Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 21 MARS 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15619 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLK7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mai 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/05597

APPELANT

Monsieur [V] [K] [I] né le 18octobre 1966 à [Localité 6] (Cambodge),

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378

INTIME

Monsieur [J] [O] né le 18 aôut 1983 à [Localité 8],

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Delphine MAHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0822

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 juillet 2024 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 15 novembre 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 21 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE:

Suivant acte authentique en date du 27 septembre 2017, Monsieur [J] [O] a acquis de Monsieur [V] [K] [I], Monsieur [I], un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 7].

L’immeuble est décrit en page 4 de l’acte en ces termes :

« Lot numéro cinquante-sept (57)

Dans le bâtiment F, escalier F, au troisième étage, porte gauche, un appartement comprenant : deux pièces, cuisine, salle de bains avec water-closet.

Et les cent vingt/dis mille cent dixièmes (120/10110ème) des parties communes générales.

Le vendeur déclare que par la suite de travaux effectués par ses soins, la désignation du bien vendu est la suivante :

Au troisième étage, porte gauche, un appartement comprenant, entrée, séjour, cuisine, mezzanine, salle de bains avec water-closet et placard.

Le vendeur déclare :

Que la hauteur sous plafond de la mezzanine est inférieure à 1,80m,

Que le WC est de type classique,

Qu’il ne peut justifier d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de ces travaux,

Et qu’il n’y a pas de contestations qui auraient été émises par la copropriété ou une quelconque autorité administrative contre les travaux réalisés,

Qu’il n’a pas fait de travaux touchant aux parties communes et qu’il n’a pas annexé une partie des parties communes. »

L’acte stipule également :

page 9 Garantie de Possession

A ce sujet le Vendeur déclare

(') Que le bien n’a pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’Ensemble Immobilier ou les parties communes, travaux qui n’auraient pas été autorisés par l’assemblée des copropriétaires (')

Que le Bien n’a pas été modifié de son fait par une annexion ou une utilisation irrégulière privative des parties communes(')

page 10 Etat du Bien

L’Acquéreur prend le Bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents

Des vices cachés

S’agissant des vices cachés il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel

si le vendeur bien que non professionnel a réalisé lui-même des travaux

s’il est prouvé par l’Acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus des vendeurs

Monsieur [J] [O] a entrepris des travaux de rénovation et a fait constater à cette occasion par l’architecte de la copropriété Monsieur [G], des désordres affectant la structure de l’immeuble liés à des travaux antérieurs ayant entraîné la démolition du plancher des combles communs, l’aménagement d’une mezzanine, la suppression des fermes et la rigidité du toit s’en trouvant affectée.

Aux termes d’un rapport adressé au syndic de gestion de l’immeuble le 23 octobre 2017, l’architecte Monsieur [G] concluait qu’ « en l’état il y a nécessité de conforter la charpente et le plancher, la consultation d’un bureau d’études technique étant nécessaire pour étudier un redimensionnement et vérifier au passage, au vu de la nature des aménagements projetés par Monsieur [O], la propriété des combles. »

Monsieur [J] [O] adressait à Monsieur [I] le 21 novembre 2017 une déclaration de malfaçons les imputant aux travaux réalisés par la venderesse tant sur les parties privatives que communes.

Il a fait établir par l’architecte [P] [U] une étude de projet le 4 décembre 2017 pour la réfection de la charpente du toit au niveau de l’appartement [Adresse 5] laquelle indique :

la création d’une mezzanine par l’ancienne propriétaire en contrebas par rapport à l’ancien plancher des combles

la suppression d’une partie des demi-fermes pour cette création

l’insuffisance de rigidité du plancher de la mezzanine ( structure en HEA 100 ne pouvant remplacer la fonction des fermes supprimées)

la création de deux jambes de force pour reprendre la charge des poutres porteuses qui reposent sur le plancher de la mezzanine

la pose du Velux directement sur la toiture sans chevêtre

la non-conformité de ces travaux aux règles de l’art

L’architecte Monsieur [U] a transmis à la copropriété un devis n°MF 19543 pour la réalisation d’une demi-ferme métallique et la modification et l’adaptation du chevêtre au droit du châssis du toit de type Velux au prix de 12 134,10 euros TTC.

Un constat a été établi par huissier le 6 février 2018 à la requête de Monsieur [J] [O] étayée de photographies précisant que :

trois demi-fermes supportant la charpente ont été sectionnées, les abouts d’origine étant encore encastrés dans le mur

les deux pannes porteuses sont reprises par des jambes de force posées sur le plancher de la mezzanine

une ferme d’origine immédiatement à l’entrée de l’appartement occupe toute la profondeur et n’a été ni modifiée ni sectionnée.

Par courrier du 22 novembre 2018, le conseil de Monsieur [O], au rappel des précédents constats et des malfaçons affectant les travaux réalisés par la venderesse mais également de l’ensemble des frais exposés pour le constat des désordres, au vu du devis établi, mettait en demeure Monsieur [I] de régler la somme de 16 204,10 euros en réparation du préjudice lié à la dissimulation intentionnelle de la réalité des travaux non conformes aux règles de l’art réalisés par la venderesse.

Monsieur [J] [O] a été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2018, résolution 4, à effectuer des travaux de reprises structurelles en charpente, à ses frais exclusifs et sous sa responsabilité, affectant la charpente commune, sous réserve de se conformer à la règlementation en vigueur, de faire exécuter les travaux sous le contrôle d’un maître d''uvre de souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage et de se conformer au Règlement de copropriété.

Monsieur [J] [O] a fait assigner Monsieur [V] [I], par exploit délivré le 13 mai 2019 devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement, aux visas des articles 1641 et 1642 du Code civil, de la somme de 22 454,10 euros en réparation de son entier préjudice outre une somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement rendu le 5 mai 2022 a fait droit à la demande au titre de la garantie des vices cachés, condamné Monsieur [I] au paiement de la somme demandée à titre de dommages et intérêts outre les dépens et 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [I] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 29 août 2022.

Par conclusions signifiées le 14 novembre 2022 Monsieur [I] demande à la cour de :

Vu les articles 1641 et 1642 du Code civil,

Vu l’article 1112-1 du Code civil,

DIRE ET JUGER Monsieur [V] [K] [I] recevable et bien fondé en son appel.

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement rendu le 5 mai 2022 par la 2ème Chambre du Tribunal Judiciaire de PARIS, en ce qu’il a :

condamné Monsieur [V] [K] [I] à payer Monsieur [J] [O], la somme de 21.994,10 € au titre de la garantie des vices cachés,

condamné Monsieur [V] [K] [I] à payer à Monsieur [J] [O], la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

Et, statuant à nouveau,

CONDAMNER Monsieur [J] [O] à payer à Monsieur [V] [K] [I], une somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles que ce dernier a dû engager tant en première instance, qu’en cause d’appel,

CONDAMNER Monsieur [J] [O] aux entiers dépens tant de première instance, qu’en cause d’appel.

Par conclusions signifiées le 13 février 2023 Monsieur [J] [O] demande à la cour de :

Vu les articles 16411642 et 1644 du Code civil ;

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu l’acte de vente du 27 septembre 2017 ;

Vu les pièces versées aux débats,

Confirmer le Jugement rendu le 5 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de PARIS ;

En conséquence :

Débouter Monsieur [V] [K] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner Monsieur [V] [K] [I] à payer à Monsieur [J] [O] la somme de 22.454,10 Euros en réparation de son entier préjudice ;

Condamner Monsieur [V] [K] [I] au paiement d’une somme de 7.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture était prononcée par ordonnance du 27 juin 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

L’action au titre de la garantie des vices cachés

Le jugement retient que constitue un vice caché l’irrégularité des ouvrages vendus, édifiés en annexion des parties communes d’une copropriété sans autorisation de celle-ci dès lors que, par une application combinée des articles 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 2261 et 2272 du Code civil, un copropriétaire qui s’approprie des parties communes d’une copropriété sans autorisation s’expose à une action en remise en état des locaux diligentée par le syndicat des copropriétaires dans les 30 années qui suivent son appropriation, et que constitue un vice caché, les non-conformités affectant une mezzanine ou un velux qui les rendent impropres à leur destination et n’assurent plus la sécurité des utilisateurs. Il en a inféré que l’acte comprenant une clause de non garantie des vices cachés par le vendeur non professionnel, sauf s’il a réalisé lui-même les travaux, en indiquant que le bien vendu comprend désormais à la suite des travaux effectués par le vendeur un séjour, une cuisine, une mezzanine, une salle de bains avec WC et placards, il en résulte que le vendeur a nécessairement admis être le constructeur de la mezzanine et qu’il est tenu de la garantie des vices cachés ayant réalisé lui-même les travaux. Au rappel des désordres affectant la structure de l’immeuble, constatés par l’architecte de la copropriété, et au constat que la non autorisation des travaux à l’intérieur d’un lot par la copropriété ne signifie pas obligatoirement que les parties communes ont été annexées quand l’acte précise en page 9 que Monsieur [I] n’a pas modifié le bien vendu par une annexion ou une utilisation irrégulière des parties communes, le jugement en déduit que le vice affectant le bien vendu, en l’espèce l’annexion des parties communes, était donc caché à l’acquéreur au moment de la vente.

Monsieur [I] fait grief au jugement d’avoir fait une application inexacte des clauses de l’acte authentique au motif que cet acte stipule expressément que la mezzanine a été créée sans autorisation de la copropriété ce qui induit que cette création affecte les parties communes, ceci n’ayant aucune conséquence dommageable pour l’acquéreur dans la mesure où le syndicat des copropriétaires n’a jamais entendu revendiquer la restitution des combles. Il ajoute qu’il ne demande pas à bénéficier de la clause de non garantie des vices cachés puisqu’il a clairement informé l’acquéreur de l’absence d’autorisation de la copropriété pour la création d’une mezzanine dans les parties communes de sorte que Monsieur [O] a pu se convaincre lui-même de cette absence d’autorisation lors de la réalisation des travaux. Il conclut que les travaux de structure qui relèvent de la copropriété, dont Monsieur [O] a entendu faire les frais au vu d’une autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires dont il a lui-même rédigé le projet de résolution, résultent de son choix personnel et doivent rester à sa charge ainsi que les frais y afférents, aucune perte locative n’étant en outre démontrée.

Monsieur [O] sollicite la confirmation du jugement dont il adopte les motifs relatifs à la caractérisation du vice caché soulignant que contrairement à ce qui est soutenu par l’appelant, l’annexion de parties communes non autorisée lui a été dissimulée par le vendeur puisque celui-ci a expressément déclaré aux termes de l’acte authentique n’avoir pas fait de travaux touchant les parties communes et n’avoir pas annexé une partie des parties communes. Au rappel des dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 4-1 du Décret du 17 mars 1967 il souligne que le métré Carrez de manière évidente ne pouvait s’appliquer et prendre en considération la mezzanine puisque la hauteur sous-plafond entre la charpente et le sol était inférieure à 1,80 mètres ce qui ne pouvait en aucun cas traduire une annexion non conforme des parties communes.

Réponse de la cour

Selon les dispositions des articles 1641 et 1642 du Code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte des constatations de l’architecte de la copropriété venu sur place le 23 octobre 2017, de l’étude de projet de l’architecte Monsieur [U] le 4 décembre 2017, des constatations de l’huissier effectuées le 6 février 2018 que c’est à l’occasion des travaux de rénovation entrepris par Monsieur [O], postérieurement à l’acquisition de son lot, qu’a été révélée une atteinte à la structure de l’immeuble tenant au sectionnement de trois demi-fermes supportant la charpente, les abouts d’origine étant encore encastrés dans le mur et à la reprise des deux pannes porteuses par des jambes de force posées sur le plancher de la mezzanine.

L’antériorité à la vente de ces désordres est donc établie et n’est au demeurant pas utilement contredite par l’appelant qui motive son recours essentiellement sur le fait que Monsieur [O] a pu se convaincre lui-même de ces désordres au regard de l’information claire qui lui a été délivrée relativement au défaut d’autorisation des travaux afférents à la mezzanine par l’assemblée générale des copropriétaires.

Cependant la lecture des stipulations claires de l’acte authentique qui ne nécessitent aucune interprétation établit que si Monsieur [I] a bien informé l’acquéreur de la réalisation de travaux portant création d’une mezzanine de 1,80 m de hauteur, précisant qu’il « ne peut justifier d’une autorisation de générale des copropriétaires pour la réalisation de ces travaux, » que ceux-ci « n’ont pas été contestés par la copropriété » il apparaît que Monsieur [I] a également déclaré : « Qu’il n’a pas fait de travaux touchant aux parties communes et qu’il n’a pas annexé une partie des parties communes. »

Par conséquent et contrairement à ce qui est soutenu par l’appelant , Monsieur [I], en sa qualité de vendeur, a expressément déclaré que les travaux qu’il a réalisés afférents à la mezzanine n’ont pas affecté les parties communes et n’ont pas annexé celles-ci alors qu’il résulte des constatations visées plus haut que la structure de la charpente, partie commune de l’immeuble dont Monsieur [I] n’excipe pas au demeurant avoir fait l’acquisition, est précisément affectée par les travaux entrepris antérieurement à l’acquisition de Monsieur [O].

Ainsi, nonobstant le fait que l’acquéreur ait été informé de l’absence de contestation élevée par la copropriété du chef de la création de la mezzanine, ceci ne signifie pas pour autant qu’il ne puisse être élevée une contestation ultérieurement, l’action en remise en état des parties communes annexées sans autorisation par un copropriétaire, pouvant être diligentée par le syndicat des copropriétaires dans un délai de 30 ans suivant l’appropriation ainsi que le tribunal l’a relevé à bon droit, aux visas des articles 4é de la loi n°56-557 du 10 juillet 1965, 2261 et 2272 du Code civil.

Mais surtout l’appelant ne peut sans une évidente mauvaise foi soutenir que le fait d’avoir déclaré en sa qualité de vendeur ne pouvoir justifier d’une autorisation préalable de la copropriété démontre que ces travaux ont eu lieu dans les parties communes alors qu’il a expressément déclaré le contraire à l’acte de vente qui stipule, ainsi qu’il a été dit plus haut page 4, à l’appui de la désignation du bien et des travaux visant la création de la mezzanine : « Qu’il n’a pas fait de travaux touchant aux parties communes et qu’il n’a pas annexé une partie des parties communes ».

Monsieur [I] ne peut donc être suivi en son moyen tenant à voir juger que Monsieur [O] a pu se convaincre lui-même de la portée des travaux entrepris relativement à l’annexion des parties communes.

Il en résulte que cette annexion antérieure à la vente, révélée postérieurement à l’acquisition à la faveur de travaux de réaménagement qui ont mis en évidence une atteinte à la structure de la charpente compromettant la solidité de l’immeuble, n’était pas décelable par Monsieur [O] lors de son acquisition et, qu’ayant pour conséquence de rendre l’immeuble acquis impropre à son usage, dès lors que des travaux urgents de confortement sont rendus nécessaires et ont été avancés par Monsieur [O], le vice allégué remplit les conditions d’antériorité, de non-visibilité et de gravité résultant de l’article 1641 du Code civil.

La connaissance du vice par Monsieur [I] n’est pas contestée puisque celui-ci affirme en page 6 paragraphe 7 et 8 de ses conclusions : « Le propos de Monsieur [I] n’est pas de demander à bénéficier de la clause de non garantie des vices cachés.

Le propos de Monsieur [I] est d’indiquer qu’il a très clairement et expressément informé son acheteur, Monsieur [O], de ce qu’il n’avait reçu aucune autorisation de la copropriété pour créer la mezzanine. »

La cour relève en outre que Monsieur [I] ne fonde pas son appel, à titre subsidiaire, sur une autre demande que celle tendant à voir juger qu’il a satisfait à son obligation d’information.

Par conséquent Monsieur [I], connaissant le vice affectant la structure des parties communes en suite des travaux qu’il a entrepris antérieurement à la vente, pour la création d’une mezzanine ayant conduit à l’annexion d’une partie commune de l’immeuble sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires et à une atteinte à la structure de l’immeuble nécessitant des travaux de confortement, est tenu de garantir Monsieur [O] à raison du vice caché affectant le bien vendu que ce dernier, du fait de sa gravité, n’aurait pas acquis ou aurait acquis à un moindre prix s’il avait été porté à sa connaissance lors de la vente.

De ce chef le jugement sera confirmé.

Les préjudices au titre de l’action estimatoire

Le jugement a fait droit à l’action estimatoire de Monsieur [O] lui allouant les sommes de 1 760 euros au titre des frais d’étude préalable de l’architecte Monsieur [U], 12 134,10 euros au titre des travaux de consolidation de la charpente et du velux, 1 700 euros au titre de l’assurance dommages-ouvrage dont la copropriété maître d’ouvrage des travaux lui a demandé le remboursement, 6 000 euros au titre de la perte locative du fait du temps nécessaire à la réalisation des travaux et 400 euros au titre des frais de constat d’huissier soit une somme totale de 21 994,10 euros.

Monsieur [I] conclut au débouté aux motifs que Monsieur [O] aurait conserver le lot dans sa configuration originale et l’habiter sans difficulté, qu’il ne peut mettre à la charge de son vendeur une note d’honoraire d’architecte qu’il aurait dû faire venir lors de l’acquisition pour mieux apprécier l’étendue des travaux qu’il serait ensuite amené à exposer ni les frais de constat d’huissier établi du seul fait de sa volonté ni l’assurance dommage ouvrage qui est la conséquence de son choix d’effectuer des travaux aucunement lié à un vice caché.

Monsieur [O] sollicite la confirmation du jugement sur les chefs de préjudice alloués.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 1645 du Code civil : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Au vu des justificatifs produits par Monsieur [O] :

Devis et facture acquittée de la société Paris Charpente pour les travaux de confortement de la charpente en date du 4 décembre 2017 à hauteur de 12 134,10 euros TTC dont le montant n’est pas utilement contredit par l’appelant qui ne produit aucun autre devis comparatif

Note d’honoraire de l’architecte Monsieur [U] pour le projet d’étude des travaux de confortement à hauteur de 1 760 euros TTC

Appel de provision de la société Foncia sur le compte de Monsieur [O] pour le règlement de l’assurance dommages-ouvrage à hauteur de 1 700 euros acquittée par le syndic de copropriété, maître d’ouvrage des travaux de confortement dont Monsieur [O] a fait l’avance

Frais de constat d’huissier à hauteur de 400 euros pour caractériser la matérialité des désordres

Il convient de constater la justification de la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [O] à hauteur de chacune des sommes précitées soit un total de 15 994,10 euros.

Monsieur [O] indique en outre, sans que ce point ne soit remis en cause par l’appelant qui en fait le constat en page 3 ligne 1 de ses dernières conclusions, habiter dans l’immeuble où il a eu l’opportunité de faire l’acquisition du lot litigieux en vue de sa mise en location.

Il produit en pièce n°14 le contrat de location de ce lot que Monsieur [I] avait consenti antérieurement à la vente aux consorts [R]-[D], au prix mensuel de 1 250 euros.

Monsieur [O] affirme, sans être utilement contredit sur ce point par Monsieur [I] selon lequel « Monsieur [O] a parfaitement pu faire l’acquisition du bien pour loger un proche » que du fait des travaux de confortement, il a subi une perte de loyers sur une période de 5 mois.

Il est justifié que les travaux ont été réalisés au cours du premier trimestre 2018 et que pendant une période de 5 mois Monsieur [I], qui de manière constante habite un autre lot de l’immeuble, n’a pu mettre en location l’appartement acquis en vue d’une mise en location.

Monsieur [O] est donc fondé, sur la base du prix du loyer antérieurement consenti pour ce même logement par Monsieur [I], à se prévaloir d’une perte de loyer durant une période de 5 mois que le tribunal a justement évalué à 6 000 euros.

Du chef de la réparation des préjudices à hauteur de la somme totale de 21 994,10 euros le jugement sera donc confirmé.

Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement qui a condamné Monsieur [I] aux dépens ainsi qu’à régler à Monsieur [O] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé.

Y ajoutant, Monsieur [I] sera condamné aux dépens de l’appel et à régler à Monsieur [O] une somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement ;

Y Ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] [I] à régler à Monsieur [J] [O] une somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,