RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10877 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH2EJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2023-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]- RG n°

APPELANTE

La société HABER FRANCE, Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 390 091 114

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

INTIMÉE

S.A. SNCF VOYAGEURS

inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 519 037 584,

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P498

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Madame Laura TARDY, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame MEANO, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’une « autorisation d’occupation d’un immeuble bâti ou non bâti dépendant du domaine public du chemin de fer non constitutive de droits réels » d’une durée initiale de 33 mois ayant pris effet le 1er avril 2013 pour se terminer le 31 décembre 2015, la société Haber France a été autorisée, par la société SNCF – alors établissement public industriel et commercial – à occuper et utiliser un bien constitué d’un entrepôt de 290 m2 environ, situé [Adresse 4], pour l’activité de stockage de marchandises dans le cadre de son activité de grossiste, moyennant le paiement d’une redevance annuelle de 10.500 euros HT indexée annuellement.

Par avenant n°1 du 13 décembre 2017, la société SNCF, devenue SNCF Mobilités – établissement public industriel et commercial -, et la société Haber France ont convenu de prolonger rétroactivement de 2 ans et 6 mois l’occupation par cette dernière des lieux, soit du 1er janvier 2016 jusqu’au 30 juin 2018.

Selon « convention d’occupation d’un immeuble bâti ou non bâti dépendant du domaine public de SNCF Mobilités en vue d’une exploitation économique non constitutive de droits réels » en date du 19 novembre 2018, la société Haber France a été autorisée, par la société SNCF Mobilités, à occuper et utiliser rétroactivement au 1er août 2018 le même bien immobilier sis [Adresse 3]) pour une durée de 2 ans et 5 mois, ce jusqu’au 31 décembre 2020, moyennant une redevance annuelle de 14.500 euros HT indexée annuellement.

Le 12 novembre 2020, un contrat de bail, objet des débats de la présente instance, intitulé «bail civil portant sur un bien immobilier nécessaire au transport ferroviaire national appartenant à la société SNCF Voyageurs » a été conclu entre la société anonyme SNCF Voyageurs, venant aux droits de la société SNCF Mobilités, et la société Haber France, portant sur le même bien immobilier situé [Adresse 4], pour une durée d’une année, prenant effet le 1er juillet 2020 pour se terminer le 30 juin 2021.

Ce bail mettait fin de façon anticipée à la convention d’occupation précitée du 19 novembre 2018.

Ce contrat stipulait notamment un loyer annuel de 15.000 euros HT indexée annuellement, le paiement d’un dépôt de garantie d’un montant de 4.500 euros correspondant à 3 mois de loyer TTC.

Le bien immobilier objet des contrats susvisés a fait l’objet d’une promesse de vente au profit de la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94), société anonyme d’économie mixte, le 29 juillet 2021.

Dans ce contexte, la société SNCF Voyageurs a assigné en référé la société Haber France :

— par assignation du 3 août 2021, aux fins condamnation au paiement de la somme de 106.538,10 euros TTC, au titre de redevances et indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier 2016 au 30 juin 2021.

Par ordonnance du 12 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a accueilli cette demande;

— par assignation du 7 octobre 2021, aux fins d’expulsion, laquelle a été ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, par ordonnance également du 12 mai 2022.

Parallèlement, par acte du 29 décembre 2021, la société Haber France a assigné la SA SNCF Voyageurs devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins, principalement, de requalification du bail du 12 novembre 2020 en bail commercial, d’une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2020 expirant le 30 juin 2029 ; subsidiairement, aux fins d’expertise pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction ou de résiliation qui lui serait due si elle était contrainte de quitter les lieux.

En tout état de cause, elle a conclu au rejet de toutes les demandes adverses et à la condamnation de la SA SNCF Voyageurs au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société SNCF Voyageurs a pour sa part conclu au rejet des demandes, sollicitant à titre très subsidiaire, la résiliation du bail du 12 novembre 2020 pour manquement de la société Haber France à son obligation de régler ses loyers et charges et la condamnation de la demanderesse à lui verser les sommes de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre condamnation aux dépens de l’instance.

Elle a fait valoir que les parties ont entendu expressément conclure un bail civil, que le local objet du bail civil est adjacent aux voies ferrées et que conformément au 3ème alinéa de l’article L 2141-13 du code des transports, le bien ne pouvait faire l’objet d’un bail commercial, dont les conditions d’application n’étaient en tout état de cause pas réunies.

Le 28 janvier 2022, les biens litigieux ont été vendus à la SADEV 94.

Le 17 mars 2022, la société Haber France a quitté les lieux litigieux et restitué les clefs à la SADEV 94.

Par jugement contradictoire entrepris du 7 avril 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a ainsi statué :

Dit que le statut des baux commerciaux des articles L.145-1 et suivants du code de commerce n’est pas applicable au bail civil consenti à la société Haber France suivant acte sous seing privé du 12 novembre 2020,

Déboute la société Haber France de ses demandes dirigées contre la SA SNCF Voyageurs,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SA SNCF Voyageurs,

Condamne la société Haber France à payer à la SA SNCF Voyageurs la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société Haber France aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 16 juin 2023 par la société Haber France,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 mars 2024 par lesquelles la société Haber France, demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la société SNCF Voyageurs de sa demande tendant à voir dire sans objet la demande de requalification formée par la société Haber France ;

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la société SNCF Voyageurs de sa demande de dommages et intérêts ;

INFIRMER le jugement pour le surplus et, STATUANT A NOUVEAU :

JUGER que la société SNCF Voyageurs ne pouvait déroger au statut des baux commerciaux en concluant un contrat de bail civil alors que seul un bail commercial aurait dû être consenti à la société Haber France ;

En conséquence,

JUGER qu’en concluant un bail civil mettant fin de façon anticipée à la convention d’occupation du 19 novembre 2018 la société SNCF Voyageurs et la société Haber France ont explicitement souhaité modifier la nature juridique de leurs relations contractuelles ;

JUGER que la société Haber France est titulaire d’un bail portant sur divers locaux sis [Adresse 2] dans lesquels elle exploite un fonds de commerce et pour lequel elle est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Créteil ;

JUGER que le contrat dont la société Haber France est titulaire constitue donc un bail commercial qui ne pouvait être consenti pour une durée inférieure à 9 années à compter du 1er juillet 2020 qui expirera le 30 juin 2029 ;

JUGER que la société Haber France bénéficiera, à l’issue du bail commercial dont elle est titulaire, du droit au renouvellement de celui-ci dans les conditions de l’article L.145-8 du Code de commerce ou au paiement d’une indemnité d’éviction dans les conditions de l’article L. 145-14 dudit code, ou encore au paiement d’une indemnité de résiliation ;

A titre subsidiaire :

DESIGNER tel expert qui lui plaira aux fins de chiffre le montant de l’indemnité d’éviction ou de résiliation qui sera due à la société Haber France si celle-ci était contrainte de quitter les lieux ;

En tout état de cause :

DEBOUTER la société SNCF Voyageurs de toutes demandes, fins et conclusions, plus amples et contraires à venir,

CONDAMNER la société SNCF Voyageurs au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 décembre 2023 par lesquelles la société SNCF Voyageurs, demande à la cour de :

DECLARER la société Haber France mal fondée en son appel ;

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 avril 2023 par le Président du Tribunal Judiciaire de Créteil ;

Y ajoutant,

CONDAMNER la société Haber France, en cause d’appel, à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société Haber France aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur la demande de requalification du bail

La société Haber France demande l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de requalification du bail du 12 novembre 2020, à effet au 1er juillet 2020, en bail commercial ; elle réitère sa demande devant la cour d’appel, se prévalant d’un bail commercial d’une durée de 9 ans expirant le 30 juin 2029.

Elle conteste notamment l’application à la cause de l’article L. 2141-13 du code des transports, en ce qu’il ne serait pas démontré, selon elle, que le bien loué serait nécessaire au transport ferroviaire national et donc exclu du statut des baux commerciaux ; elle soutient par ailleurs que le bien a été donné à bail à des fins de stockage et d’entrepôt, pour son activité de grossiste et revendeur de tout produit, marchandises et denrées alimentaires, de sorte qu’elle y exploitait bien son fonds de commerce et que les conditions de l’article L.145-1 du code de commerce sont réunies.

Elle estime que la société SNCF Voyageurs étant devenue une personne morale de droit privé le 1er janvier 2020 il ne saurait être considéré que le bien immobilier litigieux était nécessaire au transport ferroviaire national, ce que confirme d’ailleurs, selon elle, le fait qu’il a été vendu à la Sadev 94.

Elle soutient également qu''en mettant fin de façon anticipée à la convention d’occupation qui les liait, [les deux sociétés] ont entendu nover leur relation contractuelle en modifiant la nature juridique du contrat les liant’ et en la soumettant en réalité au statut des baux commerciaux auquel elles ne pouvaient déroger.

La société SNCF Voyageurs s’oppose à ces moyens et demande la confirmation du jugement.

Les dispositions du code des transports invoquées

Selon les dispositions de l’article L. 2141-1 du code des transports, la société SNCF Voyageurs, qui a été créée le 1er janvier 2020 dans le cadre de la réforme ferroviaire de la loi 2018-500 du 27 juin 2018 pour un nouveau pacte ferroviaire, exploite, directement ou à travers ses filiales, des services de transport ferroviaire et diverses activités prévues par ses statuts ; elle exploite, dans ce cadre, les services publics de transport ferroviaire de voyageurs sur le réseau ferré national et conclut un contrat avec l’Etat pour une durée de 10 ans, actualisé tous les 3 ans (article L. 2141-3).

La société SNCF Voyageurs exerce des pouvoirs de gestion sur les biens immobiliers qui lui sont remis ou qu’elle acquiert et, dans ce cadre, peut notamment accorder des autorisations d’occupation, consentir des baux, fixer et encaisser à son profit le montant des redevances d’occupation ou les loyers ; toutefois l’article L. 2141-13 du code des transports prévoit des dispositions spécifiques lorsque les biens immobiliers sont nécessaires au transport ferroviaire national :

'Lorsqu’un bien immobilier appartenant à la société SNCF Voyageurs est nécessaire au transport ferroviaire national, l’État s’oppose à tout acte de disposition ou toute création d’une sûreté sur ce bien immobilier, ou subordonne l’acte de disposition ou la création de la sûreté à la condition qu’il ne soit pas susceptible de porter préjudice au bon fonctionnement du système de transport ferroviaire national. Ce droit de l’État s’applique dans les mêmes conditions aux biens immobiliers nécessaires au transport ferroviaire de toutes filiales de la société SNCF Voyageurs, dès lors que ces biens leur seraient apportés ou cédés par cette dernière à compter du 1er janvier 2020.

Est nul de plein droit tout acte de disposition ou création de sûreté réalisé sans que l’État n’ait été mis à même de s’y opposer, en violation de son opposition ou en méconnaissance des conditions fixées à la réalisation de l’opération.

Les biens mentionnés au premier alinéa ne peuvent faire l’objet d’aucune saisie et le régime des baux commerciaux ne leur est pas applicable.

Les catégories des biens immobiliers mentionnés au présent article sont définies par décret en Conseil d’État, qui précise les biens immobiliers pour lesquels la cession fait l’objet d’une autorisation préalable expresse et ceux pour lesquels la cession peut intervenir à défaut pour l’État de s’y être opposé dans un délai déterminé à compter de sa saisine'.

Le décret n° 2019-1581 du 31 décembre 2019 portant application des articles L. 2102-17 et L. 2141-13 du code des transports a pour objet d’organiser la cession des biens immobiliers appartenant à la société nationale SNCF, à la société SNCF Voyageurs et à la société en charge de la fourniture des services de transport ferroviaire de marchandises ; il prévoit un droit d’opposition de l’Etat aux projets de cession des biens immobiliers nécessaires au transport ferroviaire.

L’application du statut des baux commerciaux

Aux termes de l’ article L. 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique à ceux des immeubles ou locaux « dans lesquels un fonds est exploité » ; il convient à cet égard de se référer à la destination des lieux prévue au bail et à la réalité de l’exploitation d’un fonds de commerce par le preneur.

Le statut ne s’applique pas à un entrepôt, en raison du défaut d’exploitation d’un fonds de commerce ( 3e civ., 16 juin 2004, n° 03-11.314 ).

Les dispositions générales du droit des contrats

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Aux termes de l’article 1192 du même code « On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. »

L’article 1193 dispose que « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. » et l’article 1194 que « Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

Il convient de rappeler par ailleurs qu’il n’est pas permis aux juges, lorsque les termes d’une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu’elle renferme.

S’agissant de la novation, l’article 1329 du code civil dispose que : «La novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier».

La novation requiert la réunion de trois conditions : une obligation valable à éteindre, une obligation nouvelle à créer, et l’intention de nover.

L’article 1330 du même code précise que « la novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte» et être dénuée d’équivoque.

Si une telle volonté n’est pas formellement exprimée dans l’acte, les juges peuvent la rechercher dans les faits de la cause (voir récemment 3e Civ., 15 février 2023, pourvoi n° 22-19.419).

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu :

— que le bail conclu entre les parties prévoit explicitement qu’il est soumis aux dispositions du code civil, et, tant en son titre qu’en son article 3 des conditions particulières, qu’il porte «sur un bien immobilier nécessaire au transport ferroviaire national appartenant à la SA SNCF voyageurs ».

La cour ajoute que l’article 1er des conditions générales du bail, intitulé 'cadre juridique du bail civil’ spécifie que le bail relève des dispositions du code civil applicables en matière de contrat de louage des choses (article 1709 et suivants du code civil) et que :

« conformément aux dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2019-552 du 3 juin 2019 portant diverses dispositions relatives au groupe SNCF, la présente location n’est pas soumise au statut des baux commerciaux comme portant sur un bien nécessaire au transport ferroviaire national.

La nature civile du présent bail est une condition essentielle pour le locataire et le bailleur sans laquelle ils n’auraient jamais accepté de conclure ce bail».

— qu’en préambule des conditions particulières, il est rappelé que le locataire occupait précédemment le bien en vertu d’une convention d’occupation temporaire conclue le 16 novembre 2018 et arrivant à échéance le 31 décembre 2020, que le bail fait l’objet d’un projet de cession avancé au profit de la SADEV 94 et que les négociations ayant pris du retard en raison de la pandémie de Covid 19, il a été convenu entre les parties la signature d’un bail pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 ; que la durée limitée du bail est justifiée par la projet de cession du bien ;

— qu’il résulte des pièces produites que les locaux loués se trouvent à proximité immédiate des voies ferrées de sorte que leur accès et les itinéraires autorisés pour y accéder ont été spécifiquement définis (conditions particulières du bail) ; la cour ajoute que les conditions générales du bail reprennent de façon détaillée les questions d’accès au bien et de sécurité nécessaires en raison de la proximité du bien avec l’infrastructure ferroviaire (article 13 des conditions générales) ; qu’il résulte de ces éléments que le caractère nécessaire au transport ferroviaire national tient, comme le fait valoir à juste titre l’intimée et comme l’a retenu exactement le tribunal, à cette proximité et aux impératifs de sécurité en découlant, ce que l’appelante ne contredit pas utilement.

— que le projet de cession du bien à la SADEV 94 a d’ailleurs été soumis à l’Etat le 3 août 2021 en application des dispositions précitées du code des transports, relatives aux biens immobiliers nécessaires au transport ferroviaire national.

Aucune ambiguïté ou équivoque ne résulte des stipulations du bail litigieux ; aucun élément ne permet de retenir que la société preneuse ait pu se méprendre sur la portée du bail (ce qui n’est d’ailleurs pas allégué) ni que la commune intention des parties était autre que celle indiquée parfaitement clairement par le contrat.

Il convient de relever encore qu’aucune contradiction ne résulte de la circonstance que les lieux loués, ont néanmoins ensuite été vendus à la SADEV 94 sans opposition de l’Etat, ce qui ne remet pas en cause la nature des biens loués lors de l’établissement du contrat de bail, ni l’intention des parties ; aucune intention frauduleuse de la part du bailleur, contrairement à ce que soutient l’appelante, ne résulte par ailleurs de l’ensemble de ces éléments.

Le premier juge en a exactement déduit qu’en application des dispositions précitées le bien immobilier loué ne pouvait pas faire l’objet d’un bail commercial, aucun élément ne permettant de retenir que les mentions contractuelles seraient à cet égard inexactes.

La cour ajoute qu’il est indiqué dans le contrat litigieux que les locaux sont loués par la société Haber France pour y exercer une 'activité de stockage matériel liée à son activité de distribution’ (article 4 des conditions particulières, 'destination du bail') ; qu’ainsi aucune mention de l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués n’est stipulée ni ne résulte des termes du contrat ; qu’en outre, il ne résulte pas davantage des pièces produites que la société Haber France ait effectivement exploité un fonds de commerce dans les lieux loués.

Ainsi les parties ont expressément convenu de conclure un bail civil et non commercial, pour une durée limitée justifiée par le projet de vente du bien, qui a d’ailleurs ensuite abouti.

Aucune intention de nover en vue d’un bail en réalité commercial ne résulte par ailleurs des faits de la cause pas plus que des termes du contrat, lequel est au contraire parfaitement explicite en ce qu’il relève du droit civil et concerne un bien exclu du statut des baux commerciaux.

Il ne saurait être déduit de la création, le 1er janvier 2020, de la société SNCF Voyageurs, société de droit privé, que les parties auraient entendu nover leurs relations contractuelles pour se soumettre à un bail commercial, alors que précisément les textes rappelés plus haut, et notamment l’article L. 2141-3 du code des transports, ont eu pour objet de déterminer les règles applicables aux biens détenus par cette nouvelle société de droit privé en excluant les baux commerciaux s’agissant de certains de ses biens.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de requalification du contrat et dit que le statut des baux commerciaux des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce n’était pas applicable au bail litigieux conclu entre les parties par acte du 12 novembre 2020 ; la société Haber France ne saurait donc invoquer un droit à renouvellement (sur le fondement de l’article L.145-8) ni une indemnité de résiliation (sur le fondement de l’article L. 145 -14) découlant de ce statut.

Sur la demande subsidiaire de la société Haber France tendant à la désignation d’un expert

Cette demande en vue de chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction ou de résiliation, qui ne fait d’ailleurs l’objet d’aucun développement dans la partie 'discussion’ des conclusions de la société Haber France, ne saurait être accueillie puisque la cour, confirmant le jugement, rejette la demande de requalification du bail litigieux en bail commercial.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à la société SNCF Voyageurs une indemnité de procédure de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne la SARL Haber France à payer à la SA SNCF Voyageurs la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Haber France aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,