Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 24 JUIN 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04329 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHHKX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2022 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 22/00566

APPELANTS

Monsieur [O] [P]

né le 03 juin 1941 à [Localité 15]

[Adresse 7]

[Localité 5]

et

S.C.I. LE 146

Immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 844 616 797

[Adresse 6]

[Localité 10]

Tous deux représentés par M^e Emmanuelle FARTHOUAT – FALEK, avocat au barreau de PARIS, toque : G097

INTIMÉE

Madame [Z] [W]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [P] et la S.C.I. Le 146 ont donné en location à Mme [X] [Y] un bien situé [Adresse 3] ([Adresse 8]) par contrat de bail signé le 20 février 1986 plusieurs fois renouvellé et venant à expiration le 27 février 2022, pour un loyer en principal de 705,45 euros au 30 juillet 2021.

Les bailleurs ont proposé un loyer renouvelé majoré de 566,50 euros en principal sur 6 ans à compter du 1er mars 2022, suivant offre signifiée par acte d’huissier du 30 juillet 2021 à Mme [X] [Y], au visa de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 21 juillet 1994.

La commission départementale de conciliation de [Localité 15] a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 novembre 2021 et lors de son audience, Mme [X] [W] a proposé d’accepter une augmentation de loyer ne dépassant pas 10% du loyer actuel mais aucun accord n’est intervenu.

Saisi par M. [O] [P] et la société Le 146 par acte d’huissier de justice délivré le 14 février 2022, par jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a:

— dit que l’offre de renouvellement de bail moyennant augmentation de loyer concernant l’appartement situé [Adresse 3] ([Adresse 8]) au 1er étage signifiée le 30 juillet 2021 par M. [O] [P] et la SCI Le 146 à Mme [X] [W] est nulle et de nul effet ;

— constaté en conséquence que ledit bail se poursuit aux conditions initiales ;

— débouté M. [O] [P] et la société Le 146 de leurs demandes ;

— condamné M. [O] [P] et la société Le 146 à payer à Mme [X] [W] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [O] [P] et la société Le 146 aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 27 février 2023, M. [O] [P] et la société Le 146 a interjeté appel de ce jugement et par leurs dernières conclusions déposées le 30 mai 2023 ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— dit que l’offre de renouvellement de bail moyennant augmentation de loyer concernant l’appartement situé [Adresse 2]) au 1er étage qu’ils ont signifiée le 30 juillet 2021 à Mme [X] [Y] est nulle et de nul effet ;

— constaté en conséquence que ledit bail se poursuit aux conditions initiales ;

— les a déboutés de leurs demandes ;

— les ont condamnés à payer à Mme [X] [Y] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les ont condamnés aux dépens ;

statuant à nouveau :

— les dire recevable et bien fondés en leur action ;

— faire application de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994 ;

— débouter Mme [X] [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— fixer judiciairement le loyer mensuel en principal à compter du 1er mars 2022 à la somme de 799,88 euros, outre la provision pour charges de 115 euros par mois ;

— fixer judiciairement l’augmentation de loyer en principal à compter du 1er mars 2022 de la façon suivante :

* du 1er mars 2022 au 1er mars 2023, votre loyer sera de : 705,47 € + 94,41 € = 799,88 € ;

* du 1er mars 2023 au 1er mars 2024, votre loyer sera de : 799,88 € + 94,41 € = 894,29 € ;

* du 1er mars 2024 au 1er mars 2025, votre loyer sera de : 894,29 € + 94,41 € = 988,70 € ;

* du 1er mars 2025 au 1er mars 2026, votre loyer sera de : 988,70 € + 94,41 € = 1.083,11€ ;

* du 1er mars 2026 au 1er mars 2027, votre loyer sera de : 1083,11 € + 94,41 € = 1.177,52€ ;

* du 1er mars 2027 au 1er mars 2028, votre loyer sera de : 1177,52€ + 94,41 € = 1.271,93 € ;

— condamner Mme [X] [Y] à payer aux requérants la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens

Mme [X] [Y], par ses dernières conclusions déposées le 3 juillet 2023 demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— à titre subsidiaire, déclarer irrecevable ou à tout le moins mal fondée l’offre de renouvellement qui lui a été signifiée le 30 juillet 2021 et débouter M. [O] [P] et la société Le 146 de leurs demandes ;

en tout état de cause y ajoutant :

— condamner M. [O] [P] et la société Le 146 à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser les dépens à la charge des appelants.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

Sur la nullité alléguée de l’offre litigieuse

L’article 140 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018 dispose :

I. – A titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 15], les établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 12] [Localité 15], la métropole de [Localité 13] et la métropole d'[Localité 11] peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

VI. – Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins ,cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

(')

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

L’intimée soutient à titre principal que l’offre litigieuse est nulle, faute d’indication, prévue à peine de nullité, du montant du loyer minoré servant de base au montant du loyer réévalué, qui est de 14,63 euros dans le quartier, ni le prix au m², ni la superficie du logement qui ne figure pas non plus au bail, ce qui lui cause nécessairement un grief en ce qu’elle n’a pas été en mesure d’apprécier la pertinence de l’offre, qui semble violer manifestement l’encadrement des loyers. Elle ajoute que le montant en chiffre du loyer proposé n’est pas le même que celui proposé en lettres.

Toutefois, les appelants font justement valoir que seule la reproduction de l’article 140-VI en visa est prévue à peine de nullité de l’offre, de sorte que sa demande ne peut aboutir.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et cette demande sera rejetée.

Sur la recevabilité de l’offre litigieuse

L’intimée la conteste vainement au visa de l’article 6 du décret 27 juillet 2017, dans sa rédaction issue du décret du 30 décembre 2020 conditionnant la recevabilité de la réévaluation du loyer à la justification de la performance énergétique du logement loué. En effet, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, c’est à elle qu’incombe la charge de la preuve de l’irrecevabilité qu’elle invoque. Or, elle ne justifie pas de la consommation énergétique du logement qu’elle loue.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la réévaluation du montant du loyer

Vu l’article 140-VI précité,

Les appelants proposent un loyer renouvelé majoré de 566,50 euros en principal sur 6 ans à compter du 1er mars 2022, le loyer précédent étant de 705,45 euros en principal, sans justifier du montant du loyer de référence minoré, ainsi que le relève la commission de conciliation de [Localité 15] dans son avis du 9 décembre 2021, mais surtout sans justifier de la superficie du bien loué, ni par suite du prix au m², nécessaires à son calcul et à la vérification de ce que le nouveau loyer est bien inférieur ou égal à ce loyer de référence minoré.

Aucune pièce en débat ne permettant à la cour de la connaître et faute de toute explication de leur part à ce sujet, ils doivent être déboutés de leurs demandes à ce titre.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a statué de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

Les appelants, partie perdante, doivent supporter les dépens d’appel et l’équité commande de les condamner in solidum à payer l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il dit que l’offre de renouvellement de bail moyennant augmentation de loyer concernant l’appartement situé [Adresse 4]) au 1er étage signifiée le 30 juillet 2021 par M. [O] [P] et la SCI Le 146 à Mme [X] [W] est nulle et de nul effet ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de nullité de cette offre de renouvellement ;

Rejette la demande tendant à l’irrecevabilité de cette offre de renouvellement ;

Rejette les demandes de M. [O] [P] et de la société Le 146 ;

Condamne in solidum M. [O] [P] et la société Le 146 aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [O] [P] et la société Le 146 à payer à Mme [X] [W] une indemnité de procédure de 1 500 euros et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,