Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 3, 6 mars 2026, n° 21/06168

TGI Marseille 18 mars 2021

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 6 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Recevabilité des demandes au titre de la garantie de parfait achèvement
La cour a jugé que les demandes étaient forcloses car elles avaient été introduites après l'expiration du délai de forclusion applicable.
Rejeté
Recevabilité des demandes au titre de la garantie biennale
La cour a confirmé que ces demandes étaient également forcloses pour les mêmes raisons que celles relatives à la garantie de parfait achèvement.
Rejeté
Droit à réparation pour désordres constatés
La cour a jugé que les désordres étaient apparents et que les demandes étaient forcloses.
Rejeté
Préjudice de jouissance dû aux désordres
La cour a rejeté cette demande en raison de la forclusion des demandes relatives aux désordres.
Accepté
Frais irrépétibles en raison de la procédure
La cour a jugé que la société avait droit à une indemnité pour les frais exposés dans le cadre de l'appel.

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1. 3, 6 mars 2026, n° 21/06168Accès limité

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 3, 6 mars 2026, n° 21/06168
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/06168
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 18 mars 2021, N° 17/11116
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric BERGANTFrédéric AMSELLEM
Cabinet(s) :	PHARE AVOCATS
Parties :	SARL LES TERTRES, Société SCCV BERNARD DUBOIS, la SCCV BERNARD DUBOIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 06 MARS 2026

N° 2026/38

Rôle N° RG 21/06168 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLB4

[T] [S]

Société SCCV BERNARD DUBOIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric AMSELLEM

M^e Frédéric BERGANT

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 18 mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/11116.

APPELANTE

Madame [T] [S]

née le 17 décembre 1964 à [Localité 1] (MARTINIQUE)

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

SARL LES TERTRES venant aux droits de la SCCV BERNARD DUBOIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis C/O CONSTRUCTA PROMOTION – [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MÖLLER, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Véronique MÖLLER, conseillère rapporteure.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026.

Signé par Marianne FEBVRE, présidente, et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte authentique du 3 août 2010, Mme [T] [S] a acquis en l’état futur d’achèvement de la SCCV Bernard Dubois les lots n°105 et 264 correspondants respectivement à un box de stationnement automobile et à un appartement de type 3 situé au niveau « R+1 » du bâtiment ABC, hall A, portant le numéro A 103, dans un ensemble immobilier en cours de construction et soumis au statut de la copropriété, dénommé « Le Village », situé à [Localité 2], [Adresse 3].

Le procès-verbal de livraison est en date du 7 mars 2012, avec une réserve visant à vérifier l’aplomb d’un poteau de béton du salon.

Par courriers en date du 19 janvier 2013, du 30 janvier 2013, ainsi que par mails datés des 13 décembre 2012, 04 et 05 février 2013, Mme [S] s’est plainte auprès de la SCCV Bernard Dubois de la mauvaise qualité des volets, de leur dysfonctionnement et de défauts de pose, du défaut d’étanchéité à l’eau et à l’air des portes et fenêtres, de la VMC, du défaut de qualité de la porte d’entrée, de nuisances sonores provenant des volets et des aérations hautes, de l’endommagement du placo de la salle de bains suite à l’intervention de l’électricien, de la stagnation d’eau sous la terrasse, de la non-conformité des conduits et prises d’air ainsi que d’importantes infiltrations affectant son box. Elle se plaint aussi de désordres affectant les parties communes.

Elle a fait constater divers désordres par procès-verbal de constat d’huissier en date du 5 mars 2013, à savoir l’absence d’isolation phonique dans tout l’appartement, le défaut d’ajustement des portes, le défaut de pose du coffre du volet roulant du salon ainsi que l’absence d’étanchéité et d’isolation, le défaut de pose du bloc fenêtre du salon, le défaut de pose du volet roulant de la chambre n° 2 ainsi que l’absence d’isolation et d’étanchéité du coffre et du bloc volet.

Par acte délivré le 7 mars 2013, Mme [S] a assigné la SCCV Bernard Dubois en référé aux fins d’obtenir l’exécution de réparations sous astreinte. Par ordonnance de référé en date du 15 novembre 2013, M. [B] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Les opérations d’expertise ont ensuite été étendues à d’autres intervenants, notamment à la société Eiffage Construction Provence, entreprise générale.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 9 octobre 2015.

Par acte du 5 octobre 2017, Mme [T] [S] a assigné la SCCV Bernard Dubois en paiement de diverses sommes sur le fondement des articles 1137, 1147, 1641 et 1792 du code civil (6.540 euros au titre des travaux de reprise, 3.000 euros « à titre de dommages et intérêts » et 13.020 euros au titre de son préjudice de jouissance).

Par jugement en date du 18 mars 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a déclaré irrecevables les demandes formées par Mme [S] au titre de la garantie de parfait achèvement et au titre de la garantie biennale, l’a déboutée du surplus de ses demandes, l’a condamnée à payer à la SCCV Bernard Dubois la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires de l’expert, avec distraction au profit de Maître Bergant de la SELARL Rousse et Associés, et a ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 26 avril 2021, Mme [S] a interjeté appel de ce jugement.

Par une ordonnance en date du 29 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l’affaire formée en application de l’article 526 (ancien) du code de procédure civile ainsi que les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens afférents à l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

Selon ses conclusions n° 1 notifiées par RPVA le 9 juillet 2021, Mme [S] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille en date du 18 mars 2021 en ce qu’il a rejeté ses demandes, déclaré irrecevables ses demandes formées au titre de la garantie de parfait achèvement et au titre de la garantie biennale, l’a déboutée du surplus de ses demandes et condamnée à payer à la SCCV Bernard Dubois la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec l’exécution provisoire,

Et, à titre principal,

— juger que ses demandes formées au titre de la garantie de parfait achèvement sont recevables,

— condamner la SCCV Bernard Dubois à lui payer la somme de 5.650 euros au titre de la garantie de parfait achèvement,

— juger que ses demandes formées au titre de la garantie biennale recevables,

— condamner la SCCV Bernard Dubois à lui payer la somme de 890 euros au titre de la garantie biennale,

A titre subsidiaire,

— juger que la SCCV Bernard Dubois est responsable sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun,

— la condamner la société Bernard Dubois à lui payer la somme de 6.540 euros en réparation de son entier préjudice,

En tout état de cause,

— débouter la SCCV Bernard Dubois de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCCV Bernard Dubois à lui verser les sommes de 3.000 euros à titre de dommages intérêts, 23.520 euros au titre de son préjudice de jouissance (210 euros x 112 mois), et 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et le coût des constats d’huissier.

Mme [S] reproche au tribunal d’avoir déclaré son action fondée sur l’article 1642-1 du code civil (tablier du volet roulant de la chambre 01, défaut de calfeutrement et manque d’étanchéité des coffres de volets roulants, prise d’air et finitions extérieures) forclose alors que le délai de forclusion a été interrompu par la reconnaissance par la SCCV Bernard Dubois de ses droits dans le cadre de la garantie de parfait achèvement et qu’il en va de même s’agissant des désordres relevant de la garantie biennale (présence de déchets sous les dalles béton de la terrasse).

Subsidiairement, elle se prévaut de la prescription de droit commun de la responsabilité contractuelle de la SCCV Bernard Dubois.

Selon ses conclusions d’intimée n° 2 récapitulatives notifiées par RPVA le 4 mars 2024, la société Les Tertres, venant aux droits de la SCCV Bernard Dubois, demande en substance à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement du 18 mars 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [S] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Bergant de la SELARL Phare Avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— déclarer Mme [S] irrecevable comme forclose en ses demandes fondées sur « la garantie de parfait achèvement », ainsi qu’en ses demandes fondées sur « la garantie biennale »,

— la débouter de ses demandes fondées à titre subsidiaire sur « la responsabilité contractuelle de droit commun », de celles formées au titre de préjudices de jouissance et de l’ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— les ramener à de plus justes proportions,

En tout état de cause,

— condamner Mme [S], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la première instance et 2.500 euros au titre de la présente procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais et honoraires de l’expert M. [B], avancés par la société Bernard Dubois, distraits au profit de Maître Bergant de la SELARL Phare Avocats, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Les Tertres, venant aux droits de la SCCV Bernard Dubois, rappelle d’abord que le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement.

Elle conclut ensuite qu’en vertu des dispositions de l’article 1648 alinéa 2 du code civil, si l’immeuble vendu est affecté de vices de construction et / ou de défauts de conformité apparents, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an pour agir à compter du plus tardif des deux événements visés à l’article 1642-1 du code civil, à savoir l’expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession ou la réception si elle est postérieure. Elle fait valoir que, s’agissant d’un délai de forclusion et non d’une prescription, l’assignation en référé a interrompu ce délai jusqu’au prononcé de l’ordonnance de référé, qu’un nouveau délai annal de forclusion a recommencé à courir à compter de l’ordonnance de référé mais que ce délai n’a pas pu être interrompu par la reconnaissance des droits, qu’elle conteste, et qu’il n’a pas non plus été suspendu jusqu’à l’issue des opérations d’expertise judiciaire.

La société Les Tertres expose donc qu’en l’espèce, la livraison du bien est intervenue le 7 mars 2012 avec réserves, que l’assignation en référé délivrée le 07 mars 2013 a interrompu le délai de forclusion jusqu’au 15 novembre 2013, date de l’ordonnance de référé ayant ordonné une expertise judiciaire à son contradictoire, que ce délai est arrivé à échéance le 15 novembre 2014 sans avoir été interrompu avant l’arrivée de son terme et que l’assignation au fond a donc été délivrée le 5 octobre 2017 alors que l’action était déjà forclose.

La société Les Tertres invoque, pour les mêmes motifs, la forclusion des demandes de Mme [S] fondées sur la garantie biennale de l’article 1792-3 du code civil (présence de déchets sous la dalle béton de la terrasse).

La société Les Tertres rappelle que la responsabilité contractuelle de droit commun ne peut être invoquée, même à titre subsidiaire, à l’encontre du vendeur en l’état futur d’achèvement, lequel est débiteur de garanties légales spéciales.

Enfin, la société Les Tertres conteste les dommages et intérêts réclamés, qu’elle considère comme injustifiés eu égard aux travaux de reprise préconisés et au fait que Mme [S] a laissé passer deux ans après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire pour assigner au fond.

L’ordonnance de clôture est en date du 18 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 janvier 2026 et la décision mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 6 mars 2026.

MOTIFS :

Sur les désordres :

L’article 1642-1 du code civil dispose que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ».

Selon l’article 1646-1 alinéa 1er du même code, « le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code ».

Si la recevabilité de l’action fondée sur l’article 1642-1 du code civil n’est pas subordonnée à un délai de dénonciation, le vendeur en l’état futur d’achèvement ne pourra être condamné sur le fondement de cette garantie que si les vices et défauts de conformité apparents affectant l’immeuble sont bien apparus dans le délai de l’article 1642-1 du code civil.

Par ailleurs, selon l’article 1648 alinéa 2, « dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».

S’agissant d’un délai de forclusion, et non d’un délai de prescription, il est exclu du bénéfice de l’article 2239 du code civil qui prévoit la suspension des délais de prescription pendant les mesures d’instruction (3e Civ., 3 juin 2015, pourvoi n° 14-14.706).

La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit prévue à l’article 2240 du code civil n’interrompt pas non plus le délai de forclusion (3e Civ., 10 juin 2021, pourvoi n° 20-16.837).

En revanche, ce délai annal peut être interrompu par une demande en justice et recommencer à courir à compter du prononcé de la décision en application de l’article 2241 du code civil et de l’article 2242 du code civil (3e Civ., 18 septembre 2003, pourvoi n° 01-17.584).

L’interruption du délai annal de forclusion prévue à l’article 1648 alinéa 2 du code civil par une assignation en référé fait courir un nouveau délai de même durée et n’opère pas une interversion de prescription faisant courir un nouveau délai de droit commun (3e Civ., 11 juillet 2019, pourvoi n°18-17.856).

La nature de la responsabilité encourue par le vendeur d’un immeuble à construire dépend du caractère apparent ou caché du vice ou du défaut de conformité.

En l’espèce, plusieurs désordres ont été retenus par l’expert, à savoir :

— la qualité moyenne d’exécution des calfeutrements des différentes pièces plastiques des coffres des volets roulants et leur manque d’étanchéité,

— des défauts d’exécution du tablier du volet roulant de la chambre 01 et de la pose des plaques extérieures,

— la présence de déchets sous les dalles béton de la terrasse résultant d’un mauvais nettoyage en fin de chantier.

Compte tenu de la nature de ces désordres et de leur constatation par huissier de justice dans le délai de la garantie, il y a lieu de considérer qu’ils étaient apparents au sens des dispositions de l’article 1642-1 du code civil dans le délai d’un mois suivant la livraison.

Ils relèvent donc de la garantie des vices et défauts de conformité apparents des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil.

En effet, ils ne peuvent pas relever de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil, à laquelle le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu (Civ.3°, 30 mars 1994, pourvoi n° 92-17.225). Par ailleurs, ils ne sont pas de la gravité des désordres visés à l’article 1792 du code civil (gravité décennale) et ils ne relèvent pas davantage de la garantie biennale de l’article 1792-3 du code civil en ce qu’ils ne concernent pas des éléments d’équipement destinés à fonctionner.

Or, les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d’achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de la garantie de l’article 1642-1 du code civil, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur ne peut utilement être invoquée, même à titre subsidiaire (3e Civ., 24 mai 2018, pourvoi n° 17-14.644).

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [S] a assigné la SCCV Bernard Dubois en référé aux fins d’obtenir l’exécution de réparations sous astreinte par le biais d’un acte délivré le 7 mars 2013. Le délai annal de la forclusion a donc été interrompu à cette date et il a recommencé à courir le 15 novembre 2013, date au prononcé de l’ordonnance ayant ordonné une expertise judiciaire.

La garantie des vices et défauts de conformité apparents étant soumise à un délai de forclusion et non de prescription, le nouveau délai d’un an pour agir en garantie ' qui expirait le 15 novembre 2014 – n’a pas été suspendu pendant les opérations d’expertise, ni été interrompu par une éventuelle reconnaissance de droits par le débiteur.

Par suite, Mme [S] était forclose lorsqu’elle a assigné la SCCV Bernard Dubois en garantie devant le tribunal judiciaire de Marseille le 5 octobre 2017.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il déclare irrecevables les demandes de Mme [S] au titre des garanties ' expressément mais improprement – qualifiées de garantie de parfait achèvement ou de garantie biennale et en ce qu’il la déboute du surplus de ses demandes et la cour déclarera Mme [S] irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de la société Tertre venant aux droits de la SCCV Bernard Dubois, vendeur d’un immeuble à construire assigné après l’expiration du délai annal de garantie applicable aux vices et défauts de conformité apparents.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’erreur de qualification susmentionnée ne justifie pas que le jugement soit infirmé en ses dispositions accessoires et il sera donc confirmé quant à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

De même, Mme [S] qui succombe en ses prétentions, sera condamnée à payer à la société Les Tertres venant aux droits de la SCCV Bernard Dubois une indemnité de 2.500 euros pour les frais que cette société a dû exposer devant la cour ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition des parties au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 18 mars 2021 sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

DECLARE irrecevable [T] [S] en ses demandes à l’encontre de la société Tertre venant aux droits de la SCCV Bernard Dubois, vendeur d’un immeuble à construire assigné après l’expiration du délai annal de garantie applicable aux vices et défauts de conformité apparents ;

CONDAMNE Mme [T] [S] à payer à la société Les Tertres venant aux droits de la SCCV Bernard Dubois, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles en cause d’appel ;

CONDAMNE Mme [T] [S] aux dépens de la procédure d’appel, avec droit de recouvrement au profit de Maître Bergant de la Selarl Phare Avocats qui en fait la demande.

Le Greffier, La Présidente,