Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07386 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJL6

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Mars 2024 -Président du TJ de [Localité 8] – RG n° 23/04008

APPELANTS

Mme [T] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

M. [S] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentés par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocats plaidants M^e Charlotte GUION et M^e Laure ASDRUBAL, du barreau de PARIS, toque : T04

INTIMÉE

Mme [W] [O] [L]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Irène AVGERINIDIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1183

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2018, Mme [W] [L], représentée par sa mère [U] [G] en qualité d’administratrice légale sous contrôle judiciaire des biens de sa fille mineure, a donné à bail à Mme [T] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], 4ème étage, pour un loyer initial de 2.400 euros par mois outre des charges provisionnelles de 100 euros par mois.

Par acte du même jour, M. [S] [Z] s’est engagé comme caution solidaire de ce contrat de bail.

Les loyers n’étant pas été régulièrement réglés, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 9 janvier 2023 à Mme [T] [Z] et dénoncé le 11 janvier 2023 à M. [S] [Z] en sa qualité de caution solidaire, pour paiement d’un arriéré de 8.550,85 euros.

Par actes du 18 avril 2023 Mme [L] a fait assigner M. et Mme [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

prononcer l’expulsion de Mme [T] [Z] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles R433-1, L433-1, L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement Mme [T] [Z] et M. [S] [Z] au paiement d’une somme provisionnelle de 11.420,90 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 13 mars 2023, outre les intérêts ay taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 8.550,85 euros, et à compter du présent exploit pour les loyers et charges échus postérieurement ;

condamner solidairement Mme [T] [Z] et M. [S] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au double du montant du loyer actuel, augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués ;

condamner solidairement Mme [T] [Z] et M. [S] [Z] au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Les défendeurs n’ont pas comparu.

Par ordonnance réputée contradictoire du 25 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

renvoyé les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11 mars 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 4], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [W] [L] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

dit que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due solidairement par Mme [T] [Z] et M. [S] [Z] à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges ;

condamné solidairement Mme [T] [Z] et M. [S] [Z] à payer à Mme [W] [L] la somme provisionnelle de 11.846,60 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 04 janvier 2024, janvier 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

autorisé Mme [W] [L] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [T] [Z] à défaut de local désigné ;

dit que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

ordonné la communication au Préfet de [Localité 8] de la présente décision ;

condamné solidairement Mme [T] [Z] et M. [S] [Z] à payer à Mme [W] [L] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement Mme [T] [Z] et M. [S] [Z] aux dépens qui comprendront le cout du commandement de payer en date du 16 juin 2023 ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 12 avril 2024, Mme et M. [Z] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 24 mai 2024, ils demandent à la cour, au visa des articles 564 et suivants du code de procédure civile, 23, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-1 et 1302 du code civil, de :

les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

infirmer l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris rendue le 25 mars 2024, en ce qu’elle a :

constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11 mars 2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 3], 4ème étage, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [W] [L] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

dit que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due solidairement par Mme [T] [Z] et M. [S] [Z] à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges ;

condamné solidairement Mme [T] [Z] et M. [S] [Z] à payer à Mme [W] [L] la somme provisionnelle de 11.846,60 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 04 janvier 2024, janvier 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

autorisé Mme [W] [L] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [T] [Z] à défaut de local désigné ;

dit que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ordonné la communication au Préfet de [Localité 8] de la présente décision ;

condamné solidairement Mme [T] [Z] et M. [S] [Z] à payer à Mme [W] [L] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement Mme [T] [Z] et M. [S] [Z] aux dépens qui comprendront le cout du commandement de payer en date du 16 juin 2023 ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

Statuant à nouveau,

condamner Mme [L] à payer à Mme [Z] la somme de 19.500 euros correspondant à une réduction rétroactive de loyer de 10% depuis la prise d’effet du bail d’habitation au titre de l’absence de communication d’un état des risques et, de manière générale, d’un dossier de diagnostics techniques ;

condamner Mme [L] à payer à Mme [Z] la somme de 7.500 euros correspondant au remboursement de la totalité des provisions pour charges versé par le preneur depuis la date de prise d’effet du bail, soit depuis le 09 février 2018 ;

débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner Mme [L] à payer aux consorts [Z] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la société Lx [Localité 8]-Versailles-Reims, prise en la personne de Maître Boccon-Gibod, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les appelants soutiennent que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul et de nul effet dans la mesure où son décompte est nécessairement incorrect en ce qu’il inclut des provisions sur charges qui n’ont pas été régularisées annuellement conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1089 et de celles du bail.

A titre reconventionnel ils sollicitent le remboursement de la somme de 7.500 euros en répétition des charges locatives non justifiées, et d’une somme de 19.500 euros correspondant à une réduction du loyer de 10%, pour manquement du bailleur à son obligation de produire un état des risques conformément aux dispositions de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des appelants pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Mme [L] a constitué avocat tardivement et n’a pas conclu. Les appelants lui ont fait signifier leurs conclusions le 30 mai 2024, dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 octobre 2024.

SUR CE, LA COUR

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’alinéa 2 précise que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite ici visé s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire

Il convient de rappeler :

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

— qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Au cas présent, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 janvier 2023 à la locataire et sa caution mentionne une dette locative de 8.550,85 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés sur la période de janvier 2022 à janvier 2023 inclus. Cette somme y est très clairement détallée dans un décompte annexé, qui permet de faire la part entre les loyers et les provisions sur charges. Il en résulte un impayé de provisions sur charges de 1.300 euros sur la période visée au commandement.

La régularisation annuelle des charges, imposée par les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et par l’article 4 du contrat de location, dont le défaut apparaît établi au vu du décompte contenu au commandement de payer couvrant une période d’un an, constitue une contestation sérieuse à l’obligation de paiement de la locataire et de la caution. Ce commandement de payer visant la clause résolutoire n’est donc valable que pour la somme de 7.250,85 euros (8.550,85 euros – 1300 euros).

Il n’est pas discuté par les appelants que cette somme de 7.250,85 euros n’a pas été régularisée dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, soit le 9 mars 2023 au plus tard. Le règlement de la somme de 11.846,60 euros dont se prévalent les débiteurs en exécution de la condamnation provisionnelle de l’ordonnance dont appel est intervenu le 23 mai 2024 comme ils en justifient par la production d’un avis d’opération de virement exécutée portant cette date.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l’expulsion de la locataire à défaut de départ volontaire, et qu’il l’a solidairement condamnée avec la caution au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges ainsi qu’au paiement d’une provision de 11.846,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024 inclus, montant non contesté (sous réserve de la demande de remboursement des provisions sur charges) et payé par les débiteurs le 23 mai 2024.

L’ordonnance ne sera donc infirmée que sur le montant de la provision, au vu de l’évolution du litige, étant relevé que les appelants ne sollicitent pas de délais de paiement rétroactifs et suspensifs des effets de la clause résolutoire, et que si en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 des délais de paiement peuvent leur être accordés d’office, c’est à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce que les appelants n’établissent par aucun élément. Il ne leur sera donc alloué aucun délai.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Les appelants ne peuvent donc former leurs demandes reconventionnelles qu’à titre provisionnel, étant aussi rappelé que le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, qu’une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

La demande en répétition du montant des provisions sur charges

Le bail conclu le 9 février 2018 stipulant une provision sur charges mensuelle de 100 euros et le décompte de la dette locative annexé au commandement de payer délivré en 2023 faisant toujours état d’une provision sur charges de 100 euros par mois il est établi, comme le soutiennent les appelants, que cette provision sur charges n’a jamais fait l’objet d’une régularisation annuelle depuis la conclusion du contrat de location.

Il en résulte à la charge du bailleur une obligation non sérieusement contestable de rembourser à sa locataire les sommes indument réclamée à celle-ci au titre des charges non justifiées.

Il sera donc alloué à Mme [Z] la somme provisionnelle de 7.500 euros dont elle est bien fondée à solliciter le remboursement au titre des provisions sur charges qui lui ont été réclamées sans être justifiées depuis le mois de février 2018 jusqu’au mois de mai 2024 (100 euros x 75 mois).

La demande en réduction du loyer

Le bail mentionne en page 5, au paragraphe XI Annexes, que sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes (') parmi lesquelles « un état des risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans un secteur d’information sur les sols ».

Les appelants soutiennent, sans être démentis par l’intimée qui n’a pas constitué avocat et conclu dans le délai légal, que cet état des risques n’a jamais été communiqué à la locataire, et se prévalent des dispositions de l’article L.125-5 du code de l’environnement qui prévoit à son paragraphe V qu’en cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Toutefois, alors d’ailleurs que Mme [Z] n’a pas formé sa demande de diminution du prix du loyer à titre provisionnel, qu’elle entend voir évaluer à 10%, l’appréciation du montant de cette réduction, dont le texte précité ne fait que prévoir le principe, échappe aux pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, comme l’a d’ailleurs déjà jugé la cour d’appel de Paris, statuant en référé, dans un arrêt du 27 mai 2014 (n° 13/14291) que les appelants versent à leur dossier.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les mesures accessoires

Ce qui est jugé en appel commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens exposés au titre de cette instance.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision allouée à Mme [W] [L] au titre de la dette locative, et sur les dépens et frais irrépétibles,

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,

Déboute Mme [L] de sa demande de provision au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2024 (11.846 euros), celle-ci ayant été réglée le 23 mai 2024,

Dit que chaque partie supportera la charge de ses frais et dépens de première instance,

Y ajoutant,

Condamne Mme [L] à rembourser à Mme [T] [Z], à titre provisionnel, la somme de 7.500 euros au titre des provisions sur charges injustifiées sur la période allant du mois de février 2018 au mois de mai 2024 inclus,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes reconventionnelles de Mme [T] [Z],

Dit que chaque partie supportera la charge de ses frais et dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE