Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 2 OCTOBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20883 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKRDS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] – RG n° 23/58511

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 8], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 8], Mme [Z] [Y], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉE

Mme [J] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benjamin DARROT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1994

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 juillet 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit du 10 novembre 2023, la ville de Paris a fait assigner Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, selon procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

Condamner Mme [M] au paiement d’une amende civile d’un montant de 50.000 euros,

Ordonner le retour à l’habitation des locaux en question transformés sans autorisation, sous astreinte de 112 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai à déterminer, en se réservant la liquidation de cette astreinte,

La condamner au paiement d’une amende civile de 10.000 euros au titre de l’article L324-1-1 du code du tourisme,

La condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 26 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a :

Condamné Mme [M] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile d’un montant de 5.000 euros ;

Ordonné à Mme [M] d’assurer le retour à l’habitation de l’appartement situé [Adresse 3], escalier 1, lot n°15 et ce, sous astreinte de 112 euros par jour de retard ;

Dit que cette astreinte commencera à courir à l’issue d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant un mois ;

Se réserve la liquidation de cette astreinte ;

Condamné Mme [M] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile d’un montant de 1 euro en application de l’article L324-1-1 du code du tourisme ;

Condamné Mme [M] aux dépens ainsi qu’à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 9 décembre 2024, la ville de [Localité 8] a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 12 février 2025, la ville de [Localité 8] demande à la cour, au visa des articles 481-1, 839 du code de procédure civile, L631-7, L651-2 du code de la construction et de l’habitation et L324-1-1 du code du tourisme, de :

Infirmer le jugement rendu le 26 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

Condamné Mme [M] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile d’un montant de 5.000 euros (en application de l’article L631-77 du code de la construction et de l’habitation) ;

Condamné Mme [M] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile d’un montant de 1 euro en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [M] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 8] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamner Mme [M] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros sur le fondement de l’article L324-1-1 du code du tourisme ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [M] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, Mme [M] demande à la cour, au visa des articles, L631-7, L631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, L324-1-1 du code du tourisme, 2 de la loi du 6 juillet 1989, 1112-1 et suivants du code civil, de :

Déclarer recevable et bien fondée Mme [M] en ses demandes, fins et conclusions,

Déclarer recevable et bien fondée Mme [M] en son appel incident,

Infirmer le jugement rendu le 26 novembre 2024 en l’ensemble de ses dispositions en ce qu’il a :

Condamné Mme [M] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile d’un montant de 5.000 euros ;

Ordonné à Mme [M] d’assurer le retour à l’habitation de l’appartement situé [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1]), 4ème étage, bâtiment A, escalier 1, lot n°15 et ce, sous astreinte de 112 euros par jour de retard ;

Dit que cette astreinte commencera à courir à l’issue d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant un mois ;

S’est réservé la liquidation de cette astreinte ;

Condamné Mme [M] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile d’un montant de 1 euro en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

Condamné Mme [M] aux dépens ainsi qu’à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Débouter la ville de [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Limiter le montant des amendes civiles dont Mme [M] serait redevable à un montant maximum de 1 euro chacune,

Débouter la ville de [Localité 8] de sa demande de retour à l’habitation des locaux transformés et l’astreinte en résultant,

En tout état de cause,

Condamner la ville de [Localité 8] à verser à Mme [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2025.

SUR CE,

S’agissant des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement :

qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige, et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 8] d’établir : l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

que selon l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

En l’espèce, les parties s’opposent sur la preuve à apporter par la ville de [Localité 8] de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte dans sa version applicable au litige s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la ville de [Localité 8] pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

Les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière des propriétés bâties, en application du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969, comportant les renseignements utiles à l’évaluation de leur propriété à la date de leur souscription, la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (Cass., 3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.463, publié).

En l’espèce, la ville de [Localité 8] produit la déclaration modèle H2 souscrite le 31 mai 1971 concernant le local situé [Adresse 2] à [Localité 10], au 4ème étage gauche, lot n°15. Il y est déclaré que les lieux sont occupés depuis 1968 par M. [E] [P], locataire, payant un loyer mensuel de 435 francs.

Le relevé de propriété, qui mentionne une affectation à l’usage d’habitation, est daté de l’année 2020 et ne peut donc rapporter la preuve de cet usage au 1er janvier 1970.

Il résulte en outre d’un extrait des listes électorales des années 1966 et 1979, produit par la Ville que l’adresse de M. [P] était bien située au [Adresse 2] à [Localité 10], ce dont il se déduit que ce dernier y était domicilié ou à tout le moins y résidait, ce qui suppose que les lieux étaient affectés alors à l’usage d’habitation.

Il sera observé que les pièces n°14 et 15 produites par Mme [M] sont inopérantes s’agissant de déclarations fiscales faites par M. [P] pour les années 1968 et 1969 mais relatives à un local situé au 5ème étage et non au 4ème étage de l’immeuble.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Mme [M] soutient cependant que les locaux en cause constitueraient sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Cette preuve lui incombe.

Elle exerce la profession d’interprète et produit afin de justifier que les lieux constituent sa résidence principale les justificatifs de règlement de la taxe foncière pour les années 2021, 2022 et 2023, deux lettres de la Cour de cassation envoyées à l’adresse concernée (15 janvier et 12 avril 2018), une lettre de l’Union européenne relative à une mission à Madagascar (du 2 octobre au 23 décembre 2018), deux contrats des 1er janvier et 1er février 2019 avec l’association des femmes journalistes de Roumanie, un contrat de prestation de service à durée déterminée pour la période du 13 mai au 31 juillet 2019, un contrat de travail à durée déterminée pour la période du 18 juillet au 14 octobre 2022, et une attestation d’hébergement de sa mère en date du 22 mars 2024.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, la domiciliation fiscale ne suffit pas à démontrer l’effectivité de l’occupation d’un appartement dans la mesure où le système fiscal est déclaratif et résulte du fait propre du souscripteur. Un document fiscal doit être complété par d’autres éléments.

S’agissant des justificatifs professionnels versés aux débats, ainsi que l’a fait observer également le premier juge, les lettres de l’Union européenne et de la Cour de cassation ainsi que les deux contrats de l’année 2019 établissent une mission de moins de trois mois en 2018, et de deux mois en 2019.

Il s’y ajoute en cause d’appel pour 2019 une mission de deux et mois et demi et pour 2022 une autre mission à [Localité 6] de moins de trois mois. S’agissant de la mission du 13 mai au 31 juillet 1019, notamment il doit être observé que la traduction du contrat à durée déterminée avec le IHB Language training center SRL indique le lieu des cours est choisi par les parties, sans autre précision ni aucune autre pièce permettant de déterminer ce ou ces lieux.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a été jugé que Mme [M] ne démontrait pas que le local litigieux constituait sa résidence principale.

Mme [M] ne conteste pas que le bien litigieux a fait l’objet de locations de courtes durées à une clientèle qui n’y a pas élu domicile et reconnait avoir loué ainsi son appartement 279 nuitées en 2018, 271 nuitées en 2019, 66 nuitées en 2020, 1 nuitée en 2021 et 251 nuitées en 2022, ce en l’absence d’autorisation préalable ce qui constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérise l’infraction prévue aux termes de l’article L 631-7 du code de la construction de l’habitation.

S’agissant du quantum de l’amende, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Le logement a été loué au prix de 56 euros la nuit et ce, depuis 2018, soit depuis l’entrée en vigueur des dispositions précitées en 2014 et jusqu’en 2022, ce qui n’est pas discuté, le profit substantiel généré par cette activité par rapport aux revenus issus d’une mise en location en bail d’habitation, tel que repris par le premier juge, ne pouvant être contesté.

Il sera également relevé qu’au moment de la rédaction du constat d’infraction, le 2 décembre 2020, l’annonce était active et que Mme [M] indique elle-même avoir loué son appartement pour 39 nuitées en 2024 puis aucune nuitée en 2025. Si elle précise avoir coopéré et fait preuve de transparence, force est de constater qu’elle a déclaré en ligne la location de son bien en novembre 2017.

Pour un gain total de 44.856 euros sur la base d’un prix de location de 56 euros par nuit et compte tenu d’un loyer médian de 299,7 euros par mois, la part du gain illicite peut être estimée, comme l’indique la Ville, à la somme de 14.685 euros. Le coût de la compensation aurait été de 18.000 euros.

Ainsi, l’amende prononcée par le premier juge sera revue à la hausse, la somme de 18.000 euros apparaissant proportionnée et adaptée, tenant compte des gains perçus par l’intimée, du coût de la compensation et de l’objectif d’intérêt général de la législation, qui tend à répondre à la difficulté de se loger à [Localité 8]. Il doit être fait droit, Mme [M] ne contestant avoir maintenu son compte ouvert sur la plateforme Airbnb à l’injonction sous astreinte de retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, selon les modalités fixées par le premier juge, lesquelles ne sont pas critiquées.

S’agissant de l’application des dispositions de l’article L. 324-1-1-IV du code du tourisme, à savoir le défaut de transmission relative au nombre de jours loués, il sera relevé que l’obligation de transmission de l’article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme concerne les locations visées à l’article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d’un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale. Il est établi ici que le bien a été déclaré comme résidence principale, de sorte que cette disposition trouve à s’appliquer.

Au vu des éléments fournis, il apparaît que la ville de [Localité 8] a par lettre du 17 mars 2023 demandé à Mme [M] de lui transmettre le relevé des locations réalisées, ce à quoi il ne lui a pas été répondu, ce qui n’est pas discuté.

L’infraction susvisée est ainsi constituée.

Sur le quantum de l’amende, étant rappelé que le bien a été loué 279 nuitées en 2018, 271 nuitées en 2019, 66 nuitées en 2020, 1 nuitée en 2021 et 251 nuitées en 2022, étant tenu compte de l’objectif d’intérêt général poursuivi, au regard duquel l’amende doit présenter un caractère dissuasif, il sera prononcé à l’encontre de Mme [M] une amende civile de 3.000 euros.

Perdante à titre principal, Mme [M] sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant des deux amendes civiles,

Statuant de nouveau de ces chefs,

Condamne Mme [M] à payer une amende civile de 18.000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 8],

Condamne Mme [M] à payer une amende civile de 3.000 euros sur le fondement du code du tourisme dont le produit sera intégralement versé à la ville de [Localité 8],

Condamne Mme [M] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE