Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 30 JUILLET 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00467 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CE54X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Novembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] – RG n° 21/01879

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 16], [Adresse 2] et [Adresse 6] représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE EUROPE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 349 270 942

C/O Société FONCIA MARNE EUROPE

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant : M^e Yves VIVIEZ DE CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1259

INTIMES

Madame [W] [M] épouse [U]

née le 19 avril 1964 à [Localité 13] (92)

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par M^e Alexandre LOBRY, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque PC500

Monsieur [Y] [U]

né le 23 septembre 1952 à [Localité 14] (Israël)

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représenté par M^e Alexandre LOBRY, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC500

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme et M. [U] sont propriétaires des lots n°14 et 75 dans l’immeuble résidence [15] situé [Adresse 2] et [Adresse 4] [Localité 12], soumis au statut de la copropriété.

Par exploit d’huissier du 25 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a assigné Mme et M. [U] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de les voir solidairement condamnés au paiement de la somme de 3 527,83 euros au titre des charges de copropriété échues postérieurement au 1er octobre 2018 jusqu’au 1er trimestre 2021 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2020 sur la somme de 2 736,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, et à diverses sommes.

Le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande en paiement des charges au jour de l’audience à la somme de 5 057,19 euros arrêtée au 1er octobre 2021.

Par jugement du 23 novembre 2021 le tribunal judiciaire de Melun a :

— condamné M. et Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Mansart, représenté par son syndic, la société par action simplifiée Foncia Marne Europe, la somme de 1 594,55 euros, au titre des charges dues à la date du 5 octobre 2021, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2019 (solde de charges 2018 inclus) au 4ème trimestre 2021 inclus, ainsi que la somme de 5,08 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. [U] et Mme [M] épouse [U] aux entiers dépens de la présente instance,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [15] situé [Adresse 2] et [Adresse 4] [Localité 12] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 28 décembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 26 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, à :

— dire recevable et bien fondé son appel,

en conséquence

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a limité la condamnation de M. [U] et de Mme [M] épouse [U] à lui verser, la somme de 1 594,55 euros au titre des charges dues à la date du 5 octobre 2021, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2019 (solde de charges 2018 inclus) au 4ème trimestre 2021 incluses, ainsi que la somme de 5,08 euros au titre des frais de recouvrement, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

l’a débouté du surplus de ses demandes tendant à voir :

condamner solidairement M. [U] et de Mme [M] épouse [U] à lui verser les sommes de :

5 057,19 euros au titre des charges échues postérieurement au 1er octobre 2018 jusqu’au 1er trimestre 2021 inclus, et avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2020 sur la somme de 2 736,18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dire que l’article 1154 du code civil s’appliquera,

condamner solidairement les défendeurs aux dépens,

et, statuant à nouveau

— condamner M. [U] et de Mme [M] épouse [U] à lui verser les sommes de :

4 899,62 euros au titre des charges dues pour la période allant du 1er janvier 2019 au 31 mars 2022 au prorata arrêté au jour de la vente,

923,88 euros au titre des frais nécessaires, sur la même période,

1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que l’article 1154 du code civil s’appliquera,

— faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil relatif à l’anatocisme,

— condamner M. [U] et de Mme [U] aux dépens de première instance et d’appel,

— débouter M. [U] et de Mme [U] de leur appel incident.

Vu les conclusions notifiées le 27 juin 2022 par lesquelles M. et Mme [U], intimés, invitent la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, des articles 32-1 et 480 du code de procédure civile et 1240 et suivants et 1355 du code civil, à :

— déclarer recevable leur appel incident,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur demandes, fins et conclusions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [15] de l’intégralité de ses demandes formulées à leur encontre,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

les a condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 954,55 euros, au titre des charges dues à la date du 5 octobre 2021, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2019 (solde de charges 2018 inclus) au 4ème trimestre 2021 incluses, ainsi que de la somme de 5,08 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

les a condamnés aux entiers dépens de la présente instance,

et jugeant à nouveau

— constater qu’ils sont redevables de la somme de 1 954,55 euros, au titre des charges dues à la date du 5 octobre 2021, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2019 (solde de charges 2018 inclus) au 4ème trimestre 2021 incluses, somme à parfaire du solde des charges 2021 ainsi que des provisions pour charges du 1er trimestre 2022 au prorata temporis du jour de la vente intervenue,

— faire injonction au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [15] situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12], de leur dire le montant du solde des charges 2021, créditeur ou débiteur, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [15] situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12] à une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [15] situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12], à leur régler la somme de 2 000 euros chacun à titre de dommage et intérêts en réparation de leurs préjudices,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [15] situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12] à leur régler la somme de 2 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires allègue que les sommes de 850 euros et de 500 euros versées par les intimés au 3ème trimestre 2018, et de 1 068,04 euros correspondant au solde de charges pour 2018 ont déjà été prises en compte dans le calcul du solde créditeur des intimés au 1er octobre 2018, 4ème trimestre 2018 inclus et objet du précédent jugement du 18 février 2019.

M. et Mme [U] soutiennent que le syndicat des copropriétaires produit volontairement des décomptes erronés incluant des sommes ayant fait l’objet d’une précédente procédure (jugement du 18 février 2019 rendu par le tribunal d’instance de Melun), notamment leur pièce n° 28, versée pour la première fois en cause d’appel, occultant les règlements qu’ils ont effectués et le solde des charges, ajoutant que la pièce adverse n° 2, versée en cause d’appel, ne correspond pas à celle versée en première instance.

Ils sollicitent que soient seulement constatés les montants mis à leur charge, que le séquestre sera chargé de verser.

Sur ce,

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En outre, l’article 1231-6 alinéas 1 et 2 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Sur la demande formulée en première instance

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [15] située [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12] produit notamment :

— la matrice cadastrale justifiant que Mme [M] épouse [U] et M. [U] sont propriétaires des lots n° 14 et 75 au sein de la résidence [15] située [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12],

— un décompte des charges et des frais de recouvrement dus et des paiements effectués par M. et Mme [U], pour la période du 31 décembre 2018 au 12 janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus, faisant apparaître un arriéré de charges de 2 783,42 euros,

— un décompte des charges et des frais de recouvrement dus et des paiements effectués par Mme [M] épouse [U] et M. [U], pour la période du 1er avril 2012 au 27 janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus, faisant apparaître un arriéré de charges de 6 376,62 euros,

— les appels de charges pour la période du 1er janvier 2019 au 30 juin 2020 et du 1er avril 2021 au 31 mars 2022,

— la régularisation de charges pour les exercices 2018, 2019 et 2020,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2019, 10 novembre 2020 et 8 juin 2021 approuvant les comptes des exercices 2019 et 2020 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2021,

— le jugement du tribunal d’instance de Melun du 18 février 2019.

Il ressort du jugement du 18 février 2019 que :

— le syndicat sollicitait par assignation du 30 novembre 2018, non actualisée à l’audience, la somme de 2783,42 euros,

— M. et Mme [U] ont effectué un virement de 850 euros peu avant l’assignation, lequel, de l’aveu même du syndicat, n’a pas été déduit de la somme réclamée faute pour le conseil du syndicat d’en avoir eu connaissance,

— un chèque de 500 euros a également été porté au crédit du compte de M. et Mme [U] le 12 décembre 2018, lequel ne peut avoir été pris en compte puisqu’il est constant que le syndicat n’a pas actualisé sa créance à l’audience.

Il apparaît par conséquent que le tribunal, en 2019, pour déterminer que le compte de M. et Mme [U] était créditeur de 66,41 euros, n’a pas pris en compte la somme de 1 350 euros (850 + 500), ainsi que l’a retenu le tribunal statuant par le jugement dont appel.

Il ressort également des pièces versées, notamment des différents décomptes produits par chacune des parties et de l’appel de régularisation de charges pour l’année 2018, que c’est à juste titre que le premier juge a déduit de la créance la somme de 1068,04 correspondant au trop-versé de charges pour l’année 2018, laquelle n’a pu être établie qu’après la clôture de l’exercice 2018, donc postérieurement à l’assignation.

Le décompte produit dans le cadre de la présente instance par le syndicat des copropriétaires (pièce 28) apparaît ainsi erroné, de même que les calculs qu’il détaille dans ses conclusions et qui ne tiennent compte ni des motifs du jugement précédent ni des frais de recouvrement figurant sur son décompte depuis 2012 (pièce 34) mais non accordés par le tribunal en 2019.

Il doit en être déduit la somme globale de 2 418,04 euros détaillée ci-dessus, ainsi que celle de 717,43 euros correspondant aux charges du 1er trimestre 2022 et à l’état daté, postérieurs au jugement, outre les frais de recouvrement d’un montant de 923,88 euros.

L’arriéré de charges dû par M. et Mme [U] pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021, 4ème trimestre 2021 inclus, s’élevait donc à la somme de 1 764,15 euros (5 823,50 – 2 418,04 – 717,43 – 923,88). C’est donc à tort que le tribunal a retenu la somme de 1 594,55 euros.

La cour relève que c’est par une erreur de plume que M. et Mme [U] sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il les a condamné à payer 'la somme de 1 954,55 euros’ et la constatation qu’ils sont redevables de la même somme, alors que le jugement les condamne à payer la somme de 1 594,55 euros, de sorte que la cour ne statue pas infra petita en fixant l’arriéré dû au 5 octobre 2021 à la somme de 1 764,15 euros.

Sur l’actualisation de la demande en cause d’appel

Pour l’actualisation de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juin 2021 adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2022,

— les appels de provisions.

M. et Mme [U] produisent notamment :

— l’état daté,

— l’acte de vente des lots 14 et 75 du 20 janvier 2022.

Comme il a été vu, le décompte arrêté au 12 janvier 2022, sur lequel le syndicat fonde ses demandes, comporte la provision pour charges du premier trimestre (337,43 euros) et les frais d’état daté en vue de la vente des lots (380 euros).

Néanmoins, les charges doivent être imputées à M. et Mme [U] au prorata du nombre de jours pendant lesquels ils ont été propriétaires durant le premier trimestre 2022, soit 20 sur 90. Elles doivent donc être limitées à la somme de 74,98 euros (337,43 / 90 x 20).

Ainsi, pour la période du 1er janvier 2019 au 27 janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus au prorata de la vente, le montant des charges dues par les intimés s’élève à la somme de 2 219,13 euros (1 764,15 + 380 + 74,98).

Le jugement doit donc être infirmé et M. et Mme [U] condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 219,13 euros au titre de l’arriéré de charges pour la période du 1er janvier 2019 au 20 janvier2022, 1er trimestre 2022 inclus au prorata de la vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance sur la somme de 1 764,15 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, peu important que les sommes dues aient été séquestrées.

Il n’y a pas lieu de faire injonction au syndicat des copropriétaires de dire à M. et Mme [U] le mondant du solde des charges 2021, le présent arrêt constituant un titre exécutoire fixant leur dette.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

Le syndicat des copropriétaires soutient que les mises en demeure des 14 octobre 2019 et 16 septembre 2020 n’ont été suivies d’aucun effet et sont dues par application de l’article 10-1 de la loi de 1965.

M. et Mme [U] soutiennent que les sommes de 144 euros et 120 euros correspondent à des frais de tranmission de dossier aux avocats et ne constituent pas des frais nécessaires, et qu’à la date de ces mises en demeure ils avaient un solde créditeur, de sorte que la délivrance d’une mise en demeure pour un montant injustifié n’était pas nécessaire.

Sur ce,

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La somme de 159,88 euros portée au crédit du compte copropriétaire des intimés correspond aux frais d’assignation de ces derniers ; cette somme fait donc partie des dépens et ne peut être prise en compte au titre des frais de recouvrement.

Pour ces motifs, et ceux pertinents et circonstanciés des premiers juges que la cour adopte, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [U] à payer au syndicat la somme de 5,08 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat

Le syndicat des copropriétaires soutient que les époux [U] sont des débiteurs chroniques qui ont déjà fait l’objet de condamnations et qui sont de nouveau redevables d’importantes sommes au titre des charges de copropriété, infligeant à la copropriété un préjudice financier résultant de la gêne dans son fonctionnement faute de trésorerie.

M. et Mme [U] prétendent que le préjudice allégué par l’appelant n’est pas certain et n’est en rien justifié dans son quantum.

Au soutien de sa prétention le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— le jugement rendu le 25 février 2016 condamnant les époux [U] au paiement des charges arrêtées au 3ème trimestre 2015 inclus,

— le jugement rendu le 18 février 2019 déboutant le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation des intimés au paiement des charges.

Sur ce,

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il ressort des pièces du dossier que M. et Mme [U] ont été condamnés au paiement des charges de copropriété en 2016 et que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de condamnation au paiement des charges de copropriété en 2019. Néanmoins, ainsi qu’il a été exposé, le syndicat a, à la suite de ce jugement, mis à leur charge des sommes indues, créant ainsi une situation incertaine, de sorte qu’il ne peut être reproché aucune faute à M. et Mme [U].

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décisions de justice le précise'.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat des copropriétaires par conclusions du 22 septembre 2022.

Il doit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts est ordonné dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 22 septembre 2022.

Sur la demande de condamnation du syndicat à une amende civile

En vertu de l’article 32-1 du code civil celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Les intimés n’ont pas qualité pour solliciter la condamnation de l’appelant à une amende civile, seul le ministère public pouvant le requérir. Ils seront donc déboutés de leur demande.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice d’anxiété

M. et Mme [U] font valoir que la persistance abusive du syndicat des copropriétaires à leur réclamer à nouveau en justice des sommes ayant fait l’objet d’une précédente procédure leur cause d’une manière certaine des angoisses et du stress.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande n’est fondée ni en son principe ni en son quantum, les intimés ne prouvant nullement avoir subi un quelconque préjudice.

Les intimés ne produisant aucune pièce nouvelle de nature à démontrer leur préjudice, la cour adopte les motifs pertinents et circonstancés des premiers juges. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application faite de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Les époux [U], parties perdantes, seront condamnés aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement frappé d’appel, sauf en ce qu’il a condamné Mme et M. [U] au paiement de la somme de 1 594,55 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 5 octobre 2021, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2019 (solde de charges 2018 inclus) au 4ème trimestre 2021 incluses ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme et M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [15] situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 12] la somme de 2 219,13 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2019 au 20 janvier 2022, 1er trimestre 2022 inclus au prorata temporis jusqu’à la vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance sur la somme de 1 594,55 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 22 septembre 2022 ;

Condamne Mme et M. [U] aux dépens d’appel ;

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE