Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 MAI 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15692 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJIN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 18/15124

APPELANTS

Madame [F] [P] épouse [S]

née le 27 janvier 1938 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Max DELAISSER de la SELEURL A2D, avocat au barreau de PARIS, toque : B0430

Monsieur [R] [S]

né le 21 septembre 1939 à [Localité 6] (35)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Max DELAISSER de la SELEURL A2D, avocat au barreau de PARIS, toque : B0430

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic la Société AGENCE ARAGO, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 307 146 720

C/O AGENCE ARAGO

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Farauze ISSAD de la SELASU F. ISSAD AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2017

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère,

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE :

M.et Mme [S], sont propriétaires des lots n°33, 50,64 et 65 dans l’immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 3], régi par le statut de la copropriété.

En raison de désordres subis par eux, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3] a été condamné à leur verser, par un jugement du 10 avril 2019, assorti de l’exécution provisoire, la somme de :

—  9.008 ' HT, au titre des travaux de réfection de leur appartement, à actualiser selon l’indice BT 01 du coût de la construction en vigueur au jour du jugement ;

—  28.684,30 ', en réparation du trouble de jouissance subi entré le 30 septembre 2006 et le 12 novembre 2014 ;

—  29.842,66 ', en réparation du trouble de jouissance subi entre le 13 novembre 2014 et le 30 septembre 2018 ;

-5.520' TTC, en remboursement des investigations entreprises sous l’égide de l’expert judiciaire ;

—  10.996,20 ' TTC en remboursement des honoraires de l’expert judiciaire ;

—  8.000 ' TTC, au titre des frais d’avocat et aux entiers dépens,

les demandeurs étant dispensés des frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement qu’il n’a pas exécuté.

Les époux [S] ont formé un incident aux fins de radiation d’appel. Devant le conseiller de la mise en état auprès de la cour d’appel de Paris, les parties sont parvenues à un accord et le syndicat a consigné au profit des époux [S] certaines sommes sur un compte CARPA. Ces derniers font valoir que le syndicat des copropriétaires reste à leur devoir 37.861,09 ' au titre de cet accord.

N’ayant pas payé leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires les a assignés par acte d’huissier de justice du 21 décembre 2018, sollicitant leur condamnation en paiement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes de :

—  16 860,61' de charges de copropriété arrêtées au 4è trimestre 2018 augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts

—  1000 ' de dommages intérêts ;

—  1000 ',en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement du 1er juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné M. et Mme [S] à payer, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3], la somme de :

—  34.539,06 ' au titre des charges impayées arrêtés au 2ème trimestre 2020, assortie des intérêts légaux, sur la somme de 16.860,61 ', à compter du 21 décembre 2018, date de la délivrance de l’assignation, et pour le surplus, à compter de la signification des conclusions du demandeur, avec capitalisation des intérêts de l’article 1343-2 du Code civil;

-45,73 ' de frais nécessaires au recouvrement de ladite créance, prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

—  1000' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat ;

— rejeté les autres demandes reconventionnelles de M.et Mme [S] ;

— condamné M.et Mme [S] aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Suivant déclaration au greffe du 17 août 2021, M.et Mme [S] ont interjeté appel de cette décision.

La clôture de la procédure a été prononcée le 22 janvier 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant conclusions notifiées le 10 décembre 2024, M.et Mme [S], appelants, demandent à la cour de :

* Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 1 er juillet 2021 en ce qu’il a :

Condamné M.et Mme [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de :

' 34.539,06 ' au titre des charges impayées arrêtés au 2ème trimestre 2020, assortie des intérêts légaux, sur la somme de 16.860,61 ', à compter du 21 décembre 2018, date de la délivrance de l’assignation, et pour le surplus, à compter de la signification des conclusions du demandeur, avec capitalisation des intérêts de l’article 1343-2 du code civil,

' 43,73 ' de frais nécessaires au recouvrement de ladite créance, prévus à l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965,

' 1.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté les demandes reconventionnelles des époux [S] tendant à voir :

— Désigner tel Expert qu’il plaira au tribunal afin de vérifier les charges appelées et les

comptes entre les parties,

' Condamner le Syndicat à régler aux époux [S] en application de l’article 700 du

code de procédure civile

' Réduire la quote-part des charges de chauffage des époux [S] à 31.025/ 493.013 ' Condamner le Syndicat aux dépens ;

* Condamné les époux [S] aux dépens, et,

* Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 1 er juillet 2021 pour le reste, et notamment en ce qu’il a :

' jugé qu’il convenait de déduire de la créance en principal, les sommes suivantes :

' 45,73 euros X2 (au titre des relances de février et novembre 2019)

' Déduire des sommes figurant au décompte, la somme de 13.268,14 euros qui se

rapporte au jugement du 10 avril 2019, au titre des frais de procédure pour laquelle le syndicat a été condamné

' Déduire la somme de 3.023,97 euros correspondant au solde en report figurant sur l’extrait de compte, laquelle n’est pas justifiée ;

' Déduire tous les appels de fonds pour la période antérieur à 2018 pour 3.809,49 euros pour lesquels le Syndicat ne justifie pas de sa créance ;

' Ne pas tenir compte des appels de fonds postérieurs à avril 2020 pour 3.059,74 +

160,47 euros

* indiqué que la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ne saurait en tout état de cause excéder la somme de 34.539,06 ', (sauf quant au quantum, le montant étant erroné compte tenu d’une erreur de calcul du Tribunal), de sorte qu’il devra être réformé sur le quantum, et sauf à parfaire quant à la prise en compte d’une diminution complémentaire,

Le reprenant et y ajoutant,

Juger qu’il convient de déduire de la créance en principal du Syndicat, les sommes suivantes :

' 45,73 euros x 2 (au titre des relances de février et novembre 2019)

' Déduire des sommes figurant au décompte, la somme de 13.268,14 euros qui se

rapporte au jugement du 10 avril 2019, au titre des frais de procédure pour laquelle le

syndicat a été condamné

' Déduire la somme de 3.023,97 euros correspondant au solde en report figurant sur

l’extrait de compte, laquelle n’est pas justifiée ;

' Déduire tous les appels de fonds pour la période antérieur à 2018, soit le 4 ème trimestre

2017, soit un montant de 3.809,49' pour lesquels le Syndicat ne justifie pas de sa

créance ;

' Ne pas tenir compte des appels de fonds postérieurs à avril 2020, pour 3.059,74 + 160,47

Juger en conséquence que le montant de la créance du Syndicat ne saurait excéder la somme de 14.696,78 euros ;

Juger qu’au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] , la quote-part des charges de chauffage de Monsieur [R] [S] et de Madame [F] [S] doit être fixée à 31.025/493.013,

Juger que Monsieur [R] [S] et Madame [S] ne disposent que de deux compteurs d’eau dans l’immeuble sis [Adresse 4] ,

Juger qu’il ya lieu de rembourser les dépenses exposées par M. et Mme [S] (Voir tableau récapitulatif),

En conséquence,

Juger qu’entre le 1er avril 2015 et le 1 er avril 2020, le syndicat des copropriétaires a facturé à M.et Mme [S] une somme indue de 30.567,19 ' au titre de des charges et travaux de chauffage, qui doit venir en déduction des sommes qui leurs sont réclamées,

Juger qu’entre le 1er avril 2015 et le 1er avril 2020, le syndicat des copropriétaires a facturé à M.et Mme [S] une somme indue de 176.03 ' au titre de la location des compteurs d’eau, qui doit venir en déduction des sommes qui leurs sont réclamées,

Juger en conséquence que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à l’égard de M.et Mme [S] doit être purement et simplement

annulée.

Avant dire droit,

— Constater que, compte tenu des travaux effectués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] , mais n’ayant pas fait l’objet d’une mise en concurrence, des facturations injustifiées et du non remboursement des dépenses exposées par les Consorts [S], la créance de M.et Mme [S] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] , est de 80.283,78 ', sauf à parfaire,

— Désigner tel expert qu’il plaira à la Cour pour mission notamment, de :

— Se rendre sur les lieux ;

— Arrêté une clé de répartition en application du règlement de copropriété et de la loi,

— Déterminer la part des honoraires des avocats du Syndicat des copropriétaires, qui sont à la charge du syndicat des copropriétaires et dont les Consorts [S] sont exonérés,

— Déterminer les montant des dépenses non-remboursés,

— Déterminer le montant des travaux effectués par la copropriété et n’ayant pas fait l’objet d’une mise en concurrence et des charges à déduire,

En tout état de cause,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M.et Mme [S] à lui payer la somme principale de 34.536,06 euros plus 43,73 euros de frais de recouvrement et de 1.000,00 euros d’article 700 au titre des charges du 4 ème trimestre 2020,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M.et Mme [S] à lui payer la somme de 5.000 ' à titre de dommages et intérêts,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à verser à M.et Mme [S] la somme de 9.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le dossier adressé à la cour par le syndicat des copropriétaires comprend des conclusions n° 3 qui auraient été signifiées par RPVA le 14 avril 2023.

Aucune trace de cette signification n’est établie de sorte que la cour ne prendra en considération que les dernières conclusions signifiées par le réseau virtuel, à savoir les conclusions n° 2 signifiées électroniquement le 29 décembre 2022.

Aux termes de ces conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], intimé, demande à la cour :

— recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 3],

représenté par son syndic, la société AGENCE ARAGO SAS, en ses conclusions d’intimé,

— l’en déclarer bien fondé,

— confirmer le jugement rendu le 1 er juillet 2021 par le Tribunal Judicaire de PARIS,

— débouter M.et Mme [S] de leurs demandes et les y déclarés mal fondés,

Vu le règlement de copropriété

Vu le procès-verbal d’assemblées générales de copropriétaires qui a approuvé les comptes et voté le budget,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

— condamner solidairement M.et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme en principal de 38 795,40 ' comprenant les charges du 4 ème trimestre 2019 augmentés des intérêts au taux légal comme suit :

sur la somme de 16 860,61 ' à compter du 21 décembre 2018, date de la délivrance de l’assignation,

— pour le surplus à compter de la signification des présentes conclusions,

Vu l’article 1343-2 du Code Civil

— ordonner la capitalisation des intérêts lorsqu’ils seront dus pour une année entière,

— débouter M.et Mme [S] de leurs demandes au titre des charges de chauffage et au titre des compteurs d’eau.

Vu l’article 1240 du Code Civil

— Condamner solidairement M.et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 5 000 ' à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter M.et Mme [S] de leur demande de compensation ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame [R] [S] à payer au syndicat

des copropriétaires la somme de 5 000 ' sur le fondement de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE ;

— les condamner en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions

de l’article 699 du CPC.

SUR CE

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «dire et juger», «déclarer» ou «constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Moyen des parties :

Les époux [S] considèrent que le décompte effectué par le tribunal est erroné puisque, ayant omis de déduire certaines sommes qu’il considérait non dues par les appelants, il aurait dû fixer la créance de ces derniers à l’égard du syndicat à la somme de 21 850, 70 euros et non 34 539, 06 euros. Ils affirment qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des appels de fonds postérieurs à avril 2020 et considèrent que des sommes leur ont été facturées indûment au titre de la location de compteurs d’eau, de consommation d’eau.

Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires leur est redevable de la somme de 80 283, 78 euros au titre de facturations injustifiées et du non remboursement de dépenses exposées par les époux [S].

Ils affirment avoir subi des surfacturations au titre des charges de chauffage et considèrent que la répartition de ces charges n’est pas conforme au règlement de copropriété ni même à la loi du 10 juillet 1965 et sollicitent le cas échéant un expert.

Concernant la location de compteurs d’eau, alors que leurs lots sont équipés de deux compteurs, le syndicat des copropriétaires leur facture la location de trois compteurs. Ils contestent le paiement de charges afférentes à des travaux votés lesquels n’ont fait l’objet d’aucune mise en concurrence (dont travaux de rénovation de la chaudière, travaux de couverture de la salle de bain et de la fenêtre de la gardienne, travaux peinture galerie après dégât des eaux…).

Ils considèrent aux termes de leurs écritures qu’en définitive, le syndicat leur est redevable d’une somme supérieure à celle qu’ils lui doivent de sorte qu’ils ne lui sont redevables d’aucune somme.

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement entrepris mais rétorque que la somme due au principal par les époux [S] est de 38 795, 40 euros.

Il observe que propriétaires de leur logement depuis 1983, les époux [S] n’ont jamais contesté le mode de calcul des charges de chauffage et que les différences de facturation observées entre copropriétaires sont liées notamment à l’exposition de leur logement.

S’agissant des compteurs d’eau, il souligne que les époux [S] étant propriétaires de trois lots (leur appartement et deux chambres), chacun de ces lots étant équipé d’un compteur d’eau dont la location est dûe.

Il rappelle que les charges sont dues et que les époux [S] ne sont pas fondés à en solliciter la compensation avec les sommes que le syndicat a été condamné à leur verser dès lors que ces créances, qui ne présentent aucun lien de connexité, ne peuvent être compensées.

Réponse de la cour :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, conformément au I de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Par ailleurs, l’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère sous réserve d’être invoquée à due concurrence à la date où les conditions se trouvent réunies.

La cour observe que le syndicat demande la confirmation du jugement entrepris. Celui-ci a fixé à la somme de 34. 539, 06 le montant des charges impayées arrêtées au 2è trimestre 2020 de sorte que le syndicat n’est pas fondé à demander la condamnation des époux [S] à lui verser la somme de 38 795, 40 euros comprenant les charges arrêtées au 4ème trimestre 2019.

Elle observe également que devant les premiers juges, le syndicat a produit :

— un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M.et Mme [S] sur les lots 33, 50 ; ainsi que la notification du transfert de propriété pour les lots n° 64 et 65,

— les relevés individuels de charges pour 2018, 2019 et jusqu’avril 2020 ;

— un extrait de compte des charges du 1er janvier 2015 au 14 avril 2021 réclamées,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2018 et du 16 mai 2019, comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours,

— une lettre de mise en demeure du 29 février 2016 recommandée avec avis de réception pour une somme de 337, 35 euros.

En cause d’appel, les pièces jointes aux les conclusions n° 2 du syndicat des copropriétaires sont :

1. matrice cadastrale

2. Notification de transfert de propriété

3. Procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018

4. Décompte général des sommes dues

5. Appels trimestriels de charges du 2ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2018

6. Lettre de mise en demeure du 29 février 2016

7. Procès-verbal d’assemblée générale du 16 mai 2019

8. Appels trimestriels de charges du 1 er trimestre 2019 au 4 ème trimestre 2019

9. Décompte des sommes dues arrêté au 3 décembre 2019

10. Décompte des sommes dues arrêté au 14 février 2022

11. Clé de répartition de l’immeuble

12. Tableau avec clé chauffage

Sur le décompte du tribunal :

En premier lieu, les époux [S] affirment que le décompte de charges arrêtées au 2è trimestre 2020 effectué par le tribunal est erroné parce que celui-ci aurait omis de décompter de la demande du syndicat des sommes estimées non dues par les appelants.

Il apparaît qu’aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires a demandé la condamnation de M.et Mme [S] à lui verser la somme, en principal, de 45 263, 97 euros comprenant les charges du 2è trimestre 2020.

Il résulte des motifs du jugement que le tribunal a déduit de cette somme :

—  91, 46 euros correspondant aux frais de relance du 29 février 2016 et novembre 2019,

—  13 268, 14 euros se rapportant au jugement du 10 avril 2019 qui a dispensé les époux [S] de participer aux frais de procédure,

—  3023, 97 euros correspondant au solde en report figurant sur l’extrait de compte laquelle n’est pas justifiée,

— les appels de fonds pour la période antérieure à 2018 ,

— les appels de fonds postérieurs à avril 2020.

Concernant les appels de fonds postérieurs à avril 2020, les époux [S] chiffrent la somme qui devrait être déduite du décompte du tribunal à la somme de 3059, 74 + 160, 47 euros.

Toutefois, il résulte clairement des motifs du jugement attaqué que ces sommes n’étaient pas incluses dans les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires. En conséquence, cette somme n’a pas à être déduite du décompte retenu par les premiers juges.

Concernant les appels de fond pour la période antérieure à 2018, les époux [S] chiffrent la somme qui devrait être déduite du décompte de charges opéré par le tribunal à la somme de 3809, 49 euros qui correspond, selon leurs écritures, à l’appel de fonds du 4è trimestre 2017.

Cependant, le syndicat des copropriétaires a produit devant le tribunal judiciaire tout comme devant la cour d’appel le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 28 juin 2018 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 1er avril 2017 au 31 mars 2018.

Les sommes écartées par le tribunal ne peuvent donc porter sur cet exercice pour lequel le syndicat justifie, ainsi qu’il en a justifié devant le tribunal, d’une créance certaine, liquide et exigible concernant le 4è trimestre 2017.

Dès lors, les charges appelées au titre du 4è trimestre 2017 n’ont pas à être déduites du décompte opéré par le tribunal dont le caractère erroné n’est par ailleurs pas établi.

Dans leurs écritures, les époux [S] contestent l’étendue des charges qui leur sont réclamées.

Il en est ainsi :

— des charges relatives à la location des compteurs d’eau,

— des charges de chauffage,

— de surfacturations de consommation d’eau,

— de travaux votés sans mise en concurrence,

— de travaux payés par les appelants qui considèrent qu’ils doivent être pris en charge par le syndicat.

Ces différentes contestations seront examinées ci-après :

Sur la location des compteurs d’eau :

Il n’est pas contesté ni contestable que M.et Mme [S] sont propriétaires de 3 lots dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3].

Il résulte du règlement de copropriété (p. 30, pièce 2 appelants) que 'chaque appartement ou local devra être pourvu par son propriétaire, s’il ne l’est déjà, d’un compteur divisionnaire, permettant de fixer la consommation d’eau qui sera à la charge personnelle de chaque usager. […] les frais de l’installation, de pose et de fourniture des conduits et compteurs, seront à la charge du propriétaire de chaque appartement ou local'.

Les appelants affirment qu’ils disposent de deux compteurs d’eau :

— un pour leur appartement, le lot n° 50

— un pour les deux chambres de service leur appartenant, les lots 65 et 66.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient donc aux époux [S] d’établir la preuve de leurs affirmations.

Force est de constater qu’ils ne rapportent pas la preuve qu’ils ne disposent que de deux compteurs d’eau. En outre, la facturation de trois compteurs d’eau par le syndicat est conforme aux stipulations du règlement de copropriété dont il résulte que chaque appartement ou local devra être pourvu d’un compteur à la charge du propriétaire.

Si les pièces 14 à 18 produites par l’appelant montrent que seuls les index de consommation des lots 50 et 65 sont relevés, ce dont ils déduisent qu’il n’existe que deux compteurs, elles n’apparaissent pas suffisantes à démontrer l’inexistence d’un troisième compteur mais simplement l’absence de consommation d’eau du lot 66 dont les stipulations du règlement de copropriété ne font pas apparaître la fusion avec le lot 65.

Les époux [S] étant propriétaires de trois lots distincts devant être équipés chacun d’entre eux d’un compteur d’eau, c’est à bon droit que la location de trois compteurs leur est facturée.

La demande de M.et Mme [S] au titre des compteurs d’eau sera rejetée.

Sur les charges de chauffage :

Il résulte du règlement de copropriété que :

'les frais de chauffage de l’immeuble comprenant :

les frais d’achat du combustible et le salaire du chauffeur.

Et les frais d’entretien et de réparation ou de remplacement de la chaudière et de ses installations annexes, cuve, brûleur, pompe, etc… et des canalisations de chauffage,

Observation étant ici faite que les frais d’entretien, de réparation ou de remplacement des installations situées à l’intérieur de chaque lot et destinées à son usage exclusif seront à la charge du propriétaire de ce lot,

Seront répartis entre les propriétaires des lots bénéficiant du chauffage central et supportés par eux au prorata de la surface de chauffe des radiateurs se trouvant dans les appartements, par rapport à la surface de chauffe totale des radiateurs branchés sur l’ensemble de l’installation.'

Les appelants soulignent qu’ils ne demandent pas à ce que cette clause soit réputée non écrite mais uniquement son application. Ils font valoir que les charges de chauffage doivent être réparties en fonction de l’utilité que chaque copropriétaire en tire ce qui implique de calculer le volume de chauffe des radiateurs se trouvant dans les appartements par rapport au volume de chauffe total des radiateurs branchés sur l’ensemble de l’installation.

Ils font valoir à cet égard que les pièces de réception ne sont plus chauffées par des radiateurs mais par des bouches d’air chaud en provenance des radiateurs à ailettes situés au sous-sol.

Ils contestent la clé de répartition établie à 48784/493 013 quand cette clé devrait être établie à 31 025/493 013 en se fondant sur la quote part appliquée à leur voisin propriétaire d’un appartement de taille quasi-équivalente au leur.

Les écritures des appelants tendent à considérer que les pièces de réception de leur appartement ne devraient pas être incluses dans la surface de chauffe dès lors que ces pièces ne sont pas chauffées par radiateur.

Cependant, les radiateurs de l’appartement contribuent au chauffage de l’ensemble de ces pièces même si ses effets sont moins perceptibles, ils sont pour autant existants dans celles qui en sont dépourvues. Dès lors, l’intégralité de la surface de chauffe de l’appartement, qui équivaut à la surface de chauffe des radiateurs, au sens du règlement de copropriété, doit être prise en considération.

Par ailleurs, les appelants contestent la clé de répartition des charges de chauffage sans prendre en considération les lots 65 et 66 dont ils sont également propriétaires de sorte que leur raisonnement est biaisé et ne permet pas d’établir l’inadéquation de la quote part des charges de chauffage dont ils sont redevables.

Par ailleurs, la contestation de cette quote part ne rend pas pour autant la créance du syndicat à ce titre non certaine, non liquide et non exigible dès lors qu’il justifie, comme en l’espèce, par la production des procès-verbaux d’assemblée générale de 2018 et 2019 le bien fondé de sa créance et son exigibilité sur la période de décompte de charges retenue par le tribunal.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à désigner un expert, cette désignation n’ayant pas pour objet de pallier l’absence de preuves des parties.

Sur les travaux appelés sans mise en concurrence :

Sont en cause :

— les travaux de rénovation de la chaudière décidée lors de l’assemblée générale du 28 juin 2018 :

il n’est ni soutenu ni même allégué par les consorts [S] que l’assemblée générale ayant décidé les travaux contestés et notamment sa résolution n° 13 a été annulée.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont relevé que le vote de ces travaux et alors que l’assemblée générale n’a pas été annulée, suffit à rendre exigible la créance afférente aux appels de fonds qui y sont relatifs, peu important le défaut d’information et de défaut de mise en concurrence allégués.

Les demandes des appelants à ce titre seront écartées.

— les travaux de couverture de la salle de bain et de la fenêtre de la gardienne: il n’est produit aucune pièce concernant ces travaux . Les écritures ne font référence à aucune date, aucune assemblée générale qui aurait pu voter lesdits travaux, la cour n’est donc pas en mesure de déterminer si les charges contestées sont incluses dans les charges réclamées par le syndicat devant le premier juge.

La demande des appelants sera rejetée de ce chef.

Autres postes de dépenses contestés :

— facturation des dépens et des intérêts : les écritures de l’appelant soulignent que ces dépens et intérêts ont déjà été déduits.

Le tribunal a déduit du montant des charges réclamées arrêtées au 2è trimestre 2020 les frais de procédure se rapportant au jugement du 10 avril 2019 ayant exonéré M.et Mme [S] à y contribuer.

Leur demande a donc été satisfaite pour les sommes réclamées à tort à ce titre aux appelants au titre des charges arrêtées au 2è trimestre 2020. En l’absence d’appel incident du syndicat, la cour n’est pas saisie d’une demande de condamnation des époux [S] au titre des charges échues postérieurement et ne saurait donc examiner le bien fondé des demandes des appelants portant sur des charges appelées postérieurement à la période arrêtée au 2è trimestre 2020.

— facturation des frais de procédure : dont les consorts [S] sont exonérés: les sommes en cause sur la période d’examen arrêtée au 2è trimestre 2020 ont déjà été déduites du montant des charges échues.

— surfacturation des dépenses de chauffage : au regard de la clé de répartition revendiquée par les appelants : le caractère erroné de la clé de répartition des charges de chauffage n’étant pas établi, la surfacturation alléguée ne l’est pas davantage, cette demande sera donc rejetée.

— remboursement de dépenses personnelles portant sur le remplacement de la serrure d’un copropriétaire après une tentative d’effraction et une dépense de réparation d’un dégât des eaux au 5è gauche :

Aucune pièce n’est produite établissant la réalité de ces dépenses et des circonstances de temps notamment dans lesquelles elles ont été engagées. La demande sera rejetée.

— facturation complémentaire des dépenses d’eau :

il est demandé le remboursement de dépenses d’eau pour la période écoulée entre :

* le 1er avril 2015 au 1er avril 2019

* le 1er avril 2020 au 14 ' 2023.

Ainsi qu’il a été déjà dit, le décompte de charges est arrêté au 2è trimestre 2020, le tribunal ayant expressément indiqué, comme les appelants l’ont rappelé, qu’il ne serait pas tenu compte des appels de fonds postérieurs à avril 2020.

Les appelants soutiennent que la facturation est opérée selon les tantièmes de charges et non à partir des relevés ISTA des compteurs individuels.

Il résulte du règlement de copropriété que chaque appartement ou local devra être pourvu par son propriétaire, s’il ne l’est déjà, d’un compteur divisionnaire, permettant de fixer la consommation d’eau qui sera à la charge personnelle de chaque usager.

Le surplus de la consommation d’eau, constaté par le compteur central, sera réparti entre les copropriétaires selon leurs droits de copropriété dans les parties communes (p. 30).

Ce règlement prévoit également la présence de toilettes et d’un point d’eau comme appartenant aux parties communes de l’immeuble (p. 17).

Il s’ensuit que la facturation des charges d’eau ne peut être limitée à la seule consommation relevée sur les index individuels en présence d’éléments d’équipements communs consommateurs d’eau et alors que le règlement de copropriété prévoit expressément que le surplus de consommation d’eau constaté par le compteur central est réparti entre les copropriétaires selon leurs droits de copropriété dans les parties communes.

Les appelants affirment cependant que les surfacturations alléguées excèdent largement les consommations individuelles et celles des équipements communs en raison de l’absence de contrôle des compteurs d’eau ou en raison de puisage de l’eau en l’absence de compteurs.

Si M. [S] justifie avoir sollicité du syndic le contrôle des compteurs, sans que manifestement cette demande ait été suivie d’effets, il ne démontre pas, autrement que par des hypothèses non étayées, l’existence d’une surfacturation ni la fausseté des facturations effectuées.

Dès lors, ses demandes à ce titre doivent être rejetées.

— travaux de peinture dans la galerie : les écritures de l’appelant renvoient à des factures non produites. La cour déduit des écritures que les sommes en cause ne sont pas des sommes appelées par le syndicat au titre de charges mais des sommes que les époux [S] réclament au syndicat au titre d’un dégat des eaux survenu dans leur appartement qu’ils considèrent devoir voir déduites des charges. Le dispositif des écritures des appelants ne contient cependant aucune demande de compensation.

Il résulte de ce qui précède que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M.et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 16è la somme de 34.539, 06 euros au titre des charges impayées arrêtées au 2è trimestre 2020 assortie des intérêts à taux légal sur la somme de 16 860, 61 euros à compter du 21 décembre 2018 et pour le surplus à compter du 8 avril 2021, date de signification des conclusions du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire, avec capitalisation des intérêts de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais nécessaires au recouvrement (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) :

C’est par des motifs circonstanciés et pertinents que la cour adopte que le tribunal a condamné M.et Mme [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 43, 73 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement sera confirmé.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Le syndicat des copropriétaires demandant la confirmation du jugement en son intégralité ne peut demander la condamnation des époux [S] à lui verser des dommages-intérêts.

La demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

La cour enjoint les parties à recourir à la médiation conventionnelle pour trouver une issue à leur litige qui excède la présente instance.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

M.et Mme [S] qui succombent doivent être condamnés aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M.et Mme [S] aux dépens d’appel ;

Condamne M.et Mme [S] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toute autre demande ;

Enjoint les parties à recourir à une médiation conventionnelle pour régler leur conflit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE