Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 AVRIL 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05304 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKF3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX – RG n° 19/04184

APPELANTE

Madame [O] [B] née le 10 Mai 1980 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée M^e Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉS

Madame [C] [H] née le 31 Janvier 1943 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Monsieur [N]-[X] [H] né le 04 Septembre 1943 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tous deux représentés et assistés de M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre,chargée du rapport , et Madame Nathalie BRET, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 13 décembre 2024 prorogé au 21 février 2025 puis au 04 avril 2025 puis au 11 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Madame [O] [B] exerce l’activité d’agent immobilier sous l’enseigne l’Adresse à [Localité 10].

Ella a réalisé pour le compte de Madame [C] [H], un avis non daté d’estimation d’une propriété sise [Adresse 1] à [Localité 10] reçue en héritage maternel par celle-ci, basée sur la combinaison de six méthodes d’évaluation :

Valeur à neuf 416 000 euros

Valeur par rentabilité : 194 286 euros/272 000 euros

Valeur par fractionnement : 870 000 euros

Valeur par pondération : 292 063 euros

Valeur par analogie : 283 667 euros/373 000 euros

Concluant : « Pour vous permettre de réaliser votre projet, nous vous conseillons de proposer votre bien dans une fourchette de prix comprise entre 300 000 euros et 870 000 euros. »

Par un mot manuscrit daté du 4 avril 2019, signé « M. [H] », Madame [C] [Y] épouse [H] a indiqué « Je m’engage à vendre la propriété située au [Adresse 1] à [Localité 10] pour la somme de 280 000 euros ( deux cent quatre-vingt dix euros (sic) à [O] [B]. »

Par courrier du 16 avril 2019 maître [F] [W], notaire à [Localité 10], informait Madame [B] avoir convoqué Madame [H] et son conjoint pour la régularisation du compromis de vente le 7 mai 2019 à 11 heures pour sis à [Localité 10], [Adresse 1].

Madame [H] a signé un mandat de vente, confiant le bien à l’agence Orpi le 16 avril 2019.

Madame [B] a fait constater par huissier, selon acte passé au répertoire à la date du 23 avril 2019 la présence d’un panneau à vendre Orpi sur la grille du jardin d’accueil de la propriété sise [Adresse 1] à [Localité 10].

Un procès-verbal de difficulté a été établi par le notaire le 7 mai 2019 consignant le refus de Madame [H] de vendre le bien à Madame [B].

Par lettre recommandée du 23 juillet 2019 Madame [B], par le truchement de son conseil, mettait en demeure Madame [H], au vu de la lettre du 4 avril 2019 et du procès-verbal de difficulté de réitérer la vente par acte authentique.

Monsieur et Madame [H] ont donné mandat de vente de leur bien à Monsieur [Z] [U] agent IaD, par acte sous seing privé du 19 septembre 2019 et ont signé par son intermédiaire une promesse de vente le 11 octobre 2019 au prix de 360 000 euros.

Par exploit délivré le 13 novembre 2019 Madame [O] [B] a fait assigner Madame [C] [D] et Monsieur [N]-[X] [H] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la conclusion de la vente.

Le 21 novembre 2019 Monsieur [N] [H] a signalé au registre de main courante du service de proximité de Meaux, un différent opposant son épouse à Madame [B] en suite du mandat exclusif de vente donné à celle-ci en qualité de représentante de l’agence l’Adresse pour le bien sis [Adresse 1] à Meaux le 26 mars 2019, non remis en copie à son épouse, précisant que : « Monsieur [A] [R], gestionnaire de patrimoine est venu à la maison (') il a dicté à ma femme le texte de la proposition de vente, pour le remettre à Madame [B] avec la signature (') on s’est rendu compte que la proposition de vente était une proposition d’achat, il me semble qu’elle a le droit de proposer la vente mais pas de l’acheter (') Le 10/04/2019 ma femme a voulu annuler la proposition de vente car elle avait été contactée par Madame [K] [G] de notaire de Maître [W] car Madame [B] voulait mettre une clause supplémentaire au sujet d’une fuite sur la toiture du bien immobilier à vendre, voulant qu’un expert passe, fasse les travaux à notre charge et par la suite faire baisser le prix de vente de 280 000 euros »

Par lettre recommandée reçue le 22 avril 2020 Madame [H], par le truchement de son conseil, a saisi le Procureur de la République d’une plainte visant Madame [O] [B] et Monsieur [R] [A] pour abus de faiblesse au visa de l’article 223-15-2 du Code pénal et escroquerie aux visas des articles 313-1,2 et 3 du Code pénal.

Le jugement rendu le 19 janvier 2023 statue ainsi :

DEBOUTE Madame [O] [B] de sa demande en exécution forcée sous astreinte de la vente du bien immobilier sis [Adresse 1] – [Localité 10] appartenant à Madame [C] [H] et Monsieur [N]-[X] [H],

DIT que la SCP [F] [W] et [S] [L], notaires associés, titulaires d’un office notarial dont le siège est au [Adresse 3] [Localité 10] devra restituer à Madame [O] [B] la somme de 10.000 ' détenue au séquestre,

DEBOUTE Madame [O] [B] de sa demande de condamnation de Madame [C] [H] et Monsieur [N]-[X] [H] à lui payer la somme de 70.000' de dommages et intérêts pour rupture fautive des négociations précontractuelles,

CONDAMNE Madame [C] [H] et Monsieur [N]-[X] [H] à payer à Madame [O] [B] la somme de 1000 ' de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE Madame [C] [H] et Monsieur [N]-[X] [H] de leur demande tendant à la condamnation de Madame [O] [B] à leur payer la somme de 20.000 ' à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [C] [H] et Monsieur [N]-[X] [H] à payer à Madame [O] [B] la somme de 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [C] [H] et Monsieur [N]-[X] [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [C] [H] et Monsieur [N]-[X] [H] aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire du présent jugement uniquement pour la restitution de la somme de 10.000 ' détenue au séquestre de la SCP [F] [W] et [S] [L], notaires associés, titulaire d’un office notarial dont le siège est au [Adresse 3] ' [Localité 10]. »

Madame [O] [B] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 16 mars 2023.

Par conclusions d’appelants signifiées le 7 juin 2023 Madame [O] [B] demande à la cour de :

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement dont appel et, statuant à nouveau,

A titre principal

DIRE ET JUGER que la vente de la maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 10] moyennant un prix de 280.000 ' entre Monsieur et Madame [H] et [O] [B] est parfaite compte tenu de l’accord sur la chose et le prix,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à signer un compromis de vente avec [O] [B] en l’étude notariale [W]-[L], notaire à [Localité 10], pour la maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 10] moyennant un prix de 280.000 ' sous astreinte de 300 '/ jour à compter de la signification du jugement à intervenir étant précisé qu’une somme de 10.000 ' versée par [O] [B] pour la vente est toujours séquestrée en son étude,

A titre subsidiaire

Si la Cour considérait que la vente n’est pas parfaite et ne faisait pas droit à la demande d'[O] [B] de voir condamner Monsieur et Madame [H] à signer un compromis de vente sous astreinte de 300 '/ jour à compter de la signification du jugement à intervenir,

DIRE ET JUGER que le refus de vente et/ ou rupture abusive des pourparlers de la part de Monsieur et Madame [H] ne repose sur aucun motif légitime,

DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [H] ont rompu fautivement et abusivement les pourparlers avec [O] [B],

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à payer à [O] [B] une somme de 70.000 ' à titre de dommages et intérêts correspondant à 25 % du prix de vente,

Dans tous les cas,

CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à payer à [O] [B] une somme de 15.000 ' en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTER Monsieur et Madame [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur et Madame [H] à payer à [O] [B] la somme de 10.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur et Madame [H] aux entiers dépens,

Par conclusions d’intimés valant appel incident signifiées le 10 août 2023 Madame [C] [Y] épouse [H] et Monsieur [N] [H] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en ce qu’il a condamné Madame [C] [H] et Monsieur [N]-[X] [H] à payer à Madame [O] [B] les sommes de 1.000 ' au titre de son préjudice moral, 3.000' sur le fondement de l’article 700 du CPC et les dépens.

Infirmer le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en ce qu’il a débouté Madame [C] [H] et Monsieur [N]-[X] [H] de leur demande de dommage et intérêts.

Statuant à nouveau,

Débouter Madame [O] [B] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [C] [H] et Monsieur [N]-[X] [H] à lui payer la somme de 15.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Condamner Madame [O] [B] à payer à Madame [C] [H] et Monsieur [N]-[X] [H] la somme de 20.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

En tout état de cause,

Confirmer le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX pour le surplus.

Débouter Madame [O] [B] de toutes ses demandes.

Condamner Madame [O] [B] à payer à Monsieur et Madame [H] la somme de 10.000' sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Condamner Madame [O] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION en application de l’article 699 du CPC.

A titre subsidiaire

Infirmer le jugement rendu le 19 janvier 2023 en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame [H] à payer la somme de 3.000' sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux dépens.

Confirmer le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX pour le surplus.

Débouter Madame [B] de sa demande fondée sur l’article 700 du CPC.

Dire et juger que chacune des parties conservera ses dépens à sa charge.

La clôture était prononcée par ordonnance du 4 juillet 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

La demande en exécution de la vente

Le jugement retient, aux visas des articles 1583 et 1424 du Code civil, que le bien immobilier litigieux reçu dans le cadre d’une succession dévolue à Madame [H] étant un bien commun en vertu de l’adoption par les époux [H] du régime matrimonial de la communauté universelle suivant acte authentique du 14 avril 1997, homologué par jugement du 10 septembre 1997, ne pouvait être aliéné sans l’accord de Monsieur [H], que la preuve de l’accord du vendeur n’est pas rapporté, la preuve d’un mandat apparent donné par l’époux à son épouse ne pouvant se déduire de sa présence lors de la signature de l’acte du 4 avril 2010 ou de son attitude passive cependant qu’en sa qualité de professionnelle il appartenait à Madame [B] de vérifier la nécessité de recueillir préalablement l’accord de l’époux pour conclure cette vente.

Madame [B], au rappel des articles 1172 et 1583 du Code civil oppose que Madame [H] est venue voir son compagnon [R] [A] dont elle connaissait la famille pour évaluer le patrimoine hérité de sa mère, deux rendez-vous ont eu lieu dont le deuxième a donné lieu à la remise de l’estimation du bien. Ayant l’intention d’acquérir le bien pour y vivre avec sa famille, elle indique n’avoir pas fait signer à Madame [H] le mandat que celle-ci souhaitait lui confier et s’être fait remettre les clefs pour faire visiter la maison à un architecte, Monsieur [M] puis les parties se sont accordées sur le prix de 250 000 euros car la toiture était à refaire. Cependant Madame [D] est revenue sur sa position souhaitant vendre au prix de 280 000 euros arguant d’un motif acté au procès-verbal de difficulté lié à des travaux à réaliser lui paraissant déraisonnables, motif incohérent les travaux étant à la charge de l’acquéreur. Au vu de la rencontre des consentements dont la validité n’est pas subordonnée à l’établissement d’un acte notarié, Madame [B] indique avoir exprimé son accord à la déclaration manuscrite valant engagement de vente de Madame [H], laquelle ne peut valablement tenter de s’y soustraire au motif d’une erreur matérielle affectant le prix de sorte que son refus de vente sans motif conduit à juger la vente parfaite.

Monsieur et Madame [H] opposent qu’ils ont chargé de réaliser l’estimation de la valeur du bien hérité de la mère de Madame [H] le 21 mars 2019 puis signé un mandat de vente exclusif avec l’agence l’Adresse le 26 mars 2019, dont la gérante est Madame [O] [B], lequel mandat ne leur a jamais été remis en copie. Ils précisent que Madame [B] s’est proposée quelques jours plus tard d’acquérir ledit bien mais qu’ils ne se sont pas accordés sur le prix et qu’ainsi après de nombreuses heures de discussion sous la contrainte et sous la dictée du compagnon de Madame [B] Monsieur [R] [A], Madame [B] a signé sous la dictée et sous la pression de celui-ci un engagement manuscrit de vendre le bien moyennant le prix de 280 000 euros, document dont là encore aucune copie n’a été remise à Madame [H] laquelle, âgée de 76 ans a été placée dans l’impossibilité d’apprécier la portée de l’engagement signé à son domicile dans l’urgence, sans qu’elle ait pu le relire ni consulter d’autres professionnels pour apprécier le prix de vente du bien, manifestement sous-évalué pour servir l’intérêt de Madame [B] alors que celle-ci laquelle avait réalisé une estimation établissant que le prix de 280 000 euros était un prix plancher.

Ils ajoutent que conformément à ce qui a été jugé il devra être retenu que Madame [B] professionnel de la vente immobilière ne peut valablement demander l’exécution forcée de la vente du bien à son profit alors qu’elle n’a pas vérifié le pouvoir de Madame [H] à disposer de ce bien sans l’accord de son époux au regard de leur régime matrimonial et qu’en tout état de cause l’équivoque du montant du prix mentionné dans l’acte manuscrit entraîne la nullité de la prétendue promesse. Ils soulignent l’abus de faiblesse dont a été victime Madame [H] au regard de son âge et de son état de santé et affirment aux visas de l’article 1596 du Code civil et du décret du 28 août 2015 portant déontologie des agents immobiliers que Madame [B] a reconnu dans le cadre de la comparution personnelle ordonnée par le juge de Meaux qu’il est interdit à un agent immobilier d’accepter d’évaluer un bien dans lequel il envisage d’acquérir des intérêts raison évidente pour laquelle il ne leur a pas été remis un double par Madame [B] qui « va aujourd’hui jusqu’à mentir et prétendre n’avoir jamais fait signer de mandat de vente pour cette propriété. » Ils ajoutent lui avoir remis les clefs de l’immeuble ce que reconnaît Madame [B] sans s’expliquer sur la raison de cette remise des clefs laquelle ne se comprend qu’au vu de mandat de vente et de l’attestation qu’ils produisent de l’architecte Monsieur [M] qui a visité le bien à la demande de Madame [B] et à écrit le 15 octobre 2019 à Madame [H] pour lui en offrir la somme de 300 000 euros, offre qu’il n’aurait pas adressée si la visite comme le soutient l’appelante ne faisait suite à la mise en vente du bien par l’agence l’Adresse. Ils affirment que la non inscription du mandant au registre bien qu’illégale est hélas pratique courante de nombreux professionnels numérotant et mentionnant les mandats au registre après qu’ils aient été signés, point sur lequel Madame [B], interrogé par le juge lors de sa comparution personnelle a refusé curieusement de répondre. Ils concluent que leur opposition à la vente est la démonstration de ce qu’ils n’ont pu donner un consentement libre et éclairé à celle-ci étant liés par le mandat, leur volte-face faisant la preuve de l’abus dont ils ont été victimes.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 1589 alinéa 1 du Code civil la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Selon les dispositions de l’article 9 Conflits d’intérêts du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles : Les personnes mentionnées à l’article 1er veillent à ne pas se trouver en conflit d’intérêts avec leurs mandants ou avec les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées (') Elles s’obligent notamment (') 3° à ne pas accepter d’évaluer un bien dans lequel elles possèdent ou envisagent d’acquérir des intérêts, sauf à en faire état dans un avis de valeur. »

Selon l’article 11 Règlement des litiges : « Elles ( les personnes mentionnées à l’article 1er) répondent de bonne foi et dans un délai raisonnable à leurs réclamation. »

Madame [O] [B] exerce l’activité d’agent immobilier sous l’enseigne l’Adresse selon ses déclarations consignées dans le procès-verbal de comparution personnelle dressé le 4 octobre 2021 par le Juge du tribunal judiciaire de Meaux, depuis 1999. Elle a été contactée par Madame [H] dans le courant du mois de mars 2019 en vue d’établir une estimation du bien dont elle venait d’hériter de sa mère situé [Adresse 7] à [Localité 10].

Madame [B] a indiqué dans le procès-verbal qu’elle a procédé à la prise de mesures et aux recueil des informations techniques sur place pour établir cette estimation qu’elle a remise à Madame [H] dans le cadre d’une second rendez-vous sur place proposant une estimation ainsi qu’il a été dit dans l’exposé des faits entre 280 000 et 870 000 euros.

Poursuivant les échanges et constatant que Madame [H], bien qu’ayant été informée de la possibilité de diviser sa propriété en trois lots, ne souhaitait pas y donner suite préférant vendre l’ensemble, Madame [B] a précisé lors de son audition avoir alors indiqué immédiatement qu’elle recherchait un bien pour y vivre avec Monsieur [A] qu’elle souhaitait avec l’accord de Madame [H] lui faire visiter la maison et que « si on ne donne pas suite, je ferai la commercialisation. »

Les parties sont en désaccord sur la formalisation d’un mandat de vente dont la preuve n’est pas rapportée au dossier mais l’absence de mandant n’ayant d’autre conséquence que de rendre inapplicable la prohibition de se rendre acquéreur édictée par l’article 1596 du Code civil, il reste que Madame [B], professionnelle des ventes immobilières, au mépris de la prohibition de procéder à l’estimation d’un bien que le professionnel envisage d’acquérir posée par l’article 9 du Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles déontologiques de sa profession, a accepté d’évaluer un bien dont elle envisageait de se porter acquéreur sans en faire état dans l’avis de valeur, proposant à Madame [H] une fourchette d’estimation difficilement crédible au regard de l’écart entre la valeur plancher, 280 K et la valeur haute, 870 K.

Ce faisant Madame [B] a présenté, ainsi qu’elle l’exprime dans le procès-verbal d’audition page 3, une offre d’achat à hauteur de 250 000 euros compte tenu des travaux à réaliser à hauteur de 200 000 euros.

Madame [B] ajoute que Madame [H] ( qui le conteste) s’est dite très heureuse de la perspective de cette vente mais qu’elle n’a ensuite plus donné de nouvelles jusqu’à ce qu’elle apprenne par le notaire la volonté de Madame [H] de vendre au prix de 280 000 euros.

La cour relève que nonobstant sa qualité de professionnelle de l’immobilier, Madame [B] n’a pas présenté une offre écrite d’achat à Madame [H] et se contredit sur le prix de vente qu’elle a estimé à 280 000 euros, hypothèse basse dans son avis de valeur, mais indique n’en avoir offert oralement que 250 000 euros au motif de travaux auxquels le même avis de valeur ne fait nulle référence.

La vente procède de la rencontre de deux volontés : celle de vendre et d’acquérir sur un bien au prix convenu.

Madame [B] indique dans le procès-verbal de comparution personnelle, qu’ayant reçu confirmation de Madame [H] qu’elle vendrait au prix de 280 000 euros, elle « a demandé à son conjoint, Monsieur [A] de se rendre à son domicile afin que ses dires soient écrits. »

Madame [B] ne rapporte donc pas la preuve de l’accord de volontés dont elle se prévaut lequel ne peut s’évincer d’un engagement de vendre dont les mentions du prix en chiffres et en lettres se contredisent : « 280 000 euros ( Deux cent quatre vingt dix euros) », sans qu’une offre d’achat ne soit caractérisée cependant que les circonstances de l’établissement de cet acte, rédigé au domicile de Madame [H], à la demande du conjoint de Madame [B] et en l’absence de celle-ci, alors que Madame [H], vulnérable par son âge, 76 ans et fragilisée par le contexte successoral lié au décès de sa mère, ne disposait d’aucun élément crédible pour s’accorder sur le prix de 280 000 euros au regard de l’écart de 590 000 euros entre les valeurs estimées par Madame [B] font la preuve que Madame [B] a privilégié son intérêt personnel en procédant à l’estimation d’un bien qu’elle envisageait d’acquérir ce dont elle n’a pas fait état dans l’avis de valeur.

C’est donc à bon droit, dans un tel contexte, et alors même que la vente n’aurait pu aboutir en raison de l’absence de l’accord donné par l’époux de Madame [H], également attributaire du bien dévolu par la succession à son épouse, par l’effet du régime matrimonial de communauté universelle adopté par les époux selon acte authentique du 14 avril 1997 dont il n’est pas contesté qu’il ait été soumis à l’homologation du tribunal de grande instance en vertu de l’article 1397 du Code civil, que Madame [C] [H] a refusé de signer l’acte de vente, à défaut d’accord sur le prix.

Madame [B] ne saurait tirer parti d’un mandat apparent donné à l’épouse alors qu’ elle ne démontre pas les circonstances qui l’auraient autorisée à ne pas vérifier les limites du pouvoir de Madame [H], dont elle savait qu’elle était mariée, sur la disposition du bien.

Le jugement qui a débouté Madame [B] de sa demande d’exécution forcée doit donc être confirmé par motifs substitués.

La rupture fautive de pourparlers

Au visa de l’article 1112 du Code civil, le jugement retient que la signature de l’acte écrit, même en l’absence d’effet juridique de celui-ci du fait de l’absence de l’expression de consentement de Monsieur [H], s’inscrit dans un processus de négociation en vue de la formation du contrat, Madame [H] ne contestant pas que les échanges sont intervenus sur la base du prix de 280 000 euros et n’évoquant pas avoir signé l’acte sous la contrainte. Au vu de l’avancement des négociations matérialisées par le séquestre de la somme de 10 000 euros et en l’absence de motif légitime de rupture mais en l’absence de démonstration d’un préjudice autre que celui lié à la vente, jugée non fondé, le jugement a écarté la demande de dommages et intérêts de Madame [B] sauf le préjudice moral lié au caractère subi et à l’explication infondée donnée à la rupture.

Madame [B], à titre subsidiaire, aux visas des articles 1112,1114 et 1118 du Code civil Madame [B] se prévaut des mentions du procès-verbal de difficultés pour soutenir le caractère incompréhensible du refus de vente de Madame [B] et la mauvaise foi de Madame [H] dont l’époux était présent lors de la déclaration manuscrite du 4 avril 2019 ainsi que cela résulte de la main courante qu’il a fait établir. Elle ajoute qu’elle est légitime à se prévaloir d’un mandat apparent donné à Madame [H] par Monsieur [H] pour conclure la vente et qu’elle ne pouvait avoir connaissance du régime matrimonial adopté étant observé qu’elle a agi à des fins personnelles en dehors de la sphère professionnelle. Elle conteste avoir jamais fait signer un mandat à Madame [H] et produit à cet égard la copie de l’extrait du registre des mandats et observe que cette affirmation qui est un mensonge est au demeurant contredite par le choix opéré par Madame [H] de mettre son bien en vente au prix de 316 000 euros auprès de l’agence Orpi. Elle affirme qu’il n’y a jamais eu d’abus de faiblesse, l’objectif de l’accord écrit étant de sécuriser la vente, que le prix avait été fixé par plusieurs agences immobilières entre 235 000 et 280 000 euros et le prix proposé par Madame [B] conforme au prix du marché, le prix de la promesse de vente 11 octobre 2019 s’expliquant par la division du terrain en 3 lots. Elle conteste enfin les allégations imaginaires du préjudice subi par Madame [H]

Monsieur et Madame [H] opposent l’absence de rupture fautive, au rappel que contrairement à ce qui a été jugé, ils n’ont pas refusé de vendre au motif des travaux à réaliser mais en raison de l’insistance de Madame [B] à tenter d’obtenir un prix moindre invoquant des travaux hors de proportion avec la réalité de sorte qu’ils n’ont pas voulu donner leur accord sur le prix de 235 000 euros initialement offert par Madame [B], lequel a motivé la venue de son compagnon à leur domicile pour leur faire signer l’engagement au prix de 280 000 euros. Ils en infèrent l’absence de processus de négociation dès lors que leur refus de vente a été exprimé dès la signature de l’acte contesté du 4 avril 2019 obtenu sous la contrainte, et alors même que le notaire ne leur aurait pas adressé de convocation écrite s’il n’avait pas su leur opposition à la signature. Ils soulignent que leur opposition était juste dans la mesure où ils ont pu signer une promesse de vente au prix de 360 000 euros. A titre subsidiaire ils font valoir l’absence de préjudice matériel ou moral puisque seule Madame [B] est à l’origine des préjudices qu’elle invoque alors qu’eux-mêmes démontrent avoir été victimes des assauts de Madame [B] et d’une tentative d’es et ont escroquerie au jugement et ont été bloqués dans leur projet de vente depuis près de 4 années.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 1112 du Code civil : « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Il a été vu que contrairement à ce que le jugement retient, les échanges n’ont pas eu lieu sur la base de 280 000 euros mais d’un prix moindre au regard des travaux allégués par Madame [B], mais non démontrés, et qu’aucun élément ne vient étayer le fait que Madame [H] aurait donné son accord sur le prix de 250 000 euros, que Madame [B] indique avoir proposé.

Il vient d’être démontré que Madame [B] a agi de mauvaise foi en privilégiant ses intérêts personnels à ceux de sa mandante pour se porter acquéreur du bien au prix fixé par ses soins sans formuler d’offre d’achat écrite et en exigeant, en retour, de celle qui l’avait mandatée pour estimer son bien, un engagement de vente au prix le plus bas de son estimation, obtenu sous l’autorité et la pression du conjoint de Madame [B] qui s’est déplacé au domicile de Madame [H] pour obtenir d’elle seule un engagement de vente

. Madame [B] ne saurait s’extraire de sa qualité de professionnelle de l’immobilier pour soutenir qu’elle a agi à des fins personnelles pour loger sa famille alors qu’elle s’est servie du mandat qui lui a été donné par Madame [H] aux fins d’estimer la maison dont la vente était projetée, pour obtenir de Madame [H] l’engagement litigieux.

Il a été répondu plus haut sur le mandat apparent dont Madame [B] ne peut valablement exciper.

La mauvaise foi de Madame [B] est ainsi caractérisée par les circonstances qui viennent d’être décrites. Elle fonde le refus de vendre de Madame [H] alors que la démonstration a été faite que la déloyauté de Madame [B] s’est manifestée dès le début des relations contractuelles avec l’acceptation de l’estimation du bien alors qu’elle envisageait de l’acquérir.

Elle ne saurait non plus exciper du versement du dépôt de garantie en l’étude du notaire alors que celui-ci n’a été effectué qu’aux seules fins de manifester son intention d’acquérir et de faire échec à la volonté légitime de Madame [H] de ne pas poursuivre une vente dont l’illicéité vient d’être démontrée.

Le tribunal ne saurait donc être suivi en ce qu’il a retenu le caractère abusif de la rupture des pourparlers dont la cour constate la légitimité.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Madame et Monsieur [H] à régler à Madame [B] une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Madame [B] a trahi la confiance donnée par Madame [H] pour estimer la valeur de réalisation de son bien, en fixant un prix de base conforme à son intérêt personnel en vue d’acquérir le bien, en ne formalisant pas une offre de prix déterminée et en ayant recours à un tiers pour obtenir de sa mandante un engagement de vendre à un prix pour lequel Madame [H] ne disposait pas d’éléments de référence crédibles, cependant que Madame [H] établit avoir signé une promesse de vente le 11 octobre 2019 au prix substantiellement plus élevé de 360 000 euros qui fait la preuve, s’il en était besoin, du peu de crédibilité de l’estimation de l’appelante.

Madame et Monsieur [H] justifient d’un certificat médical établi le 24 décembre 2019 par le Dr [E] [T] qui certifie qu’ils présentent différentes pathologies qui altèrent leur forme.

Fragilisés par leur âge, ils ont subi par le fait de l’attitude de Madame [B] une pression psychologique et un préjudice moral lié à la perte de confiance en leur mandataire et au sentiment que leurs intérêts ont été trahis.

Madame [B] sera, sur infirmation du jugement, condamnée à leur régler une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement a condamné Monsieur et Madame [H] aux dépens et à régler à Madame [B] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur et Madame [H] à titre principal, sollicitent l’infirmation de ces chefs et la condamnation de Madame [B] aux dépens outre le versement de la somme de 10 000 euros à leur profit au titre des frais irrépétibles.

Madame [B] conclut à la confirmation du jugement du chef des dépens et son infirmation du chef des frais irrépétibles dont elle demande réparation à hauteur de la somme de 10 000 euros.

Réponse de la cour

Le sens de l’arrêt conduit sur infirmation du jugement, à débouter Madame [B] de ses demandes, à condamner Madame [B] aux dépens de première instance et d’appel et à régler à Monsieur et Madame [H] une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’il a débouté Madame [O] [B] de sa demande d’exécution forcée ;

Statuant à nouveau des autres chefs

DEBOUTE Madame [O] [B] de sa demande fondée sur la rupture abusive des pourparlers imputable à Monsieur et Madame [H] ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à régler à Monsieur [N]-[X] et Madame [C] [H] la somme de 15 000 euros ( Quinze Mille Euros) à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

DEBOUTE Madame [O] [B] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [B] à régler à Monsieur [N]-[X] et Madame [C] [H] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [O] [B] aux dépens de première instance et d’appel.

CONFIRME le jugement du chef du débouté de la demande en exécution forcée.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,