Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05687 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWIO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 11/00061

APPELANTE

S.A. BUILDINVEST immatriculée au RCS sous le numéro 330 434 531, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée et assistée de M^e Jean LAGADEC, avocat au barreau de PARIS, toque : D1011

INTIMÉES

Madame [W] [E] née le 21 Février 1951 à [Localité 2],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Madame [T] [J] née le 25 Juillet 1948 à [Localité 4],

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0263

E.U.R.L. DOUDOU BE immatriculée au immatriculée au RCS de de Basse- Terre sous le n° sous le numéro 384 461 042, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

SCP de Notaires Renaud HERBERT, Nadia JACQUES et Thierry COLLANGES, Notaires Associés, anciennement dénommée SCP [B] [S] Nadia JACQUES Renaud HERBERT et Thierry COLLANGES, titulaire d’un office notarial agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 assistée de M^e Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

SELARL FIDES anciennement dénommée EMJ agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité ausit siège prise en la personne de Me [N] [M], ès qualités de Liquidateur judiciaire de la société Clasa.

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Florence GUERRE de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

S.A. MUTUELLES [Localité 8] ASSURANCES IARD immatriculée au RCS du Mans sous le n° 440 048 882, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 assistée deMe Christophe LAVERNE de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

S.A. SOCIETE GENERALE immatriculée au RCS de Paris sous le n° 552 120 222, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en ladite qualité.

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Magali TARDIEU-CONFAVREUX de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R010

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 décembre 2024 , en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévu le 04 avril 2025 prorgé au 06 juin 2025 et au 20 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

La SARL Clasa a fait édifier en deux tranches sur l’Ile de [Localité 6] (Antilles françaises) lieudit [Localité 11], un ensemble immobilier destiné à être vendu sous forme de lots de copropriété à des investisseurs bénéficiant des dispositions fiscales de la loi du 11 juillet1986 dite 'loi Pons'.

Suivant acte authentique reçu le 10 mai 1990 au sein de la SCP titulaire de l’office notarial de [Localité 6] aux droits de laquelle vient la SCP Herbert-Jacques-Collanges, la société Clasa a vendu en l’état futur d’achèvement à l’EURL MV-II (MV-II) les lots de la deuxième tranche de l’ensemble immobilier dénommé résidence [W].

La société MV-II a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 21 juin 1990 postérieurement à son acquisition.

Suivant acte authentique reçu le 30 décembre 1991 par M. [I] [S], notaire associé au sein de la même SCP, MVII, dont l’unique associé était la SA Buildinvest, a vendu à l’EURL Doudou Bé, dont Mme [W] [E] était l’unique associée, le lot 416 de la 2ème tranche de cette résidence hôtelière, au prix de 800 000 francs, soit 121 959 €.

La société Doudou Bé a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 11 mars 1992 postérieurement à son acquisition.

Par acte authentique reçu le 23 février 2006 au sein de la même SCP, la société Doudou Bé a vendu le lot à Mme [T] [J] au prix de 28 000 €.

Par acte extra judiciaire du 18 novembre 2010, la société Doudou Bé et Mme [E] ont assigné la société Fides, en qualité de liquidateur judiciaire de la société Clasa, la société Buildinvest aux droits de MV-II, Mme [J], la SCP notariale, son assureur, la société MMA IARD, la Société Générale en tant que prêteur de deniers, en annulation des ventes des 10 mai 1990, 23 décembre 1991 et 23 février 2006, ainsi que du prêt, en restitutions et en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 31 octobre 2019, le Tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande de nullité de la vente du 10 mai 1990 pour défaut de

publication,

— rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir des

demanderesses, s’agissant de la vente du 30 décembre 1991,

— déclaré la société Doudou Bé et Mme [E] irrecevables à agir en nullité de

la vente du 23 février 2006,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la vente du 30 décembre 1991,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité dirigée

contre la SCP notariale,

— prononcé la nullité de la vente du 30 décembre 1991,

— la société Buildinvest à restituer à la société Doudou Bé la somme de 121 959 € au titre

du prix,

— débouté la société Doudou Bé et Mme [E] de leur demande de garantie de

cette restitution par la SCP de notaire et son assureur MMA IARD,

— condamné la société Doudou Bé à payer à la société Buildinvest la somme de 28 000 €

au titre de sa créance de restitution en valeur du lot 416,

— prononcé la nullité du prêt immobilier du 30 décembre 1991,

— condamné la banque Société générale à la restitution des sommes perçues de la société

Doudou Bé au titre du prêt annulé avec intérêts au taux légal à compter de la première

mensualité impayée,

— condamné la SCP notariale ainsi que son assureur à payer à la Société générale toutes les

sommes qu’elle sera amenée à reverser à la société Doudou Bé au titre des restitutions des

sommes versées en remboursement du prêt annulé,

— débouté la société Doudou Bé et Mme [E] de leur demande de nullité du

cautionnement de ce prêt,

— débouté la société Doudou Bé et Mme [E] de leurs demandes relatives aux

prêts souscrits auprès de la société de Crédit mutuel de [Localité 12] du 21 mai 1999,

— débouté la société Doudou Bé et Mme [E] de leurs demande

d’indemnisation des préjudices de la vente du 30 décembre 1991 par la SCP notariale et

son assureur,

— débouté la société Doudou Bé et Mme [E] de leur demande de garantie par

la SCP notariale in solidum avec son assureur de la créance de restitution du bien

immobilier,

— débouté la SCP notariale, son assureur, la société Buildinvest et Mme [J] de leurs

demandes de dommages-intérêts,

— débouté la SCP notariale de sa demande de publication du jugement,

— débouté la SCP notariale et Mme [J] de leur demande de radiation des publications

faites par les demandeurs au registre de la publicité foncière,

— condamné in solidum la société Doudou Bé et Mme [E] aux dépens,

— condamné in solidum la société Doudou Bé et Mme [E] à payer au titre des

frais d’instance non compris dans les dépens :

— à la société Fides, ès qualités, la somme de 5 000 €,

— à Mme [J], celle de 4 500 €.

Pour se déterminer ainsi le jugement a retenu, entre autres motifs, l’inexistence de la personnalité morale de la société Doudou Bé au jour de la vente passible d’une nullité absolue qui ne peut être couverte par des actes ultérieurs, la cause de la nullité se trouvant dans la vente de la chose d’autrui et n’ayant pu disparaître par suite de la réfection de l’acte opérée le 4 juillet 2017 alors que l’acquéreur désigné est la Sarl Doudou Bé et non son associé fondateur. Le jugement a requalifié les sommes réclamées au titre de l’annulation de la vente en créances de restitution réciproque, condamné la société Buildinvest à restituer le prix de vente à la Sarl Doudou Bé soit la somme de 121 959 euros et la Sarl Doudou Bé à restituer en valeur le lot litigieux soit le montant de son prix de revente en 2006, la somme de 28 000 euros. Il a en outre condamné le notaire à garantir le paiement des sommes dues par la Société Générale à la société Doudou Bé en conséquence de l’annulation, le capital ayant été totalement amorti, débouté la société Doudou Bé de sa demande en garantie à l’encontre des notaires et rejeté ses demandes de dommages et intérêts au constat de l’absence de préjudice indemnisable, s’agissant de frais d’acquisition constitutifs d’une créance, observant par ailleurs la non justification du préjudice résultant de la perte de chance d’opter pour un autre placement.

Par un arrêt rendu le 19 mars 2021, sur l’appel interjeté par la SA Buildinvest le 24 mars 2020, cette cour a ainsi statué :

Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de nullité de la vente du 10 mai 1990 pour défaut de

publication au service de la publicité foncière,

— ordonné la restitution par la SA Buildinvest à l’EURL Doudou Bé du prix, soit la

somme de 121 959 €,

— condamné l’EURL Doudou Bé à payer à la SA Buildinvest, venant aux droits de la

société MV-II, la somme de 28 000 € au titre de sa créance de restitution en valeur du lot

416 ;

— prononcé la nullité du prêt immobilier du 30 décembre 1991,

— condamné la SA Société générale à la restitution des sommes perçues de l’EURL

Doudou Bé au titre du prêt annulé avec intérêts au taux légal à compter de la première

mensualité impayée,

— condamné la SCP Herbert-Jacques-Collanges, ainsi que son assureur, la société MMA

IARD, à payer à la SA Société générale toutes les sommes qu’elle sera amenée à reverser

à l’EURL Doudou Bé au titre des restitutions des sommes versées en remboursement du

prêt annulé ;

Statuant à nouveau :

Déclare recevables les demandes de nullité des ventes du 10 mai 1990 et du 30 décembre 1991 ainsi que du prêt ;

Déboute l’EURL Doudou Bé et Mme [W] [E] de leur demande de nullité de la vente du 10 mai 1990 et de toutes leurs demandes fondées sur

cette nullité ;

Déboute l’EURL Doudou Bé de toutes ses demandes fondées sur le prêt qui lui aurait été consenti par la SA Société générale ;

Déboute la SA Société générale de ses demandes formées contre la SCP Herbert-Jacques-Collanges et contre son assureur, la SA MMA IARD ;

Rejette la demande de l’EURL Doudou Bé d’annulation de son adhésion au GIE [W] ;

Prononce la nullité de la vente suivant acte authentique reçu le 30 décembre 1991 par M. [I] [S], notaire, membre de la SCP titulaire de l’office notarial de [Localité 6], aux droit de laquelle vient la SCP Herbert-Jacques-Collanges, par lequel l’EURL MV-II, aux droits de laquelle vient la SA Buildinvest, a vendu à l’EURL Doudou Bé, au prix de 800 000 francs, soit 121 959 €, le lot n° 416 de l’état de division de l’ensemble immobilier, dénommé résidence [W], sis sur l’Ile de Saint- Martin (Antilles françaises), cadastré section AW n° [Cadastre 1], lieudit '[Localité 11]', d’une contenance de 4 ha 92 a 50 ca, soit un local à usage d’exploitation hôtelière, situé au premier sous-sol du bâtiment 'R-Q', comprenant : entrée, placards avec penderie et étagères, une salle d’eau, chambre, terrasse, les 237/102.370èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’ensemble immbilier, ainsi que les 6/168èmes des parties communes spéciales du bâtiment dont il dépend ;

Dit que l’EURL Doudou Bé dispose d’une créance de restitution du prix sur la SA Buildinvest à hauteur de la somme de 121 959 € et que la SA Buildinvest dispose d’une créance de restitution en valeur du lot 416 sur l’EURL Doudou Bé ;

Ordonne la compensation entre ces deux créances à concurrence de la plus faible des deux sommes ;

Surseoit à statuer jusqu’au dépôt du rapport de l’expert sur les demandes de condamnation formées au titre de ces restitutions, réciproquement par l’EURL Doudou

Bé et Mme [E], d’une part, par la SA Buildinvest, d’autre part ;

Déboute l’EURL Doudou Bé et Mme [W] [E] de toute autre demande contre la SA Buildinvest ;

Déboute la SA Buildinvest de sa demande en paiement par l’EURL Doudou Bé et Mme [W] [E] de la somme de 30 000 € pour abus de droit ou résistance abusive ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent par la partie la plus diligente et au frais de la SCP Herbert-Jacques-Collanges,

sous la garantie de la SA MMA IARD ;

Laisse les dépens de l’instance d’appel à l’encontre de la SCP Herbert-Jacques- Collanges et de son assureur, la SA MMA IARD, à la charge, de ces sociétés et les déboute de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum l’EURL Doudou Bé et Mme [W] [E] aux dépens de l’instance d’appel les opposant à la SELARL Fides, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Clasa, à la SA Société générale et à Mme [T] [J], qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum l’EURL Doudou Bé et Mme [W] [E],sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à payer à :

— la SELARL Fides, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Clasa, la somme de

10 000 €,

— la SA Société générale, celle de 7 000 €,

— Mme [T] [J], celle de 3 500 € ;

Rejette toute autre demande ;

Avant dire droit sur les restitutions réciproques entre la SA Buildinvest et l’EURL Doudou Bé :

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

M. [F] [Z] [Adresse 9] ([XXXXXXXX01])

Avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux en présence des parties ou celles-ci dûment avisées, les entendre,

ainsi que tout sachant, se faire remettre tous documents utiles à sa mission, – donner tous éléments permettant à la Cour d’évaluer :

. le lot 416 de l’état de division de l’ensemble immobilier, dénommé résidence

[Adresse 10], sis sur l’Ile de [Localité 6] (Antilles françaises), cadastré section

AW n° [Cadastre 1], lieudit '[Localité 11]', d’une contenance de 4 ha 92 a 50 ca, soit un local à usage

d’exploitation hôtelière, situé au premier sous-sol du bâtiment 'R-Q', comprenant :

entrée, placards avec penderie et étagères, une salle d’eau, chambre, terrasse, les

237/102.370èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’ensemble

immobilier, ainsi que les 6/168èmes des parties communes spéciales du bâtiment dont

il dépend,

. dans son état au jour du contrat de vente du 30 décembre 1991 et avec sa valeur au jour

le plus proche possible de la restitution, soit au jour de l’expertise ;

— décrire les dégradations que ce bien a pu subir depuis la vente du 30 décembre 1991,

en déterminer les causes, chiffre le coût des réparations ;

Dit qu’en cas de difficultés il en sera référé au magistrat chargé du contrôle de l’expertise;

Dit que la SA Buildinvest devra consigner au greffe de la Cour, dans un délai de deux mois à compter de ce jour, la somme de 2 000 € à valoir sur les honoraires de

l’expert ;

Dit que cette somme devra être versée au régisseur d’avances et de recettes de la Cour d’appel de Paris, [Adresse 11] ;

Dit qu’à défaut de versement de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit que l’expert devra indiquer au magistrat chargé du contrôle de l’expertise et aux parties le montant prévisible de ses honoraires dans les deux mois de sa saisine ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter du jour où il aura été avisé par le greffe de la consignation de la somme à valoir sur ses honoraires,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes et des dépens jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Pour se déterminer ainsi, l’arrêt a confirmé le jugement sur la nullité de la vente restant dans les débats consentie 30 décembre 1991, constaté l’absence d’éléments suffisants pour statuer sur l’existence des créances de la société Doudou Bé et Madame [E] à l’encontre de la Société Générale, écarté la mauvaise foi du vendeur et de l’acquéreur celle-ci devant être appréciée à la date de la conclusion du contrat de vente et la société Doudou Bé étant représentée par un clerc de notaire à l’acte, sans que sa participation à l’apposition de la mention erronée ne soit établie ni aucun manquement à l’obligation de contracter de bonne foi, confirmé le jugement sur le débouté des demandes de la société Doudou Bé contre le notaire et son assureur.

L’expert a déposé son rapport le 31 octobre 2023.

Par conclusions signifiées le 3 novembre 2024 la SA Buildinvest demande à la cour de :

Sur les restitutions en valeur

Constater que le société DOUDOU BE et Madame [W] [E] demandaient et offraient tant dans leur assignation que dans leurs dernières conclusions du 1er février 2019 devant le Tribunal la restitution en nature du lot numéro 416 ;

Constater que le bien vendu à Madame [J] par acte du 23 février 2006 n’est pas restituable de sorte qu’il y a lieu d’en faire rendre la valeur réelle au jour de la restitution;

En conséquence :

Condamner la société DOUDOU BE à restituer à la société BUILDINVEST la valeur du bien qu’elle a vendu et dont le prix a été estimé par l’Expert à la somme de 134 280 €, hors taxe ;

Dire que la société BUILDINVEST restituera le prix de 121 959 € qu’elle a reçu de la société DOUDOU Be lors de la vente du 30 décembre 1991, en exécution du dispositif de l’arrêt du 19 mars 2021, rendu par la Cour de céans, lequel a force de chose jugée ;

Subsidiairement

Vu l’adage Fraus omnia corrumpit

Vu l’Article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du Citoyen,

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. »

Vu le Protocole additionnel n°1 à la Convention européenne des droits de l’Homme,

Article 1. Protection de la propriété

Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Vu l’arrêt CEDH 16 avril 2023, n° 61380/15, Demiray C./ Turquie

Dire qu’il échet de retenir la valeur réelle actuelle du lot en application du principe d’inviolabilité de la propriété privée et du principe de proportionnalité et de juste équilibre entre les parties ;

Dire qu’à défaut pour la société DOUDOU BE de restituer le bien en nature, la restitution sera faite à la valeur estimée ;

Ordonner la compensation des sommes réciproquement dues ;

Sur les fruits

Vu le principe : « L’accessoire suit le principal »,

Vu l’article 549 du Code civil,

Dire que la société DOUDOU BE et de Madame [W] [E] ont agi de mauvaise foi en :

Dissimulant l’inexistence juridique de la société DOUDOU BE et les risques de la nullité de la vente du lot à Madame [T] [J] :

Refusant de procurer un titre valide, efficace et sûr à la société BUILDINVEST ' qui en était créancière ', malgré la sommation aux fins de réfection qui lui avait été faite.

Dire qu’il y a lieu de mettre solidairement à la charge de la société DOUDOU BE et de Madame [W] [E], acquéreur de mauvaise foi, la valeur de l’exploitation commerciale et/ou la jouissance personnelle du lot 416 pendant 14 années ;

Condamner la société DOUDOU BE et Madame [W] [E] au paiement d’une somme estimée et forfaitaire (selon Booking) de 42 000 €, correspondant à l’exploitation du lot pendant une durée de 14 ans ;

Ordonner, s’il y a lieu, expertise sur le calcul des fruits.

Très subsidiairement

Sur la responsabilité de l’Office notarial et la garantie de son assureur

Vu l’acte d’appel visant l’omission de statuer relative à la responsabilité et à la garantie

Vu les conclusions de première instance en date du 24 octobre 2017

Vu l’article 1382 du Code civil, du Décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 ; s’il y a lieu, les articles 1991, 1992,1994 du Code civil.

Statuant sur l’omission de statuer et sur la demande en cause d’appel ;

Dire recevable les conclusions de la société BUILDINVEST explicitant la demande de comblement ;

Dire le préjudice indemnisable

Condamner la SCP Renaud HERBERT Nadia JACQUES Thierry COLLANGES à garantir la société BUILDINVEST des préjudices et pertes financières qu’elle subirait au cas ou la charge de la restitution du prix excéderait le montant de la restitution en valeur incombant à la société DOUDOU BE, à savoir : la différence entre le prix d’achat de 121 959 € et le prix de revente de 28 000 €, si par impossible la Cour retenait cette dernière somme pour valeur de restitution ; ou encore, toute autre différence faisant ressortir un préjudice au détriment de la société BUILDINVEST ' sans excepter la garantie des sommes allouées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la garantie de la Compagnie d’assurance

Condamner la Compagnie les MUTUELLES [Localité 8] ASSURANCES ' IARD à indemniser, relever et garantir son assurée la SCP Renaud HERBERT Nadia JACQUES Thierry COLLANGES des préjudices et pertes financières qui resteraient à la charge de la société BUILDINVEST et des sommes allouées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les Frais de justice ;

Vu les articles 696 et 699 du Code de procédure civile

Condamner la société DOUDOU BE et Madame [W] [E] aux dépens ' dont Maître Jean LAGADEC, avocat pourra assurer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner solidairement la société DOUDOU BE et Madame [W] [E] au paiement de la somme de 15 000 € au titre des frais d’instance d’appel non compris dans les dépens.

Condamner solidairement la Compagnie les MUTUELLES [Localité 8] ASSURANCES ' IARD et la SCP Renaud HERBERT Nadia JACQUES Thierry COLLANGES solidairement au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais d’instance d’appel non compris dans les dépens.

Par conclusions signifiées le 4 novembre 2024 la SCP de Notaires Renaud Herbert, Nadia Jacques et Thierry Collanges demande à la cour de :

Vu l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 19 mars 2021

Vu l’article 910-4 du Code de Procédure Civile

Vu les demandes formulées pour la première fois devant la Cour par la société BUILDINVEST, contre la SCP HERBERT et son assureur, par conclusions du 12 août 2024

DECLARER la société BUILDINVEST irrecevable en toutes ses demandes dirigées à l’encontre de la SCP Renaud HERBERT, Nadia JACQUES et Thierry COLLANGES, Notaires Associés, et les rejeter intégralement.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DEBOUTER la société BUILDINVEST de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de la SCP HERBERT JACQUES COLLANGES, y compris ses demandes au titre des frais irrépétibles.

DEBOUTER toutes les parties de leurs demandes dirigées contre la SCP HERBERT JACQUES COLLANGES, notaire.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société BUILDINVEST à payer à la SCP Renaud HERBERT, Nadia JACQUES et Thierry COLLANGES, Notaires Associés la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société BUILDINVEST aux dépens dont distraction au profit de Maître THOMAS RONZEAU qui pourra les recouvrer directement.

Par conclusions signifiées le 4 novembre 2024 la société MMA IARD demande à la cour de :

JUGER BUILDINVEST irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre de la société MMA IARD et de la SCP HERBERT JACQUES COLLANGES.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DEBOUTER BUILDINVEST de ses demandes dirigées à l’encontre de la société MMA IARD et de la SCP HERBERT JACQUES COLLANGES.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER BUILDINVEST à payer à la société MMA IARD la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— DEBOUTER toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

— CONDAMNER la même aux dépens.

Par conclusions signifiées le 7 novembre 2024 la société Doudou Bé et Madame [W] [E] demandent à la cour de :

Vu son arrêt mixte du 19 mars 2021 ;

Vu l’autorité de la chose jugée qui s’attache à l’essentiel de son dispositif particulièrement circonstancié car après s’être prononcée sur telle ou telle demande, elle rejette toutes les autres demandes mis à part ce qui concerne la valeur du lot 416 au jour le plus proche du prononcé à venir de la Cour sur ce point. ;

Vu sa décision de surseoir à statuer, s’agissant de l’évaluation de la créance de restitution en valeur du lot n° 416, la Cour, ayant, avant dire droit sur les restitutions réciproques, ordonné une Expertise et commis, pour y procéder :

— Monsieur [F] [Z], avec une mission d’usage en la matière consistant notamment à donner tous éléments permettant à la Cour d’évaluer le lot n° 416 dans son état au jour du contrat de vente du 30 décembre 1991, et avec sa valeur au jour le plus proche possible de la restitution, soit au jour de l’Expertise, l’homme de l’art étant également invité à décrire les dégradations que ce bien a pu subir depuis la vente du 30 décembre 1991, en déterminant les causes desdites détériorations et en chiffrant le coût des réparations ;

Vu le rapport clos le 31 octobre 2023, après prorogation du délai donné à l’Expert pour rendre son travail ;

— OBSERVER que celui-ci a retenu, après avoir pris compte de l’ensemble des critères mobilisés, au jour du dépôt de son rapport une valeur vénale arrondie du lot en cause à 134.280 euros, hors droits, étant observé, s’agissant de l’aspect de la mission consistant à décrire les dégradations que le bien a pu subir depuis la vente du 30 décembre 1991, en déterminer les causes et chiffrer le coût des réparations nécessaires, l’homme de l’art indique que le logement n’a pu être visité, en sorte qu’il n’a pu répondre à ce second aspect de sa mission ;

— Il appartiendra à la Cour d’en tirer toute éventuelle conséquence sur le montant de la somme finale à retenir au titre de la restitution mise à la charge des exposants ;

— DIRE ce que de droit sur d’éventuels dépens résiduels et sur leur partage ;

— En toute hypothèse,

REJETER la demande de la société BUILDINVEST tendant à voir condamner les exposants au paiement d’une somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles, l’équité dans ce dossier ne postulant nullement qu’il en aille ainsi ;

— REJETER les demandes subsidiaires de la société BUILDINVEST tendant notamment à voir condamner la société DOUDOU BE et Mme [W] [E] au paiement d’une somme de 42.000 euros correspondant à l’indemnisation forfaitaire de l’exploitation du lot pendant une durée de quatorze années,

— REJETER la demande subsidiaire de la société BUILDINVEST tendant à voir ordonner une Expertise pour calculer le montant des fruits,

— DIRE ce que de droit sur toute autre demande au titre des frais irrépétibles non dirigés contre l’EURL DOUDOU BE et Mme [W] [E] ;

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile, vu ce que commande l’équité notamment en l’état de la posture procédurale de la société BUILDINVEST, la CONDAMNER à payer aux exposants une somme qui ne saurait être inférieure à 10.000 euros.

La clôture a été prononcée à la date du 21 novembre 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

Prolégomènes

Il sera observé que l’autorité de la chose jugée par l’arrêt du 19 mars 2021fait obstacle :

— à la demande de dommages et intérêts formée à titre subsidiaire, par la société Buildinvest fondée sur le constat de la mauvaise foi et de la fraude imputable à la société Doudou Bé et Madame [E] dont l’appelante a été déboutée par la cour

— à la demande de restitution des fruits formée par la société Buildinvest sur le fondement de l’article 549 du Code civil dont l’appelante a été déboutée le jugement étant confirmé de ce chef ( pages 13 et 16 de l’arrêt)

et que seule reste à déterminer par le présent arrêt rendu au vu de la mesure d’expertise ordonnée, le montant de la créance en restitution de la valeur du lot n°416 due par la société Buildinvest à la société Doudou Bé, étant observé que l’arrêt condamne :

— la société Buildinvest à restituer à la société Doudou Bé la somme de 121 959 euros au titre du prix de vente,

— la société Doudou Be à payer à la société Buildinvest venant aux droits de la société MVII la somme de 28 000 euros au titre de la créance en restitution du lot n°416 non restituable en nature du fait de sa vente à un tiers en 2006 et ordonne une expertise pour fixer la valeur du lot 416,

— la compensation entre les créances respectives des deux parties a été ordonnée à concurrence de la plus faible des deux sommes par l’arrêt du 19 mars 2021.

1- La recevabilité de la demande en garantie de la société Buildinvest à l’encontre des notaires et leur assureur

La société Buildinvest fait valoir qu’elle a formulé en première instance une demande tendant à l’indemnisation de la perte financière qui résulterait de la différence entre la restitution du prix d’achat du lot et le prix de sa revente, qu’elle a explicitement mentionné dans la déclaration d’appel l’omission de statuer du tribunal sur les conséquences de la responsabilité du notaire et la garantie de l’assureur et n’a pas cru devoir conclure sur cette omission avant de connaître les conclusions de l’expertise de sorte que la cour n’étant pas saisie des demandes omises dans la déclaration d’appel, les conclusions arguées d’irrecevabilité ne sont que le rappel des demandes de première instance. Elle ajoute que l’autorité de la chose jugée relativement à la demande en restitution du prix de vente ne s’applique pas s’agissant de réparer des pertes financières en raison de la fraude notariale.

La SCP Renaud Herbert, Nadia Jacques et Thierry Collanges soulève l’irrecevabilité des demandes au motif que la société Buildinvest n’a pas saisi le tribunal d’une requête en omission de statuer alors qu’elle disposait d’un délai d’un an pour ce faire et n’a formé aucune demande de ce chef dans ses conclusions signifiées le 11 juin 2020. Elle ajoute que le principe de concentration des prétentions sur le fond posé par l’article 910-4 alinéa 1 s’oppose à cette demande nouvelle et qu’en tout état de cause l’arrêt est définitif sur ce point.

La société MMA IARD soulève l’irrecevabilité de la demande au motif d’une part que la société Buildinvest n’a pas saisi le tribunal d’une requête en omission de statuer et, d’autre part, que la demande est nouvelle au visa de l’article 561 du Code de procédure civile. Elle ajoute que le sursis à statuer ne porte que sur les restitutions entre les parties à l’acte et oppose le débouté au double motif que faire droit à la demande revient à permettre à la société Buildinvest de bénéficier du prix de la vente annulée tout en restant propriétaire du lot 416 alors qu’il est constant que la restitution d’un prix de vente ne constitue jamais un préjudice indemnisable ainsi que l’arrêt du 19 mars 2021 l’a jugé.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 463 du Code de procédure civile en leur alinéa 1 et 2, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l’arrêt d’irrecevabilité.

Les dispositions de l’article 910-4 du même code dans leur version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er janvier 2020, applicable au litige énoncent :

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La société Buildinvest a visé à l’appui de sa déclaration d’appel formée le 24 mars 2020 soit dans le délai visé à l’article 463 précité, l’omission de statuer affectant le jugement du chef de la demande en garantie dirigée contre la SCP Renaud Herbert, Nadia Jacques et Thierry Collanges.

Cependant, pour satisfaire aux dispositions de l’article 910-4 précitées, il lui incombait de conclure sur l’omission de statuer à l’appui de ses premières conclusions signifiées le 11 juin 2020, obligation dont elle ne peut s’extraire en invoquant son choix d’attendre le rapport d’expertise pour conclure.

Il en résulte que la SCP Renaud Herbert, Nadia Jacques et Thierry Collanges soulève à bon droit le moyen tiré de l’irrecevabilité de la prétention nouvelle tirée de l’appel en garantie invoqué à son encontre, pour la première fois à hauteur d’appel dans les conclusions prises en réouverture du rapport d’expertise, et il y sera fait droit.

2- La créance en restitution en valeur due par la Sarl Doudou Bé à la société Buildinvest

La société Buildinvest au rappel que la nullité opère un retour au statu quo ante demande la restitution de la valeur du bien en nature estimée au jour du paiement par compensation telle qu’estimée par l’expert à hauteur de 134 280 euros en contrepartie du versement par elle de la somme de 121 959 euros prix payé lors de l’acquisition du lot. Au motif de la mauvaise foi de l’intimée qui a dissimulé l’inexistence juridique de sa société elle sollicite au vu de la mauvaise foi des intimés leur condamnation au paiement de la somme de 42 000 euros correspondant à l’exploitation du lot pendant 14 ans, à défaut demande que soit ordonnée une expertise sur le calcul des fruits.

La société Doudou Bé et Madame [W] [E] opposent que la demande de restitution des fruits a été rejetée par l’arrêt qui a écarté la mauvaise foi de la société Doudou Bé et de sa gérante et rappellent le principe de restitution en cas d’annulation d’une vente immobilière qui postule que le vendeur restitue le prix, l’acheteur la chose et, s’il ne le peut, sa valeur comme c’est le cas en l’espèce du fait de la vente, sa valeur au jour le plus proche du paiement.

Réponse de la cour

Il a été dit plus haut que l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt du 19 mars 2021 s’oppose à ce qu’il soit statué sur la mauvaise foi de la Sarl Doudou Be et de Madame [E] et la restitution des fruits.

L’expert judiciaire Monsieur [Y] [Z] a utilisé trois méthodes d’estimation pour l’évaluation du bien situé dans l’ancien hôtel [E], dans une copropriété disposant d’espaces verts, piscine, court de tennis et plage, le lot 416 étant situé dans le bâtiment ST-KITTS au sous-sol RQ s’agissant d’un studion de 39 m2 avec terrasse/loggia de 8 m2 qui n’a pu être visité dans ses parties privatives et qui est exploité en location.

Par référence à la méthode dite par comparaison à des ventes récentes de biens équivalents, à la méthode dite hédoniste, consistant à partir des prix de référence des transactions effectuées pour des biens présentant une localisation et des caractéristiques comparables et à la méthode par capitalisation du revenu auquel est appliqué un taux de rendement, l’expert a attribué à la première méthode un coefficient de pondération de 1 sur la somme de 81 753 euros, à la seconde méthode, un coefficient de pondération de 1,2 sur la somme de 109 952 euros et de 1 à la troisième méthode sur la somme de 189 142 euros, pour retenir en définitive une valeur vénale arrondie à 134 280 euros hors droits.

La société Doudou Bé sera donc condamnée à restituer à la société Buildinvest la valeur du lot n°416 vendu et estimée au jour de l’arrêt à 134 280 euros.

La société Buildinvest sera condamnée à restituer à la Sarl Doudou Bé le prix payé pour l’acquisition de ce bien soit 121 959 euros.

La compensation entre ces deux créances de restitution a été ordonnée à concurrence de la plus faible de ces deux sommes par le dispositif de l’arrêt rendu le 19 mars 2021, la société Doudou Bé restant redevable à l’égard de la société Buildinvest de la somme de 12 321 euros qu’elle doit être condamnée à lui régler outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt.

3- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement confirmé de ce chef a condamné in solidum la société Doudou Be et Madame [W] [E] aux dépens outre le paiement des sommes de 5 000 euros à Madame [J] et 4 500 euros à Madame [L] [J].

Y ajoutant, la société Buildinvest, la Sarl Doudou Be et Madame [E], la société MMA IARD, seront déboutées de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

La société Buildinvest sera condamnée à régler à la SCP Renaud Herbert, Nadia Jacques et Thierry Collanges, notaires associés, une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera fait masse des dépens exposés à l’occasion de la présente instance lesquels seront supportés par moitié par la société Buidinvest d’une part et la société Doudou Be et Madame [W] [E] d’autre part lesquelles seront condamnées à ce paiement.

PAR CES MOTIFS:

LA COUR,

Vu l’arrêt rendu le 19 mars 2021,

Vu les dispositions de l’article 910-4 du Code de procédure civile dans sa version applicable au litige,

DECLARE IRRECEVABLE la société Buildinvest en sa demande en garantie dirigée à l’encontre de la SCP Renaud Herbert, Nadia Jacques et Thierry Collanges en suite de l’omission de statuer relevée dans l’acte d’appel ;

CONDAMNE la société Doudou Bé à restituer à la société Buildinvest la valeur du lot n°416 vendu et estimée au jour de l’arrêt à 134 280 euros.

CONDAMNE la société Buildinvest à restituer à la Sarl Doudou Be le prix payé pour l’acquisition du lot n°416 soit 121 959 euros.

RAPPELLE que la compensation entre ces deux créances de restitution a été ordonnée à concurrence de la plus faible de ces deux sommes par le dispositif de l’arrêt rendu le 19 mars 2021,

CONDAMNE en conséquence la société Doudou Be à régler à la société Buildinvest la somme de 12 321 euros outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt

CONDAMNE la société Buildinvest à régler à la SCP Renaud Herbert, Nadia Jacques et Thierry Collanges, notaires associés, une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles

DEBOUTE la société Buildinvest, la Sarl Doudou Be et Madame [E], la société MMA IARD, de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Buidinvest d’une part et la société Doudou Be et Madame [W] [E] d’autre part à payer chacune la moitié des dépens exposés à l’occasion de cette instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,