Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/04913 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDJC2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/14556

APPELANTS

Monsieur [T] [Y]

né le 06 mars 1973 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391

Madame [Z] [M] épouse [Y]

née le 24 janvier 1971 à [Localité 8] (97)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société TIFFENCOGÉ, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 652 009 705

C/O Société TIFFEN COGE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 192

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [T] [Y] & Mme [Z] [M] épouse [Y] sont propriétaires du lot n°34 situé au 6ème étage de l’immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 7], soit une chambre de service donnant sur cour.

En vertu du règlement de copropriété du 29 juin 1988 l’immeuble est élevé sur deux niveaux de sous-sols, dont un partiel, et est composé d’un rez-de-chaussée, de cinq étages, d’un sixième et septième étages mansardés, et comprend 'une cour et trois courettes'.

L’acquisition a eu lieu par adjudication, à l’audience du 7 juillet 2015, et M. & Mme [Y] ont aussitôt été informés de la nécessité d’obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble pour tous travaux envisagés, et de l’absence de système de raccordement des eaux usées et des eaux vannes, sur les canalisations communes, ainsi que du contexte conflictuel des relations entre leur vendeur et la copropriété.

Il a été expressément porté à la connaissance des acquéreurs lors de cette vente, compte tenu des procédures judiciaires engagées avec le précédent propriétaire, de ce que les installations nécessitaient des travaux de raccordement spécifiques. L’absence d’installation sanitaire privative dans cette chambre, située sous les toits, était donc connue des acquéreurs, sachant que l’étage comprend un cabinet d’aisance commun, au bénéfice de ce lot n°34 : cela a d’ailleurs justifié un prix de cession relativement bas, pour un montant de 108 000 euros.

Dès 2003, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble avait en effet fait constater des défaillances dans ladite chambre de service, alors propriété de M. [W]. Notamment la non-conformité de la conduite d’évacuation rattachée à la douche et à l’évier, qui se trouvait raccordée en extérieur de l’immeuble, sur le chéneau d’eaux pluviales.

Le syndicat a même fait assigner M. [W], par acte du 16 septembre 2004, afin d’obtenir la nomination d’un expert judiciaire. Celui-ci remettait son rapport le 18 mai 2006. Au terme de ce rapport, M. [I] émettait d’importantes critiques sur les installations du lot de M. [W] ; il relevait notamment la non-conformité des différentes installations aux dispositions de l’article 42-1 du règlement sanitaire du département de [Localité 5]. Il en déduisait que la non-conformité des installations de M. [W] était à l’origine du dégât des eaux en cage d’escalier, et que des travaux étaient indispensables. L’expert préconisait alors la réalisation d’une 'descente extérieure sur cour intérieure'.

Lors d’une assemblée du 7 juin 2007, selon une résolution 23B, l’autorisation a été donnée à M. [W] et à M. [P], propriétaire d’autres chambres voisines : 'de créer, à leurs frais exclusifs, une chute eaux usées/eaux vannes en vue de permettre le raccordement régulier, conformément aux préconisations du rapport de M. [I], de leurs installations privatives'.

Il apparaît à la lecture des échanges intervenus en cours, ou postérieurement aux procédures judiciaires, et malgré l’autorisation qui leur avait été donnée à ce titre lors de l’assemblée générale de copropriété de 2007, qu’il n’a pas été procédé à la réalisation de ces travaux, M. [P] ayant même voté contre cette résolution, lors de l’assemblée générale.

En dépit des termes de l’expertise, M.[W] n’a procédé à aucun travaux de réfection ni de raccordement dans ses parties privatives. Le 7 mai 2010, le syndicat des copropriétaires et les anciens propriétaires du lot n°34 ont signé un protocole aux termes duquel les travaux devaient permettre le raccordement de canalisations de nature à rendre le lot n° 34 conforme aux prescriptions légales et satisfaire aux exigences de la copropriété : ils consistaient à permettre la connexion des évacuations eaux usées de l’appartement de M. [W] au réseau privatif d’évacuation intérieure créé par M. [P], propriétaire des lots voisins n° 31, 32 et 33. Ce protocole a été homologué par le juge de la mise en état le 26 octobre 2010.

Si M. [P] a réalisé les travaux de création d’un réseau privatif d’évacuation conformément au protocole, en revanche, M. [W] n’a rien fait et n’a pas procédé au raccordement. Cette carence a entraîné l’aggravation des dégâts dans les plafonds des deux cages d’escalier, le syndicat des copropriétaires a donc été contraint de solliciter, en référé, le 26 juin 2013, la désignation d’un nouvel expert, afin d’évaluer les aggravations consécutives à l’inertie de M. [W].

M. [V], a été désigné par ordonnance du 19 décembre 2013. Et dans son rapport rendu le 18 juin 2015, celui-ci a confirmé ses conclusions précédentes : 'J’ai déjà donné mon avis dans ma note aux parties n° 1, suite à l’étude du dossier et de mes premières observations; cet avis sur l’origine des désordres dans les parties hautes des cages d’escalier, à savoir les installations sanitaires non-conformes de la chambre n° 34 est confirmé, suite aux constatations effectuées les 18 juin et 23 juillet 2014. Les ouvrages et installations communs et privatifs observés ne peuvent pas être la cause des désordres faisant l’objet de cette expertise. Je précise, si besoin en était, que comme déjà indiqué, M. [I] dans son rapport d’expertise du 18 mai 2006 avait fait la même analyse ! M. [W] en tant que propriétaire de cette chambre achetée en février 2003, est donc responsable des aménagements sanitaires, l’ayant acquis alors en l’état.' Par ailleurs, sur l’analyse des coûts des travaux, M. [V] a retenu un coût de réfection des parties communes évalué à 20.546,70 euros, en exposant que 'le devis de la société l’Essor du 12 septembre 2014 est moins onéreux que celui de [F] ; il peut être pris en compte.'

Compte tenu des éléments révélés par les premiers rapports d’expertise, et face au refus de M. [W] de procéder volontairement aux réparations lui incombant, le syndicat des copropriétaires a été contraint de l’assigner en réparation du préjudice subi par la collectivité des copropriétaires et en vue d’obtenir la mise en conformité des installations sanitaires concernées, en ce qui concerne leur étanchéité, et afin de faire cesser les désordres continus dont sont affectées les parties communes en cause.

Par jugement du tribunal de Paris du 25 juillet 2017, il a été constaté que les travaux réalisés avaient causé des infiltrations, et M. [W] a été condamné à réparer les préjudices matériels et de jouissance du syndicat des copropriétaires.

Au cours de ce contentieux M. [W] a préalablement cherché à vendre ce bien, pour un prix de 128 000 euros, mais, compte tenu de l’absence d’installations sanitaires, la cession n’a pu aboutir.

Entre temps, M. & Mme [Y] sont devenus propriétaires du lot n° 34 le 7 juillet 2015, sur adjudication.

Le syndic a indiqué à M. & Mme [Y] que les travaux de réalisation d’une descente d’eau sur la cour de l’immeuble devaient être soumis à l’assemblée générale, et que la résolution du 7 juin 2007 ne suffisait pas, alors que M. & Mme [Y] estimaient cette assemblée inutile leur dossier étant complet et ayant été une première fois modifié pour tenir compte des prescriptions du conseil syndical.

M. & Mme [Y] ont alors sollicité l’inscription, à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, d’une résolution soumettant un projet de réalisation d’une descente d’eau sur la 'Cour d’honneur’ de l’immeuble, validé par l’architecte de l’immeuble le 25 avril 2016.

La résolution a été inscrite à l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2017 et rejetée, par 78,3% de l’ensemble des copropriétaires, les copropriétaires présents représentant 7.897/8.718 tantièmes, soit 90,6% des copropriétaires.

Se fondant sur des irrégularités et le rejet de la résolution de l’assemblée générale, M. & Mme [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris par assignation du 13 juillet 2017.

Par assignation du 13 juillet 2017, M. & Mme [Y] ont attrait le syndicat des copropriétaires aux fins de dire que la résolution 23B de l’assemblée générale du 7 juin 2007 a déjà donné l’autorisation nécessaire et suffisante à M. [W], comme à ses successeurs, de créer à leurs frais exclusifs une chute eaux usées/ eaux vannes, en vue de permettre le raccordement régulier, conformément aux préconisations du rapport de M. [I], de leurs installations privatives ; de sorte, que le refus opposé par le syndicat des copropriétaires, lors de l’assemblée ordinaire du 29 mars 2017, faisant suite au refus de l’accomplissement des travaux, malgré l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2007, est abusif et fautif, et leur ouvre droit à réparation, alors qu’une telle résolution relève de l’article 25.b de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution de M. & Mme [Y] était à nouveau mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2018. Le syndicat des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, a voté contre le projet qui lui était soumis.

Par assignation du 18 septembre 2018, M. & Mme [Y] ont à nouveau attrait le syndicat des copropriétaires afin de dire une fois encore que l’assemblée générale du 7 juin 2007 a donné l’autorisation nécessaire et suffisante, selon résolution 23B, à M. [W] comme à ses successeurs, de créer à leurs frais exclusifs une chute eaux usées/ eaux vannes en vue de permettre le raccordement régulier, conformément aux préconisations du rapport [I], de leurs installations privatives, de sorte que le refus opposé par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée ordinaire du 20 juin 2018, faisant suite au refus de l’accomplissement des travaux lors de l’assemblée réunie en mars 2017, malgré l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale des copropriétaires antérieurement, est abusif et fautif et leur ouvre droit à réparation.

En outre, ils sollicitaient du tribunal qu’il les autorise, en vertu de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, à exécuter les travaux conformément au dernier projet, transmis le 14 décembre 2016, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] ; ils demandaient de juger que toute entrave, de quelque origine que ce soit, du fait du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire à l’accomplissement de ces travaux, fera l’objet d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la constatation de cette entrave, et ce, jusqu’à l’accomplissement total de ces travaux. Ils demandaient en outre de condamner le syndicat des copropriétaires à réparer les préjudices subis ainsi qu’à être exonérés des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction le 26 novembre 2018.

Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale du 7 juin 2007 porte sur un projet distinct et ne saurait fonder la réalisation des travaux actuels qui ont été soumis à deux reprises à l’assemblée générale, alors que ces travaux portant sur des parties privatives impactent des parties communes et comportent le risque d’aggraver l’occurrence de dégâts des eaux,

— rejeté les demandes de M. & Mme [Y] fondées sur l’abus, celui-ci n’étant pas caractérisé, ainsi que leurs demandes indemnitaires corrélatives et toutes leurs autres demandes,

— rejeté la demande d’autorisation judiciaire de travaux de M. & Mme [Y], ainsi que la demande corrélative d’astreinte,

— condamné M. & Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5], la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. & Mme [Y] aux dépens.

M. & Mme [Y] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 mars 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 24 juin 2025 par lesquelles M. [T] [Y] & Mme [Z] [M] épouse [Y], appelants, invitent la cour à :

— dire que l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 7 juin 2007, a donné autorisation, selon résolution 23B, à M. [W], mais aussi à ses successeurs, de créer à leurs frais exclusifs une chute eaux usées/eaux vannes en vue de permettre le raccordement régulier, conformément aux préconisations du rapport [I], de leurs installations privatives,

— dire que cette autorisation donnée lors du vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2007, ainsi que la validation par l’architecte actuel de la copropriété M. [L], du projet de mise en conformité, présenté par leur architecte, apparaissent nécessaires et suffisantes pour les autoriser à exécuter les travaux conformément à ce projet,

— juger que le refus opposé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic, lors de l’assemblée générale ordinaire du 20 juin 2018, faisant suite à la résolution n°21 mise au vote lors de l’assemblée générale de copropriété du 29 mars 2017 et ayant donné lieu à une action judiciaire, résolution portant refus de l’accomplissement des travaux malgré l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2007, est abusif et fautif et leur ouvre droit à réparation,

— dire que le devis Louvradoux qu’ils produisent constitue à tout le moins les travaux tels que préconisés par l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 7 juin 2007, ayant donné autorisation, selon résolution 23B de réaliser des travaux de raccordement sur canalisation existante ou que le dernier projet transmis le 16 mai 2023 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] pris en la personne de son syndic, la société Tiffen Coge et tel que validé par M. [L], l’architecte de l’immeuble et le bureau d’étude ingénieur structure [C] répond aux exigences réglementaires,

— infirmer le jugement,

et statuant à nouveau,

— les autoriser en vertu de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, à exécuter à titre principal les travaux conformément au dernier projet transmis le 14 décembre 2016 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] et tel que validé par M. [L], l’architecte de l’immeuble,

et subsidiairement

— les autoriser à réaliser les travaux tels que décrits dans le devis Louvradoux et en cela conformes à la résolution 23B de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 7 juin 2007, ayant donné autorisation à M. [W], mais aussi à ses successeurs de se raccorder à la canalisation existante,

et à titre infiniment subsidiaire,

— les autoriser à exécuter les travaux conformément au dernier projet transmis le 16 mai 2023 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] et tel que validé par M. [L], l’architecte de l’immeuble et le bureau d’étude ingénieur structure [C],

— juger que toute entrave de quelque origine que ce soit, du fait du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire à l’accomplissement de ces travaux fera l’objet d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la constatation de cette entrave et ce jusqu’à l’accomplissement total desdits travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] à réparer les préjudices qu’ils ont subis, en leur versant une somme de 7.500 euros à titre de dommages et intérêts pour refus abusif et une somme de 61 446 euros à titre de perte des loyers du fait du trouble de jouissance subi à la date des présentes et restant à parfaire jusqu’à la date de la décision à intervenir,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins, irrecevabilités, fins de non-recevoir et conclusions formées à tort à leur encontre,

— dire qu’ils seront exonérés, en leur qualité de copropriétaire, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 12.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 2 septembre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7], intimé, demande à la cour, au visa des articles 564, 910-4 et 950 du code de procédure civile, de :

— juger que la résolution 23B de l’assemblée du 7 juin 2007 ne vaut pas autorisation pour

M. [W] ni ses successeurs, de créer à leurs frais exclusifs une chute eaux usées/eaux vannes en vue de permettre le raccordement régulier conformément aux préconisations du rapport [I], de leurs installations privatives,

— juger qu’aucune décision d’assemblée générale, ni validation d’architecte n’apparaissent

suffisants pour autoriser à exécuter les travaux,

— dire que les rejets par les assemblées générales des 29 mars 2017 et du 20 juin 2018, de la résolution portant sur l’accomplissement de travaux par M. & Mme [Y] et affectant la cour de l’immeuble sont parfaitement fondés et ne sont nullement fautifs,

— prendre acte de l’absence de demandes en résolution d’assemblée générale formée dans les délais,

— dire que M. & Mme [Y] ont été parfaitement informés lors de leur acquisition des prescriptions techniques ressortant du rapport d’expertise et du protocole d’accord signé avec le précédent propriétaire,

— dire que M. & Mme [Y] tentent en violation des accords, jugement du 25 juillet 2017 et constats portant sur les travaux d’évacuation, d’obtenir judiciairement une autorisation de réaliser des travaux portant atteinte à l’aspect extérieur et à l’esthétique de l’immeuble en présentant un projet concernant la cour de l’immeuble et non les courettes,

— dire qu’aucune faute du syndicat des copropriétaires n’est démontrée,

— dire et juger que les préjudices allégués ne sont pas justifiés dans leur principe en l’absence de toute faute ni lien de causalité ni dans leur quantum,

— juger que M. & Mme [Y] formulent des prétentions nouvelles,

en conséquence,

à titre principal

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter M. & Mme [Y] de leurs demandes,

— rejeter les prétentions nouvelles de M. & Mme [Y] à savoir :

la demande subsidiaire d’autorisation à 'réaliser les travaux tels que décrits dans le devis Louvradoux et en cela conformes à la résolution 23B de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 7 juin 2007, ayant donné autorisation à M. [W], mais aussi à ses successeurs de se raccorder à la canalisation existante',

la demande infiniment subsidiaire d’autorisation à 'exécuter les travaux conformément au dernier projet transmis le 16 mai 2023 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] et tel que validé par M. [L], l’architecte de l’immeuble et le bureau d’étude ingénieur structure [C]',

— à titre subsidiaire

— limiter une éventuelle autorisation judiciaire qui serait accordée aux prescriptions du rapport d’expertise et cantonner toute pose de canalisation nouvelle au bénéfice M. & Mme [Y] aux courettes au sens du règlement de copropriété à l’exclusion de toute modification de la cour,

— dire qu’il n’y a pas lieu à astreinte,

en tout état de cause

— condamner M. & Mme [Y] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 7.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Sur la recevabilité des demandes subsidiaires et infiniment subsidiaires d’autorisation de travaux formulées devant la cour par M. & Mme [Y]

M. & Mme [Y] formulent devant la cour deux demandes nouvelles d’autorisation de travaux :

— subsidiairement, les autoriser à réaliser les travaux tels que décrits dans le devis Louvradoux et en cela conformes à la résolution 23B de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 7 juin 2007, ayant donné autorisation à M. [W], mais aussi à ses successeurs de se raccorder à la canalisation existante,

— à titre infiniment subsidiaire, les autoriser à exécuter les travaux conformément au dernier projet transmis le 16 mai 2023 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] et tel que validé par M. [L], l’architecte de l’immeuble et le bureau d’étude ingénieur structure [C].

La demande subsidiaire

La demande subsidiaire d’autorisation de travaux de raccord à la canalisation existante n’a pas été formulée en première instance. Ces travaux ne sont pas similaires à ceux dont il a été sollicité l’autorisation en première instance. Devant le tribunal la demande travaux présentée par M. & Mme [Y], suivant devis Louvradoux du 21 octobre 2016, consistait à raccorder la salle de bains du lot n° 34 avec le sanitaire sur une canalisation neuve qui serait implantée parallèlement à la descente d’eaux pluviales existante dans la cour de l’immeuble et se raccorderait sur le collecteur commun qui passe dans la chaufferie, étant précisé que le lot n° 34 donne sur la cour. La demande de travaux faite à titre subsidiaire devant la cour, suivant devis Louvradoux du 9 mars 2021, consiste à raccorder la canalisation d’évacuation à créer dans leur lot n° 34 (situé en fond de couloir) jusqu’à la canalisation d’évacuation extérieure existante dans la courette (l’immeuble comprend une cour et 3 courettes). Ce projet implique l’ouverture du sol du couloir jusqu’à la canalisation d’évacuation extérieure existante dans la courette située à l’autre bout du couloir.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

Il résulte de l’article 565 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent'.

Au terme de l’article 566 du même code, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

La demande subsidiaire de travaux formulée en cause d’appel n’est pas faite pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Elle ne tend pas mêmes fins puisque les travaux sollicités sont différents, à savoir création d’une nouvelle descente dans la cour sur laquelle donne le studio en première instance, raccordement à une canalisation existante dans une des courettes située à l’autre bout du couloir en appel. La demande de travaux nouvellement présentée devant la cour n’est ni l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande formulée en première instance.

La demande de travaux formulée à titre subsidiaire est donc irrecevable par application de l’article 564 précité.

La demande à titre infiniment subsidiaire

La demande présentée à titre infiniment subsidiaire tendant à autoriser M. & Mme [Y] à exécuter les travaux conformément au dernier projet transmis le 16 mai 2023 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] et tel que validé par M. [L], l’architecte de l’immeuble et le bureau d’étude ingénieur structure [C] n’a pas été formulée dans les premières conclusions d’appelant du 14 juin 2021 mais dans leurs conclusions d’appelant n° 2 et récapitulatives notifiées le 12 juin 2024.

Cette demande tend à faire réaliser des travaux différents des précédents puisqu’il s’agit de travaux de raccordement à la canalisation existante dans la courette tels que décrits dans

la note de situation et le devis de la société ISOSPACE (') du 26 septembre 2022, ainsi que le rapport de visite de l’architecte de l’immeuble M. [L] du 21 septembre 2022. Elle a d’ailleurs été rejetée par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2023. Par acte d’huissier du 19 septembre 2023 M. & Mme [Y] ont saisi le tribunal aux fins qu’il soit jugé que le refus des copropriétaires des travaux de création et raccordement d’une évacuation d’eaux usées du lot n°34 sur une canalisation existante est abusif et fautif et qu’ils soient autorisé à exécuter les travaux conformément au dernier projet transmis le 16 mai 2023. L’affaire est pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.

L’article 910-4 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, article 22, applicable ici, dispose qu’à 'peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

La demande présentée à titre infiniment subsidiaire formulée après les premières conclusions d’appelant n’est pas faite pour répliquer aux conclusions et pièces adverses ou pour faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Elle est donc irrecevable par application de l’article 910-4 précité.

Sur les assemblées générales des 29 mars 2017 et 20 juin 2018

Les premiers juges ont exactement relevé que si diverses irrégularités ou incohérences, dans les procès-verbaux d’assemblée sont dénoncés par M. & Mme [Y], au titre des assemblées critiquées du 20 juin 2018 et du 29 mars 2017, elles ne sont articulées autour d’aucune demande de nullité de ces assemblées ou des résolutions contestées, y compris s’agissant de la résolution ayant refusé l’autorisation de travaux dans chacune de ces

assemblées, dans le dispositif des dernières conclusions de M. & Mme [Y], tant en première instance qu’en appel.

Le tribunal et la cour ne sont donc saisis d’aucune demande de nullité de ces assemblées ou des résolutions qui y ont été votées.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces questions, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur le caractère nécessaire et suffisant de l’autorisation délivrée par l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2007 suivant résolution 23B

M. & Mme [Y] maintiennent que l’autorisation de travaux délivrée au terme de la résolution n° 23 B de l’assemblée générale du 7 juin 2007 est suffisante pour les autoriser à réaliser des travaux revendiqués. Cette décision avait autorisé M. [W], précédent propriétaire du lot n° 34 et ses successeurs, ainsi que M. [P], à créer à leurs frais exclusifs une chute eaux usées/eaux vannes commune, en vue de permettre le raccordement régulier de leurs installations privatives.

Le syndicat maintient que l’autorisation donnée en 2007, en assemblée générale n’est nullement suffisante, pour venir au soutien du projet actuel des acquéreurs, M. & Mme [Y], dans la mesure où il s’agit d’un projet différent.

Comme l’a dit le tribunal, à l’époque, en 2007, alors que M. & Mme [Y] n’avaient pas encore acquis le lot n°34, il n’était question que du raccordement des installations sanitaires de M. [W] soit le lot n°34 à la canalisation créée par M. [P], propriétaire des lots n°31, 32 et 33 voisins, soit le raccordement des installations sanitaires du lot n°34 aux canalisations créées par le propriétaire des lots n°31, 32 et 33 voisins, traversant ces lots, pour rejoindre les chutes verticales existantes dans une des trois courettes. Le projet consistait donc en une descente commune aux lots n°34 et n°31, 32 et 33 et non d’une nouvelle descente propre au lot n° 34, à frais partagés par ces deux copropriétaires concernés.

La résolution de l’assemblée générale du 7 juin 2007 ne porte donc nullement sur la réalisation de chutes d’eaux nouvelles, sur la façade de la plus grande cour de l’immeuble ; par opposition aux trois courettes définies dans le règlement de copropriété, qui elles seules pour l’heure comportent seules la desserte des eaux usées en façade, ce qui n’est pas le cas de la cour la plus importante.

Il s’agit donc d’une autorisation distincte, qui ne saurait venir au soutien de la réalisation des travaux actuellement revendiqués par M. & Mme [Y], qui sont différents, ce nouveau projet supposant la création d’une canalisation neuve, qui n’est pas partagée avec M. [P] et qui a un impact sur l’aspect extérieur et esthétique de l’immeuble, puisqu’il affecte la plus grande cour, non dotée pour l’heure d’une canalisation eaux usées/eaux vannes.

Le syndicat maintient à cet égard que la réalisation d’une tranchée de trois mètres de long dans la cour principale crée nécessairement un trouble esthétique et porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble et suppose une autorisation distincte compte tenu de son impact sur les parties communes.

M. & Mme [Y] maintiennent qu’il n’est pas fait état de cour d’honneur ou de cour principale dans le règlement de copropriété et qu’il y a au demeurant déjà dans cette cour d’honneur ou cour principale une descente eau pluviale.

Les premiers juges ont justement retenu que M. & Mme [Y] ne sauraient se prévaloir de cette autorisation qui renvoie à un autre projet de raccordement pour fonder leur actuel projet de raccordement, qui repose sur un autre schéma d’installation nécessitant de nouvelles descentes affectant les façades, certes parallèles aux descentes d’eau pluviales, mais nécessitant comme telles une nouvelle autorisation de l’assemblée générale.

Déjà, dans son courrier du 3 juin 2016, le syndic relevait que les travaux réalisés étaient différents de ceux qui avaient été autorisés lors de l’assemblée du 7 juin 2007 et qu’ils nécessitaient dès lors une nouvelle autorisation, s’agissant de travaux privatifs affectant des

parties communes.

Autorisation qui n’était pas acquise, de tels travaux étant susceptibles d’aggraver les risques de dégâts des eaux, alors que l’immeuble venait d’en souffrir d’importants, émanant justement du lot n° 34, comme le souligne également ce courrier du syndic.

M. & Mme [Y] ne peuvent donc valablement prétendre que l’autorisation délivrée lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 7 juin 2007, en vertu de la résolution 23B, est nécessaire et suffisante pour leur permettre de réaliser les dits travaux sans méconnaître les termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M. & Mme [Y] de ce chef.

Sur le refus abusif lors des assemblées du 20 juin 2018 et du 29 mars 2017

L’article 25b de loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant…

b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Il y a abus lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle même, dans l’intention de nuire, ou à tout le moins, dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété.

Le juge ne peut toutefois dans le cadre du contrôle des abus de majorité se livrer à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

Et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il revient à celui qui se prévaut de l’abus de majorité d’en rapporter la preuve, faute de quoi il sera débouté de sa demande.

Comme l’a rappelé le tribunal, l’assemblée générale est toujours en droit de refuser son autorisation si le projet qui lui est soumis n’apparaît pas conforme à la destination de l’immeuble, générateur de troubles anormaux de voisinage, ou s’il porte atteinte à l’esthétique de l’immeuble ou va à l’encontre des prévisions du règlement de copropriété.

M. & Mme [Y] sollicitent la réalisation de descentes d’eaux de nature à leur permettre l’installation d’une douche et de deux éviers dans leur appartement ainsi que l’installation d’un WC à chasse directe.

Or, si le règlement sanitaire de la ville de [Localité 5] dispose en son article 40 que lorsque des logements ou pièces isolés sont desservis par un ou plusieurs cabinets d’aisances communs, le nombre de ceux-ci est déterminé en tenant compte du nombre de personnes appelées à en faire usage, sur la base d’au moins un cabinet par dix occupants et que tout cabinet ne doit pas être distant de plus d’un étage des locaux qu’il dessert, ni de plus de 30 mètres en distance horizontale, en l’occurrence, le lot litigieux de M. & Mme [Y], est situé à moins de 30 mètres de distance d’un cabinet d’aisance, et est, à cet égard conforme. Il n’y a donc pas en l’occurrence de nécessité, au regard de ce texte, de procéder à une telle installation.

Les premiers juges ont exactement énoncé que M. & Mme [Y] avaient connaissance

de la situation de ce lot, et de l’absence d’installations sanitaires conformes au sein de leur lot, ainsi que de la nécessité soit de créer une descente d’eaux, soit de passer par les lots privatifs existant comme projeté en 2007, ce qui supposait de trouver un terrain d’entente avec le propriétaire des lots voisins, comme en atteste la transaction en 2010 qui était intervenue mais dont les nouveaux propriétaires n’ont pas voulu se prévaloir.

M. & Mme [Y] ont en effet acquis le lot n°34 au cours d’une procédure judiciaire d’adjudication, et ont été informés dès leurs acquisition par acte notarié, et à plusieurs reprises par le syndic (notamment par un courrier du 17 décembre 2014 produit) des réserves suscitées par leur projet, au regard du droit de la copropriété, et ont été mis en garde sur les risques s’agissant d’une solution alternative de raccordement, par rapport à la solution convenue avec le précédent propriétaire, et ayant fait l’objet d’une résolution en 2007 et de la nécessité, le cas échéant, d’obtenir une nouvelle autorisation de l’assemblée générale.

A plusieurs reprises notamment dans un courrier du 13 juin 2017, le syndic a souligné que d’autres solutions alternatives à celle proposée par M. & Mme [Y], prenant appui notamment sur les canalisations existantes, sont envisageables, et envisagées par d’autres

copropriétaires que M. & Mme [Y], pour leurs projets, ces solutions évitant la création d’une nouvelle descente dans la cour la plus grande, qui contrairement aux courettes n’a pas de canalisation ou de descente eaux usées visible.

Tel était d’ailleurs le cas pour l’autorisation donnée en 2007, où était envisagée le raccordement à la descente crée par le voisin M. [P].

M. & Mme [Y] se prévalent toutefois de difficultés à joindre ce voisin et affirment que ses installations seraient non-conformes sans pour autant le démontrer. Ils ne justifient au demeurant d’aucune démarche envers M. [P], la seule pièce qu’ils produisent est une attestation de M. [W], précédent propriétaire du lot n° 34, datée du 7 juillet 2017 aux termes de laquelle M. [W] prétend que 'M. [O] [P] n’a pas honoré ses engagements figurant dans le protocole établi le 7 mai 2010 entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] et lui même…' (pièce [Y] n° 29).

Mais cette affirmation ne correspond pas à la réalité. En effet M. [P] a réalisé les travaux de création d’un réseau privatif d’évacuation permettant le raccordement au réseau privatif du lot n° 34, alors propriété de M. [W], conformément au protocole signé avec le syndicat le 7 mai 2010, mais M. [W] n’a rien fait et n’a donc pas procédé au raccordement de son réseau avec celui de M. [P] (pièces syndicat n° 4 bis, 5, 6 et 7).

Comme l’a dit le tribunal, il n’est dès lors pas démontré que la solution ayant abouti à la

transaction signée en 2010 par M. [W] consistant à se raccorder à la descente des lots voisins, ne soit pas envisageable en l’état, même si elle n’a pas été privilégiée pour l’heure par M. & Mme [Y].

Au demeurant, M. & Mme [Y] ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient exploré en vain d’autres solutions alternatives, transitant par d’autres canalisations de l’immeuble, qui se seraient avérées inefficaces, plutôt de créer une descente eaux vannes eaux usées à l’usage exclusif de leur seul studio traversant la plus grande cour de l’immeuble.

Les premiers juges ont exactement relevé que lors de l’assemblée ordinaire du 29 mars 2017, le refus d’autoriser l’accomplissement des travaux a été précédé 'de larges débats', les travaux consistant à passer sous la corniche et à implanter cette chute eaux usées, eaux vannes verticales en parallèle de la descente d’eaux pluviales existant dans la cour et identique à cette dernière. Cette résolution a été rejetée à une majorité très nette. Lors de l’assemblée ordinaire du 20 juin 2018, faisant suite au refus de l’accomplissement des travaux lors de l’assemblée réunie en mars 2017, là encore, après débats, le refus s’est exprimé de manière plus nette encore.

Et les réserves formulées par le syndic sur les risques potentiels d’aggraver l’occurrence de dégâts des eaux, étaient légitimes, dans la mesure où l’immeuble venait d’en souffrir d’importants, émanant justement du lot n° 34, ce dégât des eaux se soldant par le jugement du 25 juillet 2017 (pièce syndicat n° 7), comme le souligne également ce courrier du syndic du 3 juin 2016.

Les premiers juges ont justement retenu que la preuve de l’abus invoqué n’est pas caractérisée, la contrariété de ce refus à l’intérêt commun de la copropriété n’étant pas établie et la préservation des intérêts des autres copropriétaires suffisant à justifier un tels refus. Le jugement es confirmé sur ce point.

Sur l’autorisation judiciaire de travaux sollicitée en vertu de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 30 alinéa 1 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Et lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.

Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Il résulte de ce texte que la recevabilité de la demande d’autorisation judiciaire d’effectuer les travaux est subordonnée à un refus de travaux préalable de l’assemblée des copropriétaires et que les travaux portent sur des parties communes.

Il faut également que ces travaux soient conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’autorisation doit être refusée si les travaux doivent porter atteinte à l’esthétique de l’immeuble, à sa tranquillité, ou à la sécurité des occupants.

Les premiers juges ont exactement énoncé que si le refus des copropriétaires a pu être acté à deux reprises et n’est pas contesté, et s’il est acquis que lesdits travaux n’ont pas été encore entrepris, précisément, comme cela a pu être rappelé précédemment, des réserves ont été émises sur l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble concernant ce projet de canalisations nouvelles, dans la cour la plus grande de la copropriété, même s’il ne s’agit pas à proprement parler d’une cour d’honneur ; or, cette cour de dimension plus importante est pour l’heure dépourvue de canalisations eaux vannes/eaux usées, alors que les courettes en sont dotées. Ainsi, compte tenu de ces réserves expressément formulées en amont par le syndic, ce projet porte atteinte à l’esthétique de la façade de l’immeuble et a pu, à ce titre, être refusé.

Qui plus est, des risques de dégâts des eaux plus importants, du fait de l’installation de cette nouvelles descentes eaux vannes/eaux usées ont été soulevés par le syndic. En ajoutant cette nouvelle descente, alors que d’autres solutions passant par les réseaux existants pouvaient être envisagées et n’ont pas été suffisamment explorées, les risques pour la sécurité de l’immeuble se trouvent accrus. Or, justement, cette copropriété a souffert de dégâts des eaux importants, émanant de ce lot n° 34, qui ont donné lieu à un jugement récent de condamnation du propriétaire précédent, de qui M. & Mme [Y] ont acquis la propriété. Cela suffit à caractériser des risques quant à la sécurité, alors que toutes les solutions alternatives n’ont pas, semble-t-il, été explorées.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’autorisation judiciaire de travaux et la demande subséquente d’astreinte.

Sur les demandes indemnitaires de M. & Mme [Y]

M. & Mme [Y] sollicitent que leur soit versée les sommes de 7.500 € de dommages et intérêts pour refus abusif, et 61.446 € au titre des pertes des loyers et trouble de jouissance.

Comme l’a dit le tribunal, dans la mesure où le refus n’est pas abusif, et en l’absence de toute faute du syndicat de copropriétaires, le refus d’autoriser les travaux ne saurait engager sa responsabilité, alors que les raisons de ce refus visent à préserver la sécurité de l’immeuble et l’esthétique, et se fondent sur le respect des procédures d’autorisation de la loi de 1965, s’agissant d’un projet distinct de celui déjà autorisé.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. & Mme [Y] de leur demande de réparation, en l’absence de faute établie, tant sur le terrain du refus abusif que sur celui des pertes des loyers et du trouble de jouissance, les conditions de la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’étant pas réunies.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. & Mme [Y], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [Y].

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

M. & Mme [Y] sollicitent d’être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires’ ;

M. & Mme [Y], perdant leur procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu’il les a débouté de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il doit être ajouté au jugement que M. & Mme [Y] sont déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes suivantes de M. [Y] & Mme [M] épouse [Y] :

— subsidiairement, les autoriser à réaliser les travaux tels que décrits dans le devis Louvradoux et en cela conformes à la résolution 23B de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 7 juin 2007, ayant donné autorisation à M. [W], mais aussi à ses successeurs de se raccorder à la canalisation existante,

— à titre infiniment subsidiaire, les autoriser à exécuter les travaux conformément au dernier projet transmis le 16 mai 2023 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5] et tel que validé par M. [L], l’architecte de l’immeuble et le bureau d’étude ingénieur structure [C] ;

Condamne M. [Y] & Mme [M] épouse [Y] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute M.[Y] & Mme [M] épouse [Y] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE