RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

(n° 90 /2025, 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/01176 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFBNU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 décembre 2021-Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 18/01384

APPELANT

M. [D] [C] Exerçant sous l’enseigne LA REGENCE

né le 29 novembre 1959 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté et assisté par M^e Alexis CATTEAU, avocat au barreau de Paris, toque : C601

INTIMÉES

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE J.B.

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 14] sous le n° 353 804 651

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée et assistée par M^e Philippe DENQUIN, avocat au barreau de Paris, toque : E0916

S.A. [Adresse 11] SA

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 14] sous le n° 775 656 309

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU, avocat au barreau de Paris, toque : K0111

Assistée de M^e Alexis LE LIEPVRE de la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocat au barreau de Paris, toque : R176

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel Barlow, président de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie-Agnès L’Eleu de La Simone, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Daniel Barlow, président de chambre, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

En 1995, M. [C] a acquis un fonds de commerce exploité dans des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 15]. La [Adresse 17] se situe entre deux bâtiments qui appartiennent à la société dénommée grands magasins de la Samaritaine maison Ernest Cognacq SA (ci-après la société grands magasins de la Samaritaine).

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2002, la société dénommée société civile immobilière J.B. (ci-après la SCI J.B.) et M. [C] ont conclu un nouveau bail commercial concernant ces locaux pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2000. La destination des locaux prévue au bail est : 'commerces de café, bar, brasserie, restaurant, à l’exclusion de tous autres commerces'.

Par un jugement du 31 octobre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment fixé à 17 700 euros en principal par an à compter du 1er janvier 2012 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI J.B. et M. [C].

Par acte d’huissier de justice du 3 août 2016, la SCI J.B. a fait délivrer à M. [C] un commandement de payer la somme de 8.158,99 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par une ordonnance du 8 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a notamment condamné M. [C] à payer une somme provisionnelle de 12 655,63 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 1er trimestre 2017 inclus, octroyé à ce dernier un délai de 24 mois pour apurer la dette locative, suspendu les effets de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pendant le cours de ce délai sous réserve du paiement à bonne date de chaque échéance en sus du loyer courant.

La bailleresse a délivré à M. [C] une mise en demeure le 13 juillet 2017 puis un commandement de quitter les lieux le 6 septembre 2017.

Par jugement du 24 novembre 2017, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris, saisi par M. [C], a, notamment, rejeté la demande de nullité du commandement de quitter les locaux du 6 septembre 2017 ainsi que celle de délais d’expulsion.

Soutenant que ses difficultés financières étaient la conséquence des travaux de réhabilitation des magasins de la Samaritaine qui avaient débuté en juillet 2015 et que sa bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance, M. [C], par actes du 30 janvier 2018, a fait assigner la SCI J.B. et la société grands magasins de la Samaritaine devant le tribunal de grande instance de Paris.

L’expulsion de M. [C] des locaux litigieux a eu lieu le 16 mai 2018, en exécution de l’ordonnance de référé du 8 février 2017.

Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

jugé le commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 août 2016 valable ;

débouté M. [D] [C] de ses demandes de dispense du paiement des loyers et charges à partir du mois de juillet 2015, de remboursement des loyers, et de réintégration dans les locaux ;

débouté M. [D] [C] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SCI J.B. ;

jugé que les demandes indemnitaires formées par M. [D] [C] à l’encontre de la société [Adresse 12] étaient irrecevables ;

condamné M. [D] [C] à payer à la SCI J.B. la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande de la société [Adresse 12] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [D] [C] à payer les dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 11 janvier 2022, M.[M] [C] a interjeté appel de ce jugement en en critiquant tous les chefs sauf celui qui a rejeté la demande de la société grands magasins de la Samaritaine au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 décembre 2024.

MOYENS ET PROCEDURE

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 13 décembre 2022, M. [M] [C] demande à la cour, au visa des articles 1719, 1184 ancien, 1382 ancien, 1240 et 1156 du code civil, de :

A titre principal :

déclarer M. [C] recevable et bien fondé en son appel, et y faisant droit, infirmer le jugement entreprise en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau, ordonner la nullité du commandement de payer du 3 août 2016 et que la société J.B a manqué à son obligation de délivrance ;

En conséquence :

dispenser M. [C] du paiement des loyers et charges, rétroactivement, depuis le mois de juillet 2015 (date du début des travaux) jusqu’à ce qu’il soit justifié par le bailleur de la possibilité de reprise de l’exploitation du restaurant.

condamner la société JB à rembourser à M. [C] l’ensemble des loyers réglés pendant cette période et provisoirement arrêtés à la somme de : 39.872,44 €.

ordonner la nullité du commandement de payer du 3 août 2016 et mettre à néant l’ordonnance du 8 février 2017 ;

condamner la société JB à payer à M. [C] la somme de 335 000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce ;

condamner la société JB à payer à M. [C] la somme de 439 120 euros au titre de la perte de revenus issus de la perte du fonds de commerce ;

condamner la société JB à payer à M. [C] la somme de 132 720 euros au titre de la perte de droit à distribution de dividendes issus de la perte de son fonds de commerce ;

Subsidiairement, dire et juger que la Samaritaine est responsable de l’expulsion de Monsieur [C] ;

En conséquence, la condamner à lui payer :

la somme de 105.000 € au titre de sa perte de chiffre d’affaires provisoirement arrêtée au 31 décembre 2017 ;

la somme de 39.872,44 € à titre de dommages et intérêts compensateurs des loyers et charges inutilement réglés ;

la somme de 335 000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce ;

la somme de 439 120 euros au titre de la perte de revenus issus de la perte du fonds de commerce ;

la somme de 132 720 euros au titre de la perte de distribution de droits à dividendes issus de la perte de son fonds de commerce.

En tout état de cause :

débouter les intimées de l’ensemble de leurs demandes ;

condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, la société JB et la société [Adresse 12] à payer à M. [C] la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre la société JB et la société [Adresse 12] en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Alexis Catteau, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [C] fait valoir :

Sur la nullité du commandement de payer,

— que le commandement de payer du 3 août 2016 a été délivré de mauvaise foi dès lors qu’il a été délivré pendant les vacances, alors que la SCI J.B. savait qu’il n’avait plus la capacité de régler ses loyers et charges faute de pouvoir exploiter son fonds de commerce à la suite des travaux entrepris par la société grands magasins de la Samaritaine, dans le but de récupérer les murs sans payer d’indemnité d’éviction afin, une fois les travaux sur les magasins de la Samaritaine terminés, de pouvoir les donner à bail à une autre société créée en février 2020 par l’un des associés de la SCI J.B. et dénommée le petit samaritain ;

— qu’il existe 'un évident partenariat’ entre la société grands magasins de la Samaritaine et la SCI J.B. pour réaliser des évènements au sein du petit samaritain ; que la société grands magasins de la Samaritaine n’accepterait pas un risque d’association avec sa marque si elle n’y avait pas d’intérêt ;

— que l’absence d’exploitation des locaux entre son expulsion et la création de la société le petit samaritain en février 2020 démontre l’absence d’attractivité des locaux et l’impossibilité de les exploiter pendant les travaux entrepris par la société grands magasins de la Samaritaine ;

— que c’est à tort que le tribunal a retenu, pour écarter la mauvaise foi de la SCI J.B., que ses difficultés financières étaient antérieures au début des travaux sur les magasins de la Samaritaine ; que les difficultés financières qu’il avait précédemment rencontrées sont sans rapport avec celles qui trouvent leur origine dans les travaux entrepris par la société grands magasins de la Samaritaine ; qu’à partir de 2015, son chiffre d’affaires a été divisé par 6 à 8,5 ;

— que les charges locatives n’ont jamais fait l’objet de régularisation, de sorte que la somme réclamée aux termes du commandement de payer du 3 août 2016 n’est pas certaine ; que le tribunal n’a pas vérifié que le montant des causes du commandement étaient dues ; qu’il convenait de déduire les provisions trimestrielles sur les 5 dernières années, soit la somme de 7.600 euros (358 euros x 20), et les frais du commandement qui ne sont ni prévus au bail ni par la clause résolutoire ; qu’au jour du commandement, la somme due n’était que de 321 euros ;

— qu’un commandement de payer la somme de 8.158,99 euros, dans les conditions d’exploitation qui étaient celles consécutives au début des travaux sur les magasins de la Samaritaine, alors qu’il n’était dû que 321 euros est nécessairement nul ;

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, au visa de l’article 1719 du code civil,

— que les locaux sont devenus inexploitables à partir de 2015 ; que les travaux entrepris par la société grands magasins de la Samaritaine ne constituent pas un cas de force majeure qui pourrait exonérer la SCI J.B. du respect de son obligation de délivrer la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; que ces travaux annoncés depuis 2005 étaient prévisibles ;

— que la SCI J.B. invoque à tort les dispositions de l’article 1725 du code civil dès lors que la SCI J.B. a tiré un avantage de l’impossibilité pour M. [C] d’exploiter les locaux loués en ce que cela lui a permis de mettre fin au bail sans payer d’indemnité d’éviction et de relouer les locaux à un de ses associés pour y exploiter un restaurant à la place de M. [C] ;

— que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est établi par les faits constatés par procès-verbal d’huissier de justice du 17 novembre 2016, par le caractère peu engageant de la [Adresse 17] pendant les travaux, par la fermeture totale de la rue du 20 octobre 2016 au 2 novembre 2016 de 8h à 18h ;

Sur les demandes formées à l’encontre de la SCI J.B.,

— que son fonds de commerce peut être évalué, au regard du chiffre d’affaires réalisé au cours des 3 exercices qui ont précédé le début des travaux (2012 à 2014), à 335.000 euros ;

— que sa perte de revenus peut être évaluée à 438.120 euros en prenant en considération une perte de revenus annuels de 54. 890 euros et 8 années d’activité à exercer avant la retraite ;

— que sa perte de distribution de dividendes peut être évaluée à 132.720 euros en prenant en considération un résultat net moyen de 22.726 euros par an, au cours des exercices 2010 à 2014, auquel il faut retrancher le prélèvement forfaitaire libératoire de 27 % soit 16.590 euros par an, et une durée d’activité restante d’a minima 8 ans  ;

Subsidiairement, sur la responsabilité de la Samaritaine,

— l’ancien article 1382 du code civil, devenu l’article 1240 du code civil, dispose que 'tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’ ;

— qu’il n’est pas contestable que la société grands magasins de la Samaritaine, maître d’ouvrage du chantier, est responsable de la situation ;

— que les travaux entrepris par la société grands magasins de la Samaritaine ont rendu impossibles l’exercice de l’activité de M. [C] alors que la société grands magasins de la Samaritaine s’était engagé à ne pas perturber l’exploitation des commerces selon la charte signée avec la ville de [Localité 14] ; que le lien de causalité entre la baisse du chiffre d’affaires de M. [C] d’une part et l’inaccessibilité ou les nuissances consécutives aux travaux d’autre part est évident ;

— que la clause insérée dans l’acte du 12 janvier 2015 par lequel M. [C] a vendu à la société grands magasins de la Samaritaine un appartement dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 15], qui stipule que le vendeur s’interdit pour l’avenir toute revendication financière de quelque nature que ce soit liée à la réalisation du projet immobilier envisagée par l’acquéreur concernant le site de la Samaritaine, s’applique à M. [C] en qualité de copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 2] et de membre des associations de riverains et non à M. [C] en qualité d’entrepreneur individuel et d’exploitant d’un fonds de commerce situé [Adresse 9] ; que le fonds de commerce exploité par M. [C] n’est jamais évoqué dans l’acte de vente du 12 janvier 2015 ; que M. [C] en qualité de commerçant n’avait aucun intérêt à renoncer à un droit futur ; que M. [C] a signé un acte de vente de son appartement et non une transaction portant sur l’exploitation de son fonds de commerce ; qu’en janvier 2015, M. [C] ignorait l’ampleur des travaux qui avait été cachée par la société grands magasins de la Samaritaine ; qu’en 2017, époque à partir de laquelle la rue a été rendue impraticable, la société grands magasins de la Samaritaine a rédigé et proposé à M. [C] un projet de protocole visant à l’indemniser du préjudice subi à l’occasion de l’exploitation de son fonds de commerce ;

— que la société grands magasins de la Samaritaine s’est affranchie des obligations auxquelles elle s’était engagée en signant une charte avec la mairie de [Localité 14].

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 21 décembre 2022, la société SCI J.B. demande à la cour de :

l’accueillir en ses conclusions et les déclarer recevables et bien fondées,

débouter M. [M] [C] et la société [Adresse 12] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SCI J.B., comme étant irrecevables et en tout état de cause mal fondées,

En conséquence,

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 14 décembre 2021 et débouter M. [M] [C] de l’intégralité de ses demandes à l’égard de la SCI J.B. ,

juger que la SCI J.B. s’en rapporte à l’appréciation de la cour sur les demandes de M. [C] à l’encontre de la société [Adresse 12],

dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée contre la SCI J.B., condamner la société [Adresse 12] à garantir la SCI J.B. desdites condamnations et juger que la charge finale de l’ensemble des condamnations restera à la charge de la société [Adresse 12],

condamner toute partie succombante à payer à la SCI J.B. la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui s’ajoutera à l’indemnité accordée par le tribunal et aux dépens de la procédure, tant de première instance que d’appel, dont distraction au bénéfice de Maître Philippe Denquin, avocat aux offres de droit.

La SCI J.B. fait valoir :

Sur le commandement de payer,

— que le commandement de payer du 3 août 2016 a été délivré de bonne foi, précise les sommes dues et les échéances pour lesquelles elles sont dues ; qu’il est la conséquence des défaillances répétées de M. [C] dans son obligation de payer les loyers et charges ;

— que M. [C] admet dans ses conclusions l’existence d’une dette, même modeste ; que le commandement est valable à concurrence des sommes dues ;

— que la contestation des charges est nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile ; qu’elle est en outre prescrite puisque les charges contestées correspondent pour les plus récentes au 2ème trimestre 2016 ; que par ailleurs, on ne peut pas déduire rétroactivement d’un commandement des charges qui ont été jugées dues mais non payées par une décision exécutoire dont il n’a pas été fait appel ; que M. [C] n’a pas contesté les charges réclamées dans le commandement de payer ni devant le juge des référés ni devant le juge de l’exécution ;

— qu’il n’est pas sérieux de reprocher à la SCI J.B. d’avoir fait délivrer un commandement de payer en août 2016 à M. [C] dans le but, 4 ans plus tard, de donner à bail les locaux à la société le petit samaritain ; qu’il suffisait à M. [C] de payer ses loyers et charges puisqu’il disposait des fonds nécessaires à la suite de la vente de son appartement à la société grands magasins de la Samaritaine en janvier 2015 ;

— qu’il est faux de soutenir que les locaux étaient inexploitables ou fermés depuis 2015 ;

Sur la délivrance des locaux loués,

— que M. [C] a continué à exploiter les locaux loués après 2015, notamment au cours de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ;

— que M. [C] fait référence à l’article 1719 du code civil mais omet de citer l’article 1725 du même code ;

— que la SCI J.B. ne porte aucune responsabilité dans les troubles consécutifs aux travaux entrepris par la société grands magasins de la Samaritaine ;

— qu’en outre l’article 9 du bail prévoit une clause de non-recours en cas de troubles apportés à la jouissance en raison des travaux de voirie ou par le fait d’un tiers, le preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le bailleur ou son mandataire ;

— que M. [C] ne peut se prévaloir d’aucune faute de la SCI J.B. ni d’un préjudice indemnisable ni d’un lien de causalité ;

Sur les sommes revendiquées par M. [C],

— que M. [C] ne précise pas à quoi correspond précisément la somme de 39.872,44 euros ;

— que M. [C] a perdu son fonds de commerce parce qu’il n’a pas payé son loyer et qu’il a fait l’objet de décisions exécutoires dont il n’a pas fait appel ;

— que les comptes et bilans que M. [C] produit aux débats n’ont pas été déposés au tribunal de commerce ; qu’ils manquent de fiabilité en ce que les bilans des annés 2010 à 2012 ont été établis sur des formulaires de l’année 2016 ;

— que la méthode retenue par M. [C] pour évaluer son fonds de commerce est critiquable ;

— que les demandes de M. [C] d’indemnisation de sa perte de revenus et de sa perte de dividences ne figurent pas dans ses premières conclusions et sont donc irrecevables ;

— que le chiffrage de ses préjudices par M. [C] se fonde sur une absence d’activité alors qu’il a continué à exploiter son fonds de commerce jusqu’à son expulsion ;

Sur les demandes subsidiaires de la SCI J.B.,

— que la demande subsidiaire de la SCI J.B. à l’égard de la société grands magasins de la Samaritaine se fonde sur une condamnation qui pourrait être prononcée à l’encontre de cette dernière, en raison des troubles de jouissance subis par l’entourage du chantier et en l’espèce par Monsieur [C] et la SCI J.B. ; que dans cette hypothèse, la SCI J.B. serait en droit d’obtenir la garantie de la société Grands Magasins de la Samaritaine puisque la condamnation de la SCI J.B serait la conséquence de ces troubles ;

— que la garantie inverse n’est pas fondée.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 26 septembre 2022, la société [Adresse 11] SA demande à la cour de :

confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

jugé que les demandes indemnitaires formées par M. [D] [C] à l’encontre de la société grands magasins de la Samaritaine maison Ernest Cognacq SA étaient irrecevables ;

condamné M. [D] [C] à payer les dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;

En cas de réformation du jugement, il est demandé,

A titre principal :

débouter M. [D] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société [Adresse 12] ;

dire et juger que Monsieur [D] [C] ne rapporte pas la preuve d’une quelconque responsabilité de la société grands magasins de la Samaritaine maison Ernest Cognacq SA ni des préjudices qu’il allègue ;

débouter Monsieur [D] [C] et la société SCI J.B. de leurs demandes et appels en garantie dirigés contre la société [Adresse 12] ;

A titre subsidiaire :

dire et juger que la société SCI J.B. est responsable à raison de sa mauvaise foi et de ses carences à l’égard de M. [C] de la perte du fonds de commerce qu’il allègue ;

condamner la société SCI J.B. des condamnations qui seraient prononcées contre la société [Adresse 12] au titre de la perte du fonds de commerce alléguée par M. [C] ;

En tout état de cause :

condamner in solidum toutes les parties succombant à verser la somme de 7.000 euros à la société grands magasins de la Samaritaine maison Ernest Cognacq SA, au titre de la procédure d’appel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau.

La société [Adresse 12] fait valoir :

Sur la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé irrecevables les demandes de M. [C] contre la société grands magasins de la Samaritaine,

— que M. [C] avait une connaissance précise de l’opération qu’entendait développer la société grands magasins de la Samaritaine dès avant 2015 ; qu’il n’a donc pas renoncé à un droit futur et ignoré dans l’acte de vente de son appartement du 12 janvier 2015 ;

— que la renonciation à un droit est un acte unilatéral qui n’exige pas l’existence de concessions réciproques ;

— que la clause de l’acte de vente par laquelle M. [C] a renoncé au droit d’agir contre la société grands magasins de la Samaritaine vise à interdire toute revendication financière de quelque nature que ce soit liée à la réalisation du projet immobilier envisagé par la société grands magasins de la Samaritaine ; que cette clause ne comporte aucune limitation de sorte qu’elle couvre les revendications les plus larges pouvant être émises par M. [C] ; que l’intention des parties était de mettre un terme à tout litige relatif au chantier de la Samaritaine et de prévenir toute procédure en contrepartie de l’acquisition par la société grands magasins de la Samaritaine de l’appartement de M. [C] ;

— que le projet de protocole évoqué par M. [C] a été rédigé à l’initiative de celui-ci ; que le montant de 30.000 euros qui y figure correspondait à l’évaluation de son préjudice par M. [C] ; que la société grands magasins de la Samaritaine n’a pas signé ce protocole ; que l’existence de ce projet de protocole non signé n’a pas pour effet de décharger M. [C] de l’engagement qu’il a pris de renoncer à toute action entre la société grands magasins de la Samaritaine ;

En tout état de cause, sur l’absence de démonstration d’une faute de la société grands magasins de la Samaritaine et des prétendus préjudices de M. [C],

— que M. [C], qui vise l’article 1240 (ancien article 1382) du code civil ne démontre aucune faute imputable à la société grands magasins de la Samaritaine ;

— que M. [C] verse aux débats un article de presse partial dans lequel ne sont relatés que les propos des voisins les plus hostiles au projet,

— que M. [C] produit un constat d’huissier établi non-contradictoirement le 17 novembre 2016 ; que les faits constatés par l’huissier de justice sont insuffisants à démontrer le caractère anormal ou fautif des conséquences du chantier et des nuisances alléguées ;

— que le projet de protocole, au demeurant non signé, n’est pas une reconnaissance par la société grands magasins de la Samaritaine de faits susceptibles de caractériser une faute au sens de l’article 1240 du code civil ;

— qu’il n’y a pas de lien entre les difficultés financières alléguées par M. [C] et le chantier de la Samaritaine ; que les difficultés financières de M. [C] sont très antérieures au démarrage du chantier ;

— que le chantier n’est pas à l’origine de l’expulsion de M. [C] ; que M. [C] a poursuivi son activité après le début du chantier ; que l’établissement de M. [C] n’a été fermé que très temporairement et pour que M. [C] réalise des travaux dans son établissement ;

— que c’est la qualité du service et l’inadéquation des prix pratiqués qui expliquent la désaffection de la clientèle ;

— que M. [C] aurait pu éviter d’être expulsé en payant ses loyers et charges grâce au prix de vente de son appartement acquis en janvier 2015 par la société grands magasins de la Samaritaine ;

— que M. [C] ne pourrait être indemnisé que d’une perte de chance d’obtenir un niveau d’activité similaire à celui existant avant le chantier ;

— que M. [C] ne démontre pas en quoi le règlement des loyers à partir du mois de juillet 2015 serait indu ; qu’il ne justifie pas la somme de 39.782, 44 euros qu’il réclame au titre du remboursement des loyers et charges ;

— que l’entreprise de M. [C] a été radiée du registre du commerce et des sociétés à la suite d’une cessation spontanée d’activité ; que M. [C] aurait pu demander l’ouverture d’une procédure collective pour chercher à sauver son commerce plutôt que d’attendre d’être expulsé et ainsi éviter de perdre son fonds de commerce ; que l’évaluation de son fonds de commerce par M. [C] est excessive et réalisée selon une méthode critiquable ;

Sur l’appel en garantie formée par la SCI J.B. à l’encontre de la société grands magasins de la Samaritaine,

— que la SCI J.B. ne tente même pas de démontrer l’existence d’un quelconque fait préjudiciable au sens de l’article 1240 du code civil dont serait responsable la société grands magasins de la Samaritaine ;

A titre subsidiaire, sur la garantie par la SCI J.B. des éventuelles condamnations prononcées contre la société grands magasins de la Samaritaine,

— que si la société grands magasins de la Samaritaine était condamnée au paiement des sommes réclamées par M. [C], il en résulterait un préjudice pour elle dont l’origine se trouverait dans la mauvaise foi et les carences de la SCI J.B. à l’encontre de son preneur.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer à ses conclusions, pour un exposé plus ample de ses prétentions et moyens.

SUR CE

1- Sur le manquement de la SCI J.B. à son obligation de délivrance

En application de l’article 1719, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, M. [C] soutient que la SCI J.B. a manqué à son obligation de délivrance non pas en se fondant sur des désordres affectant les attributs de la chose louée et ses caractéristiques intrinsèques mais en se fondant sur des troubles qu’il impute aux travaux entrepris sur les bâtiments voisins par la société grands magasins de la Samaritaine à partir de juillet 2015. Ce faisant, il n’établit pas que la SCI J.B. ne lui a pas remis et n’a pas entretenu les locaux litigieux en état de servir à l’usage de café, bar, brasserie, restaurant pour lequel ils ont été loués.

Contrairement à ce qu’il soutient, il ressort des pièces produites aux débats que M. [C] a poursuivi l’exploitation de son fonds de commerce dans les locaux loués après le début des travaux entrepris par la société grands magasins de la Samaritaine. Ainsi, M. [C] produit la déclaration de ses bénéfices industriels et commerciaux au titre de l’impôt sur le revenu pour les années 2015, 2016 et 2017.

Si la [Adresse 17] a été fermée à la circulation des voitures pendant les travaux, elle est toujours restée accessible aux piétons. M. [C] soutient, en s’appuyant sur une information aux riverains (pièce n° 31), que la [Adresse 17] a été totalement interdite, y compris aux piétons, du 20 octobre 2016 au 2 novembre 2016. Toutefois, cette interdiction s’appliquait de 8h à 18h de sorte que le restaurant de M. [C] pouvait ouvrir le soir. Il résulte donc de ces éléments que les locaux loués par M. [C] sont restés accessibles au public pendant toute la durée des travaux entrepris par la société grands magasins de la Samaritaine.

Le bruit à raison des travaux dans la rue et dans les locaux loués, la présence dans la rue d’échafaudages, de bâches, de barrières, d’engins et de matériel de chantier, l’existence de traces de plâtre sur l’enrobé de la chaussée, le trottoir et la devanture des locaux loués, constatés le 17 novembre 2016 à 15h par un huissier de justice mandaté par M. [C], ne caractérisent pas un manquement de la SCI J.B. à son obligation de délivrer les locaux loués en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués, étant précisé que le niveau du bruit dans l’établissement n’a pas été mesuré, que le bruit du chantier cesse à la fin de chaque journée ce qui permet l’exploitation du restaurant le soir sans bruit extérieur et que le bailleur n’est pas garant de la commercialité de l’emplacement des locaux.

L’huissier de justice a en outre constaté une odeur nauséabonde dans la [Adresse 17] sans que cette odeur puisse être imputée aux travaux entrepris par la société grands magasins de la Samaritaine dès lors qu’il ressort du procès-verbal de l’huissier qu’au moment de ses constatations, il y avait une intervention des services de la mairie sur le réseau d’assainissement.

M. [C] se plaint également de fissures dans les locaux loués, qu’il impute aux travaux entrepris par la société grands magasins de la Samaritaine sans en apporter la preuve, mais n’explique pas en quoi ces fissures de l’enduit du plafond, dont la profondeur n’est pas établie et qui n’apparaissent pas grandes au regard des photos produites aux débats, l’auraient empêché d’exploiter les locaux loués conformément à l’usage prévu au bail.

Au vu de ces éléments, il apparait que la SCI J.B. n’a pas manqué à son obligation de délivrer et d’entretenir les locaux loués en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués.

Par ailleurs, en application de l’article 1725 du code civil, la SCI J.B. n’est pas tenu de garantir M. [C] des troubles de jouissance qu’il allègue et qu’il impute aux travaux entrepris par la société grands magasins de la Samaritaine qui est un tiers au sens de l’article 1725 du code civil. Le moyen tiré du fait que la SCI J.B. aurait vu un intérêt dans les difficultés d’exploitation de M. [C] consécutives aux travaux de la Samaritaine est inopérant pour écarter l’application de l’article 1725 du code civil au présent litige en l’absence de preuve d’une faute de la SCI J.B. ayant aggravé les troubles de jouissance dont se prévaut M. [C] ou ayant participé à la survenue de ceux-ci.

Il apparait ainsi que la SCI J.B. n’a pas non plus manqué à son obligation de faire jouir paisiblement M. [C] des locaux loués.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [C] de ses demandes de dispense du paiement des loyers et charges à partir du mois de juillet 2015 et de remboursement desdits loyers ainsi que de ses demandes indemnitaires contre la SCI J.B., toutes fondées sur le manquement de la SCI J.B. à son obligation de délivrance.

2- Sur le commandement de payer du 3 août 2016

En application de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce compte-tenu de la date du bail renouvelé, une partie peut résilier unilatéralement un contrat en mettant en oeuvre une clause résolutoire stipulée au contrat, pour les causes qu’elle prévoit.

Par ailleurs, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que pour que le commandement produise ses effets et permette la mise en oeuvre de la clause résolutoire, il doit être précis pour permettre à son destinataire d’apprécier la nature ou le bien-fondé des demandes qui lui sont adressées et rémédier au manquement contractuel reproché. Le commandement doit également être délivré de bonne foi.

2-1 Sur la précision du commandement de payer du 3 août 2016

L’acte du 3 août 2016 comporte en annexe un décompte précis et détaillé de la somme de 8158,99 euros qu’il est fait commandement à M. [C] de payer. Ce décompte indique la nature des sommes dues entre clause pénale, provision sur charges, TVA et loyer ainsi que leur échéance.

La contestation par M. [C] des sommes dues au titre des provisions sur charges faute de régularisation de celles-ci est un moyen invoqué à l’appui de sa demande de nullité du commandement de payer et non une prétention figurant au dispositif de ses conclusions. L’article 564 du code de procédure civile ne lui est donc pas applicable.

Ce moyen, qui est une défense au fond au sens de l’article 71 du code de procédure civile en l’absence d’une demande reconventionnelle de M. [C] en remboursement des provisions pour charges acquittées, n’est pas prescrit.

Toutefois, il apparait, étant rappelé qu’un commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable à hauteur de la somme effectivement due (Cass. Civ. 3ème 27 octobre 1993, n°91-19416), que ce moyen est inopérant à rendre inefficace le commandement puisque, même en déduisant les provisions pour charges de la somme due et les provisions acquittées, il demeure, de l’aveu même de M. [C] dans ses conclusions, une dette, certes modeste, que celui-ci n’a pas honoré dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer du 3 août 2016.

2-2 Sur la bonne ou mauvaise foi de la SCI J.B.

Dès lors que la SCI J.B. n’a pas manqué à son obligation de délivrance vis à vis de M. [C], elle n’était pas responsable des difficultés de celui-ci dans l’exploitation de son fonds de commerce.

Par ailleurs, il résulte des propos liminaires du bail commercial du 7 janvier 2002 que M. [C] avait déjà rencontré des difficultés dans le paiement des loyers et charges par le passé.

En outre, M. [C] impute la totalité des difficultés d’exploitation de son fonds de commerce au chantier de la Samaritaine. Mais, selon l’avis de l’expert désigné judiciairement dans la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé, la [Adresse 17], avant le début des travaux, était 'un désert commercial marqué par son aspect peu engageant lié aux rideaux fermés de l’ancien grand magasin’ de sorte que 'toute activité ne peut ici prospérer durablement que par sa capacité à drainer sa propre clientèle'. Il s’en déduit que les travaux n’ont pas privé les locaux loués d’une clientèle de passage qui n’existait déjà plus. Quant à la clientèle propre du restaurant de M. [C], il apparait, alors qu’il résulte des pièces produites aux débats que M. [C] a, à la même époque, opéré un changement d’enseigne et un changement des modalités d’exploitation de son restaurant en s’alliant avec une agence d’événementiel pour y organiser des soirées privées, que le lien de causalité entre sa perte et les travaux de la Samaritaine n’est pas établi.

Au vu de ces éléments, il n’est pas établi que la SCI J.B. ait fait preuve de mauvaise foi en délivrant à M. [C] le commandement de payer du 3 août 2016 dans les conditions d’exploitation des locaux loués qui étaient celles de l’époque.

Sans preuve que la SCI J.B. avait connaissance de l’absence de M. [C] de son domicile à la date du commandement de payer, il n’est pas non plus établi que la SCI J.B. ait fait preuve de mauvaise foi en délivrant à M. [C] un commandement de payer pendant la période estivale, étant précisé que le commandement a été signifié à M. [C] par acte délivré à domicile à une personne présente.

Quant au fait que la SCI J.B. aurait délivré le commandement de payer du 3 août 2016 dans le but de récupérer les locaux sans payer d’indemnité d’éviction à M. [C] pour les donner à bail, plus de 3 ans plus tard, à une société créée par l’un des associés de la SCI J.B. et qui aurait un partenariat avec la société grands magasins de la Samaritaine, il n’est pas établi. M. [C] se borne à procéder par voie d’affirmation et à interpréter les évènements selon ce qui lui parait favorable à l’occasion de la présente procédure. D’une part, aucune pièce justificative n’est produite aux débats pour établir un lien d’intérêt entre la société grands magasins de la Samaritaine et la société le petit samaritain. D’autre part, le délai de près de 3 ans et demi entre le commandement de payer et la création de la société le petit samaritain n’établit pas la volonté des bailleurs de récupérer les locaux au mépris des droits de M. [C].

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé le commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 août 2016 valable et débouté M. [C] de sa demande de réintégration dans les locaux.

Sur les demandes de M. [C] contre la société grands magasins de la Samaritaine

Par acte du 12 janvier 2015, la société grands magasins de la Samaritaine a acheté à M. [C] les lots n° 15, n° 16 et n° 25 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 5], voisin de celui dont dépendaient les locaux loués par la SCI J.B. à M. [C], au prix de 181.000 euros. Les lots n°15 et n°16 étaient originairement des chambres avec WC qui avaient été réunies pour former une seule nuité d’habitation et le lot n° 23 était une cave.

Cet acte comprend dans un sous-paragraphe intitulé 'Sur les procédure, litiges ou sinistres’ du paragraphe intitulé 'déclarations du vendeur sur les conditions générales’ la clause suivante :

' Le vendeur déclare :

(…)

— qu’en raison de la vente, et à titre de condition essentielle et déterminante de l’acquisition par l’acquéreur des biens, ce qui est accepté par le vendeur, ce dernier s’interdit pour l’avenir de toute revendication financière de quelque nature que ce soit liée à la réalisation du projet immobilier envisagé par l’acquéreur concernant le site Samaritaine sis [Adresse 16], [Adresse 19] et [Adresse 18] à [Localité 15], qu’il déclare connaître, ainsi que tous moyens d’actions, recours juridiques ou légaux, et notamment tous recours contre toute autorisation administrative obtenue par l’acquéreur, ou ses ayants-droits ou ayants-cause, pendant une durée minimum de 10 ans à compter de ce jour, ainsi que toute communication, réunion ou publication d’articles y afférent. Le vendeur renonce également à exercer ou à participer, par quelque moyen que ce soit, de manière directe ou indirecte, à tout recours individuel ou collectif à l’encontre de l’une au moins des différentes autorisations administratives requises pour ainsi qu’à exercer ou à s’associer à toute action visant à empêcher, suspendre, retarder ou prolonger la réalisation des travaux. Par suite, le vendeur s’engage à se désister irrévocablement de toute participation dans tout groupement ou association ayant pour objet toute toute action ou exercice de tous droits de défense des intérêts des copropriétaires ou riverains de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 14] [Adresse 7], ou tout immeuble voisin ou riverain (telle que l’association '[Adresse 10]' par exemple), concernant les travaux et opérations en cours ou envisagés par l’acquéreur, ou ses ayants-droits ou ayants-cause.'

Même insérée dans un contrat de vente, cette clause constitue un acte unilatéral par lequel M. [C] renonce à divers droits dont celui de former 'toute revendication financière de quelque nature que ce soit liée à la réalisation du projet immobilier envisagé par l’acquéreur (la société grands magasins de la Samaritaine) concernant le site Samaritaine'.

Etant rappelé que M. [C] est une seule et même personne physique, il n’existe dans cette clause, claire et dépourvue d’ambiguïté, aucune limitation relative à l’objet de la revendication financière que M. [C] s’interdit dès lors que cette revendication est liée à la réalisation du projet immobilier de la société grands magasins de la Samaritaine concernant le site Samaritaine.

M. [C] qui soutient, pour preuve que cette renonciation ne s’applique pas aux demandes qu’il forme contre la société grands magasins de la Samaritaine dans le cadre de la présente instance, qu’il n’aurait eu aucun intérêt à renoncer à former des demandes indemnitaires au titre des nuissances à venir dans l’exploitation de son fonds de commerce à raison du chantier de la Samaritaine, omet de préciser que, sans cette renonciation, la société grands magasins de la Samaritaine n’aurait pas acquis son bien immobilier du [Adresse 3] au prix de 181.000 euros. M. [C] avait donc bien un intérêt à signer cette clause.

Le projet de protocole produit aux débats par M. [C], dont il n’est pas prouvé qu’il ait été rédigé et proposé à M. [C] par la société grands magasins de la Samaritaine et qui n’a pas été signé par la société grands magasins de la Samaritaine, ne constitue pas la preuve que la rénonciation de M. [C] figurant dans l’acte du 12 janvier 2015 ne concernait pas le préjudice d’exploitation de son fonds de commerce lié aux nuissances occasionnées par le chantier de la Samaritaine.

La renonciation de M. [C] 'à toute revendication financière de quelque nature que ce soit liée à la réalisation du projet immobilier envisagé par l’acquéreur (la société grands magasins de la Samaritaine) concernant le site Samaritaine’ s’applique donc bien aux demandes indemnitaires formées par M. [C] contre la société grands magasins de la Samaritaine dans le cadre de la présente instance en ce que celles-ci sont liées à la réalisation du projet immobilier de la société grands magasins de la Samaritaine sur le site Samaritaine.

Par ailleurs, il doit être relevé que dans cette clause, M. [C] reconnait connaître le projet immobilier envisagé par la société grands magasins de la Samaritaine concernant le site Samaritaine. Cette connaissance est en outre établie par la lettre d’information du 13 octobre 2009 adressée par la société grands magasins de la Samaritaine aux riverains du chantier et produite aux débats par M. [C], par l’enquête publique qui a précédé les autorisations administratives ainsi que par l’affichage du permis de construire sur le site à partir de fin 2012. Les nuissances inhérentes à un chantier de cette ampleur (bruit en journée, présence d’engins de chantiers et d’échafaudages, poussières, gêne de la circulation des voitures) et dont se plaint M. [C] à l’occasion de la présente instance étaient donc connues de lui lorsqu’il a signé l’acte du 12 janvier 2015.

Il en résulte que M. [C] a renoncé, en toute connaissance de cause, à toute revendication financière contre la société grands magasins de la Samaritaine liée aux travaux entrepris sur le site Samaritaine, y compris s’agissant des nuissances occasionnées par ce chantier à l’exploitation de son fonds de commerce.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que les demandes indemnitaires formées par M. [C] à l’encontre de la société grands magasins de la Samaritaine étaient irrecevables.

Au demeurant, il est observé que M. [C], qui fonde ses demandes indemnitaires contre la société grands magasins de la Samaritaine sur le fondement de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ne fait pas la démonstration de fautes commises par la société grands magasins de la Samaritaine dans l’exécution du chantier de la Samaritaine, se bornant à déduire une faute de l’existence des nuisances dont il se plaint et de l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce pendant la durée des travaux qu’il allègue sans l’établir, étant rappelé que M. [C] a continué à exploiter son fonds de commerce pendant les travaux et que le lien de causalité entre la perte de sa clientèle et les travaux n’est pas établi.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte-tenu de la confirmation du jugement entrepris, M. [C] succombe en première instance et en appel.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [C] aux dépens et de condamner M. [C] aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande de confirmer les dispositions du jugement entrepris au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner M. [C] à payer à la SCI J.B. la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par elle à hauteur d’appel et de rejeter la demande de la société grands magasins de la Samaritaine sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par elle tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 décembre 2021 ( RG 16/12588) en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [C] aux dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de Maître Philippe Denquin, Maître Alexis Catteau et la SCP Grapotte Benetreau, avocats, conformément aux dispositions de l’artilce 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] à payer à la société dénommée société civile immobilière J.B. la somme de 5000 euros pour les frais exposés par elle en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la société dénommée [Adresse 12] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière, Le président,