Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2025

(n° / 2025 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14594 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ5JA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 octobre 2023 – Juge commissaire du Tribunal de commerce de Paris – RG n° P201000776

APPELANT

Monsieur [O] [D]

Né le [Date naissance 4] 1956 à [Localité 13] (57)

De nationalité française

Demeurant [Adresse 6]

[Localité 9]

Représenté par M^e Claire BASSALERT de la SELAS SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R142,

Assisté de M^e Paul HERHARD, avocat au barreau de METZ,

INTIMÉS

Madame [S] [H]

De nationalité française

Demeurant Chez Madame [B] [I]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Non constitué

Monsieur [Y] [C]

Né le [Date naissance 2] 1984 à [Localité 13] (57)

De nationalité française

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Elena ADER, avocate au barreau de PARIS, toque P 367,

Assisté de M^e Elena ADER, avocate au barreau de PARIS, toque P 367, substituant M^e Laura DERREY, avocate au barreau de METZ,

S.E.L.A.R.L. FIDES, prise en la personne de Maître [J] [Z], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL GADDIEL,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 451 953 392,

Dont le siège social est situé [Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Eric ASSOULINE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1903,

La société UNICREDIT BANK GmbH, anciennement dénommée BAYERISCHE VEREINSBANK AG, société à responsabilité limitée de droit allemand, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Elisant domicile Chez M^e Daniel CARTON du cabinet CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS,

[Adresse 14] [Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119,

Assistée de M^e Hugues MARXUACH, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN 1701,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant la cour composée en double-rapporteur de Madame Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre, et de Monsieur François VARICHON, conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre,

Madame Constance LACHEZE, conseillère,

Monsieur François VARICHON, conseiller.

Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL

ARRET :

— Rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, présidente de chambre et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE:

La société Unicrédit Bank (anciennement Bayerische Vereinbank AG) a consenti en 1995 à la société Gaddiel un prêt de 350.632 euros pour l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 13] (57). Ce prêt était garanti par la caution solidaire de M.[D], qui était alors le gérant de la société Gaddiel.

Le 4 octobre 1995 et par avenant du 1er juillet 1995, la société Gaddiel a donné à bail ce bien à M.[D].

Le prêt a été résilié le 4 décembre 2008 pour défaut de paiement des échéances.

Par jugement du 2 mars 2010, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société Gaddiel. La SELARL Fides en la personne de Maître [Z], venant aux droits de la SELARL MB Associés, a été désignée comme liquidateur judiciaire.

La banque a déclaré une créance de 308.570,60 euros au passif de la société Gaddiel.

Par ordonnance du 31 mai 2012 le juge-commissaire a autorisé la vente aux enchères publiques du bien immobilier dépendant de l’actif de la société Gaddiel sur une mise à prix de 400.000 euros fixée par arrêt de la présente cour du 30 octobre 2012.

A défaut d’enchère, le juge-commissaire a par une décision du 25 novembre 2013 ordonné la vente sur une mise à prix réduite à 280.000 euros, puis du fait à nouveau de la carence d’enchère, a par une troisième ordonnance du 2 décembre 2014, fixé la nouvelle mise à prix à 150.000 euros.

M.[E] a été déclaré adjudicataire sur cette mise à prix, mais n’a pas procédé au paiement du prix, de sorte que le tribunal judiciaire de Mulhouse a par jugement du 15 janvier 2020 prononcé la résiliation de la vente.

S’efforçant de vendre le bien immobilier après avoir obtenu la résiliation de la vente aux enchères, le liquidateur judiciaire a reçu le 16 juin 2023, une proposition d’achat de ce bien émanant de M.[C], moyennant le prix de 120.000 euros et a demandé au juge-commissaire d’autoriser la vente de gré à gré sur cette base.

Par ordonnance du 18 octobre 2023, le juge-commissaire a autorisé la cession de gré à gré du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 13] (57) au profit de M.[C] moyennant le prix de 120.000 euros.

L’acte de vente a été signé le 15 mars 2024.

Le 27 mars 2024, M.[D] a formé une tierce-opposition à l’encontre de l’ordonnance du 18 octobre 2023. Par ordonnance du 2 juillet 2024, le juge-commissaire s’est déclaré incompétent au profit de la cour d’appel. L’appel relevé par M.[D] à l’encontre de cette dernière décision a été déclaré caduc.

Parallèlement et c’est l’objet de la présente instance, M.[D] a, le 2 août 2024, relevé appel à l’encontre de l’ordonnance du 18 octobre 2024 ayant autorisé la cession au profit de M.[C].

L’affaire a été fixée en circuit court pour être plaidée le 24 juin 2025, reportée au 21 octobre 2025 suite à un incident empêchant l’accès à la cité judiciaire.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées au greffe et notifiées par RPVA le 6 mai 2025, M.[D] demande à la cour de le juger recevable et fondé en son appel, annuler l’ordonnance tendant à autoriser la cession de gré à gré, subsidiairement l’infirmer, débouter la SELARL Fides en la personne de Maître [Z], Unicredit Bank et M.[C] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions, condamner Maître [Z], ès qualités, à lui payer une indemnité procédurale de 2.000 euros et en tous les d épens et frais.

Aux termes de ses conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 3 avril 2025, la SELARL Fides, en la personne de Maître [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Gaddiel, demande à la cour de juger l’appel irrecevable, subsidiairement, débouter M.[D] de toutes ses demandes, confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et condamner M.[D] à lui payer une indemnité procédurale de 5.000 euros, ainsi qu’aux dépens, avec distraction au proft de Maître Eric Assouline.

Dans ses conclusions n°3 déposées au greffe et notifiées par RPVA le 16 juin 2025, M.[C] demande à la cour de constater l’irrecevabilité de l’appel pour absence d’intérêt et de qualité à agir, en tout état de cause, débouter M.[D] de toutes demandes, fins et conclusions, déclarer l’appel irrecevable et mal fondé, confirmer l’ordonnance et condamner M.[D] à lui payer 3.000 euros de dommages et intérêts pour recours abusif, ainsi que 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, la société de droit allemand Unicredit Bank GmbH demande à la cour de déclarer irrecevable l’appel de M.[D] pour défaut de qualité à agir, subsidiairement l’en débouter, en tout état de cause confirmer l’ordonnance entreprise, condamner M.[D] à une amende civile de 10.000 euros pour recours dilatoire, et à lui payer une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

SUR CE

— Sur la recevabilité de l’appel

Les intimés soulèvent le défaut de qualité à agir de M.[D].

M.[D] réplique qu’il a qualité et intérêt à agir, d’une part, en tant que candidat repreneur évincé ayant fait une offre d’acquisition le 4 mars 2021 au prix de 150.000 euros, d’autre part, en sa qualité depuis 1995 de locataire du bien cédé, dès lors que l’autorisation de céder le bien impacte ses droits.

Le liquidateur judiciaire soutient que, le juge-commissaire n’avait pas à recueillir les observations de M.[D] en sa qualité de locataire du bien objet de la cession n’étant pas l’une des personnes visées par l’article R.642-37-2 du code de commerce, quant à la qualité de pollicitant alléguée, M.[D] ne justifie pas avoir transmis une proposition d’achat à hauteur de 150.000 euros, n’ayant eu de cesse de multiplier les recours pour empêcher la vente, et qu’en tout état de cause la voie de l’appel n’est pas ouverte au candidat repreneur évincé, qu’enfin il ne démontre pas que ses droits et obligations sont affectés par la vente et qu’il aurait dû être convoqué.

La société Unicredit Bank GmbH expose également que M.[D] n’a aucune qualité à agir, que ce soit en tant que prétendu candidat évincé, lequel n’est pas recevable à former un recours contre l’ordonnance autorisant la cession, ou en tant que locataire, la vente de gré à gré constituant une vente par autorité de justice.

M.[C] fait valoir que l’on est en présence d’une vente par autorité de justice qui ne porte pas sur des locaux commerciaux et que les dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce ne sont pas applicables, ensuite que la vente n’a rien changé à la situation de locataire de M.[D].

Sur la recevabilité de l’appel en qualité de candidat repreneur évincé

M.[D] se prévaut de l’offre d’acquisition du bien qu’il a présentée en mars 2021 et réitérée en juin 2021 auprès du liquidateur judiciaire, offre dont ce dernier n’a pas tenu compte en présentant la requête au juge-commissaire.

L’existence de cette offre est contestée par les intimés.

Il ressort des pièces aux débats, que M.[D] a fait part à Maître [Z] dans un mail du 3 mars 2021 de son souhait d’acquérir la maison de [Localité 13], demandant au liquidateur de lui ' faire une proposition en ce sens', message auquel le liquidateur a répondu le même jour en indiquant qu’il avait sollicité une expertise du bien immobilier et qu’ils pourraient échanger à la suite de l’avis de l’expert afin de rechercher une solution.

Dans un nouveau mail du 8 juin 2021, M.[D] a indiqué à Maître [Z] qu’il se portait officiellement candidat à l’acquisition de la maison au prix de 150.000 euros, lui demandant 'la procédure à suivre'.

Cette manifestation d’intérêt n’a pas été suivie de la présentation par M.[D] d’une offre en bonne et due forme, tenant compte des dispositions de l’article L642-3 du code de commerce, en dépit du délai et des événements qui se sont écoulés avant que le liquidateur ne demande au juge-commissaire d’autoriser la vente au profit de M.[C]

En effet, en vue de susciter des offres, le liquidateur a fait procéder à une publicité dans le journal Le Républicain Lorrain du 28 octobre 2022, préalablement un commissaire de justice était intervenu le 22 septembre 2022 pour dresser un constat de description des locaux et de leur occupation, constat à l’occasion duquel il a rencontré M.[D]. Le commissaire de justice est à nouveau intervenu pour faire visiter le bien le 3 novembre 2022 à quatre couples intéressés, M.[D] étant à nouveau sur place lors de ces visites.

A la suite de cette publicité et de cette visite, le liquidateur n’a reçu qu’une offre, le 16 juin 2023, émanant de M.[C] pour un montant de 120.000 euros accompagnée d’un chéque de 12.000 euros et des déclarations prescrites par l’article L.642-3 du code de commerce.

Force est de constater que M.[D] n’a pas donné une suite concrète au souhait d’acquérir moyennant le prix de 150.000 euros exprimé en juin 2021, alors que plus d’un an s’est écoulé avant que le liquidateur ne commercialise à nouveau le bien en octobre 2022, et qu’au surplus il était parfaitement au courant dès septembre 2022 des diligences du liquidateur en vue de parvenir à la vente du bien, ainsi qu’en témoignent les propos particulièrement virulents rapportés dans le procès-verbal de constat, étant ajouté que l’offre de M.[C] n’a été déposée que le 16 juin 2023, soit plusieurs mois après les visites du commissaire de justice et que le juge-commissaire n’a rendu son ordonnance que le 18 octobre 2023.

En tout état de cause, un candidat repreneur évincé ne dispose pas d’un droit d’appel à l’encontre d’une ordonnance n’ayant pas retenu son offre puisqu’il est de jurisprudence constante que l’émission d’une offre de reprise ne confère pas au candidat repreneur la qualité de partie, celui-ci n’ayant aucune prétention à faire valoir au sens des articles 4 et 31 du code de procédure civile.

Il s’ensuit que M.[D] n’est pas recevable en cette qualité à relever appel à l’encontre de l’ordonnance ayant autorisé la cession.

— Sur la recevabilité de l’appel en qualité de locataire

Le liquidateur ne conteste pas la qualité de locataire de M.[D] en dépit de la procédure qui les a antérieurement opposés, qu’en effet il a renoncé à exécuter l’ordonnance de référé du 15 juillet 2011 qui avait autorisé l’expulsion de M.[D], ce dernier renonçant de son côté à son appel devant la cour d’appel de Colmar le 4 septembre 2012 et prenant l’engagement de quitter le logement dans les 4 semaines de la vente en le laissant en bon état d’entretien.

Ainsi que le relève le liquidateur, la renonciation au bénéfice de la décision d’expulsion n’équivaut aucunement à une renonciation à la vente du bien dépendant de l’actif de la liquidation.

Il résulte de l’article L642-18 du code de commerce que ' le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, autoriser la vente soit par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe, soit de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine '

Aux termes des articles R642-36-1 et R642-37-2 du code de commerce, le juge-commissaire statue sur la vente après avoir recueilli les observations des contrôleurs et entendu ou dûment appelé le débiteur et son conjoint lorsque celui-ci se trouve dans l’une des situations prévues à l’article R641-30, ainsi que le liquidateur.

M.[D] n’est ni le débiteur, ni le dernier dirigeant de la société Gaddiel, ni son conjoint, ni contrôleur de la liquidation judiciaire de la société Gaddiel, mais simplement locataire du bien cédé. Il n’avait donc pas à être convoqué ou entendu par le juge-commissaire, sachant que, contrairement à ce qu’il allégue, la vente du bien n’a pas en tant que tel modifié la qualité de locataire dont il se prévaut, étant observé que la requête précisait que le logement était toujours occupé par M.[D] et que dans son offre, M.[C] a indiqué faire son affaire personnelle de la libération des locaux.

La décision n’ayant pas à être notifiée à M.[D], c’est de manière inopérante qu’il fait valoir que le délai d’appel n’a pas couru en l’absence de notification.

Les démélés de M.[D] avec le cessionnaire, de même que ses allégations de fraude relatives aux modalités de financement de l’acquisition du bien et à l’origine des fonds apportés par M.[C] sont inopérants dans la présente instance.

L’autorisation de cession de gré à gré sur la base d’un prix de 120.000 euros est à mettre en perspective avec les tentatives de ventes infructueuses durant des années et avec la dégradation du bien, suite à un défaut d’occupation ou d’entretien et en tout état de cause ne caractérise aucunement un dépassement de ses pouvoirs juridictionnels par le juge-commissaire.

L’appel relevé par M.[D], pris en sa qualité de locataire, est également irrecevable, l’appel ne lui étant pas ouvert et le juge-commissaire ayant autorisé la cession dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés par la loi.

— Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

M.[C] sollicite la condamnation de M.[D] au paiement de 3.000 euros pour recours abusif, arguant que ce dernier fait preuve de manoeuvres dilatoires, l’empêchant de jouir paisiblement de son bien dès lors qu’il ne reçoit pour l’heure aucun loyer et qu’il n’est pas justifié d’une assurance d’habitation.

La circonstance que M.[D] ne serait pas à jour de ses obligations de locataire vis à vis de M.[C] ne découle pas directement des appels relevés, la propriété du bien ayant été transférée à M.[C] par acte notarié signé le 15 mars 2024 et permettant à ce dernier d’exercer ses droits de propriétaire quand bien même un appel avait été relevé à l’encontre de l’ordonnance ayant autorisé la vente.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

— Sur la demande de condamnation à une amende civile

La société Unicredit Bank GmbH sollicite la condamnation de M.[D] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros, au visa de l’article 559 du code de procédure civile, au regard du caractère dilatoire de son recours.

La cour n’estime toutefois pas devoir prononcer une amende civile.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M.[D] qui succombe en son appel sera condamné aux dépens et ne peut prétendre au paiement d’une indemnité procédurale. Il sera en revanche condamné à payer à chacun des intimés une indemnité procédurale de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles que ceux-ci ont été contraints d’exposer pour défendre à un appel irrecevable.

PAR CES MOTIFS,

Déclare irrecevable l’appel relevé par M.[D],

Déboute M.[C] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Déboute la société Unicredit Bank GmbH de sa demande de condamnation au paiement d’une amende civile,

Condamne M.[D] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement par Maître Eric Assouline, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute M.[D] de sa demande en paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M.[D] à payer à M.[C], à la SELARL Fides, en la personne de Maître [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Gaddiel, et à la société Unicredit Bank GmbH, chacun, une indemnité procédurale de 2.000 euros.

Liselotte FENOUIL

Greffière

Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT

Présidente