Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10846 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH2BU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Avril 2023 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 8] – RG n° 11-22-2211

APPELANTE

LA SOCIETE [Adresse 7], Société Anonyme d’Habitations à Loyer

Modéré,

Inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro B 552 141 533,

Dont le siège social se trouve [Adresse 1],

[Localité 4]

Représentée par M^e Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMEE

Madame [K] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparante en personne

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

— M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

— Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Par défaut ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 août 2018, la société d'[Adresse 6] a donné en location à Mme [K] [W] et à M. [O] [D] un appartement situé [Adresse 3]) pour un loyer d’un montant de 531,56 euros hors provision sur charges.

Par exploit délivré le 30 septembre 2022, la société Immobilière 3F a fait assigner Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine aux fins de constat de la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement prononcé de celle-ci, expulsion des occupants à défaut de départ volontaire et condamnation à lui verser la somme de 2 869,12 euros à titre de loyers et charges impayés au 13 septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer augmentée des loyers devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, outre une indemnité d’occupation des lieux égale au montant de la quittance locative à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux.

A l’audience, la société Immobilière 3F a maintenu les termes de son assignation tout en ramenant sa demande au titre des loyers et charges impayés à la somme de 1 927,95 euros, décompte arrêté au 6 février 2023 (terme de janvier 2023 inclus). Elle a indiqué que M. [D] avait donné congé en 2018 et que Mme [W] est restée seule titulaire du bail. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par la locataire.

Mme [W], comparante en personne, a reconnu la dette et sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 53 euros sur 36 mois, outre le paiement du loyer courant.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a statué en ces termes :

— condamne Mme [K] [W] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en deniers ou quittances valables, une somme de 1 927,95 euros montant des loyers et des charges impayés au 06 février 2023 (terme de janvier 2023 inclus) avec intérêts de droit à compter de ce jour,

— dit que Mme [K] [W] pourra s’acquitter de cette somme au moyen de 35 mensualités consécutives d’un montant minimum de 53 euros, chaque mensualité étant payable en plus du loyer courant dans le courant de chaque mois, et pour la première fois dans le courant du mois de juin 2023, puis d’une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette,

— dit que tous les paiements ainsi effectués s’imputeront sur le capital,

— rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code Civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

— prononce la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de location conclu entre les parties pendant la durée de ces délais,

— dit que cette clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de complet règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais,

— dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et le contrat de bail liant les parties sera de plein droit résilié sans formalité préalable,

— autorise dans cette hypothèse la SA d’HLM Immobilière 3F à défaut de libération volontaire, à procéder à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [K] [W] de l’appartement qu’ils occupent, tant de leur personne que de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique si besoin est,

— condamne Mme [K] [W] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 507 euros (sans indexation possible et charges comprises) à partir du 08 septembre 2022 et jusqu’à parfaite libération des locaux,

— dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rejette les autres demandes formées par la SA d’HLM Immobilière 3F,

— rappelle l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement,

— condamne Mme [K] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 8 juillet 2022 s’élevant à 145,67 euros de la saisine de la CAF le 22 juin 2022 (dont le coût sera limité à celui d’une lettre recommandée avec accusé réception) de l’assignation délivrée le 30 septembre 2022 s’élevant à 54,51 euros et de sa dénonciation au préfet le 4 octobre 2022 (dont le coût sera limité à 1 euro).

La société Immobilière 3F a interjeté appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe le 19 juin 2023.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2023, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

— recevoir la société Immobilière 3F en son appel et l’y dire bien fondée ;

— réformer le jugement rendu le 6 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine en ce qu’il a condamné Mme [K] [W] au paiement de la somme de 1 927,95 euros, montant des loyers et charges impayés au 6 février 2023 (terme de janvier 2023 inclus) avec intérêts de droit à compter de la décision ;

— réformer le jugement rendu le 6 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine en ce qu’il a condamné Mme [K] [W] à payer à la société Immobilière 3F en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 507 euros (sans indexation possible et charges comprises), à partir du 8 septembre 2022 et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— confirmer le jugement rendu le 6 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [K] [W] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3 712,51 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus ;

— condamner Mme [K] [W] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— débouter Mme [K] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

— condamner Mme [K] [W] au paiement d’une indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut-Auffret pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées à Mme [W] le 25 août 2023, selon procès-verbal de remise à domicile, en application des articles 655, 656, 657 et 658 du code de procédure civile. Mme [W] n’a pas constitué avocat.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimée était tenue de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Par ailleurs, la cour observe que la société Immobilière 3F n’a interjeté appel que des chefs de dispositif statuant sur la dette locative et sur les indemnités d’occupation de sorte que les autres chefs du dispositif du jugement sont devenus irrévocables.

Sur la créance locative

La société Immobilière 3F sollicite d’infirmer le chef du jugement fixant le montant de l’indemnité d’occupation et de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux. Elle valoir qu’en statuant comme il l’a fait, le premier juge a, en réalité, fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme forfaitaire invariable alors même que les charges, notamment les consommations d’eau des occupants, impliquent une régularisation et des fluctuations qui doivent être prises en compte.

Elle ne conteste pas le montant de créance de loyers et charges retenu dans le jugement, mais fait valoir que ce montant a augmenté depuis, pour atteindre la somme de 3 712,51 euros, terme de juin 2023 inclus.

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Le premier juge a condamné Mme [W] 'à payer à la société Immobilière 3F, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 507 euros (sans indexation possible et charges comprises) à partir du 8 septembre 2022 et jusqu’à parfaite libération des locaux.'

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien article 1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, au vu de ces éléments, la critique de l’appelante est pertinente ; il convient d’ailleurs de rappeler que les charges peuvent être régularisées au profit de l’occupant. Il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

2) Sur la créance d’arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société Immobilière 3F produit un décompte actualisé au 10 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus, portant mention d’un solde débiteur à hauteur de la somme de 3 712,51 euros, un décompte détaillé des sommes en débit et les avis d’échéance détaillés qui corroborent les sommes appelées au titre des loyers et charges.

Le décompte actualisé n’encourt aucune critique et la demande de réactualisation de la dette locative doit être accueillie à hauteur de la somme réclamée, soit la somme de 3 712,51 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2023 sur la somme de 1 927,95 euros, conformément au jugement, et à compter du 25 août 2023, date de signification des conclusions contenant la demande d’actualisation au titre de l’arriéré, pour le surplus.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles n’ont pas été frappées d’appel.

En appel, Mme [W] sera condamnée aux dépens. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 6 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine, sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation et sauf à réactualiser la dette locative,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé, et y ajoutant,

CONDAMNE Mme [K] [W] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux,

CONDAMNE Mme [K] [W] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3 712,51 euros au titre de la dette locative réactualisée au 10 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2023 sur la somme de 1 927,95 euros et à compter du 25 août 2023 pour le surplus,

CONDAMNE Mme [K] [W] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société Immobilière 3F fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE