Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 DECEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19282 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGWJD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Octobre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] – RG n° 22/01999

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE PAVILLONS SOUS [Localité 13] PECHEURS représenté par son syndic, la société 1001 VIES HABITAT, Société anonyme d’habitations à loyer modéré immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 572 015 451

C/O Société 1001 VIES HABITAT

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représenté par M^e Agnès MARTIN DELION, avocat au barreau de PARIS, toque : B1162

INTIMEE

Madame [E] [P]

[Adresse 10]

[Localité 11]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

Mme [P] est propriétaire des lots 246 et 251 au sein de la résidence [Adresse 17] située [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeuble bâtis.

Par exploit d’huissier en date du 20 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] située [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment de la voir condamner au paiement des sommes de 9 351, 38 euros au titre des appels de fonds, charges et travaux dus arrêtés au 12 janvier 2022 (1er trimestre 2022 inclus) et 624 euros au titre des frais de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2020 et la capitalisation des intérêts, outre diverses sommes.

Par jugement du 26 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] située [Adresse 14] mal fondé en l’ensemble de ses demandes et l’en a débouté,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] située1-[Adresse 7] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] située1-[Adresse 7] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 16 novembre 2022.

Mme [P] n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 juin 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 4 janvier 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] située1-[Adresse 7], appelant, invite la cour, au visa de la loi n° 65-567 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1 et 18 et du décret du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35, 35-2, 36 et 64, à :

— le recevoir en ses présentes écritures, le disant recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement déféré en qu’il l’a :

déclaré mal fondé en l’ensemble de ses demandes et l’en a débouté,

condamné aux dépens,

statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— condamner Mme [P] au paiement de la somme de 9 351,38 euros au titre des charges et travaux dus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2020,

— condamner Mme [P] au paiement de la somme de 624 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamner Mme [P] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts,

— condamner Mme [P] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance,

en cause d’appel,

— condamner Mme [P] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des dernières conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] située1-[Adresse 7], délivrée à Mme [P], le 5 janvier 2023, remis à personne ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la créance de charges :

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de l’avoir débouté de sa demande en l’absence de production des appels de fonds. Il fait valoir que sa créance était suffisamment établie par la production des procès-verbaux d’assemblées générales 2018 à 2021 approuvant les comptes de la résidence et votant les budgets prévisionnels successifs lesquels n’ont pas été frappés de recours ainsi que par le compte détaillé de Mme [P].

Ces pièces produites en cause d’appel outre le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et son attestation de non recours, ainsi qu’à toutes fins utiles, les appels de fonds dus depuis juin 2019 arrêtés à la date du 12 janvier 2022, établissent suffisamment la créance du syndicat des copropriétaires d’un montant de 9 351, 38 euros au titre des charges et travaux dûs avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2020.

Sur ce,

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Ainsi, l’absence de production des appels de charges n’est pas de nature à rendre non exigibles les charges de copropriété.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, conformément au I de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires produit:

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [P],

— les procès-verbaux d’assemblées générales du 30 septembre 2021, 23 mai 2018, 20 juin 2019, 28 septembre 2020, 23 juin 2022 et les attestations de non recours y afférentes,

— un extrait du grand livre de compte sur la situation du compte de Mme [P] du 1er juin 2019 au 12 janvier 2022 établissant un solde débiteur à hauteur de 9 975, 38 euros arrêtées au 1er trimestre 2022.

La production des procès-verbaux des assemblées générales susvisées justifie l’approbation des comptes annuels 2018, 2019, 2020, 2021 et le vote des budgets prévisionnels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023. Il est justifié également du vote de travaux ( travaux de mise en sécurité du bâtiment C en 2022, installation d’un système de vidéo surveillance et travaux d’élagage en 2018) ainsi que du financement d’études ( mise en conformité du règlement de copropriété en 2021, étude juridique sur la gestion et emplacements de parkings en 2022).

L’examen du relevé de compte de Mme [P] démontre que le syndicat a exactement déduit de la créance dont il réclame le paiement des frais de contentieux à hauteur de 624 euros.

L’examen des pièces produites établit que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance de charges et provisions certaine, liquide et exigible arrêtée au 1er trimestre 2022 inclus à la somme de 9351, 38 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2020, date de la mise en demeure.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de Mme [P] au paiement de la somme de 9351, 38 euros au titre des charges et provisions arrêtés au 1er trimestre 2022 inclus et Mme [P] sera condamnée à lui verser cette somme avec intéret au taux légal à compter du 8 septembre 2020.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [P] à lui verser la somme de 624 euros au titre de frais de recouvrement en application de l’article 9 du contrat de syndic.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance sont imputables au copropriétaire.

Cependant, il résulte de la combinaison des premier et troisième alinéas de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, des deuxième et cinquième alinéas de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, de la liste limitative contenue à l’annexe 2 de ce décret (laquelle ne prévoit aucune rémunération spécifique complémentaire pour les prestations relatives au recouvrement de créances auprès des copropriétaires), ainsi que de l’article 9 du contrat type contenu à l’annexe 1 de ce décret, que les prestations dont le coût est imputable au seul copropriétaire concerné sont limitées aux prestations suivantes : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ; frais de constitution d’hypothèque ; frais de main levée d’hypothèque ; dépôt d’une requête en injonction de payer ; constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; suivi du dossier transmis a l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, l’article 9 du contrat de syndic produit ( pièce 2) dispose que le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné.

Il est composé d’un tableau visant en 9.1 'les frais de recouvrement L. N°65-557, 10 juillet 1965 article 10-1 a'. Ces frais visent :

— la mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— la relance après mise en demeure,

— la conclusion d’un procovole d’accord par acte,

— les frais de constitution d’hypothèque,

— les frais de mainlevée d’hypothèque,

— le dépôt d’une requête en injonction de payer,

— la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ( uniquement en cas de diligences exceptionnelles)

— le suivi du dossier transmis à l’avocat ( uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

A chaque rubrique correspond un tarif applicable exprimé hors taxe et toutes taxes comprises.

La somme de 624 euros réclamée a été imputée au débit de Mme [P] le 12 janvier 2022.

Si ces frais sont postérieurs à la mise en demeure, il n’est produit aucune pièce permettant d’établir les prestations ainsi facturées et de déterminer si ces frais correspondent effectivement à ceux entrant dans le champ de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, certains frais relevant de ces stipulations contractuelles n’apparaissent pas relever des frais nécessaires de recouvrement visés par ce texte mais de missions de gestions usuelles du syndic, ainsi de la constitution du dossier à l’auxiliaire de justice.

Il est néanmoins justifié par le syndicat des copropriétaires de l’envoi d’une mise en demeure à Mme [P] datée du 8 septembre 2020.

Ces frais constituent des frais de recouvrement nécessaires et sont imputables à Mme [P] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité. Ils correspondent à une facturation TTC de 30 euros.

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires mais uniquement à hauteur de la somme de 30 euros, celui-ci ne justifiant pas du solde du montant réclamé.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et Mme [P] condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires.

La demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée pour le surplus.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les manquements répétés de Mme [P] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée d’une somme non négligeable nécessaire à l’entretien et à la gestion de l’immeuble mais également à la réalisation des travaux votés en assemblée générale.

Ce préjudice distinct des intérêts moratoire doit être réparé par l’octroi de dommages-intérêts.

Sur ce,

L’article 1231-6 du code civil dispose que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

Le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu’il est délibéré et répété traduit sa mauvaise foi ; Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la copropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l’engagement des dépense collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l’obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.

En l’espèce, le relevé de compte individuel de Mme [P] montre que les sommes inscrites au crédit de son compte résultent d’annulation d’appels de provisions, que les versements de Mme [P] depuis juin 2019 demeurent sporadiques et limités dans leurs montants ( dont 36, 92 en règlement du fonds Alur, 266, 20 euros pour la réfection partielle des parkings).

Les manquements systématiques et répétés de Mme [P] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La mauvaise foi de Mme [P] étant suffisamment caractérisée par ces manquements dans le paiement de ses charges de copropriété à échéance, il est justifié d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 500 euros à titre de dommages et intérêts : le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [P], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Condamne Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Pavillons-sous-[Localité 13] [18] sis [Adresse 3]) la somme de 9351, 38 euros au titres des charges et travaux dus arrêtés au 1er trimestre 2022 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 8 septembre 2020 ;

— Condamne Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Pavillons-sous-[Localité 13] [18] sis [Adresse 2] la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Pavillons-sous-[Localité 13] [18] sis [Adresse 1]) présentée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour le surplus ;

— Condamne Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Pavillons-sous-[Localité 13] [18] sis [Adresse 1]) la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne Mme [P] aux dépens de première instance et d’appel ;

— Condamne Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Pavillons-sous-[Localité 13] [18] sis [Adresse 4]) la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du même code en première instance et en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE