Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 AVRIL 2026

(n° 2026/ , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02098 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2RT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/07377

APPELANTE

S.A.S. PROJIM prise en la personne de son eprésentant légal domicilié en cette qualité au siège social

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 487 617 375

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant M^e Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010,

et pour avocat plaidant M^e David BILLARD de la SELARL MARAS BILLARD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

S.C.I. [C] [I] [U] prise en la personne de son représentant légal en exercice

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 338 265 960

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [A] [D]

né le 20 mars 1949 à [Localité 4] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Ayant tous deux pour avocat M^e Arthus NOEL de la SELARL AN AVOCAT associée de l’AARPI PONROY-NOËL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0880

S.A.R.L. [T] A [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cete qualité au siège social

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°431 348 333

[Adresse 4]

[Localité 6]

Ayant pour avocat M^e Patricia ROY-THERMES de la SCP CORDELIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399,

substituée par M^e Eléonore ADDUARD, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madme Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Michelle NOMO greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [C] [I] [U] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5]. Elle a deux associés, M. [A] [D], associé majoritaire à hauteur de 150 parts, et Mme [B] [D], gérante et associée à hauteur de 50 parts.

La SCI [C] [I] [U] a confié à l’agence, la SARL [T] à Paris, un mandat d’entremise, en vue de la vente du bien.

La SAS Projim a, par courrier du 19 mars 2019, adressé à l’agence et à M. [D], proposé d’acquérir le bien au prix de 1.500.000 €, avec notamment une condition d’obtention d’un permis de construire et l’établissement d’un planning jusqu’à la signature de l’acte de vente.

M. [D] a contresigné cette proposition après avoir apposé la mention 'offre acceptée'.

Le 27 mars 2019, l’agence [T] à [Localité 1] a adressé un courriel à M. [D] confirmant de nouvelles conditions relatives au montant et aux conditions de versement de l’indemnité d’immobilisation 'suivant votre proposition et après accord de la société Projim'.

Un rendez-vous était fixé au 5 avril 2019 chez le notaire de la venderesse pour la signature de la promesse de vente.

Le 5 avril 2019 à 14h13, le notaire de la venderesse a adressé au notaire de la société Projim un courriel précisant que le rendez-vous de 15h devait être annulé, la SCI [C] [I] [U] n’ayant pas accepté de délibérer pour autoriser M. [D] à vendre le bien.

La promesse de vente n’a pas été signée.

Par courrier du 7 mai 2019, la société Projim a demandé à M. [D] que les diligences soient faites pour que tout pouvoir de vendre le bien immobilier et de signer la promesse de vente soit donné à la SCI [C] [I] [U], estimant que le contrat était formé suite à l’offre contresignée du 19 mars 2019.

Par actes d’huissier des 24 mai 2021, la société Projim a assigné la SCI [C] [I] [U], M. [A] [D] et la SARL [T] à Paris devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’ordonner la signature de la promesse de vente et de l’acte de vente.

Par jugement du 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— rejette la demande de la société Projim tendant à ordonner la signature de la promesse de vente et celle de l’acte de vente de la parcelle [Localité 7] [Cadastre 1] sise [Adresse 6] à [Localité 1] dans un délai de deux mois à compter du jugement à intervenir, ce sous peine d’astreinte à hauteur de 500 € par jour en cas de non-exécution,

— rejette la demande de la société Projim tendant à juger qu’à défaut de signature de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente par la SCI [C] [I] [U], le présent jugement vaudra acte authentique de vente du bien susvisé dans les termes de l’acte notarié et qu’il sera publié au service de publicité foncière,

— rejette la demande de la société Projim tendant à condamner la SARL [T] à [Localité 1] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

— rejette la demande de la société Projim tendant à condamner la SCI [C] [I] [U] à lui payer la somme de 75.000 € au titre des dommages et intérêts,

— condamne la société Projim aux dépens et accorde au profit de la SCP Cordelier & Associés, Me [K] Roy-Thermes conseil de la SARL Demeures à Paris, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamne la société Projim à verser à la SCI [C] [I] [U] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Projim à verser à M. [A] [D] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Projim à verser à la SARL [T] à [Localité 1] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La SAS Projim a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 janvier 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 9 octobre 2024, par lesquelles la SAS Projim, appelante, invite la cour à :

Vu les articles 1103, 1109, 1217, 1240, 1241, 1583 du code civil ;

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 7 décembre 2023, en ce qu’il dispose :

— Rejette la demande de la société PROJIM tendant à ordonner la signature de la promesse de vente et celle de l’acte de vente de la parcelle [Localité 7] [Cadastre 1] sise [Adresse 6] à [Localité 1] dans un délai de deux mois à compter du jugement à intervenir, ce sous peine d’astreinte à hauteur de 500 euros par jour en cas de non-exécution ;

— Rejette la demande de la société PROJIM tendant à juger qu’à défaut de signature de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente par la SCI [C] [I] [U], le présent jugement vaudra acte authentique de vente du bien susvisé dans les termes de l’acte notarié et qu’il sera publié au Service de Publicité Foncière,

— Rejette la demande de la société PROJIM tendant à condamner la SARL [T] A [Localité 1] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Rejette la demande de la société PROJIM tendant à condamner la SCI [C] [I] [U] à lui payer la somme de 75.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— Condamne la société PROJIM aux dépens et accorde au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître [K] [E] conseil de la SARL [T] A PARIS, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne la société PROJIM à verser à la SCI [C] [I] [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société PROJIM à verser à Monsieur [A] [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société PROJIM à verser à la SARL [T] A [Localité 1] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

ORDONNER la signature de l’acte de vente de la parcelle [Localité 7] [Cadastre 1] sise [Adresse 6] à [Localité 1] dans un délai de deux mois à compter de l’arrêt à intervenir, ce sous peine d’astreinte à hauteur de 500 euros par jour en cas de non-exécution ;

JUGER que la SCI [C] [I] [U] devra comparaître à l’Office Notarial de Maître [Q] afin de signer l’acte authentique de vente du lot castré BU [Cadastre 1] sis [Adresse 6] à PARIS (75014), à la date du rendez-vous fixé par le notaire dans le mois de la signification de l’arrêt ;

JUGER qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente par la SCI [C] [I] [U], le présent arrêt vaudra acte authentique de vente du bien susvisé dans les termes de l’acte notarié et qu’il sera publié au Service de Publicité Foncière ;

A titre subsidiaire,

ORDONNER la signature de la promesse de vente de la parcelle [Localité 7] [Cadastre 1] sise [Adresse 6] à [Localité 1] dans un délai de deux mois à compter de l’arrêt à intervenir, ce sous peine d’astreinte à hauteur de 500 euros par jour en cas de non-exécution ;

JUGER que la SCI [C] [I] [U] devra comparaître à l’Office Notarial de Maître [Q] afin de signer la promesse de vente du lot castré BU [Cadastre 1] sis [Adresse 6] à PARIS (75014), à la date du rendez-vous fixé par le notaire dans le mois de la signification de l’arrêt ;

A titre infiniment subsidiaire,

CONDAMNER solidairement la SCI [C] [I] [U] et monsieur [D] à payer la somme de 75.000 euros au titre des dommages et intérêts à la société PROJIM ;

CONDAMNER la SARL [T] A [Localité 1] à payer à la société PROJIM la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement la SCI [C] [I] [U] et monsieur [D] à verser à PROJIM la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 9 juillet 2024, par lesquelles la SCI [C] [I] [U] et M. [A] [D], intimés, invitent la cour à :

Vu les articles 1102, 1113 alinéa 1, 1114 et 1353 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— Confirmer le Jugement rendu le 7 décembre 2023 en toutes ses dispositions ;

— Rejeter la demande de PROJIM d’ordonner la signature de l’acte de vente de la parcelle [Localité 7]

[Cadastre 1] sise [Adresse 6] à [Localité 1] ;

— Rejeter la demande de la société PROJIM de Juger que la SCI [C] [I] [U] devra comparaître à l’Office notarial de Maître [O] afin de signer l’acte authentique de vente du lot cadastré BU [Cadastre 1] sis [Adresse 6] à Paris ;

— Rejeter la demande de la société PROJIM de juger qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente, l’arrêt vaudra acte authentique de vente dans les termes de l’acte notarié et sera publié au service de la publicité foncière ;

— Rejeter la demande de PROJIM d’ordonner la signature de la promesse de vente de la parcelle

BU [Cadastre 1] sise [Adresse 6] à [Localité 1] [Adresse 7] ;

— Rejeter la demande de la société PROJIM de Juger que la SCI [C] [I] [U] devra comparaître à l’Office notarial de Maître [O] afin de signer la promesse de vente du lot cadastré BU [Cadastre 1] sis [Adresse 6] à Paris ;

— Rejeter la demande de condamnation de la SCI [C] [I] [U] et de Monsieur [D] au paiement de dommages et intérêts à la société PROJIM ;

— Rejeter l’ensemble des demandes la société PROJIM ;

— Rejeter l’ensemble des demandes de la société [T] A [Localité 1]

— Condamner la société PROJIM à payer une somme de 100.000,00 € à la société [C]

[I] [U] ;

— Condamner la société PROJIM à payer une somme de 3.000 € à Monsieur [D] et une somme de 3.000 € et à la société [C] [I] [U], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société PROJIM aux dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 31 décembre 2024, par lesquelles la SARL [T] à [Localité 1], intimée, invite la cour à :

Vu les articles 909 et 956 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER IRRECEVABLES les demandes formées par la société PROJIM à l’encontre de la SARL [T] A [Localité 1] pour la première fois dans le jeu de conclusions régularisé le 9 octobre 2024 ;

CONFIRMER le jugement rendu le 7 décembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

DEBOUTER la société PROJIM de toutes demandes qui pourraient être dirigées contre la SARL [T] A [Localité 1] ;

Si la Cour venait à prononcer la vente forcée, la SARL [T] A [Localité 1] serait alors fondée, à titre reconventionnel, à solliciter que la société PROJIM soit :

CONDAMNEE à verser à la SARL [T] A [Localité 1] la somme de 108.000 € (90.000 € HT) au titre de sa commission à compter du jugement prononçant la vente forcée de la parcelle [Localité 7] [Adresse 8] à [Localité 1] ;

En tout cas

CONDAMNER tout succombant à verser à la SARL [T] A PARIS la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître [K] [E] ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la fin de non-recevoir relative à la recevabilité des demandes formées par la société Projim à l’encontre de la SARL [T] à [Localité 1]

La SARL [T] à [Localité 1] sollicite de déclarer irrecevables les demandes formées, par la société Projim à son encontre, tardivement pour la première fois dans le jeu de conclusions régularisé le 9 octobre 2024 ;

Aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, soit à la date de la déclaration d’appel du 18 janvier 2024, 'A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

Aux termes de l’article 908 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, « A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dispose d’un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel pour remettre ses conclusions au greffe » ;

En l’espèce, il convient de relever que :

— la déclaration d’appel a été remise au greffe le 18 janvier 2024,

— dans ses premières conclusions au fond, communiquées par le RPVA le 18 avril 2024, soit dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile, la société Projim a sollicité d’infirmer le jugement notamment en ce qu’il a rejeté sa demande de condamner la SARL [T] à [Localité 1] à lui verser une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, mais n’a pas formé de demande à l’encontre de cette société,

— dans ses conclusions au fond communiquées par le RPVA le 18 juillet 2024, la SARL [T] à [Localité 1] a sollicité de confirmer le jugement, et statuant à nouveau, de débouter la société Projim de toutes demandes qui pourraient être dirigées contre elle et en cas de vente forcée, de condamner la société Projim à lui verser la somme de 108.000 € au titre de sa commission,

— dans ses deuxième et dernières conclusions au fond, communiquées par le RPVA le 9 octobre 2024, soit au-delà du délai de l’article 908 du code de procédure civile, la société Projim a ajouté la demande de condamner la SARL [T] à [Localité 1] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Il convient de constater que la société Projim n’a pas formé, dans ses conclusions remises dans les délais de l’article 908 du code de procédure civile, de demande à l’encontre de la SARL [T] à [Localité 1] ;

Sa demande de condamner la SARL [T] à [Localité 1] à lui verser la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, mentionnée dans ses conclusions du 9 octobre 2024, n’est pas destinée à répliquer aux conclusions de la SARL [T] à [Localité 1] du 18 juillet 2024, ni à faire juger une question née de la révélation d’un fait, puisque la société Projim avait déjà formé cette demande en première instance ;

En conséquence, en application du principe de concentration des prétentions au fond au jeu de conclusions en appel dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de la société Projim, formée dans ses conclusions en appel du 9 octobre 2024, de condamner la SARL [T] à [Localité 1] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société Projim tendant à condamner la SARL [T] à [Localité 1] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Sur les demandes de la société Projim d’ordonner la signature de l’acte de vente ou de la promesse de vente

La société Projim sollicite à titre principal d’ordonner la signature de l’acte de vente et à titre subsidiaire d’ordonner la signature de la promesse de vente ;

Aux termes de l’article 1583 du code civil, 'Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé’ ;

Aux termes de l’article 1114 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre2016, 'L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation’ ;

En l’espèce, M. [D] a contresigné le courrier du 19 mars 2019 de la SAS Projim (pièce 4 Projim), intitulé 'proposition d’achat [Adresse 6] à [Localité 1]', adressé à M. [D] et à la société [T] à [Localité 1], après avoir apposé la mention 'offre acceptée’ ;

Ce courrier précise 'Suite à notre visite et à notre entretien de ce lundi 18 mars 2019, nous vous soumettons notre meilleure offre d’acquisition dans le cadre d’un projet de promotion sur la surface de votre maison [Adresse 9] à [Localité 1] (Parcelle BU148).

Nous avons compris que vous êtes la 'clé’ de la réussite du projet, et nous pensons qu’il est souhaitable que vous nous accompagniez jusqu’à l’obtention des autorisations de construire purgées, c’est pourquoi nous vous proposons une offre avec un prix plus élevé que le prix demandé et avec une condition d’obtention du permis purgé.

1)Offre financière :

Nos différentes études architecturales et financières nous permettent de vous proposer l’offre d’achat suivante pour les parcelles BU148 :

1.500.000 euros TTC

Clause d’amélioration du prix '

Exemple '

2)Planning d’acquisition :

Nous vous proposons le planning suivant :

Mois M, signature de la promesse de vente ;

Mois M+2, dépôt du permis de construire ;

'

3)Financement et garanties financières :

Financement :

Nous vous précisons que nos offres n’intègrent aucune condition suspensive d’obtention de prêt '

Garanties financières '

Indemnité d’immobilisation :

Nous proposons de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation de 10% du montant de l’acquisition.

'.

4)Conditions des ventes :

Nous vous précisons que notre offre, outre les conditions suspensives d’usage '

— paiement à la charge de Projim d’une commission de 90.000 € HR à l’agence Demeure à [Localité 1] '

L’acquisition sera aussi soumise à l’obtention d’un permis de construire pour une surface habitable minimum de 300 m² purgé de tout recours sur la parcelle BU148.

Nous sommes à votre disposition pour répondre de vive voix aux questions et interrogations que vous jugerez utiles pour la bonne compréhension du projet’ ;

Le 27 mars 2019, l’agence [T] à [Localité 1] a adressé un courriel à M. [D], en mettant la société Projim en copie (pièce 12 Projim), indiquant 'Suite à nos échanges, suivant votre proposition et après accord du client M. [N] [H] (SAS Projim) voici les conditions concernant l’indemnité d’immobilisation à prévoir sur la promesse de vente :

— pas d’indemnité d’immobilisation lors de la signature de la promesse de vente

— versement d’une indemnité d’immobilisation sur promesse de vente de 50.000 € ou par caution bancaire de 50.000 €, au plus tard 6 mois après la date de promesse de vente,

— la durée de la promesse de vente est portée de 10 à 12 mois

Compte tenu de vos disponibilités, le RDV de signature de promesse de vente peut être fixé au vendredi 5 avril ou au plus tard le 15 avril 2019';

Les premiers juges ont exactement retenu que 'Suite à la 'proposition d’achat’ du 19 mars 2019, M. [D] a donné son accord pour l’acquisition, au prix de 1.500.000 € par la société Projim, par l’intermédiaire de société [T] à [Localité 1], d’un bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 1].

Cette proposition prévoyait un planning d’acquisition et était en outre soumise à l’obtention d’un permis de construire par la société Projim.

En visant expressément un processus devant aboutir à la signature d’une promesse de vente, l’offre signée dont se prévaut la société Projim ne pouvait valoir qu’offre d’entrer en pourparlers afin de conclure une promesse de vente.

Ainsi peu importe que par la suite les modalités concernant le paiement de l’indemnité d’immobilisation initialement d’une valeur de 10% aient été modifiées’ ;

Il y a lieu d’ajouter au jugement que le courrier du 19 mars 2019 de la société Projim, précisant que 'L’acquisition sera aussi soumise à l’obtention d’un permis de construire', confirme que l’offre ne vaut pas vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil, puisqu’elle soumet la vente notamment à une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ;

La société Projim doit donc être déboutée de sa demande à titre principal d’ordonner la signature de l’acte de vente ;

D’autre part, la mention dans ce courrier du 19 mars 2019 'Nous vous proposons le planning suivant : Mois M, signature de la promesse de vente ; Mois M+2, dépôt du permis de construire '' confirme que cette offre n’est pas une promesse de vente mais seulement une invitation à entrer en négociation, au sens de l’article 1114 du code civil, afin de conclure une promesse de vente :

Les termes du courrier du 19 mars 2019 de la société Projim 'Nous proposons de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation de 10% du montant de l’acquisition’ et les termes du courrier du 27 mars 2019 de l’agence [T] à [Localité 1], visant notamment 'l’indemnité d’immobilisation à prévoir sur la promesse de vente', confirment que les échanges entre la société Projim et M. [D] sont uniquement des pourparlers en vue de conclure une promesse unilatérale de vente ;

S’agissant de pourparlers, la société Projim doit être déboutée de sa demande à titre subsidiaire d’ordonner la signature de la promesse de vente ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la société Projim tendant à ordonner la signature de la promesse de vente et celle de l’acte de vente de la parcelle [Localité 7] [Cadastre 1] sise [Adresse 6] à [Localité 1] dans un délai de deux mois à compter du jugement à intervenir, ce sous peine d’astreinte à hauteur de 500 € par jour en cas de non-exécution,

— rejeté la demande de la société Projim tendant à juger qu’à défaut de signature de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente par la SCI [C] [I] [U], le présent jugement vaudra acte authentique de vente du bien susvisé dans les termes de l’acte notarié et qu’il sera publié au service de publicité foncière ;

Sur la demande de la société Projim à l’encontre de la SCI et de M. [D]

La société Projim sollicite de condamner la SCI [C] [I] [U] et M. [D] à lui payer la somme de 75.000 € de dommages et intérêts, d’une première part sur le fondement de l’article 1217 du code civil et de l’inexécution contractuelle et d’une deuxième part sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au motif que la rétractation fautive de la SCI lui a fait perdre la chance de pouvoir réaliser son projet de promotion immobilière ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que les échanges entre la société Projim et M. [D] ont uniquement constitué en des pourparlers ; il y a donc lieu de rejeter le moyen fondé sur l’inexécution contractuelle et d’étudier le moyen relatif à la responsabilité délictuelle, en l’appliquant à la rupture des négociations précontractuelles ;

Sur la demande à l’encontre de la SCI [C] [I] [U]

En l’espèce, par courriel du 5 avril 2019 (pièce 4 [D]), le notaire de la SCI [C] [I] [U] a informé le notaire de la société Projim que 'la SCI n’a pas accepté de délibérer pour autoriser M. [D] à vendre le bien’ ;

Il en ressort que M. [D] n’avait pas été autorisé par la SCI [C] [I] [U] à vendre le bien ;

Ainsi aucune rétractation ne peut être reprochée à la SCI [C] [I] [U] ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société Projim tendant à condamner la SCI [C] [I] [U] à lui payer la somme de 75.000 € au titre des dommages et intérêts ;

Sur la demande à l’encontre de M. [D]

Le tribunal a rejeté la demande aux motifs suivants : 'M. [D] n’a informé son notaire que le 5 avril '2021' que 'la SCI n’a pas accepté de délibérer pour autoriser M. [D] à vendre le bien', alors qu’il avait contresigné le courrier du 19 mars 2019 portant proposition d’acquisition du bien par la société Projim.

Par suite M. [D] a commis une faute en se présentant faussement comme ayant le pouvoir d’engager SCI [C] [I] [U] dans la vente.

Cependant, le préjudice dont il est réclamé réparation est constitué par la perte de chance de réaliser l’opération projetée, le temps passé auprès de services d’urbanisme. Il est liquidé en référence au montant de l’indemnité d’immobilisation qui devait stipulé par avant contrat.

Or, la faute de M. [D] n’a eu pour effet que d’entretenir la société Projim dans la croyance que l’opération projetée était possible. Elle n’a pas diminué les chances qu’avait la société propriétaire des biens de consentir à la vente.

Autrement dit, la société Projim n’a jamais eu aucune chance de réaliser l’opération projetée, celle-ci ayant uniquement été entretenue dans la croyance que l’opération projetée était possible. Le préjudice de perte de chance de réaliser l’opération est donc inexistant.

Aussi, la société Projim ne justifie d’aucun préjudice dans le cadre des négociations en cours qui n’ont duré que trois semaines et qui ne peuvent donner lieu à indemnisation’ ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’ ;

Aux termes de l’article 1112 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2018, 'L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages’ ;

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la cour d’appel a retenu à bon droit que M., qui avait rompu sans raison légitime, brutalement et unilatéralement, les pourparlers avancés qu’il entretenait avec son partenaire qui avait déjà, à sa connaissance, engagé des frais et qu’il avait maintenu volontairement dans une incertitude prolongée en lui laissant croire que l’affaire allait être conclue à son profit, avait manqué aux règles de la bonne foi dans les relations commerciales et avait ainsi engagé sa responsabilité délictuelle envers M. (chambre commerciale, 18 janvier 2011, pourvoi n° 09-14.617) ;

En l’espèce, par courriel du 5 avril 2019 (pièce 4 [D]), le notaire de la SCI [C] [I] [U] a informé le notaire de la société Projim que 'la SCI n’a pas accepté de délibérer pour autoriser M. [D] à vendre le bien’ ;

Ainsi à la date du 5 avril 2019, la société Projim a été informée de l’absence de pouvoir de M. [D] d’engager la SCI [C] [I] [U] et de la rupture des négociations précontractuelles en vue de la signature de la promesse de vente ;

Il convient de considérer que M. [D] n’a pas satisfait aux exigences de bonne foi et a commis une faute délictuelle à l’égard de la société Projim, en ce qu’il s’est présenté faussement comme ayant le pouvoir d’engager la SCI [C] [I] [U], lorsqu’il a contresigné le courrier du 19 mars 2019 portant proposition d’acquisition du bien par la société Projim, alors qu’il savait qu’il n’avait pas ce pouvoir faute d’autorisation de ladite SCI, et en ce qu’il a attendu le 5 avril 2019 pour révéler son absence de pouvoir ;

L’argument de M. [D], selon lequel il n’a pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale de la SCI [C] [I] [U], en raison de l’absence de respect par la société Projim des conditions convenues entre les parties, qui ont été modifiées dans le projet de promesse unilatérale de vente adressé par le notaire de la société Projim, est inopérant, la faute de M. [D] étant de s’être présenté faussement comme ayant le pouvoir d’engager ladite SCI lorsqu’il a contresigné le courrier du 19 mars 2019 en apposant la mention 'offre acceptée', antérieurement au projet de promesse unilatérale de vente envoyé par le notaire de la société Projim le 1er avril 2019 ;

La société Projim motive sa demande de dommages et intérêts par 'la perte de chance de pouvoir réaliser son projet de promotion immobilière', dans le cadre duquel, 'elle a mobilisé du temps et des ressources financières, et ses collaborateurs pour travailler sur le projet', 'elle s’est investie dans le cadre d’échanges réitérés avec les services de l’urbanisme, afin de pouvoir lever la conditions suspensive émise dans le cadre de la vente convenue avec la SCI', 'sa mobilisation lui a causé un préjudice résultant des dépenses engagées et du temps passé en raison des promesses non-tenues', 'Projim a engagé plusieurs postes de dépense en termes de mobilisation de ses équipes, de demandes formulées auprès de son notaire ainsi que pour la rédaction de l’offre à l’intention de la SCI’ ;

Selon le jugement, elle a chiffré en première instance son préjudice de 75.000 €, soit à 50 % de la somme de 150.000 €, représentant l’indemnisation forfaitairement convenue entre les parties à défaut de réalisation de la vente ;

En application de l’article 1112 du code civil, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages ;

Compte tenu de la faible durée des pourparlers, de deux semaines et demie entre le 19 mars 2019 et le 5 avril 2019, il convient de considérer que la société Projim n’a pas subi de préjudice de perte de temps ;

Concernant les démarches engagées par la société Projim sur cette période, il est justifié que le 23 mars 2019 la société Projim a transmis le dossier à son notaire, le 27 mars 2019 le notaire du vendeur a adressé au notaire de la société Projim les pièces nécessaires à la rédaction de la promesse, le 1er avril 2019 le notaire de la société Projim a envoyé le projet de promesse unilatérale de vente qu’il a rédigé (pièces 11 à 14 Projim) ;

La société Projim ne produit aucune pièce justifiant de sommes versées à son notaire, ni d’un travail réalisé par ses équipes sur le projet, ni d’échanges avec les services de l’urbanisme ;

Ainsi la société Projim ne démontre pas qu’elle a subi un préjudice en conséquence de la rupture des pourparlers, au bout de deux semaines et demie ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société Projim tendant à condamner M. [D] à lui payer la somme de 75.000 € au titre des dommages et intérêts ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la société [C] [I] [U]

La SCI [C] [I] [U] sollicite de condamner la société Projim à lui payer la somme de 100.000 € pour procédure abusive ;

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

En l’espèce, la SCI [C] [I] [U] ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de la société Projim aurait dégénéré en abus ;

Elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts en appel ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Projim, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI [C] [I] [U] et M. [D] la somme supplémentaire unique de 3.000 € et à la SARL [T] à Paris la somme supplémentaire de 3.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Projim ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare irrecevable la demande de la SAS Projim formée dans ses conclusions en appel du 9 octobre 2024 de condamner la SARL [T] à [Localité 1] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI [C] [I] [U] de sa demande en appel de dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de la SAS Projim ;

Condamne la SAS Projim aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui l’ont sollicité, ainsi qu’à payer à la SCI [C] [I] [U] et M. [A] [D] la somme supplémentaire unique de 3.000 € et à la SARL [T] à Paris la somme supplémentaire de 3.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de la SAS Projim au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE,

LA PRÉSIDENTE,