Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MARS 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/20265 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZCH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 septembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/00311

APPELANTES

Société HOTEL HAUSSMANN SAINT AUGUSTIN

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le n° 304 899 651

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jean-Philippe LORIZON de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

Société CYBE

SAS immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 863 200 036

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jean-Philippe LORIZON de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] 75008 PARIS représenté par son syndic, le cabinet PICHET IMMOBILIER, SARL à associé unique immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 350 120 325 et pour les besoins de la présente procédure, en son établissement secondaire PICHET IMMOBILIER SERVICES, Agence de Paris

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

Ayant pour avocat plaidant : M^e Valérie ASSOULINE-HADDAD, AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] arrondissement, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est composé de deux bâtiments, l’un sur rue et l’autre en fond de cour.

La société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] est propriétaire au sein de cet immeuble des lots n°16, 17 et 29 à 32, les lots n°16 et 17 situés sur rue constituant un restaurant, les autres lots situés en fond de cour étant un hôtel.

Lors d’une assemblée générale qui se serait tenue le 4 septembre 2018, il aurait été adoptée une résolution n°5 portant sur les travaux de ravalement des façades sur cour pour un montant de plus de 306.000 €, avec répartition des charges en charges communes générales.

Suivant acte d’huissier des 27 juin et 7 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeub1e en cause a délivré à la société Hôtel Haussmann [Localité 10] et à la société Cybe, en sa qualité de représentante légale de la société Hôtel Haussmann [Localité 10], une sommation de payer la somme de 218.022,29 € au titre d’arriérés de charges, hors frais de recouvrement.

La délivrance de ces sommations de payer n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] a, par acte du 6 décembre 2019, assigné la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10], aux fins principales de condamnation en paiement de la somme de 224.039,66 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, arrêté au 4ème appel provisionnel inclus.

Par jugement du 6 octobre 2020, une mesure de médiation judiciaire a été ordonnée, qui n’a pas abouti.

Aux termes de ses dernières conclusions actualisées du 2 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] a sollicité la condamnation de la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  237.159,19 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, arrêtées au 1er appel provisionnel 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 27 juin 2019 sur la somme de 218. 022, 29 € et à compter de la date de l’assignation pour le surplus,

—  2.449,10 € au titre des frais,

—  34.400 € de dommages intérêts ;

—  7.000 € par application de l’artic1e 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 27 mai 2022, la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] et la société par actions simplifiée société Cybe se sont opposées à ces demandes et ont demandé au tribunal, au visa des articles 42- 10 et 10-1 de la loi du l0 juillet 1965 et 1231-6 :

— d’annuler la 5ème résolution de l’assemblée générale du 4 septembre 2018 au motif qu’elle contrevient aux stipulations du règlement de copropriété prévoyant une répartition distincte des charges communes relevant de chaque bâtiment,

— d’ordonner au syndicat des copropriétaires de dresser un décompte des travaux de ravalement des façades sur cour de l’immeuble conforme au règlement de propriété et à la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 22 septembre 2022 le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2018 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9],

— condamné la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 237.710,09 € au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er février 2022, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 218.022,29 € à compter du 27 juin 2019, et sur le surplus à compter du 6 décembre 2019,

— dit que les intérêts échus pour une année entière depuis la demande en justice, soit le 6 décembre 2019, produiront eux-mêmes des intérêts à compter du 6 décembre 2020,

— condamné la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 220 € au titre des frais,

— condamné la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] en ce compris celle indemnitaire,

— condamné in solidum la société par actions simplifié Hôtel Haussmann [Localité 10] et la société par actions simplifiée Cybe aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— rejeté toutes autres demandes.

La société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] et la société par actions simplifiée Cybe ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 décembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 26 juillet 2023 par lesquelles la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] et la société par actions simplifiée Cybe, appelantes, invitent la cour, au visa des articles 42, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil, à :

à titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,

— confirmer le jugement uniquement en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires, y compris celle indemnitaire,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

rejeté la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2018 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9],

condamné la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 237.710,09 € au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er février 2022, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 218.022,29 € à compter du 27 juin 2019, et sur le surplus à compter du 6 décembre 2019,

dit que les intérêts échus pour une année entière depuis la demande en justice, soit le 6 décembre 2019, produiront eux-mêmes des intérêts à compter du 6 décembre 2020,

condamné la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 220 € au titre des frais,

condamné la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum la société par actions simplifié Hôtel Haussmann [Localité 10] et la société par actions simplifiée Cybe aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— annuler la 5ème résolution de assemblée générale du 4 septembre 2018 en relevant qu’elle contrevient aux stipulations du règlement de copropriété prévoyant une répartition distincte des charges communes relatives à chaque bâtiment,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de dresser un décompte des travaux de ravalement des façades sur cour de l’immeuble conforme au règlement de propriété et à la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement uniquement en ce qu’il a :

condamné la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann Saint Augustin à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 220 € au titre des frais,

rejeté le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires, y compris celle indemnitaire,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les conclusions en date du 30 mai 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 6-2, 10, 10-1, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2018

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné la société Hôtel Haussmann [Localité 10] à lui payer la somme de 237.710,09 € au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er février 2022, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 218.022,29 € à compter du 27 juin 2019, et sur le surplus à compter du 6 décembre 2019,

dit que les intérêts échus pour une année entière depuis la demande en justice, soit le 6 décembre 2019, produiront eux-mêmes des intérêts à compter du 6 décembre 2020,

condamné la société Hôtel Haussmann [Localité 10] à lui payer la somme de 220 € au titre des frais,

condamné la société Hôtel Haussmann [Localité 10] à lui payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté le surplus de ses demandes en paiement, en ce compris celle indemnitaire,

statuant à nouveau,

— débouter la société Hôtel Haussmann [Localité 10] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Hôtel Haussmann [Localité 10] à lui payer la somme en principal de 240.159,19 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er appel provisionnel 2022 inclus et représentant :

237.710,09 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,

2.449,10 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de la société Hôtel Haussmann [Localité 10] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

du commandement d’avoir à payer délivré par la SCP Molmy-Turpin, huissiers de justice, en date du 27 juin 2019, sur la somme de 218.022,29 €,

de la présente assignation pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner la société Hôtel Haussmann [Localité 10] à lui payer la somme de 34.400 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi,

à titre subsidiaire,

— condamner la société Hôtel Haussmann [Localité 10] à lui payer la somme de 34.400 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de perte de chance de ne pas avoir à engager un budget complémentaire,

en tout état de cause,

— condamner la société Hôtel Haussmann [Localité 10] aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du même code :

7.000 € pour la procédure de première instance,

8.000 € en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

Les moyens soutenus par les appelantes ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont la première juge a connu et auxquels elle a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 4 septembre 2018

Aux termes de l’artic1e 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès~verbal d’assemblée sans ses annexes'.

Les parties s’accordent pour dire qu’une assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 4 septembre 2018 a adopté une résolution n°5, votant des travaux de ravalement des façades sur cour pour un montant de 306.362,69 € et décidé de répartir les charges de ces travaux de ravalement suivant la clé : Charges communes générales.

La société Hôtel Haussmann [Localité 10] maintient sa demande d’annulation de la résolution n°5 de cette assemblée générale au motif que cette résolution serait contraire aux stipulations du règlement de copropriété prévoyant une répartition distincte des charges communes pour chaque bâtiment.

La première juge a exactement énoncé ce qui suit :

'Il ressort des éléments versés au débat, sans que cela soit au demeurant contesté en défense, que l’assemblée générale du 4 septembre 2018 n’a fait l’objet d’aucun recours dans le délai légal imparti de sorte qu’elle est désormais définitive et s’impose à tous les copropriétaires, en ce inclus la société Hôtel Haussmann [Localité 10], qui ne peut donc solliciter l’annulation d’une résolution prise lors de cette assemblée au cours de la présente procédure et hors des délais légaux.

