ARRET N°156

N° RG 23/01301 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZ5I

[F]

S.C.I. TERRE ET MER

C/

[R]

[R]

[R]

[I]

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE JARDAISE

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 15 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01301 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GZ5I

Décision déférée à la Cour : jugement du 28 mars 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D’OLONNE.

APPELANTES :

Madame [W] [A] [F] agissant en nom propre et ès-qualités de gérante de la Société TERRE ET MER

née le 16 Janvier 1967 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

S.C.I. TERRE ET MER

[Adresse 3]

[Adresse 3]

ayant toutes les deux pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Dominique BOUCHERON, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMES :

Madame [U] [R] tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de M. [M] [R]

née le 18 Avril 1961 à [Localité 19]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Madame [E] [R] tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant-droit de M. [M] [R]

née le 15 Janvier 1963 à [Localité 19]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

ayant toutes les deux pour avocat M^e Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Maître [D] [I]

né le 04 Octobre 1967 à [Localité 20]

[Adresse 13]

[Adresse 13]

ayant pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

AGENCE IMMOBILIERE JARDAISE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

ayant pour avocat postulant M^e Marion LE LAIN de la SELARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Eve NICOLAS, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Février 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a fait le rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M. Lionel DUCASSE

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

[M] [R], [U] [R] et [E] [R] ont confié à la société Agence immobilière jardaise la vente de parcelles à bâtir situées [Adresse 17], cadastrées section AT nos [Cadastre 15] et [Cadastre 16].

Un compromis de vente des parcelles en date des 30 mars et 1er avril 2020 a été conclu par l’intermédiaire de l’agence immobilière avec [W] [F], au prix principal hors frais de 75.000 '. Les honoraires de l’agence immobilière ont été convenus du montant toutes taxes comprises de 4.000 '. La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 juillet suivant.

Une sci Terre et Mer a postérieurement été constituée. [W] [F] en est la gérante.

[W] [F] s’est substituée la sci Terre et Mer.

La sci Terre et Mer a conclu avec la société Iveco un contrat en date du 19 mai 2020 de construction d’une maison individuelle.

La vente devait être réitérée par acte reçu par Maître [Y] [H], notaire à [Localité 22]. Les acquéreurs étaient assistés de Maître [D] [I], notaire à [Localité 21].

Maître [Y] [H] a postérieurement mis fin à sa mission.

Maître [D] [I] a établi plusieurs projets d’acte. Il a fait délivrer par acte du 18 novembre 2020 à [W] [F] une sommation d’avoir à comparaître le 9 décembre 2020 à 11h30 pour régulariser la vente. Il était précisé qu’à défaut de comparaître, les vendeurs se prévaudraient de la résolution de plein droit de la vente, avec application de la clause pénale stipulée. A cette date, un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire.

Par acte du 3 décembre 2020, [W] [F] et la sci Terre et Mer ont fait assigner d’heure à heure devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne les vendeurs, le notaire, le constructeur et l’agence immobilière. Elles ont demandé de suspendre les effets de la sommation délivrée.

Par ordonnance du 9 décembre 2020 confirmée par arrêt du 13 juillet 2021, le juge des référés a débouté [W] [F] et la sci Terre et Mer de leurs demandes. Par ordonnance du 15 septembre 2021, [W] [F] et la sci Terre et Mer ont été déchues du pourvoi en cassation formé.

Par acte des 29 et 30 novembre 2020, [W] [F] et la sci Terre et Mer ont fait assigner [M] [R], [U] [R], [E] [R], la société Agence immobilière jardaise et Maître [D] [I] devant le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne.

Elles ont dans le dernier état de leurs écritures demandé de prononcer la nullité de la sommation de comparaître qui avait été délivrée.

Elles ont demandé de condamner au paiement à titre de dommages et intérêts :

— Maître [D] [I] sur le fondement de la responsabilité délictuelle, des sommes de :

—  5.000 ' à [W] [F] ;

—  6.248,45 ' arrêtée au 30 avril 2022, 20,97 ' par jour à compter du 1er mai suivant et jusqu’à obtention du permis de construire, de 5.000 ' en réparation du préjudice moral à la sci Terre et Mer ;

— les vendeurs, pour manquement à leur obligation d’information et pour dol, de 1.300 ' chacun ou de 3.900 ' in solidum ainsi que de celle de 7.500 ' à titre de clause pénale ;

— l’agence immobilière, de la somme de 8.000 ' devant se compenser avec la créance d’honoraires de 4.000 '.

Elle ont en outre demandé de dire la vente parfaite et que le prix de vente se compenserait avec leur créance indemnitaire.

Les vendeurs ont soutenu l’irrecevabilité des demandes pour défaut de publication de l’assignation. Ils ont conclu au rejet des demandes formées à leur encontre et ont reconventionnellement demandé paiement de la somme de 7.500 ' à titre de clause pénale.

L’agence immobilière a de même conclu au rejet des demandes formées à son encontre en l’absence selon elle de faute de sa part. Elle a reconventionnellement demandé paiement de la somme de 4.000 ' correspondant au montant de ses honoraires.

Maître [D] [I] a également conclu au rejet des demandes formées à son encontre. Il a reconventionnellement demandé paiement de la somme de 1.000 ' à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 28 mars 2023, le tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne a statué en ces termes :

'Vu le compromis,

Vu le procès-verbal de carence,

Vu l’ordonnance de référé d’heure à heure du 9 décembre 2009,

Vu l’arrêt de la Cour d’appel de Poitiers en date du 13 juillet 2021,

Vu l’ordonnance de déchéance du 23 juin 2021,

Vu l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

Vu les articles 1103, 1104, 1231-5 du code civil,

Vu l’article L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme,

Vu l’article 1240 du code civil,

Déclare Madame [W] [F] et la SCI TERRE ET MER recevables en leur action ;

Déboute Madame [F] et la SCI TERRE ET MER de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [M] [R], Madame [U] [R] et Madame [E] [R], de l’AGENCE IMMOBILIÈRE JARDAISE et de Me [D] [I] ;

Condamne in solidum Madame [F]et la SCI TERRE ET MER à verser à :

— Monsieur [M] [R], Madame [U] [R] et Madame [E] [R] la somme de :

—  7 500 ' au titre de la clause pénale,

—  12 000 ' pour procédure abusive,

—  2 500 ' respectivement à chacun d’eux au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’AGENCE IMMOBILIÈRE JARDAISE la somme de :

—  4 000 ' au titre de ses honoraires,

—  5 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— M^e François-Xavier LAGUERIE,

— la somme de 1 000 ' pour procédure abusive et vexatoire,

— la somme de 4 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne la publication du jugement au service de la publicité foncière des Sables d’Olonne aux frais de Madame [F]et la SCI TERRE ET MER ;

Condamne in solidum Madame [F] et la SCI TERRE ET MER aux dépens de l’instance ;

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande, et qui peuvent y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit'.

Il a constaté que :

— l’assignation avait été publiée ;

— les conditions suspensives stipulées au compromis étaient réalisées ainsi que l’admettaient les demanderesses.

Il a rejeté la demande de nullité de la sommation de comparaître présentée par les demanderesses, après avoir rappelé que ces dernières soutenaient le défaut de qualité du notaire, le défaut de délivrance de l’acte à la sci Terre et Mer substituée à [W] [F] et les différences entre le compromis et le projet d’acte de vente. Il a considéré qu’un projet était susceptible de modification et que le défaut de délivrance de l’acte à la sci Terre et Mer était sans incidence, [W] [F] demeurant engagée envers les vendeurs au paiement du prix et à l’exécution des conditions de la vente.

Il a retenu que :

— le notaire des acquéreurs n’ayant pas poursuivi son mandat, celui des vendeurs s’était trouvé chargé de recevoir l’acte de vente réitératif ;

— les demanderesses ne s’étaient pas présentées malgré une sommation régulièrement délivrée ;

— les vendeurs étaient dès lors fondés à se prévaloir de la clause pénale stipulée au compromis de vente ;

— cet acte avait prévu un transfert de la propriété à la date de l’acte authentique de vente ;

— dès lors que la servitude non mentionnée ne grevait pas les parcelles devant être acquises mais leur profitait puisqu’étant fonds dominants, aucun défaut d’information ne pouvait être retenu ;

— le compromis de vente n’avait stipulé aucune garantie de contenance et que le document d’arpentage annexé au compromis avait apporté les informations nécessaires ;

— ne pouvait pas être reproché au notaire d’avoir inséré dans son projet d’acte des mentions devant en assurer la sécurité.

Il a fait droit à la demande de l’agence immobilière en paiement de ses honoraires et à celle des autres défendeurs de paiement de dommages et intérêts en raison du caractère particulièrement téméraire de l’action exercée à leur encontre.

Par déclaration reçue au greffe le 2 juin 2023, [W] [F] et la sci Terre et Mer ont interjeté appel de ce jugement.

[M] [R] est décédé le 29 mai 2023. Les appelantes ont appelé en cause [U] et [E] [R], ayants cause du défunt.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, [W] [F] a demandé de :

'Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1112-1, 1193, 1216, 1231-7, 1240, 1343-2 et 1583 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 455 et 700 du Code de procédure civile,

Déclarer recevable l’assignation en intervention forcée de Madame [U] [R] et Madame [E] [R] en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [M] [R],

Déclarer Madame [W] [F] bien fondée en son appel et y faisant droit

Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE du 28 mars 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

Juger que par l’effet de la clause de substitution valant cession de contrat au sens de l’article 1216 du code civil, seule la SCI TERRE ET MER est acquéreur du bien immobilier des consorts [R]

Juger, en conséquence, que Mme [W] [F] ne peut pas être tenue du paiement de la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 1er avril 2020 faute d’avoir été mise en demeure par les créanciers.

Juger que Mme [F] ne saurait être tenu du paiement des frais d’agence et débouter l’agence Immobilière Jardaise de toute prétention et demande à son endroit y inclus article 700 CPOC et dépens

Juger que la sommation d’assister délivrée par Me [I], en son nom, par acte d’huissier du 18 nombre 2020 est nulle et de nul effet pour défaut de pouvoir et annuler par voie de conséquence le PV de carence du 9 décembre 2020 qui en est la suite.

Juger que la sommation d’assister délivrée par Me [I], en son nom, par acte d’huissier du 18 nombre 2020 n’est pas une mise en demeure adressée par les créanciers et juger, en conséquence, qu’elle n’a eu aucun effet juridique

Juger, en conséquence, sans effet juridique, le PV de carence qui en est la suite.

Juger que Mme [W] [F] n’a commis aucun abus de procédure en assignant Me [I] et Mesdames [U],[C], [P] [R] et [E], [P] ,[C], [J] [R] et les débouter d’une telle demande en appel.

Juger que Mme [W] [F] disposait de plusieurs raisons légitimes pour ne pas se rendre chez Me [I] le 9 décembre 2020.

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil, Juger engagée pour fautes, la responsabilité délictuelle de Me [I] et le condamner à payer à Mme [F] et ce « in solidum » avec la SCI TERRE ET MER la somme de 5000 ' de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moraux augmenté des intérêts légaux au jour du jugement et ordonner capitalisation

Vu les articles 1112-1 et 1104 du code civil : Juger fautifs Madame [U], [C], [P] [R] et Madame [E], [P], [C], [J] [R] pour manquements à leur obligation respective d’information et de contracter de bonne foi.

Les condamner « in solidum » à payer la somme de 3.900 ' à titre de dommages et intérêts à Mme [F] et à la SCI TERRE ET MER.

Débouter les intimés de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

Condamner in solidum Madame [U] [R] et Madame [E] [R], en leur nom personnel et en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [M] [R], Maître [D] [I] et la Société Agence Immobilière JARDAISE aux dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Juger que les dépens comprendront la publicité des assignations aux hypothèques Condamner in solidum Madame [U] [R] et Madame [E] [R], en leur nom personnel et en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [M] [R], Maître [D] [I] et la Société Agence Immobilière JARDAISE à payer à la SCI Terre et Mer et à Madame [W] [F] une indemnité de 7.200' au titre des frais irrépétibles de première instance et une indemnité de 3.500 ' pour les frais irrépétibles d’appel'.

Elle a exposé que :

— les parcelles avaient été visitées sans que l’agence immobilière ne se fût déplacée ;

— ces parcelles avaient été présentées avoir été bornées ;

— Maître [D] [I] avait accusé réception de la substitution ;

— le dernier projet d’acte ne mentionnait plus la sci terre et Mer et que les projets d’acte adressés différaient du compromis.

[W] [F] a soutenu ne pas être tenue au paiement de la clause pénale aux motifs que :

— en se substituant la sci Terre et Mer, elle avait cédé le contrat conclu avec les consorts [R] ;

— ces derniers ne l’avaient pas sommée de régulariser l’acte, seul le notaire qui n’avait pas qualité pour les engager l’ayant fait ;

— les vendeurs, en n’ayant pas fait mention d’une servitude établie au profit des parcelles objet du compromis et des charges afférentes, avaient manqué à leur devoir d’information.

Elle a maintenu que :

— la sommation de comparaître était nulle, d’une part pour défaut de pouvoir de son auteur pour la faire délivrer au nom et pour le compte des vendeurs, d’autre part pour lui avoir été délivrée alors que la sci Terre et Mer lui avait été substituée ;

— le procès-verbal de carence dressé était par voie de conséquence nul.

Elle a ajouté que :

— la sommation délivrée n’indiquait pas que le projet d’acte qui avait été joint pouvait être discuté ;

— le notaire n’avait pas donné d’information sur la clause qu’il avait rajoutée relative à la constructibilité du terrain, alors même qu’avait été stipulée comme condition suspensive de la vente la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel relatif à la construction envisagée ;

— le compromis, en prévoyant une baisse possible du prix de vente en cas de contenance inférieure de plus de 5 %, comportait une garantie de contenance ;

— la clause de renonciation à l’imprévision insérée au projet d’acte n’avait pas été acceptée, ni celle de recours à la médiation par l’intermédiaire d’un organisme notarial ;

— Maître [D] [I] avait enfreint le secret professionnel en communiquant aux vendeurs la teneur de ses échanges avec sa consoeur ;

Elle a exposé que l’agence immobilière :

— ne prouvait pas lui avoir fait visiter les parcelles ;

— avait commis une faute en annexant un document d’arpentage au lieu du procès-verbal de bornage mentionné au compromis et en n’ayant pas porté à sa connaissance une servitude de fonds dominant, de canalisation et de passage.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, la sci Terre er Mer a demandé de :

'Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1112-1, 1193, 1216, 1231-7, 1240, 1343-2 et 1583 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 455 et 700 du Code de procédure civile,

Déclarer recevable l’assignation en intervention forcée de Madame [U] [R] et Madame [E] [R] en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [M] [R],

Déclarer la SCI TERRE ET MER bien fondée en son appel et y faisant droit

Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE du 28 mars 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

Juger parfaite entre Madame [U] [R], Madame [E] [R], en leur nom personnel et en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [M] [R], et la SCI Terre et Mer la vente des parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 16], situées [Adresse 17] conformément au compromis de vente signé le 1er avril 2020,

Juger que l’arrêt à intervenir sera publié au service des hypothèques aux frais de Madame [U] [R] et Madame [E] [R], en leur nom personnel et en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [M] [R],

Condamner « in solidum » Madame [U] [R] et Madame [E] [R], en leur nom personnel et en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur[M] [R], à payer à la SCI Terre et Mer l’indemnité forfaitaire de 7.500' prévue par le compromis de vente du 1er avril 2020,

Condamner « in solidum » Madame [U] [R] et Madame [E] [R], en leur nom personnel et en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [M] [R], à payer à la SCI Terre et Mer et à Madame [W] [F] une indemnité de 3.900' pour le manquement à leur obligation de contracter de bonne foi,

Condamner « in solidum » Madame [U] [R] et Madame [E] [R], en leur nom personnel et en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [M] [R], à restituer à la SCI Terre et Mer, sous astreinte définitive de 500' par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, la somme de 27.000 ' versée par la SCI Terre et Mer au titre de l’exécution provisoire du jugement du 28 mars 2023 (Pièce SCI n° 26 c) ,

Juger engagée la responsabilité de Me [I] pour fautes.

Condamner Maître [D] [I] à payer à la SCI Terre et Mer la somme de 16.250' au jour de la signification de l’arrêt à intervenir, au titre de la perte financière subie par la SCI Terre et Mer à partir du mois de juillet 2021 jusqu’au mois d’août 2023 pour l’absence de loyers, avec les intérêts légaux capitalisés à compter de la date du jugement

Condamner Maître [D] [I] à payer à la SCI Terre et Mer une indemnité de 650' par mois à compter du mois de septembre 2023 jusqu’à l’arrêt à intervenir pour son préjudice financier postérieur au mois d’août 2023 avec les intérêts légaux capitalisés à compter de la date du jugement.

Condamner Maître [D] [I] à payer à la SCI Terre et Mer une indemnité de 15.000' au titre du surcoût de la construction, avec les intérêts légaux capitalisés à compter à compter de la date du jugement.

Condamner Maître [D] [I] à payer à la SCI Terre et Mer et à Madame [W] [F] une indemnité de 5.000' à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice moral, avec les intérêts légaux capitalisés à compter à compter de la date du jugement.

Condamner Maître [D] [I] à restituer à la SCI Terre et Mer, sous astreinte définitive de 500' par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, la somme de 5.000' versée par la SCI Terre et Mer au titre de l’exécution provisoire du jugement du 28 mars 2023 (Pièce SCI n°26 b et 27)

Juger engagée la responsabilité de l’agence Immobilière Jardaise pour manquement à son obligation renforcée d’information et de renseignement.

Condamner la Société Agence Immobilière JARDAISE à payer à la SCI Terre et Mer une indemnité de 8.000' à titre de dommages-intérêts pour le manquement à son obligation de conseil et l’erreur commise dans la rédaction du compromis, outre les intérêts légaux à compter du jugement et capitalisation dans les conditions légales

Débouter l’agence Immobilière Jardaise de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCI TERRE et Mer en principal, article 700 et dépens

Condamner la Société Agence Immobilière JARDAISE à restituer à la SCI Terre et Mer, sous astreinte définitive de 500' par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, la somme de 9.000' versée par la SCI Terre et Mer au titre de l’exécution provisoire du jugement du 28 mars 2023 ( Pièces SCI n° 26 a et 27)

Débouter les intimés de toutes demandes, fins et conclusions,

Condamner « in solidum » Madame [U] [R] et Madame [E] [R], en leur nom personnel et en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [M] [R], Maître [D] [I] et la Société Agence Immobilière JARDAISE à payer à la SCI Terre et Mer et à Madame [W] [F] une indemnité de 7.200' au titre des frais irrépétibles de première instance et une indemnité de 3.800 ' pour les frais irrépétibles d’appel.

Condamner « in solidum » Madame [U] [R] et Madame [E] [R], en leur nom personnel et en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [M] [R], Maître [D] [I] et la Société Agence Immobilière JARDAISE aux dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile et qui comprendront les couts des publications des assignations aux hypothèques'.

Elle a soutenu que :

— le tribunal avait ignoré la substitution opérée par [W] [F] ;

— soit elle était tenue et la vente devait intervenir à son profit, soit elle ne l’était pas et elle ne pouvait alors pas être condamnée in solidum avec [W] [F].

Selon elle, le contrat conclu entre [W] [F] et les consorts [R] lui avait été cédé. Elle a fait observer que les premiers projets d’acte du notaire la mentionnaient en qualité d’acquéreur. Elle a demandé paiement de l’indemnité forfaitaire stipulée au compromis de vente, d’un montant de 7.500 ', le défaut de réitération de la vente étant selon elle imputable aux vendeurs.

Elle a ajouté que :

— les vendeurs avaient manqué à leur obligation de contracter de bonne foi en n’ayant pas mentionné la servitude profitant aux parcelles devant être cédées et les obligations à charge ;

— l’assignation valait mise en demeure, les vendeurs ayant contesté l’efficacité des mises en demeure précédemment adressées.

Elle a soutenu la faute du notaire :

— ne lui ayant pas délivrer la sommation d’assister ;

— ayant unilatéralement établi un projet d’acte ne reprenant pas les termes du compromis sur la constructibilité et la contenance des parcelles, sur la renonciation à l’imprévision et sur le recours à la médiation.

Elle a demandé à être indemnisée d’un préjudice de jouissance, le contrat de construction n’ayant pas pu recevoir exécution, ainsi que d’un préjudice moral.

Elle a maintenu que l’agence immobilière avait commis une faute en :

— ayant annexé au compromis un document d’arpentage et non le procès-verbal de bornage ;

— n’ayant pas fait mention de la servitude.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, [U] et [E] [R], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritières de [M] [R], ont demandé de :

'Vu notamment les articles 564 et 954 du Code de procédure civile,

Vu notamment le procès-verbal de carence établir par Maître [D] [I] le 9 décembre 2020 ;

Vu l’arrêt n° 20/02908 de la Cour d’appel de Poitiers du 13 juillet 2021 ;

Vu les articles 1103 et 1226 du Code civil ;

Vu l’article 1240 du Code civil ;

DÉCLARER Madame [W] [F] et la SCI TERRE ET MER irrecevables et subsidiairement mal fondées en toutes leurs demandes, fins et conclusions.

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement n° 21/00147 du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne du 28 mars 2023 ;

CONDAMNER in solidum de Madame [W] [F] et la SCI TERRE ET MER à leur verser une indemnité de 5000 euros à titre de participation aux frais irrépétibles engagés en cause d’appel en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum de Madame [W] [F] et la SCI TERRE ET MER aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître de BAYNAST, avocat aux offres et affirmation de droit, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile'.

Elles ont soutenu que :

— [W] [F] demeurait solidairement engagée avec la sci Tere et Mer aux termes du compromis de vente ;

— la vente ne pouvait pas être déclarée parfaite, les appelantes n’ayant pas manifesté leur volonté d’acquérir et ne s’étant pas présentées pour réitérer la vente ;

— le défaut de réitération de la vente par acte authentique étant imputable aux appelantes, elles ne pouvaient être tenues du paiement de l’indemnité forfaitaire stipulée ;

— la demande en paiement de dommages et intérêts n’était pas fondée, ayant agi de bonne foi et loyalement.

Elles ont ajouté qu’il n’y avait pour ces motifs pas lieu à restitution des sommes versées en exécution du jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, Maître [D] [I] a demandé de :

'Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maître [I] annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Dire et juger que Madame [F] et la SCI TERRE ET MER ne peuvent justifier d’aucune faute, et d’aucun préjudice indemnisable en lien avec l’intervention de Maître [I].

Les débouter en conséquence de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maître [I].

En conséquence,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE du 28 mars 2023 en ce qu’il a :

— Débouté Madame [F] et la SCI TERRE ET MER de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [D] [I] ;

— Condamné in solidum Madame [F] et la SCI TERRE ET MER à verser à Maître [D] [I] la somme de 1 000 ' pour procédure abusive et vexatoire, outre la somme de 4 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné in solidum Madame [F] et la SCI TERRE ET MER aux dépens de l’instance.

Y ajoutant

Condamner Madame [F] et la SCI TERRE ET MER à payer à Maître [D] [I] une somme complémentaire de 4 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum Madame [F] et la SCI TERRE ET MER aux dépens de l’instance d’appel, avec application, au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat, représentée par Maître Frédéric MADY, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile'.

Il a conclu à la confirmation du jugement.

Il a contesté la nullité de la sommation selon lui régulièrement délivrée.

Il a rappelé que :

— [W] [F] demeurait tenue par application du compromis de vente ;

— les projets d’acte avaient inclus des clauses ordinaires en la matière ;

— les appelantes avaient elles-mêmes sollicité des modifications de l’acte par rapport au compromis ;

— n’avait été stipulée au compromis de vente aucune garantie de contenance ;

— le projet d’acte avait mentionné qu’un certificat d’urbanisme opérationnel avait été délivré.

Il a ajouté que les appelantes ne justifiaient d’aucun préjudice lui étant imputable en l’absence de lien de causalité et de préjudice indemnisable, perte financière ou préjudice moral.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, la société Agence immobilière jardaise a demandé de :

'Vu les dispositions des articles 12, 455, 564 et 954 du Code de procédure civile, des articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme,

Vu les dispositions de l’article 28 du Décret n°55-471 du 30 avril 1955,

Vu les pièces versées aux débats

[…]

A titre principal

Juger que Madame [F] et la SCI TERRE ET MER ne rapportent la preuve d’aucune faute, ni d’aucun préjudice indemnisable en lien avec l’intervention de la société AGENCEIMMOBILIERE JARDAISE

Débouter par suite Madame [F] et la SCI TERRE ET MER de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société AGENCE IMMOBILIERE JARDAISE ;

En conséquence,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne du 28 mars 2023, rendu sous le numéro RG 21/00147 ;

Y ajoutant en appel,

Condamner in solidum Madame [F] et la SCI TERRE ET MER à régler à la société AGENCE IMMOBILIERE JARDAISE une somme de 6.500' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la Cour entendait faire droit à une quelconque demande de Madame [F] et la SCI TERRE ET MER, notamment d’infirmation du jugement,

Débouter Madame [F] et la SCI TERRE ET MER de toute demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société AGENCE IMMOBILIERE JARDAISE, et

Condamner in solidum Madame [F] et la SCI TERRE ET MER à régler à la sociétéAGENCE IMMOBILIERE JARDAISE :

— La somme de 4.000 ' au titre de ses honoraires contractuels,

— La somme de 5.000 ' au titre des frais irrépétibles de première instance, et entiers dépens,

— La somme de 6. 500 ' au titre des frais irrépétibles d’appel,

— Aux entiers dépens, en ce compris le remboursement du timbre fiscal'.

Elle a exposé que la proposition d’achat d'[W] [F] mentionnait que le bien avait été visité grâce à son intervention.

Elle a rappelé que le juge des référés avait rejeté les demandes des appelantes relatives à la sommation qui leur avait été délivrée.

Elle s’est étonnée que celles-ci demandent de dire parfaite la vente dont elles avaient refusé de signer l’acte réitératif .

Elle a contesté toute faute de sa part aux motifs :

— qu’il avait été rappelé qu’un bornage des parcelles avait été réalisé et qu’un plan de bornage ou d’arpentage, ces termes ayant un même sens, paraphé par [W] [F], avait été annexé au compromis ;

— le défaut de mention d’une servitude de fonds dominant était sans incidence, [W] [F] ayant au surplus indiqué devant la cour que cette servitude ne posait pas difficulté ;

— l’existence de cette servitude n’avait pas pu être portée à la connaissance de sci Terre et Mer qui n’était pas constituée à la date du compromis de vente.

Elle a ajouté qu’en tout état de cause, les fautes alléguées n’avaient pas été à l’origine du défaut de réitération de la vente par acte authentique.

Selon elle, les appelantes ne justifiaient d’aucun préjudice subi.

Elle a maintenu sa demande en paiement de la somme de 4.000 ', par application de la stipulation du compromis ayant mis à la charge de la partie défaillante le paiement de ses honoraires.

L’ordonnance de clôture est du 24 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA VENTE

L’article 1103 du code civil dispose que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

1 – sur le compromis de vente

Cet acte est en date des 30 mars et 1er avril 2020.

Il a été conclu entre les consorts [R] et [W] [F].

a – sur les conditions suspensives

Diverses conditions suspensives ont été stipulées au profit de l’acquéreur, notamment la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel avant la réitération de la vente par acte authentique.

Il n’est pas contesté que ce certificat a été délivré.

Dans un courrier signifié le 11 décembre 2020 aux vendeurs, la sci Terre et Mer et [W] [F] ont indiqué, en gras, que : 'Toutes les conditions suspensives sont levées depuis octobre 2020 au plus tard de sorte que la vente est parfaite'.

b – sur une faculté de substitution

Le compromis de vente stipule en page en page 6 que :

'Faculté de substitution

Il est expressément convenu que la réitération des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’ACQUEREUR, soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner. Cette substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit et l’ACQUEREUR restera solidairement obligé avec la personne désignée au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente'.

[W] [F] n’a pas expressément notifié aux vendeurs la substitution de la sci Terre et Mer.

Par courriel en date du 15 juillet 2020, Maître [L] [H] qui devait initialement instrumenter la vente a transmis à Maître [N] [G] assistant les vendeurs : 'le KBIS de la société qui se subsistera à Mme [F]'.

Des projets de l’acte de vente ont été établis, mentionnant cette société comme acquéreur.

Le procès-verbal de carence du 9 décembre 2020 indique que :

2°/ L’avant contrat contenant faculté de substitution, Madame [F] s’est substituée la personne morale dénommée comme suit :

La Société dénommée TERRE ET MER, Société civile immobilière

[…]

De laquelle Madame [F] est gérante et associée'.

Cette substitution, établie, ne décharge pas [W] [W] [F] de ses obligations contractuelles précédemment rappelées.

2 – sur la sommation d’assister

L’article 117 du code de procédure civile dispose que :

'Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice'.

Le compromis de vente stipule en page 6 que :

'Réitération par acte authentique

Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 31 juillet 2020 à 17 h (Sur simple demande par tout moyen à sa convenance, l’acquéreur pourra bénéficier d’un délai supplémentaire, égal à la durée du confinement pour éviter la propagation du covid 19) chez Maître Maître [L] [H], Notaire à [Localité 22] avec la participation de Maître Maître [N] [G], Notaire à [Localité 18].

Les Parties donnent tous les pouvoirs aux clercs ou employés de ces études notariales pour effectuer les formalités préalables à la rédaction de cet acte et toutes les notifications ou déclarations d’aliéner exigées par la loi, notamment aux titulaires du droit de préemption, avec la faculté de signer les documents nécessaires'.

La sommation a été délivrée le 18 novembre 2020 à la requête de Maître [D] [I] chargé d’instrumenter la vente.

Ce notaire, requis pour établir l’acte de vente, avait qualité pour faire délivrer à l’acquéreur désigné au compromis cette sommation.

[W] [F], signataire du compromis, est également la gérante de la sci Terre et Mer.

Elle avait qualité pour recevoir l’acte.

L’acte ne lui a pas été délivré à personne. Elle en a eu connaissance, de même que la sci Terre et Mer puisqu’elles ont agi devant le juge des référés pour que soient suspendus les effets de la sommation.

En matière de nullité des actes pour vice de forme, l’article 114 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : 'La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public'.

L’acte délivré à [W] [F], signataire du compromis de vente, également gérante de la sci Terre et Mer qu’elle s’était substituée, ne cause dès lors grief ni à l’une, ni à l’autre.

La demande de nullité de la sommation n’est pour ces motifs pas fondée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

3 – sur la réitération de la vente et la clause pénale

Il a été stipulé au paragraphe 'réitération par acte authentique’ partiellement rappelé précédemment que :

'La date dessus mentionnée NEST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’ais de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de sept mlle cinq cents euros (7 500 '),

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus'.

Les défenderesses ont admis que l’ensemble des conditions suspensives stipulées avaient été réalisées.

Le défaut de réitération de la vente par acte authentique est imputable à [W] [F], seule engagée au compromis de vente et en tout état de cause obligée 'au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente'.

Les vendeurs sont dès lors fondés à se prévaloir des stipulations précitées et à refuser de poursuivre la vente.

[W] [F] est quant à elle tenue au paiement de la clause pénale stipulée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dire la vente parfaite et a condamné au paiement de la clause pénale stipulée au compromis.

Il sera toutefois réformé en ce qu’il a condamné de ce chef la sci Terre et Mer, qui ne s’est pas engagée au compromis et à l’encontre de laquelle la réitération de la vente par acte authentique n’a pas été sollicitée.

B – SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DU NOTAIRE

Il appartient aux appelantes de rapporter la preuve de la faute du notaire devant instrumenter la vente.

Maître [L] [H] devait initialement instrumenter la vente, avec l’assistance de Maître [N] [G].

Par courriels en date du 26 novembre 2020, Maître [L] [H] a indiqué à Maître [D] [I] qu’elle n’assistait plus la sci Terre et Mer, puis a exposé les motifs de cette décision.

Maître [D] [I] s’est ainsi trouvé chargé d’établir l’acte réitératif de la vente.

1 – sur le contenu de la sommation

Le défaut d’indication à la sommation délivrée d’une possibilité de discuter le projet d’acte transmis n’est pas fautif dès lors d’une part que l’acquéreur pouvait, ainsi que précédemment rappelé, solliciter un report de la vente, d’autre part qu’il est de l’essence même d’un projet de ne pas être définitif.

Au surplus, elle aurait pu, en déférant à la sommation, exposer de vive voix les raisons pour lesquelles la vente ne pouvait pas être réitérée, que le notaire aurait actées.

Aucune faute n’est établie s’agissant du contenu de cette sommation.

2 – sur la constructibilité

La clause suivante a été insérée au projet d’acte(en gras) :

'L’ACQUEREUR déclare ici avoir pris connaissance, préalablement à la signature, des particularités révélées par les états des risques dont les rapports sont annexés et dont des rapports de consultations des bases de données environnementales le cas échéant.

L’acquéreur déclare avoir été informé des conséquences de ces particularités au regard des autorisations d’urbanisme et du fait que le terrain peut devenir inconstructible après la vente'.

La délivrance d’un certificat d’urbanisme positif avait été sollicitée, en vue de la construction d’une maison individuelle. Ce certificat délivré le 5 juin 2020 indique que : 'Le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée (sous les réserves et selon les prescriptions mentionnées dans ce document)', à savoir le plan local d’urbanisme (PLU) et le plan de prévention des risques naturels prévisibles littoraux (PPRL).

Dès lors, l’introduction de cette clause au projet d’acte, qui ne remettait pas en cause la constructibilité du terrain et n’était destinée qu’à sécuriser l’acte, n’est pas fautive.

3 – sur la garantie de contenance

Dans un courriel en date du 6 octobre 2020 postérieur à la date convenue au compromis de réitération de la vente part acte authentique, Maître [L] [H] avait notamment demandé de :

'Modifier les points suivants :

[…]

— Page 10 : compte tenu de l’absence de nouveau bornage depuis 2016, vos vendeurs doivent garantir la contenance du terrain ou procéder à un nouveau bornage'.

Cette demande n’a pas été expressément réitérée au courrier qu’ont fait signifier le 11 décembre 2020 [W] [F] et la sci Terre et Mer aux vendeurs.

Les appelantes y indiquaient notamment que :

'Votre notaire persiste à vouloir nous faire signer des actes authentiques qui ne sont pas conformes au compromis et ne nous a jamais informés au sujet de certaines mentions contenues dans ces projets relatives à son information à notre égard.

[…]

Nous vous adressons la présente par huissier et nous vous indiquons qu’à défaut d’avoir reçu sous 10 jours un projet d’acte authentique conforme au compromis et signé ledit acte chez votre notaire, nous entendrons procéder par voie judiciaire à la vente du bien outre dommages et intérêts'.

Le projet d’acte signifié le 18 novembre 2020 prévoit que :

'CONVENTIONS ANTERIEURES

Les parties conviennent que les conditions du présent acte se substituent purement et simplement à celles figurant dans l’avant-contrat ainsi que dans tout autre document éventuellement régularisé avant ce jour en vue des présentes.

En conséquence, ces conditions sont dorénavant réputées non écrites, aucune des parties ne pourra s’en prévaloir pour invoquer le cas échéant des conditions différentes'.

Le compromis de vente stipulait que :

'Dans le cas où la superficie finale après division serait inférieure à plus de 5 % de la contenance indiquée ci-dessus, le VENDEUR s’engage à diminuer le prix dans la proportion de la contenance en moins'.

Le dernier projet d’acte prévoyait que :

'CONTENANCE DU TERRAIN

Le VENDEUR ne confère aucune garantie de contenance du terrain'.

Une telle clause est habituelle dans un acte de vente, pour le sécuriser.

[W] [F] n’a pas, postérieurement à la signification du projet d’acte, expressément demandé sa modification sur ce point.

Bien que sommée de comparaître, elle ne s’est pas présentée pour présenter des observations.

Ces développements ne permettent pas de retenir une faute du notaire.

4 – sur l’imprévision

L’article 1195 du code civil dispose que :

'Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe'.

A été inséré au projet d’acte le paragraphe suivant :

'Les parties écartent de leur contrat les dispositions de l’article 1195 du Code civil permettant la révision du contrat pour imprévision.

Le mécanisme de l’imprévision nécessite un changement de circonstance imprévisible lors de la conclusion du contrat, changement dont aucune des parties n’avait souhaité assumer le risque, et qui rend l’exécution du contrat excessivement onéreuse.

Une telle renonciation ne concerne pas le cas de force majeure caractérisé par l’irrésistibilité et l’imprévisibilité qui impliquent l’impossibilité pour le débiteur d’exécuter son obligation.

Aux termes de l’article 1218 du Code civil « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351 1. »'.

L’insertion dans un contrat à exécution instantanée d’une telle clause excluant l’imprévision mais maintenant l’hypothèse de la force majeure, qui produirait ses effets à l’égard tant du vendeur que de l’acquéreur, est destinée à sécuriser l’acte.

La proposition de l’insérer à l’acte n’est pas constitutive d’une faute du notaire.

Comme précédemment, l’acquéreur en ne déférant pas à la sommation, n’a pas fait acter cette difficulté par le notaire.

6 – sur le recours à la médiation

Le dernier projet d’acte prévoit que :

'MÉDIATION

Les parties sont informées qu’en cas de litige entre elles ou avec un tiers, elles pourront, préalablement à toute instance judiciaire, le soumettre à un médiateur qui sera désigné et missionné par le Centre de médiation notariale dont elles trouveront toutes les coordonnées et renseignements utiles sur le site: https ://www.mediation.notaires.fr'.

L’information donnée sur la faculté de s’adresser à ce centre de médiation est sans incidence sur la portée de l’engagement de l’acquéreur et sur la validité de l’acte de vente.

7 – sur un manquement au secret professionnel

Le notaire ne commet pas une faute en informant les vendeurs qui l’ont chargé d’instrumenter la vente sur le contenu des ses échanges avec le notaire assistant les acquéreurs.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a débouté les appelantes de leurs demandes formées à l’encontre du notaire.

C – SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DE L’AGENCE IMMOBILIERE

1 – sur les limites des parcelles

Le compromis de vente stipule en page 2 que :

'Le VENDEUR … vend à l’ACQUEREUR qui accepte et s’engage à acquérir sous réserve des conditions suspensives énoncées aux présentes, les biens et droits immobiliers, dont la désignation suit.

Un terrain situé [Adresse 17]

Parcelle de terrain cadastrée :

Section

Numero

Lieudit

Contenance

AT

[Cadastre 15]

468 m²

AT

435

32 m²

Soit une contenance totale de 5a.

[…]

Le terrain étant destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte, il est précisé que conformément aux dispositions de l’article L 111-5-3 du Code de l’urbanisme, son descriptif résulte d’un bornage établi par [K] [O], géomètre expert. Un exemplaire du plan de bornage est joint aux présentes'.

Cet acte précise en page 7 que :

'Sont annexés aux présentes :

. L’état des risques et pollutions

. Un plan de division et de bornage'.

Le plan annexé au compromis, paraphé d'[W] [F], est un extrait du plan cadastral, mentionnant avoir été établi :

'D’après le document d’arpentage dressé

par [O] [K]

Réf : ES 16 6465 CR

Le 07/10/2016".

Ce plan, comportant l’indication 'réquisition de division', est coté et matérialise les longueurs, largeurs et contenance des parcelles.

Les parcelles objet de la vente y sont précisément identifiées et délimitées.

Le plan mentionne les bornes (8) délimitant, non les parcelles vendues, mais la parcelle divisée.

Le compromis de vente respecte sur ce point les dispositions de l’article L 115-4 du code de l’urbanisme.

Il n’est pas établi que ces parcelles ont été bornées. Aucun engagement de borner les parcelles n’a toutefois été stipulé à l’avant-contrat.

La demande de procéder à un nouveau bornage figurant au courriel en date du 6 octobre 2020 de Maître [L] [H], n’a pas été reprise expressément au courrier signifié aux vendeurs la 11 décembre 2020.

La faute alléguée de l’agence immobilière n’est pas établie.

2 – sur la visite du bien

La 'lettre – proposition d’achat en date du 5 mars 2020 remise à l’agence immobilière indique que : 'Nous soussignés : Madame [F] [W]… Reconnaissons avoir, grâce à votre intervention, visité le bien désigné ci-après, le 26/02/2020… cadastré [Cadastre 15] et [Cadastre 16]".

Les appelantes ne peuvent dès lors pas utilement soutenir que la visite du bien a été réalisée sans l’intermédiation de l’agence immobilière.

3 – sur la servitude

Le compromis de vente stipule en page 3 que :

'Le VENDEUR déclare :

— qu’à sa connaissance, les biens objet des présentes ne sont grevés d’aucune servitude autre que celles résultant de la situation naturelles des lieux, des règles locales d’urbanisme ou de la loi, les questions d’urbanisme faisant ci-après l’objet d’une condition suspensive.

— que les biens objet des présentes ne sont grevés d’aucun privilège immobilier spécial ou hypothèque'.

En page 5, il a été stipulé que :

'Le certificat d’urbanisme ou les titres de propriété ne devront révéler aucune charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens objet des présentes ou altérer de manière significative la jouissance de l’ACQUEREUR'.

Il résulte d’un extrait d’un acte du 28 novembre 2016, régulièrement publié, que les parcelles cadastrées section AT nos [Cadastre 11] à [Cadastre 12], fonds dominants, bénéficient d’une servitude de passage sur les parcelles cadastrées même section nos [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 9], fonds servants.

Les conditions d’exercice de la servitude de passage sont notamment les suivantes :

'Le droit de passage pourra être exercé en tout temps et à tous exercices (y compris le droit de se raccorder aux réseaux existants)

[…]

L’entretien de ce chemin se fera à frais communs, entre les divers usagers, après accord entre eux'.

Ces stipulations ne grèvent pas les parcelles objet du compromis d’une servitude les dépréciant.

La clause stipulant que l’entretien du passage incombe aux bénéficiaires, habituelle, n’est de même pas de nature à déprécier les parcelles.

L’agence immobilière n’a toutefois pas informé [W] [F], lors de la signature du compromis :

— de l’existence de cette servitude profitant aux parcelles devant être acquises ;

— des stipulations relatives aux frais d’entretien du passage.

Par courriel en date du 16 octobre 2020 adressé à [B] [V], de l’agence immobilière, [W] [F], gérante de la sci Terre et Mer, a indiqué que :

'Je vous envoie enfin le mail attendu vous confirmant qu’il n’y aura pas de recours à un avocat concernant le compromis signé auprès de votre agence immobilière et notamment au regard de la servitude que nous avons découvert lors du projet d’écriture de l’acte authentique.

Avant de vous envoyer ce courriel, j’ai voulu prendre le temps de me renseigner quant à votre responsabilité en tant qu’agent immobilier sur le fait que nous n’ayons pas été informés de cette servitude. Il apparait qu’un agent immobilier a tout intérêt, pour éviter tout litige, de vérifier s’il y a ou non une servitude.

J’ai donc relu le compromis que les deux parties ont signé et il apparait que vous aviez pris le temps de vous renseigner à ce sujet et ce sont les vendeurs (en page 3 du compromis) qui ont déclaré :« qu’à leur connaissance, les biens objet des présentes ne sont grevés d’aucune servitude.. ».

De notre côté, en tant qu’acquéreur nous avons accepté (en page 3 du compromis) ce qui suit « l’acquéreur : – supportera toutes les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues, pouvant grever les biens vendus et profitera des servitudes actives, s’il en existe, au bénéfice de son fonds ».

Nous aurions dû prendre ce temps nécessaire de relecture avant de vous envoyer cette lettre recommandée avec accusé de réception'.

Par courrier en date du 3 novembre 2020, Maître [D] [I] a notamment indiqué à Maître [L] [H], s’agissant de sa cliente, que :

'elle invoque aujourd’hui que dans le compromis il était écrit que le bien était grevé d’aucune servitude mais que ce ne serait pas le cas en réalité.

Vous voudrez bien expliquer une bonne fois pour toute à votre cliente qu’un bien bénéficiant d’une servitude, n’est effectivement pas grevé d’une servitude. L’agence n’a donc pas commis d’erreur à ce sujet.

Le terrain vendu est un fonds dominant bénéficiant d’une servitude de passage…'.

Il ne résulte pas de ces développements qu'[W] [F] se serait déterminée différemment si l’agence immobilière l’avait informée de la servitude de passage établie au profit des fonds devant être acquis et de la charge de l’entretien du passage.

Les appelantes ne justifient dès lors d’aucun préjudice subi imputable à faute à l’agence immobilière.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées à l’encontre de l’agence immobilière.

D – SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES EN DOMMAGES ET INTERETS

1 – de Maître François-Xavier Laguérie

L’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

L’article 32-1 du code de procédure civile précise que : 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés’ et l’article 559 que : 'En cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés'.

La charge de la preuve de la faute incombe au notaire.

L’exercice d’une action en justice puis d’une voie de recours, même mal fondées, ne dégénère en abus que si la malice ou la mauvaise foi de son auteur est démontrée.

Cette preuve n’est en l’espèce pas rapportée.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive n’est pour ces motifs pas fondée.

Le jugement sera réformé de ce chef.

2 – de l’agence immobilière

a – sur les stipulations du compromis de vente

Il a été stipulé en pages 4 et 5 du compromis de vente notamment que :

'Honoraires du Mandataire

Les PARTIES reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’AGENCE Agence Immobilière Jardaise exploitée par la société Agence Immobilière Jardaise, qu’elles déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de quatre mille euros TTC ( 4 000 ) conformément au mandat écrit portant le numéro 10413 .

[…]

Ces honoraires seront dus par l’ACQUEREUR et ils seront exigibles le Jour de la réitération des présentes par acte authentique.

Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’ACQUEREUR ou le VENDEUR, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération du MANDATAIRE SERA DUE INTEGRALEMENT A CE DERNIER PAR LA PARTIE DEFAILLANTE, l’opération étant définitivement conclue'.

Les conditions suspensives stipulées ayant été réalisées et le refus de réitérer la vente par acte authentique étant imputable à [W] [F], elle est tenue au paiement d’une indemnité d’un montant égal aux honoraires qui auraient été perçus par l’agence immobilière.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé sur ce point, sauf à lire que la somme de 4.000 ' est perçue à titre d’indemnité et au non à titre d’honoraires.

b – sur une procédure abusive

Il a été rappelé que l’exercice d’une action en justice puis d’une voie de recours, même mal fondées, ne dégénérait en abus que si la malice ou la mauvaise foi de son auteur était démontrée.

L’agence immobilière ne rapporte pas cette preuve.

Le jugement sera pour ces motifs réformé en ce qu’il a condamné les appelantes de ce chef.

3 – sur les demandes des consorts [R]

L’article 1234-5 alinéa 1er du code civil dispose que : 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre'.

La stipulation au compromis de vente d’une clause pénale exclut une indemnisation complémentaire des vendeurs.

Au surplus, comme précédemment, la preuve de la malice ou la mauvaise foi des appelantes n’est pas rapportée.

Le jugement sera en conséquence réformé en ce qu’il a condamné les appelantes au paiement de dommages et intérêts complémentaires.

E – SUR LES DEPENS

La charge des dépens de première instance incombe in solidum à [W] [F] et à la sci Terre et Mer. Le jugement sera confirmé sur ce point.

La charge des dépens d’appel incombe in solidum aux appelantes. Ces dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Geoffroy de Baynast et la selarl Mady-Gillet-Briand-Petillon représentée par Maître [K] Mady.

F – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié les indemnités dues sur ce fondement par les appelantes.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leurs demandes formées de ce chef pour les montants ci-après précisés.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 28 mars 2023 du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne sauf en ce qu’il :

— condamne la sci Terre et Mer à payer à [M] [R], [U] [R] et [E] [R] la somme de 7.500 ' au titre de la clause pénale ;

— condamne la sci Terre et Mer à payer à la société Agence immobilière jardaise la somme de 4.000 ' au titre de ses honoraires ;

— condamne in solidum [W] [F] et la sci Terre et Mer à payer à :

— [M] [R], [U] [R] et [E] [R] la somme de 12.000 ' pour procédure abusive ;

— Maître [D] [I] la somme de 1.000 ' pour procédure abusive et vexatoire ;

— et sauf à dire qu’il convient de lire que la somme de 4.000 ' est due par [W] [F] à la société Agence immobilière jardaise à titre d’indemnité ;

et statuant à nouveau de ces chefs d’infirmation,

DEBOUTE [U] [R], [E] [R] et Maître [D] [I] de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la sci Terre et Mer et d'[W] [F] ;

CONDAMNE in solidum la sci Terre et Mer et [W] [F] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Geoffroy de Baynast et la selarl Mady-Gillet-Briand-Petillon erprésentée par Maître [K] Mady ;

CONDAMNE in solidum la sci Terre et Mer et [W] [F] à payer en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

—  2.000 ' [U] [R] et [E] [R] ;

—  1.200 ' à Maître [D] [I] ;

—  1.200 ' à la société Agence immobilière jardaise.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,