Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 MARS 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05383 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOWP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2021 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de paris – RG n° 20/07754

APPELANTE

S.C.I. [E] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 443 464 995, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0337

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LES [Adresse 2], représenté par son Administrateur provisoire, Maître [Y] [W] en cette qualité par ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Paris rendue le 27 novembre 2023 et prorogée depuis par ordonnance du 20 novembre 2024.

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS , Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 9 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société civile immobilière [E] au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située au [Adresse 5] à Paris 8ème.

La société [E] est propriétaire des lots n°14 et n°70 au sein de la [Adresse 6] [Adresse 7] située au [Adresse 5] à [Localité 4], soumise an statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située au [Adresse 5] à [Localité 4] a, le 18 décembre 2019, fait délivrer à la société [E] un commandement de payer sur la somme de 11 018,29 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mai 2020, il a mis en demeure la société [E] de payer la somme actualisée de 17 304,20 euros à ce titre.

Par acte introductif d’instance du 14 août 2020, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Paris de demandes visant à obtenir le règlement de charges de copropriété, outre diverses sommes.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— rejette la demande de sursis à statuer,

— condamne la société [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située au [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 22 884,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2019 sur la somme de 11 018,29 euros et sur le surplus à compter du 14 août 2020,

— rejette le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située au [Adresse 5] à [Localité 4],

— condamne la société [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située au [Adresse 5] à [Localité 4] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononce l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamne la société [E] aux dépens incluant les frais du commandement de payer du 18 décembre 2019, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Baruk,

— rejette toutes autres demandes.

La société [E] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 11 mars 2022.

La clôture a été repoussée à la demande de l’intimé aux fins de réponse aux écritures adverses du 17 novembre 2025 puis elle a été prononcée par ordonnance du 10 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées électroniquement le 17 novembre 2025, l’appelante a notamment demandé à la cour qu’il lui soit donné acte de son acceptation du jugement rendu le 9 décembre 2021.

Puis, par conclusions notifiées le 8 décembre 2025, l’appelante demande à la cour, au visa des articles 10-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— lui donner acte de son acceptation du jugement rendu le 9 décembre 2021 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située au [Adresse 5] à [Localité 4] de ses demandes additionnelles à savoir la condamnation de la société [E] à régler :

' 11 055,87 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 8 juillet 2025,

' 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

' 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située au [Adresse 5] à [Localité 4] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens de la présente instance et de ses suites.

Dès ses premières conclusions notifiées le 27 septembre 2022, l’intimé a saisi la cour de demandes incidentes au titre de charges appelées après le jugement attaqué, de frais de recouvrement et de dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées le 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située au [Adresse 5] à [Localité 4], intimé, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile, à :

— constater que la société [E] est propriétaire des lots n°14 et n° 70 au sein de la [Adresse 6] [Adresse 7] située au [Adresse 5] à [Localité 4],

— juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] située au [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, Maître [J],

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 décembre 2021 dans toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner la société [E] à lui payer les sommes de :

' 11 054,87 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 31 octobre 2025 en ce compris le 4ème trimestre 2025 inclus avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

' 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

' 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [E] aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Sur le jugement attaqué

Moyens des parties

L’appelante fait valoir que :

— sa contestation des charges appelées portait sur les travaux de mise aux normes des installations de sécurité votés lors de l’assemblée générale du 17 janvier 2019 ; celle-ci a été annulée par jugement du 14 avril 2023 du tribunal judiciaire de Paris ;

— Me [B] [Z] a été nommée comme administrateur provisoire par ordonnance du 27 novembre 2023 et elle a ratifié, par procès-verbal du 22 avril 2024, les comptes notamment de l’exercice 2024 ; les copropriétaires ont accepté de payer les travaux mais une partie des frais ont été abandonnés comme surfacturés ;

— elle ne conteste plus les sommes retenues par le jugement attaqué du fait du changement de situation depuis sa déclaration d’appel.

L’intimé ne se prévaut d’aucun moyen au soutien de sa demande de confirmation du jugement et n’adresse pas de réponse au « donné acte de l’acceptation du jugement » formulé par l’appelante.

Réponse de la cour

L’article 542 du code de procédure civile dispose que l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 954 du code de procédure civile précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux modifiant l’ordonnancement juridique.

Aussi, confronté à un chef du dispositif des conclusions d’une partie débutant par « donner acte », « constater » ou « dire et juger », la juridiction doit examiner si ces verbes sont suivis d’une prétention (Civ. 2e, 12 avril 2023, n°21-21.463), à défaut ceux-ci constitueront des rappels de moyens sur lesquels elle n’aura pas à statuer dans le dispositif de sa décision (Civ.2e, 9 janvier 2020, n°1818.778).

En l’espèce, l’appelante indique, en exergue du dispositif de ses écritures, demander qu’il lui soit « donné acte de son acceptation du jugement du 9 décembre 2021 » sans expressément se désister de son appel au sens des articles 400 et suivants du code de procédure civile donc sans formuler une prétention.

En tout état de cause, un tel désistement aurait supposé un accord de l’intimé puisque ce dernier avait déjà formulé des demandes incidentes.

Aussi, l’appelante ne demandant dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement. (2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626).

Il y a lieu, ensuite, de statuer sur les demandes incidentes de l’intimé.

Sur les demandes additionnelles du syndicat des copropriétaires

Sur le paiement des charges postérieures au 7 octobre 2021 (date retenue par le jugement du 9 décembre 2021) et arrêtées aux appels de fonds du 4ème trimestre 2025 (charges et travaux inclus)

Moyens des parties

Le syndicat fait valoir qu’il produit les procès-verbaux d’assemblée générale et de décisions de l’administrateur provisoire démontrant sa créance certaine et exigible.

L’appelante répond que :

— elle a réglé les sommes dues au titre du jugement attaqué et les autres charges demandées ;

— le syndicat inclut dans son décompte au titre des charges des frais d’huissier de justice et un troisième trimestre de 5558,76 euros ;

— ses paiements du 6 avril 2024 de 2300 euros ; puis, pour le 3ème trimestre 2025, du 21 août 2025 de 2500 euros, du 12 septembre 2025 de 3058,79 euros ; enfin pour le 4ème trimestre 2025, du 17 octobre 2025 de 2000 euros, du 12 novembre 2025 de 2000 euros et du 14 novembre 2025 de 4023,15 euros, n’ont pas été pris en compte.

Décision de la cour :

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, il doit être rappelé qu’en vertu des dispositions combinées des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu’il réclame et à ce dernier de démontrer les paiements qu’il indique avoir réalisés.

L’article 1342-8 du code civil rappelle que le paiement se prouve par tout moyen.

E application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société [E] et des tantièmes attribués à ses lots ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 juin 2022 approuvant l’exercice en cours et fixant le budget provisionnel de l’année 2023 ;

— les procès-verbaux de décision des 22 avril 2024 et 7 octobre 2025 de Me [B] [Z], administrateur provisoire, approuvant notamment les comptes des exercices 2022, 2025 et fixant le budget prévisionnel des exercices 2024 et 2026 ;

— les appels provisionnels de charges et travaux du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025 (inclus) ;

— un décompte de charges débutant au 12 avril 2023, pour un premier appel de fonds du 2ème trimestre 2024, et arrêté au 18 septembre 2025 (appel du 4ème trimestre 2025 inclus).

Il ressort de l’appel de charges et travaux du troisième trimestre 2025, établi à partir du montant de tantièmes de l’appelante et dont le compte a été validé par l’administrateur provisoire le 7 octobre 2025, que celui-ci est établi pour un montant de 5558,75 euros.

L’analyse du décompte produit aux débats mentionne des sommes intitulées « SCP [H] CDT Charges », « SCP [H]/SCI [E] » et « honoraires/SCI [A] [E]/fact. N°123.149222 19/12/23 n°123.149222 » et « honoraires SDC/SCI [E]/ fact. 124149482 15/01/2024 124.149482 », de 239, 72, 392,90, 1200 et 1200 euros, soit un total de 3032,62 euros, dont il n’est pas démontré qu’il s’agisse de charges de copropriété au vu de leur intitulé et des appels de fonds produits aux débats.

Il doit donc être déduit du solde du décompte de charges de 7279,87 euros et non de 11 054,87 euros, comme retenu par le syndicat, ce montant de 3032,62 euros.

Il ressort de l’étude de l’ensemble de ces éléments que le syndicat démontre une créance de charges de 4247,25 euros arrêtée au 18 septembre 2025, appels de travaux et de charges du 4ème trimestre inclus.

Il appartient, alors, à l’appelante de démontrer qu’elle a effectué des règlements qui n’ont pas été pris en compte par le syndicat et qui ont apuré sa dette. Or elle produit six ordres de virement des 6 avril 2024, 21 août, 12 septembre, 17 octobre, 12 et 14 novembre 2025, sur un compte LCL ouvert à son nom vers un bénéficiaire identifié par un numéro de compte et le nom « cauchemez laboeuf », dont deux (des 6 avril 2024 et 12 septembre 2025) ne sont pas signés et dont la signature des quatre autres n’est pas identifiable comme se rattachant à un représentant de l’agence bancaire visée, faute de nom mentionné et de tampon de celle-ci. Plus encore, elle ne produit aucun élément (relevé de son compte bancaire') démontrant que ces virements ont abouti et qu’ils ont été provisionnés au profit du compte de la copropriété.

Elle ne rapporte donc pas la preuve de ces règlements.

Elle sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4247,25 euros arrêtée au 18 septembre 2025, appels de travaux et de charges du 4ème trimestre inclus.

L’assignation visée dans les écritures de l’intimé portait sur une partie des sommes retenues par le jugement confirmé et non sur les appels de charges postérieurs examinés ici. Au sens de l’article 1231-6 alinéa 1er du code civil, ce sont donc les conclusions du syndicat notifiées le 28 octobre 2025 qui valent interpellation suffisante et à partir desquelles courront les intérêts légaux.

Sur les frais de recouvrement

Moyens des parties

Le syndicat fait valoir qu’il démontre l’existence de frais de recouvrement nécessaires de sa créance de charges au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La société [E] répond que les charges de recouvrement ne sont pas justifiées, se prévalant de ses règlements.

Décision de la cour :

En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure, de relance suivant cette mise en demeure et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, investis pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne relèvent pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de tout syndic et qui sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance concernée par cette acte, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, outre que le décompte de charges contient des sommes intitulés « honoraires » ou « SCP [H]/SCI [E] », « SCP [H] CDT Charges » sans aucune explicitation de l’intimé sur les frais visés, celui-ci ne produit aux débats aucun élément de preuve de l’engagement de frais nécessaires au titre des dispositions précitées. En effet, la pièce n°6 qu’il vise aux termes de se écritures est constituée par un avis d’accusé de réception revenu avec la mention « défaut d’adresse ou d’adressage » datée du 12 mai 2020 sans courrier attaché ni lien démontré avec une créance de charges échelonnée entre le 2ème trimestre 2024 et le 18 septembre 2025.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— le défaut de paiement de ce copropriétaire de sa quote-part de charges de copropriété engendre des difficultés de trésorerie le contraignant à faire l’avance des sommes dues à ses créanciers alors qu’il n’a aucun revenu et que rien ne permet de supposer que les autres copropriétaires puissent procéder à cette avance ;

— ce non-paiement peut avoir des conséquences insupportables pour l’ensemble des copropriétaires, par l’arrêt des prestations des co-contractants du syndicat et pour les fournisseurs ;

— le non-paiement revient pour un copropriétaire à s’octroyer de force un crédit gratuit au préjudice du syndicat et contre la volonté des autres copropriétaires, alors qu’il lui appartient, le cas échéant, d’avoir recours à un organisme de crédit ;

— le préjudice causé est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement.

L’appelante répond qu’elle n’est pas redevable des charges et frais demandés.

Réponse de la cour

En application de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si le syndicat développe le préjudice qu’il subit, il ne se prévaut pas ni ne démontre la mauvaise foi de la société [E], condition posée par les dispositions précitées (Civ.3è, 4 septembre 2025, n°23-23.329).

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les frais du procès

La société [E], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Sa demande d’indemnisation au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant

— Condamne la société [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située au [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 4247,25 euros au titre des charges arrêtée au 18 septembre 2025 (appels de travaux et de charges du 4ème trimestre inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025 ;

— Rejette les demandes de paiement des frais nécessaires et de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située au [Adresse 5] à [Localité 4] ;

— Condamne la société [E] aux dépens d’appel ;

— Condamne la société [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située au [Adresse 5] à [Localité 4] la somme supplémentaires de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ;

— Rejette la demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la société [E] ;

— Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,