Elle le peut d’autant moins qu’il résulte du procès-verbal de cette assemblée qu’elle avait voté en faveur de la résolution critiquée, de sorte qu’elle ne revêt aucunement la qualité de copropriétaire opposant au sens du texte précité.'

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2018 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9].

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat porte sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2017 au 1er février 2022, appels provision 'travaux plancher haut’ et 'structure plancher haut’ inclus, suivant décompte arrêté au 1er février 2022 (pièce syndicat n° 34). Le solde débiteur à la date du 1er février 2022 s’élève à la somme de 240.159,19 €, à laquelle il convient de déduire celle de 4.177,10 € correspondant aux frais de recouvrement, frais de syndic et honoraires d’avocat relevant de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera statué plus loin sur ces frais et honoraires.

La demande au titre des charges proprement dites’établit à 240.159,19 € – 4.177,10 € = 235.982,09 €.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale,

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale,

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges,

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité,

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale, la fiche d’immeuble, l’extrait Kbis de la société Hôtel Haussmann [Localité 10] justifiant de la qualité de propriétaire de la société Hôtel Haussmann [Localité 10],

— les procès verbaux des assemblées générales des :

26 septembre 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017 et de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

29 septembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et votant le budget prévisionnel 2021,

2 novembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et votant le budget prévisionnel 2022,

— les appels de fonds de la période considérée,

— les relevés individuels des charges et les relevés généraux des dépens 2017, 2018, 2019 et 2020

— le décompte des sommes dues,

— le règlement de copropriété du 12 janvier 1949 et ses modificatifs des 10 avril 1953, 26 mars 1960, 14 décembre 1990, 22 mai 1995 et 5 janvier 2015,

— la sommation de payer des 27 juin et 7 août 2019,

— le contrat de syndic.

En premier lieu la société Hôtel Haussmann [Localité 10] maintient avoir réglé, le 16 mars 2022, 1'ensemble des charges courantes et exceptionnelles honnis les appels de fonds exceptionnels pour les travaux de ravalement.

La première juge a exactement relevé que ces paiements, au sujet desquels le syndicat des copropriétaires ne forme aucune observation, n’ont pas à être pris en compte dès lors que la demande formée à titre principal porte sur un arriéré de charges selon décompte arrêté au 1er février 2022 et que les éventuels règlements intervenus ensuite viendront en déduction de la condamnation.

En second lieu la société Hôtel Haussmann [Localité 10] maintient sa contestation de la répartition des travaux de ravalement des façades sur cour de l’immeuble votés par l’assemblée générale du 4 septembre 2018.

Il n’est pas contesté qu’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2018 a adopté une résolution n° 5, votant des travaux de ravalement des façades sur cour pour un montant de 306.362,69 € et décidé de répartir les charges de ces travaux de ravalement suivant la clé : 'charges communes générales'.

Cette assemblée générale n’ayant pas été contestée est définitive, étant rappelé que la société Hôtel Haussmann [Localité 10] était présente à cette assemblée générale et a voté pour ces travaux et pour leur répartition en charges communes générales ; la société Hôtel Haussmann [Localité 10] ne peut donc valablement contester ces travaux et leur répartition.

Il convient d’indiquer que la société Hôtel Haussmann [Localité 10] est copropriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 2], depuis le 18 septembre 2017, des lots n° 16, 17, 29, 30, 31 et 32, correspondant notamment à des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue (Bâtiment A) et à des locaux correspondant à l’hôtel Haussmann [Localité 10] situés dans le bâtiment B sur cour. Les lots de la société Hôtel Haussmann [Localité 10] sont donc situés à la fois dans le bâtiment sur rue et dans le bâtiment sur cour.

C’est ainsi que les lots n°16 et 17 sont situés dans le bâtiment A sur rue et les lots n° 29, 30, 31 et 32 le sont dans le bâtiment B.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule, en page 9, que les parties communes à l’ensemble des copropriétaires comprennent notamment : 'les murs mitoyens et les murs de clôture, les murs séparatifs des fondations, le gros mur de façade, de pignons et de refends, ['] la charpente, les terrasses et couvertures ['] les ornements extérieurs des façades et fenêtres…' (pièce syndicat n°1).

En ce qui concerne la répartition des charges, le règlement de copropriété prévoit, pages 23 et 24, que les charges communes générales comprendront, notamment : 'les frais d’éclairage, d’entretien et de réparation de toute nature, grosses et menues, s’appliquant aux choses communes, ['] les frais de ravalement des façades extérieures et intérieures, en ce compris lorsqu’elles seront la conséquence d’un ravalement général, ['] et d’une manière générale tous frais d’entretien’ (pièce syndicat n°1).

Les dépenses communes sont par ailleurs réparties entre les divers copropriétaires, proportionnellement à leurs droits de copropriété des choses communes.

Le règlement de copropriété ne comporte pas de parties communes spéciales, bien qu’il prévoit, page 24, une répartition par bâtiment de certaines dépenses, dont notamment les travaux d’entretien et réparation de toute nature.

Il est ainsi stipulé, page 24 du règlement de copropriété, que : 'les dépenses qui s’appliqueront exclusivement à un bâtiment, seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ces bâtiments respectifs et spécialement les travaux d’entretien et réparation de toute nature'.

Cependant, cette stipulation particulière ne s’applique pas aux travaux de ravalement des façades qui sont expressément visés dans le règlement de copropriété, pages 23 et 24, dans les charges communes générales.

Par ailleurs, les murs de façades ainsi que les ornements extérieurs des façades, constituent au terme du règlement de copropriété, page 9, des parties communes générales aux deux bâtiments. Et il ne peut y avoir de charges spéciales sans parties communes spéciales.

Il ressort en effet des dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi ELAN, qu’il ne peut pas y avoir de parties communes spéciales si elles ne sont pas expressément indiquées dans le règlement de copropriété mais également qu’une grille de répartition de charges spéciales doit obligatoirement s’appuyer sur des parties communes spéciales correspondantes (sauf pour les équipements et services collectifs visés par le premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965).

Les travaux de ravalement des façades sur cour de l’immeuble, votés par l’assemblée générale du 4 septembre 2018, ont donc été valablement répartis entre tous les lots de l’immeuble, en charges communes générales, y compris les lots n° 16, 17, 29, 30, 31 et 32, appartenant à la société Hôtel Haussmann [Localité 10], en proportion des tantièmes généraux de chaque lot.

La répartition des travaux votés par l’assemblée générale du 4 septembre 2018 selon la clé 'charges communes générales’ est conforme au règlement de copropriété et aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour le surplus, le syndicat justifie de sa créance de par les pièces produites visés plus haut à hauteur de 235.982,09 €.

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 237.710,09 € au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er février 2022, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 218.022,29 € à compter du 27 juin 2019, et sur le surplus à compter du 6 décembre 2019.

La société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 235.982,09 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2017 au 1er février 2022, appels provision 'travaux plancher haut’ et 'structure plancher haut’ inclus, suivant décompte arrêté au 1er février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 juin 2019 sur la somme de 217.363,60 €, à compter du 2 février 2022, date de notification des conclusions en première instance valant mise en demeure, sur le surplus.

Sur la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire décembre concerne les frais nécessaires exposes par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat sollicite les frais suivants :

—  20 mai 2019 : frais 2ème relance : 30 €,

—  18 juin 2019 : honoraire contentieux sommation : 220 €,

—  4 septembre 2019 : Molmy & Turpin sommation de payer : 497,10 €,

—  13 septembre 2019 : honoraire contentieux assignation : 400 €,

—  12 mars 2020 : suivi vacation contentieux : 186 €,

—  14 septembre 2020 : suivi vacation contentieux : 186 €,

—  22 décembre 2020 : suivi vacation contentieux : 186 €,

—  15 mars 2021 : suivi vacation contentieux : 186 €,

—  28 mai 2021 : Audineau honoraires avocat : 864 €,

—  11 mai 2021 : suivi vacation contentieux : 186 €,

—  15 septembre 2021 : suivi vacation contentieux : 186 €,

—  1er octobre 2021 : Audineau honoraires avocat : 864 €,

—  13 décembre 2021 : suivi vacation contentieux : 186 €,

total : 4.177,10 €.

Les frais de 2ème relance ne sont justifiée par aucune pièce produite. Ils ne seront oas pris en compte.

Les honoraires d’avocat font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin.

Les frais intitulés ' honoraire contentieux sommation', 'honoraire contentieux assignation’ et 'suivi vacation contentieux', sont des frais de syndic prévues par le contrat de syndic qui n’est pas opposable à la société Hôtel Haussmann [Localité 10]. Il ne s’agit pas de frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1. La préparation d’une sommation de payer et d’une assignation en paiement de charges, de même que le suivi d’un contentieux de charges relèvent des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété et sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici.

Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité les frais d’huissier de la sommation de payer, soit la somme de 497,10 € inscrite au débit du compte le 4 septembre 2019 et justifiée par les pièces produites(pièces syndicat n° 11, 65 et 66).

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 220 € au titre des frais.

La société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 497,10 € au titre des frais, avec intérêt au taux légal à compter du 22 septembre 2022, date du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Depuis novembre 2018 la société Hôtel Haussmann [Localité 10] refuse de payer les appels de fonds relatifs aux travaux de ravalement des façades sur cour de l’immeuble, alors qu’elle a voté à la fois ces travaux et leur répartition suivant la clef 'charges communes générales', ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de la société Hôtel Haussmann [Localité 10] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motif valable pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il y bien un préjudice, mais il ne saurait être évalué à la somme de 34.400 € comme le sollicite le syndicat. S’il est exact que les travaux de ravalement n’ont pas pu être exécutés du fait du refus de paiement de la société Hôtel Haussmann [Localité 10], en revanche celle-ci n’est pas responsable de la mise ne liquidation judiciaire de la société initialement choisie pour réaliser le travaux. Par ailleurs l’assemblée générale du 2 novembre 2021 a refusé de voter un budget complémentaire de 34.400 € dans le cadre des travaux de ravalement des façades cour, étant remarqué qu’aucun devis n’a été soumis à cette assemblée générale, de sorte que nul ne sait s’il y aura un surcoût, et dans l’affirmative, de quel ampleur.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

La société par actions simplifiée Hôtel Haussmann Saint Augustin doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 8.000 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Il résulte de l’article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise',

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil.

Il convient d’ajouter au jugement que la capitalisation des intérêts à compter du 6 décembre 2019, date de l’acte introductif d’instance, est ordonnée pour les condamnations pécuniaires prononcées par la cour dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] et la société par actions simplifiée Cybe, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] et la société par actions simplifiée Cybe,

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 237.710,09 € au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er février 2022, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 218.022,29 € à compter du 27 juin 2019, et sur le surplus à compter du 6 décembre 2019,

— condamné la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann Saint Augustin à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 220 € au titre des frais,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés,

Condamne la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 235.982,09 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2017 au 1er février 2022, appels provision 'travaux plancher haut’ et 'structure plancher haut’ inclus, suivant décompte arrêté au 1er février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 27 juin 2019 sur la somme de 217.363,60 €, à compter du 2 février 2022, date de notification des conclusions en première instance valant mise en demeure, sur le surplus,

Condamne la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 497,10 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022, date du jugement,

Condamne la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 8.000 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les condamnations pécuniaires prononcées par la cour à compter du 6 décembre 2019, date de l’acte introductif d’instance, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE in solidum la société par actions simplifiée Hôtel Haussmann [Localité 10] et la société par actions simplifiée Cybe aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Localité 3] à [Localité 9] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel,

REJETTE toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE