Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 11 septembre 2025, n° 24/19169

TGI 31 octobre 2024

CA Paris
Infirmation partielle 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Installation non autorisée d'un extracteur d'air
La cour a confirmé que l'installation de l'extracteur sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite, justifiant la demande de dépose et de remise en état.
Accepté
Nuisances sonores et olfactives causées par l'activité de restauration
La cour a constaté que les nuisances causées par l'activité de restauration sont avérées et justifient l'interdiction de cette activité jusqu'à mise en conformité.
Accepté
Non-respect des injonctions de remise en état
La cour a jugé que des astreintes sont justifiées pour garantir l'exécution des injonctions de remise en état.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a décidé que les sociétés Aldra et Farmers Martel, perdantes en appel, doivent rembourser les frais irrépétibles engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 11 sept. 2025, n° 24/19169
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/19169
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 31 octobre 2024, N° 23/58899
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin MOISANSylvie KEDINGER JACQUESJacques BELLICHACHPablo MONTOYADavid FERTOUT
Cabinet(s) :	BAECHLIN MOISAN ASSOCIES
Parties :	S.A.S. FARMERS MARTEL ( LE ROI RENE ) c/ LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 1 ] À [ Localité 12 ], S.C.I. ALDRA

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19169 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKLYO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Octobre 2024 -Président du TJ de [Localité 11] – RG n° 23/58899

APPELANTE

S.A.S. FARMERS MARTEL (LE ROI RENE), RCS de [Localité 11] sous le n°912 947 975, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Pablo MONTOYA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0605

INTIMÉS

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 12], représenté par son syndic la Société ATRIUM GESTION [Localité 11] 17 agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. ALDRA, RCS de [Localité 11] sous le n°483 357 794, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1770

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Juin 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Aldra est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2]), soumis au statut de la copropriété, la société Atrium gestion étant désignée en qualité de syndic.

Aux termes d’un acte de cession de fonds de commerce du 31 mai 2022, la société Farmers Martel a acquis le fonds de commerce pour y exercer une activité de restauration.

Exposant que l’activité de restauration exercée dans le local cause des nuisances sonores et olfactives quotidiennes aux occupants de l’immeuble, que ces nuisances ont perduré malgré un signalement par courriel du 24 janvier 2023 à M. [B], interlocuteur de la société Aldra auprès de la copropriété, et la demande de ce dernier, renouvelée le 31 janvier 2023, auprès du locataire de mettre un terme à cette situation, exposant aussi qu’il a été en outre constaté qu’un extracteur d’air a été installé sur la façade de l’immeuble dans la cour, cet extracteur étant en applique sur le mur de façade en dessous d’une fenêtre du premier étage, et que l’existence de l’extracteur et des nuisances sonores et olfactives ont été constatées par un procès-verbal de constat le 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par la société Atrium gestion, son syndic en exercice, a, par acte du 17 novembre 2023, fait assigner la société Aldra et la société Farmers Martel devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

condamner in solidum la société Aldra et la société Farmers Martel à procéder à la dépose de l’extracteur d’air installé en façade de l’immeuble et à la remise en l’état antérieur des lieux, sous le contrôle du syndic et de l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires, dans un délai d’un mois de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

interdire à la société Farmers Martel de poursuivre son activité de restauration, offrant des plats chauds cuisinés, dans le local commercial de la société Aldra, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 2]) , jusqu’à ce que ses installations d’extraction et ventilation d’air soient conformes à la réglementation applicable, et ce, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée.

Par ordonnance contradictoire du 31 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

enjoint la société Farmers Martel et la société Aldra, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, de :

déposer l’extracteur d’air installé sur la façade de l’immeuble ;

remettre en état la façade sur laquelle il était installé ;

dit qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, la société Farmers Martel sera tenue au paiement d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

interdit à la société Farmers Martel de poursuivre son activité de restauration offrant des plats chauds cuisinés dans le local commercial de la société Aldra, tant que persisteront des nuisances, faute d’installation d’extraction et ventilation d’air conformes à la réglementation applicable et autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, sous peine d’une astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée par un commissaire de justice, astreinte provisoire courant pendant une durée de quatre mois, à compter du jour où le non-respect de cette interdiction aura été constatée ;

dit n’y avoir lieu à litispendance ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation de la société Aldra de faire exécuter les travaux ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur dommages et intérêts ;

condamné in solidum la société Farmers martel et la société Aldra à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamné in solidum la société Farmers martel et la société Aldra au paiement des dépens ;

rappelé que cette décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 13 novembre 2024, la société Farmers Martel a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs du dispositif, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 mai 2025, la société Farmers Martel demande à la cour de :

la dire et juger bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

enjoint la société Farmers Martel et la société Aldra, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, de :

déposer l’extracteur d’air installé sur la façade de l’immeuble ;

remettre en état la façade sur laquelle il était installé ;

dit n’y avoir lieu à litispendance ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation de la société Aldra de faire exécuter les travaux ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur dommages et intérêts ;

condamné in solidum la société Farmers martel et la société Aldra au paiement des dépens ;

et, la réformant,

in limine litis,

surseoir à statuer dans l’attente du jugement au fond à intervenir ;

à titre principal,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre reconventionnel,

autoriser la société Aldra à faire exécuter à ses frais, les travaux tels que soumis à l’assemblée générale extraordinaire suivant procès-verbal du 18 mars 2024 versé aux débats dans la résolution N°4, soit la pose d’une gaine d’extraction dans les locaux du rez-de-chaussée, et dont la conformité à l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement Sanitaire du département de [Localité 11] sera certifiée par l’architecte de la société Aldra en charge de la direction des travaux ;

en tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]), à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Farmers Martel soutient notamment qu’elle n’avait pas à reprendre les chefs du dispositif de l’ordonnance critiquée dans ses premières conclusions d’appel, de sorte que la cour n’est pas dessaisie de l’ensemble des chefs de l’ordonnance dont appel. Elle considère que les nouvelles dispositions de l’article 954 du code de procédure civile ne lui imposent pas de lister ces chefs du dispositif critiqués et que l’effet dévolutif a joué sur l’ensemble des chefs du dispositif de l’ordonnance critiquée.

Elle expose qu’un sursis à statuer doit être ordonné dans l’attente de l’issue d’une procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Paris saisi d’une demande d’annulation d’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2024 interdisant la pose d’une nouvelle extraction, la solution de ce litige pouvant dépendre directement de celle de cette procédure au fond.

Elle soutient que l’extracteur qu’elle a posé ne venait que remplacer un précédent extracteur, défectueux, dont la pose a été autorisée par une assemblée générale de 2011. Elle en déduit que les travaux litigieux ont en réalité été réalisés avec l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.

Elle ajoute que la cour ne peut statuer sur les nuisances en s’appuyant sur le jugement du tribunal de police du 7 mai 2024, alors qu’elle n’avait pas été régulièrement convoquée à la procédure.

Enfin, à titre reconventionnel, elle dénonce le rejet sans fondement, par l’assemblée des copropriétaires, du projet de pose d’un nouvel extracteur déposé par la société Aldra et demande l’autorisation de réaliser les travaux refusés par l’assemblée générale extraordinaire du 18 mars 2024, dont la conformité à l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 11] sera certifiée par l’architecte de la société Aldra en charge de la direction des travaux.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 avril 2025, la société Aldra demande à la cour de :

la dire recevable et bien fondée en ses conclusions d’appelant ;

réformer et infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

enjoint la société Farmers Martel et la société Aldra, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, de :

déposer l’extracteur d’air installé sur la façade de l’immeuble ;

remettre en état la façade sur laquelle il était installé ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation de la société Aldra de faire exécuter les travaux ;

dit n’y avoir lieu à référé la demande de provision sur dommages et intérêts ;

a condamné la société Aldra à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles outre le paiement des dépens ;

confirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

la recevoir en son appel incident et la déclarer bien fondée en ses demandes ;

et statuant à nouveau,

l’autoriser à faire exécuter à ses frais, les travaux tels que soumis à l’assemblée générale extraordinaire suivant procès-verbal du 18 mars 2024 versé aux débats dans la résolution N°4, soit la pose d’une gaine d’extraction dans les locaux du rez-de-chaussée, et dont la conformité à l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 11] sera certifiée par son architecte en charge de la direction des travaux ;

en tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) à lui verser la somme de 1.413 euros à titre de provision sur dommages-intérêts, outre la condamnation de tous succombant à la somme 9.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

débouter les partie de toutes leurs demandes formées contre elle.

La société Aldra critique notamment le rejet, sans fondement, de sa demande d’autorisation de réaliser les travaux litigieux par l’assemblée générale des copropriétaires alors que cette demande avait pour but de régulariser la situation de sa locataire et de mettre fin aux nuisances.

Elle expose en outre qu’elle doit être indemnisée des frais de convocation de l’assemblée générale extraordinaire qui a injustement rejeté cette demande d’autorisation.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) demande à la cour de :

constater l’absence de chefs de l’ordonnance critiqués dans le dispositif des premières conclusions de la société Farmers Martel signifiées le 7 février 2025 au soutien de son appel ;

constater que l’appel incident de la société Aldra est limité aux chefs suivants :

enjoint la société Farmers Martel et la société Aldra, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, de :

déposer l’extracteur d’air installé sur la façade de l’immeuble ;

remettre en état la façade sur laquelle il était installé ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation de la société Aldra de faire exécuter les travaux ;

dit n’y avoir lieu à référé la demande de provision sur dommages et intérêts ;

a condamné la société Aldra à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles outre le paiement des dépens ;

juger en conséquence n’être saisie que des seuls chefs de l’ordonnance dont appel visés par la société Aldra et ne pouvoir statuer sur les autres chefs, notamment en ce qu’ils prononcent condamnation à l’encontre de la société Farmers martel, l’appel étant dépourvu d’effet dévolutif sur ceux-ci ;

à titre subsidiaire et sur le fond,

déclarer la société Farmers Martel et la société Aldra mal fondées en leur appel ;

confirmer l’ordonnance de référé rendue le 31 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’elle a :

enjoint la société Farmers Martel et la société Aldra, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, de :

déposer l’extracteur d’air installé sur la façade de l’immeuble ;

remettre en état la façade sur laquelle il était installé ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation de la société Aldra de faire exécuter les travaux ;

dit n’y avoir lieu à référé la demande de provision sur dommages et intérêts ;

condamné in solidum la société Farmers Martel et la société Aldra à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamné in solidum la société Farmers Martel et la société Aldra au paiement des dépens ;

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 31 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’elle a rejeté sa demande d’astreinte à l’encontre de la société Aldra ;

dire qu’à défaut d’exécution dans le délai de trois mois de l’injonction de déposer l’extracteur d’air installé sur la façade de l’immeuble et de remettre en état la façade sur laquelle il était installé, la société Aldra sera tenue, in solidum avec la société Farmers martel, au paiement d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

condamner in solidum la société Farmers Martel et la société Aldra à lui verser la somme supplémentaire de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

débouter la société Farmers martel et la société Aldra de l’ensemble de leurs demandes ;

les condamner in solidum aux entiers dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Baechlin Moisan, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) soutient notamment que la cour n’est saisie d’aucun chef du dispositif du jugement critiqué puisque, dans ses premières conclusions, la société Farmers Martel ne demande que la réformation l’ordonnance entreprise sans mentionner aucun des chefs critiqués. Il en déduit que la cour n’est pas non plus saisie des chefs du dispositif critiqués par la société Aldra dans son appel incident.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires soutient que l’issue de la procédure en annulation d’une décision de l’assemblée des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris n’aura aucune incidence sur la présente procédure, les travaux ayant été réalisés sans autorisation.

L’intimé affirme que, de jurisprudence constante, la réalisation de travaux sans autorisation du syndicat des copropriétaires et en violation du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite, lequel est caractérisé en l’espèce. Il soutient à ce titre qu’en 2011, l’assemblée des copropriétaires a autorisé la pose d’une gaine d’extraction mais pas le percement du mur comme l’a fait la société Farmers Martel. Il ajoute que la société Aldra doit être tenue responsable des actes de sa locataire.

Le syndicat de copropriétaires rappelle que la procédure à l’issue de laquelle la société Farmers Martel a fait l’objet d’une condamnation pour nuisances sonores et olfactives devant le tribunal de police en mai 2024 était contradictoire.

Il conclut à l’irrecevabilité de la demande d’autorisation de réaliser les travaux par la société Farmers Martel en ce que celle-ci n’est pas copropriétaire. Il soutient que les copropriétaires étaient fondés à refuser cette demande de travaux alors que l’appelante exerçait déjà illicitement une activité de restauration. Il critique également l’étude de faisabilité des travaux soumise par la société Aldra qui, selon lui, n’explique pas comment le conduit d’extraction sera fixé à la façade.

Enfin, le syndicat conclut au rejet de la demande de provision formée par la société Aldra au titre des frais de convocation de l’assemblée générale extraordinaire qui avait pour objet la demande d’autorisation de réalisation des travaux.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

SUR CE,

sur l’effet dévolutif de l’appel

Selon l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 29 décembre 2023, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.

Selon l’article 901 du code de procédure civile, dans cette même rédaction, la déclaration d’appel doit contenir (7°) les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sans préjudice du premier alinéa du premier alinéa de l’article 915-2.

La déclaration d’appel dont l’objet est suffisamment précisé pour permettre d’appréhender les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués emporte effet dévolutif de l’appel (Civ.2e, 27 mars 2025, pourvoi n° 22-21.602, publié).

L’article 915-2 de ce code précise que l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

L’article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable à compter du 1er septembre 2024, dispose enfin que les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues aux deuxième à quatrième alinéas de l’article 960. Elles formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il se déduit de ces textes que la déclaration d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement et que l’effet dévolutif peut être modifié par les premières conclusions de l’appelant.

En l’espèce, la déclaration d’appel contient la mention suivante :

« Appel limité aux chefs de l’ordonnance expressément critiqués à savoir en ce qu’elle a :

enjoint la société Farmers Martel et la société Aldra, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, de :

déposer l’extracteur d’air installé sur la façade de l’immeuble ;

remettre en état la façade sur laquelle il était installé ;

dit n’y avoir lieu à litispendance ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation de la société Aldra de faire exécuter les travaux ;

condamné in solidum la société Farmers Martel et la société Aldra au paiement des dépens. »

Dès lors, la dévolution a opéré par l’effet de cette déclaration d’appel, la circonstance que les premières conclusions de la société Farmers Martel notifiées à la cour le 7 février 2025 ne contiennent pas dans leur dispositif les chefs du jugement critiqués étant sans incidence, la formule « infirmer l’ordonnance entreprise et la réformant (') » étant suffisante pour que la cour soit saisie de la demande d’infirmation de la décision querellée.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile prévoit que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’il détermine.

La cour rappelle que, hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient souverainement l’opportunité du sursis à statuer, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Au cas présent il apparaît qu’une procédure en annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale extraordinaire du 18 mars 2024, ayant rejeté la demande formée par la société Aldra tendant à se voir autorisée à réaliser les travaux de mise en place d’une gaine d’extraction, est pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le litige tel qu’il est soumis à la cour vise à enjoindre la société Farmers Martel et la société Aldra, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, de déposer l’extracteur d’air installé sur la façade de l’immeuble et à remettre en état la façade sur laquelle il était installé, les deux procédures ne concernant pas exactement les mêmes parties, la société Farmers Martel n’étant pas concernée par le litige pendant devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ces conditions, les demandes soumises à la cour et décrites plus haut ne peuvent être suspendues à une décision irrévocable sur le fond portant sur l’annulation d’une résolution de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires.

La demande de sursis à statuer, qui ne procède pas d’une bonne administration de la justice, sera rejetée.

Sur le fond du référé

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En application du même texte, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 9, alinéa 1er, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 25 b) de cette loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il résulte de ces textes que les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et qu’en l’absence d’autorisation, un trouble manifestement illicite peut être caractérisé, justifiant l’intervention du juge des référés pour prescrire les mesures de remise en état.

Il est en l’espèce, reproché à la société Farmers Martel, locataire de la société Aldra, d’avoir entrepris, sans autorisation, des travaux ayant porté atteinte aux parties communes en posant un extracteur en applique sur le mur de façade, traversant le mur.

Il a été constaté par commissaire de justice, selon procès-verbal du 19 octobre 2023, établi à la requête du syndicat des copropriétaires que :

L’extincteur en applique sur le mur de façade est installé à gauche de la porte cochère à l’extrême gauche au-dessus du rez-de-chaussée,

Il émet un bruit de ventilation,

Des nuisances sonores et olfactives sont relevées dans l’appartement du 1er étage gauche et celui du 1er étage face gauche.

Pour s’opposer à l’atteinte alléguée aux parties communes par la pose de l’extracteur, la société Aldra et la société Farmers Martel soutiennent que l’installation constatée par commissaire de e justice était préexistante et a seulement été remplacée puisqu’elle était défectueuse, alors qu’elle a été autorisée par assemblée générale des copropriétaires en 2011.

Or, le bail commercial qui lie les sociétés Aldra et Farmers Martel comporte dans la clause intitulée Destination les éléments suivants :

« Le preneur devra occuper les lieux paisiblement conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil et pour un usage destiné à l’exercice de son objet social :

Restaurant, salon de thé, traiteur, sandwicherie, saladerie, restauration rapide sur place et vente à emporter, galerie,

Etant entendu que le preneur s’interdit de faire dans les locaux toute cuisson non conforme aux règles sanitaires et réglementaires, actuellement en vigueur. En effet, les locaux ne bénéficient pas actuellement de gaines de ventilation et d’extraction (') le preneur ne pourra modifier, même momentanément, cette destination ni changer la nature de l’activité exploitée dans les locaux ni adjoindre des activités connexes ou complémentaires. »

Il ressort de ce bail qu’à la prise de possession des locaux, ceux-ci ne disposaient d’aucune gaine de ventilation et d’extraction.

Le règlement de copropriété prévoit pour sa part (page 16) que « tous les extérieurs qui contribuent à l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés sans le consentement de la majorité des propriétaires ».

Par ailleurs, la résolution 22.3 de l’assemblée générale du 17 mai 2011 a été adoptée dans les termes suivants :

« L’assemblée générale (…) décide d’autoriser la sci Aldra à poser une gaine extérieure à usage de désenfumage et d’extraction qui devra être maçonnée et équipée d’un système anti-pigeons à l’extrémité de ce conduit ».

Le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 20 décembre 2012 puis celle extraordinaire du 18 mars 2024 ont ensuite rejeté la demande de la société Aldra d’autorisation de pose d’un extracteur conforme.

Dans ces conditions, il ressort de l’ensemble que la pose de l’extracteur actuel, en applique sur le mur de façade de la courette de l’immeuble n’est pas conforme à la pose autorisée par l’assemblée générale du 17 mai 2011, que la pose de l’extracteur précédent, dont il est soutenu par la société Farmers Martel qu’il a été simplement remplacé en raison de sa défectuosité, était elle-même non conforme aux résolutions entreprises, les installations ayant eu lieu sans autorisation de la copropriété et à une date non précisée.

Dès lors, la pose de l’extracteur litigieux constitue bien un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant la dépose et la remise en l’état antérieur des lieux, l’ordonnance rendue étant confirmée sur ce point.

En outre, s’agissant des nuisances sonores et olfactives dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, il doit être rappelé que le bail commercial comporte une interdiction de « faire dans les locaux toute cuisson non conforme aux règles sanitaires et réglementaires, actuellement en vigueur. » et précise : « en effet, les locaux ne bénéficient pas actuellement de gaines de ventilation et d’extraction (') ».

Le règlement de copropriété prévoit pour sa part (chapitre deux) que : « chaque copropriétaire ne pourra utiliser les locaux lui appartenant à un usage commercial, industriel et artisanal qu’à la condition qu’il ne s’agisse pas d’un commerce, d’une industrie ou d’un laboratoire d’expérience de nature insalubre, malodorant ou dangereux ou susceptible de faire l’objet d’une enquête de commodo ou incommodo, ou encore de gêner les propriétaires ou locataires des autres locaux en occasionnant des bruits, odeurs ou trépidations, ni une salle de conférence politique ».

Or, le procès-verbal de constat du 19 octobre 2023, cité plus haut indique que :

L’extracteur installé dans la courette de l’immeuble émet un bruit de ventilation,

La cuisine du restaurant est visible depuis la courette séparée par une simple porte à vantail et vitrage,

Depuis l’appartement du 1er étage gauche, bâtiment A, le bruit de l’expulsion de l’air par l’extraction est audible fenêtre fermée,

Fenêtre ouverte, il est plus audible, le commissaire de justice notant « une très forte odeur de cuisine sortant de la bouche d’aération rendant impossible l’ouverture de la fenêtre lors de sa mise en route »,

Depuis l’appartement situé au 1er étage face gauche, depuis la fenêtre de la cuisine, le bruit de l’extraction est perceptible.

Par ailleurs, il apparaît que par jugement contradictoire à signifier du 7 mai 2024, M. [T], en qualité de représentant légal de la société Farmers Martel, a été déclaré coupable de non-respect du règlement sanitaire départemental relatif aux dispositions réglementaires des parties I, II, III du code de la santé publique, pour des faits commis le 2 juin 2023 (nuisances olfactives), et condamné à une amende contraventionnelle de 375 euros.

L’existence de nuisances sonores et olfactives, qui ne sont pas contestées in fine par la société Farmers Martel et la société Aldra, est corroborée par deux attestations produites par la syndicat des copropriétaires qui indiquent notamment :

« tout au long de la journée et de la nuit, (le système d’extraction) rejette directement dans la cour des fumées et des odeurs de cuisson de poisson, viande et légumes » (M. [Y], résidant au 1er étage de l’immeuble),

« (l’extracteur) évacue des fumées de cuisine directement dans la cour sur des horaires étendus (') de fortes odeurs de cuisine dans la cour remontant jusqu’au 4ème étage dès 8 heure du matin et plutôt à partir de 19 heure depuis septembre 2023 ainsi que dans la cage d’escalier du bâtiment ».

Il n’est pas établi ni même soutenu que les nuisances auraient cessé.

Force est ainsi de constater que l’activité de cuisine de plats chauds de la société Farmers Martel cause au syndicat des copropriétaires un trouble manifestement illicite par les nuisances sonores et olfactives qu’elle génère au sein des parties communes et privatives de l’immeuble, les conditions dans lesquelles cette activité de cuisine est réalisée étant en outre contraires aux dispositions du bail commercial et du règlement de copropriété.

L’ordonnance sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a dit caractérisé le trouble manifestement illicite et pour y mettre fin, interdit à la société Farmers Martel de poursuivre son activité de restauration offrant des plats chauds cuisinés dans le local commercial de la société Aldra, tant que persisteront les nuisances faute d’installation d’extraction et ventilation d’air conformes à la réglementation applicable et autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée par commissaire de justice, ce pendant une durée de 4 mois à compter du jour où le non-respect de cette interdiction aura été constatée.

L’obligation de remise en état sera mise à la charge du copropriétaire-bailleur, qui doit répondre de la violation du règlement de copropriété et du fait de son locataire, et du locataire auteur des travaux et de cette activité, le règlement de copropriété lui étant opposable de plein droit.

L’ordonnance rendue sera infirmée en ce que la société Aldra et la société Farmers Martel doivent être chacune condamnées au titre de l’astreinte dont est assortie l’obligation de remise en état, ce à compter de cet arrêt dans les termes du dispositif.

S’agissant des demandes reconventionnelles des sociétés Aldra et Farmers Martel, consistant à se voir autorisées à réaliser les travaux d’installation d’une gaine d’extraction dans les locaux du rez-de-chaussée, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que celles-ci n’alléguaient aucun trouble manifestement illicite, n’expliquant pas et ne démontrant pas qu’en refusant de délivrer l’autorisation nécessaire aux travaux, l’assemblée générale des copropriétaires aurait commis une violation d’une règle de droit voire manqué à une obligation non sérieusement contestable qui lui incomberait, étant précisé qu’au surplus, il est rappelé qu’une instance au fond est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Paris, saisi d’une demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale extraordinaire du 18 mars 2024.

L’ordonnance sera donc confirmée sur ce point.

Enfin, la société Aldra demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à des dommages intérêts, alléguant avoir exposé la somme de 1.413 euros, aux fins de convocation à ses frais de l’assemblée générale extraordinaire du 18 mars 2024.

Toutefois, aucune faute n’est reprochée ni même alléguée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de sorte que cette demande ne peut qu’être rejetée, l’ordonnance rendue étant confirmée sur ce point.

Le sort des frais et dépens de première instance a été justement réglé par le premier juge.

Perdantes en appel, les sociétés Aldra et Farmers Martel seront condamnées in solidum aux entiers dépens de cette instance et à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise, sauf en ce qui concerne la condamnation de la société Farmers Martel au titre de l’astreinte dont est assortie l’injonction de déposer l’extracteur d’air installé sur la façade de l’immeuble et de remettre en état la façade sur laquelle il était installé,

Statuant à nouveau sur ce point,

Dit qu’à défaut d’exécution dans le délai de 4 mois courant à compter de la signification de cet arrêt, les sociétés Farmers Martel et Aldra seront chacune tenues au paiement d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

Y ajoutant,

Condamne in solidum les sociétés Aldra et Farmers Martel aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE