Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14309 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFKU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 mars 2021 -Tribunal de proximité de SAINT MAUR DES FOSSES – RG n° 1120000139

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 5] [Adresse 2] représenté par son syndic LE CABINET BSGI, SAS immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 402 925 143

C/O CABINET BSGI

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant : M^e Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525

INTIMEE

SCI DES ROUTISSES

immatriculée au RCS de Clermont Ferrand sous le numéro 428 198 980 représentée par sa gérante en exercice, Mme [P] [U] épouse [Y]

Demeurant : [Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Elise ORTOLLAND de la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R231

Ayant pour avocat plaidant : M^e Patrick LEVY, avocat au barreau de LYON, toque : 713

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre,

M^me Perrine VERMONT, Conseillère,

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

***********

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière des Routisses est propriétaire de garages correspondant aux lots n°222 et 231 à 257 dans la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2].

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 14 mars 2007 a décidé l’installation d’un gabarit véhicules à l’entrée des box pour un coût estimé à 8 698, 48 euros.

L’assemblée générale réunie le 23 mai 2012 a décidé d’exécuter des travaux de remise en état du parking selon un devis de 12 290,75 euros.

L’ensemble des travaux a été réalisé en 2012.

Par exploit d’huissier des 26 et 28 février 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] a assigné la société des Routisses devant le tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés aux fins de la voir condamner, à titre principal, à payer les charges de copropriété impayées au 15 février 2021, 1er trimestre 2021 inclus.

Par jugement du 18 mars 2021, le tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés a :

— dit que la société des Routisses est fondée à contester l’inscription de la somme de 5 263,98 euros au débit de son compte individuel de copropriétaire, en 2016,

— débouté le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] de sa demande principale et de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sise [Adresse 2] à payer la somme de 800 euros à la société les Routisses au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la société défenderesse étant dispensée du paiement de sa quote-part,

— condamné la société des Routisses à rembourser au demandeur les frais de recouvrement à hauteur de 355,31 euros,

— dit que l’exécution provisoire est de droit,

— laissé les dépens à la charge de qui les a engagés ou les engagera.

La société des Routisses a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 27 juillet 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 novembre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1147 devenu 1261-1 du code civil, à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné la société des Routisses à l’indemniser au titre des frais de recouvrement qu’il avait engagés, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

et statuant à nouveau

— condamner la société des Routisses à lui payer la somme de :

5 050,93 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 février 2021 soit appel du 1er trimestre 2021 inclus, assortis des intérêts au taux légal sur la somme de 5 894,01 euros à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 19 juin 2017, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus,

1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

5 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société des Routisses aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 29 novembre 2024 par lesquelles la SCI des Routisses, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1353 du code civil et 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne l’indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement engagés, frais qui apparaissent totalement injustifiés et non fondés, ainsi que les dommages-intérêts et l’article 700,

en tout état de cause,

— constater qu’elle a toujours réglé l’ensemble des charges de copropriété lui incombant et notamment les travaux correspondant à la réfection des parkings,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes,

— faire droit à son appel incident,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] à lui verser, les sommes suivantes, la société des Routisses étant dispensée du règlement desdites sommes :

2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] aux dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Ortolland, avocat, sur son affirmation de droit ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires argue que le montant total des travaux est de 23 631,71 euros TTC et que la société des Routisses ne conteste pas être redevable de la somme de 15 849,01 euros. Il soutient que la société n’a réglé que la somme de 11 735,10 euros, et qu’elle reste donc débitrice, au titre de la régularisation de l’exercice 2015, approuvée en assemblée générale, des sommes de 4 113,91 euros au titre des travaux, de 1 872,69 euros au titre des charges courantes de l’exercice 2015, de laquelle il faut déduire la somme de 1 162,97 euros au titre des 'provisions sur charges courantes’ appelées et réglées durant cet exercice, et créditrice de 21,36 euros au titre du compte d’attente 'audit règlement de copropriété', soit la somme de 4 802,27 euros.

Par ailleurs, il soutient que seule la somme de 3 204,93 euros a été prélevée sur le compte fonds travaux de la société des Routisses pour financer la réalisation des travaux, et que le solde disponible a été reporté sur le compte 'avance de trésorerie’ de la société entre les 3ème et 4ème appels de fonds charges courantes de l’exercice 2013, qui présentait, au 19 septembre 2013, un solde créditeur d’un montant de 4 170, 94 euros. Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’aucun versement trimestriel d’un montant de 197,20 euros n’a été fait, au titre de la cotisation pour fonds travaux au cours des 3ème et 4ème trimestres 2014 et du 2ème au 4ème trimestres 2015. Le solde disponible de ce fonds travaux, au 17 mars 2016, s’élevait donc à la somme de 4 892,60 euros et non à la somme de 8 875,75 euros. Le syndicat des copropriétaires allègue que l’intimée ne démontre nullement l’existence d’une quelconque erreur dans les modalités de calcul des charges qui lui ont été imputées.

La SCI Les Routisses soutient avoir déjà réglé les travaux et expose que les pièces versées aux débats démontrent que la somme a bien été réglée par chèque des 19 juillet et 11 novembre 2012, ainsi que par le débit du fonds travaux du 30 mai 2012 (3 204,93 euros) et en 2015 (4113,91 euros). Elle indique en outre que le fonds travaux est abondé chaque trimestre par le versement d’une somme de 197,20 euros et qu’au 31 décembre 2015 il s’élevait à 4 695,40 euros. Elle indique encore que lorsque la société BSGI a repris la gestion en 2016 de la copropriété le fonds travaux n’était plus que de 1 028,98 euros la différence ayant permis de solder le montant restant dû au titre des travaux de parking.

Elle affirme en outre qu’elle règle toujours ses charges de copropriété comme en témoigne le décompte de l’assignation initiale, repris dans les écritures devant la cour et l’e-mail du 4 septembre 2017 de la société BSGI (syndic substitué à la société GIEP) précisant expressément que le 'le cabinet GIEP n’a jamais adressé de mise en demeure à votre cliente puisque cette dernière était à jour lorsque la copropriété était gérée par le cabinet GIEP’ en 2015.

Elle estime donc que c’est par erreur qu’une somme de 5 952,34 euros a été sollicitée au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2015. Elle relève que cette somme indiquée sur la deuxième ligne du décompte de la société GIEP – Répartition des charges 2015 demeure sans explication et qu’il appartient au syndic de préciser à quoi elle correspond, précisant que celle-ci ne figurait pas au débit de son compte avant le relevé pour l’exercice 2015, qui est totalement incompréhensible.

SUR CE,

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

La matrice cadastrale prouvant la qualité de propriétaire de la SCI Les Routisses,

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2007 décidant l’installation d’un portique de limitation de hauteur à l’entrée des box et le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mai 2012 décidant la réalisation de travaux de remise en état du parking,

Les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2016, 14 juin 2017, 18 juin 2018, 12 juin 2019 et 26 janvier 2021 ayant approuvé les budgets et voté les budgets prévisionnels de la période en cause.

Un décompte des sommes dues arrêté au 15 février 2021, mentionnant un solde débiteur de 5 050,93 euros,

Un décompte de la répartition des charges de 2015 rectifié,

Le compte travaux à clôturer établi par le cabinet GIEP, précédent syndic, le 19 février 2016

Sur les charges appelées au titre des travaux

Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires comporte une ligne intitulée «GIEP ' répartition des charges 2015 (rectifié)» portée au débit du compte le 16 avril 2016 pour un montant de 4 802,27 euros.

Il est constant que le montant total des travaux s’est élevé à la somme de 23 631,71 euros et que la quote-part due par la SCI Les Routisses, qui détient 2012/3000 tantièmes, est de 15 849,01 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que les travaux de réfection des parkings, initialement prévus pour un montant de 12 290,75 euros, soit 8 243 euros à la charge de la SCI des Routisses, ont été financés d’une part par un versement par chèque de 5 038,07 euros le 19 juillet 2012, suivant appel de fonds du 30 mai 2012, et d’autre part le prélèvement du solde, soit 3 204,93 euros, sur la quote-part de la SCI au fonds travaux le même jour, 30 mai 2012.

Il en ressort également que les travaux d’installation du portique, initialement prévus pour un montant de 8 698,48 euros, soit 6 599,17 euros à la charge de la SCI des Routisses, ont été financés partiellement par un chèque de 3 492,10 euros le 11 novembre 2012. Le reliquat était donc de 3 107,07 euros.

Compte tenu de la légère augmentation du coût des travaux, non contestée par la SCI des Routisses, le reliquat total, objet de la contestation, s’est élevé à 4 113,91 euros.

Il n’est pas contesté que l’ancien syndic, la société GIEP, n’a jamais appelé ce reliquat auprès de la SCI des Routisses. Lors du changement de syndic intervenu en 2016, elle a produit un document intitulé «Travaux à clôturer» dans lequel il apparait que, sur le coût total des travaux de 23 631,71 euros, 15 782,85 euros avait été payé par les copropriétaires concernés et que le solde était de 7 848,86 euros. C’est d’ailleurs sur la base de ce reliquat global qu’elle a imputé à la SCI des Routisses pour la régularisation des charges de 2015, à tort, une quote-part due à raison de ses tantièmes de 5 283,98 euros, alors qu’elle aurait dû prendre en compte les versements et prélèvement de quote-part travaux effectivement effectués par la SCI des Routisses. Ce calcul erroné a ultérieurement été rectifié, le solde à la charge de la SCI des Routisses étant sans conteste de 4 113,91 euros et non pas de 5 283,98.

Concernant le financement des travaux, l’assemblée générale réunie le 23 mai 2012 a décidé que le montant des travaux de réfection du parking serait financé par la quote-part des copropriétaires de la clé 32 dans le fonds travaux. Par ailleurs, dans un courrier du 7 mars 2012, le syndic indiquait, s’agissant des travaux d’installation du portique : «Bien évidemment, le financement sera imputé au bâtiment 3 et sera prélevé sur votre quote-part des fonds travaux constitués.»

La SCI des Routisses estime que le reliquat a été financé par sa quote-part dans le fond travaux. Ainsi, dans un courrier du 14 février 2019, son conseil indiquait au syndic en exercie, le cabinet BSGI : «le solde n’a été débité par le compte fonds travaux qu’en 2015. En effet, le fonds travaux présentait un solde de 4 695,40 euros (voir pièces jointes extrait du 1er janvier 2015 au 31 janvier 2015). Lorsque vous avez repris la gestion de la copropriété le fonds travaux ne s’élevait plus qu’à 1 029,08 euros. Or, la différence a permis de solder la facture dont vous sollicitez aujourd’hui le règlement.»

Néanmoins, comme le fait valoir le syndicat des copropriétaires, il ressort des appels de fonds, notamment de 2013 et 2014, que le solde disponible du fonds travaux a été reversé sur le compte avance de trésoreri » : alors que le 14 juin 2023 le solde du fonds travaux est de 3 698,82 euros et le solde de l’avance permanente est de 1 139,29 euros, le 19 septembre 2013 le solde du compte travaux est nul et celui de l’avance est de 4 170,94 euros (la somme de 846,54 euros correspondant à la différence augmentée d’un appel de fonds pour la constitution du fonds travaux de 197,20 euros) demeurant sur un compte «provision»).

Par ailleurs, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, la cotisation au titre de la constitution du fonds travaux n’a pas été appelée à chaque appel de charges.

Il ressort suffisamment de ces éléments que le solde du coût des travaux de 4 113,91 n’a pas été prélevé sur le fonds travaux, contrairement à ce qu’avait pu indiquer l’ancien syndic à la SCI des Routisses, de sorte que la somme reste due par cette dernière.

Sur le surplus des charges

La régularisation de charges pour 2015 est justifiée par le décompte de la société GIEP, selon lequel les charges se sont révélées plus importantes que les sommes appelées par les syndics et réglées par la SCI des Routisses.

Par conséquent, l’intégralité de la ligne GIEP répartition des charges 2015 (rectifié) figurant sur l’extrait de compte au 15 février 2021, s’agissant tant du solde des travaux que de la régularisation de charges, d’un montant de 4 802,27 euros, est justifiée.

Le surplus des sommes dues, tel qu’il résulte de l’extrait de compte, n’est pas contesté par la SCI des Routisses et est justifié par les pièces produites par le syndicat des copropriétaires.

La SCI des Routisses doit par conséquent être condamnée à payer la somme de 5 050,93 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Le syndicat des copropriétaires soutient que les relevés de compte démontrent que l’intimée ne s’acquittait pas de ses charges de copropriété dans les délais prescrits, sans avoir pris le temps de contacter le syndic pour trouver un éventuel échéancier, empêchant la copropriété de disposer des fonds nécessaires au respect de ses obligations.

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte des pièces versées aux débats que la SCI des Routisses, ne comprenant pas que le reliquat du coût des travaux soit mis à sa charge trois ans après les travaux alors qu’il lui avait été indiqué qu’il serait prélevé sur sa quote-part dans le fonds travaux, a plusieurs fois communiqué avec le syndic. Il n’est pas démontré, au contraire, que le syndic ait apporté la moindre explication à la SCI, ni sur les raisons pour lesquelles le fonds travaux n’a pas été utilisé, ni sur la disparition du solde de ce fonds.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à soutenir que la SCI des Routisses, par sa mauvaise foi, lui a causé un préjudice.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société des Routisses soutient avoir envoyé, avant toute instance, plusieurs courriers au syndicat des copropriétaires afin de solliciter des explications quant aux décomptes qui lui étaient adressés, auxquels non seulement le syndic n’a jamais apporté la moindre réponse, se contentant d’adresser de nouveaux appels de fonds sans apporter la moindre explication quant aux sommes sollicitées, mais l’a assigné. Elle expose que le dossier a alors nécessité de longues heures de recherches afin de tenter de comprendre les comptes versés aux débats et les sommes sollicitées, avec plusieurs jeux de conclusions établis en première instance et en cause d’appel, et des plaidoiries.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait délivrer un commandement de payer le 31 décembre 2018 d’un montant de 175,31 euros.

Il justifie l’envoi de plusieurs lettres de mise en demeure ou de relance. Néanmoins, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. Par conséquent, seuls les frais d’affranchissement, d’un montant total de 30,07 euros peuvent être mis à la charge de la SCI des Routisses.

La SCI des Routisses doit par conséquent être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 205,38 euros au titre des frais de recouvrement. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI des Routisses, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI des Routisses à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 5 050,93 euros, arrêtée au 15 février 2021, au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2018, date du commandement de payer ;

Condamne la SCI des Routisses à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 205,38 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Condamne la SCI des Routisses aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE