RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2025

(n° /2025 , 34 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00602 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG4VU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Novembre 2022-Tribunal judiciaire de Paris- RG n°

APPELANTE

S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de Paris, toque : L34, ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e MONROIG Héloise

INTIMÉES

La SMABT, immatriculée au SIREN sous le numéro 775 684 764, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Adresse 11]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de Paris, toque : L0056

L’Association Foncière Urbaine Libre du [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par M^e Stéphanie DE LAROULLIERE, avocat au barreau de PARIS

S.N.C. PITCH IMMO (anciennement dénommée PITCH PROMOTION), société en nom collectif immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 422 989 715, agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Adresse 12]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de Paris, toque : L0075

S.A. ABEILLE IARD & SANTE, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 306 522 665, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Laurène WOLF de la SELARL OMEN AVOCATS, avocat au barreau de Paris, ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e GUILLOTON Marie

S.E.L.A.R.L. AXYME, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 830 793 972, prise en la personne de Maître [U] [Z] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PIERRE-HENRY PORTRON ARCHITECTURE,

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représentée par M^e Nathalie BOUDE, avocat au barreau de Paris, toque : L0018, ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e DELAIR Olivier

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS – M. A.F., société d’assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le code des assurances, immatriculée au SIREN sous le numéro 784 647 349, agissant en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Nathalie BOUDE, avocat au barreau de Paris, toque : L0018

La société ATALIAN MAINTENANCE ENERGY venant au droit de la S.A.S. MAINTENANCE TECHNIQUE OPTIMISEE à la suite d’une fusion-absorption ayant pris effet au 1er janvier 2024, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 402 822 019, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e José IBANEZ de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0205, ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e BOUGHAZLI Slim

S.A. ALLIANZ IARD, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0050, ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e DE RIBEROLLES Florence substituant M^e LE FEBURE Eric

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre

M^me Agnès LAMBRET, Conseillère

Madame Viviane SZLAMOVICZ,Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Sylvie DELACOURT dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre et par Clément COLIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 24 septembre 2003, l’association Institut Alfred Fournier, propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 5], a procédé à sa division en lots, dont certains ont été vendus à la société Pitch Immo, anciennement dénommée société Pitch Promotion.

Par un contrat de promotion immobilière du 24 juin 2004, l’association Institut Alfred Fournier a confié à la société Pitch Immo la restructuration et la rénovation des lots dont elle est restée propriétaire situés aux niveaux -2, -1, 0 et +1.

S’agissant des autres lots dont elle est devenue propriétaire, la société Pitch Immo a procédé à la création de 40 logements qui ont fait l’objet de ventes en l’état futur de rénovation suivant le cadre juridique de la vente en l’état futur d’achèvement.

Sont intervenues aux opérations de construction :

— la société Pierre-Henry Portron Architecture (la société Pierre-Henry Portron) , en qualité de maître d''uvre,

— la société Projetud, en qualité de bureau d’étude,

— la société Maintenance Technique Optimisée (MTO) devenue Atalian Maintenance & Energy, anciennement société Lagrange, puis TFN Bâtiment, au titre du lot étanchéité, plomberie, CVC,

— la société SRM, au titre du lot gros-'uvre,

— la société AL Façade, au titre du lot restauration façade,

— la société Paris Nord Façades, au titre du lot ravalement,

— la société Honfleuraise de Menuiserie Métallique (SHMM), au titre du lot menuiseries extérieures,

— la société Socotec, en qualité de bureau de contrôle.

Pour cette opération, la société Pitch Immo a souscrit une police d’assurance DO et constructeur non réalisateur (CNR) auprès de la société Abeille & Santé, anciennement Aviva. Elle est par ailleurs assurée au titre de sa responsabilité civile auprès de la société AGF.

Les locaux de l’association Institut Alfred Fournier ont été livrés le 29 mai 2006 et les appartements de la copropriété à compter du 27 juillet 2006.

Les travaux des parties communes ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception le 21 novembre 2006.

Une association foncière urbaine libre (AFUL) a été créée entre l’association Institut Alfred Fournier et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (le syndicat), ayant pour objet la propriété, la garde, la gestion, l’administration, l’entretien et la réparation d’ouvrages et aménagements d’intérêt collectif s’il en existe ; l’organisation des travaux de ravalement de façades de l’ensemble immobilier, la répartition des dépenses de ravalement entre les différents propriétaires de lots de volumes.

Par jugement du tribunal de commerce de Lisieux du 4 juin 2012, la société Honfleuraise de Menuiserie Métallique a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde et la société Bernard Beuzeboc a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 21 janvier 2013, ce même tribunal a arrêté un plan de cession totale de l’entreprise.

La société AL Façade a été dissoute suivant un procès-verbal d’assemblée générale du 5 janvier 2015 et radiée du registre du commerce et des sociétés le 7 juillet 2015.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 6 mai 2015, la société Paris Nord Façades a fait l’objet d’une liquidation judiciaire.

Par jugement du tribunal de commerce de Créteil du 13 juillet 2016, la société Projetud a fait l’objet d’une liquidation judiciaire et Me [S] [F] a été désigné en qualité de liquidateur.

Par ordonnance du 6 janvier 2017 rendue à la demande du syndicat des copropriétaires et de l’AFUL, en raison d’infiltrations affectant les appartements du dernier étage et de fissurations en façades extérieures de l’immeuble, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné Mme [O] [C] comme experte judiciaire.

Par ordonnance du 13 juin 2018, à la demande du syndicat des copropriétaires, le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal de grande instance de Paris a condamné in solidum les sociétés Pierre-Henry Portron et Pitch Immo à communiquer plusieurs pièces contractuelles dans un délai d’un mois à compter de la signification de ladite ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours.

Par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 18 décembre 2018, la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société SRM, titulaire du lot gros-'uvre pour les travaux, a fait l’objet d’une clôture pour insuffisance d’actif.

Par arrêt du 17 janvier 2019, la cour d’appel de Paris a infirmé partiellement l’ordonnance rendue le 13 juin 2018 par le juge chargé du contrôle des expertises en ce qui concerne la condamnation de la société Pitch Immo à produire les documents contractuels sollicités.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 19 décembre 2018, la société Pierre-Henry Portron a fait l’objet d’une liquidation judiciaire et Me [U] [Z] de la société Axyme, a été désigné en qualité de liquidateur.

Par actes délivrés les 2, 3 et 4 janvier 2019, aux fins de les voir condamnées in solidum à l’indemniser au titre des désordres affectant l’ensemble immobilier, l’AFUL a assigné :

— la société Pitch Promotion désormais Pitch Immo,

— la société Abeille & Santé venant aux droits de la société Aviva en qualité d’assureur DO et de la société Pitch Immo,

— la société Allianz en qualité d’assureur des sociétés Pitch Immo et Atalian Maintenance & Energy,

— la société Axa en qualité d’assureur des sociétés Socotec et Atalian Maintenance & Energy,

— la société Pierre-Henry Portron représentée par son liquidateur judiciaire la société Axyme,

— la Mutuelle des Architectes Français (MAF) en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron,

— la société Projetud représentée par son liquidateur Me [S] [F] ;

— la SMABTP en qualité d’assureur des sociétés Projetud, AL Façade, Paris Nord Façades, Honfleuraise de Menuiserie Métallique et SRM,

— la société Socotec,

— la société Atalian Maintenance & Energy,

— la société Honfleuraise de Menuiserie Métallique représentée par la société Bernard Beuzeboc en qualité de mandataire.

Par actes délivrés les 4 et 7 janvier 2019, aux fins de les voir condamnées in solidum à l’indemniser au titre des désordres, la société Pitch Immo a assigné en intervention forcée :

— la MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron,

— la SMABTP en qualité d’assureur des sociétés Projetud, Honfleuraise de Menuiserie Métallique, AL Façade, Paris Nord Façades et SRM,

— la société Socotec,

— la société Atalian Maintenance & Energy,

— la société Axa en qualité d’assureur des sociétés Socotec et Atalian Maintenance & Energy,

— la société Allianz en qualité d’assureur des sociétés Atalian Maintenance & Energy et Pitch Immo,

— la société Abeille & Santé en qualité d’assureur de la société Pitch Immo.

Ces deux instances ont été jointes par mentions aux dossiers le 24 juin 2019.

Par ordonnance du 22 octobre 2019, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt de son rapport par l’experte judiciaire.

Mme [C] a clos son rapport le 15 décembre 2019.

Par ordonnance du 24 novembre 2020, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement d’instance de la société Pitch Immo à l’égard de la société Socotec, de la société Axa en qualité d’assureur de la société Socotec et de la SMABTP en qualité d’assureur des sociétés Projetud, Honfleuraise de Menuiserie Métallique, AL Façade, Paris Nord Façades et SRM.

Par ordonnance en omission de statuer du 2 février 2021, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement d’instance et d’action de l’AFUL à l’égard de ces mêmes parties, de la société Projetud représentée par Me [S] [F] et de la société Honfleuraise de Menuiserie Métallique représentée par son mandataire judiciaire la société Bernard Beuzeboc.

Par jugement du 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes présentées par l’AFUL soulevée par la société Pierre-Henry Portron représentée par la société Axyme prise en la personne de Me [W] [P], la MAF et la société Axa en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes présentées par la société Pitch Immo soulevée par la société Pierre-Henry Portron représentée par la société Axyme prise en la personne de Me [W] [P], la MAF et la société Axa en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Atalian Maintenance & Energy pour défaut de précision quant au fondement juridique de l’AFUL ;

Déclare irrecevables les demandes formées par l’AFUL au titre des frais engagés avant l’expertise judiciaire ;

Dit que la responsabilité contractuelle de la société Atalian Maintenance & Energy venant aux droits de la société Lagrange et de la société Pierre-Henry Portron est engagée au titre des non-façons ayant engendré des dégradations en façade de l’ensemble immobilier ;

Dit que la responsabilité de la société Pitch Immo n’est pas engagée ;

Dit que la société Abeille & Santé ne doit pas sa garantie au titre des polices d’assurance DO et constructeur non réalisateur souscrites auprès d’elle et déboute l’ensemble des parties des demandes formées à son encontre ;

Dit que la société Allianz ne doit pas sa garantie en qualité d’assureur de la société Pitch Immo et de la société Atalian Maintenance & Energy et déboute en conséquence l’ensemble des parties des demandes formées à son encontre ;

Condamne la société Axa à garantir la société Atalian Maintenance & Energy au titre des désordres pour lesquels sa responsabilité contractuelle est engagée ;

Condamne la MAF à garantir les condamnations prononcées au titre de la responsabilité de la société Pierre-Henry Portron;

Déclare irrecevable la demande présentée par l’AFUL aux fins de fixation de créance au passif de la société Pierre-Henry Portron représentée par son mandataire liquidateur la société Axyme prise en la personne de M. [U] [Z] ;

Condamne in solidum la société Atalian Maintenance & Energy, la MAF et la société Axa en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy à payer à l’AFUL les sommes suivantes :

—  291 342,41 euros HT au titre du coût des travaux de reprise ;

—  48 410,91 euros HT au titre des frais annexes aux travaux de reprise ;

—  29 261 euros TTC au titre des frais engagés pendant les opérations d’expertise;

Dit que les sommes allouées hors taxe au titre des travaux de reprise et frais annexes de ces derniers seront majorées de la TVA à 10% en vigueur à la date du jugement ;

Dit que les sommes allouées au titre des travaux seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 15 décembre 2019, date de dépôt du rapport d’expertise, jusqu’à la date du présent jugement ;

Dit que l’ensemble des sommes dues à l’AFUL est assorti des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées à l’article 1343-2 du code civil sur le montant des condamnations ci-dessus prononcées au profit de l’AFUL ;

Condamne la MAF à relever et garantir la société Atalian Maintenance & Energy et la société Axa à hauteur de 20% de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris au titre des dépens et frais irrépétibles ;

Condamne in solidum la société Axa, en sa qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy et la société Atalian Maintenance & Energy à relever et garantir la MAF et la société Pierre-Henry Portron représentée par la société Axyme prise en la personne de Me [W] [P] à hauteur de 80% de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris au titre des dépens et frais irrépétibles ;

Déboute les parties du surplus de leurs appels en garantie ;

Condamne in solidum la société Atalian Maintenance & Energy, la société Axa en sa qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, la société Pierre-Henry Portron représentée par la société Axyme prise en la personne de Me [W] [P] et la MAF à supporter les dépens, comprenant les frais d’expertise et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société Atalian Maintenance & Energy, la société Axa en sa qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, la société Pierre-Henry Portron représentée par la société Axyme prise en la personne de Me [W] [P] et la MAF à payer les sommes suivantes au titre des frais irrépétibles :

—  25 000 euros à l’AFUL du [Adresse 5],

—  3 000 euros à la société Pitch Immo,

—  3 000 euros à la société Abeille & Santé,

—  3 000 euros à la compagnie Allianz,

Ordonne l’exécution provisoire,

Rejette le surplus des demandes.

Par déclaration en date du 21 décembre 2022, la société Axa, en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

— l’AFUL,

— la société Pitch Immo anciennement dénommée Pitch Promotion,

— la société Abeille & Santé devenue la société Abeille IARD et Santé (la société Abeille & Santé), assureur CNR de la société Pitch Immo,

— la société Axyme, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Pierre-Henry Portron,

— la société MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron,

— la société Atalian Maintenance & Energy,

— la société Allianz en qualité d’assureur des sociétés Atalian Maintenance & Energy et Pitch Immo,

— la SMABTP en qualité d’assureur de la société Projetud.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2025, la société Axa, en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, demande à la cour de :

Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par la société Axa à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 15 novembre 2022 ;

Réformer ce jugement en ce qu’il a déclaré la société Axa assureur de la société Lagrange devenue la société Atalian Maintenance & Energy à garantir celle-ci des conséquences des désordres et non conformités alléguées par L’AFUL du [Adresse 5] et exonérer purement et simplement la société Axa de toute condamnation ;

En effet,

Juger que du fait de la résiliation de la police d’assurance à effet du 31 décembre 2012, toutes les garanties facultatives ont cessé dans tous leurs effets à cette date, et que dès lors que les dommages ne relèvent pas de la garantie obligatoire seule maintenue, la société Axa est fondée à refuser toute garantie ;

Juger en outre que les dommages retenus par le tribunal constituent des dommages intermédiaires faisait l’objet d’une garantie facultative que la société Lagrange n’avait pas souscrite auprès de la société Axa ;

Juger inapplicable la garantie de l’article 14 de la police pour les dommages aux existants par répercussion ;

Exonérer de plus fort la société Axa de toutes condamnations et débouter toutes parties de toutes demandes contre la société Axa ;

A titre infiniment subsidiaire,

Réformer le jugement dont appel sur les responsabilités et notamment en ce qu’il a admis la responsabilité de la société Lagrange devenue la société Atalian Maintenance & Energy ;

Rejeter purement et simplement toutes demandes à l’encontre de la société Axa, assureur décennal de la société Lagrange, aux droits de qui est venue la société TFN Bâtiment puis la société Atalian Maintenance & Energy, aux motifs :

— d’une part, que l’absence de couvertine reprochée par l’experte judiciaire, notamment à la société Lagrange, était parfaitement apparente lors de la réception et n’a fait l’objet d’aucune réserve, ce qui exonère la société Lagrange de toute responsabilité sur quelque fondement juridique que ce soit,

— d’autre part, que l’imputabilité de cette non-façon à la société Lagrange n’est en aucune manière établie, la preuve n’étant pas apportée que la société Lagrange se soit vu confier la pose des couvertines litigieuses sur les terrasses accessibles du dernier niveau de l’immeuble ni que, dans l’hypothèse où elle s’y serait engagée, que cette prestation ne lui ait pas été retirée, son marché ayant été réduit par la société Pitch Immo de plus de la moitié du montant initialement prévu ;

A titre encore plus subsidiaire,

Réformer le jugement sur le partage de responsabilité entre la société Lagrange et la société Pierre-Henry Portron ;

Inverser le partage retenu par le premier juge et limiter la part de la société Lagrange à 20 ou au plus 25 % ;

Condamner la MAF, assureur de la société Pierre-Henry Portron à relever et garantir la société Axa de toute condamnation dans cette proportion ;

Déclarer dépourvu de fondement l’appel incident de l’AFUL sur le montant des travaux et des frais annexes en en revenant au contraire aux montants proposés par l’experte judiciaire dans son rapport ;

Subsidiairement sur le quantum,

Confirmer les montants retenus par le premier juge, en rejetant toute demande plus ample.

Déduire de toute condamnation contre la société Axa le montant de la franchise opposable à la société Atalian Maintenance & Energy, si la garantie obligatoire est déclarée applicable, et à tous si par extraordinaire, la cour condamnait la société Axa au titre des garanties facultatives ;

Rejeter tous les appels incidents contraires, et plus généralement toute demande ou tout appel en garantie, tout moyen et toute fin contraire ;

Condamner tout succombant à payer à la société Axa une indemnité de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, l’AFUL demande à la cour de :

— Recevoir l’AFUL en son action initiée à l’encontre de la société Abeille & Santé ès qualité d’assureur dommages-ouvrage, de la société Pitch Immo, de son assureur CNR la société Abeille & Santé et de son assureur RC Promoteur la société Allianz, de la société Pierre-Henry Portron représentée par son liquidateur judiciaire, Me [U] [Z] de la société Axyme et de son assureur la société MAF, ainsi que de la société Lagrange devenue la société Atalian Maintenance & Energy, de ses assureurs la société Axa et la société Allianz, et l’y déclarer fondée ;

A titre liminaire,

— Relever l’omission de statuer aux termes du jugement rendu le 15 novembre 2022 rendu par le tribunal judicaire de Paris ;

— Condamner la société Pitch Immo à payer à l’AFUL la somme de 10 000 euros au titre de sa résistance abusive à communiquer les documents contractuels, en ce compris le CCTP du lot n°14 ;

— Rejeter la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la garantie de parfait achèvement, celle-ci étant à la fois irrecevable, et infondée en ce qu’elle vise l’AFUL ;

Au fond,

A) Sur la confirmation partielle du jugement rendu le 15 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris (RG n°19/00863) :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes présentées par l’AFUL,

Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Atalian Maintenance & Energy pour défaut de précision quant au fondement juridique de l’action de l’AFUL,

Condamné in solidum la société Atalian Maintenance & Energy, la MAF et la société Axa en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy à payer à l’AFUL les sommes suivantes :

—  291 342,41 euros HT au titre du coût des travaux de reprise,

—  48 410,91 euros HT au titre des frais annexes aux travaux de reprise,

—  29 261 euros TTC au titre des frais engagés pendant les opérations d’expertise,

Dit que les sommes allouées hors taxe au titre des travaux de reprise et frais annexes de ces derniers seront majorées de la TVA à 10% en vigueur à la date du jugement ;

Dit que les sommes allouées au titre des travaux seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 15 décembre 2019, date de dépôt du rapport d’expertise, jusqu’à la date du présent jugement ;

Dit que l’ensemble des sommes dues à l’AFUL est assorti des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées à l’article 1343 2 du code civil sur le montant des condamnations ci-dessus prononcées au profit de l’AFUL ;

Condamné in solidum la société Atalian Maintenance & Energy, la société Axa en sa qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, la société Pierre-Henry Portron représentée par la société Axyme prise en la personne de Me [W] [P] et la MAF à supporter les dépens, comprenant les frais d’expertise et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum la société Atalian Maintenance & Energy, la société Axa en sa qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, la société Pierre-Henry Portron représentée par la société Axyme prise en la personne de Me [W] [P] et la MAF à payer les sommes suivantes au titre des frais irrépétibles :

—  25 000 euros à l’AFUL,

B) Sur la réformation du jugement rendu le 15 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris (RG n°19/00863) :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable la demande présentée par l’AFUL aux fins de fixation de créance au passif de la société Pierre-Henry Portron représentée par son mandataire liquidateur la société Axyme prise en la personne de Me [U] [Z],

Et en ce qu’il n’a pas :

Retenu le caractère décennal des désordres,

Retenu ou partiellement retenu les postes de préjudice de l’AFUL suivants :

Sur le coût des travaux de reprise :

— Poste 3 : analyses complémentaires, pour la somme de 600 euros HT,

— Poste 4 : travaux sur la pierre de taille, pour la somme de 130 460 euros HT, le tribunal ayant retenu la somme de 65.230 euros HT,

— Poste 7 : pose de couvertine en zinc, pour la somme de 32 490 euros HT, le tribunal ayant retenu la somme de 17.874 euros HT,

— Poste 8 : travaux divers, pour la somme de 8 355 euros HT, le tribunal ayant retenu la somme de 495 euros HT.

Sur les frais annexes aux travaux :

— les honoraires de la maîtrise d''uvre, pour la somme de 37 964,82 euros HT soit 41 761,30 euros TTC, le tribunal ayant retenu la somme de 29 134,24 euros HT ;

— les honoraires du CSPS, pour la somme de 7 000 euros HT soit 7 700 euros TTC ;

— l’assurance dommages-ouvrage, pour la somme de 10 404,11 euros TTC, le tribunal ayant retenu la somme de 6 891,67 euros TTC.

Les frais engagés avant les opérations d’expertise pour la somme de la somme de 8 263,48 euros TTC ;

Sur les frais engagés pendant les opérations d’expertise :

— les frais d’assistance technique de M. [B] pour la somme de 2 049,84 euros TTC.

Statuant à nouveau,

1- Sur le montant des travaux réparatoires et des frais induits,

— Condamner in solidum la société Abeille & Santé ès qualité d’assureur dommages-ouvrage, la société Pitch Immo et son assureur CNR la société Abeille & Santé, la MAF ès qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron, ainsi que la société Lagrange devenue la société Atalian Maintenance & Energy, et son assureur la société Axa, à régler à l’AFUL la somme totale de :

— à titre principal, 605 745,23 euros TTC,

— à titre subsidiaire, 491 490,44 euros TTC au titre des travaux réparatoires et des frais induits, sur le fondement de la garantie décennale ; outre la variation de l’indice BT01 entre le mois de mai 2019 et la date du jugement à venir, avec intérêts au taux légal à compter du jugement jusqu’à complet paiement, et capitalisation des intérêts ;

Inscrire la somme de :

— à titre principal, 605 745,23 euros TTC,

— à titre subsidiaire, 491 490,44 euros TTC,

au passif de la liquidation judiciaire de la société Pierre-Henry Portron au bénéfice de l’AFUL,

Dire que les condamnations prononcées à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage la société Abeille & Santé porteront intérêts au double du taux légal à compter du jugement à venir jusqu’à complet paiement ;

Dire que la variation de l’indice du coût de la construction entre la date du devis des travaux réparatoires et du jugement s’appliquera à ces sommes ;

Subsidiairement,

— Condamner in solidum la société Pitch Immo et son assureur RC Promoteur la société Allianz, la MAF ès qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron, ainsi que la société Lagrange, devenue la société Atalian Maintenance & Energy et ses assureurs les sociétés Axa et Allianz, à régler à l’AFUL la somme totale de :

— à titre principal, 605 745,23 euros TTC,

— à titre subsidiaire, 491 490,44 euros TTC au titre des travaux réparatoires et des frais induits, sur le fondement de leur responsabilité contractuelle de droit commun pour faute ; outre la variation de l’indice BT01, entre le mois de mai 2019 et la date du jugement à venir, avec intérêts au taux légal à compter du jugement jusqu’à complet paiement, et capitalisation des intérêts ;

— Inscrire la somme de :

— à titre principal, 605 745,23 euros TTC,

— à titre subsidiaire, 491 490,44 euros TTC

au passif de la liquidation judiciaire de la société Pierre-Henry Portron au bénéfice de l’AFUL ;

2- Sur les frais engagés par l’AFUL,

— Condamner in solidum la société Abeille & Santé ès qualité d’assureur dommages-ouvrage, la société Pitch Immo et son assureur CNR la société Abeille & Santé, la société MAF es qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron, ainsi que la société Lagrange devenue la société Atalian Maintenance & Energy, et son assureur la société Axa, à régler à l’AFUL la somme totale de 39 574,32 euros TTC au titre des frais engagés par l’AFUL, sur le fondement de la garantie décennale ; outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à venir jusqu’à complet paiement, et capitalisation des intérêts ;

— Inscrire la somme de 39 574,32 euros TTC au passif de la liquidation judiciaire de la société Pierre-Henry Portron au bénéfice de l’AFUL ;

— Dire que les condamnations prononcées à l’encontre de l’assureur dommages ouvrage la société Abeille & Santé porteront intérêts double du taux légal à compter du jugement à venir jusqu’à complet paiement ;

— Dire que la variation de l’indice du coût de la construction entre la date du devis des travaux réparatoires et du jugement s’appliquera à ces sommes ;

Subsidiairement,

— Condamner in solidum la société Pitch Immo et son assureur RC Promoteur la société Allianz, la MAF ès qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron, ainsi que la société Lagrange devenue la société Atalian Maintenance & Energy et ses assureurs les sociétés Axa et Allianz, à régler à l’AFUL la somme totale de 39 574,32 euros TTC au titre des frais engagés par l’AFUL, sur le fondement de leur responsabilité de droit commun pour faute ; outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à venir jusqu’à complet paiement, et capitalisation des intérêts ;

— Inscrire la somme de 39 574,32 euros TTC au passif de la liquidation judiciaire de la société Pierre-Henry Portron au bénéfice de l’AFUL ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum toutes parties succombantes au paiement à l’AFUL de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, relatifs à la procédure d’appel ;

— Débouter toutes demandes des parties qui seraient présentées à l’encontre de l’AFUL sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, celles-ci n’étant pas fondées.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025 la société Pitch Immo anciennement dénommée Pitch Promotion, demande à la cour de :

I-A titre principal

Confirmer le jugement en ce qu’il a « dit que la responsabilité de la société Pitch Immo n’est pas engagée »,

Débouter l’AFUL de ses demandes dirigées contre la société Pitch Immo,

II-A titre subsidiaire, si la cour juge que les désordres ont un caractère décennal :

Condamner in solidum :

— la société MAF, assureur de la société Pierre-Henry Portron,

— la SMABTP, assureur de la SA Projetud,

— la société Atalian Maintenance & Energy,

— la société Allianz, assureur de la société Atalian Maintenance & Energy,

— la société Axa, assureur de la société Atalian Maintenance & Energy,

— la société Abeille & Santé en qualité d’assureur CNR de la société Pitch Immo, à garantir la société Pitch Immo de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle à la requête de l’AFUL,

III-A titre encore plus subsidiaire, si la cour juge que les désordres sont en tout ou partie caractérisée et n’ont pas de caractère décennal :

Dire qu’aucune faute n’est imputable à la société Pitch Immo,

Débouter l’AFUL de toutes ses demandes dirigées contre la société Pitch Immo.

Subsidiairement, si par extraordinaire la cour entre en voie de condamnation à l’encontre de la société Pitch Immo,

Condamner in solidum :

— La MAF, assureur de la société Pierre-Henry Portron,

— La SMABTP, assureur de la société Projetud,

— La société Atalian Maintenance & Energy,

— La société Allianz, assureur de la société Atalian Maintenance & Energy,

— La société Axa, assureur de la société Atalian Maintenance & Energy,

— La société Allianz, assureur RCP de la société Pitch Immo,

à garantir la société Pitch Immo de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle à la requête de l’AFUL,

IV- A titre encore plus subsidiaire, si la cour juge que les désordres étaient apparents à la réception,

Condamner in solidum :

— La MAF, assureur de la société Pierre-Henry Portron,

— La SMABTP, assureur de la société Projetud,

à garantir la société Pitch Immo de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle à la requête de l’AFUL,

V- En tout état de cause

Condamner in solidum à payer à la société Pitch Immo la somme de 30 000 euros au titre des frais irrépétibles :

— La société MAF, assureur de la société Pierre Henry Portron,

— La SMABTP, assureur de la société Projetud,

— La société Socotec,

— La société Atalian Maintenance & Energy,

— La société Allianz, assureur de la société Atalian Maintenance & Energy,

— La société Axa, assureur de la société Atalian Maintenance & Energy,

— La société Abeille & Santé, assureur CNR de la société Pitch Immo,

— La société Allianz, assureur RCP de la société Pitch Immo,

Condamner in solidum aux dépens :

— La MAF assureur de la société Pierre Henry Portron Architecture,

— La SMABTP, assureur de la société Projetud,

— La société Socotec,

— La société Atalian Maintenance & Energy,

— La société Allianz, assureur de la société Atalian Maintenance & Energy,

— La société Axa assureur de la société Atalian Maintenance & Energy,

— La société Abeille & Santé, assureur CNR de la société Pitch Immo,

— La société Allianz, assureur RCP de la société Pitch Immo,

dont distraction au profit de M^e Fertier de la société JRF & Teytaud Saleh conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, la société Abeille & Santé, anciennement Aviva Assurances, assureur DO et CNR de la société Pitch Immo, demande à la cour de :

A titre principal

Confirmer le jugement rendu, le 15 novembre 2022, par le tribunal judiciaire de Paris en ce que les premiers Juges ont :

— considéré que les désordres ne relèvent ni de la garantie dommages-ouvrage ni de la garantie CNR souscrites auprès de la société Abeille& Santé,

— considéré que les désordres relèvent de la responsabilité exclusive de la société Pierre-Henry Portron et de la société Atalian Maintenance & Energy,

— considéré que la société Pitch Immo n’a commis aucune faute,

— condamné in solidum les sociétés Atalian Maintenance & Energy, la MAF et la société Axa à indemniser l’AFUL,

— débouté l’AFUL et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société Abeille & Santé,

A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer que les désordres relèvent de la garantie décennale des constructeurs et/ou de la garantie dommages-ouvrages :

Juger que la société Pitch Immo, anciennement dénommée Pitch Promotion est étrangère aux désordres,

Condamner in solidum :

— la MAF, assureur de la société Pierre-Henry Portron,

— la société Atalian Maintenance & Energy et son assureur, la société Axa à garantir et relever intégralement indemne la société Abeille & Santé, assureur dommages-ouvrage et assureur CNR de la société Pitch Immo,

Débouter toutes parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société Abeille & Santé,

En tout état,

Confirmer que la société Abeille & Santé n’a commis aucune faute dans la gestion des désordres déclarés,

Par conséquent,

Débouter l’AFUL de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société Abeille & Santé sur le fondement contractuel,

Condamner tout succombant sera donc condamné à payer à la société Abeille & Santé la somme totale de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, la société Axyme en qualité de liquidateur judiciaire de la société Pierre-Henry Portron et la société MAF en qualité d’assureur Pierre-Henry Portron, demandent à la cour de :

Dire la société Axa non fondée en son appel,

Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’AFUL et toutes autres parties irrecevables en leurs demandes d’inscription de créance au passif de la procédure collective de la société Pierre-Henry Portron représentée par la société Axyme,

Faire droit à leur appel incident et provoqué et, statuant à nouveau,

Infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé condamnation contre la MAF à payer les sommes

—  291 342,41 euros HT au titre du coût des travaux de reprise avec la TVA à 10%,

—  48 410,91 euros HT au titre des frais annexes aux travaux de reprise avec la TVA à 10%,

—  29 261 euros TTC au titre des frais engagés pendant les opérations d’expertise,

—  25 000 euros à l’AFUL,

—  3 000 euros à la société Pitch Immo,

—  3 000 euros à la société Abeille & Santé,

—  3 000 euros à la société Allianz,

Rejeter toutes les demandes de la société Axa formées contre la société Pierre-Henry Portion représentée par la société Axyme et la MAF.

Rejeter les demandes d’infirmation du jugement présentées par l’AFUL.

Débouter l’AFUL de ses demandes.

Infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé condamnation sur le fondement contractuel.

Débouter l’AFUL et toutes autres parties de leurs demandes à l’encontre de la société Axyme-Me [U] [Z] ès qualité de mandataire judiciaire de la société Pierre-Henry Portron et la société MAF prise en sa qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron.

Rejeter comme irrecevable étant prescrite toute action en garantie de la société Pitch Immo et de la société Abeille & Santé formée contre la société Pierre-Henry Portion représentée par la société Axyme et de la MAF son assureur.

A titre subsidiaire :

Condamner sur le fondement de la garantie décennale.

Réformer le jugement sur le partage de responsabilité,

Limiter la part des condamnations de la société Pierre-Henry Portron et la MAF à hauteur de 5% des condamnations.

Infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité de la société Pitch promotion,

En conséquence condamner la société Pitch (sic)

Sur le quantum :

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Confirmer le jugement qui a prononcé la condamnation sur la base de la somme chiffrée et vérifiée par l’experte judiciaire d’un montant de 296 113,69 euros TTC avec une TVA applicable au taux réduit de 10%.

Rejeter les demandes présentées par l’AFUL au-delà de ce montant au titre des travaux de réfection.

Limiter la garantie due par la MAF au seul pourcentage de responsabilité retenu à l’encontre de la société Pierre-Henry Portron.

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la MAF afin d’opposer les conditions et limites de son contrat notamment en termes de plafond et de franchise si le fondement contractuel devait être maintenu et,

En conséquence, réduire les condamnations de la MAF à hauteur de sa franchise et de son plafond applicable selon sa police.

Condamner in solidum les sociétés Pitch Promotion, Abeille & Santé prise en sa qualité d’assureur CNR de la société Pitch Promotion, la société Atalian Maintenance & Energy, la société Axa prise en sa qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, la société SMABTP prise en sa qualité d’assureur responsabilité décennale de la société Projetud, à garantir et relever indemnes la société Axyme, Me [U] [Z] et la MAF de toute condamnation prononcée l’encontre de la société Pierre-Henry Portron.

Plus particulièrement, condamner la SMABTP à concurrence de 50% de la part responsabilité éventuellement mise à charge de la société Pierre-Henry Portron et de la MAF.

Condamner tout succombant à payer à la société Axyme-Me [U] [Z] et la MAF la somme 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction avec le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, la société Atalian Maintenance & Energy anciennement dénommée la société Lagrange puis la société MTO puis la société TFN Bâtiment, demande à la cour de :

In limine litis,

Constater que la société Atalian Maintenance & Energy vient aux droits et obligations de la société Atalian Maintenance & Energy (sic),

Prononcer l’irrecevabilité des demandes de l’AFUL en raison de la forclusion de l’action en garantie de parfait achèvement,

Au fond :

Il est demandé à la cour de :

Déclarer la société Atalian Maintenance & Energy, substituée de plein droit à la société Atalian Maintenance & Energy (sic), recevable et bien fondée en son appel incident ainsi qu’en ses demandes, fins, conclusions et prétentions,

Rejeter les prétentions et moyens de la société Axa, assureur de la société Atalian Maintenance & Energy à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic);

Et en conséquence :

Confirmer le Jugement du 15 novembre 2022 en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevables les demandes formées par l’AFUL au titre des frais engagés avant l’expertise judiciaire,

— Condamné la société Axa à garantir la société Atalian Maintenance & Energy à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic) au titre des désordres pour lesquels sa responsabilité contractuelle est engagée ;

— Déclaré irrecevable la demande présentée par l’AFUL aux fins de fixation de créance au passif de la société Pierre Henry Portron représentée par son mandataire liquidateur la société Axime prise en la personne de Me [U] [Z] ;

— Condamné la MAF à relever et garantir la société Atalian Maintenance & Energy à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic) et la société Axa à hauteur de 20% de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris au titre des dépens et frais irrépétibles ;

Mais,

Infirmer le Jugement du 15 novembre 2022 en ce qu’il a :

— Dit que la responsabilité contractuelle de la société Atalian Maintenance & Energy à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic), venant aux droits de la société Lagrange et de la société Pierre-Henry Portron est engagée au titre des non-façons ayant engendré des dégradations en façade de l’ensemble immobilier ;

— Dit que la responsabilité de la société Pitch Immo n’est pas engagée ;

— Dit que la société Allianz ne doit pas sa garantie en qualité d’assureur de la société Pitch Immo et de la société Atalian Maintenance & Energy, à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic), et déboute en conséquence l’ensemble des parties des demandes formées à son encontre ;

— Condamné in solidum la société Atalian Maintenance & Energy, à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic), la MAF et la société Axa en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic), à payer à l’AFUL les sommes suivantes :

—  291 342,41 euros HT au titre du coût des travaux de reprise,

—  48 410,91 euros HT au titre des frais annexes aux travaux de reprise,

—  29 261 euros TTC au titre des frais engagés pendant les opérations d’expertise,

— Dit que les sommes allouées hors taxe au titre des travaux de reprise et frais annexes de ces derniers seront majorées de la TVA à 10% en vigueur à la date du jugement ;

— Dit que les sommes allouées au titre des travaux seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 15 décembre 2019, date de dépôt du rapport d’expertise, jusqu’à la date du présent jugement,

— Dit que l’ensemble des sommes dues à l’AFUL est assorti des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement

— Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées à l’article 1343-2 du code civil sur le montant des condamnations ci-dessus prononcées au profit de l’AFUL,

— Condamne in solidum la société Axa en sa qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic), et la société Atalian Maintenance & Energy, à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic), à relever et garantir la MAF et la société Pierre-Henry Portron représentée par la société Axyme prise en la personne de Me [W] [P] à hauteur de 80% de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris au titre des dépens et frais irrépétibles ;

— Déboute les parties du surplus de leurs appels en garantie ;

— Condamne in solidum la société Atalian Maintenance & Energy, à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic), la société Axa en sa qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic), la société Pierre-Henry Portron représentée par la société Axyme prise en la personne de Me [W] [P] et la MAF à supporter les dépens, comprenant les frais d’expertise et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne la société Atalian Maintenance & Energy, à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic), in solidum avec la MAF, la société Axa, la société Pierre-Henry Portion à payer à l’AFUL les sommes suivantes au titre des frais irrépétibles :

—  25 000 euros à l’AFUL,

—  3 000 euros à la société Pitch Promotion,

—  3 000 euros à la société Abeille & Santé,

—  3 000 euros à la société Allianz,

— Rejette le surplus des demandes.

Et statuant à nouveau :

— Débouter l’AFUL de l’intégralité de ses demandes, fins, conclusions et prétentions, ainsi que la société Pitch Immo (venant aux droits de la société Pitch Promotion) la société Abeille & Santé, la société Pierre-Henry Portron représentée par son liquidateur la société Axyme et son assureur la MAF et plus généralement de toute partie qui solliciterait la condamnation de la société Atalian Maintenance & Energy, substituée de plein droit à la société Atalian Maintenance & Energy (sic), tant en principal, qu’en accessoire ou garantie ;

À titre subsidiaire,

Si la cour entrait en voie de condamnation contre la société Atalian Maintenance & Energy, substituée de plein droit à la société Atalian Maintenance & Energy (sic), il lui est demandé de:

— Condamner la société Axa à garantir et relever indemne la société Atalian Maintenance & Energy, substituée de plein droit à la société Atalian Maintenance & Energy (sic), de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre des désordres pour lesquels sa responsabilité décennale et /ou contractuelle serait engagée,

— Condamner la MAF à relever et garantir indemne la société Atalian Maintenance & Energy, substituée de plein droit à la société Atalian Maintenance & Energy (sic), et la société Axa a minima à hauteur de 20% de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris au titre des dépens et frais irrépétibles ;

— Condamner in solidum la société Pitch Immo et son assureur CNR la société Abeille & Santé à relever et garantir indemne la société Atalian Maintenance & Energy, substituée de plein droit à la société Atalian Maintenance & Energy (sic), et la société Axa a minima à hauteur de 5 % de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris au titre des dépens et frais irrépétibles ;

En tout état de cause,

Il est demandé à la cour de :

Infirmer le Jugement du 15 novembre 2022 en ce qu’il a :

— Condamné la société Atalian Maintenance & Energy, à laquelle s’est substituée de plein droit la société Atalian Maintenance & Energy (sic), in solidum avec la MAF, la société Axa, la société (sic) à payer à l’AFUL les sommes suivantes au titre des frais irrépétibles :

—  25 000 euros à l’AFUL,

—  3 000 euros à la société Pitch Promotion,

—  3 000 euros à la société Abeille & Santé ,

—  3 000 euros à la société Allianz,

Statuant à nouveau,

— Condamner tout succombant à payer à la société Atalian Maintenance & Energy, substituée de plein droit à la société Atalian Maintenance & Energy (sic), la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— Condamner tout succombant à payer à la société Atalian Maintenance & Energy, substituée de plein droit à la société Atalian Maintenance & Energy (sic), la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance, d’appel ainsi qu’aux frais d’expertise judicaire qui pourront être recouvrés pour ceux dont il a fait l’avance par M^e José Ibanez, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 2 octobre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Préalable

Il est acté que la société Atalian Maintenance & Energy vient aux droits de la société MTO qui vient aux droits de la société Lagrange.

1- Sur l’omission de statuer

Moyens des parties

L’AFUL fait valoir qu’elle a réclamé la condamnation de la société Pitch Immo, à lui payer la somme de 10 000 euros pour sa résistance abusive à lui communiquer les documents contractuels et notamment le CCTP du lot N°14 et que le tribunal n’a pas statué sur sa demande.

La société Pitch Immo ne réplique pas sur cette demande.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office. Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu’il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu’il n’estime nécessaire d’entendre les parties.

Il est établi que si les erreurs ou omissions matérielles affectant une décision peuvent être réparées par la juridiction qui l’a rendue, celle-ci ne peut modifier les droits et obligations reconnus aux parties par cette décision (2e Civ., 2 avril 1997, pourvoi n° 95-14.871, Bulletin 1997, II, n° 106 ; 2e Civ., 27 septembre 2018, pourvoi n° 17-18.212, Bull. 2018, II, n° 191).

Devant le tribunal , l’AFUL a bien réclamé la condamnation de la société Pitch Promotion devenue Pitch Immo, à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de sa résistance abusive à communiquer les documents contractuels en ce compris le lot du CCTP n°14.

Le tribunal n’a pas répondu à cette demande.

La simple résistance à une demande ne peut constituer un abus de droit et l’AFUL ne caractérise pas l’abus de la société Pitch Immo à communiquer le CCTP n°14, ni le préjudice qui en a découlé pour elle.

Par suite, si la requête en omission de statuer de l’AFUL sera déclarée recevable, la demande de condamnation sera rejetée.

2- Sur la nature des désordres

Moyens des parties

La société Axa en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy fait valoir que les désordres constitués par la dégradation de l’enduit et de la pierre en façade ne présentent pas de lien avec l’humidité relevée dans les appartements et ne sont pas de nature décennale ainsi que l’a retenu le tribunal.

La société Atalian Maintenance & Energy soutient que les désordres d’infiltration dans l’appartement de M. [J] et Mme [M] au 5ème étage de l’immeuble ne sont pas de nature décennale, qu’ils n’ont pas présenté une gravité suffisante avant l’échéance décennale pour être qualifiés de désordres évolutifs d’autant que le lien de causalité entre les désordres initiaux et leur aggravation ultérieure n’est pas établie.

Elle ajoute que l’experte judiciaire a formellement exclu tout lien de causalité entre les dégradations de façade et les infiltrations intérieures dénoncées par l’AFUL.

Elle conclut à l’absence de caractère décennal des désordres.

L’AFUL par son syndic en exercice, la société NBGI, fait valoir qu’elle a dénoncé à la société Aviva devenue la société Abeille & Santé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 1er septembre 2016, une déclaration de sinistre pour le défaut d’étanchéité dans l’appartement de M. [J] et de Mme [M] dû à des fissurations importantes en façades.

L’AFUL s’est opposée au refus de garantie.

Elle prétend que l’experte judiciaire a bien noté le caractère évolutif du désordre qui s’est révélé dans son ampleur seulement 9 mois après l’expiration du délai de garantie décennale.

Elle soutient que l’absence de bavette sur le couronnement et de couvertine de terrasse ont provoqué les fissures infiltrantes dénoncées en 2016 et qui ont évolué pour aboutir aux éclatements d’enduit en 2017.

La société Pitch Immo relève qu’elle bénéficie de la garantie légale et que si le caractère décennal des désordres est retenu, il doit être fait droit à son action récursoire.

La société Abeille & Santé anciennement Aviva, fait valoir que l’AFUL ne lui a jamais déclaré un désordre de fissurations ou de délitement généralisé du ravalement de la façade.

Elle précise que l’experte judicaire n’a jamais considéré que les désordres apparus dans l’appartement de M. [J] et de Mme [M] avaient pour origine les fissures affectant les façades.

Elle conteste la nature évolutive des désordres au motif que les infiltrations déclarées dans le délai décennal n’ont pas la même cause que celles dénoncés postérieurement.

Elle ne conteste pas le risque d’atteinte à la sécurité par les chutes de pierres qui ont imposé la mise en place de filets de sécurité mais retient que celui-ci n’a été caractérisé qu’à compter du 21 mai 2017 soit postérieurement à l’expiration du délai.

Elle en conclut que les désordres ne relèvent ni de la garantie décennale des constructeurs, ni de la garantie DO.

Réponse de la cour

Selon l’article 1792 du code civil, le dommage de construction indemnisable en application dudit article est celui qui compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination dans le délai d’épreuve de dix ans à compter de la réception.

Le dommage doit donc survenir et présenter les critères de gravité requis dans un délai de dix ans à compter de la réception de l’ouvrage.

Le désordre évolutif est celui qui, né après l’expiration du délai décennal, trouve son siège dans I’ouvrage où un désordre de même nature a été constaté présentant le caractère de gravité requis par l’article 1792 du code civil et ayant fait l’objet d’une demande en réparation en justice pendant le délai décennal. En pareille hypothèse, seule l’imputabilité du désordre doit être établie, c’est-à-dire le lien entre le désordre et la sphère d’intervention du constructeur.

En l’espèce, avant l’expiration du délai décennal, l’AFUL a sollicité la garantie DO de son assureur la société Aviva arguant que les défauts d’étanchéité dans l’appartement de M. [J] et de Mme [M] au 5ème étage étaient dus à des fissurations importantes en façade.

L’expert amiable désigné par l’assureur DO a constaté des cloques en cueillie de plafond dans la chambre parentale, une microfissure en partie haute du voile sur le mur pignon dans le séjour, la présence de plusieurs fissures à 45° dans l’angle du bâtiment, horizontales le long de l’acrotère et sur les couvertines en pierre.

Il a considéré que les infiltrations dans la chambre étaient la conséquence d’une fissuration des ouvrages existants tout en retenant que lors des travaux de réhabilitation les façades et les couvertines n’avaient pas fait l’objet de travaux.

En conséquence, l’assureur DO a refusé sa garantie.

— Sur les désordres déclarés avant l’expiration du délai décennal :

L’experte judiciaire a examiné les désordres affectant les façades, joints et acrotères extérieurs de l’immeuble ainsi que les désordres d’infiltration dans les appartements du dernier étage de la copropriété.

Selon Mme [C] :

— la zone dégradée dans l’appartement n°51 est sans relation avec la requête portant sur la dégradation de la façade et de l’acrotètre ou sur l’absence de couvertine,

— la fissure observée en façade n’était probablement pas en relation avec la dégradation de peinture dans l’appartement n° 52,

— sous la partie saillante de l’acrotère : des fissures de la façade côté rues au droit de la façade du 5ème étage ; un enduit fissuré et cloqué, ponctuellement soulevé, éclaté paraissant humide avec prolifération végétale,

— des fissures existent à la jonction plancher/acrotère particulièrement à l’angle du bâtiment,

— le chaperon du garde-corps maçonné est ponctuellement épaufré, fissuré ou cassé.

L’experte judiciaire conclut que compte tenu :

— De l’absence de bavette sur le couronnement : l’eau chemine à l’intérieur des anciennes fissures qui ont été imparfaitement reprises lors de la rénovation de l’immeuble et que le phénomène est évolutif,

— De l’absence de bavette sur l’enduit imitation pierre : les eaux infiltrées circulent puis rejaillissent en façade entretenant l’humidité du revêtement et les eaux de ruissellement et les pluies rabattantes humidifient l’enduit poursuivant sa dégradation,

— De l’absence de couvertine sur le chaperon de terrasse accessible : l’eau chemine à l’intérieur des anciennes fissures ou crevasses existantes laissées non réparées et non protégées qui exerce en période de gel, une pression sur le béton, oxydant le métal du garde-corps et particulièrement le scellement, ce qui entraîne une perte de matière.

— De l’absence de couvertine sur la pierre : la dégradation superficielle de la pierre coïncide avec chaque « accident » du couronnement d’acrotère des terrasses.

Le tribunal a en conséquence justement retenu que l’experte judiciaire ne mettait aucunement en lien les infiltrations à l’intérieur des appartements et les désordres constatés sur les façades provoquant la dégradation de la pierre et du revêtement extérieur de l’immeuble et en a conclu que les désordres constatés n’étaient pas de nature décennale.

À défaut d’autres éléments techniques, la décision sera confirmée en ce que les désordres apparus pendant le délai d’épreuve affectant la façade et le ravalement ne sont pas en lien avec l’étanchéité des appartements du cinquième étage et ne portent pas atteinte à la solidité de l’ouvrage, ni ne le rendent impropre à sa destination.

— Sur les désordres apparus postérieurement au délai d’épreuve

L’experte judiciaire a bien relevé une dégradation évolutive qui a contraint la copropriété à se prémunir des chutes de gravois ou de morceaux d’enduit en tendant un filet pour sécuriser les abords.

Cette dégradation est évolutive en ce que les perturbations météorologiques continuent de ruiner l’état existant de la façade.

Mme [C] note effectivement qu’en mars 2017, les dégradations sous l’acrotère de la toiture terrasse sont identiques à l’état d’août 2002 augmentées de la dégradation des joints de pierre et d’un décollement de pierres sous le chaperon du garde-corps et que sous chaque fissure ou joint ouvert du couronnement, l’enduit est largement dégradé et sous chaque éclat du chaperon, la pierre est dégradée. Elle note également que le lamier ne remplit pas son rôle de goutte-d 'eau et que les eaux de pluie humidifient la façade sous le débord jusqu’à ruiner le ravalement et que la dégradation est évolutive.

Néanmoins, cette dégradation continue du ravalement est en lien avec des désordres apparus pendant le délai d’épreuve mais dont la nature décennale n’a pas été retenue.

Le danger pour les passants du fait de la chute des gravois sur la voie publique n’a pas été établi pendant le délai décennal.

En conséquence, à défaut d’autres éléments ; c’est à bon droit également que le tribunal n’a pas constaté le caractère décennal des désordres affectant les façades à compter du 21 mai 2017.

La décision sera donc confirmée sur ce point également.

3- Sur les fins de non-recevoir

3 .1- Sur la fin de non-recevoir pour forclusion de la garantie de parfait achèvement soulevée par la société Atalian Maintenance & Energy

Moyens des parties

La société Atalian Maintenance & Energy fait valoir que lorsque les désordres ou les non-conformités sont apparents mais non réservés à la réception, ils sont purgés à l’expiration de la garantie de parfait achèvement. Elle soutient que la compétence du maître d’ouvrage est prise en compte pour apprécier le caractère apparent ou non de ces désordres et/ou non-conformités.

Elle précise qu’en l’espèce, l’absence de couvertine et de bavette était apparente de manière évidente pour un promoteur comme la société Pitch Immo et que ces défauts de conformité contractuels apparents sont, comme les vices de construction apparents, couverts par la réception sans réserve.

Elle ajoute que le promoteur est considéré comme un professionnel de l’immobilier qui est en mesure de déceler les non-conformités contractuelles lors de la réception.

Elle en conclut que le regard avisé du promoteur a pour effet de rendre les demandes de l’AFUL et de la société Pitch Immo irrecevables comme étant forcloses et qu’elle est parfaitement fondée à opposer cette forclusion en appel à l’AFUL s’agissant d’une fin de non-recevoir qui ne saurait constituer une demande nouvelle.

La société Pitch Immo soutient qu’elle n’est pas un professionnel de la construction et que l’absence de bavette et de couvertine n’était pas apparente à la réception en ce qui la concerne. Elle était incapable de relever que les locateurs d’ouvrage n’ont pas mis en 'uvre la norme NFP 84-204-1-1-DTU 43-1 sur l’étanchéité des toitures terrasses et toitures inclinées avec éléments porteurs en maçonnerie, en climat de plaine sur laquelle la société Lagrange (désormais la société Atalian Maintenance & Energy) et le maître d''uvre se sont fondés pour définir le procédé d’étanchéité des acrotères.

Elle souligne que de surcroît le maître d’ouvrage ne pouvait repérer une absence dont le caractère était nouveau dès lors que les acrotères n’étaient pas munis de couvertine avant la réhabilitation.

L’AFUL oppose qu’il s’agit d’une prétention nouvelle présentée pour la première fois en cause d’appel par la société Atalian Maintenance & Energy et par conséquent irrecevable.

Elle souligne encore que le caractère apparent ou non du vice ne lui est pas opposable puisqu’elle n’est pas maître de l’ouvrage et qu’elle n’a pas réceptionné les travaux.

Réponse de la cour

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Une cour d’appel ne peut déclarer irrecevable comme nouvelle une demande tendant à voir déclarer prescrite une créance, alors que celle-ci constitue une fin de non-recevoir qui peut être proposée en tout état de cause et qu’il lui appartient de la qualifier comme telle ( 2e Civ., 1er décembre 2016, pourvoi n° 15-27.143, Bull. 2016, II, n° 261).

La fin-de non-recevoir soulevée pour la première fois en appel par la société Atalian Maintenance & Energy est recevable.

Aux termes de l’article 1792-6 alinéa 2 du code civil, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

L’entreprise est donc tenue pendant le délai d’un an à compter de la réception de réparer tous les désordres signalés soit au moyen de réserves à la réception soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

S’agissant de l’AFUL : "Sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d’un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce nonobstant l’action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente, contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-21.910, Bull. 2013, III, n° 102).

Sont garantis, les désordres apparents réservés, les désordres dénoncés dans le délais d’un an.

Les défauts de conformité contractuels apparents, sont, comme les vices de construction apparents, couverts par la réception sans réserve (3e Civ., 9 octobre 1991, pourvoi n° 87-18.226, Bulletin 1991 III N° 231).

En l’espèce, l’AFUL fonde sa demande à titre principal sur le caractère décennal des désordres et à titre subsidiaire sur la responsabilité civile contractuelle de droit commun.

Le procès-verbal de réception des travaux du 21 novembre 2006 mentionne au titre des réserves effectuées par lots que le listing n’intègre ni les réserves restantes à l’intérieur des logements (parties privatives), ni les réserves architecturales et que la visite n’a pu être exhaustive. Si un avis défavorable a été donné par la société Socotec concernant le système d’étanchéité, il ne mentionne pas expressément de réserves concernant le défaut de couvertine.

Par ailleurs, la non-façon constituée par le défaut de couvertine n’était pas apparent en ce que les couvertines n’existaient pas avant les travaux de rénovation et qu’il n’y avait donc pas de repère par rapport à un antécédent d’existant et que la pose de couvertine portait sur le couronnement de la toiture terrasse inaccessible.

La non-façon ne peut donc être considérée comme apparente.

S’agissant de la société Pitch Immo : elle n’est pas un professionnel de la construction en sa seule qualité de promoteur et n’est pas investie d’une compétence particulière en matière d’étanchéité et de couverture.

La cour retient donc que l’absence de couvertine sur des terrasses inaccessibles ne pouvait pas être apparente pour le promoteur qui n’avait pas les capacités techniques pour appréhender cette non-conformité même visuellement à la réception.

Cette fin de non-recevoir opposée par la société Atalian Maintenance & Energy à l’encontre de la société Pitch Immo et de l’AFUL ne peut donc pas prospérer.

3.2- Sur l’irrecevabilité de l’AFUL en sa demande d’inscription de créance au passif de la procédure collective de la société Pierre-Henry Portron

Moyens des parties

L’AFUL demande l’inscription à son bénéfice au passif de la liquidation judiciaire de la société Pierre-Henry Portron des sommes de 605 745, 23 euros TTC et subsidiairement de 491 490,44 euros TTC, faisant valoir qu’elle a déclaré sa créance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 25 février 2019.

La société Axyme prise en la personne de Me [Z] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pierre-Henry Portron et la MAF demandent la confirmation de la décision du tribunal sur ce point.

Réponse de la cour

En l’absence d’instance en cours à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective du débiteur, le créancier après déclaré sa créance, ne peut en faire constater le principe et fixer le montant qu’en suivant la procédure de vérification du passif (Com., 8 janvier 2002, pourvoi n° 99-12.101).

L’action de l’AFUL devant le tribunal est postérieure au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de la société Pierre-Henry Portron du 19 décembre 2018 puisqu’elle date de janvier 2019 et bien que l’AFUL justifie en cause d’appel, d’une déclaration de créance auprès du liquidateur judiciaire en date du 25 février 2019 à titre chirographaire pour la somme totale de 359 954 euros, cette demande de fixation est irrecevable.

En conséquence, la décision du tribunal sera confirmée sur ce point.

3.3- les autres fins de non-recevoir

La société Pierre-Henri Portron représentée par son liquidateur la société Axyme prise en la personne de Me [Z] et la MAF maintiennent en appel, à titre subsidiaire, leur fin de non-recevoir à l’encontre de l’action en garantie de la société Pitch Immo, en y associant la société Abeille et Santé (anciennement Aviva) pour acquisition de la forclusion décennale.

La décision du tribunal sera confirmée en ce que les désordres ne sont pas de nature décennale.

3.4- Sur le défaut de qualité à agir de l’AFUL au titre des frais engagés avant l’expertise

Moyens des parties

La société Maintenance & Energy demande que la décision du tribunal qui a déclaré irrecevables les demandes de l’AFUL concernant les frais engagés avant l’expertise judiciaire soit confirmée s’agissant des infiltrations affectant les appartements 51, 52 situés au 5ème étage de l’immeuble et donc de désordres privatifs.

L’AFUL formule des demandes concernant les frais qu’elle a engagés avant la désignation de l’expert judiciaire suite à l’indemnisation insuffisante de l’assureur DO ayant donné lieu à des réparations inefficaces dans les appartements n° 51, 52 et 54 au motif également que les balcons et terrasses font partie des parties communes. Elle réclame 8 263,48 euros TTC à ce titre.

La société Axyme prise en la personne de Me [Z] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Pierre-Henry Portron et la MAF demandent de confirmer la décision du tribunal à ce titre.

Réponse de la cour

Comme l’a relevé le tribunal, les revendications de l’AFUL concernant les appartements privatifs du 5ème étage ne rentrent pas dans son objet statutaire.

Mme [C] n’a pas retenu la réfection de l’étanchéité des balcons de l’avant dernier étage dont les dégradations n’étaient pas avérées.

Elle a relevé les dégradations de la façade le long des balcons du R+5 en ce que le couronnement du garde-corps est ponctuellement épaufré, fissuré ou cassé ; au droit de chaque zone litigieuse, la pierre est humidifiée et endommagée ; à l’angle, un désordre de jointoiement est apparent. Ces désordres concernent la façade.

La décision du tribunal sera confirmée.

4- Sur les responsabilités du fait des dommages intermédiaires

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’occurrence en raison de la date du marché, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part

Selon le diagnostic technique réalisé avant les travaux en 2005 par la société Pierre-Henry Potron pour la société Pitch Immo : le jointoiement était à reprendre sur les façades sur rue, le complexe d’étanchéité et les relevés étaient à reprendre en toiture. Le mauvais état du niveau 5 était constaté et celui-ci devait être repris.

L’experte judiciaire a mentionné des difficultés à obtenir les documents contractuels lui permettant d’apprécier le périmètre d’intervention des entreprises, le marché ayant été traité par lots séparés.

Elle a noté que l’absence de bavettes d’acrotères étant, pour partie, à l’origine des désordres allégués par la copropriété et par l’AFUL, il y avait lieu de s’assurer du maintien ou de la suppression contractuelle de ce poste.

Compte tenu de cette situation, l’experte judiciaire, pour appréhender les prestations dues au titre de l’étanchéité et de la façade, s’est appuyée sur :

— un certificat de paiement n°7 daté de juillet 2006 concernant le 'lot 14 couverture – Étanchéité’ en faveur de la société Lagrange (désormais la société Atalian Maintenance & Energy) joint à un relevé de situation n°7,

— un certificat de paiement n°8 daté de juillet 2006 concernant le lot "Pierre de façade’ en faveur de la société Al Façade joint à un relevé de situation n°8.

Suite à l’examen des pièces en sa possession, Mme [C] a relevé que l’absence de couvertine ne constituait pas un défaut de prescription ou un défaut de conception mais bien une non-façon et a proposé de retenir l’implication de :

1-L’entreprise Lagrange devenue MTO (désormais la société Atalian Maintenance & Energy) pour non-respect de son marché et du DTU 43.1, version novembre 2004, qu’elle s’était engagée à respecter au travers de sa proposition, lettre d’engagement et situation N°7 et pour avoir facturé un ouvrage non posé.

Elle a suggéré de retenir l’implication de l’entreprise Lagrange à hauteur de 75%.

2-La société Pierre-Henri Portron pour défaut de suivi de chantier, pour avoir approuvé une situation ne reflétant pas l’état d’avancement du chantier et ne pas avoir signifié au maître d’ouvrage l’absence d’un ouvrage, de telle sorte que la non-façon ne figure pas au PV de réception.

Elle a suggéré de retenir l’implication de la société Pierre-Henri Portron à hauteur de 20%

3- La société Pitch Promotion désormais Pitch Immo, professionnelle de la promotion, pour avoir livré un immeuble au syndicat des copropriétaires et à l’association Institut Alfred Fournier, constituant l’AFUL du [Adresse 4], présentant des non-façons conduisant à la dégradation prématurée d’ouvrages en façade à hauteur de 5%.

4.1- La responsabilité de la société Pitch Immo anciennement Pitch Promotion

Moyens des parties

L’AFUL fait valoir que la société Pitch Immo est le promoteur de l’opération de réhabilitation qui concerne l’immeuble dans son intégralité et qu’elle a commis une faute en acceptant de payer des couvertines qui n’ont pas été installées alors qu’elle avait une parfaite connaissance des travaux pour être présente aux réunions de chantier.

Elle ajoute que même si les terrasses étaient inaccessibles, l’absence de couvertine et l’état des acrotères étaient visibles puisque se trouvant en bordure d’immeuble.

Le promoteur qui a la qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement a donc failli à livrer un immeuble pourvu d’une étanchéité effective et pérenne.

La société Pitch Immo fait valoir qu’elle s’est entourée de professionnels pour la réalisation de la réhabilitation, que la pose de couvertine était bien prévue au marché et qu’elle a procédé au paiement de ces prestations après validation de celui-ci par le maître d''uvre.

Elle considère que l’architecte a commis une faute dans la direction des travaux et dans la réception de ceux-ci.

Elle soutient que la non-conformité n’était pas apparente à la réception d’autant que les acrotères n’étaient pas munis de couvertine avant la réhabilitation et qu’elle ne pouvait, en sa qualité de promoteur lequel n’est pas un professionnel de la construction, détecter une non-façon qui relève de la technique constructive.

Elle ajoute que l’AFUL ne démontre pas sa faute contractuelle en qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement et qu’elle ne peut se prévaloir de l’obligation de délivrance. Elle précise que l’AFUL ne démontre pas qu’elle a agi dans un souci d’économie et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

Réponse de la cour

Le vendeur en état futur d’achèvement n’est tenu, comme les constructeurs auxquels il est assimilé, que d’une responsabilité pour faute prouvée pour les désordres intermédiaires ne ressortant pas des garanties légales auxquelles il est astreint.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande de l’AFUL sur le défaut de délivrance conforme car celle-ci doit prouver la faute du vendeur et qu’elle ne démontre pas en l’espèce :

— la compétence particulière du promoteur immobilier en matière de construction et particulièrement en matière d’étanchéité et de ravalement qui le rendrait susceptible de déceler visuellement l’absence de couvertine au moment de la réception,

— l’immixtion de la société Pitch Immo dans la réalisation des travaux d’étanchéité et de ravalement,

— la faute dans le paiement des couvertines non réalisées alors que la situation soumise à la société Pitch Immo a été validée par le maître d''uvre d’exécution des lots architecturaux et que le paiement est ainsi intervenu conformément aux dispositions du contrat de maîtrise d''uvre selon lesquelles le maître de l’ouvrage n’effectue aucun paiement aux entreprises sans le visa ou l’accord de l’architecte.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle n’a retenu aucune faute à l’encontre de la société Pitch Immo.

4.2- La responsabilité de la société Pierre-Henry Portron

Moyens des parties

L’AFUL fait valoir que l’architecte est intervenu en qualité de maître d''uvre de conception et d’exécution suivant un contrat tripartite conclu avec le BET Projetud en charge des lots techniques et le promoteur Pitch Promotion et qu’à ce titre, les lots architecturaux comprenant l’étanchéité, le traitement des façades, le ravalement et le second 'uvre entraient dans sa mission.

Elle retient que si l’architecte avait prévu les couvertines sur l’ensemble des terrasses accessibles et non accessibles, il a commis une faute en laissant les travaux s’exécuter sans respecter ces prestations lesquelles étaient visibles à la réception et en acceptant leur paiement.

Elle demande donc l’inscription de sa créance au passif de la société Pierre-Henry Portron.

La société Axyme prise en la personne de Me [Z] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Pierre-Henry Portron et la MAF font valoir que Mme [C] a constaté que la conception de l’architecte n’était pas défectueuse et que le défaut de réalisation des couvertines est uniquement imputable à l’entreprise.

Elles demandent de limiter la part de responsabilité de l’architecte à 5% et non à 20% comme jugé par le tribunal.

Réponse de la cour

Dans les limites de sa mission, l’architecte est débiteur d’une obligation de moyen à l’égard du maître de l’ouvrage et il est également tenu à son égard d’un devoir de conseil et d’assistance.

En l’espèce, l’architecte a bien une mission de conception et de suivi des travaux. S’il n’a commis aucune faute dans la conception des travaux de réhabilitation comme l’a relevé l’experte judiciaire ; il a par contre, commis une faute dans le suivi de ceux-ci en ne s’assurant pas de la réalisation par l’entreprise des prescriptions du marché et en validant néanmoins le paiement des prestations de l’entreprise.

Dans le cadre des opérations de pré-réceptions contractuellement prévues, la société Pierre-Henry Portron devait vérifier la réalisation des prestations de l’entreprise et particulièrement des couvertines prévues contractuellement notamment pour en valider le paiement. En validant la situation n°7 faisant état de la pose couvertines en zinc alors que celles-ci n’ont pas été posées, il a également commis une faute.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le tribunal, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a retenu la faute de la société Pierre-Henry Portron.

4.3- La responsabilité de la société Atalian Maintenance & Energy

Moyens des parties

L’AFUL fait valoir que la société Lagrange devenue MTO puis TFN Bâtiment et enfin Atalian Maintenance & Energy a commis une faute puisqu’elle n’a pas réalisé notamment les couvertines de joint de dilatation en zinc alors qu’elle était chargée de réaliser les travaux de couverture et d’étanchéité pour un montant de 87 500 euros HT et alors même que la norme NF P 84-204-1-1 (DTU 43-1) était applicable depuis novembre 2004, était connue au moment de la remise de l’offre et prévue contractuellement. Elle rappelle que la société Lagrange a facturé des couvertines et qu’elle ne peut pas contester que celles-ci entraient dans ses prestations.

La société Atalian Maintenance & Energy fait valoir que l’immeuble a fait l’objet d’une réhabilitation qui n’était pas globale et que de nombreux travaux ponctuels ont été exécutés. Elle assure que la société Lagrange est intervenue à plusieurs titres et endroits sans qu’il soit possible de les préciser. Elle ajoute que le CCTP communiqué ne permet pas de vérifier la localisation exacte des interventions contractuelles de la société Lagrange ni la localisation des couvertines. Elle demande également que soit revue à la baisse sa contribution à la dette car les fissures qui ont permis les infiltrations ne proviennent pas des non-façons lesquelles étaient décelables.

La société Axa fait valoir à titre subsidiaire que la société Lagrange n’était pas redevable de la pose de couvertines et que cette non-façon était apparente à la réception. Elle soutient que la responsabilité de l’architecte est prépondérante.

Réponse de la cour

Après réception, l’entreprise engage sa responsabilité contractuelle pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires.

En l’espèce, la société Lagrange était titulaire du lot étanchéité-couverture lors des travaux de réhabilitation et ce lot comprenait la réalisation de couvertines en terrasse. Il est encore établi que ces couvertines ont fait l’objet d’une facturation de la part de l’entreprise, ce qui n’aurait pas été le cas si elles avaient été retirées du marché.

L’absence de ces couvertines n’était pas apparente.

En ne procédant pas à la réalisation de l’intégralité de sa prestation contractuelle sans justifier d’une cause étrangère ou d’une force majeure, la société Lagrange a bien commis une faute importante qui est établie.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a retenu la faute de la société Lagrange aux droits de laquelle intervient désormais la société Atalian Maintenance & Energy.

4.4- Sur la nature de la condamnation

Chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage (3ème Civ., 19 janvier 2022, pourvoi n °20-15.376, publié).

En l’espèce, les manquements de la société Lagrange aux droits de laquelle intervient la société Atalian Maintenance & Energy et de l’architecte, la société Pierre-Henry Portron ont contribué de manière indissociable à la réalisation du dommage et la condamnation prononcée in solidum par le tribunal sera confirmée.

4.5- Sur la contribution à la dette

De ce qui précède et en l’absence d’éléments nouveaux, la contribution à la dette telle que décidée par le tribunal sera validée en ce qu’elle a retenu une contribution de 20% pour le maître d''uvre et 80% pour l’entreprise.

5- Sur les garanties des assureurs

Moyens des parties

L’AFUL fait valoir que compte tenu de la nature décennale des désordres, l’assureur DO doit sa garantie et qu’une déclaration de sinistre a bien été faite le 1er septembre 2016 déclarant des fissures en façades.

Elle demande la condamnation de la société Allianz en qualité d’assureur RC du promoteur et des assureurs de la société Lagrange.

Elle revendique la garantie de la société MAF à l’égard de l’architecte car elle jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenaient au vendeur en l’état futur d’achèvement et dispose à l’égard des locateurs d’ouvrage, d’une action contractuelle fondée sur un manquement à leurs obligations envers le maître d’ouvrage. Elle précise que le maître d''uvre et son assureur ne peuvent se prévaloir de la notice descriptive annexée au contrat de vente pour se dédouaner de leurs obligations à l’égard de l’acquéreur en VEFA.

La société Atalian Maintenance & Energy soutient que la société Axa n’établit pas que sa police RCP a été résiliée, produisant seulement une lettre de résiliation du contrat d’assurance BT plus n°3731947504 qui concerne une police d’assurance RC décennale. Elle soutient encore que les conditions particulières versées aux débats par la société Axa ne sont pas signées du souscripteur et qu’il n’y a pas de correspondances entre les conditions particulières et les conditions générales. Elle en conclut que la société Axa ne peut pas opposer une absence d’assurance au titre des garanties facultatives.

A titre subsidiaire, elle soutient que la garantie facultative « responsabilité pour dommages matériels aux existants par répercussion » s’applique.

La société Axa soutient qu’elle était l’assureur de la société Lagrange à la date de la déclaration d’ouverture du chantier en application d’une police souscrite en 2004 qui a été résiliée avec effet au 31 décembre 2012 et qu’en conséquence, elle ne peut pas être condamnée à garantir la société Atalian Maintenance & Energy au titre des dommages intermédiaires.

Elle précise que la société Lagrange n’a pas souscrit la garantie des dommages matériels intermédiaires et que la garantie pour les dommages aux existants par répercussion ne s’applique pas car cette garantie a cessé avec la résiliation.

Elle fait valoir qu’à défaut de produire la police d’assurance, la société Allianz échoue dans la preuve de la clause d’exclusion des travaux réalisés par son assurée.

Elle soutient qu’elle communique ses conditions particulières qui correspondent aux conditions générales mais qu’elle ne peut pas communiquer le contrat conclu par la société Lagrange devenue TFN Bâtiment puis MTO avec la société Allianz.

La société Abeille & Santé soutient que la société Axa doit sa garantie à l’entreprise faute pour elle de démontrer qu’elle n’est pas son assureur RC et d’autant qu’elle ne justifie pas en cause d’appel de la concordance entre les conditions particulières et les conditions générales (références 460102 B).

Dans l’hypothèse contraire, sa garantie serait toujours mobilisable malgré la résiliation au titre de la garantie subséquente prévue à l’article 124-5 du code des assurances car elle ne démontre pas que la société Allianz lui aurait succédé.

Sa police d’assurance reste ainsi mobilisable jusqu’au 31 décembre 2017 car les désordres subis par l’AFUL sont susceptibles de relever de la garantie « responsabilité pour dommages matériels aux existants par répercussion ».

Elle ajoute que la société Allianz qui produit une attestation de garantie jusqu’au 31 août 2014 est également débitrice d’une garantie subséquente et qu’à défaut de produire sa police, elle ne peut exciper de l’exclusion de garantie des travaux de l’assuré.

La société Allianz soutient qu’elle a garanti la société Lagrange au titre d’une garantie RC facultative qui couvre les dommages aux tiers hormis la réparation des propres ouvrages de l’assuré et qu’il ne s’agit pas d’une clause d’exclusion mais du domaine de la garantie qui est délimité dans l’attestation et qui ne concerne que les dommages causés aux tiers.

La MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron ne conteste pas sa garantie.

Réponse de la cour

5.1- Sur l’assurance DO

L’assurance de dommages obligatoire est une assurance de choses qui bénéficie au maître de l’ouvrage ou aux propriétaires successifs ou à ceux qui sont subrogés dans leurs droits.

Cette assurance DO comme l’assurance CNR ne portent que sur les désordres affectant la construction garantie à condition qu’ils soient de la gravité de ceux visés à l’article 1792 du code civil.

Elles n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce et la décision du tribunal sera confirmée en ce qu’il rejette les demandes à l’égard de la société Aviva aux droits de laquelle intervient la société Abeille & Santé.

5.2- Sur l’assurance décennale

Le contrat d’assurance responsabilité décennale garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a participé lorsque la responsabilité de ce dernier est engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil. Seuls sont couverts les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendent impropre à sa destination ou encore ceux qui affectent la solidité des éléments d’équipement qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

La responsabilité contractuelle de droit commun n’est pas couverte par cette assurance.

L’assurance responsabilité civile décennale n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce et la décision du tribunal sera confirmée en ce qu’il rejette les demandes à l’égard de la société Aviva aux droits de laquelle intervient la société Abeille& Santé.

5.3- Sur les assurances responsabilité civile

5.3.1 Sur la garantie de la MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron

La MAF ne conteste pas sa garantie et fait valoir son plafond contractuel.

S’agissant de sa franchise, elle soutient que celle-ci est déterminable même si elle ne peut pas être chiffrée en raison d’un calcul contractuel fondé sur des taux dégressifs en fonction du montant de la condamnation.

Par application des dispositions des articles L 112-6 et L 121-1 du code des assurances , la franchise contractuelle peut être opposée au tiers lésé lorsqu’elle est relative à une assurance facultative, l’opposabilité de la franchise au tiers lésé emportant le droit pour l’assureur de déduire son montant de l’indemnité susceptible d’être versée à celui-ci.

En l’espèce, selon les conditions particulières du contrat d’assurance des responsabilités professionnelles des architectes du 7 juillet 2007 produit par la MAF, le montant des franchises est fixé par pourcentages calculés par tranches de sinistre chiffrées.

Dès lors que la franchise contractuelle peut être déterminée dans son montant, la demande de la MAF de voir appliquer sa franchise à l’égard de l’AFUL est bien fondée.

La décision du tribunal sera infirmée sur ce point.

5.3.2- la garantie de la société AXA à l’égard de la société Atalian Maintenance & Energy

— Sur les conditions particulières et les conditions générales

Il se déduit de l’article 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 que sont opposables à l’assuré les conditions générales dont il reconnait avoir pris connaissance et qu’il a acceptées avant le sinistre.

En l’espèce, la société Axa produit les conditions particulières d’un contrat « multigaranties entreprise de construction » n°2406713204 au profit de la société Lagrange à effet du 1er janvier 2004.

Ces conditions particulières visent les conditions générales référencées 460102B.

Ce document est signé en dernière page par l’assuré.

Le document produit au titre des conditions générales du contrat « Multigaranties entreprise de construction » indiqué dans le « bordereau récapitulatif de communication de pièces à annexer aux conclusions signifiées le 24 septembre 2025 » comme « pièce n°2-conditions générales de cette police(copie couleur) » est constitué des conditions générales « Réf. 460102 B 06 2007 SGI ».

La référence est bien celle des conditions générales visées aux conditions particulières cependant la date de juin 2007 est postérieure de trois ans au contrat et ces conditions générales ne peuvent pas être considérées comme ayant été remises en 2004 à l’assuré.

Cependant, la société Axa produit une pièce n°9 qui est constituée des conditions générales en couleur du contrat « Multigaranties Entreprise de construction » mentionnant en dernière de couverture « Réf : 460102 B 01 2004 ».

Sur le bordereau sus-intitulé, cette pièce est mentionnée « pièce N°9-la version de janvier 2004 de la police MEC souscrite par LGRANGE » (Sic).

Les conditions particulières qui sont signées en dernière page par le souscripteur, la société Lagrange, mentionnent en première page « Ces Conditions Particulières jointes aux Conditions Générales Réf.460102B dont le Souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire, constituent le contrat d’assurance. »

La cour conclut de ces éléments que la société Axa établit la correspondance des conditions particulières signées avec les conditions générales et le fait qu’elles sont opposables à son assurée, la société Lagrange, aux droits de laquelle vient la société Atalian Maintenance & Energy, qui en a pris connaissance et les a acceptées.

— Sur le périmètre de l’assurance

Les conditions particulières prévoient au titre des prestations garanties notamment :

— L’effondrement des ouvrages (article 1 du titre II des conditions générales),

— La garantie des attentats et des tempêtes, ouragans et cyclones (article 5 du titre II des conditions générales),

— La garantie des catastrophes naturelles (article 6 du titre II des conditions générales),

— La responsabilité décennale pour travaux de bâtiment (article 8 du titre II des conditions générales),

— La responsabilité de sous-traitant pour travaux de bâtiment en cas de dommages de nature décennale (article 9 du titre II des conditions générales),

— La garantie de fonctionnement des éléments d’équipement dissociables du bâtiment (article 12 du titre II des conditions générales),

— La responsabilité pour dommages matériels aux existants par répercussion

— La responsabilité pour dommages immatériels consécutifs (article 15 du titre II des conditions générales),

— La responsabilité civile pour préjudices causés à autrui y compris l’extension spécifique (article 17 du titre II des conditions générales).

Les conditions particulières excluent expressément la garantie de l’assureur prévue à l’article 13 du titre II des conditions générales : " Ne sont pas accordées les garanties formulées aux articles suivants [']

' Article 13. Responsabilité pour dommages matériels intermédiaires* affectant un bâtiment

L’assureur s’engage à prendre en charge le coût de la réparation ou du remplacement (y compris celui des travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires) de l’ouvrage* de bâtiment à la réalisation duquel l’assuré a contribué :

— Lorsque après la réception* il a subi un dommage matériel intermédiaire engageant la responsabilité contractuelle de l’assuré et ne trouvant son origine ni dans un élément d’équipement, ni dans l’absence de tout ou partie d’ouvrage.

Cette garantie s’applique aux seuls ouvrages relevant des garanties de l’article 8 ou 9 que les conditions particulières indiquent comme effectivement acquises. "

Il résulte de ces dispositions contractuelles que la garantie de la société Axa :

— couvre la responsabilité décennale qui n’est pas retenue en l’espèce,

— ne peut pas être acquise à la société Atalian Maintenance & Energy au titre de sa responsabilité civile pour dommages intermédiaires.

— Les clauses d’exclusion opposables

Les conditions particulières prévoient au titre des prestations garanties notamment :

— La responsabilité décennale pour travaux de bâtiment (article 8 du titre II des conditions générales),

— La responsabilité pour dommages matériels aux existants par répercussion " Article 14. Responsabilité pour dommages matériels*aux existants* par répercussion

L’assureur s’engage à prendre en charge le coût de la réparation ou du remplacement (y compris celui des travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires) des éléments constitutifs ou d’équipement des existants,

— Lorsque après la réception, ils ont subi un dommage matériel*, -engageant la responsabilité de l’assuré*,

par répercussion des travaux ou résultant de l’existence ou du comportement des ouvrages à la réalisation desquels ce dernier a contribué,

ne résultant pas d’un défaut propre à ces éléments constitutifs ou d’équipement,

et ayant pour effet de compromettre la solidité des existants*.

Cette garantie s’app1ique dans la mesure où l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué relève de celles des garanties de l’article 8, 9 ou 10 que les conditions particulières indiquent comme effectivement acquises. "

Les existants sont définis à l’article 37 du titre VI des conditions générales comme les parties anciennes d’une construction existant avant l’ouverture du chantier, destinées à être techniquement solidarisées aux travaux neufs exécutés pour le compte du propriétaire des parties anciennes.

Les travaux de la société Lagrange ont bien été exécutés sur des existants.

Cependant, cette garantie prévoit des exclusions " Article 16. Exclusions applicables aux garanties des articles 12, 13, 14 et 15

En complément des exclusions communes à toutes les garanties du contrat formulées à l’article 19, celles figurant aux paragraphes 11.2-.1 à 11.2.4 inclus sont applicables à chacune des garanties définies aux articles 12, 13, 14, et 15. "

Ces exclusions sont les suivantes " 1.2. Exclusion: applicables aux garanties des articles 9 et 10

En complément des exclusions communes à toutes les garanties du contrat formulées à l’article 19, sont exclus de chacune des garanties définies aux articles 9 et 10 : [ ']

—  11-2.2- Les préjudices trouvant leur origine dans : […]

11.2.2.2 – l’absence d’exécution d’ouvrages ou de parties d’ouvrages prévus dans les pièces contractuelles ainsi que de travaux de finition résultant des pièces du marché ['] "

En l’espèce, les désordres imputables à la société Lagrange proviennent d’une non-façon ainsi que l’a retenu Mme [C] puisque les couvertines prévues au contrat n’ont pas été réalisées.

La garantie de la responsabilité pour dommages matériels aux existants par répercussion ne peut donc être revendiquée par la société Atalian Maintenance & Energy.

La cour infirmera le jugement sur ce point en ce que la société Axa ne doit pas garantir la société Atalian Maintenance & Energy et il n’y a pas lieu d’examiner la question de la résiliation de ce contrat d’assurance dont les dispositions n’emportent aucune garantie de la société Atalian Maintenance & Energy pour les désordres en cause dans le litige.

— Le contrat d’assurance n°3731947504

La société Axa fait valoir que ce contrat a succédé au précédent à la faveur des multiples restructurations dont la société Lagrange a fait l’objet et que c’est ce contrat qui a été résilié le 5 novembre 2012 avec effet au 31 décembre 2012.

La société Atalian Maintenance & Energy ne tire aucune conséquence juridique à son profit concernant ce contrat se bornant à prétendre qu’il n’est pas établi qu’il succède à celui de 2004 et que les conditions générales le concernant sont référencées différemment.

En conséquence, la cour n’est pas saisie de prétention concernant ce contrat d’assurance n°3731947504 par la société Atalian Maintenance & Energy.

5.3.3 La garantie de la société Allianz

Moyen des parties

La société Atalian Maintenance & Energy demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit que la société Allianz ne lui doit pas sa garantie en qualité d’assureur.

Cependant elle ne forme pas expressément de demande de garantie à l’égard de la société Allianz.

La société Allianz fait valoir que sa garantie responsabilité civile couvre les dommages aux tiers mais pas la réparation des propres ouvrages de l’assurée.

En toute hypothèse, elle demande à être tenue dans les limites de la police souscrite par la société MTO anciennement société Lagrange.

L’AFUL demande à titre subsidiaire la condamnation de la société Allianz en qualité d’assureur RC de la société Atalian Maintenance & Energy à lui payer les sommes de 605 745,23 euros TTC à titre principal et 491 490,44 au titre des travaux réparatoires et des frais induits.

Réponse de la cour

Alors qu’elle bénéficie d’un contrat d’assurance responsabilité civile n° 86 162 036 garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers du fait des activités définies au contrat, la société Atalian Maintenance & Energy ne saisit pas la cour de prétentions concernant ce contrat d’assurance.

En application de l’article L. 112-6 du code des assurances, l’assureur peut opposer au tiers qui invoque le bénéfice de la police les exceptions opposables au souscripteur originaire, dans ce cas, il incombe à l’assureur invoquant une exclusion de garantie à l’encontre d’un tiers victime du dommage de produire la police souscrite par son assuré (2ème Civ., 25 octobre 2012 n° 11-25.490).

En l’espèce, la société Allianz fait valoir qu’elle n’oppose pas une clause d’exclusion à sa garantie mais bien une non-assurance mais elle ne produit pas sa police.

C’est sur une sommation de communiquer la copie complète de la police délivrée par la société Axa que la société Allianz a produit une attestation du 30 août 2013 selon laquelle la société La Financière Atalian agissant pour le compte de la société MTO est titulaire d’une police de responsabilité civile 86.162.036 garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers du fait des activités définies au contrat.

Cette attestation est insuffisante pour établir l’étendue de la garantie en ce qu’elle peut concerner une seule partie du périmètre de la garantie RC accordée par la société Allianz à la société MTO d’autant que sont mentionnées au titre du montant des garanties :

«  Responsabilité civile exploitation, responsabilité civile après livraison et RC Professionnelle ['] la présente attestation est valable jusqu’au 31 août 2014. Elle ne peut engager l’assureur en dehors des clauses et conditions du contrat auquel elle se réfère ".

En ne produisant pas sa police RC, la société Allianz ne démontre pas le périmètre de sa garantie RC et elle ne peut opposer à l’AFUL que celui-ci est limité exclusivement à la responsabilité civile pour les dommages causés aux tiers.

Elle ne démontre pas non plus avoir consenti une garantie en base « fait dommageable ».

L’attestation produite mentionne qu’elle est valable jusqu’au 31 août 2014, cette mention ne démontre pas pour autant que la garantie RC de la société Allianz a pris fin à cette date et en ne produisant pas la lettre de résiliation de cette police, la société Allianz ne démontre pas qu’elle ne garantit pas la société MTO à la date de sa réclamation de 2016.

En l’absence de production de sa police dont elle réclame en tout état de cause les limites contractuelles, la société Allianz ne saurait non plus les opposer à l’AFUL.

En conséquence, la décision sera infirmée sur ce point et la société Allianz sera condamnée à garantir la société Atalian Maintenance & Energy sans qu’elle puisse faire application de son plafond et de sa franchise.

6- Sur le montant de l’indemnisation

Moyens des parties

L’AFUL demande la confirmation de la pose d’une couvertine sur le couronnement de la toiture terrasse, la reprise des enduits de la façade du 5ème étage, la pose d’une couvertine sur le chaperon des terrasses inaccessibles du 5ème étage, la reprise de la façade entre les baies du 4ème étage et le garde-corps du 5ème étage et la pose de couvertine sur le chaperon des saillies du 4ème étage.

Elle sollicite le ravalement de l’intégrité de la façade et fait valoir que le devis de 2019 est obsolète et qu’il convient de se référer au nouveau devis de la société Dubocq d’avril 2023.

Elle demande également la validation du poste CSP, les frais dont elle a fait l’avance avant l’expertise judiciaire, les travaux de mise en sécurité, le coût des études, les frais d’assistance technique de M. [B].

La société Atalian Maintenance & Energy demande la confirmation du jugement sur les condamnations et s’oppose à la revalorisation excessive du devis d’avril 2023 qui comprend des postes qui n’ont pas à être pris en charge par les constructeurs.

Elle revendique le quantum indemnitaire fixé par l’expert de 206 694,36 euros TTC et s’oppose aux demandes concernant le coordonnateur SPS, les frais d’assistance de l’architecte de la copropriété pendant l’expertise, les frais de location de salle et les frais d’intervention du syndic ; ces deux derniers postes entrant dans le montant des frais irrépétibles.

La MAF et la société Axyme prise en la personne de Me [Z] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Pierre-Henry Portron demandent que le quantum de l’indemnisation allouée à l’AFUL soit celui retenu par l’experte judiciaire de 296 113,69 euros TTC.

La société Allianz et la société SMABTP en qualité d’assureur de la société Projetud ne concluent pas spécifiquement sur ce point.

Réponse de la cour

Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit (2ème Civ., 23 janvier 2003, pourvoi n° 01-00.200, Bull n° 20 ; 2e Civ., 29 mars 2006, n° 04-15.776 ; 3ème Civ., 8 juillet 2009, pourvoi n° 08-10.869, Bull n° 20).

L’experte judiciaire a examiné les postes d’indemnisation présentés par l’AFUL pour retenir un préjudice global de 285 613,69 euros TTC.

6.1- Le montant des travaux réparatoires

S’agissant du caractère obsolète du devis présenté à l’expert, il convient de relever pour rejeter le devis dit réactualisé d’avril 2023 présenté par l’AFUL, que le tribunal a tenu compte de l’actualisation indispensable du devis de 2019 en disant que les sommes allouées seraient actualisées en fonction de l’indice BT01 depuis le 15 décembre 2019, date du dépôt du rapport d’expertise jusqu’à la date de son jugement.

— Sur les postes 1 et 2 -installation de chantier et échafaudage : le tribunal a retenu que ces deux postes sont indispensables aux travaux de reprise des désordres et qu’il convient de les prendre en compte dans leur intégralité soit 14 814 euros HT pour l’installation du chantier et 114 484 euros HT pour l’échafaudage.

En l’absence d’éléments nouveaux, il n’y a pas lieu de revenir sur cette indemnisation.

— Sur le poste 3-analyses complémentaires : le montant réclamé de 600 euros HT étant non expliqué n’a été retenu ni par Mme [C] ni par le tribunal.

L’AFUL réclame désormais la somme de 1 265 euros HT à ce titre et 600 euros HT à titre subsidiaire sans s’expliquer plus avant sur la nécessité de ces analyses complémentaires alors que l’experte judicaire a relevé sans être contredite que l’entreprise a pris connaissance d’une étude complète et d’un diagnostic.

En l’absence d’éléments nouveaux plus explicatifs, la décision du tribunal sera également confirmée sur ce poste.

— Sur le poste 4- travaux sur la pierre de taille : il a été chiffré à 130 460 euros HT pour une intervention sur 120m² de pierre qui concerne en fait la totalité du 4ème étage et l’avant-corps du 5ème étage alors que la reprise du 4"" étage est partielle.

L’experte judiciaire en l’absence d’élément permettant de vérifier les quantités et le volume de pierre à déposer et remplacer a proposé une minoration de moitié correspondant à la zone repérée sur le plan de façade soit 65 230 euros HT.

C’est à bon droit que le tribunal a retenu l’estimation expertale au motif que l’AFUL n’apportait pas la preuve que les travaux portant sur le 4ème étage et l’avant corps du 5ème étage portaient sur 120 m².

En l’absence d’éléments nouveaux plus probants sur la surface à reprendre, la décision du tribunal sera confirmée sur ce poste également.

— Sur le poste 5- la réfection des enduits : il a été retenu par l’expert à hauteur de la somme de 42 869, 41 euros HT réclamée et en l’absence d’éléments nouveaux susceptibles de minorer ou majorer cette somme en dehors de l’actualisation, la décision du tribunal qui les inclut sera confirmée.

— Sur le poste 6-réfection des bétons : il s’agit de reprendre l’ensemble des ouvrages en béton armé apparents (chaperons, bandeaux, saillies…) et béton mis pendant le chantier à la suite de la dépose des enduits et des pierres aux étages concernés et l’experte judiciaire a retenu le montant devisé par la société Dubocq pour la réparation sur béton armé et une mise en peinture acrylique pour 29 560 euros HT.

En l’absence d’éléments nouveaux susceptibles de minorer ou majorer cette somme en dehors de l’actualisation, la décision du tribunal qui la retient sera confirmée.

— Sur le poste 7-pose de couvertine en zinc : le poste a été chiffré par l’AFUL à 32 490 euros HT pour l’habillage des appuis de fenêtres des 4ème et 5ème étage et retenu par l’experte judiciaire pour 17 874, 00 € HT.

Le tribunal a retenu ce montant cependant Mme [C] a en fait fixé deux sommes de 14 994 euros HT et 6 096 euros HT pour les couvertines des hébergés de 50cm et 60cm de large qu’il convient d’additionner.

En conséquence, la décision du tribunal sera infirmée en ce qu’elle a fixé à 17 874 euros HT les frais de pose des couvertines en zinc et statuant à nouveau, la cour fixera à 21 090 euros HT le montant de ce poste 7.

— Sur le poste 8- travaux divers : le tribunal a retenu la minoration expertale de ce poste chiffré à 4 485 euros HT par l’AFUL et repris pour la somme de 495 euros HT.

L’AFUL n’apporte pas d’éléments plus probants en cause d’appel pour justifier que les améliorations des appuis de garde-corps de la toiture terrasse inaccessible sont en lien avec les désordres.

La décision sera confirmée.

— Sur le poste 9- gravois : le tribunal a fixé à 4 000 euros HT l’indemnisation à ce titre en reprenant la proposition expertale et il n’y a pas lieu de retenir la somme de 5 000 euros nouvellement devisée par la société Dubocq compte tenu de l’actualisation ordonnée par le tribunal.

La décision sera confirmée.

— Sur le poste 10- encadrement du personnel : le tribunal a fixé à 2 016 euros HT l’indemnisation à ce titre en reprenant la proposition expertale et il n’y a pas lieu de retenir la somme de 2 400 euros HT nouvellement devisée par la société Dubocq compte tenu de l’actualisation ordonnée par le tribunal.

La décision sera confirmée.

La décision du tribunal sera donc infirmée en ce que les travaux réparatoires sont fixés à la somme de 294 558,41 euros HT et non à celle de 291 342,41 euros HT.

6.2- Les frais induits par les travaux réparatoires

— Sur les honoraires de maîtrise d’oeuvre : Mme [C] n’a pas fait d’observation sur le pourcentage de 10% qu’elle estime habituellement pratiqué sur le montant HT des travaux pour les honoraires du maître d''uvre avec une TVA de 10%.

Compte tenu du montant fixé par la cour, la somme qui sera attribuée à l’AFUL au titre de l’indemnisation des honoraires de maîtrise d''uvre sera fixée à 29 455, 84 euros HT et la TVA applicable à 10%.

La décision du tribunal sera infirmée sur ce point.

— Sur les honoraires du CPS : en cause d’appel, l’AFUL n’apporte aucun élément nouveau susceptible de justifier la nécessité de recourir à un coordonnateur de prévention des risques même s’il s’agit de travaux en hauteur puisqu’une seule entreprise est censée intervenir pour effectuer les travaux réparatoires.

La décision du tribunal sera confirmée en ce qu’elle a refusé l’indemnisation de ce poste.

— Sur les honoraires du contrôleur technique : en l’absence de contestation fondée sur des éléments nouveaux, la décision du tribunal sera confirmée en ce qu’elle a retenu la somme de 8 500 euros HT à ce titre.

— Sur les honoraires du syndic : en l’absence de contestation fondée sur des éléments nouveaux, la décision du tribunal sera confirmée en ce qu’elle a retenu la somme de 3 885 euros à ce titre avec une TVA de 20%.

— Sur le coût de l’assurance DO : Mme [C] a retenu le pourcentage figurant dans la proposition de la société Axa du 3 juin 2019 de 10 404,11 euros sur un montant de travaux de 483 812,17 euros incluant les 10% d’honoraires de l’architecte en affectant un coefficient de minoration de 50% sur le montant du rapport obtenu.

Compte tenu du coût des travaux réparatoires de 294 558,41 euros HT auquel il convient d’ajouter la somme de 29 455, 84 euros HT au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, la somme octroyée à l’AFUL au titre de l’assurance DO sera de 6 966, 30 euros.

La décision du tribunal sera donc infirmée en ce qui concerne ce poste.

En conséquence, les frais induits sur les travaux réparatoires s’élève à la somme de 48 807,14 euros HT et non 48 410,91 euros HT comme retenue par le tribunal.

6.3- Les frais engagés par l’AFUL pendant l’expertise

— S’agissant du coût des travaux de mise en sécurité, du coût des études, des frais de réservation de salle et des honoraires du syndic : aucune contestation fondée sur des éléments nouveaux permet de revenir sur les sommes allouées à ce titre par le tribunal de 8 250 euros TTC concernant les travaux de mise en sécurité, 17 182 euros TTC concernant le coût des études, 325 euros concernant les frais de réservation de salle et 3 504 euros d’honoraires du syndic.

La décision du tribunal sera donc confirmée en ce qui concerne la condamnation prononcée pour ces frais à hauteur de 29 261 euros TTC.

— S’agissant de l’assistance technique de M. [B], architecte de l’immeuble : comme l’a indiqué à bon droit le tribunal, ces frais utiles à la défense des intérêts de l’AFUL seront intégrés dans l’indemnisation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, les frais engagés pendant l’expertise s’élève à la somme de 29 261 euros TTC comme retenue par le tribunal.

7-Sur les recours

7.1 -Les recours entre les co-obligés et leurs assureurs

Dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives.

La société Atalian Maintenance & Energy et son assureur, la société Allianz qui forme une demande de garantie à l’égard de la MAF, demandent la garantie de la MAF en qualité d’assureur de la société Henry-Pierre Portron au titre des condamnations prononcées à leur encontre à proportion de 20%.

La société MAF ne forme pas de demande de garantie à l’égard de la société Allianz.

La décision du tribunal sera donc confirmée sur ce point sauf en ce qu’elle condamne à ce titre la société Axa en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy.

7.2- le recours en garantie de la société MAF à l’encontre de la SMABTP en qualité d’assureur de la société Projetud

Moyens des parties

La société MAF fait valoir que la société Projetud assurée par la SMABTP est le cocontractant solidaire du maître d''uvre et qu’elle peut actionner la solidarité prévue au contrat même si l’AFUL ne poursuit pas la société Projetud en charge des structures. Elle fait valoir que les reproches sont communs aux deux sociétés qui doivent partager la responsabilité à ce titre.

La SMABTP en sa qualité d’assureur de la société Projetud oppose à l’architecte et son assureur qu’ils ne démontrent pas la faute du bureau d’étude et demande la confirmation du jugement.

Réponse de la cour

La société Pierre-Henry Portron et la société Projetud ont conclu ensemble dans le cadre d’un groupement solidaire un contrat de maîtrise d''uvre de conception et d’exécution avec la société Pitch promotion désormais Pitch Immo.

Le bénéfice du groupement solidaire n’a pas été mis en 'uvre par la société Pitch Immo qui s’est désistée à l’égard de la société Projetud.

Dans les rapports entre les membres du groupement, il appartient à la MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron et de ladite société représentée par son liquidateur judiciaire de démontrer la faute contractuelle de la société Projetud, ce qu’elles ne font pas.

En l’espèce, la société Pierre-Henry Portron a été en charge des lots architecturaux, comprenant l’étanchéité, le traitement des façades, le ravalement, le second 'uvre et elle ne démontre pas que les désordres sont en lien avec le périmètre d’intervention de la société Projetud qui a été en charge des lots techniques comprenant les phases démolition/curage/désamiantage, structure, électricité, installation des appareils élévateurs et climatisation/ventilation/chauffage.

La décision sera confirmée en ce qu’elle rejette l’appel en garantie de la MAF à l’encontre de la SMABTP.

8- Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’il condamne la société Axa en sa qualité d’assureur de la société MTO aux droits de laquelle vient la société Atalian Maintenance & Energy et en ce qu’il a prononcé la condamnation d’une somme de 3 000 euros au profit de la société Allianz.

Les sociétés Atalian Maintenance & Energy et Allianz et la MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron seront condamnées in solidum à payer les dépens de première instance.

En cause d’appel, les sociétés Atalian Maintenance & Energy et Allianz et la MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron Architecture seront condamnées in solidum aux dépens et à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

—  8 000 euros à la société Axa,

—  12 000 euros à l’AFUL,

—  8 000 euros à la société Pitch Immo anciennement Pitch Promotion,

—  8 000 euros à la société Abeille & Santé anciennement Aviva Assurances,

—  3 000 euros à la SMABTP.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Reçoit la requête en omission de statuer mais rejette la demande de condamnation formée par l’AFUL contre la société Pitch Immo pour procédure abusive,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il :

— dit que la société Allianz IARD ne doit pas sa garantie en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy et déboute en conséquence l’ensemble des parties des demandes formées à son encontre,

— condamne la société Axa France à garantir la société Atalian Maintenance & Energy au titre des désordres pour lesquels sa responsabilité contractuelle est engagée ;

— condamne la société Axa France in solidum avec la société Atalian Maintenance & Energy et la MAF à payer à l’AFUL les sommes suivantes :

—  291 342,41 euros HT au titre du coût des travaux de reprise ;

—  48 410,91 euros HT au titre des frais annexes aux travaux de reprise ;

—  29 261 euros TTC au titre des frais engagés pendant les opérations d’expertise;

— condamne la MAF à relever et garantir la société Axa France à hauteur de 20% de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris au titre des dépens et frais irrépétibles ;

— condamne la société Axa France en sa qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy in solidum avec la société Atalian Maintenance & Energy à relever et garantir la MAF et la société Pierre-Henry Portron Architecture représentée par la société Axyme prise en la personne de Me [W] [P] à hauteur de 80% de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre, y compris au titre des dépens et frais irrépétibles ;

— déboute les parties du surplus de leurs appels en garantie ;

— condamne la société Axa France en sa qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy in solidum avec la société Atalian Maintenance & Energy, la société Pierre-Henry Portron Architecture représentée par la société Axyme prise en la personne de Me [W] [P] et la MAF à supporter les dépens, comprenant les frais d’expertise et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamne la société Axa France en sa qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy in solidum avec la société Atalian Maintenance & Energy, la société Pierre-Henry Portron Architecture représentée par la société Axyme prise en la personne de Me [W] [P] et la MAF à payer les sommes suivantes au titre des frais irrépétibles :

—  25 000 euros à l’AFUL du [Adresse 5],

—  3 000 euros à la société Pitch Immo,

—  3 000 euros à la société Abeille & Santé,

—  3 000 euros à la compagnie Allianz,

L’infirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette toutes les demandes formées à l’encontre d’Axa France,

Condamne in solidum la société Allianz IARD en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, la société Atalian Maintenance & Energy et la société MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron Architecture à payer à l’Association Foncière Urbaine Libre du [Adresse 4] les sommes suivantes :

—  294 558,41 euros HT au titre des travaux réparatoires,

—  48 807,14 euros HT au titre des frais annexes aux travaux de reprise ;

Condamne la société Allianz IARD en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy in solidum avec la société Atalian Maintenance & Energy et la MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron Architecture à payer à l’Association Foncière Urbaine Libre du [Adresse 4] la somme de 29 261 euros TTC au titre des frais engagés pendant les opérations d’expertise ;

Condamne la MAF à relever et garantir la société Allianz IARD en sa qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy à hauteur de 20% de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre des dépens et frais irrépétibles ;

Condamne la société Allianz IARD in solidum avec la société Atalian Maintenance & Energy et la MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron Architecture aux dépens de première instance,

Condamne, au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance, la société Allianz IARD en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy in solidum avec la société Atalian Maintenance & Energy et la MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron Architecture à payer :

—  25 000 euros à l’ Association Foncière Urbaine Libre du [Adresse 4] du [Adresse 4],

—  3 000 euros à la société Pitch Immo,

—  3 000 euros à la société Abeille IARD & Santé,

Condamne in solidum la société Allianz IARD en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, la société Atalian Maintenance & Energy, la MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron Architecture aux dépens d’appel,

Dit que le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,

Condamne in solidum la société Allianz IARD en qualité d’assureur de la société Atalian Maintenance & Energy, la société Atalian Maintenance & Energy et la MAF en qualité d’assureur de la société Pierre-Henry Portron à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel :

—  8 000 euros à la société Axa France,

-12 000 euros à l’Association Foncière Urbaine Libre du [Adresse 4],

—  8 000 euros à la société Pitch Immo,

—  8 000 euros à la société Abeille IARD & Santé anciennement Aviva Assurances,

—  3 000 euros à la SMABTP.

Le greffier, La Présidente,