RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5

ARRÊT DU 28 MAI 2026

(n° 59, 29 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14700 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGMA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2021-Tribunal de Commerce de BOBIGNY- RG n° 2018F00612

APPELANTE

S.A.S. GFI CONSEIL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 351 042 775

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, PC 205

INTIMÉE

ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES DE LA ZONE D’ACTIVITES INDUSTRIELLES DES RICHARDETS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Patrice GRILLON, avocat au barreau de PARIS, A0745

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Février 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

— Madame Nathalie RENARD, Présidente de la chambre 5-5,

— Madame Marilyn RANOUX-JULIEN, Conseillère,

— Madame Élodie GUENNEC, Conseillère chargée du rapport,

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie RENARD, Présidente de la chambre 5-5, et par Wendy PANG FOU, Greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

1. La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 6 juillet 2021 par le tribunal de commerce de Bobigny dans une affaire opposant l’Association Syndicale des Propriétaires de la [Adresse 3] (ci-après l’association ASL) à la société GFI Conseil (ci-après société GFI).

2. L’association ASL est constituée entre les propriétaires des lots de la zone d’activité [Adresse 4] à [Localité 4]. Selon ses statuts, elle a pour objet de gérer et d’entretenir les espaces communs privés, les voies et ouvrages privés d’intérêt collectif, y compris les espaces verts privés, jusqu’au classement éventuel de ces voies, espaces et ouvrages dans le domaine des collectivités publiques. Elle a également pour objet l’entretien des immeubles lui appartenant, la passation des baux, la répartition des dépenses et des éventuels bénéfices entre les membres du syndicat ainsi que du paiement des dépenses et recouvrement des recettes.

3. Le groupement d’intérêt économique (GIE) de la zone d’activités industrielles [Adresse 4] est composé des propriétaires de lots compris dans la zone d’activités industrielles [Adresse 4]. Il a pour objet de faire bénéficier ses membres des techniques de gestion centralisée (gestion d’un bâtiment interentreprise comprenant notamment un restaurant interentreprise, un centre médico-social, des bureaux et une salle de réunions, des locaux commerciaux) et d’entretenir tous les équipements généraux (voirie, réseaux divers, espaces verts) et, accessoirement, d’exploiter tout autre service utile.

4. La société GFI, qui exerce sous l’enseigne « Century 21 », a pour objet de réaliser toutes opérations entrant dans le cadre de la profession d’agent immobilier et d’administrateur de biens en gestion et transactions, toutes opérations de courtage d’assurances contre tous risques auprès de toutes compagnies, l’expertise immobilière, l’activité de conseil, de prestataire de services et d’une façon générale le recouvrement de créances commerciales et la domiciliation commerciale.

5. Le 16 novembre 2011, la société GFI a adressé à l’ASL une offre de services qui a été signée et acceptée. Puis, par acte sous seing privé, l’ASL a confié à la société GFI un mandat de gestion immobilière n°2319 avec pour mission d’assurer la gestion immobilière de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Par courriers des 15 janvier et 13 février 2014, des prestations supplémentaires ont été acceptées.

6. Estimant que la société GFI avait manqué à ses obligations, l’ASL lui a, par lettre recommandée du 5 octobre 2016, indiqué que les défaillances reprochées constituaient selon elle des fautes génératrices d’un préjudice et l’a mise en demeure de lui communiquer en retour des éléments de réponse et des pièces.

7. Après un échange de courriers, l’ASL a, par courrier du 30 novembre 2016, résilié les contrats signés en 2011 et 2014 moyennant un préavis et a mis en demeure la société GFI d’indemniser le préjudice subi par l’ASL et le GIE.

8. Au terme de plusieurs échanges, l’ASL a, par acte introductif d’instance du 19 avril 2018, saisi le tribunal de commerce de Bobigny de demandes visant à obtenir réparation du préjudice financier et commercial subi.

9. Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal a statué en ces termes :

— Condamne la société GFI Conseil à verser à l’association ASL de la somme de 220 900,72 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi ;

— Condamne la société GFI Conseil à verser à l’association ASL la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice commercial subi ;

— Condamne la société GFI Conseil à verser à l’association ASL la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, nonobstant appel et sans constitution de garantie en application de l’article 515 du code de procédure civile ;

— Condamne la société GFI Conseil, partie qui succombe, aux dépens ;

— Liquide les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 74,54 euros TTC dont 12,42 euros de TVA.

10. La société GFI a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 août 2021 en tous ses chefs du dispositif. L’ASL a formé appel incident par conclusions du 17 janvier 2022.

11. Par une ordonnance du 16 juin 2022, le conseiller de la mise en état a dit n’y avoir lieu à radiation de l’affaire.

12. La clôture a été prononcée par ordonnance du 15 janvier 2026.

13. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026.

PRÉTENTION DES PARTIES

14. Par conclusions déposées le 16 décembre 2025, la société GFI demande à la cour, au visa des articles 1992 du code civil, 9 et 455 du code de procédure civile, de la jurisprudence sur la perte de chance, de l’habilitation à agir en justice du représentant légal de l’association ASL communiquée en cours de débats, de :

— La juger recevable et bien fondée en son appel ;

— Juger non fondée l’ASL en son appel incident ;

— Réformer le jugement rendu le 6 juillet 2021, en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— Juger que l’ASL ne communique aucune des pièces probantes de l’article 9 du code de procédure civile lui permettant de fonder ses demandes et de la sommer ou tirer toute conséquence de sa carence à communiquer les documents correspondants qu’elle détient depuis le 28 février 2017, date de la résiliation des mandats, à savoir :

o Pour les comptes de l’ASL des années 2014, 2015, 2016, les convocations et annexes aux assemblées générales annuelles ainsi que les procès-verbaux correspondants, seuls ces documents permettant de vérifier les approbations de comptes, les quitus et la nature des pièces comptables soumises au vote des membres de l’ASL ;

o Pour la gestion de l’immeuble appartenant à l’ASL, pour la période du 20 mai 2011 au 28 février 2017, les relevés annuels de répartition individuelle dans les dépenses de l’ASL et les comptes rendus de gérance permettant de vérifier les paiements des locataires et le délai de prescription de 5 ans qui court depuis le jour où l’ASL a eu connaissance de telle écriture comptable qu’elle critique aujourd’hui ;

— Juger que l’ASL ne caractérise pas la nature de la chance qu’elle aurait irréversiblement perdue par sa faute exclusive pas plus qu’elle n’en quantifie le préjudice indemnisable ;

— Débouter purement et simplement l’ASL de toutes ses demandes, fins et prétentions.

A titre infiniment subsidiaire, avant dire droit :

— Ordonner une expertise comptable aux frais avancés de la société GFI, afin de permettre à la cour, ainsi qu’à la concluante, d’obtenir les éléments et pièces comptables qui font défaut, et que chaque « prétendu faute ou manquement », et poste de préjudice revendiqués, soient examinés au vu des justificatifs que l’expert désigné, se fera communiquer à sa demande, dans le cadre de sa mission que la cour voudra bien fixer, et ce, en application des dispositions des articles 10, et 144 et articles 263 et suivants du code de procédure civile.

En tout état de cause,

— Condamner l’ASL à lui verser la somme de 10 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d’appel.

15. Par conclusions déposées le 17 janvier 2022, l’ASL, intimée, demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 6 juillet 2021 en ce qu’il a condamné la société GFI au paiement de 10 000 euros au titre du préjudice commercial et 220 900,72 euros au titre du préjudice financier ;

— Débouter la société GFI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en cause d’appel ;

— Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 6 juillet 2021 en ce qu’il n’a pas condamné la société GFI à la somme de 221 908 euros au titre du préjudice financier et à la somme de 43 263 euros au titre des pénalités et intérêts de retard.

Statuant à nouveau,

— Condamner la société GFI à lui payer, outre les 220 900,72 euros alloués au titre du préjudice financier, la somme supplémentaire de 1 007,28 euros à ce titre, soit un total de 221 908 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice financier ;

— Condamner la société GFI à lui payer la somme de 43 263 euros au titre des pénalités et intérêts de retard ;

— Condamner la société GFI à lui payer la somme de 13 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens exposés en première instance.

Y ajoutant,

— Condamner la société GFI aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— Condamner la société GFI à lui payer la somme de 12 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel.

16. La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposés des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité contractuelle de la société GFI Conseil

Moyens des parties

17. La société GFI, appelante, fait valoir que :

— A titre liminaire, l’ASL ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle allègue : elle ne produit pas les documents comptables et de gestion nécessaires à la vérification des faits allégués, alors que le mandat a cessé en 2017 et qu’elle a rendu les documents afférents ;

Elle soutient ensuite que les différentes fautes qui lui sont reprochées ne sont pas démontrées :

— Sur le défaut de réalisation de l’audit de l’existant, elle n’était pas tenue de réaliser un audit global de l’immeuble au profit de son mandant, il ne s’agissait que de l’énoncé des conditions à partir desquelles elle prenait ou non en charge la gestion de l’administration de l’immeuble ;

— Sur le défaut de refacturation des charges récupérables aux locataires : L’association ASL, qui détient toutes les pièces et archives comptables, ne démontre pas que les provisions sur charges, même non régularisées, auraient été insuffisantes à couvrir les charges locatives annuelles de l’immeuble, à savoir les charges relatives aux locaux loués, hors ceux vacants ;

— Sur l’erreur lors de la convocation de l’assemblée 2015 de l’association ASL : la mission de convocation aux assemblées lui a été confiée par le second mandat à effet du 10 mars 2014 et s’il est possible que tous les propriétaires n’aient pas été convoqués et que la réunion ait été reportée pour ce motif, il s’agissait d’une erreur du débutant ne constituant pas « la négligence et le manque de professionnalisme » que soutient l’association ASL, sans en tirer de conséquence ;

— Sur l’entretien défectueux de la toiture de l’immeuble collectif, elle soutient que les documents versés aux débats démontrent que l’ASL continuait à prendre des initiatives personnelles dans la gestion de son bâtiment collectif, en l’éludant, sans qu’il soit possible de lui imputer le choix de prestataires qui se seraient révélés coûteux et catastrophiques ;

— Sur le dégât des eaux occasionné par la société [Localité 5], elle conteste s’être désintéressée de ce sinistre qui concerne un réseau commun d’évacuation des eaux usées ; ses conséquences dommageables, dont le paiement de la franchise d’assurance, ne résultent que de la gestion du GIE dans le cadre de ses relations contractuelles avec la société Sodexo et l’ASL et elle est étrangère au sinistre ; la facture de 2.665,18 euros n’a rien à voir avec un défaut d’entretien de toiture mais avait une origine accidentelle et ponctuelle, liée aux orages de juin 2014 ;

— S’agissant du bac à graisse de la société [Localité 5], il s’agissait de la création d’un l’ouvrage dû par le bailleur à son locataire en raison de la vétusté du système d’évacuation du local commercial, l’association ASL ayant expressément donné son accord pour la réalisation de ces travaux ; la demande tendant à l’imputer au locataire est une revendication survenue quatre ans plus tard pour les besoins de la procédure.

— Sur le bail commercial conclu avec la société Diamond club restaurant, exploitante du fonds de commerce jusqu’en avril 2016, elle conteste les faits reprochés : cette société a exploité son fonds de commerce jusqu’en avril 2016 inclus, date à laquelle son solde débiteur était réduit après imputation de son dépôt de garantie qui ne lui a donc jamais été restitué ; son successeur est entré dans les lieux en vertu d’un nouveau bail dès le 1er mai 2016, sans carence à la relocation ; le 15 octobre 2015, la société Diamond club restaurant a signé un bail sur d’autres locaux livrés sans installation pour y exploiter un restaurant et une franchise et une remise de loyers ont été prévues ; la provision sur charges restait exigible dès le 15 octobre 2015 et le dépôt de garantie était versé ; l’ASL ne peut lui reprocher de ne pas avoir déclaré sa créance au passif alors que depuis le 22 décembre, elle était dessaisie de ce contentieux au profit de son avocat ;

— Sur la cession de l’immeuble appartenant à la société Le [P] : si elle n’a pas régularisé, dans son état daté en vue de la vente notariée, les frais irrépétibles de 1 000 euros résultant d’un jugement du tribunal de Bobigny du 15 janvier 2013, ce fait n’est pas générateur de dommage car dans le cadre d’une vente, une copropriété n’est privilégiée que pour l’année de la vente et les deux années antérieures, venant en concours avec la banque pour les années -4 et -5 puis par rang hypothécaire ; les frais irrépétibles sont, au mieux, réglés par rang hypothécaire et au pire, par rang chirographaire à défaut de publication d’une sûreté ; l’ASL ne produit aucun document permettant d’établir qu’elle aurait perdu une chance certaine, réelle et sérieuse d’être payée de ces frais irrépétibles en fonction du prix à distribuer et des créanciers primant ;

— Sur le défaut de recouvrement des charges, le document produit n’étant pas clair, daté, authentifié, et n’est pas étayé pour les exercices comptables 2011 à 2016 ; l’ASL ne détermine pas précisément son dommage pour lui permettre de vérifier l’évolution des créances et de répondre au grief de carence allégué. Tenue à une obligation de moyen et non de résultat, elle doit être à même d’apprécier si la transmission des dossiers débiteurs au 28 février 2014 permettait d’engager une action judiciaire, si leur évolution postérieure méritait ou non de poursuivre en ce sens et si les chances de recouvrement étaient ou non certaines, réelles et sérieuses en fonction de la solvabilité des membres défaillants et de l’état d’endettement de leur bien, un gestionnaire n’étant pas personnellement débiteur des charges dues par les membres adhérents à la personne morale qu’il administre ; l’ASL échoue selon elle à justifier du principe et du quantum de sa créance et ne permet pas à la cour de caractériser une faute dont les conséquences dommageables doivent être appréciées au visa de la jurisprudence sur la perte de chance.

— Sur le défaut de facturation des charges à deux propriétaires membres de l’association ASL, elle soutient, s’agissant de l’indivision [K], s’être préoccupée de son sort, mais que les pièces justificatives de la créance fournies par l’ASL étaient insuffisantes pour envisager une procédure de recouvrement ;

— S’agissant du copropriétaire du [Adresse 5], elle ignore de qui il s’agit et dénonce l’absence de communication d’information ; elle conclut aux mêmes difficultés quant au principe et au quantum de la dette pour chacun des membres concernés ainsi que sur la perte de chance de recouvrement encourue par l’ASL ;

— Sur la gestion du bail commercial de la société [Localité 5], locataire de l’association ASL, la société GFI expose qu’il ne saurait lui être reproché l’omission de la liste du matériel dans le nouveau bail alors que la liste produite par l’ASL est dépourvue de valeur probante, ne figurait pas dans le premier bail et que la société GFI en ignorait l’existence ; concernant les charges, l’ASL a transigé directement avec sa locataire sans la présence de la société GFI et sans verser de pièces aux débats.

Sur le préjudice financier :

— A supposer sa faute contractuelle prouvée et le lien de causalité établi, ce qu’elle conteste, la perte de chance ne peut se confondre avec le bénéfice qu’aurait retiré l’ASL de la survenance de l’évènement favorable ; or, l’association ASL ne caractérise pas la chance perdue par sa supposée faute ni son quantum, ne produisant aucune pièce comptable, en fonction de la probabilité que survienne le gain qu’elle espérait ;

— Elle rappelle n’être tenue que d’une obligation de moyen, l’investissement immobilier constituant un aléa en fonction de la nature et/ou de la conformité des locaux offerts à la commercialisation et de l’activité rentable ou non des exploitants du site ;

— Sur le défaut de recouvrement de charges, la société GFI rappelle qu’elle gérait exclusivement les charges d’intérêt collectif correspondant à l’objet social de l’association ASL à savoir celles correspondant aux espaces voies et ouvrages privés d’intérêt collectif et aux espaces verts ;

— L’ASL échoue à justifier du principe et du quantum de sa créance et ne permet pas à la cour d’apprécier les éventuelles conséquences dommageables au via d’une perte de chance ;

— Subsidiairement,

o S’agissant de la société SIM,

Le montant réclamé correspond à des frais d’avocat dont le compte n’est pas produit ;

Le protocole d’accord entre les parties lui est inopposable ;

Le lien de causalité entre l’éventuelle faute et les prestations de ce conseil n’est pas démontré ;

Les pénalités et intérêts de retard ne sont pas prévus par les statuts de l’association ASL ;

o S’agissant de la société Ed Gestion :

Il résulte des explications de l’ASL qu’une procédure est pendante devant la cour d’appel tandis que devant les premiers juges, elle a été déboutée de ses prétentions et condamnée aux frais irrépétibles ; le jugement n’est pas produit ;

Ce préjudice est hypothétique, incertain et non indemnisable ;

La facture de l’avocat n’est pas produite ; le lien de causalité entre l’éventuelle faute et les prestations de ce conseil n’est pas démontré ;

o S’agissant des sociétés CLV/Sogefimur :

Le préjudice correspond aux honoraires de l’avocat ; le lien de causalité entre l’éventuelle faute et les prestations de ce conseil n’est pas démontré

Les charges arriérées ont été réglées par le notaire dans le cadre d’une cession ;

o S’agissant de la société [D] [C] :

Au dire de l’ASL, la dette était de 2 362,31 euros à l’expiration du mandat, montant qui aurait atteint 3 795,57 euros dont l’ASL a été déboutée par jugement, sans que cette décision soit communiquée pour permettre d’en comprendre les motifs ;

Les pénalités et intérêts de retard ne sont pas prévus par les statuts ;

La facture de l’avocat n’est pas produite et le lien de causalité entre l’éventuelle faute et les prestations de ce conseil n’est pas démontré ;

o S’agissant du syndic [B] :

Le syndic [B] a réglé ses charges arriérées ;

L’ASL a été déboutée, sans que le jugement soit communiqué ;

La facture de l’avocat n’est pas produite et le lien de causalité entre l’éventuelle faute et les prestations de ce conseil n’est pas démontré ;

o S’agissant des sociétés BG [Localité 6] et GBA Immobilière :

Elles ont réglé « sur protocole » leur dette ;

Le préjudice allégué correspond à la facture de l’avocat de 1 620 euros TTC, non communiquée ;

o S’agissant de la société [W] :

L’ASL fait état d’un jugement du 30 mars 2017, peu de temps après la cessation de ses fonctions ; elle a mené à bien cette procédure ;

Si la dette de la société [W] s’est aggravée, ce ne pouvait être que par défaut de recouvrement ;

La société GFI n’est ni garant ni responsable de la solvabilité des membres de l’association pas plus qu’il n’a obligation de régler de ses deniers personnels les procédures qu’il engage au nom et pour le compte et au profit de l’association ; la facture de l’avocat n’est pas produite ;

Ce poste est hors du champ d’intervention de la société GFI ;

o S’agissant de la société [Q] [K] :

Ce poste semble faire double emploi avec celui que l’ASL a libellé « indivision [K] et le propriétaire du [Adresse 5] » ;

Trois ans se sont écoulés sans que l’ASL n’ait engagé de poursuite.

— Au total, 184 139,04 euros sont soit injustifiés, soit constituent des postes annexes et non des charges arriérées, soit relèvent de l’inertie de l’association ASL depuis le départ de la société GFI Conseil.

Sur le préjudice commercial :

— L’ASL ne fait aucune démonstration ni ne produit aucune pièce permettant de comprendre l’existence et l’étendue de ce dommage ;

— A titre infiniment subsidiaire, elle estime qu’une mesure d’expertise comptable permettrait à la cour d’obtenir les éléments et pièces comptables examinés par un expert.

18. L’association ASL, intimée, répond que :

— Elle entend engager la responsabilité de la société GFI sur la base des contrats et mandats signés définissant ses « missions », invoquant le non-respect des obligations contractuelles qui ne se limitaient pas à l’administration de l’immeuble collectif ;

— A titre liminaire, en réponse au moyen tiré de l’absence de communication des pièces probantes formulé de manière générale, elle observe qu’en application des contrats signés, cette dernière avait pour mission d’établir les documents dont elle demande communication, prétendant n’en avoir gardé aucune trace (comme les rapports de gérance) et dont certains (procès-verbaux d’assemblées ou pièces comptables afférentes aux exercices) n’ont pas d’intérêt pour l’établissement de sa responsabilité ;

— Cette demande de communication de pièces ne fait qu’étayer le grief de négligence, en particulier dans l’établissement des rapports de gérance, et la mauvaise foi de la société GFI ;

Sur les fautes :

— Sur le défaut de réalisation de l’audit de l’existant, prévu à l’article 1 du contrat de mandat de gestion et dans la lettre de mission du 16 novembre 2020, la société GFI ne l’a jamais réalisé alors qu’elle détenait la totalité des archives de l’association ASL et du « GIE [Adresse 4] » ;

— Sur le défaut de refacturation des charges récupérables aux locataires, depuis sa prise de fonction, la société GFI ne lui a jamais demandé les documents nécessaires pour mettre en place une grille de répartition des charges des locataires et les recouvrer, mission classique d’un administrateur de bien ; aucun inventaire n’a été fait des différents services fournis aux locataires en matière de chauffage, de fourniture d’eau, d’électricité, empêchant la régularisation des charges ;

— En raison de la négligence de la société GFI qui n’a pas suivi les compteurs individuels des locataires, l’ASL a payé l’eau, l’électricité et le gaz pour la société [Localité 5] et les charges locatives de 2014 à 2017 ;

— Sur l’erreur lors de la convocation de l’AGO annuelle d’approbation des comptes en 2015, la société GFI avait pour mission, au titre du contrat de prestations de services, de convoquer l’AGO annuelle ; or, la moitié des copropriétaires a été convoquée, empêchant la tenue de l’assemblée, reportée ; ce défaut d’exécution d’une obligation contractuelle qui ne peut être qualifié « d’erreur de débutant » par la société GFI, professionnelle expérimentée ;

— Cette négligence a entraîné un préjudice financier d’image, de manque de sérieux à l’égard des membres de l’ASL et des frais d’avocats supplémentaires ;

— Sur l’entretien de la toiture de l’immeuble collectif, la société GFI, qui a bien en charge la gestion des locaux de l’ASL et l’entretien de l’ensemble immobilier avec pour mission l’audit des contrats, a, d’autorité, résilié des contrats fournisseurs en cours lors de sa prise de fonction, sans justification et confié l’entretien des toitures à la société KPS qui n’a pas réalisé la prestation correctement et n’a pas signalé l’état du toit ;

— Ce défaut d’entretien a provoqué une fuite entraînant une inondation dans un bureau, laquelle a dû être réparée moyennant une facture supplémentaire établissant le préjudice financier résultant de la négligence de la société GFI dans le suivi de l’entretien de l’immeuble mais également l’endommagement des « skydomes » de la société [Localité 5] après un orage ; leur remplacement a occasionné des frais qui n’ont pas été remboursés car la société GFI a omis de déclarer le sinistre à l’assurance ;

— Sur le dégât des eaux occasionné par la société [Localité 5], la société GFI ne s’est déplacée pour constater les dégâts ; l’intervention de la société KPS, facturée, s’est révélée infructueuse, alors que le responsable de ce sinistre est la société [Localité 5] qui avait obstrué les conduits d’évacuation en y jetant ses poubelles ;

— Une seconde intervention de la société KPS, avec l’aide d’un autre prestataire, a eu lieu hors présence de la société GFI, pourtant en charge du dossier qui, à nouveau, ne s’est pas déplacée ; il en est résulté un coût dont la société GFI a confirmé la refacturation de à la société [Localité 5], pourtant supprimée, sans aucune raison ni autorisation, du relevé de septembre 2016 ;

— L’ASL a dû supporter la franchise d’assurance puisque la société GFI n’a pas mis en cause la société [Localité 5] :

— Contrairement aux allégations de la société GFI, l’ASL ne produit pas deux fois la même facture d’un montant de 2 665,18 euros HT ;

— Sur la refacturation du coût d’un bac à graisse à la société [Localité 5], la société GFI reconnaît elle-même sa responsabilité contractuelle dans le courrier du 19 octobre 2016 ; en tout état de cause, c’est bien le propriétaire du fonds de commerce qui doit s’équiper d’un bac à graisse et non pas au propriétaire bailleur de fournir cet équipement ;

— Sur le bail commercial conclu avec la société Diamond club restaurant, la société GFI n’a pas fait opposition au prix de cession de fonds de commerce avant ladite cession, faisant perdre toute possibilité de recouvrer la créance de loyers due ;

— La société GFI Conseil a signé un nouveau bail avec la société Le GML le 1er mai 2016 alors que le précédent bail signé avec la société Diamond club restaurant n’était pas expiré ; la société GFI aurait dû rédiger un avenant au bail signé en 2009, plutôt qu’un nouveau bail moyennant une note d’honoraires ;

— Le bail prévoit une franchise et une remise exceptionnelle non justifiée de loyers à la société Diamond club restaurant dans le bail, occasionnant un manque à gagner ;

— Le dépôt de garantie exigible selon le bail à la signature de ce dernier, sera crédité avec 4 mois de retard, les charges de janvier 2016 n’ont jamais été versées, ainsi que les loyers de février 2016 au 28 novembre 2016, date de mise en redressement judiciaire ;

— La société GFI n’a entrepris aucune démarche à l’encontre de la société Diamond club restaurant pendant toute l’année 2016 et ce n’est qu’après sa mise en redressement judiciaire qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ; elle n’a pas non plus immédiatement déclaré la créance à la liquidation et a attendu décembre 2016 et janvier 2017 pour adresser le dossier au conseil de l’ASL ;

— Le conseil était mandaté uniquement pour obtenir la restitution du local après avoir fait constater la résolution judiciaire du bail mais n’avait pas pour mission de déclarer la créance à la liquidation, qui restait à la charge de la société GFI qui avait la responsabilité du recouvrement des loyers ;

— Sur la cession de l’immeuble appartenant à la société Le [P] la société GFI n’a pas signifié au notaire en charge de la cession de propriété la dette de cette dernière à l’égard de l’ASL, d’un montant de 1 000 euros (jugement rendu le 15 janvier 2013 par le tribunal de grande instance de Bobigny) ; la société GFI reconnaît que la notification n’a pas été envoyée au notaire mais en impute la responsabilité à un tiers ;

— Sur le défaut de recouvrement des charges, la société GFI n’a pas recouvré les sommes dues par les propriétaires, parfois depuis plusieurs années, n’a pas adressé de lettre de relance ou justifié de l’envoi de mise en demeure alors que c’est une obligation de son contrat. Le 27 mars 2017, plus du tiers des copropriétaires étaient débiteurs ;

— La négligence de la société GFI, qui ne produit aucun justificatif des relances adressées aux débiteurs ou à l’avocat entre 2014 et 2016, a entraîné un important préjudice financier ;

— Elle détaille le préjudice correspondant aux montants restants dus à la suite des procédures judiciaires engagées à l’encontre des copropriétaires défaillants, ainsi qu’aux frais de recouvrement qu’elle a dû engager, notamment les frais d’avocat et aux pénalités de retard ;

— La société GFI tente vainement de contester sa responsabilité en mettant en cause la réalité des sommes dues par les membres et leur justification ;

— Son préjudice n’est pas une perte de chance, mais bien la réparation d’un préjudice résultant directement des fautes commises dans l’exécution des contrats signés ;

— Le justificatif des charges impayées par les différents copropriétaires au 31 décembre 2016 est probant ;

— Sur le défaut de facturation des charges à deux propriétaires membres de l’association ASL, la société GFI admet dans son courrier du 19 octobre 2016, n’avoir pas facturé les charges dues par l’indivision [K], propriétaire de l’immeuble [Adresse 6], ainsi qu’au propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5], alors que l’envoi d’un courrier simple à un débiteur qui ne paie pas ses charges depuis des années est parfaitement inefficace ; ce manquement de la société GFI entraîne un préjudice ;

— Sur la gestion du bail commercial de la société [Localité 5], locataire de l’association ASL, la société a rédigé un nouveau bail commercial entre l’ASL et la société [Localité 5], à compter du 1er janvier 2015, sans reprendre la clause figurant dans le bail précédant concernant le matériel ; à défaut de mention expresse, l’ASL a perdu la propriété du matériel afférent au fonds de commerce occasionnant un préjudice financier correspondant à la valeur résiduelle du matériel ;

— Au regard des dispositions des baux successifs, la société [Localité 5] était parfaitement redevable des frais d’électricité, d’eau et de gaz pour les années 2014, 2015, 2016 et pour le 1er trimestre 2017, à défaut d’installation de compteurs individuels par la société [Localité 5] ;

— En raison de la négligence de la société GFI, il n’a jamais été établi de relevés des compteurs existants dans l’immeuble. En conséquence, l’association ASL a payé ces charges pour la société [Localité 5], et les charges locatives, de 2014 à 2017 sans que la société GFI n’intervienne pour en solliciter le remboursement ;

— Un protocole transactionnel a été signé le 22 septembre 2017, aux termes duquel la société [Localité 5] a versé à l’ASL une indemnité forfaitaire transactionnelle d’un montant de 44 000 euros TTC outre des frais d’avocats.

— Le non-respect de ses obligations contractuelles par la société GFI résultant du mandat de gestion signé en 2011 du contrat de prestations de service signé le 15 janvier 2014 n’ont pas occasionné une perte de chance dans la mesure où l’ASL n’a pas été privée d’une probabilité favorable mais a subi un préjudice financier direct ;

— La société GFI lui a également occasionné un préjudice commercial, l’ensemble des manquements de son cocontractant ayant généré une totale désorganisation de l’ASL et une inefficacité de la gestion de l’ensemble immobilier.

Réponse de la cour

19. En vertu des articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

20. L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

21. L’article 1142 du même code dispose que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur.

22. L’article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

23. L’article 1149 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

24. L’article 1151 du même code précise que dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages-intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

25. Pour être réparable, le préjudice doit présenter un lien de causalité direct et certain avec le manquement contractuel. Il peut consister en une perte de chance, lorsque la chance perdue était réelle et sérieuse, et lorsque sa perte ne résulte pas de la seule attitude du demandeur. Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Son indemnisation, qui implique un calcul de probabilité de la survenance de l’évènement irrémédiablement impossible, ne peut être égale au montant de la chance réalisée.

26. L’article 1315 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

27. L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

28. A titre liminaire, la société GFI reproche à l’ASL de ne pas transmettre aux débats certaines pièces, notamment les procès-verbaux des assemblées générales et les convocations, l’empêchant ainsi de vérifier les approbations de comptes et les quitus, ainsi que les rapports de sa gérance, dont elle affirme s’être définitivement dessaisie entre les mains de l’ASL.

29. Cependant, outre le fait que l’ASL produit bien les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire de juin 2012, juin 2013, décembre 2014, mars 2016, juin 2016 et mai 2017, la société GFI ne peut reprocher à l’ASL l’absence de communication de pièces qu’elle a elle-même établies dans le cadre de sa mission et dont elle devait conserver une copie, pour être en mesure de justifier du travail accompli.

30. Le 16 novembre 2011, l’ASL a accepté une offre de services, avant, par acte sous seing privé, de confier à la société GFI un mandat de gestion immobilière n°2319 portant sur la gestion immobilière de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Enfin, par un courrier du 13 février 2014 signé, des prestations de services supplémentaires ont été acceptées.

31. Au regard de l’ensemble des dispositions précitées, la responsabilité de la société GFI obéit donc aux règles de la responsabilité civile contractuelle et à celle du contrat de mandat s’agissant du mandat de gestion immobilière ; elle doit répondre des fautes qu’elle aurait commises dans sa gestion.

— Sur le défaut de réalisation de l’audit de l’existant

32. Il est précisé, dans le paragraphe « mission » du mandat de gestion immobilière n° 2319 : « après avoir réalisé l’audit de la situation actuelle, avoir en main toutes les pièces indispensables à la bonne connaissance des lieux (d’un point de vue technique notamment) et de l’état actuel concret de la situation locative pour chaque lot et conformément à la proposition écrite faite le 16 novembre 2010, acceptée par le mandant, annexée à la présente, le mandataire accepte la mission d’accomplir généralement tous actes d’administration et de gestion afin que, notamment et principalement [' ] »

33. Le courrier d’offre de service précité, auquel renvoie le mandat de gestion immobilière, mentionne en effet l’étape « audit de l’existant », précisant que qu’elle intervient après la communication par l’ASL de l’ensemble des éléments du dossier et du nom des intervenants.

34. Dès lors, la réalisation de l’audit initial constituait bien la première mission de la société GFI, préalable indispensable à l’exécution des autres actions relevant de sa mission d’administrateur de bien. Cette prestation, qui fait bien partie du contrat, était d’ailleurs mentionnée comme étant « offerte » dans le paragraphe relatif à la rémunération.

35. La société GFI, dans son courrier du 19 octobre 2016, reconnait ne pas avoir procédé à cet audit préalable, indiquant « l’audit a été fait au fur et à mesure car nous n’avons pu comprendre et appréhender le tout en une seule fois et rapidement (des zones d’ombre subsistent encore). De plus, nous avons dû agir très vite et nous avons privilégié l’action et la réaction à l’audit qui a été fait au fur et à mesure comme expliqué en entête ».

36. La société GFI a donc manqué à son obligation contractuelle. L’ASL ne réclame pas d’indemnité à ce titre autre que la réparation de son préjudice commercial qui sera examiné ci-après.

— Sur le défaut de refacturation des charges récupérables aux locataires

37. La lettre d’offre de service du 16 novembre 2011 acceptée, prévoit, au stade de la prise en main sur place par la société GFI, « le relevé de tous les compteurs ['] la mise en place de la répartition des charges en fonction des consommations, identification des charges autres que les fluides : pour un travail précis et incontestable : identification des surfaces occupées, identification des parties communes, proratisation de charges (la fourniture de plans cotés serait souhaitables) Appels de fonds prévisionnels en tenant compte des consommations mais aussi des surfaces occupées. »

38. Au terme du contrat de mandat de gestion immobilière, la société GFI a pour mission de recevoir de façon normale et régulière en fonction des échéances correspondant à chacun des baux signés par les locataires, le montant de ses loyers et des charges payables par lesdits locataires.

39. Or, la société GFI, dans son courrier du 19 octobre 2016, reconnait que « la mise en place d’une grille de répartition des charges ne peut pas être mise en place car nous ne disposons pas des éléments nécessaires. La régularisation des charges des locataires ne peut donc pas être effectuée. Afin de mettre en place cette grille de répartition des charges, il nous faudrait la surface exacte de l’ensemble des locaux, les relevés individuels de consommation d’eau ainsi que l’ensemble des factures ».

40. La société GFI n’a pas réclamé à l’ASL les éventuelles pièces manquantes pour mener à bien cette tâche. Il est par ailleurs indifférent que l’ASL ne démontre pas que les provisions sur charges n’étaient pas suffisantes pour couvrir les charges locatives, en l’état de cette reconnaissance de l’inexécution.

41. Le manquement contractuel est là aussi établi. L’ASL ne réclame pas d’indemnité à ce titre autre que la réparation de son préjudice commercial qui sera examiné ci-après.

— Sur l’erreur lors de la convocation de l’assemblée générale ordinaire de 2015 de l’association ASL

42. Au titre des « prestations juridiques » prévues dans le contrat de prestation de service du 13 février 2014 signé par les parties figure la « préparation des AGO et AGE avec les responsables de l’association, convocation, tenue, compte-rendu et exécution des décisions ».

43. L’ASL reproche à la société GFI, dans le cadre de l’assemblée générale ordinaire de l’année 2015 portant sur l’approbation des comptes, de n’avoir convoqué que la moitié des copropriétaires, tant et si bien que l’assemblée aurait dû être reportée pour ce motif. L’ASL ne produit pas de pièce au soutien de ses dires.

44. Si la société GFI indique, sans le reconnaître formellement, « qu’il est possible que tous les propriétaires n’aient pas été convoqués et que la réunion ait été reportée », qualifiant cela d’ » erreur de débutant », la preuve n’est pas établie de ce manquement, aucune pièce n’étant produite à ce titre.

45. Ce manquement n’est pas prouvé.

— Sur l’entretien défectueux de la toiture de l’immeuble collectif

46. Aux termes des dispositions du contrat de prestation de service du 13 février 2014, la société GFI s’est vue confier, au titre d’un « complément d’intervention sur l’immobilier », la « gestion des travaux : étanchéité, clôture, et autres travaux pour assurer l’entretien et la sauvegarde des bâtiments et des équipements. Demande de devis, présentation des devis aux responsables de l’association, ordre de service, contrôle de l’exécution et paiement des factures. »

47. L’ASL reproche à la société GFI d’avoir confié à la société KPS la prestation d’entretien des toitures, que celle-ci aurait mal exécutée, ne procédant qu’à un simple nettoyage sans action de prévention. Elle ajoute qu’en 2015 et 2016, la prestation de nettoyage n’a pas été réalisée correctement et que l’état catastrophique du toit n’a pas été signalé.

48. Cependant, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que c’est la société GFI qui a choisi ce prestataire, ni que c’est en raison d’un mauvais entretien du toit qu’aurait eu lieu une fuite entraînant une inondation dans le bureau de l’ASL et des frais à hauteur de 2 660 euros. La facture du 18 juillet 2014 de la société KPS, adressée au GIE, mentionnant des travaux de réfection de l’étanchéité sur environ 40 m2 est insuffisante pour déterminer un lien entre ces travaux et un défaut d’entretien de la société KPS, et en déduire, en tout état de cause, une faute de la société GFI dans le choix du prestataire et l’entretien normal de l’ensemble immobilier.

49. L’ASL reproche également à la société GFI la qualité du travail d’entretien de la société KPS et indique avoir été contrainte de faire intervenir la société Soprassistance en septembre 2016 pour procéder à des travaux d’entretien de la toiture terrasse de l’immeuble restaurant d’entreprise.

50. Si on peut considérer que la « coque » du restaurant d’entreprise fait bien partie du champ de gestion de l’ASL, le courrier du 25 novembre 2016 de la société Soprassistance, qui indique « détail des travaux que nous avons effectués : nettoyage avec enlèvement des objets divers : végétation (mousses, herbes), ratissage et régalage de la protection courante, examen et nettoyage des orifices d’eau pluviale » assorti d’une facture n°161029 adressée à l’ASL d’un montant de 592 euros HT ne permet pas, là encore d’établir un lien avec un défaut de prestation de la société KPS.

51. L’ASL reproche enfin à la société GFI de ne pas avoir déclaré à l’assurance la dégradation du skydome de la société [Localité 5] à la suite d’un orage, le coût de ce sinistre étant ainsi demeuré à sa charge à hauteur de 3 395,18 euros HT, factures jointes. Elle soutient que cela est reconnu par M. [O] dans son courrier du 19 octobre 2016. Ce courrier n’en fait toutefois pas mention. Au contraire, la société GFI produit un échange de courriers datant de juin 2014 avec la société Servyr Courtages déclarant un sinistre survenu à la suite de violents orages. Cette faute n’est donc pas établie.

52. Par conséquent, à défaut de preuve d’un manquement contractuel à ce titre, la demande d’indemnisation à hauteur de 7 977 euros sera rejetée. Le jugement du tribunal de commerce sera infirmé sur ce point.

— Sur le dégât des eaux occasionné par la société [Localité 5]

53. Les parties s’accordent sur le fait que le 23 février 2015 est survenu un dégât des eaux dans le restaurant inter-entreprise au [Adresse 7] occasionné, selon les dires concordants des parties, par l’obstruction des canalisations par la société [Localité 5], la présence d’ustensiles de cuisine et autres encombrants dans les canalisations ayant été constatée.

54. Il est exact que le contrat de prestation de service du 13 février 2014 précise que « la complexité juridique, financière et contractuelle de l’accord de partenariat concernant le contrat qui lie Sodexo à l’association pour la gestion du RIE doit faire l’objet d’une étude particulière et approfondie. Nous avons donc exclu momentanément de notre offre cette gestion ['] Cependant, nous incluons dans notre prestation celles qui sont laissées à la charge de l’association et du GIE dans le cadre de l’accord avec Sodexo. Ces prestations concernent l’entretien, les réparations et l’administration des murs ». Dès lors, si la prise en charge du sinistre du restaurant inter-entreprise n’incombait pas à la société GFI, l’opération de curage des canalisations a bien été rendue nécessaire par le comportement de la société [Localité 5] et il appartenait à la société GFI, en application des dispositions contractuelles, de lui facturer les coûts exposés.

55. Deux factures d’intervention sont produites par l’ASL : une facture [Localité 7] 201500000311 du 7 avril 2015 de la société KPS de 1 320 euros HT et une facture [Localité 7] 201500000349 du 30 avril 2015 d’un montant de 1 400 euros HT pour un total de 2 720 euros HT soit 3 264 euros TTC. Il est évoqué par l’ASL une troisième facture d’un montant de 3 958 euros HT qui n’est pas produite aux débats, seule une mention « KP System curage évacuation » pour 3 958,42 euros TTC figure sur le décompte produit en pièce 12, ce qui n’est pas suffisant.

56. La société GFI établit que ces frais ont été, pour partie seulement, facturés à la société [Localité 5]. Cette facturation apparaît sur le relevé du compte de la société de septembre 2016 partiellement transmis, à hauteur de 3 760,90 euros TTC. Un échéancier a été accordé par la société GFI puisqu’un virement de 416,67 euros HT et 83,33 euros de TVA apparait en septembre 2016 avec la mention « /8 ». Dans le courrier du 19 octobre 2016, la société GFI admet « le coût a été refacturé à hauteur de 70% échelonné sur 8 mois à la demande du locataire et ce, à compter de septembre 2016 ». L’ASL soutient que c’est en réalité une facturation par trimestre et que seuls deux trimestres ont été payés car le fonds a été cédé le 28 mars 2017. Aucun élément n’est toutefois rapporté à ce sujet. L’ASL considère que son préjudice s’élève à la somme qu’elle ne pourra recouvrer, soit 5 678,42 euros TTC, mais ne le démontre pas.

57. Elle sollicite en outre une indemnisation en raison du paiement de la franchise d’assurance d’un montant de 5 783 euros. Elle ne justifie toutefois pas du paiement de cette franchise d’assurance et ne peut être indemnisée de ce chef.

58. Le jugement du tribunal de commerce sera infirmé.

— S’agissant du bac à graisse de la société [Localité 5]

59. Il ressort d’un échange de courriels du 6 octobre 2015 qu’il a été convenu, avec la société GFI, de l’installation d’un bac à graisse à la suite de l’inondation causée par la société [Localité 5].

60. Un devis n°DE20150652 du 27 mars 2015, d’un montant de 4 480,26 euros HT prévoit la fourniture et la pose de ce bac.

61. Dans son courrier du 19 octobre 2016, la société GFI indique « Effectivement, nous avons omis de refacturer à [Localité 5] la mise en place du bac à graisse. Nous vous proposons, dès l’échéancier du paiement des travaux de curage terminé, de refacturer la fourniture du bac à graisse au locataire. »

62. Cependant, ces travaux d’installation incombaient au bailleur, obligé de délivrer les lieux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués.

63. La société GFI n’a donc pas commis de faute.

— Sur le bail commercial conclu avec la société Diamond club restaurant exploitante du fonds de commerce jusqu’en avril 2016

64. Aux termes des stipulations du mandat de gestion immobilière, la société GFI a le pouvoir de : « 2. Recevoir sans limitation, toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, sommes pour la remise ou décharges de contributions, et plus généralement toutes sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui, déposer ces divers fonds sur les comptes de l’agence et les utiliser selon l’usage qui lui semblera le plus nécessaire ou utile, sous réserve du compte rendu de gestion qui devra être délivré au mandant aux échéances précisées indiquées dans les présentes » et de « 12. A défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations, et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes opposition, prendre part à toutes assemblées de créanciers ».

65. Il ressort des pièces versées aux débats, en particulier un compte-rendu de gérance, que la société Le Diamond club restaurant, qui avait signé un contrat de bail commercial le 20 mai 2009, restait devoir à l’ASL, en avril 2016, au moment de la cession du fonds de commerce, ce qui n’est pas discuté, la somme de 4 348,46 euros d’arriéré de loyers après déduction du dépôt de garantie, sans que la société GFI n’ait procédé à une démarche pour tenter de recouvrer la somme à ce stade.

66. La société Le Diamond club restaurant a ensuite signé avec l'[Etablissement 1] représentée par la société GFI un nouveau bail commercial portant sur des locaux différents au sein de l’ensemble, le 15 octobre 2015, versé aux débats. L’ASL reproche à la société GFI de ne pas avoir signé un avenant à l’ancien bail commercial plutôt que d’en avoir signé un nouveau et demande à être indemnisée pour les honoraires facturés à ce titre par la société GFI à hauteur de 2 000 euros. A supposer même qu’une faute soit établie à ce titre, le montant des honoraires n’est pas justifié et la demande d’indemnisation de ce chef ne peut prospérer.

67. L’ASL reproche également à la société GFI d’avoir accordé au locataire une franchise de loyers sans son autorisation, à hauteur de 5 000 euros mais ne forme aucune demande à ce titre.

68. Enfin, en application de ce nouveau bail commercial, la société Diamond club restaurant se trouvait, en novembre 2016, débitrice d’une somme de 21 947,80 euros au titre des loyers commerciaux de février à novembre 2016. Cela ressort du compte rendu de gérance précité, pour le mois de novembre 2016.

69. Or, ce n’est que postérieurement au placement en redressement judiciaire de la société Diamond club restaurant par le tribunal de commerce de Meaux le 28 novembre 2016, que la société GFI lui a fait délivrer, par acte d’huissier de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 décembre 2016. Cette dernière a été placée en liquidation judiciaire le 9 janvier 2017 par le tribunal de commerce de Meaux. Ce n’est que le 24 janvier 2017 que la société GFI a transmis le dossier à l’avocat de l’ASL afin qu’il délivre une assignation en référé en acquisition de la clause résolutoire, tardivement puisqu’une procédure collective était déjà ouverte à l’endroit de la société.

70. La société GFI ne justifie de l’envoi d’aucune lettre de mise en demeure préalable et a donc laissé la dette de la société Diamond club restaurant s’aggraver. Ce n’est qu’après l’ouverture d’une procédure collective que cette dernière a engagé une procédure. La faute de la société GFI est établie.

71. Cependant, il appartient à l’ASL de démontrer qu’elle a subi un préjudice. Or, elle ne produit aux débats aucune pièce justifiant des sommes finalement restées à sa charge à l’issue de la procédure collective de la société Diamond club restaurant, permettant d’apprécier l’existence d’une perte de chance de les recouvrer.

72. La demande de l’ASL sera rejetée et le jugement du tribunal de commerce infirmé de ce chef.

— Sur la cession de l’immeuble appartenant à la société Le [P]

73. Par un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 15 janvier 2013, la SCI [P] a été notamment condamnée à payer à l’ASL la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

74. La société GFI admet ne pas avoir régularisé, dans son état daté en vue de la cession de l’immeuble ce montant dû au titre d’une condamnation judiciaire. Le manquement contractuel est donc établi. La société GFI estime toutefois que l’ASL ne rapporte pas la preuve d’une chance certaine, réelle et sérieuse d’être payée de cet article 700, alors que dans le cadre d’une vente, une copropriété n’est privilégiée que pour l’année de la vente et les deux années antérieures venant en concours avec la banque et ensuite par rang hypothécaire.

75. Cependant, la demande de dommages-intérêts de l’ASL de ce chef n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions. La cour n’en est donc pas saisie.

— Sur le défaut de recouvrement des charges

76. En application du contrat de prestation de service signé le 13 février 2014, la société GFI avait la mission suivante : « Prestations de collecte, comptabilité, recouvrement et suivi de contentieux : établissement d’un budget prévisionnel annuel, répartition des charges entre les adhérents en fonction de leurs millièmes, appel de fonds, collecte des fonds, relance des impayés, comptabilité annuelle, relations suivies avec le comptable, etc ».

77. La période d’exécution du contrat portant sur la gestion de l’ASL, court du 1er mars 2014 au 28 février 2017, étant précisé que la société GFI lui a demandé de décaler au 31 mars 2017, cette date correspondant à la fin du trimestre.

78. L’ASL soutient qu’à la fin du mandat, 21 propriétaires sur les 61 étaient redevables de charges impayées, sans que la société GFI n’ait procédé à des tentatives de recouvrement. Elle estime son préjudice aux montants restant dus après les procédures engagées et aux frais exposés dans le cadre de ce recouvrement.

79. S’agissant de la société SIM, il ressort du protocole d’accord transactionnel signé le 13 septembre 2018, que la société était redevable à la fin du mois de mars 2017, de la somme de 87 547,82 euros TTC. Cela ressort de l’appel de charges notifié par la société GFI le 20 décembre 2016. Les dettes et charges ayant continué à courir postérieurement à cette date pour atteindre, des dires d’ASL la somme de 115 805,37 euros TTC, l’accord transactionnel, qui prévoit le paiement de la somme totale de 100 000 euros, porte également sur une période excédant la gestion de la société GFI.

80. De fait, la société GFI ne justifie d’aucune démarche pour le recouvrement de ces sommes, ayant ainsi laissé la dette s’aggraver pendant le cours du mandat de gestion et du contrat de prestation de service. Tenue d’une obligation de moyen, elle a donc commis un manquement contractuel pendant la période d’exécution de son contrat.

81. L’ASL estime que cette faute lui a occasionné un préjudice constitué par les frais d’avocats qu’elle a été contrainte d’exposer à hauteur de 7 320 euros. Ces frais ne sont toutefois justifiés qu’à hauteur de 1 080 euros TTC pour une audience devant le tribunal de Bobigny selon une facture du 6 juin 2018, de 1 440 euros TTC pour la rédaction de conclusions et une audience par une facture du 28 mars 2018 et à hauteur de 3 600 euros TTC pour des demandes de provision dans trois affaires différentes dont SIM, facture du 17 juillet 2017.

82. Cependant, le préjudice réparable doit trouver directement sa source dans le manquement du débiteur à ses obligations. Or, le lien de causalité entre la faute commise par la société GFI et le préjudice invoqué n’est en l’espèce pas démontré. En effet, le manquement de la société GFI, qui a laissé la dette s’aggraver alors qu’elle devait engager les démarches nécessaires pour recouvrer les sommes dues, a fait perdre à l’ASL, selon les cas, une chance de recouvrer l’intégralité des sommes dues ou, lorsque les procédures engagées ultérieurement lui ont permis d’être remplie de ses droits, a occasionné un retard dans le recouvrement. La faute commise par la société GFI n’est pas à l’origine des frais d’avocat exposés, qui ne sont dus qu’à la résistance des sociétés débitrices où à des problèmes de solvabilité. Enfin, l’ASL ne rapporte pas d’éléments de nature à démontrer que la société débitrice aurait payé les charges sans qu’il soit nécessaire d’engager d’action judiciaire si la société GFI avait, lorsqu’elle y était tenue, adressé les demandes en paiement et lettres de mise en demeure. Aucune indemnisation n’est due à ce titre.

83. L’ASL demande également une indemnité de 20 000 euros au titre de pénalités et intérêts de retard dus en application des « dispositions statutaires ». Bien qu’elle ne le précise pas expressément, sa demande apparaît fondée sur l’article 23 des statuts de l’ASL qui précise que « trente jours après une mise en demeure adressée par lettre recommandée, le copropriétaire qui n’est pas à jour dans le paiement cesse de pouvoir jouir des services gérés par l’association syndicale. Les intérêts courent sur les sommes dues par lui au taux de l’euribor mensuel plus 1%. De plus, au-delà de soixante jours de retard de paiement, les sommes dues sont majorées automatiquement d’une pénalité de 10% ».

84. Cependant, il ressort du protocole d’accord et des concessions qu’elle a librement consenties dans ce cadre, que l’ASL a accepté une somme valant solde de tout compte au titre des frais et charges, renonçant ainsi à poursuivre leur paiement intégral. Dès lors, sa demande au titre de l’indemnisation d’un préjudice ne peut prospérer.

85. S’agissant de la société ED Gestion, l’ASL affirme qu’elle était redevable, fin décembre 2016, de la somme de 22 690,12 euros TTC en principal, justifiée par l’appel de charges de la société GFI du 20 décembre 2016, outre des pénalités et intérêts de retard que l’ASL estime à hauteur de 6 398,66 euros TTC. La créance de l’ASL porte pour partie sur des sommes dues pendant l’exécution du contrat de la société GFI.

86. La société GFI ne justifie pas avoir adressé de lettres de mise en demeure ; néanmoins, dans son rapport sur la gestion immobilière 2014, elle indique bien que la procédure judiciaire est en cours puisqu’elle parle d’un renvoi d’audience du 27 avril 2016. Par jugement du 30 avril 2019, la demande de l’ASL a été déclarée irrecevable par le tribunal judiciaire de Créteil, la société ED Gestion et l’ASL s’étant, des dires de cette dernière, accordées pour que la société ED Gestion ne règle que le capital des charges dues sans pénalités.

87. Aucune faute de la société GFI n’est donc démontrée.

88. S’agissant de la société CL V SOGEFIMUR, l’ASL produit l’appel de charges du 20 décembre 2016 de la société GFI, portant mention d’une dette totale de 28 726,71 euros TTC.

89. La société GFI ne démontre aucune démarche de recouvrement, en contrariété avec ses obligations contractuelles.

90. L’ASL affirme qu’un règlement a été effectué par le notaire d’une somme de 43 653,28 euros TTC dans le cadre d’une cession intervenue en juin 2019 et que son préjudice serait donc constitué par des frais d’avocat exposés à hauteur de 9 240 euros TTC. Elle produit une facture d’honoraires pour des conclusions de désistement pour 480 euros datée du 16 octobre 2019, sans que la nature du contentieux soit précisée, une autre pour des conclusions d’incident de 1 200 euros datée du 29 mai 2019, une facture du 13 juillet 2018 pour la rédaction d’une lettre de mise en demeure d’un montant de 360 euros TTC, une facture pour préparation du dossier de plaidoirie, du 8 juin 2018 pour 1 080 euros et une facture du 28 mars 2018 et à hauteur de 3 600 euros pour des demandes de provision dans trois affaires différentes dont CLV.

91. Cependant, le préjudice réparable doit trouver directement sa source dans le manquement du débiteur à ses obligations. Or, le lien de causalité entre la faute commise par la société GFI et le préjudice invoqué n’est pas démontré. En effet, le manquement de la société GFI, qui a laissé la dette s’aggraver alors qu’elle devait engager les démarches nécessaires pour recouvrer les sommes dues, a fait perdre à l’ASL, selon les cas, une chance de recouvrer l’intégralité des sommes dues ou, lorsque les procédures engagées ultérieurement lui ont permis d’être remplie de ses droits, a occasionné un retard dans le recouvrement. La faute commise par la société GFI n’est pas à l’origine des frais d’avocat exposés, qui ne sont dus qu’à la résistance des sociétés débitrices où à des problèmes de solvabilité. Enfin, l’ASL ne rapporte pas d’éléments de nature à démontrer que la société débitrice aurait payé les charges sans qu’il soit nécessaire d’engager d’action judiciaire si la société GFI avait, lorsqu’elle y était tenue, adressé les demandes en paiement et lettres de mise en demeure.

92. S’agissant de la société [D] [C], l’ASL produit l’appel de charges du 20 décembre 2016 de la société [D] [C], portant mention d’une dette totale de 2 362,31 euros TTC.

93. La société GFI ne produit aucune démarche de recouvrement, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles.

94. L’ASL produit un jugement d’incompétence rendu par le tribunal de Meaux le 30 août 2018. L’affaire a été renvoyée devant le tribunal de Lagny-sur-Marne. Cependant, l’ASL ne produit pas ce jugement aux débats permettant de savoir si la demande en paiement a, ou non, prospéré. La demande d’indemnisation ne peut donc aboutir.

95. Quant aux factures d’honoraires, l’ASL produit une facture du 12 février 2019 de 1 200 euros TTC pour l’audience devant le tribunal de Lagny sur Marne et une autre du 7 novembre 2018 pour un montant de 1 800 euros pour le même motif, une facture du 13 juillet 2018 pour la préparation du dossier de plaidoirie devant le tribunal judiciaire de Meaux pour 1 080 euros TTC, une autre pour la mise en état de 600 euros du 18 mai 2018, une de 1440 euros datée du 2 février 2018 pour quatre affaires dont [D] [C] de 1 440 euros soit 5 030 euros.

96. Cependant, le préjudice réparable doit trouver directement sa source dans le manquement du débiteur à ses obligations. Or, le lien de causalité entre la faute commise par la société GFI et le préjudice invoqué lié au paiement de ces factures d’honoraire n’est pas démontré. En effet, le manquement de la société GFI, qui a laissé la dette s’aggraver alors qu’elle devait engager les démarches nécessaires pour recouvrer les sommes dues, a fait perdre à l’ASL, selon les cas, une chance de recouvrer l’intégralité des sommes dues ou, lorsque les procédures engagées ultérieurement lui ont permis d’être remplie de ses droits, a occasionné un retard dans le recouvrement. La faute commise par la société GFI n’est pas à l’origine des frais d’avocat exposés, qui ne sont dus qu’à la résistance des sociétés débitrices où à des problèmes de solvabilité. Enfin, l’ASL ne rapporte pas d’éléments de nature à démontrer que la société débitrice aurait payé les charges sans qu’il soit nécessaire d’engager d’action judiciaire si la société GFI avait, lorsqu’elle y était tenue, adressé les demandes en paiement et lettres de mise en demeure. Aucune indemnisation n’est due à ce titre.

97. S’agissant du « Syndic bénévole », l’ASL produit l’appel de charges du 20 décembre 2016 de la société GFI, portant mention d’une dette totale de 5 901,99 euros TTC. L’ASL évoque toutefois une créance d’un montant de 2 362,31 euros TTC qui aurait été réglée par le Syndic bénévole à la suite d’un accord transactionnel.

98. La société GFI ne justifie d’aucune démarche de recouvrement. Le manquement est établi.

99. L’ASL estime que son préjudice est, là encore, constitué par les frais d’avocat exposés dans le cadre de la procédure judiciaire en recouvrement ainsi que par la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle elle a été condamnée par jugement du 17 avril 2019 du tribunal judiciaire de Bobigny qui a déclaré sa demande en paiement irrecevable. Elle produit une facture du 2 avril 2019 de 1 440 euros pour la procédure devant le tribunal de Bobigny ainsi qu’une facture de 1 080 euros, une facture du 18 mai 2018 pour la mise en état de 600 euros, la facture du 2 février 2018 pour quatre affaires dont le syndicat bénévole pour 1 440 euros, soit 3 480 euros.

100. Cependant, outre le fait que la société GFI n’est pas responsable des errements procéduraux de l’ASL et des frais irrépétibles au paiement desquels elle a été condamnée, le lien de causalité entre la faute commise par la société GFI et le préjudice invoqué lié au paiement de ces factures d’honoraire d’avocat n’est pas démontré. En effet, le manquement de la société GFI, qui a laissé la dette s’aggraver alors qu’elle devait engager les démarches nécessaires pour recouvrer les sommes dues, a fait perdre à l’ASL, selon les cas, une chance de recouvrer l’intégralité des sommes dues ou, lorsque les procédures engagées ultérieurement lui ont permis d’être remplie de ses droits, a occasionné un retard dans le recouvrement. La faute commise par la société GFI n’est pas à l’origine des frais d’avocat exposés, qui ne sont dus qu’à la résistance des sociétés débitrices où à des problèmes de solvabilité. Enfin, l’ASL ne rapporte pas d’éléments de nature à démontrer que la société débitrice aurait payé les charges sans qu’il soit nécessaire d’engager d’action judiciaire si la société GFI avait, lorsqu’elle y était tenue, adressé les demandes en paiement et lettres de mise en demeure. Aucune indemnisation n’est due à ce titre.

101. S’agissant de GB [Localité 6] et GBA Immobilière, l’ASL produit l’appel de charges du 20 décembre 2016 de la société GFI, portant mention d’une dette de 1 335,60 euros s’agissant de GB [Localité 6] et de 2 795,39 euros concernant GBA immobilière.

102. La société GFI ne justifie d’aucune démarche de recouvrement. Le manquement est établi.

103. L’ASL indique que la dette aurait été réglée dans le cadre d’un protocole d’accord et que son préjudice serait uniquement constitué par les frais d’avocat exposés à hauteur de 1 620 euros. Elle produit une facture d’honoraires du 31 janvier 2019 (« négociation d’un accord ' désistement ») pour 900 euros TTC et la facture du 2 février 2018 pour quatre affaires dont le Syndicat bénévole pour 1 440 euros, soit 1 260 euros.

104. Cependant, le préjudice réparable doit trouver directement sa source dans le manquement du débiteur à ses obligations. Or, le lien de causalité entre la faute commise par la société GFI et le préjudice invoqué lié au paiement de ces factures d’honoraire d’avocat n’est pas démontré. En effet, le manquement de la société GFI, qui a laissé la dette s’aggraver alors qu’elle devait engager les démarches nécessaires pour recouvrer les sommes dues, a fait perdre à l’ASL, selon les cas, une chance de recouvrer l’intégralité des sommes dues ou, lorsque les procédures engagées ultérieurement lui ont permis d’être remplie de ses droits, a occasionné un retard dans le recouvrement. La faute commise par la société GFI n’est pas à l’origine des frais d’avocat exposés, qui ne sont dus qu’à la résistance des sociétés débitrices où à des problèmes de solvabilité. Enfin, l’ASL ne rapporte pas d’éléments de nature à démontrer que la société débitrice aurait payé les charges sans qu’il soit nécessaire d’engager d’action judiciaire si la société GFI avait, lorsqu’elle y était tenue, adressé les demandes en paiement et lettres de mise en demeure. Aucune indemnisation n’est due à ce titre.

105. S’agissant de Mme [W], l’ASL produit l’appel de charges du 20 décembre 2016 de la société, portant mention d’une dette totale de 11 259,89 euros TTC.

106. Elle affirme que par un jugement du 30 mars 2017, Mme [W] aurait été condamnée à lui payer la somme de 33 681,75 euros TTC outre celle de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ce jugement n’est pas produit, pas plus que l’inscription de l’hypothèque judiciaire ou que la justification des frais d’avocat exposés.

107. Si aucun courrier de mise en demeure n’est produit aux débats, la société GFI soutient néanmoins que l’instance a été engagée pendant le temps de son mandat et qu’elle y a concouru. De fait, dans le rapport de l’administrateur de biens pour 2014, la société GFI mentionne pour la société [W] qu’elle est débitrice « en attente de la validation d’inscription d’hypothèque pour assignation ».

108. La faute de la société GFI n’est donc pas démontrée. La demande d’indemnisation doit être rejetée.

109. S’agissant de [Q] [K], l’ASL produit une attestation de M. [F], expert-comptable de la société Open conseil, indiquant que la société [Q] était toujours redevable, au 13 octobre 2016, de la somme de 38 743,58 euros correspondant aux charges dues entre le 31 décembre 2011 et 1er octobre 2014. Il s’agit, en grande partie, de charges dues pour une période antérieure à la conclusion du contrat avec la société GFI. Cependant, cette dernière avait l’obligation de poursuivre le recouvrement des charges dues antérieurement à la date d’application du contrat.

110. Dans son courrier du 19 octobre 2016, la société GFI indique : « pour ce qui concerne le local anciennement occupé par [Q] au [Adresse 6], nous avons eu confirmation que l’indivision [K] était propriétaire du local. Un courrier simple leur a été transmis début du mois d’octobre leur réclamant le paiement des charges courant depuis 2013. Elle justifie également d’un échange avec Me [M] [Y], avocat, illustrant la difficulté rencontrée pour identifier les membres de l’indivision à la suite du décès d’un indivisaire. Le conseil indique avoir connaissance de l’intégralité des sommes dues selon des comptes qui ne sont pas totalement justifiés et sont arrêtés au quatrième trimestre 2012. Il demande à ce que le cabinet d’expertise comptable Open conseil complète les données avec les charges dues les années suivantes. C’est l’objet du courrier cité par l'[Etablissement 1] adressé le 13 octobre 2016 par la société société Open Conseil à M^e Beauseigneur, avocat, qui a remplacé Me [Y] selon les termes du courrier du 19 octobre 2016.

111. Par conséquent, aucune faute ne peut être reprochée à la société GFI qui était en relation avec le cabinet d’avocat pour le recouvrement desdites charges et justifie des difficultés auxquelles elle a été confrontée. La demande de dommages-intérêts sera rejetée.

112. Les charges 2015 et 2016 évoquées ne ressortent d’aucun document. La demande d’indemnisation ne peut davantage prospérer.

— Sur le défaut de facturation des charges à deux propriétaires membres de l’association ASL,

113. L’ASL reproche ensuite à la société GFI de ne pas avoir facturé les charges dues par l’indivision [K] et les propriétaires de l’immeuble de l'[Adresse 8] ([Localité 6]).

114. Cette demande apparaît redondante avec la demande précédente s’agissant de l’indivision [K] ([Adresse 9]).

115. La société GFI reconnait dans son courrier du 19 octobre 2016 : « Quant au local situé [Adresse 5], nous avons eu confirmation que la mairie de [Localité 4] était propriétaire de ce local. Là aussi un courrier simple leur a été transmis au début du mois d’octobre leur réclamant le paiement des charges depuis le 2ème trimestre 2014 ». L’envoi d’un courrier simple n’apparaît pas suffisant en l’état d’une obligation de faire toutes diligences pour obtenir le recouvrement des sommes dues et constitue une faute de la société GFI.

[Adresse 10]. Cependant, l’ASL sollicite une indemnisation d’un montant global de 6 909 euros, sans différencier entre le [Adresse 6] ([Q] indivision [K]) et le [Adresse 11]. Le justificatif de solde arrêté au 31 décembre 2016 mentionne que la Mairie de [Localité 4] était redevable à cette date de la somme de 2 825,07 euros, sans qu’il soit possible de savoir à quel titre, ni ce qu’il est advenu de cette dette.

117. La demande de dommages-intérêts, insuffisamment justifiée, sera rejetée.

— Sur la gestion du bail commercial de la société [Localité 5], locataire de l’association ASL

118. L’ASL soutient que la société GFI a commis une faute lorsqu’à l’occasion de la signature d’un nouveau bail commercial avec la société [Localité 5], elle aurait omis de mentionner la liste du matériel demeurant propriété de l’ASL, lui occasionnant ainsi un préjudice d’un montant de 7 500 euros équivalent à la valeur résiduelle du matériel.

119. Cependant, l’ASL ne produit ni le bail commercial initialement cédé à la société [Localité 5] conclu avec la société Atouterroir, ni le bail commercial nouvellement conclu par l’intermédiaire de la société GFI.

120. La société GFI produit, quant à elle, le bail conclu le 9 décembre 2005 ; aucune liste de matériel n’y est annexée.

121. L’ASL ne produit qu’un document intitulé « inventaire du petit matériel mobilier du club Ariane » et une liste sans aucune autre indication que « petit matériel appartenant à l’ASL des Richardets ». Ces pièces ne comportent par ailleurs aucune évaluation de la valeur des objets listés.

122. La demande d’indemnisation ne peut donc prospérer.

123. L’ASL soutient par ailleurs que la société [Localité 5] était redevable de frais d’électricité, d’eau et de gaz pour les années 2014 jusqu’au premier trimestre 2017.

124. En application du mandat de gestion immobilière, la société GFI a pour mission de « [percevoir] de façon normale et régulière, en fonction des échéances correspondant à chacun des baux signés par les locataires, le montant de ses loyers et des charges payables par les dits locataires » et a le pouvoir de : « prendre toutes dispositions pour assurer la bonne marche et l’entretien des divers services de fonctionnement : eau, gaz, électricité, chauffage etc ».

125. L’ASL verse aux débats le protocole transactionnel qu’elle a signé le 22 septembre 2017 avec la société [Localité 5]. Il y est mentionné que le bail commercial a été renouvelé le 1er janvier 2015.

126. Or, aucun compteur individuel d’électricité, d’eau et de gaz n’a été installé dans les locaux loués. Aucun paiement n’a été demandé à la société avant la lettre de mise en demeure du 28 février 2017 pour un montant de 53 812 euros portant sur les années 2014, 2015 et 2016. Le 4 mai 2017, une autre mise en demeure a été adressée à la société [Localité 5], portant sur un montant de 63 265,71 euros, comprenant le 1er trimestre 2017. La société GFI a commis un manquement à son obligation contractuelle.

127. Aux termes du protocole d’accord, la société [Localité 5] a versé 20 000 euros au titre de régularisation pour la taxe foncière et 24 000 euros TTC pour les charges dues. L’ASL estime que c’est en raison de la négligence de la société GFI qu’elle n’a pu recouvrer les charges dues dans leur intégralité et calcule le préjudice subi sur la différence entre les charges dues et le montant obtenu au terme du protocole d’accord.

128. Si la société GFI a commis une faute précédemment décrite, en revanche, l’ASL a consenti librement, au terme du protocole d’accord, des concessions qui ne peuvent être opposées à la société GFI. La demande de dommages-intérêts de ce chef ne peut donc aboutir, y compris sur le fondement d’une perte de chance.

129. Par ailleurs, l’ASL demande une indemnité pour les frais d’avocats qu’elle a exposés et verse aux débats une facture du 5 septembre 2017 de 3 000 euros d’avocat pour la rédaction du protocole transactionnel et une autre de 1 800 euros le 10 mai 2017 pour le paiement des charges locatives.

130. Cependant, le préjudice réparable doit trouver directement sa source dans le manquement du débiteur à ses obligations. Or, le lien de causalité entre la faute commise par la société GFI et le préjudice invoqué lié au paiement de ces factures d’honoraire d’avocat n’est pas démontré. En effet, le manquement de la société GFI, qui a laissé la dette s’aggraver alors qu’elle devait engager les démarches nécessaires pour recouvrer les sommes dues, a fait perdre à l’ASL, selon les cas, une chance de recouvrer l’intégralité des sommes dues ou, lorsque les procédures engagées ultérieurement lui ont permis d’être remplie de ses droits, a occasionné un retard dans le recouvrement. La faute commise par la société GFI n’est pas à l’origine des frais d’avocat exposés, qui ne sont dus qu’à la résistance des sociétés débitrices où à des problèmes de solvabilité. Enfin, l’ASL ne rapporte pas d’éléments de nature à démontrer que la société débitrice aurait payé les charges sans qu’il soit nécessaire d’engager d’action judiciaire si la société GFI avait, lorsqu’elle y était tenue, adressé les demandes en paiement et lettres de mise en demeure. Aucune indemnisation n’est due à ce titre.

131. L’ASL demande à être indemnisée au titre des pénalités et intérêts de retard, à hauteur de 43 263 euros. Cette somme réclamée est ainsi ventilée dans la demande de l’ASL : 20 000 euros dus dans le dossier de la société SIM, 6 398,66 euros dus dans le dossier de la société ED Gestion, 7 663,23 euros dus dans le dossier de la société CLV-Sogefimur et 9 202,71 euros dans le dossier de Mme [W].

132. S’agissant de la société SIM, il a été précisé aux paragraphes 82 et 83 du présent arrêt que, si la demande apparaît être fondée sur l’article 23 des statuts, l’ASL a accepté une somme valant solde de tout compte au titre des frais et charges dans un protocole d’accord conclu avec la société débitrice et a donc renoncé à poursuivre leur paiement intégral. S’agissant de la société ED Gestion, aucune faute de la société GFI n’a été retenue au paragraphe 84 de la présente décision, étant souligné qu’une procédure judiciaire a été introduite dans les temps, et qu’il ressort des éléments du dossier que la société ED Gestion et l’ASL se sont accordées pour que la société ED Gestion ne règle que le capital des charges dues sans pénalités. S’agissant de la société CLV Sogefimur, il est précisé au paragraphe 89 qu’un règlement a été effectué par le notaire à hauteur d’un montant qui, d’après les écritures d’ASL, comprend les pénalités de retard : 43 653,28 euros TTC soit 25 990,05 euros de charges, majorées des pénalités et intérêts de retard soit 7 663,23 euros

TTC. Enfin, s’agissant de Mme [W], par un jugement du 30 mars 2017, elle aurait été condamnée à payer la somme de 33 681,75 euros TTC à l’ASL qui ne produit pas le jugement, ce qui ne permet pas de savoir si la somme réclamée au titre des intérêts de retard y figure ou non.

133. Au regard de l’ensemble de ses considérations, la demande d’indemnisation au titre des pénalités et intérêts de retard de l’ASL ne peut prospérer. Elle sera rejetée et le jugement du tribunal de commerce sera infirmé sur ce point.

134. Au regard de l’ensemble de ces considérations, le jugement du tribunal de commerce de Bobigny sera infirmé en ce qu’il a condamné la société GFI à payer à l’ASL la somme de 220 900,72 euros en réparation du préjudice financier. L’ASL sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice financier.

— Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice commercial

135. Il résulte des paragraphes précédents de nombreuses fautes commises par la société GFI dans le cadre de l’exécution de ses contrats de mandat de gestion immobilière et de prestation de services.

136. Les différents manquements relevés ont conduit l’ASL à devoir accomplir rapidement un certain nombre de tâches qui incombaient à la société GFI, occasionnant des tracas dont elle pensait être déchargée et a généré une désorganisation dans la gestion de l’ensemble immobilier, justifiant l’allocation de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi.

137. Le jugement du tribunal de commerce sera confirmé sur ce point.

138. La demande subsidiaire de la société GFI tendant à ce qu’une mesure d’expertise judiciaire soit ordonnée pour que les pièces comptables soient communiquées et examinées par un expert judiciaire à la lumière des fautes reprochées et préjudices invoqués ne peut prospérer, une mesure d’instruction ne pouvant pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile.

Sur les demandes annexes

139. Le jugement du tribunal de commerce sera confirmé en ce qu’il a condamné la société GFI aux dépens et à payer à l’ASL la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

140. Les parties succombant partiellement en cause d’appel, elles seront condamnées à supporter par moitié les dépens de première instance et d’appel.

141. L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bobigny le 6 juillet 2021, sauf en ce qu’il a condamné la société GFI conseil à payer à l’Association Syndicale des Propriétaires de la [Adresse 3] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice commercial subi et en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Rejette la demande d’expertise ;

— Rejette la demande d’indemnisation au titre du préjudice financier de l’Association Syndicale des Propriétaires de la [Adresse 3] ;

— Rejette la demande au titre des pénalités et intérêts de retard ;

— Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

— Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,