Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 12 MAI 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08003 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJK6B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Janvier 2024 -Juridiction de proximité de lagny sur marne – RG n° 11-23-1344

APPELANTE

Madame [T] [P], née le 25 juillet 1973 à [Localité 1] (93)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e TOMAS Olivier

INTIMES

Madame [U] [B], née le 5 mars 1985 à [Localité 3] (94)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alain TAMEGNON HAZOUME, avocat au barreau de PARIS, toque : D0060

Monsieur [Y] [F] [M] [P], né le 25 septembre 1967 à [Localité 5] (93)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Alain TAMEGNON HAZOUME, avocat au barreau de PARIS, toque : D0060

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Jean-Yves PINOY, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, Présidente

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

M^me Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de location meublée du 23 août 2019, Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] ont consenti un bail d’habitation meublé à Madame [T] [P] sur des locaux situés [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros et 150 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] ont, par acte de commissaire de justice du 25 avril 2023 fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 11août 2023, Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] ont ensuite fait assigner Madame [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne.

Par jugement du 08 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a :

— déclaré recevable l’action de Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2019 entre Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] , d’une part, et Madame [T] [P] , d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 juin 2023,

— constaté la résiliation du bail à compter de cette date ;

— débouté Madame [T] [P] de sa demande de suspension de I 'acquisition de la clause résolutoire et de délais de paiement,

— dit Madame [T] [P] occupante sans droit ni titre depuis le 26 juin 2023 ;

— ordonné en conséquence, à Madame [T] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ,

— autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [P] ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Madame [T] [P] à verser à Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] la somme de 32 250 euros au mois de juillet 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023 à hauteur de 31 500 euros et de l’assignation pour le surplus,

— condamné Madame [T] [P] à verser à Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer .et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

— débouté Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [T] [P] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L 111-7 et L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que la décision sera transmise au Préfet de Seine-et-Marne ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration reçue au greffe en date du 22 avril 2024, Madame [T] [P] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2026, Madame [T] [P] demande à la cour de :

— infirmer le jugement dans toutes ses dispositions en ce qu’il :

— déclare recevable l’action de Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] ,

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 Août 2019 entre Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B], d’une part, et elle, d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 Juin 2023,

— constate la résiliation du bail à compter de cette date,

— dit qu’elle est occupante sans droit ni titre le 26 Juin 2023,

— lui ordonne en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision,

— autorise, à défaut de son départ volontaire des lieux, Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamne à verser à Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion,

— la condamne aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L 111-7 et L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— la déboute de ses demandes reconventionnelles tendant à l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de manquement à l’obligation de délivrance

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

et aussi en ce qu’il a rejeté ses demandes reconventionnelles,

Vu son départ de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7],

— prononcer le non-lieu à statuer sur la demande d’expulsion désormais sans objet, Madame [P] ne revendiquant pas un retour dans les lieux dont s’agit qu’elle a quitté le 28 mai 2024

A Titre principal :

— déclarer l’existence d’une mise à disposition gratuite du logement entre les parties au sens des dispositions des articles 1875 et 1876 du code civil, et ce, à compter du mois de décembre 2019; En conséquence,

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes en paiement d’un loyer et infirmer le jugement sur ce point,

A Titre subsidiaire :

— déclarer que le logement est indécent et impropre à sa destination au visa des articles 1720 du code civil, de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

En conséquence,

— condamner Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] à la somme de 16 800 euros au titre du préjudice de jouissance liés à l’humidité et la présence de moisissures, correspondant à 50% du montant du loyer prévu dans le bail hors charge, pour la période d’occupation,

— condamner Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] à la somme de 8 400 euros au titre du préjudice liés à la dangerosité de l’installation électrique, pour la période d’occupation,

— condamner Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] à la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral supporté par elle, pour la période d’occupation,

— juger que ces sommes se compenseront avec celles due par elle au titre des loyers et condamner les intimés à restituer le surplus,

— condamner Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] à 5 000 euros au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 28 septembre 2024, Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de Lagny Sur Marne en date du 8 janvier 2024 en ce qu’il a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2019 entre Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B], d’une part, et Madame [T] [P] , d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 juin 2023,

— constaté la résiliation du bail à compter de cette date ;

— débouté Madame [T] [P] de sa demande de suspension de I 'acquisition de la clause résolutoire et de délais de paiement,

— dit Madame [T] [P] occupante sans droit ni titre depuis le 26 juin 2023 ;

— ordonné en conséquence, à Madame [T] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ,

— autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [P] ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Madame [T] [P] à verser à Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] la somme de 32 250 euros au mois de juillet 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023 à hauteur de 31 500 euros et de l’assignation pour le surplus,

— condamné Madame [T] [P] à verser à Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer .et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

— débouté Monsieur [Y] [P] et Madame [U] [B] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [T] [P] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires;

— juger que les demandes en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, préjudice lié à la dangerosité de l’installation électrique et préjudice moral, présentées par Madame [T] [P] pour la première fois en appel constituent des demandes nouvelles,

En conséquence,

— déclarer irrecevables les demandes de condamnation à leur encontre au paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, préjudice lié à la dangerosité de l’installation électrique et préjudice moral,

A titre infiniment subsidiaire,

— les juger infondées,

En tout état de cause,

— débouter Madame [T] [P] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Madame [T] [P] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Tamegnon Hazoume, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été rendue le 03 février 2026.

SUR CE,

Sur la qualification du bail d’habitation,

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Il est de jurisprudence constante qu’il appartient aux juges du fond de rechercher cette intention dans les termes du contrat comme dans le comportement ultérieur des parties (Civ. 1re, 13 décembre 1988 ; Civ. 1re, 9 novembre 1993, n° 91-22.059).

En l’espèce, Mme [T] [P] soutient que le bail signé le 23 août 2019 devrait être requalifié en prêt à usage, au motif que les parties auraient entendu convenir d’une mise à disposition gratuite des lieux en contrepartie de l’hébergement de leur mère, Mme [V] [A], ainsi que de travaux et frais qu’elle aurait exposés.

Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le bail stipule expressément un loyer mensuel, et que Mme [T] [P] a effectivement acquitté ce loyer durant les premiers mois suivant son entrée dans les lieux.

Elle ne justifie d’aucune contestation du montant du loyer ni d’aucune démarche amiable ou contentieuse tendant à sa révision.

En outre, la cour relève que le montant du loyer, fixé à 600 euros hors charges, est significativement inférieur aux prix du marché locatif local, ce qui corrobore l’existence d’un accord équilibré et librement consenti.

Surtout, Mme [T] [P] ne produit aucun élément de nature à établir l’existence d’une commune intention des parties de substituer au bail une mise à disposition gratuite des lieux.

S’agissant de l’hébergement de leur mère, il convient de rappeler qu’en l’absence d’habilitation familiale ou de mandat exprès, un enfant ne peut imposer aux autres membres de la fratrie une contribution financière résultant d’une prise en charge décidée unilatéralement.

La Cour de cassation juge en effet que la contribution à l’entretien d’un ascendant ne peut être fixée qu’en application des règles de l’obligation alimentaire ou d’un accord entre les débiteurs (Civ. 1re, 27 juin 2000, n° 98-19.147), et qu’aucune créance ne peut naître d’une initiative personnelle non concertée.

En l’espèce, Mme [T] [P] ne justifie d’aucun accord préalable de ses frère et s’ur,elle a pris seule l’initiative d’héberger leur mère, aucune habilitation familiale ne lui avait été délivrée, et cette prise en charge n’a été que partielle et tardive au regard de la période d’impayés.

Il en résulte que cette circonstance est sans incidence sur l’obligation de paiement du loyer.

Par ailleurs, Mme [T] [P] ne justifie pas davantage de la réalisation de travaux susceptibles de constituer une contrepartie locative.

Au contraire, les pièces produites établissent que les intimés ont eux-mêmes contribué financièrement tant aux frais liés au logement qu’à la prise en charge de leur mère.

Dans ces conditions, aucune intention commune de gratuité ne saurait être retenue.

Il y a donc lieu d’écarter toute requalification du bail en prêt à usage au sens des articles 1875 et 1876 du code civil.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

Sur la conformité des lieux et l’exception d’inexécution,

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent.

Cependant, l’article 7 de la même loi impose au locataire de payer le loyer aux termes convenus.

La jurisprudence constante de la Cour de cassation énonce que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu’en cas d’impossibilité totale de jouissance des lieux (Civ. 3e, 16 février 2000, n° 98-12.435 ; Civ. 3e, 8 mars 2005, n° 03-20.028 ; Civ. 3e, 17 mai 2018, n° 17-20.016).

En l’espèce, Mme [T] [P] invoque un défaut de conformité du logement pour justifier le non-paiement du loyer.

Les pièces produites sont, pour l’essentiel, postérieures à l’engagement de la procédure, Mme [T] [P] ne justifie d’aucune réclamation sérieuse pendant la majeure partie de l’occupation.

Il ressort en outre des éléments du dossier que Mme [T] [P] a fait obstacle à l’intervention des entreprises mandatées pour remédier aux désordres, elle a ainsi manqué à son obligation prévue à l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel le locataire doit permettre l’accès aux lieux pour l’exécution de travaux.

Dès lors, elle ne peut se prévaloir de désordres dont elle a elle-même empêché la réparation.

Par ailleurs, les constatations des services municipaux ne caractérisent pas une indécence du logement mais uniquement des désordres ponctuels, en partie imputables au défaut d’entretien du locataire.

Il n’est pas établi que le logement ait été impropre à sa destination, celui-ci ayant été occupé de manière continue pendant plusieurs années.

Ainsi, Mme [T] [P] ne rapporte pas la preuve d’un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance.

Elle ne peut dès lors utilement invoquer l’exception d’inexécution pour se soustraire au paiement du loyer.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, et condamné Mme [T] [P] au paiement de l’arriéré locatif.

La demande d’expulsion est désormais devenue sans objet, Madame [T] [P] ayant quitté les lieux de son chef le 28 mai 2024.

Sur les demandes de dommages et intérêts,

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions.

Cependant, en application de l’article 566 du même code, les demandes qui se rattachent aux prétentions initiales par un lien suffisant sont recevables.

Les demandes indemnitaires formées par Mme [T] [P], bien que nouvelles, se rattachent à sa défense relative à la prétendue non-conformité du logement et sont donc recevables.

Toutefois, aucune faute des bailleurs n’étant établie et Mme [T] [P] ayant elle-même contribué aux désordres allégués, notamment en empêchant l’exécution des travaux, elle ne peut prétendre à une indemnisation.

Il y a donc lieu, ajoutant au jugement, de la débouter de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Mme [T] [P] succombant en son appel, elle sera condamnée aux dépens d’appel

.

Il y a lieu de la condamner à payer aux intimés la somme de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne ;

Y ajoutant,

Déclare recevables les demandes indemnitaires formées par Mme [T] [P] ;

Déboute Mme [T] [P] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [T] [P] à payer à M. [Y] [P] et Mme [U] [B] la somme de 2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [P] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Tamegnon Hazoume, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,