Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 MARS 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09477 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWEJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX – RG n° 21/03214

APPELANTE

S.N.C. LNC THETA PROMOTION immatriculée au RCS de Nanterre, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404

INTIMÉE

Madame [L] [I] née le 31mars 1977 à à [Localité 8] (Thaïlande)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Agnès MONCLA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1140

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 11 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de Chambre

Nathalie BRET, Conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Dorothée RABITA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, Présidente et par Marylène BOGAERS, greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 21 décembre 2017, signé devant Me [W] [V], notaire associé à [Localité 6], avec la participation de Me [H], notaire à [Localité 5], la SNC LNC Theta Promotion avendu en l’état futur d’achèvement à Mme [L] [I] 2 lots d’un ensemble immobilier situé [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 9] : le lot n°41 correspondant à un appartement de deux pièces situé dans le bâtiment CDE (cage C) au troisième étage, portant le n°C 35, ainsi que les 100/10000 èmes des parties communes générales et les 191/10000 èmes des parties communes spéciales du bâtiment CDE, et le lot n°128 correspondant à un parking situé dans le bâtiment S au premier sous-sol, ainsi que les 8/10000 millièmes des parties communes générales et les 60/10000 èmes des parties communes spéciales du bâtiment S.

La vente a été conclue moyennant un prix de 166.400 €, dont Mme [I] s’est acquittée d’une fraction de 30 %, soit la somme de 49.920 € le jour de la signature du contrat, conformément à l’acte authentique du 21 décembre 2017.

La livraison du bien immobilier devait intervenir au plus tard à la fin du quatrième trimestre 2019.

Par courrier du 27 septembre 2019, la SNC LNC Theta Promotion a informé Mme [I] dudécalage de la livraison de son appartement au 30 juin 2020.

Par courrier du 6 octobre 2019, Mme [I] a indiqué à la SNC LNC Theta Promotion que ledécalage de la livraison lui causait un préjudice financier et un préjudice de jouissance dont elle demandait l’indemnisation.

Le 18 mars 2020, la SNC LNC Theta Promotion a indiqué à Mme [I] que le chantier était arrêté en raison de la crise sanitaire liée au Covid 19. Par courrier du 11 mai 2020, la SNC LNC Theta Promotion a informé Mme [I] que le chantier avait repris le 4 mai 2020.

Par courrier du 9 juin 2020, la SNC LNC Theta Promotion a indiqué à Mme [I] que la date de livraison de son appartement était décalée au quatrième trimestre 2020.

Par courrier du 20 juillet 2020, Mme [I] a mis en demeure la SNC LNC Theta Promotion de lui communiquer les éléments justifiant les intempéries et les difficultés des entreprises qu’elle invoquait pour justifier son retard.

L’appartement a finalement été livré à Mme [I] le 2 décembre 2020.

Par lettre recommandée du 15 décembre 2020, remise à la société Theta Promotion le 18 décembre 2020, Mme [I] l’a mise en demeure de l’indemniser de son préjudice causé par le retard de livraison de son appartement d’un montant total de 13.896,25 €.

Par un acte d’huissier de justice en date du 26 juillet 2021, Mme [I] a assigné la SNC LNC Theta Promotion devant le tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 13.896,25 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du retard de livraison de son bien immobilier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 décembre 2020.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction à la date du 20 juin 2022 par une ordonnance du même jour et fixé l’affaire à l’audience collégiale du 3 novembre 2022.Par un jugement du 5 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a révoqué l’ordonnance de clôture du 20 juin 2022, afin que le défendeur communique l’injonction administrative de suspendre les travaux annoncés en pièce n°6 et que les parties formulent des observations sur le champ d’application de cette injonction, qui ne semblait concerner que les bâtiments A et B, à l’exclusion du bâtiment C.

Par jugement du 11 mai 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

— Condamne la SNC LNC Theta Promotion à payer à Mme [I] la somme de 7.035,71 € en réparation des préjudices subis du fait du retard de la livraison de ses biens immobiliers, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— Condamne la SNC LNC Theta Promotion à payer à Mme [I] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute la SNC LNC Theta Promotion de sa demande de condamnation de Mme [I] à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SNC LNC Theta Promotion aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par M^e Mélanie SCHWAB, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La SNC LNC Theta Promotion a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 mai 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 21 février 2024, par lesquelles la SNC LNC THETA PROMOTION, appelante, invite la cour à :

Vu l’article 1104 du Code civil,

— DECLARER la SNC LNC THETA PROMOTION recevable en son appel et bien fondée en l’ensemble de ses demandes ;

— INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a retenu le retard de livraison occasionné par la crise sanitaire de COVID 19 ;

Et statuant à nouveau,

— JUGER que la SNC LNC THETA PROMOTION justifie de motifs légitimes de suspension du délai de livraison de l’appartement de Madame [L] [I] ;

— JUGER que la SNC LNC THETA PROMOTION peut opposer à Madame [L]

[I] les délais de suspension du délai de livraison suivants :

o 102 jours calendaires, au titre des intempéries,

o 27 jours calendaires, au titre de l’injonction administrative d’arrêt des travaux,

o 423 jours calendaires, au titre de la défaillance de l’entreprise CFPB,

o 38 jours calendaires, au titre des grèves,

o 50 jours calendaires, au titre de l’épidémie de COVID 19 ;

— DEBOUTER Madame [L] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et

prétentions, contraires aux présentes ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER madame [L] [I] à verser à la SNC LNC THETA PROMOTION, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [L] [I] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 20 novembre 2023, par lesquelles Mme [L] [I], intimée, invite la cour à :

Vu les articles 548 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1231-1 et suivants, 1353 et suivants, 1601-1 et 1611 du code civil,

Déclarer l’appel et les demandes de la SNC LNC THETA PROMOTION irrecevables, mal fondés, injustifiés et l’en débouter,

Faire droit au présent appel incident, et infirmer le jugement du tribunal judiciaire de MEAUX 11 mai 2023 en ce que critiqué par Madame [I],

A TITRE PRINCIPAL

CONFIRMER le jugement du 11 mai 2023 en ce qu’il a considéré que le retard de livraison est caractérisé et que les préjudices de Madame [I] doivent être indemnisés,

INFIRMER le jugement du 11 mai 2023 en ce qu’il n’a fait droit qu’à une partie des demandes d’indemnisation des préjudices de Madame [I],

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONFIRMER l’intégralité du jugement du 11 mai 2023,

Et statuant à nouveau,

A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER la société SNC LNC THETA PROMOTION à payer à Madame

[I] la somme totale de 13 896,25 € à titre de dommages et intérêts en réparation

du préjudice né du retard de livraison de son bien immobilier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 18 décembre 2020

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER la société SNC LNC THETA PROMOTION à payer à Madame [I] la somme totale de 7 035,71 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né du retard de livraison de son bien immobilier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 18 décembre 2020 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société SNC LNC THETA PROMOTION à payer à Madame [I] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et 4 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens.

DEBOUTER la société SNC LNC THETA PROMOTION de l’ensemble de ses demandes ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de l’appel et des demandes de la SNC LNC Theta Promotion

Dans le dispositif de ses conclusions, Mme [I] sollicite de déclarer l’appel et les demandes de la SNC LNC Theta Promotion irrecevables ;

Toutefois elle ne motive pas cette demande dans le corps de ses conclusions ;

Il y a donc lieu de rejeter la demande de Mme [I] de déclarer l’appel et les demandes de la SNC LNC Theta Promotion irrecevables ;

Sur le manquement de la société Theta Promotion à son obligation de livraison dans les délais impartis

Mme [I] considère que la responsabilité contractuelle de la société Theta Promotion est engagée pour un retard de livraison de 11 mois et qu’aucune des causes contractuelles de suspension du délai de livraison invoquées par la société Theta Promotion ne peut être retenue ;

