Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2026

(n° , 3 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/07469 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLHVS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Février 2025 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 12-24-0610

APPELANTS

M. [M] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [D] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant M^e Eric FORESTIER, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

LA DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALE, prise en la personne de son directeur, agissant ès qualité de curateur de la succession vacante de Madame [E] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de Seine Saint Denis, toque : 173

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 janvier 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

[E] [O] était propriétaire d’un pavillon à usage d’habitation avec jardin et garage, situé [Adresse 3], à [Localité 4] (Seine-et-Marne), cadastré section BH n° [Cadastre 1]. Elle est décédée le [Date décès 1] 2008.

Le service des impôts des particuliers de Chelles, créancier de la succession d'[E] [O], a sollicité la désignation d’un curateur à succession vacante, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 10 janvier 2017, la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) ayant été désignée en cette qualité.

Afin de préparer la vente des actifs successoraux, la DNID a fait procéder par un enquêteur assermenté aux opérations d’inventaire et a découvert, à cette occasion, que M. et Mme [C] occupaient le pavillon. La DNID a sollicité la désignation d’un commissaire de justice pour faire constater l’occupation illicite de ce bien, demande qui a été accueillie par ordonnance du 29 juin 2023.

Par acte du 28 mars 2024, la DNID a fait assigner M. et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne et statuant en référé aux fins, notamment, de constatation de l’occupation sans droit ni titre des défendeurs, expulsion de ces derniers et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 27 février 2025, le premier juge a :

débouté M. et Mme [C] de leur demande avant dire droit ;

constaté l’entrée par voie de fait et l’occupation sans droit ni titre du pavillon, du garage attenant avec prolongation et du jardin situés [Adresse 3], à [Localité 4] par M. et Mme [C] ;

ordonné en conséquence à M. et Mme [C] de libérer les lieux dès la signification de l’ordonnance ;

dit qu’à défaut pour M. et Mme [C] d’avoir volontairement libéré les lieux à compter de la signification de l’ordonnance, la DNID pourra faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef ;

statué sur le sort des meubles ;

dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

condamné in solidum M. et Mme [C] à payer à la DNID la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

condamné in solidum M. et Mme [C] aux dépens.

Par déclaration du 15 avril 2025, M. et Mme [C] ont relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif à l’exception de celui relatif au rejet de la demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 novembre 2025, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

infirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions dont ils ont relevé appel ;

statuant à nouveau,

Avant dire droit,

ordonner aux parties de rencontrer un conciliateur ou médiateur de justice ;

A titre principal,

dire n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expulsion formulée par la DNID ;

A titre subsidiaire,

leur accorder le bénéfice des délais prévus aux articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

A titre infiniment subsidiaire,

débouter la DNID de sa demande visant à voir écarter le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause,

débouter la DNID de l’ensemble de ses demandes ;

la débouter de son appel incident ;

condamner la DNID à leur payer une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 novembre 2025, la DNID demande à la cour de :

infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

condamner M. et Mme [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 4.000 euros à compter du 1er avril 2019 et jusqu’à leur départ des lieux et de celui de tout occupant de leur chef ;

A titre subsidiaire,

condamner M. et Mme [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1.530 euros à compter du 1er avril 2019 et jusqu’à leur départ des lieux et de celui de tout occupant de leur chef ;

confirmer la décision entreprise pour le surplus ;

Y ajoutant,

condamner M. et Mme [C] au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 décembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la désignation d’un médiateur ou d’un conciliateur

Les appelants sollicitent, avant dire droit, la désignation d’un médiateur ou d’un conciliateur en expliquant qu’occupant les lieux depuis douze ans, avec leurs enfants, et ayant manifesté leur volonté d’acquérir le bien et ainsi de régulariser leur situation, une telle mesure permettrait de rétablir le dialogue et les négociations entre les parties.

Mais, s’agissant d’une demande fondée sur l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant d’une occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier, constitutive d’une atteinte évidente au droit de propriété, il n’y a pas lieu à la désignation, au surplus contestée par l’intimée, d’un médiateur ou d’un conciliateur. L’ordonnance est confirmée de ce chef.

Sur l’occupation du bien par M. et Mme [C]

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier constitue par principe un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, il est acquis qu’à la suite du décès d'[E] [O], survenu le [Date décès 1] 2008, sa succession a été déclarée vacante par ordonnance du 10 janvier 2017, laquelle a désigné la DNID en qualité de curateur à cette succession, débitrice envers le service des impôts des particuliers de [Localité 4].

Il est apparu que le bien immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 4] (Seine-et-Marne), cadastré section BH n° [Cadastre 1], dépendant de cette succession est occupé depuis plusieurs années par M. et Mme [C].

Ces derniers expliquent que M. [C] habitait dans un appartement situé en face du bien litigieux, au [Adresse 4] à [Localité 4], celui-ci l’ayant loué en 1998 ; qu’ayant constaté la dégradation progressive du bien immobilier d'[E] [O], placée en maison de repos à compter de 1998, et laissé depuis à l’abandon, M. [C] a décidé, en 2012, à la suite du congé qui lui a été délivré par son bailleur, de remettre en état le pavillon et de s’y installer, avec le soutien des habitants du quartier, qui préféraient voir ce bien occupé par ce dernier plutôt que laissé à l’abandon au risque qu’il soit occupé par des toxicomanes ou des personnes mal intentionnées. Ils précisent que lors de son entrée dans les lieux, M. [C] a constaté que les portes étaient fracturées, que les vitres de certaines fenêtres étaient cassées, que l’intérieur de la maison était envahi par la végétation, que des fouines avaient infesté les lieux et dévoré l’isolation de la toiture causant un dégât des eaux et des infiltrations ; qu’il a donc entrepris d’importants travaux, que son épouse s’est installée dans le pavillon en 2014 et que depuis le couple, qui a eu deux enfants, nés en 2017 et 2020, y vit.

Les appelants contestent l’existence d’un trouble manifestement illicite et la mesure d’expulsion sollicitée par la DNID en soutenant qu’ils ont exprimé à plusieurs reprises leur volonté d’acquérir le bien immobilier et de mettre ainsi un terme au trouble porté au droit de propriété ; qu’en l’espèce, le droit au domicile doit prévaloir sur le droit de propriété dès lors que depuis 17 ans aucun héritier ne s’est manifesté et que l’expulsion ordonnée porterait une atteinte disproportionnée à leur droit au respect du domicile et à l’intérêt supérieur de l’enfant reconnu par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Ils invoquent encore les améliorations apportées au bien immobilier qui ont permis de mettre un terme aux allées et venues de personnes qui se livraient à des trafics et de valoriser l’actif successoral.

Mais, dès lors que M. et Mme [C] ne disposent d’aucun titre les autorisant à occuper le bien litigieux, l’atteinte au droit de propriété est évidente et le trouble manifestement illicite établi. L’inoccupation de ce bien résultant de l’hébergement de sa propriétaire en maison de repos, puis de son décès et l’absence d’héritiers de celle-ci ne sauraient ôter le caractère illicite de l’occupation de M. et Mme [C]. En outre, les travaux entrepris ne sont pas davantage de nature à les autoriser à se maintenir dans un bien ne leur appartenant pas.

L’expulsion sollicitée par la DNID et ordonnée par le premier juge est la seule mesure permettant de faire cesser le trouble manifestement illicite. Celle-ci ne présente pas de conséquences disproportionnées au regard de l’atteinte évidente au droit de propriété que causerait le maintien des appelants dans les lieux et des circonstances particulières de l’espèce puisque ces derniers justifient d’une situation financière leur permettant sans aucune difficulté de se reloger, M. [C] disposant d’un revenu mensuel imposable net de 6.274 euros et Mme [C] bénéficiant d’un salaire mensuel imposable net de 3.388 euros, ainsi qu’il résulte du cumul imposable mentionné sur leur bulletin de paie respectif du mois de décembre 2024. Au surplus, M. et Mme [C] indiquent disposer d’une somme de 100.000 euros.

Aucune atteinte au droit au respect du logement et à l’intérêt supérieur de l’enfant n’étant caractérisée, c’est par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a ordonné l’expulsion de M. et Mme [C] et de tous occupants de leur chef.

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

M. et Mme [C] sollicitent le bénéfice de ce texte et l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a supprimé le délai de deux mois en ordonnant leur expulsion immédiate. Ils soutiennent que l’occupation du bien est paisible, exempte de toute dégradation et qu’avant leur prise de possession des lieux, ceux-ci étaient laissés vacants et en déshérence. Ils ajoutent qu’ayant souhaité régulariser leur situation, ils ont fait valoir à plusieurs reprises qu’ils souhaitaient acquérir le bien ce qui caractérise leur bonne foi et que selon les attestations de voisins produites, ils sont considérés comme 'les piliers de la communauté', ces attestations établissant qu’ils sont engagés positivement dans la vie du quartier.

Mais, il résulte des déclarations faites par M. [C] au commissaire de justice venu constater l’occupation des lieux, le 20 septembre 2023, que celui-ci a eu accès au pavillon, en 2012 dont il avait connaissance de l’état d’abandon, en passant par-dessus le portail servant de limite de propriété entre la maison et la voie publique, ce qui établit une entrée dans les lieux par voie de fait.

Au surplus, n’ignorant pas leur absence de titre d’occupation et alors qu’ils ne sont pas dans une situation de besoin, M. et Mme [C] ne peuvent prétendre être de bonne foi. Il est en effet relevé qu’ils n’ont manifesté leur volonté d’acquérir le bien que postérieurement à leur entrée illicite dans les lieux, sans toutefois la concrétiser, la cour relevant que les prix proposés à la DNID (250.000 euros, puis 300.000 euros) restaient inférieurs à l’évaluation réalisée par les Domaines (510.000 euros en 2022 et 460.000 euros en mai 2008 – pièce n° 17), ce qui ne peut suffire à justifier leur bonne foi.

Dans ces conditions, c’est à raison que le premier juge a supprimé le délai de deux mois.

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Les appelants qui sollicitent les délais prévus par ces textes, ne justifient pas, au regard de leur situation financière, pouvoir en bénéficier, ces derniers pouvant se reloger dans des conditions normales.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. et Mme [C] s’opposent au paiement d’une indemnité d’occupation en soutenant que le mode de calcul opéré par la DNID est contestable dès lors qu’il tient compte d’une superficie, non justifiée, de 200 m² et d’un loyer moyen de 19,60 euros le m², relevé sur le site internet MeilleursAgents, qu’aucune pièce ne confirme. Ils rappellent que lors de la prise de possession en 2012, le pavillon était dans un état d’abandon avancé, ne présentait aucune valeur locative et que les travaux entrepris ont permis de lui rendre sa destination initiale d’habitation, précisant qu’il devrait être opéré une compensation entre les indemnités d’occupation et les frais engagés pour réhabiliter l’immeuble. Ils ajoutent que les travaux entrepris relèvent d’une gestion d’affaires puisqu’ils ont utilement et sciemment géré le bien d’autrui en évitant qu’il ne se dégrade et en le préservant.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, ils ne démontrent nullement s’être comportés en gérants d’affaire, dans l’intérêt exclusif du propriétaire qu’ils n’ont d’ailleurs pas cherché à trouver en se rendant auprès des services de la mairie, de la gendarmerie ou du commissariat, les travaux réalisés relevant davantage d’une volonté de s’approprier le bien dans leur intérêt exclusif.

La compensation sollicitée entre les frais exposés dont le montant n’est pas chiffré ni même déterminé et l’indemnité d’occupation réclamée ne peut être ordonnée en référé, alors au surplus que la DNID invoque la prescription de toute demande en remboursement.

La DNID produit un extrait du site MeilleursAgents au 1er février 2024 établissant que le loyer mensuel moyen au m² d’une maison située au [Adresse 1] à [Localité 4], s’établit à la somme de 19,60 euros, le loyer étant compris entre 13,60 euros et 26,20 euros au m².

Les appelants produisent en pièce n° 20 une estimation immobilière du bien de laquelle il ressort que celui-ci présente une surface habitable de 153 m², comprend cinq pièces sur deux niveaux dont quatre chambres, un terrain de 453 m² et une terrasse de 30 m² et que des travaux sont à prévoir.

Le principe de l’obligation de M. et Mme [C] au paiement d’une indemnité d’occupation, contrepartie de l’occupation sans droit ni titre du bien immobilier, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au regard des éléments qui précèdent, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 1.530 euros par mois ainsi que le sollicite à titre subsidiaire la DNID, à compter du 1er avril 2019 (cinq ans avant l’acte introductif d’instance) et jusqu’à la libération effective des lieux. L’ordonnance est infirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en leurs prétentions, M. et Mme [C] supporteront les dépens d’appel et seront condamnés à payer à la DNID, contrainte d’engager des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne in solidum M. et Mme [C] à payer à la Direction nationale d’interventions domaniales une indemnité d’occupation provisionnelle de 1.530 euros par mois à compter du 1er avril 2019 et jusqu’à la libération effective du bien immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 4] (Seine-et-Marne), cadastré section BH n° [Cadastre 1] ;

Condamne in solidum M. et Mme [C] aux dépens d’appel et à payer à la Direction nationale d’interventions domaniales la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT