COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 MARS 2025

N° RG 24/03067

N° Portalis DBV3-V-B7I-WQ7Z

AFFAIRE :

[L] [K]

…

C/

[G] [B]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 18 Avril 2024 par le Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de CHARTRES

N° Chambre : 1

N° RG : 22/00051

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS

M^e Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [L] [K]

né le 18 Décembre 1946 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [I] [U]

née le 09 Novembre 1954 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552

Représentant : M^e Charlyne HURTEVENT, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES

APPELANTS

****************

Monsieur [G] [B]

né le 29 Août 1984 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [V] [O] épouse [B]

née le 12 Août 1985 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 241

Représentant : M^e Elisabeth FERNANDES de la SCPA BILLON – BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 70

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

*********

FAITS ET PROCEDURE :

Selon acte authentique daté du 5 août 2014, M. [K] et Mme [U] ont vendu à M. et Mme [B] une maison d’habitation sise au [Localité 3] (Eure-et-Loir) ainsi que la moitié indivise d’un passage commun ; les acquéreurs s’étant plaints de désordres, ils ont sollicité une expertise qui sera instituée par une ordonnance de référé en date du 18 novembre 2016, puis étendue à la société ATB (qui avait réalisé des travaux) selon ordonnance de référé du 15 janvier 2018 ; l’expert a déposé son rapport le 18 mai 2022.

Par actes en date des 22 et 23 décembre 2021, M. et Mme [B] ont assigné M. [K] et Mme [U], ainsi que la société ATB et la société Areas Dommages son assureur, devant le Tribunal judiciaire de Chartres, aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement des frais de réparation et à les indemniser de leurs préjudices.

Saisi de conclusions d’incident par M. [K] et Mme [U], le juge de la mise en état, selon ordonnance datée du 18 avril 2024 :

— s’est déclaré compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir soulevées par M. [K] et Mme [U] ;

— a débouté ces derniers desdites fins de non-recevoir ;

— a déclaré M. et Mme [B] recevables en leur action ;

— a condamné in solidum M. [K] et Mme [U] aux dépens de l’incident ;

— a rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer ainsi, il a considéré que les demandeurs n’avaient pu avoir connaissance, dans toute leur ampleur, des désordres affectant l’immeuble vendu, que lors du dépôt du rapport d’expertise soit au 18 mai 2022. Il en a déduit que l’action engagée par les intéressés, les 22 et 23 décembre 2021, était recevable.

Par déclaration d’appel en date du 21 mai 2024, M. [K] et Mme [U] ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 15 janvier 2025, ils exposent :

— que la forclusion, tout comme la prescription, constitue une fin de non-recevoir sur les mérites de laquelle le juge de la mise en état peut statuer y compris s’il y a lieu de trancher une question de fond qui en constitue le fondement ;

— que les deux fins de non-recevoir portaient l’une sur la garantie des vices cachés, l’autre sur la garantie de bon fonctionnement ;

— que la seule date du rapport d’expertise ne peut être retenue comme point de départ du délai ;

— qu’en effet, s’agissant de la garantie biennale des articles 1792-2 et 1792-3 du code civil, dite de bon fonctionnement, le délai de forclusion est interrompu par l’action en référé mais il recommence à courir à la date de l’ordonnance instituant l’expertise ; que s’agissant d’un délai de forclusion aucune suspension ne peut intervenir ;

— que l’action y relative aurait donc dû être engagée au plus tard le 18 novembre 2018, soit dans les deux ans de l’ordonnance de référé ;

— que c’est bien la garantie biennale qui doit s’appliquer à la pompe de relevage et au système de climatisation, s’agissant d’éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage existant sur lequel ils ont été rajoutés ; que la réalisation de la climatisation n’est pas un ouvrage ;

— que s’agissant de la garantie de conformité, il a été jugé par la Cour de cassation que le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice de la chose de l’article 1641 du code civil ; qu’en effet l’obligation de délivrance ne peut porter que sur la contenance du bien immobilier ;

— que cette action devait donc être engagée dans les deux ans de la découverte du vice ;

— que si le délai de forclusion a été interrompu par l’assignation en référé expertise, il n’a pas été suspendu durant les opérations d’expertise de sorte que les demandeurs auraient dû engager leur action au plus tard le 18 novembre 2018.

M. [K] et Mme [U] demandent en conséquence à la Cour de :

— confirmer l’ordonnance en ce que le juge de la mise en état s’est déclaré compétent pour statuer sur leur incident ;

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état sur le surplus ;

— déclarer M. et Mme [B] irrecevables en leur action au titre de l’obligation de délivrance ;

— déclarer forclose l’action au titre de la garantie des vices cachés et de la garantie de bon fonctionnement ;

— condamner in solidum M. et Mme [B] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs conclusions notifiées le 14 janvier 2025, M. et Mme [B] répliquent :

— que les appelants tentent de faire requalifier par le juge de la mise en état leur action en garantie des vices cachés et en garantie biennale de bon fonctionnement, alors qu’il n’entre pas dans les pouvoirs de ce magistrat de statuer sur ces questions ;

— qu’en outre l’incident de M. [K] et Mme [U] n’est pas de nature à mettre fin à l’instance;

— qu’ils fondent leur demande sur la garantie de délivrance et sur l’article 1792 du code civil ;

— que par ailleurs, le délai applicable à la garantie des vices cachés n’est pas un délai de forclusion mais de prescription, qui dès lors est suspendu jusqu’au dépôt du rapport d’expertise;

— qu’en second lieu, ils n’agissent pas sur le fondement de la garantie de bon fonctionnement en ce qui concerne le système de climatisation alors qu’aucune demande n’est articulée au titre de la pompe de relevage ;

— que dès lors que c’est une maison qui a été vendue, et non pas une climatisation, cette dernière en constitue un accessoire au sens de l’article 1615 du code civil, dont le dysfonctionnement n’affecte pas l’usage de la maison ; qu’en revanche il caractérise une délivrance non conforme ;

— que le climatiseur est dissociable de l’ouvrage existant si bien que la garantie biennale de bon fonctionnement ne s’applique pas ;

— qu’à aucun moment l’expert n’a considéré que la pompe de relevage était à l’origine des désordres, seul le puisard, dont la capacité de résorption est insuffisante, étant en cause ;

— que le réseau des canalisations de chauffage, eau chaude et eau froide n’a pas été séparé lorsque M. [K] et Mme [U] ont divisé leur longère en deux lots distincts ; que cette anomalie ne constitue pas un vice caché mais une non conformité ; qu’il en est de même de l’absence d’entrée d’air propre et du réseau électrique ;

— que les désordres affectant la climatisation ne relèvent pas de la garantie biennale, faute d’ouvrage ;

— que la pompe de relevage, quant à elle, n’a jamais été incriminée par l’expert.

M. et Mme [B] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer l’ordonnance en ce que le juge de la mise en état s’est déclaré compétent pour statuer;

— le déclarer incompétent, et renvoyer M. [K] et Mme [U] au fond ;

— subsidiairement, confirmer l’ordonnance ;

— débouter M. [K] et Mme [U] de leurs prétentions ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile en sa version alors applicable

Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Cette liste n’est pas limitative et englobe donc la forclusion. Par ailleurs le juge de la mise en état a le pouvoir de trancher les questions de fond dont dépend l’examen de la fin de non-recevoir. Il convient donc de qualifier l’action de M. et Mme [B].

S’agissant de l’action intentée par eux à l’encontre de M. [K] et Mme [U], vendeurs, ils la fondent sur la garantie de conformité, et sur l’article 1792 du code civil.

L’action en garantie de conformité, édictée à l’article 1604 du code civil, suppose que le vendeur n’a pas mis en possession l’acquéreur du bien vendu avec les caractéristiques convenues. Mais l’article 1605 du même code dispose que l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété. Si la jurisprudence admet l’existence d’obligations complémentaires, telles que le bien soit vide d’occupation, libre d’inscriptions, et d’une contenance égale à celle prévue au contrat, en principe le défaut de conformité est apprécié uniquement en fonction des stipulations contractuelles. En l’espèce les griefs invoqués par les acquéreurs portent sur une surconsommation de fuel, la venue d’air frais provenant de la cheminée, la présence d’humidité dans le sous-sol avec des remontées et des inondations (dues au débit insuffisant du puisard dans lequel se déversent les eaux pluviales de la longère), l’absence d’assurance dommages-ouvrage, l’absence de commande de la porte automatique, et la pompe à chaleur qui ne fonctionne pas. Tous ces griefs ne constituent pas des non conformités aux stipulations de l’acte de vente qui restait taisant quant à ces éléments. La prétendue action en garantie de conformité de M. et Mme [B] doit en conséquence être requalifiée en action en garantie des vices cachés.

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1648 du même code prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Il s’agit d’un délai de prescription et non pas d’un délai de forclusion si bien qu’il peut être interrompu dans les conditions du droit commun, et également suspendu notamment dans le cadre de l’article 2339 du code civil.

Par courrier du 19 avril 2016, le conseil des demandeurs avait indiqué à M. [K] qu’après leur installation dans les lieux les intéressés s’étaient aperçus d’un certain nombre de vices, à savoir des anomalies dans le circuit d’eau et de chauffage qui avaient fait l’objet d’un procès-verbal de constat en date du 29 décembre 2015, des désordres portant sur le coffret électrique, un défaut de séparation des divers circuits d’alimentation des fluides, et un défaut d’étanchéité du sous-sol. Dans l’en-tête du constat susvisé il était mentionné que M. et Mme [B] avaient constaté que leurs factures de chauffage étaient très élevées, que leur réseau de chauffage était commun avec l’autre lot, et qu’ils soupçonnaient que leur réseau électrique alimentait le terrain voisin. Du reste, le 6 février 2016 Mme [K] avait adressé un courrier aux vendeurs pour se plaindre de diverses anomalies.

Le point de départ du délai sera donc fixé au 19 avril 2016, date à laquelle les demandeurs avaient parfaitement pris connaissance des désordres affectant l’immeuble, de leur importance et de leurs conséquences juridiques, le fait qu’ils aient saisi un conseil de la défense de leurs intérêts démontrant que les défauts affectant l’immeuble étaient d’une particulière gravité.

Les assignations en référé par eux signifiées à M. [K] et Mme [U] les 28 juillet et 2 août 2016 ont interrompu le délai de prescription ; ledit délai a recommencé à courir au 2 août 2016, et ce jusqu’au 18 novembre 2016, date de prononcé de l’ordonnance de référé instituant l’expertise. Ensuite le délai a été suspendu, comme il est dit à l’article 2239 du code civil, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise soit le 18 mai 2022, et a recommencé à courir à cette date. Il suffit de constater que les assignations au fond ont été délivrées les 22 et 23 décembre 2021 pour conclure que le délai de prescription biennal n’est pas acquis.

M. et Mme [B] fondent également leurs demandes sur les dispositions de l’article 1792 du code civil, selon lesquelles : Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Dès lors que M. [K] et Mme [U] ont fait diviser la longère originelle en deux parties, refait la charpente et la couverture, et construit une extension, ils sont assimilables à des constructeurs.

Mais les demandeurs reconnaissent eux-mêmes que le climatiseur, posé indépendamment, dans le garage, ne constitue pas un ouvrage, alors que si le plafond de la cave a été percé pour y faire passer des câbles dans la pièce située au-dessus il ne s’agit pas de travaux de construction d’ampleur, il n’y a aucune incorporation à l’ouvrage, et le tout peut être retiré sans difficulté et sans détériorer l’ouvrage existant. Il en est de même de la question du débit insuffisant du puisard. L’action ne peut se fonder sur la garantie décennale faute d’ouvrage et de mise en évidence d’une impropriété de l’immeuble à son usage.

Il n’y a donc pas lieu de trancher la question de savoir si la garantie décennale est prescrite ou non vu qu’elle ne peut servir utilement de fondement à la demande de M. et Mme [B].

S’agissant de la garantie biennale, les époux [B] reconnaissent eux-mêmes qu’elle n’est pas applicable. Selon l’article 1792-3 du code civil, les autres éléments d’équipement de l’ouvrage (c’est à dire ceux qui en sont dissociables, ce qui est le cas d’un système de climatisation ou d’une pompe de relevage) font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement de deux ans à compter de la réception. En effet ces éléments ont été ajoutés sur un ouvrage déjà existant et lui sont dissociables. Le délai de deux ans est un délai de forclusion et non pas de prescription. L’entreprise ATB indiquait dans ses conclusions avoir réalisé les travaux courant 2011, ainsi qu’en atteste sa facture datée du 31 décembre 2011 portant le n° 111206. Il en est de même du climatiseur qui a donné lieu à une facture du 6 juillet 2011. Ces éléments ont donc été réceptionnés largement plus de deux ans avant l’engagement de l’action en justice de M. et Mme [B] tant en référé qu’au fond.

S’agissant de l’action intentée par M. et Mme [B] à l’encontre de la société ATB qui avait réalisé des travaux et la société Areas Dommages son assureur, elle a été déclarée recevable par l’ordonnance du juge de la mise en état et aucune des parties ne la critique.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance en ce que le juge de la mise en état s’est déclaré compétent pour statuer sur les fin de non-recevoir soulevées par M. [K] et Mme [U], et également en ce qu’il rejeté lesdites fins de non-recevoir, par substitution de motifs.

M. [K] et Mme [U], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition ,

CONFIRME l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 avril 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [K] et Mme [I] [U] à payer à M. [G] [B] et Mme [V] [B] née [O] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [K] et Mme [I] [U] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,