Elle soutient que le vendeur ne peut pas opposer les événements antérieurs au contrat ni ceux postérieurs au délai d’achèvement prévu dans l’acte authentique ; elle estime que le maître d''uvre qui rédige les certificats n’est pas un tiers impartial ;

La SNC LNC Theta Promotion oppose, dans le dispositif de ses conclusions en appel, les délais de suspension du délai de livraison suivants :

—  102 jours calendaires, au titre des intempéries,

—  27 jours calendaires, au titre de l’injonction administrative d’arrêt des travaux,

—  423 jours calendaires, au titre de la défaillance de l’entreprise CFPB,

—  38 jours calendaires, au titre des grèves,

—  50 jours calendaires, au titre de l’épidémie de Covid 19,

soit un total de 640 jours calendaires ;

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement » ;

En l’espèce, l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement signé le 21 décembre 2017 entre Mme [I] et la SNC LNC Theta Promotion stipule :

— en page 10 :

« Délai d’achèvement

Pour satisfaire aux prescriptions de l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, le VENDEUR s’oblige à achever et à livrer la maison présentement vendue à la fin du quatrième trimestre 2019 sous réserve des stipulations du paragraphe « délai d’achèvement » figurant en deuxième partie de la présente vente »,

— en page 31 :

« Délai- livraison

Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments

d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés à la fin du quatrième trimestre 2019 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison :

Pour l’application de ces dispositions, seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison :

a. Les grèves (qu’elles soient générales, particulières au secteur du Bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciale aux entreprises travaillant sur le chantier),

b. Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d''uvre et justifiés par lesrelevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

c. Tout retard résultant du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire, de la sauvegardedes ou de l’une des entreprises, de leurs fournisseurs ou sous-traitants (si la faillite ou l’admission au régime du redressement judiciaire survient dans les délais de réalisation duchantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),

d. Tout retard provenant de la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants (la justification sera apportée par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d''uvre à l’entrepreneur défaillant) ;

e. Tout retard entraîné par la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’une ou aux entreprise(s) défaillante(s) ou dont le marché a été résilié,

f. Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux quelles qu’en soient les raisons,

g. Tout retard dû aux délais supplémentaires liés aux modifications techniques nécessaires à l’obtention des labels environnementaux (notamment NF logement, NF habitat, CERQUAL ') ou liés à des préconisations complémentaires émises par le bureau de contrôle de l’organisme de certification pour obtenir lesdits labels,

h. Retards entraînés par la non délivrance de l’autorisation administrative pour la mise en place de la grue,

i. La recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie,

j. La découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol telles que notamment présence ou résurgence d’eau ',

k. Tout cas de force majeure, la force majeure pouvant résulter notamment des troubles résultant d’hostilité, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendies, inondations,

l. Les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF, compagnie des eaux, France télécom, etc.),

m. Les retard imputables à la collectivité locale (ville, départements, etc.) ou à l’aménageur en charge des travaux de voieries et de réseaux divers permettant la desserte des biens,

n. Les difficultés d’approvisionnement,

o. L’incidence de la demande de travaux complémentaires ou modificatifs par l’acquéreur,

p. Les retard de paiement de l’acquéreur ',

q. Les retard imputés à tous éléments imprévus tels que l’occupation, le squat',

r. L’absence de réponse de l’acquéreur concernant le choix des revêtements de sols et de faïence',

s. Retards causés par le déroulement de manière concomitante de chantier voisin (difficulté d’accès, impossibilité d’installer des grues').

Pour l’appréciation des événements, ci-dessus évoqués, les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison,

l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier, déterminer comme suit :

— Si la suspension est de moins de 7 jours calendaires consécutifs, le délai de remise en route du chantier sera de 2 jours en plus de la période d’arrêt.

— Si la suspension est de plus de 7 jours calendaires consécutifs, mais de moins de trois semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera d’une semaine, en plus de la période d’arrêt.

— Si la suspension est de plus de trois semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera de deux semaines, en plus de la période d’arrêt.

— Si la suspension est due à l’un des événements évoqués au point c, d et e ci-dessus, le délai de remise en route du chantier sera de 45 jours calendaires à compter de l’ordre de service donné à la nouvelle entreprise.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties s’en rapporteront dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité » ;

Il est constant que l’appartement a été livré le 2 décembre 2020 alors que la date de livraison était contractuellement prévue au plus tard à la fin du 4ème trimestre 2019, c’est-à-dire le 31 décembre 2019, soit avec un retard de 11 mois ;

Sur la clause relative au certificat établi par le maître d''uvre

La clause du contrat rappelée ci-avant, aux termes de laquelle, les parties s’en rapportent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, pour apprécier les causes légitimes de suspension, permet à la société Theta Promotion de justifier de ces causes par la production desdits certificats, le maître d''uvre étant un tiers au contrat, mais n’empêche pas Mme [I] d’en relever les incohérences ou de produire des preuves contraires ;

Sur les dates des causes légitimes de suspension

Les premiers juges ont exactement retenu qu’il n’y avait pas lieu de tenir compte des causes légitimes de suspension survenues avant le 21 décembre 2017, date de signature du contrat ;

En revanche, contrairement à ce qui est soutenue par Mme [I], des causes légitimes de suspension peuvent être retenues si elles sont postérieures au 31 décembre 2019, date de livraison prévue au contrat, sous réserve que d’autres causes légitimes de suspension antérieures aient reporté d’autant la date de livraison, tel que c’est le cas ci-après concernant l’épidémie Covid 2019 survenue antérieurement à la date de livraison reportée en conséquence des intempéries ;

Sur les 102 jours calendaires invoqués au titre des intempéries

La société Theta Promotion retient au titre des intempéries un total de 102 jours calendaires (45,76+74) soit :

-57,12 jours du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2018, dont 45,76 jours à compter du 21 décembre 2017,

-85 jours du 1er octobre 2017 au 30 juin 2019, dont 74 jours à compter du 21 décembre 2017 ;

Toutefois les deux attestations du maître d''uvre visées ne sont pas détaillées et la société Theta Promotion n’explicite pas la période commune aux deux attestations ;

En outre, au vu des pièces produites en appel (pièce 3 Theta, pièce 13 [I]), en prenant en compte celles conformes aux stipulations contractuelles sur les intempéries, soit les certificats du maître d''uvre justifiés par les relevés d’intempérie de la station de [Localité 9] proche du chantier, établies par la Fédération Française du Bâtiment (FFB), il convient de considérer que les premiers juges ont à juste titre relevé que ces pièces portent sur des périodes antérieures à la date du contrat du 21 décembre 2017 et qu’elles ne tiennent pas compte de la recommandation « ne pas cumuler neige et gel » pour un certain nombre de journées expressément précisées dans le justificatif d’intempéries de la FFB ; les premiers juges ont de manière détaillée et pertinentes écarté les jours non justifiés ou comptabilisés deux fois et retenu à bon escient entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2019 une durée totale d’intempéries de 453,65 heures ;

Ce nombre d’heures étant établi au vu des relevés de la FFB, il y a lieu, pour le convertir en jours calendaires, de se fonder sur la base retenue par la FFB, soit 8 heures par jour (4 heures le matin et 4 heures l’après-midi) et non sur la durée légale du travail en France, tel que le soutient la société Theta Promotion, ce qui représente 56,70 jours ouvrés (453,65 : 8) ;

En application de la clause contractuelle précitée, la durée des intempéries étant supérieure à trois semaines, il y a lieu d’ajouter 2 semaines de délai de remise en route du chantier, soit un total de 66,70 jours ouvrés (56,70 + 10 jours ouvrés sur deux semaines) ;

La société Theta Promotion démontre ainsi que les intempéries, justifiées au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison, reportent ce délai au 3 avril 2020 (mardi 31 décembre 2019 + 66,70 jours ouvrés soit 22 jours en janvier 2020, 20 jours en février 2020, 21 jours en mars 2020 et 3 jours en avril 2020) ;

Sur les 423 jours calendaires invoqués au titre de la défaillance de l’entreprise CFPB

La société Theta Promotion justifie que le jugement du tribunal de commerce de Meaux du 2 mars 2020 a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de l’entreprise CFPB (pièce 4 Theta), chargée du gros 'uvre dans le cadre du chantier litigieux ;

Il en ressort que l’entreprise CFPB a été placée en redressement judiciaire bien après la fin des travaux qui lui incombaient ;

Or si la clause contractuelle permet de retenir le cas du redressement judiciaire qui survient postérieurement à la contestation du retard, la société Theta Promotion doit démontrer, en application de cette même clause, que le retard qu’elle invoque « résulte du redressement judiciaire de cette entreprise » ou « provient de la défaillance de cette entreprise » ;

L’attestation du maître d''uvre du 20 mars 2020 (pièce 5 Theta) est insuffisante ce que qu’il constate « un retard des travaux de l’entreprise de gros 'uvre de 293 jours ouvrés au jour de son redressement judiciaire », sans justifier que ce retard soit dû à l’entreprise ;

Les courriers entre le 5 avril 2019 et le 17 juillet 2019 à l’attention de l’entreprise CFPB (pièce 5 et 5-1 Theta) ne démontrent pas une défaillance de l’entreprise CFPB qui serait à l’origine de retards (absence d’agrément du sous-traitant, absence d’ouvriers pendant les congés d’août, réunion concernant les mouvements de la paroi relevés par le géomètre, rapport du coordinateur sur la sécurité, abandon du chantier par le sous-traitant) ; en outre, il n’est pas justifié de leur envoi puisque l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, tel que le prévoit la clause, n’est pas justifié ; dans le courrier du 2 août 2019 (pièce 5 Theta), le maître d''uvre reproche à l’entreprise CFPB de ne pas respecter ses engagements et la met en demeure de finaliser des travaux au plus tard le 30 août 2019 et dans le courrier du 21 février 2020 (pièce 5-1), il liste les manquements reprochés à l’entreprise CFPB mais il n’est produit aucune pièce, aucun calendrier du chantier, permettant d’évaluer le nombre de jours de retard du chantier imputable à cette entreprise ;

Il n’y a donc pas lieu de retenir les jours invoqués au titre de la défaillance de l’entreprise CFPB comme cause légitime de suspension du délai de livraison ;

Sur les 27 jours calendaires invoqués au titre de l’injonction administrative d’arrêt des travaux

La société Theta Promotion produit une attestation du maître d''uvre du 16 décembre 2019 (pièce 6 Theta) qui certifie que « Suite au passage de la CRAMIF (Caisse Régionale d’Assurance Maladie d’Ile de France), une injonction a été prononcée afin d’arrêter les travaux pendant la période du 15/11 au 11/12/2019 » ;

Toutefois le courrier de la CRAMIF du 19 novembre 2019 (pièce 6 Theta) constate « des risques en lien avec la coordination des travaux », soit des « risques de chute de hauteur », « risques liés aux manutentions lourdes et ou répétitives », « risques d’atteinte à la santé liés aux conditions d’hygiène » mais ne délivre aucune injonction ;

La société Theta Promotion ne démontre donc pas une « injonction administrative » au sens de la clause contractuelle ;

Il n’y a donc pas lieu de retenir les jours invoqués au titre de l’injonction administrative d’arrêt des travaux comme cause légitime de suspension du délai de livraison ;

Sur les 38 jours calendaires invoqués au titre des grèves

Concernant les mouvements de grèves nationales, qui ont touché notamment les transports en commun, les premiers juges ont exactement relevé que « la SNC LNC Theta Promotion verse aux débats une attestation du maître d''uvre certifiant que les grèves qui ont eu lieu entre le 5 décembre 2019 et le 20 janvier 2020 ont entrainé 31 jours ouvrés de retard.

Toutefois, outre cette attestation, la SNC LNC Theta Promotion ne verse au débat aucun document, notamment des registres ou des courriers, de nature à justifier la désorganisation du chantier par l’impossibilité des ouvriers de rejoindre leurs postes de travail ou des difficultés de livraison de matériaux du fait des grèves qui sont intervenues, en particulier dans les transports, entre le 5 décembre 2019 et le 20 janvier 2020 » ;

Il y a lieu d’ajouter qu’en appel, la société Theta Promotion produit un communiqué de presse de la SNCF (pièce 9 Theta) et des articles de presse (pièce 10 Theta) qui confirment les grèves dans les transports, sans justifier leur impact sur le chantier ;

Il n’y a donc pas lieu de retenir les jours invoqués au titre des grèves comme cause légitime de suspension du délai de livraison ;

Sur les 50 jours invoqués au titre de l’épidémie de Covid 19

La société Theta Promotion estime que la crise sanitaire de Covid 19 remplit les caractéristiques de la force majeure ;

Aux termes de l’article 1218 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 » ;

La clause contractuelle précitée prévoit « k. Tout cas de force majeure ' » au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison ;

Selon l’analyse ci-avant, le délai de livraison a été repoussé à la date du 3 avril 2020, compte tenu des intempéries, aussi ce délai ayant expiré pendant la période de confinement de la crise sanitaire Covid 19 entre le 16 mars 2020 et le 11 mai 2020, il convient d’étudier la crise sanitaire Covid 19 invoquée par la société Theta Promotion au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison ;

Le maître d''uvre atteste le 30 avril 2020 (pièce 8 Theta) que les travaux sont arrêtés depuis le 16 mars 2020 et que les conditions de reprise du chantier sont obtenues au 4 mai 2020, soit un délai de 50 jours ou 34 jours ouvrés ;

Il ressort des courriers de l’assistante d’opérations et du maître d''uvre (pièce 8 Theta) le caractère imprévisible de « l’épidémie de Coronavirus Covid 19 », qui a confronté la France à « une situation inédite », et son caractère irrésistible lié à l’impossibilité de se fournir en matériaux et en main d''uvre, compte tenu des difficultés d’acheminement et des mesures sanitaires contraignantes ;

Il convient de considérer que les conditions de la force majeure sont remplies et qu’il est justifié d’un arrêt du chantier pendant 50 jours soit 34 jours ouvrés ;

En application de la clause contractuelle précitée, la durée de l’arrêt du chantier justifié par la crise sanitaire Covid 19 étant supérieure à trois semaines, il y a lieu d’ajouter 2 semaines de délai de remise en route du chantier, soit un total de 44 jours ouvrés (34 + 10 jours ouvrés sur deux semaines) ;

La société Theta Promotion démontre ainsi que la crise sanitaire Covid 19, justifiée au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison, reporte ce délai au mercredi 10 juin 2020 (vendredi 3 avril 2020 + 44 jours ouvrés soit 18 jours en avril 2020, 18 jours en mai 2020, 8 jours en juin 2020 du 1er au 5 juin et du 8 au 10 juin puisque le 6 juin est un samedi et le 7 juin un dimanche) ;

Ainsi la société Theta Promotion ayant livré l’appartement le 2 décembre 2020 au lieu du 10 juin 2020, il y a lieu de retenir un retard de livraison de 6 mois, pour lequel la société Theta Promotion ne justifie pas d’une cause légitime de suspension du délai ;

Sur l’indemnisation du retard de livraison

Mme [I] sollicite la somme totale de 13.896,25 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né du retard de livraison de son bien immobilier, dont :

-481,15 € frais intercalaires,

-408,54 € assurance emprunteur,

-7.256,46 € loyers supplémentaires,

-2.750 € préjudice de jouissance,

-3.000 € préjudice moral ;

La société Theta Promotion conteste le préjudice moral, le préjudice de jouissance et le préjudice de loyer ;

Aux termes de l’article 1611 du code civil, « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu » ;

En application de cet article, la société Theta Promotion doit être condamnée aux dommages et intérêts, pour lesquels Mme [I] démontre un préjudice en conséquence du retard de livraison de 6 mois ;

Sur le préjudice financier relatif au titre des intérêts intercalaires :

Mme [I] réclame le paiement de la somme de 481,15 € au titre des « frais » intercalaires pendant 4 mois ;

La société Theta Promotion ne conteste pas les sommes réclamées par Mme [I] au titre des « frais » intercalaires ;

Il est justifié que Mme [I] a dû régler la somme de 481,15 € à titre d’intérêts intercalaires du fait du retard de livraison entre juin 2020 et novembre 2020 et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu la somme de 481,15 € au titre des « frais » intercalaires ;

Sur le préjudice financier relatif aux frais d’assurance de prêt

Mme [I] réclame le paiement de la somme de 408,44 € au titre des frais d’assurance des

deux prêts qu’elle a souscrit auprès de la Caisse d’Epargne pendant 11 mois ;

La société Theta Promotion ne conteste pas les sommes réclamées par Mme [I] au titre des frais d’assurance de prêt ;

Il est justifié que Mme [I] a dû régler les sommes de 87 € et 111,66 € au titre des frais d’assurance du prêt n°9924002 et du prêt n°9924001 sur la période de report du délai de livraison soit entre juin 2020 et novembre 2020 ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu la somme de 198,66 € au titre des frais d’assurance correspondant aux deux prêts souscrits par Mme [I] ;

Sur la demande de paiement des loyers supplémentaires

Mme [I] réclame le paiement de la somme de 7.256,56 € correspondant aux loyers de

l’appartement qu’elle louait entre janvier 2020 et novembre 2020, moyennant la somme mensuelle de 642,65 € ;

Mme [I] justifie qu’elle avait acquis l’appartement aux fins de s’y installer et que suite au retard de livraison entre juin 2020 et novembre 2020, elle a dû continuer de payer le loyer de son appartement, pendant 6 mois pour la somme de 3.855,90 € (642,65 x6) ; elle démontre donc le lien de causalité entre le retard de livraison et le préjudice subi par l’obligation de régler des loyers supplémentaires ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu la somme de 3.855,90 € au titre des loyers supplémentaires ;

Sur le préjudice de jouissance

Mme [I] sollicite une somme de 2.750 € au titre du préjudice de jouissance soit 250 € par mois pendant 11 mois de retard ;

La société Theta Promotion oppose que Mme [I] ne peut demander, en même temps, le remboursement des loyers supplémentaires et l’indemnisation du préjudice de jouissance d’un appartement qu’elle n’occupait pas ;

Les premiers juges ont justement estimé que « Contrairement à ce que prétend la SNC LNC Theta Promotion, Mme [I] est fondée à réclamer un préjudice de jouissance fondé sur l’impossibilité d’avoir pu occuper l’appartement neuf dont elle a fait l’acquisition à compter du mois de juin 2020, compte tenu du retard de livraison, outre le paiement des loyers supplémentaires qu’elle a dû exposer du fait de ce retard. Le remboursement des loyers a vocation à indemniser le préjudice financier induit par le retard de livraison alors que le préjudice de jouissance indemnise l’impossibilité pour l’acquéreur de jouir de son bien du fait du retard de la livraison du nouvel appartement.

De même, il ne ressort pas des conclusions de Mme [I] qu’elle a eu l’intention de mettre en

location son bien et d’ailleurs, elle ne réclame pas, comme le soutient la SNC LNC Theta Promotion l’indemnisation d’un préjudice fondé sur l’impossibilité de mettre en location le bien dont la livraison a été retardée.

Il ressort des pièces du dossier et notamment du contrat de location que Mme [I] louait à [Localité 9] un studio implanté au rez-de-chaussée du bâtiment. L’acte authentique de vente démontre que Mme [I] devait intégrer un appartement de deux pièces situé au troisième étage du bâtiment à [Localité 9].

Dès lors, Mme [I] a nécessairement subi un préjudice de jouissance en ce que le retard de

livraison l’a contrainte à demeurer dans un logement plus petit et ancien pendant une durée de 6 mois » ;

Compte tenu de la différence de configuration entre l’appartement loué et l’appartement acquis et de la durée de 6 mois du retard de livraison, il y a lieu d’évaluer le préjudice de jouissance à la somme de 250 € par mois pendant 6 mois, soit un total de 1.500 € (250x6) ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu la somme de 1.500 € au titre du préjudice de jouissance ;

Sur le préjudice moral

Mme [I] sollicite la somme de 3.000 € au titre de son préjudice moral, au motif des soucis causés lui imposant à chaque report de prendre de nouvelles dispositions, des inquiétudes compte tenu de l’incertitude dans laquelle le vendeur l’a laissée ainsi que les difficultés de trésorerie et l’anxiété suite au cumul des loyers et des remboursements de l’emprunt ;

Il convient de considérer que la société Theta Promotion n’a pas laissé Mme [I] dans l’incertitude puisqu’elle justifie l’avoir informée des reports de livraison par courrier du 27 septembre 2019 pour le 30 juin 2020, par courrier du 18 mars 2020 pour l’arrêt du chantier en raison de la crise sanitaire, par courrier du 11 mai 2020 lui annonçant la reprise du chantier et par courrier du 9 juin 2020 pour le 4ème trimestre 2020 ;

Toutefois, suite au retard de livraison entre le 10 juin 2020 et le 2 décembre 2020, Mme [I] a subi des inquiétudes et du stress compte tenu de la nécessité de se réorganiser pour son logement et pour sa situation financière du fait des échéances du prêt à régler en sus du loyer, qui caractérisent un préjudice moral ;

Il y a lieu de l’estimer à la somme de 1.000 € et confirmer le jugement sur ce point ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la société Theta Promotion à payer à Mme [I] la somme de 7.035,71 € (481,15+ 198,66+ 3.855,90+1.500+ 1.000) en réparation des préjudices subis du fait du retard de la livraison de son bien immobilier ;

Sur les intérêts

Mme [I] sollicite d’assortir la condamnation des dommages et intérêts aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 18 décembre 2020 ;

Aux termes de l’article 1344-1 du code civil, dans sa version applicable depuis le 1er octobre 2016, « La mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice » ;

Mme [I] justifiant de la mise en demeure du 15 décembre 2020, réceptionnée le 18 décembre 2020, le jugement est infirmé en ce qu’il a assorti la condamnation des dommages et intérêts au taux légal à compter du jugement et il y a lieu d’assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2020 ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Theta Promotion, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [I] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Theta Promotion ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande de Mme [L] [I] de déclarer l’appel et les demandes de la SNC LNC Theta Promotion irrecevables ;

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a assorti des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, la condamnation de la SNC LNC Theta Promotion, au paiement de la somme de 7.035,71 € à Mme [I] en réparation des préjudices subis du fait du retard de la livraison de ses biens immobiliers ;

Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,

Dit que la condamnation de la SNC LNC Theta Promotion au paiement de la somme de 7.035,71 € à Mme [L] [I] en réparation des préjudices subis du fait du retard de la livraison de ses biens immobiliers, est assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2020 ;

Condamne la SNC LNC Theta Promotion aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [L] [I] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de la société Theta Promotion au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE DE CHAMBRE,