Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 29 JANVIER 2025

(n° /2025, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10918 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6FL

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 mai 2022 – tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/07419

APPELANTE

Société SCCV KHF CHARLES [Localité 9] Société civile de construction vente, représentée par son gérant

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Mathieu COUEDO, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur [K] [I]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Céline MAURY de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152, substituée à l’audience par M^e Florine BOUGRAT-LAMY, avocat au barreau de PARIS

Madame [X] [O]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Céline MAURY de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152, substituée à l’audience par M^e Florine BOUGRAT-LAMY, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-Ange SENTUCQ, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Marie-Ange SENTUCQ, présidente

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 18 septembre 2024 et prorogé jusqu’au 29 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant contrat préliminaire de réservation daté du 10 février 2017, M. [I] a réservé un logement individuel, lot n°18, dans le cadre d’un projet de construction d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] [Localité 10] (93), au prix de 595 000 euros TTC réalisé par la SCCV KHF Charles [Adresse 8], propriétaire de ce terrain.

Aucune suite n’a été donnée à ce contrat.

Le 23 juin 2018, un nouveau contrat de réservation a été signé entre, d’une part M. [I] et Mme [O] et, d’autre part la SCCV KHF Charles [Adresse 8], concernant le lot portant le numéro commercial B01 du même programme à la même adresse, moyennant un prix de 649 000 euros TTC.

Ce contrat stipule que l’offre de vente doit intervenir au plus tard le 23 août 2018, la signature de l’acte authentique au plus tard le 31 octobre 2018, sous la condition suspensive, au bénéfice du réservataire, de l’obtention dans un délai de 60 jours suivant la notification du contrat d’un ou plusieurs prêts d’un montant total de 399 000 euros au taux maximum d’intérêts de 1,5% sur une durée de 20 ans, avec un apport de 13 000 euros et à l’aide d’un prêt relais de 263 000 euros.

Un dépôt de garantie était versé à hauteur de 12 980 euros.

L’acte prévoyait l’achèvement des travaux au plus tard au quatrième trimestre 2019.

L’offre de prêt était émise le 28 novembre 2018 au profit des deux réservataires.

Par une lettre du 26 janvier 2019 l’agence immobilière Century 21 informait Monsieur [I] du bon avancement de la construction et du changement de notaire sollicitant pour finaliser le dossier une photocopie de sa carte d’identité ou de son passeport recto-verso.

Par courrier du 6 février 2019, le notaire sollicitait auprès de Monsieur [I] et Madame [O] dans le cadre de l’établissement du projet d’acte de vente, leur accord pour la notification de celui-ci de manière dématérialisée, sollicitant en outre quelques précisions complémentaires concernant le financement.

Le notaire accusait réception des éléments fournis par un email du 13 février 2019 précisant être en mesure d’adresser les notifications du projet d’acte sous huit jours.

Le 15 février 2019 le vendeur informait Monsieur [I] concernant le lot réservé dans le cadre de l’opération du [Adresse 2] à [Localité 10] qu’à la suite des différents échanges « ce lot restera en l’état, aucun travaux d’aménagement ne sera effectué. »

Monsieur [I] s’étonnait en retour de la teneur de ce courrier et, au rappel des différents échanges permettant la mise au point sur les modifications demandées, sollicitait la fourniture des plans d’aménagement indiquant que cela reste très flou, n’avoir jamais reçu officiellement le plan de la cave et le moyen pour y accéder et ne pas savoir si les petites modifications d’emplacement des cloisons demandées sont prises en compte.

En retour le vendeur répondait que Monsieur [I] aurait tous les éléments avant l’engagement définitif devant le notaire et la possibilité, si les éléments ne convenaient pas, de se rétracter, précisant n’être pas en mesure au regard de la spécificité des demandes, de répondre à toutes les exigences de Monsieur [I] et qu’il aurait, en tout état de cause la possibilité de se rétracter.

Par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 5 mars 2019, la SCCV KHF Charles [Localité 9] informait Monsieur [I] de la résiliation du contrat de réservation, « le planning contractuel n’ayant pas pu être respecté (') de nombreux aléas techniques étant survenus comme par exemple l’adaptation de la structure de l’immeuble à l’infrastructure existante et la venderesse indiquant être « dans l’incapacité de répondre aux demandes travaux modificatifs de Monsieur [I] qui remettent en cause le permis de construire actuel et nécessiterait le dépôt d’un permis de construire modificatif. »

Par lettre recommandée réceptionnée le 26 mars 2019 M. [I] et Mme [O] ont contesté cette résiliation, considérant une absence de problème de planning entre eux et précisant accepter le lot tel que réservé, sans les modifications sollicitées. Ils réitéraient leur vif intérêt pour cette opération et au vu de leur offre de prêt et du coût de l’assurance acquitté depuis le mois de novembre, ils sollicitaient une réponse d’ici le 29 mars prochain.

Par courrier daté du 19 novembre 2019, le conseil de M. [I] et Mme [O] a sollicité de la SCCV KHF Charles [Adresse 8] l’indemnisation des préjudices subis par ces derniers en raison de la résiliation du contrat.

Par acte d’huissier délivré le 29 juillet 2020, M. [I] et Mme [O] ont fait assigner la SCCV KHF Charles [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation des préjudices qu’ils estiment subir suite à la résiliation du contrat de réservation.

Par jugement du 17 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Dit que la responsabilité de la SCCV KHF Charles [Localité 9] est engagée à l’égard de M. [I] et Mme [O] sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

Condamne la SCCV KHF Charles [Adresse 8] à payer à M. [I] et Mme [O] la somme de 74 900 euros au titre de la perte de chance de trouver un bien similaire au prix convenu entre les parties suite à la résolution du contrat de réservation du 23 juin 2018 ;

Condamne la SCCV KHF Charles [Localité 9] à payer 3 000 euros à M. [I] et 3 000 euros à Mme [O] en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne la SCCV KHF Charles [Localité 9] au paiement des dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SCCV KHF Charles [Localité 9] à payer à M. [I] et Mme [O] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Par déclaration en date du 8 juin 2022, la SCCV KHF Charles [Localité 9] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour M. [I] et Mme [O].

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2024, la SCCV KHF Charles [Adresse 8] demande à la cour de :

Déclarer la SCCV KHF Charles [Adresse 8] recevable et bien fondée en son appel

Y faisant droit

Infirmer le jugement rendu le 17 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

« Dit que la responsabilité de la SCCV KHF Charles [Localité 9] est engagée à l’égard de M. [I] et Mme [O] sur le fondement de l’article 1232-1 du code civil ;

Condamne la SCCV KHF Charles [Adresse 8] à payer à M. [I] et Mme [O] la somme de 74 900 euros au titre de la perte de chance de trouver un bien similaire au prix convenu entre les parties suite à la résolution du contrat de réservation du 23 juin 2018 ;

Condamne la SCCV KHF Charles [Localité 9] à payer 3 000 euros à M. [I] et 3 000 euros à Mme [O] en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne la SCCV KHF Charles [Adresse 8] au paiement des dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SCCV KHF Charles [Localité 9] à payer à M. [I] et Mme [O] une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejette le surplus des demandes ; »

Et statuant à nouveau,

Dire fondées les demandes, fins et conclusions de la SCCV KHF Charles [Localité 9] ;

Dire irrecevables les demandes formulées par M. [I] et Mme [O] au double fondement contractuel et délictuel ;

En conséquence,

Déclarer M. [I] et Mme [O] infondés en leur appel incident tendant à obtenir condamnation de la SCCV KHF Charles [Adresse 8] au paiement de la somme de 88 300 euros au titre de la perte de chance ;

Déclarer la SCCV KHF Charles [Adresse 8] recevable et fondée en ses demandes, fins et conclusions

Rejeter l’ensemble des demandes de M. [I] et Mme [O] ;

Condamner M. [I] et Mme [O] à payer à la SCCV KHF Charles [Adresse 8] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la procédure d’appel ;

Condamner M. [I] et Mme [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, M. [I] et Mme [O] demandent à la cour de :

Juger Mme [O] et M. [I] recevables et bien fondés en leur appel incident.

A titre principal,

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Dit que la responsabilité de la SCCV KHF Charles [Adresse 8] est engagée à l’égard de M. [I] et Mme [O] sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil

Condamné la SCCV KHF Charles [Localité 9] à payer 3 000 euros à M. [I] et 3 000 euros Mme [O] en réparation de leur préjudice moral

Condamné la SCCV KHF Charles [Localité 9] au paiement des dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile

Condamné la SCCV KHF Charles [Localité 9] à payer à M. [I] et Mme [O] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Condamné la SCCV KHF Charles [Adresse 8] à payer à M. [I] et Mme [O] seulement la somme de 74 900 euros au titre de la perte de chance de trouver un bien similaire au prix convenu entre les parties suite à la résolution du contrat de réservation du 23 juin 2018.

Statuant à nouveau sur ce chef :

Condamner la SCCV KHF Charles [Localité 9] à payer à M. [I] et Mme [O] la somme de 88 300 euros au titre des pertes et coûts supplémentaires engendrés par le refus de vente.

A titre subsidiaire

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

En toute hypothèse :

Condamner la SCCV KHF Charles [Localité 9] à payer à M. [I] et Mme [O] la somme de 4 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SCCV KHF Charles [Adresse 8] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Maury conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Débouter la SCCV KHF Charles [Localité 9] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

SUR QUOI,

LA COUR

1- Le rejet des conclusions signifiées par [K] [I] et Madame [X] [O] le 20 mai 2024

A l’audience, la société appelante a soulevé l’irrecevabilité des conclusions signifiées par les intimés la veille de la clôture, au motif de la violation du principe du contradictoire.

Cependant, ces conclusions se bornent à répondre au moyen soulevé par l’appelante dans ses conclusions n°3 le 10 mai 2024 tenant au non cumul des responsabilités contractuelles, et délictuelles, moyen signalé en marge par un trait vertical et sont identiques aux précédentes pour le surplus des moyens et prétentions soulevées.

Cette signification tardive ne préjudicie donc pas aux droits de la défense protégés par les dispositions de l’article 16 du Code de procédure civile et il ne saurait être fait droit à la demande de rejet.

2- L’irrecevabilité des demandes à raison de la violation du principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle

Le tribunal, au visa de l’article 1231-1 du Code civil, a retenu que la responsabilité de la société venderesse est engagée à l’égard de Monsieur [I] et Madame [O] pour n’avoir pas exécuté son obligation de vendre le bien en l’état futur d’achèvement et ne justifier d’aucun motif légitime de résiliation. Il a indemnisé les intimés à l’aune notamment de la perte de chance d’acquérir le bien réservé.

La SSCV KHF Charles [Localité 9] reproche au jugement d’avoir retenu la responsabilité du vendeur sur le double fondement des articles 1231-1 et 1240 du Code civil alors que de telles demandes sont irrecevables, les deux régimes de responsabilité ne pouvant se cumuler dès lors que les demandes en réparation portent sur le même objet.

Monsieur [K] [I] et Madame [X] [O] opposent que le tribunal a fait application non pas des dispositions de l’article 1240 du Code civil mais de l’article 1231-2 et de la jurisprudence constante sur la perte de chance en matière contractuelle.

Réponse de la cour

La disparition actuelle et certaine de l’éventualité favorable d’acquérir le lot réservé est constitutive, dans la mesure où la responsabilité du vendeur du fait de la résiliation fautive du contrat serait retenue, d’une perte de chance réparable sur le fondement de l’article 1231-2 du Code civil selon lequel les dommages et intérêts dus au créancier d’une obligation sont en général de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

La référence à l’article 1240 du Code civil visant la responsabilité délictuelle ne résultant ni des motifs ni du dispositif du jugement qui a retenu la responsabilité du vendeur du fait de l’inexécution de son obligation de vendre et de l’absence de justification d’un motif légitime exonératoire de sa responsabilité, le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes du chef la violation de la règle du non cumul des responsabilités sera écarté.

3- L’imputabilité de la résiliation du contrat de réservation

Le tribunal a retenu la résiliation fautive du contrat par le vendeur aux motifs que :

— La condition suspensive d’obtention du prêt ne bénéficie qu’au réservataire et n’ouvre pas au réservant la possibilité de résilier le contrat pour le motif du non-respect du délai de 60 jours tenant à l’obtention du prêt

— Le réservant, en notifiant le 31 août 2018 le contrat de réservation, alors que le délai prévu pour l’offre de vente était échu depuis le 23 août 2018, a manifesté son intention de maintenir son engagement vis-à-vis des réservataires et, dès lors, le dépassement des délais ne peut constituer un motif légitime d’inexécution du contrat

— Les surcoûts liés aux demandes de travaux modificatifs ne sont pas justifiés

— Le refus de réaliser les travaux modificatifs demandés par les réservataires ne constitue pas un motif de résiliation du contrat puisque l’acte prévoir expressément la possibilité de de demander ces travaux dans la mesure où ils sont conformes aux obligations règlementaires

— L’immixtion fautive reprochée à Monsieur [I] ne peut s’inférer de sa seule présence régulière sur le chantier.

La société SCCV KHF [Localité 9] se prévaut de l’absence de concrétisation du projet de construction figurant au contrat de réservation du 23 juin 2018 du fait de l’effondrement du plancher haut de la cave pendant les travaux entraînant des désordres structurels importants et des coûts supplémentaires. Elle excipe de la clause du contrat de réservation interdisant au réservant de proposer le bien à la vente à un autre que le réservataire pour autant que l’économie générale du projet soit maintenue, ce qui n’a pas été le cas selon l’appelante puisque le bien visé au contrat de réservation n’était plus livrable et se trouve désormais remplacé par un logement triplex plus spacieux aux caractéristiques modifiées.

Monsieur [I] et Madame [O], au soutien de la confirmation du jugement qui a retenu le caractère fautif de la résiliation imputable au vendeur, affirment avoir été affectés par la déloyauté du promoteur qui les a contraints à abandonner un projet après deux années d’investissement, alors que le prêt avait été débloqué et qu’ils en réglaient les intérêts et l’assurance.

Réponse de la cour

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Les dispositions des articles 1193 et 1195 du Code civil prévoient pour le premier de ces textes, que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise et, pour le second, qu’en raison d’un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat, rendant son exécution excessivement onéreuse pour la partie n’ayant pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant tout en continuant à exécuter ses obligations durant la renégociation.

Les clauses du contrat de réservation avec prêt signé le 23 juin 2018 stipulent notamment, au rang des causes légitimes de suspension des délais, page 5/13 VI Délai Prévisionnel d’Exécution des Travaux, « les incidents graves de chantier dont les causes ne pourraient être imputables au réservant. » Au paragraphe 5 il est précisé que « s’il survenait un cas de force majeure ou cause légitime de suspension de délai, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. »

Les dispositions de l’article 1224 du Code civil énoncent que la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le tribunal a retenu à bon droit, au vu des motifs de résiliation résultant de la lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mars 2019, envoyée par la SCCV KHF Charles [Localité 9] à Monsieur [I] et Madame [O] que :

— le motif tiré du non-respect du planning contractuel qui relève de la garantie contractuelle du vendeur et le met en cause directement, ne peut valablement être invoqué par lui au soutien de la résiliation, la cour relevant par ailleurs que les travaux structurels importants liés à l’effondrement du plancher haut de la cave invoqués à hauteur d’appel ne sont pas imprévisibles dans l’exécution d’un chantier de construction, quand, en tout état de cause, la société venderesse n’auraient pu en inférer que les conséquences prévues au contrat du chef des incidents graves, à savoir la notification aux acquéreurs d’une attestation du Maître d''uvre de l’opération ce qui n’a pas été fait et l’achèvement différé du chantier en conséquence de l’incident.

— la condition suspensive d’obtention du prêt ne bénéficie qu’au réservataire et n’ouvre pas au réservant la possibilité de résilier le contrat pour le motif du non-respect du délai de 60 jours tenant à l’obtention du prêt, quand la cour relève que la clause article XII du contrat Conditions Suspensives ne prévoit pas de sanction au non-respect par le réservataire de la justification de l’obtention ou du refus de son prêt, dans le délai de 60 jours prévu à l’acte.

— le réservant, en notifiant le 31 août 2018 le contrat de réservation, alors que le délai prévu pour l’offre de vente était échu depuis le 23 août 2018, a manifesté son intention de maintenir son engagement vis-à-vis des réservataires et, dès lors, le dépassement des délais ne peut constituer un motif légitime d’inexécution du contrat, la cour relevant en outre qu’aucune sanction n’est prévue en cas de non-respect des délais contractuels d’émission de l’offre de vente et de signature de l’acte authentique prévus par la clause article X Modalités de Mise en Ouvre du Droit de Préférence du Réservataire.

— l’allégation tenant aux nombreux aléas techniques survenus comme par exemple, l’adaptation de la structure de l’immeuble à l’infrastructure existante, n’explique pas en quoi lesdits aléas techniques n’ont impacté que la vente du lot litigieux, quand par ailleurs la cour ajoute que l’appelante n’a excipé d’aucun retard affectant le programme en son entier cependant que le sous-sol était bien mentionné dans l’acte de réservation dans les termes suivants : « sous-sol non désigné non aménagé ».

— le moyen invoqué par la venderesse indiquant être dans l’incapacité de répondre aux demandes de travaux modificatifs de Monsieur [I] qui remettent en cause le permis de construire actuel et nécessiterait le dépôt d’un permis de construire modificatif n’est pas étayé par la justification que les demandes modificatives de Monsieur [I] tenant à la distribution des pièces et à leur cloisonnement imposaient de déposer une demande de permis de construire modificatif.

— l’immixtion fautive des réservataires ne peut s’inférer des visites régulières sur le chantier de Monsieur [I] évoquées dans l’attestation du Maître d''uvre Monsieur [C] [B], le 26 avril 2021.

Cette même attestation, au demeurant rédigée postérieurement à la résiliation du contrat, indiquant que « lors des travaux de démolition préalable à la construction du programme de 18 logements collectifs et d’une maison individuelle, les fondations ainsi que la structure en sous-sol de la maison ont été fortement endommagés, entraînant des travaux non prévus et des surcoûts. » ne saurait davantage venir au soutien du bouleversement de l’économie générale du marché puisqu’ en effet, la nature et l’étendue des dommages aux fondations ne sont pas justifiées, le détail des travaux consécutifs n’est pas communiqué ni les surcoûts en résultant, ces éléments n’ayant d’ailleurs jamais été notifié aux intimés préalablement à la résiliation du contrat.

Il en résulte que la société SCCV KHF Charles [Localité 9] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une cause suffisamment grave au sens de l’article 1224 du Code civil justifiant la résiliation du contrat de réservation au torts des réservataires quand, en tout état de cause, l’effondrement du plancher haut de la cave, à supposer qu’il soit assimilable à une circonstance imprévisible lors de la conclusion du contrat, ce qu’il n’est pas, et qu’il ait en outre eu pour conséquence d’en modifier l’économie générale, ce qui n’est pas démontré, aurait dû conduire le réservant à solliciter la renégociation du contrat et non à le rompre unilatéralement.

Le lot portant le numéro commercial B01 objet du contrat préliminaire de réservation du 23 juin 2008 sis [Adresse 2] à [Localité 10] acquis au prix de 649 000 euros TTC est ainsi désigné

5 pièces comprenant :

Séjour/cuisine

4 chambres dont une avec placards

Salle d’eau, wc

Salle de bains

wc

Dégagement

Buanderie

Sous-sol non désigné dans le plan en attente d’un plan modificatif

La description est complétée par un plan annexé à l’acte établi par l’architecte et signé par les parties indiquant les superficies dont celles des chambres, la chambre 3 présentant une superficie de 8,63 m2, le lot étant décrit comme une maison comportant des espaces extérieurs, terrasse de 11,99 m2 et jardin de 72,82 m2.

Les intimés produisent en pièce 14 la copie d’un acte authentique de vente du 19 août 2019 portant sur le lot commercialisé sous la référence B01 dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement des biens en copropriété sis [Adresse 4] portant le lot de copropriété n°19 au prix de 749 000 euros ainsi désigné à l’acte : Au rez-de-chaussée, premier étage et sous-sol du bâtiment B en traversant le bâtiment par le hall d’entrée, le dégagement et le SAS, porte droite dans le passage commun, un local à usage d’habitation type Triplex comprenant :

Au rez-de-chaussée : séjour, cuisine, chambre avec salle d’eau avec wc,

Au premier étage : trois chambres, dégagement, salle de bains et water closet,

Au sous-sol : une cave, ces trois niveaux communiquent ensemble par un escalier privatif. Ce lot donne droit à la jouissance exclusive d’une terrasse et de deux jardins et d’en garantir ses entretiens.

Et les 121/1000èmes des parties communes générales.

Le plan du lot n’est pas joint mais la désignation des pièces qui le composent démontre que le sous-sol désigné comme la cave a été relié aux deux autres niveaux par un escalier intérieur en sorte de concevoir un triplex, le nombre de salle d’eau, de salle de bains et de chambres étant identique avec la jouissance privative d’une terrasse et de deux jardins, certes au lieu d’un seul décrit dans le contrat signé mais sans mention de la superficie de sorte que cet élément est insuffisant à remettre en cause la similitude des deux lots.

La société appelante ne peut donc valablement soutenir que le projet de construction figurant au contrat de réservation du 23 juin 2018 n’était plus réalisable du fait de l’effondrement du plancher haut de la cave et du bouleversement de l’économie du contrat rendant caduc le contrat de réservation, alors que la vente de ce même lot a été réalisée le 19 août 2019, dans le délai d’achèvement prévu au contrat de réservation au quatrième trimestre 2019, au prix supérieur de 749 000 euros au lieu de 649 000 euros proposé aux réservataires, du seul fait de l’aménagement en triplex par l’installation d’un escalier reliant la cave aux deux niveaux supérieurs.

La société SCCV KHF Charles [Localité 9] a donc rompu unilatéralement et de manière fautive le contrat de réservation signé le 23 juin 2018 et de chef le jugement sera confirmé.

4- Les préjudices

Le tribunal a retenu, au vu du prix de vente proposé aux réservataire de 649 000 euros avant la transformation du lot en triplex, de l’acquisition le 10 octobre 2019 d’une maison ancienne par les intimés, dans le secteur de Pantin, présentant une superficie et un nombre de pièces équivalents au prix de 700 000 euros, soit un surcoût de 51 000 euros, que la résiliation abusive du contrat de réservation a fait perdre aux réservataires l’éventualité favorable d’acquérir le bien projeté au prix convenu qu’il a évaluée à 74 900 euros. Il a évalué à 3 000 euros pour chacun des époux le préjudice moral subi du fait de la résiliation du contrat.

La SCCV KHF Charles [Localité 9] fait valoir l’absence de toute probabilité de réalisation de l’évènement attendu par les intimés puisque du fait de l’effondrement du plancher de la cave le contrat ne pouvait être que résolu, le nouveau produit vendu à des tiers non substitués aux réservataires, étant radicalement différent du produit proposé aux réservataires cependant qu’au vu du logement qu’ils ont acquis postérieurement ils ne justifient d’aucun préjudice.

Monsieur [I] et Madame [O] sollicitent la confirmation du jugement sur la réparation du préjudice moral et son infirmation sur le montant des pertes et coûts supplémentaires résultant du refus de vente puisqu’ils ont acquis un bien ancien, plus cher et plus petit sur la commune de [Localité 10], [Adresse 11] et n’ont réalisé aucune plus-value au regard du prix au m2 du secteur contrairement à ce qui est soutenu. Outre les frais de notaire ils portent leur demande à la somme de 88 300 euros.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 1231-2 du Code civil précité, les dommages et intérêts dus au créancier d’une obligation sont en général de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Le préjudice économique indemnisable pour perte de chance impose de déterminer la valeur des gains manqués par le demandeur du fait de la perte de l’éventualité favorable d’acquérir le bien réservé à la vente, à l’aune de la probabilité de l’occurrence de cette éventualité.

Il incombe à Monsieur [I] et Madame [O], à l’appui de leur appel incident pour obtenir une indemnisation complémentaire au titre de la perte de chance d’acquérir, de justifier du montant des frais supplémentaires qu’ils indiquent avoir exposés du fait d’un achat dans un immobilier ancien et non neuf.

Or, le décompte notarié des droits de mutation qu’ils auraient dû acquitter s’ils avaient acquis le bien neuf objet du contrat de réservation n’est pas produit ni celui afférent aux droits qu’ils ont dû acquitter ensuite de l’acquisition d’un bien ancien.

A défaut de ces éléments, leur demande indemnitaire complémentaire au titre de la perte de chance d’acquitter des droits de mutation moins élevés ne saurait être accueillie.

Le déblocage des prêts en faveur de l’acquisition projetée est intervenu le 22 septembre 2018 par le Crédit Foncier à hauteur de 414 400 euros sur une durée de 300 mois à 1,55 % fixe et d’un prêt relais de 367 500 euros sur une durée de 24 mois modulable à 2 % fixe.

Les intimés ont été prélevés des échéances de l’assurance des deux prêts depuis le mois d’octobre 2018 à hauteur de 260 euros par mois, dont ils ont sollicité l’arrêt des prélèvements par courrier du 12 juillet 2019 représentant donc une somme de 2 600 euros.

Ils ont pu acquérir un nouveau bien au prix de 700 000 euros présentant les mêmes caractéristiques en termes de nombre de pièces et de secteur, [Localité 10], le 10 octobre 2019 soit 7 mois après la résiliation du contrat de réservation représentant un coût supplémentaire de 51 000 euros.

La résiliation est intervenue alors alors que le chantier était au stade des fondations ainsi que le précise l’attestation délivrée par le Maître d''uvre le 26 avril 2021, non utilement remise en cause sur ce point, et les pièces produites établissent le bon achèvement du programme au vu de la commercialisation du lot litigieux intervenue dans le délai d’achèvement contractuel prévu au quatrième trimestre 2019.

Les intimés avaient donc une occurrence de signer la vente que la cour évalue à 95 %.

Il en résulte un préjudice pour perte de chance de 50 920 euros.

Sur le montant du préjudice pour perte de chance, le jugement sera donc infirmé et la société SCCV KHF Charles [Adresse 8] condamnée à régler à Monsieur [I] et Madame [O] la somme de 50 920 euros.

Le tribunal a justement apprécié le préjudice moral résultant de la résiliation abusive du contrat à la somme de 3 000 euros pour chacun des intimés, étant observé que ce n’est pas sans mauvaise foi que l’appelante, au vu des circonstances qui viennent d’être décrites, a excipé de l’immixtion fautive de Monsieur [I] dans le chantier et qu’elle a fait preuve de déloyauté en se prévalant de l’impossibilité de tenir les délais contractuels d’achèvement alors que ceux-ci, en définitive, ont été respectés, lui permettant de mener à son terme la vente du bien litigieux à un prix plus élevé que celui proposé aux intimés.

Du chef du préjudice moral, le jugement est donc confirmé.

5- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la SCCV KHF Charles [Adresse 8] à payer à M. [I] et Mme [O] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Y ajoutant, la SCCV KHF Charles [Adresse 8] sera condamnée à régler à Monsieur [I] et Madame [O] la somme de la somme de 4 000 euros chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

REJETTE la demande tendant à voir écarter les conclusions signifiées le 20 mai 2024 par Monsieur [K] [I] et Madame [X] [O] ;

REJETTE le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes du chef la violation de la règle du non cumul des responsabilités ;

CONFIRME le jugement en ce qu’il a dit que la responsabilité de la SCCV KHF Charles [Adresse 8] est engagée à l’égard de M. [I] et Mme [O] sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

INFIRME le jugement du chef du montant du préjudice de la perte de chance ;

CONDAMNE la SCCV KHF Charles [Adresse 8] à régler à Monsieur [I] et Madame [O] la somme de 50 920 euros ;

CONFIRME le jugement du chef du préjudice moral, des frais irrépétibles et des dépens ;

CONDAMNE la SCCV KHF Charles [Localité 9] à régler à Monsieur [I] et Madame [O] la somme de la somme de 4 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’appel.

CONDAMNE la SCCV KHF Charles [Localité 9] aux dépens de l’appel.

La greffière, La présidente,