Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 MARS 2025

(n° 117 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14325 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ4WJ

Décision déférée à la cour : ordonnance du 14 juin 2024 – président du TJ de Bobigny – RG n° 24/00256

APPELANTS

M. [X] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [J] [U] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Arnaud LIBAUDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

INTIMÉS

M. [N] [M]

[Adresse 3]

[Localité 1] – U.S.A.

Mme [C] [L] épouse [M]

[Adresse 3]

[Localité 1] – U.S.A.

Représentés par M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 095

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Suivant bail du 7 décembre 2015, M. et Mme [M] ont donné en location à M. et Mme [K] un pavillon situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93).

Le 29 septembre 2023, les bailleurs ont fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat et les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour une dette de 8 993,29 euros.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX le 3 octobre 2023

Par acte du 25 janvier 2024, M. et Mme [M] ont assigné M. et Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny statuant en référé aux fins d’obtenir:

la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier ;

la séquestration des meubles garnissant le logement ;

la condamnation solidaire de M. et Mme [K] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 8 277,90 euros au titre des loyers et charges;

la fixation de l’indemnité d’occupation ;

la condamnation solidaire de M. et Mme [K] au paiement d’une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

Par ordonnance contradictoire du 14 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a:

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 29 novembre 2023 ;

condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à titre provisionnel à M. et Mme [M] la somme de 12 121, 83 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023, date du commandement, sur la somme de 8 993,29 euros, et à compter du 1er avril 2024 pour le solde ;

autorisé M. et Mme [M] à procéder à l’expulsion de M. et Mme [K] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer, les charges en plus, indexable à compter du terme du bail ;

condamné solidairement M. et Mme [K] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur, jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné solidairement M. et Mme [K] payer à M. et Mme [M] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

condamné solidairement M. et Mme [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 septembre 2023.

Par déclaration du 30 juillet 2024, M. et Mme [K] ont relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs de son dispositif.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 17 décembre 2024, ils demandent à la cour de :

infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 29 novembre 2023 ;

condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à titre provisionnel à M. et Mme [M] la somme de 12 121, 83 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023, date du commandement, sur la somme de 8993,29 euros, et à compter du 1er avril 2024 pour le solde ;

autorisé M. et Mme [M] à procéder à l’expulsion de M. et Mme [K] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R.411-1 et suivants et R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer, les charges en plus, indexable à compter du terme du bail ;

condamné solidairement M. et Mme [K] à payer l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée au bailleur, jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [M] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 29 septembre 2023 ;

débouter M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes et de leur appel incident, infondés ;

statuant à nouveau, de :

débouter M. et Mme [M] de leurs demandes ;

recevoir M. et Mme [K] en leurs demandes reconventionnelles ;

condamner solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [K] la somme de 12 000 euros au titre du remboursement des travaux de débouchage de canalisation et de fourniture et pose de robinetterie de lavabo ;

condamner solidairement M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [K] la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice consécutif à leurs troubles de jouissance ;

y ajoutant,

condamner M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [K] la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [K], 'Mme [E] [H] et M. [Z] [O]' aux dépens d’appel, outre les frais de traduction ;

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 17 décembre 2024, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

débouter M. et Mme [K] des fins de leur appel et de l’intégralité de leurs demandes ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

et y ajoutant, recevoir M. et Mme [M] en leur appel incident et :

condamner M. et Mme [K] à payer à M. Et Mme [M] la somme de 23 309,43 euros au titre des loyers et charges impayés à décembre 2024 inclus;

condamner M. et Mme [K] à payer à M. Et Mme [M] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamner M. et Mme [K] au paiement de la somme supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En outre, il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation.

Par ailleurs, selon l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Cependant, sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance qui s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui n’exécute pas correctement ses obligations.

Au cas présent, les appelants se prévalent de manquements du bailleur à son obligation de délivrance.

Cependant, ils ne font pas valoir que les lieux loués auraient été inhabitables du fait des désordres qu’ils invoquent.

Dès lors, la constatation de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse et la décision sera confirmée de ce chef ainsi que de ceux subséquents.

Sur la dette locative et les demandes en paiement de provisions formées par les intimés

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Au cas présent, la somme allouée à titre de provision par le premier juge n’est pas contestée par les locataires sauf à considérer que ces derniers se prévalent des troubles de jouissance qu’ils invoquent au soutien de leurs demandes reconventionnelles.

Cependant, alors que, d’une part, les bailleurs produisent les justificatifs des travaux menés pour remédier aux désordres ponctuels signalés en 2019 et que, d’autre part, les locataires n’apportent aucun élément sur d’autres réclamations, le constat du commissaire de justice versé aux débats, qui est postérieur à l’ordonnance contradictoire querellée, et les factures produites, que rien ne permet d’authentifier, ne permettent pas de caractériser une contestation sérieuse.

La décision sera dès lors confirmée sur la somme provisionnelle allouée en première instance.

Par ailleurs, la demande des bailleurs d’actualisation de la dette est sans objet dès lors qu’ils disposent déjà d’un titre exécutoire condamnant les locataires à leur payer solidairement, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles

Les demandes reconventionnelles des locataires, qui ne sont pas présentées à titre provisionnel, excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Elles seront dès lors déclarées irrecevables.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les intimés, qui ne démontrent pas que, en contestant la décision querellée, les appelants auraient abusé de leur droit d’agir en justice, verront leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [K] seront condamnés aux dépens de l’appel avec possibilité pour le conseil de M. et Mme [M] de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance.

M. et Mme [K] seront également condamnés à payer à M. et Mme [M] de la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Dit sans objet la demande de M. et Mme [M] tendant à voir actualiser le montant de la condamnation provisionnelle ordonnée à leur profit ;

Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles de M. et Mme [K] ;

Rejette la demande de dommages et intéréts pour procédure abusive de M. et Mme [M] ;

Condamne M. et Mme [K] aux dépens de l’appel avec possibilité pour le conseil de M. et Mme [M] de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance ;

Condamne M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT