Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18798 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKKR7

Décision déférée à la cour : ordonnance du 26 septembre 2024 – JCP du Tprox de [Localité 8] – RG n° 12-23-004138

APPELANTS

Mme [Z] [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

M. [X] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Pierre GIOUX de la SELARL LEXMEDIA, avocat au barreau de PARIS, toque : J140

Ayant pour avocat plaidant M^e Alexandra LEVY-DRUON du cabinet LEVY-DRUON, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

M. [Y] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

M. [B] [W]

[Adresse 10]

[Localité 7]

M. [V] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Olivier HASCOET de la SELARL HKH AVOCATS, avocat au barreau d’ESSONNE

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 septembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

**

Par un acte du 9 mai 2018, M. [K] et Mme [E] ont pris à bail à usage d’habitation un logement situé [Adresse 1] à [Localité 9], appartenant en indivision à MM. [V] [W], [Y] [W] et [B] [W] (ci-après les consorts [W]), moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros charges comprises, payable d’avance.

Se prévalant de loyers impayés, les consorts [W] ont fait délivrer, le 13 février 2023, à M. [K] et Mme [E], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 4.056,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’acte, mois de février 2023 inclus et de justifier de l’occupation des locaux.

Par acte du 25 mai 2023, les consorts [W] ont assigné M. [K] et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Longjumeau et statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement par provision de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 26 septembre 2024, le premier juge a :

— déclaré les consorts [W] recevables en leurs demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constaté, à compter du 14 avril 2023, la résiliation du bail conclu entre les parties ;

— autorisé l’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, de M. [K] et Mme [E] du local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9], faute pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux de leur personne, de tous occupants de leur chef et de leurs biens dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que la libération effective des lieux est matérialisée par la remise des clefs du logement au bailleur ou à un mandataire par lui désigné, ou à défaut par la reprise ou l’expulsion des lieux par voie de commissaire de justice ;

— rappelé que le sort des meubles se trouvant sur les lieux est réglé par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné in solidum M. [K] et Mme [E] à verser aux consorts [W] à compter du terme de février 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, une provision sur indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en l’absence de résiliation ;

— rappelé que la provision sur indemnité d’occupation pourra être indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux H.L.M ;

— condamné solidairement M. [K] et Mme [E] à verser aux consorts [W], la somme provisionnelle de 16.663,09 euros au titre des provisions sur loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, selon décompte arrêté au 1er février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus ;

— dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

— condamné in solidum M. [K] et Mme [E] à verser aux consorts [W] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par déclaration du 4 novembre 2024, M. [K] et Mme [E] ont relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 9 juillet 2025, M. [K] et Mme [E] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

— juger que la clause résolutoire du bail n’est pas acquise ;

— juger qu’il n’y a pas lieu à leur expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique du local d’habitation ;

— juger qu’il n’y a pas lieu de les condamner in solidum à verser aux consorts [W], à compter du terme de février 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, une provision sur indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en l’absence de résiliation ;

— juger qu’il n’y a pas lieu de les condamner in solidum à verser aux consorts [W] la somme provisionnelle de 16.663,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 1er février 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus ;

— juger qu’il n’y a pas lieu de les condamner in solidum à verser aux consorts [W] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens devant comprendre le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— juger que l’assignation du 25 mai 2023 est entachée de nullité ;

En conséquence,

— débouter les consorts [W] de leurs demandes ;

— les condamner in solidum à leur verser la somme de 5.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 19 août 2025, les consorts [W] demandent à la cour de :

— débouter M. [K] et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 9 177, 47 euros ;

Y ajoutant,

— condamner in solidum M. [K] et Mme [E] à leur payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 septembre 2025.

A l’issue de l’audience du 5 septembre 2025 lors de laquelle l’affaire a été plaidée, les appelants ont été invités à justifier, en cours de délibéré, de l’avis de virement portant sur le règlement de la dette et les intimés ont été autorisés à produire un décompte actualisé de leur créance.

M. [K] et Mme [E] ont communiqué les avis de virement des 4 et 5 septembre 2025 ainsi qu’une note en délibéré, conformément à l’autorisation donnée, les 6 et 10 septembre 2025, et les consorts [W] ont produit un décompte actualisé de leur créance le 10 septembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Il sera rappelé, à titre liminaire, qu’en application des dispositions de l’article 954, alinéas 2 et 3, du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il en résulte que seules les demandes formées par M. [K] et Mme [E] dans le dispositif de leurs dernières conclusions récapitulatives, précédemment rappelées, seront examinées par la cour.

Ainsi, en ayant limité dans le dispositif de leurs conclusions leurs prétentions à la seule infirmation de la décision entreprise, M. [K] et Mme [E] n’ont pas tiré toutes les conséquences du moyen soulevé dans les motifs des conclusions tendant à l’annulation de l’assignation délivrée le 25 mai 2023, qui, à le supposer fondé, n’aurait pu conduire qu’à l’annulation de la décision entreprise. Il en résulte qu’en l’absence de demande d’annulation de cette décision formulée dans le dispositif, la cour ne peut statuer sur ce moyen. En tout état de cause, il est relevé que la déclaration d’appel ne tend qu’à l’infirmation de l’ordonnance entreprise, l’annulation de celle-ci n’ayant pas été soumise à la connaissance de la cour dans l’acte d’appel.

Au surplus, le défaut d’information relatif à la procédure engagée en première instance, imputé au mandataire des consorts [W], n’ayant pu, selon les appelants, leur permettre de se présenter à l’audience devant le premier juge, est de nature à relever d’une violation du principe de la contradiction. A ce titre, cette violation, à la supposer caractérisée, ne pourrait entraîner que l’annulation de l’ordonnance entreprise et ne peut donc justifier son infirmation, étant en tout état de cause relevé qu’il est établi par le procès-verbal de signification produit par les appelants, que l’assignation a été délivrée à l’étude du commissaire de justice de sorte qu’il appartenait à ces derniers de récupérer l’acte auprès de cet officier public ministériel. Ainsi, ce moyen ne sera pas davantage examiné.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites que les loyers n’ayant plus été réglés, les consorts [W] ont fait délivrer à M. [K] et Mme [E], le 13 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 4.056,08 euros au titre d’un solde débiteur de 30 euros au 1er novembre 2022 et des loyers impayés des mois de novembre et décembre 2022 et janvier et février 2023.

Il n’est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n’ont pas été acquittées.

Pour s’opposer aux effets du commandement de payer, M. [K] et Mme [E] soutiennent que les bailleurs se sont engagés à prendre en charge les travaux qu’ils ont réalisés par une franchise de loyer de 5 mois, qui n’a jamais été mise en oeuvre en dépit de plusieurs relances. Ils indiquent avoir toujours réglé leurs loyers à l’exception de ceux visés au commandement puisqu’ils attendaient l’application de cette franchise correspondant à la somme de 5.500 euros, supérieure à celle réclamée dans le commandement. Ils considèrent donc que cet acte est dépourvu de fondement et qu’à la date de sa délivrance, ils n’avaient aucune dette à l’égard des bailleurs.

Les consorts [W] contestent l’existence de cette franchise en indiquant d’une part, que les travaux réalisés l’ont été sans autorisation et que la pièce n° 2 versée par les appelants portant sur cette franchise de loyer, n’a été signée que par l’un des indivisaires et ne saurait engager les autres à ce titre. Ils invoquent encore l’absence de stipulation d’une clause de travaux dans le bail permettant de justifier une franchise de loyer.

Les appelants produisent en pièce n° 2 un document daté du 6 février 2023, intitulé "Prise en charge des travaux [Adresse 1]", adressé à M. [K] et Mme [E], signé de M. [Y] [W], dans lequel il est notamment indiqué "Nous, monsieur [W] [V], [W] [Y], [W] [B] souhaiteraient prendre en charge les frais de tous les travaux que vous avez effectués au [Adresse 2], jusque-là et à venir en vous offrant cinq mois de loyer".

S’il est exact que ce document n’a été signé que par l’un des indivisaires, il ne peut cependant à l’égard des locataires, tiers à l’indivision, être dépourvu de tout effet, ces derniers ayant pu légitimement penser que M. [Y] [W] agissait en qualité de mandataire des indivisaires.

Dans ces conditions, il apparaît que le commandement de payer signifié quelques jours plus tard pour une somme inférieure au montant de la franchise accordée, n’a pas été délivré de bonne foi par les bailleurs.

Au surplus, il est relevé que postérieurement à l’assignation devant le premier juge aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, les bailleurs ont fait signifier à leurs locataires, le 16 novembre 2023, un congé pour le 31 mai 2024 en leur précisant que la reprise des lieux était justifiée pour permettre à M. [V] [W] d’y fixer sa résidence principale alors que les appelants produisent une attestation de ce dernier indiquant ne pas vouloir leur donner congé, au surplus, pour le motif invoqué et souhaiter la reconduction du bail.

Dans ces circonstances, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse qui commande d’infirmer de ce chef et de ses conséquences l’ordonnance entreprise.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les consorts [W], actualisant leur créance, sollicitent en cause d’appel le paiement de la somme provisionnelle de 9.177,47 euros au titre de l’arriéré dû en mars 2025.

Ils produisent un décompte faisant apparaître cette somme en débit du compte locataire à la date susvisée et démontrant qu’en septembre 2025, échéance de septembre inclus, il leur était dû la somme de 10.702,46 euros.

Les appelants ont justifié en cours de délibéré avoir réglé, par deux virements, les sommes de 4.200 euros le 4 septembre 2025 et de 1.000 euros le 5 septembre 2025.

Selon le dernier décompte produit en cours de délibéré, la créance s’élevait à la somme de 6.502,46 euros après déduction du premier virement de 4.200 euros. Tenant compte du second virement de 1.000 euros, il apparaît qu’après déduction de cette somme, la créance s’établit à 5.502,46 euros.

Or, au regard de la franchise de loyer, qui s’élève à la somme de 5.500 euros, l’obligation de M. [K] et Mme [E] au paiement de cette somme se heurte à une contestation sérieuse. L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné M. [K] et Mme [E] au paiement de la somme provisionnelle de 16.663,09 euros, terme de janvier 2024 inclus, dès lors que cette dette a depuis été apurée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Au regard de l’issue du litige en appel, chacune des parties supportera les dépens de première instance et d’appel qu’elle a exposés.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de MM. [V] [W], [Y] [W] et [B] [W] tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail consenti à M. [K] et Mme [E] et ses conséquences et au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif ;

Dit que chacune des parties supportera les dépens exposés tant en première instance qu’en appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT