Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 MAI 2026

(n° 140 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/10287 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLQHL

Décisions déférées à la cour : jugement selon la procédure accélérée au fond du 07 mars 2022 – président du TJ de Paris – RG n° 20/54245 // arrêt du 30 novembre 2023 – cour d’appel de Paris – RG n°22/07183 // arrêt du 27 mars 2025 – Cour de cassation – pourvoi n°K 24-11.145

APPELANTE

VILLE DE [Localité 1], prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno Mathieu de la SELAS Mathieu et associés, avocat au barreau de Paris, toque : R079

INTIMÉS

M. [B] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [V] [E] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentés par M^e Ahmadou Sylla de la SELARL Sylla, avocat au barreau de Paris, toque : C1688

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 mars 2026, en audience publique, devant Michel Rispe, président de chambre et Aurélie Fraisse, vice-présidente placée chargée du rapport, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

M. [I] et Mme [Z] divorcée [E] (Mme [Z]) sont propriétaires d’un appartement situé au premier étage du [Adresse 4] à [Localité 4] (lots 4 et 22). Ce bien est occupé à titre gratuit comme résidence secondaire par le père de M. [I].

A la suite des recherches effectuées par le contrôleur assermenté de la ville de [Localité 1], il a été constaté que cet appartement était proposé à la location de courte durée sur le site Airbnb.

Le 29 juillet 2019, un constat d’infraction a été dressé par un agent assermenté du service municipal du logement.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2020, la ville de Paris a fait assigner M. [I] et Mme [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Par jugement du 11 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire a sursis à statuer sur les demandes de la ville de Paris dans l’attente d’une décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (3e Civ., 15 novembre 2018, pourvoi no 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l’Union européenne a considéré la règlementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la ville de [Localité 1] sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 31 janvier 2022.

Par jugement contradictoire du 7 mars 2022 rendu selon la procédure accélérée au fond, le juge des référés a :

rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

rejeté la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux ;

condamné la ville de [Localité 1] à payer à M. [I] et Mme [Z] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la ville de [Localité 1] aux dépens dont distraction au pro’t de M^e Sylla ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 6 avril 2022, la ville de [Localité 1] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident du 29 septembre 2022, la présidente de la chambre a déclaré irrecevables les conclusions des intimés déposées et noti’ées le 5 juillet 2022, sauf le droit de déférer la présente ordonnance à la cour par application de l’article 916 du code de procédure civile, et a joint les dépens de l’incident à ceux du fond.

Aucun recours n’a été formé par ceux-ci.

Par arrêt contradictoire du 30 novembre 2023, la cour d’appel de Paris (pôle 1-chambre 2) a :

confirmé l’ordonnance entreprise :

y ajoutant,

condamné la ville de [Localité 1] aux dépens d’appel ;

rejeté toute autre demande.

La ville de [Localité 1] a formé un pourvoi contre l’arrêt rendu le 30 novembre 2023.

Par arrêt du 27 mars 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi 24-11.145) a :

cassé et annulé en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 30 novembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyés devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

condamné M. [I] et Mme [Z] aux dépens ;

en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par M. [I] et Mme [Z] et les a condamnés à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 3 000 euros ;

dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

Par déclaration effectuée par voie électronique du 2 juin 2025, la ville de Paris a saisi la cour d’appel de renvoi afin qu’il soit statué sur son appel à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 7 mars 2022 en ce qu’il a :

rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

rejeté la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux ;

condamné la ville de [Localité 1] à payer à M. [I] et Mme [Z] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la ville de [Localité 1] aux dépens dont distraction au profit de M^e Sylla.

Par ses dernières conclusions du 27 août 2025 remises et notifiées par voie électronique, la ville de [Localité 1] demande à la cour, aux visas des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau,

constater les infractions commises par M. [I] et Mme [Z] ;

condamner M. [I] et Mme [Z] chacun à une amende civile de 50 000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 1] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

condamner in solidum M. [I] et Mme [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouverts ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par M^e Mathieu, avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 février 2026.

Par conclusions remises et notifiées le 3 mars 2026, M. [I] et Mme [Z] sollicitent la rétractation de l’ordonnance de clôture sur le fondement des articles 914-2 et suivants du code de procédure civile.

Sur ce,

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En application de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'. Aux termes du dernier alinéa de cet article, 'la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs'.

Sur la demande de rétractation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, ' l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal'.

Au cas présent, le conseil des intimés produit un avis d’arrêt de travail du 1er juillet 2025 au 10 septembre 2025 inclus et un second du 1er octobre 2025 au 1er janvier 2026 inclus ainsi qu’un certificat médical du 5 février 2026 attestant de son aptitude à reprendre une activité professionnelle.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 26 février 2026.

Il n’est pas justifié d’une cause grave survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture.

En conséquence, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

Sur le fond du référé

Aux termes de l’article 638 du code de procédure civile, après cassation, l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation.

Selon l’article 1037-1 du même code, ' en cas de renvoi devant la cour d’appel, lorsque l’affaire relevait de la procédure ordinaire, celle-ci est fixée à bref délai dans les conditions de l’article 906. En ce cas, les dispositions de l’article 1036 ne sont pas applicables.

La déclaration de saisine est signifiée par son auteur aux autres parties à l’instance ayant donné lieu à la cassation dans les vingt jours de la notification par le greffe de l’avis de fixation. Ce délai est prescrit à peine de caducité de la déclaration, relevée d’office par le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président.

Les conclusions de l’auteur de la déclaration sont remises au greffe et notifiées dans un délai de deux mois suivant cette déclaration.

Les parties adverses remettent et notifient leurs conclusions dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’auteur de la déclaration.

La notification des conclusions entre parties est faite dans les conditions prévues au cinquième alinéa de l’article 906-2 et les délais sont augmentés conformément à l’article 915-4.

Les parties qui ne respectent pas ces délais sont réputées s’en tenir aux moyens et prétentions qu’elles avaient soumis à la cour d’appel dont l’arrêt a été cassé'.

M. [I] et Mme [Z], intimés dont les conclusions du 5 juillet 2022 ont été déclarées irrecevables, sont assimilés à des intimés qui n’ont pas conclu, de sorte que l’article 954 du code civil trouve à s’appliquer. Ils sont donc réputés s’approprier les motifs du jugement (2e Civ. 10 janv. 2019, pourvoi n° 17-20.018).

Le premier juge a retenu que :

« Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation :

[']

Sur l’usage d’habitation du local :

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que :

le fait que le relevé de propriété mentionne la lettre 'H’ pour habitation dans la case 'Af’ pour affectation n’a pas pour effet d’établir la nature de l’usage du bien au 1er janvier 1970 ;

la 'che modèle R produite par la Ville de [Localité 1] n’ayant pour objet que de décrire la situation de l’immeuble à la date de la souscription, en l’espèce au 1er octobre 1970, aucun élément ne permet d’en déduire l’usage des lieux au 1er janvier 1970 ;

Il en résulte que la Ville de [Localité 1] échoue à démontrer qu’au 1er janvier 1970 ce local était utilisé à usage d’habitation.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation n’étant pas remplie, la Ville de [Localité 1] sera déboutée de sa demande visant à voir condamner Monsieur [B] [I] et Madame [V] [E] née [Z] à une amende civile de 50.000 euros, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Dans la mesure où le manquement aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas caractérisé, la demande de la Ville de [Localité 1] portant sur retour à l’habitation des locaux sera rejetée. »

Sur l’infraction reprochée

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que ' la présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article'.

L’article L. 631-7-1 A, dernier alinéa, du même code, dans sa version applicable au litige, prévoit que ' lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur […], l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile '.

Au cas présent, l’appelante produit un extrait du registre cadastral dont il résulte que M. [I] a fixé sa résidence principale au [Adresse 2] à Paris (75015) et Mme [Z], au [Adresse 5] à Paris (75015), les mêmes résidences ayant été déclarées auprès des services fiscaux.

Par ailleurs, il résulte de la taxe d’habitation pour l’année 2018 correspondant à l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 4] qu’elle est adressée à M. [Y] [I], père de M. [I].

Enfin, selon les éléments recueillis par la ville de [Localité 1] auprès des services fiscaux, M. [Y] [I] est déclaré comme étant occupant en secondaire de ce bien.

Par ailleurs, il résulte de l’annonce répertoriée et de la consultation du calendrier des disponibilités, de simulations de réservations et des commentaires postés sur le site Airbnb, tout comme de la visite de l’appartement par l’agent assermenté du service municipal du logement et de la déclaration signée par M. [I] et Mme [Z] le 12 juin 2019, que le bien a fait l’objet de manière répétée de locations à courte durée sans autorisation de changement d’usage avec compensation délivrée par la ville de [Localité 1].

Ainsi, il est acquis que le local ne constituait pas la résidence principale de ses propriétaires sur la période litigieuse et qu’il a été donné en location pour de courtes durées à des locataires de passage. Par ailleurs, aucun changement d’affectation n’est invoqué.

Le litige porte sur le fait que ce local était ou non à usage d’habitation.

En l’état du droit applicable, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, cette affectation pouvant être établie par tout moyen.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante produit un extrait du registre cadastral mentionnant « Habitation » et comportant la mention « H » sous la case « Af ». Elle produit également une fiche de révision foncière, modèle R, remplie le 1er octobre 1970 évoquant M. [M] [Q] comme occupant de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4]. Si cette déclaration a été établie postérieurement au 1er janvier 1970, elle n’en est pas pour autant intrinsèquement dépourvue de valeur probante concernant la période antérieure. Or, l’occupation effective des lieux par ce même preneur, le 30 novembre 1945, est confirmée par la fiche de recensement général des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel (modèle EA) effectuée à cette date dont il résulte que le détenteur du local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 4], 1er étage, est M. [M] [Q] qui déclare en être locataire moyennant un loyer de 5 800 francs et ne pas avoir de résidence secondaire.

Il résulte de ce qui précède que le local situé au premier étage du [Adresse 4] à [Localité 4], appartenant à M. [I] et Mme [Z] était affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Dès lors, ce local ayant été donné à bail dans le cadre de locations touristiques sans autorisation de changement d’usage ni compensation alors qu’il ne constituait pas la résidence principale des loueurs, l’infraction prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est suffisamment caractérisée.

Sur l’amende civile

L’article L. 651-2 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que 'toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé'.

Par ailleurs, l’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Comme précédemment démontré, ni M. [I] ni Mme [Z] n’occupent ce bien à titre de résidence principale et celui-ci a fait l’objet de manière répétée de locations à courte durée sans autorisation de changement d’usage ni compensation délivrée par la ville de [Localité 1].

Enfin, en l’absence de production des loyers perçus par les intimés, la ville de [Localité 1] a procédé à des estimations sur la base notamment des annonces publiées, du plus ancien commentaire d’un client datant de novembre 2015, de la taille du logement et du loyer médian du quartier. Il en résulte un gain total estimé à 79 987,50 euros pour un gain moyen régulé (usage d’habitation) de 22 725 euros avec la précision que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage de ce local afin d’exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 25 500 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [I] et Madame [Z] seront condamnés chacun au paiement d’une amende civile de 10 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

En application de l’article 696, alinéa 1er, du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Aux termes de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au regard du sens du présent arrêt, le jugement entrepris sera infirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Parties perdantes, M. [I] et Mme [Z] seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel avec faculté accordée aux avocats de la cause qui en ont fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à la ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

Condamne M. [I] et Mme [Z] à payer à la ville de [Localité 1] la somme de dix mille (10 000) euros chacun à titre d’amende civile ;

Condamne M. [I] et Mme [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel avec faculté accordée aux avocats de la cause qui en ont fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [I] et Mme [Z], in solidum, à payer à la ville de [Localité 1] la somme de deux mille (2 000) euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT