Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 21 février 2025, n° 23/06812

CA Paris
Confirmation 21 février 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect de la condition suspensive
La cour a jugé que la condition suspensive a défailli en raison du refus de prêt notifié, ce qui justifie la restitution partielle de l'indemnité.
Rejeté
Droit à l'indemnité d'immobilisation
La cour a confirmé que la caducité de la promesse de vente entraîne la perte du droit à l'indemnité d'immobilisation pour les époux [W].
Accepté
Dépens d'appel
La cour a statué que la partie perdante doit supporter les dépens, ce qui inclut la SCI CYP.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 21 février 2025, les époux [W] ont fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire qui avait constaté la caducité d'une promesse de vente et ordonné la restitution d'une indemnité d'immobilisation à la SCI CYP. Les questions juridiques portaient sur la défaillance de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt. Le tribunal de première instance a conclu que la condition n'était pas défaillie, justifiant la restitution de la somme séquestrée. La Cour d'appel a confirmé ce jugement, considérant que la SCI CYP n'avait pas commis de faute dans sa demande de prêt et que la condition suspensive n'était pas défaillie. La décision de première instance a donc été confirmée, et les époux [W] ont été condamnés aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 21 févr. 2025, n° 23/06812
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/06812
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 février 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marc PANTALONIMaurice PFEFFERMartin SALÉ-MONIAUX
Parties :	S.C.I. CYP immatriculée au RCS sous le numéro

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 21 FÉVRIER 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06812 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOHP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 20/12965

APPELANTS

Monsieur [Z] [W] né le 07 Novembre 1960 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [Y] [M] épouse [W] née le 04 Avril 1961 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tous deux représentés et assistés de M^e Martin SALÉ-MONIAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E2067

INTIMÉES

S.C.I. CYP immatriculée au RCS sous le numéro 881 771 133, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Maurice PFEFFER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1373

S.C.P. Remi DUBAIL et [X] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon une promesse unilatérale de vente notariée du 6 mars 2020, reçue par Me [X] [D], notaire à [Localité 6], M. [Z] [W] et Mme [Y] [M] épouse [W] (ci-après les époux [W]) ont promis de vendre à la SCI CYP les lots n°34 et 8 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un prix de 545.000 €, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire par la bénéficiaire au plus tard le 5 mai 2020, la promesse étant consentie pour une durée expirant le 4 juin 2020.

L’acte prévoyait en outre une indemnité d’immobilisation d’un montant de 54.500 €, dont la moitié a été versée par la SCI CYP entre les mains du notaire rédacteur de l’acte.

Par un avenant du 12 mai 2020, les parties ont convenu de reporter le délai d’obtention du prêt au plus tard le 10 juillet 2020 et l’expiration du délai de la promesse au 28 août 2020.

Par courriel du 4 juillet 2020, la SCI CYP a informé les vendeurs et le notaire du refus de prêt de la Caisse d’Epargne en date du 26 juin 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 octobre 2020, le conseil des époux [W] a mis en demeure la SCI CYP de verser à ses clients la totalité de 1'indemnité d’immobilisation.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 novembre 2020, Me [X] [D] a refusé de libérer la somme séquestrée en raison du désaccord des parties.

Par exploit d’huissier en date du 14 décembre 2020, la SCI CYP a fait assigner les époux [W] et la SCP Dubail et [D], devant le tribunal judicaire de Paris aux fins essentielles de voir ordonner la restitution à son profit de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— Constate la caducité de la promesse de vente du 6 mars 2020,

— Ordonne la restitution à la SCI CYP de la somme de 27.250 € séquestrée entre les mains de Me [X] [D] au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— Rejette les demandes de M. [Z] [W] et Mme [Y] [M] épouse [W] tendant à :

¿ Ordonner la libération des fonds séquestrés à leur profit,

¿ Condamner la SCI CYP à leur verser le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 27.250 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure,

— Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SCI CYP,

— Condamne M. [Z] [W] et Mme [Y] [M] épouse [W] in solidum aux dépens,

— Condamne M. [Z] [W] et Mme [Y] [M] épouse [W] in solidum à payer à la SCI CYP la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [Z] [W] et Mme [Y] [M] épouse [W] in solidum à payer à la SCP Dubail et [D] la somme de l.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

M. [Z] [W] et Mme [Y] [M] épouse [W] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 avril 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 24 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 23 octobre 2024, par lesquelles M. [Z] [W] et Mme [Y] [M] épouse [W], appelants, invitent la cour à :

Vu l’article 954 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1104, 1304-3 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 23 mars 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI CYP.

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER la SCI CYP à payer à Monsieur [W] et à Madame [M] la somme de 54.500 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure et capitalisation des intérêts.

ORDONNER en tant que de besoin la libération des fonds séquestrés au profit de Monsieur [W] et de Madame [M].

DEBOUTER la SCI CYP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

DEBOUTER la SCP REMI DUBAIL ET [X] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la SCI CYP à payer à Monsieur [W] et à Madame [M] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SCP REMI DUBAIL ET [X] [D] à payer à Monsieur [W] et à Madame [M] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI CYP aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 25 septembre 2023, par lesquelles la SCI CYP, intimée, invite la cour à :

Vu les articles 56, 127 et 700 du CPC

vu les articles 1103 et 1104 du code civil

Vu la promesse sous conditions suspensives

Dire que l’appel n’a produit aucun effet dévolutif et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir condamner l’intimée

Dire en tout état de cause non fondé l’appel formé par Monsieur et Madame [W];

Rejeter toutes les demandes des appelants ;

En conséquence confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris

Condamner les appelants à payer à l’intimée la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du cpc ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 29 septembre 2023, par lesquelles la SCP Rémi Dubail et [X] [D], intimée, invite la cour à :

— JUGER la SCP Rémi DUBAIL et [X] [D] notaires, représentée par Maitre [X] [D], recevable en ses écritures ; l’y déclarer bien fondée ;

— PRENDRE ACTE de ce que la SCP Rémi DUBAIL et [X] [D] s’en rapporte à la justice s’agissant de la demande de mainlevée du séquestre et de la libération de la somme de 27.250 euros ;

— DEBOUTER Monsieur et Madame [W] du surplus de leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de la SCP Rémi DUBAIL et [X] [D] ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER toute partie succombante à verser à la société Rémi DUBAIL et [X] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Il y a lieu au préalable de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI CYP ;

Sur l’effet dévolutif de l’appel

La SCI CYP sollicite de dire que l’appel n’a produit aucun effet dévolutif et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir condamner l’intimée au motif que l’appelante ne mentionne pas dans le dispositif de ses conclusions les chefs du jugement qu’elle entend voir infirmer ;

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, « L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible » ;

L’appelant doit demander dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation ou la réformation totale ou partielle du jugement à peine de confirmation du jugement de première instance par la Cour d’appel ((2ème chambre civile, 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626) ;

En l’espèce, les appelants sollicitent dans le dispositif de leurs premières conclusions du 9 juillet 2023, identique aux dernières conclusions du 23 octobre 2024, « d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 23 mars 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI CYP » ;

Il convient de considérer que par cette formulation les appelants ont déféré à la cour la connaissance des chefs du jugement qu’ils critiquent expressément soit « toutes les dispositions sauf le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par la SCI CYP » ;

En conséquence, la demande de la SCI CYP de dire que l’appel n’a produit aucun effet dévolutif est rejetée ;

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les appelants estiment que la condition n’est défaillie sans faute que si le prêt est refusé au taux maximum et qu’en sollicitant une durée nettement inférieure avec un taux inférieur à celui de la promesse, la bénéficiaire a rendu nécessairement plus difficile l’accomplissement de la condition suspensive de prêt ; ils ajoutent que l’attestation du courtier a été adressée hors délai ;

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

Aux termes de l’article 1304-3 du même code, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt » ;

En l’espèce, aux termes de la promesse de vente du 6 mars 2020 :

— la bénéficiaire ciaire a déclaré avoir l’intention de recourir à un prêt bancaire répondant aux caractéristiques suivantes :

« – Montant maximal de la somme empruntée : 500.000 €,

— Durée maximale de remboursement : 25 ans,

— Taux nominal d’intérêt maximal : 1,5% l’an (hors assurances) … » ;

— « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation ctive de la condition au sens du premier aliéna de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres dé nitives de prêt au plus tard le 5 mai 2020 '

L’obtention ou non-obtention devra être noti ée par le béné ciaire au promettant.

A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justi er sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition …

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le béné ciaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justi ant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l 'obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant » ;

— concernant le sort de l’indemnité d’immobilisation « Elle (la somme déjà versée) sera restituée purement et simplement au béné ciaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte.

Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le béné ciaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées '

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 27.250 €, le béné ciaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le béné ciaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait » ;

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a constaté que la condition suspensive a défailli compte tenu du refus de prêt de la Caisse d’Epargne notifié aux époux [W] par la SCI CYP le 4 juillet 2020 et a constaté la caducité de la promesse ;

Concernant le refus de la Caisse d’Epargne, la SCI CYP justifie que les caractéristiques de cette demande de prêt étaient :

-491.613 € au titre du montant du prêt (courrier de la Caisse d’Epargne du 26 juin 2020) : ce montant est inférieur au montant maximal défini dans la promesse,

— prêt sur 20 ans à 1,45% (attestation du courtier du 24 novembre 2020) : la durée et le taux sont inférieurs aux montants maximaux définis dans la promesse ;

Il convient de considérer que la durée du prêt de 20 ans et le taux d’intérêt demandé de 1,45%, légèrement inférieurs aux montants maximaux contractuels, 25 ans et 1,50%, ne sont pas si bas qu’ils annihilaient les chances de la bénéficiaire d’obtenir le prêt sollicité et que celle-ci n’a pas commis de faute en sollicitant une durée de 20 ans et un taux à 1,45% ;

Concernant la date à laquelle la durée et le taux du prêt sollicité ont été justifiés, par l’attestation du courtier du 24 novembre 2020, il convient de relever que la non-obtention du prêt a bien été notifiée par la SCI CYP aux promettant le 4 juillet 2020, soit avant l’expiration du délai d’obtention du prêt fixé par l’avenant au plus tard le 10 juillet 2020, et que la promesse ne prévoit pas de sanction si le détail des caractéristiques du prêt sollicitées n’est pas produit dans ce délai, en l’absence de mise en demeure sous huitaine par les promettants, alors que les promettants ne justifient pas avoir adressé une telle mise en demeure avant l’échéance de la promesse du 28 août 2020 ;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucun défaut de diligence ne peut être imputé à la SCI CYP, de sorte que la condition suspensive n’est pas défaillie de son fait ;

En application des stipulations contractuelles, le premier juge a justement ordonné la restitution de la somme de 27.250 € séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation à la SCI CYP, rejeté la demande des époux [W] tendant au paiement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, et précisé que cette décision sera nécessairement opposable au notaire séquestre qui est d’ailleurs partie à l’instance, sans qu’il ne soit besoin de le préciser au dispositif, ce dernier indiquant au demeurant qu’il s’en rapporte à la justice s’agissant des demandes de libération des fonds ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les appelants, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI CYP la somme supplémentaire de 3.000 € et à la société notariale la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande de la SCI CYP de dire que l’appel n’a produit aucun effet dévolutif ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [Z] [W] et Mme [Y] [M] épouse [W] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI CYP la somme supplémentaire de 3.000 € et à la SCP Rémi Dubail et [X] [D] la somme supplémentaire de 1.500 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande des appelants au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,