Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 MAI 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14077 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHTQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 18/14768

APPELANT

Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic, la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERISSELL ET ASSOCIES (CIPA), SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 054 804 166 prise en son établissement secondaire 'AGENCE ETOILE', agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant : M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0235

INTIMEE

S.C.I. NFI immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 837 944 529, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCEDURE

L’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis aux termes d’un règlement de copropriété reçu par Maître [K], notaire, le 29 septembre 1995.

Destiné à l’usage d’habitation, de commerce et de bureaux et détenu par M. [V] jusqu’au décès de ce dernier intervenu le 17 juin 2013, il s’est ensuite trouvé en indivision entre ses héritiers, Mme [Z] [X] veuve [V], Mme [L] [V] et M. [F] [V].

Un acte authentique de partage est intervenu le 6 juin 2017 et, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2018, les copropriétaires ont adopté un modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété, reçu par Maître [Y] le 1er juin 2018.

Par acte du 26 juillet 2018, M. [F] [V] a vendu ses lots n° 38 et 42 à la société civile immobilière NFI dont i1 est 1e gérant.

Par acte d’huissier en date du 13 décembre 2018, cette dernière a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 10ème, représenté par son syndic, devant le tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir l’annulation de la résolution n°2 de 1'assemblée générale du 11 octobre 2018 et des résolutions n°2 et 3 de 1'assemb1ée générale du 5 novembre 2018.

Par acte d’huissier en date du 12 septembre 2019, elle a assigné le syndicat des copropriétaires devant la même juridiction afin d’obtenir l’annulation des résolutions n° 15 et 16 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2019.

Ces deux procédures ont été jointes par le juge de la mise en état le 30 janvier 2020.

Par un jugement du 10 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— annulé la résolution n°3 de l’assemblée générale du 11 octobre 2018,

— annulé les résolutions n°2 et n°3 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018,

— annulé les résolutions n°l5 et n°16 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019,

— déclaré inopposable à la société NFI, la modification de l’article 3 du titre II du règlement de copropriété au sujet de l’exercice des professions libérales dans les locaux d’habitation votée par l’assemblée générale du 26 juin 2018,

— déclaré non écrite la clause dite « d’aggravation des charges » figurant en page 28 du modificatif du règlement de copropriété reçu le 1er juin 2018,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5] aux entiers dépens,

— accordé à la société Zur’uh-Lebatteux-Sizaire et associes le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5] à payer à la société NFI la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la société NFI sera dispensée de toute participation aux charges du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5] afférentes à la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du l0 juillet 1965,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 22 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 janvier 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 15 janvier 2026 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5], appelant, invite la cour, à :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2022 en ce qu’il :

a annulé les résolutions n°3 de l’assemblée générale du 11 octobre 2018, n°2 et 3 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018, n°15 et 16 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019,

a déclaré inopposable à la société NFI la modification de l’article 3 du Titre II du règlement de copropriété,

a déclaré non écrite la clause dite « d’aggravation des charges » figurant en page 28 du modificatif du règlement de copropriété du 1er juin 2018,

l’a condamné aux entiers dépens,

l’a condamné à payer à la société NFI la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

a rejeté ses demandes,

statuant à nouveau,

— débouter la société NFI de l’ensemble de ses demandes,

— rappeler en tant que de besoin que les loyers dus par la société NFI en application de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018 devront être réglés, avec intérêts de droit au fur et à mesure de chaque échéance, et ce jusqu’à l’acquisition par lui des lots visés par cette résolution.

y ajoutant,

— condamner la société NFI à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédures abusives, outre celle de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société NFI aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les conclusions notifiées le 5 janvier 2026 par lesquelles la société NFI, intimée, invite la cour, au visa des articles 9, 10, 22, 25, 26 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 64 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2022 en ce qu’il a annulé la résolution n°3 de l’assemblée générale du 11 octobre 2018,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2022 en ce qu’il a annulé la résolution n°2 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2022 en ce qu’il a annulé la résolution n°3 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2022 en ce qu’il a annulé la résolution n°15 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2022 en ce qu’il a annulé la résolution n°16 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2022 en ce qu’il lui a déclaré inopposable la modification de l’article 3 du titre II du règlement de copropriété au sujet de l’exercice des professions libérales dans les locaux d’habitation votée par l’assemblée générale du 26 juin 2018,

à titre subsidiaire,

— déclarer non écrite la modification de l’article 3 du titre II du règlement de copropriété au sujet de l’exercice des professions libérales dans les locaux d’habitation votée par l’assemblée générale du 26 juin 2018,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2022 en ce qu’il a réputé non écrite la clause dite « d’aggravation des charges » figurant en page 28 du modificatif du règlement de copropriété reçu le 1er juin 2018 et relative au doublement des charges de tout lot recevant plus de 20 personnes par jour,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2022 en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 10ème, représenté par son syndic, à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2022 en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 10ème, représenté par son syndic, aux entiers dépens,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 juin 2022 en ce qu’il l’a dispensée de toute participation dans les frais de procédure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 10ème en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, à lui verser la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic, aux entiers dépens d’appel,

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur l’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 11 octobre 2018

La résolution litigieuse est ainsi rédigée :

« Il est fait observer que les désignations de certains lots dans l’état descriptif de division du 29 septembre 1995 et ses modificatifs sont erronées, contrevenant à la règle qui établit qu’un local est réputé avoir l’usage auquel il est affecté au 1er janvier 1970.

L’assemblée générale décide d’apporter les corrections nécessaires afin de se conformer aux destinations retenues par l’Administration sur la base de la situation au 1er janvier 1970 et des autorisations de changement d’usage à caractère réel en cours.

Ainsi notamment :

o Tous les lots issus du local commercial n° 1 gardent leur commercialité, contrairement à ce qui figure dans l’état description de division de 2018

o Les lots n° 22 et 23 issus du local commercial lot n° 8 sont dorénavant à usage d’habitation puisqu’ils ont fait l’objet d’un changement de destination avec compensation de commercialité sur les lots 9 et 41,

o Les lots n° 9 et 41 sont des locaux d’hébergement hôtelier,

o Le lot n° 42 est un local d’habitation affecté temporairement à un usage professionnel (cabinet médical), étant précisé que l’autorisation de changement d’usage a été délivrée à titre personnel aux médecins locataires successifs pour la durée de leur activité dans leur local, qu’elle est temporaire et incessible, qu’elle cessera de produire en effet lorsque le bénéficiaire actuel (Docteur [Q]) mettre fin à son activité professionnelle. »

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— il a souhaité corriger les désignations erronées de certains lots dans l’état descriptif de division du 24 septembre 1995 et ses modificatifs, et notamment la qualification de local professionnel du lot 42 alors qu’il s’agit d’un local d’habitation, ce que la SCI NFI conteste ;

— les pièces produites démontrent que le lot 42 est toujours demeuré un local d’habitation depuis le début des années 1960 et le bail de 1986, toujours en cours, a été consenti sou la réserve que les preneurs obtiennent une dérogation autorisant un usage professionnel ;

— le lot 42 est issu de la division du lot 5 en trois lots portant les numéros 40, 41 et 42 lors du modificatif du 1er juin 2018 ; or, malgré le caractère professionnel de ces locaux dans l’état descriptif de division de 1995 et celui de 2018, Mme [L] [V] a été obligée de déposer un dossier de changement d’usage du lot 41 en local d’hébergement hôtelier en proposant une compensation de commercialité.

La SCI NFI allègue que :

— cette résolution constitue un abus de majorité, le syndicat des copropriétaires n’établissant pas l’affectation à usage d’habitation au 1er janvier 1970 de l’appartement, alors que celle-ci ne se présume pas ;

— elle procède d’une confusion entre les règles du droit de la copropriété et celles de changement d’affectation prévues par le code de la construction et de l’habitation : l’article L.631-7 de ce code ne concerne que l’autorisation administrative d’affectation du lot et l’intimée n’a pas à en justifier auprès du syndicat, cela ressortissant uniquement de ses rapports avec l’administration ; dans le cadre de l’application de la loi du 10 juillet 1965, le changement d’affectation d’un local est libre sous réserve de respecter la destination de l’immeuble, mixte en l’espèce ;

— si l’usage d’habitation du lot n° 42 était démontré au 1er janvier 1970, la SCI NFI pourrait alors solliciter un changement d’affectation auprès de la mairie de [Etablissement 1] ; la résolution n° 3, en ôtant définitivement cette possibilité de changement d’affectation, porte une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la SCI NFI en lui imposant une restriction qui n’est justifiée ni par la destination de l’immeuble ni par ls droits des autres copropriétaires.

Réponse de la cour

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Comme l’a relevé le tribunal sans le développer, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires, quand bien même certaines seraient antérieures à 1970, ne démontrent aucune continuité dans l’usage d’habitation du lot n° 42 et ne démontrent pas qu’à la date du 1er janvier 1970 il avait un usage d’habitation.

Contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, le tribunal n’a pas considéré que le bail de 1986 démontrait un usage professionnel mais a simplement considéré que la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 n’était pas rapportée.

Par ailleurs, il importe peu que Mme [L] [V] ait demandé une autorisation administrative pour son lot n° 41 issu du même lot que le lot n° 42 dès lors que les différents états descriptifs de division désignent l’usage de ces lots comme professionnel.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 11 octobre 2018 pour abus de majorité.

Sur l’annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018

La résolution litigieuse est ainsi rédigée :

« L’assemblée générale décide de louer à l’indivision [V] une partie du lot n° 26 (local machinerie et son accès) et du lot n° 35 (ascenseur et hall d’ascenseur) aux conditions légales en vigueur pour un prix mensuel de 1 500 euros TTC charges comprises.

Ce loyer sera dû à partir du 1er janvier 2018 et imputé en charges ascenseur.

Cette résolution annule la résolution n° 13 du PV d’assemblée générale du mardi 6 juin 2017. »

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires allègue que :

— il doit être rappelé que l’assemblée générale du 6 juin 2017 a voté d’une part l’engagement de Mmes [V] de céder les lots 26 et 35 au syndicat des copropriétaires dès que l’hypothèque légale sur ces lots aura été levée, et d’autre part, dans l’attente, la mise à disposition du syndicat de ces lots, à titre gratuit ;

— contrairement à ce que soutient la société NFI, il ne s’agit pas d’un commodat, les résolutions votées en 2017 ne pouvant être analysées comme un prêt à usage ;

— il n’y a pas de droit acquis pour le syndicat à bénéficier de ces lots à titre gracieux ;

— la résolution n’est pas contraire à l’intérêt collectif puisqu’il est dans l’intérêt collectif de pouvoir accéder à l’ascenseur, qui se trouve sur des lots privatifs dont l’accès peut être dépendant du versement d’un loyer si les propriétaires le souhaitent ;

— le loyer n’est pas excessif considérant qu’il s’agit de lots commerciaux situés au rez-de-chaussée et au 1er sous-sol de l’immeuble ;

— la cession de ces lots est toujours envisagée et il ne peut donc être soutenu que le fait d’imposer au syndicat la location des lots nécessaires à l’implantation de l’ascenseur équivaut à revenir sur l’engagement pris de céder lesdits lots dès la levée de l’hypothèque légale ;

— la mise à disposition gratuite des « lots ascenseur » n’est pas une contrepartie des cessions de parties communes à l’euro symbolique en faveur de Mmes [V] mais n’est que le moyen trouvé par le notaire, fautif de n’avoir pas procédé, comme il aurait dû, à la cession de parties communes aux trois coindivisaires avant le partage afin d’en permettre la répartition dans le cadre du partage, d’acter la privatisation de parties communes et permettre enfin la publication de ses actes.

La société NFI, arguant que cette résolution constitue un abus de majorité, fait valoir que :

— la résolution vote un contrat de bail qui intervient en contravention avec les dispositions relatives au prêt à usage, concédé lors de l’assemblée générale du 6 juin 2017 ;

— elle est contraire à l’intérêt collectif qui était de maintenir la mise à disposition gratuite des locaux utilisés pour les éléments d’équipement commun et dont il est d’ores et déjà prévus qu’ils seront cédés au syndicat des copropriétaires ;

— elle revient sur un droit acquis par le syndicat à disposer gratuitement des locaux hébergeant les équipements communs ;

— le prix est manifestement disproportionné par rapport à la valeur locative du bien ;

— la résolution consiste à faire peser un loyer payé par le syndicat des copropriétaires en « charges ascenseur » qui doit être principalement supporté par la société NFI compte tenu de l’adoption concomitante d’une clause d’aggravation des charges pour les lots recevant plus de vingt personnes par jour ;

Arguant par ailleurs que cette résolution encourt la nullité, elle soutient que :

— la grille de répartition des charges « ascenseur » doit s’appliquer exclusivement à l’élément d’équipement commun, dont la répartition doit être proportionnelle à l’utilité, mais n’a pas vocation à s’appliquer à une charge relative à la location d’un lot par le syndicat ;

— la résolution n’a pas été accompagnée de la production d’un contrat de bail en annexe de la convocation à l’assemblée générale, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Réponse de la cour

Selon l’article 10 alinéas 1er et 2, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles Prévisualiser : 26-726-7 et Prévisualiser : 26-1226-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article Prévisualiser : 26-426-4 de cette loi.

Est constitutive d’un abus de majorité une résolution prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale du 6 juin 2017 avaient été adoptées les résolutions suivantes :

Résolution n° 12 : « Mesdames [Z] et [L] [V] prennent l’engagement de céder les lots n° 26 et 35 dépendant de l’immeuble au syndicat des copropriétaires dès que l’hypothèque légale sur le lot n° 1 (devenant les lots n°25 à 36) aura été levée aux frais de [L] et [F] [V], sauf à conserver par Mesdames [Z] et [L] [V], la totalité du couloir donnant accès aux caves au sous-sol et le local dit à vélo à rez-de-chaussée lequel demeure un local commercial. »

Résolution n° 13 : « Mesdames [Z] et [L] [V] prennent l’engagement de mettre à disposition du syndicat des copropriétaires les lots n° 26 et 35 leur appartenant et dépendant de l’immeuble ['], et ce, à titre gratuit. Toutefois, ledit syndicat des copropriétaires remboursera à Mesdames [Z] et [L] [V], calculés aux tantièmes (réel) les charges de copropriété afférentes à ces lots, ainsi que les taxes foncières. »

Il ressort de ces résolutions de 2017 et du contexte décrit par les parties, quand bien même leurs explications sont divergentes sur certains points, que les lots 26 et 35, comportant des équipements ou des locaux ayant en réalité un usage commun, ont vocation à appartenir au syndicat des copropriétaires et que la cession de ces lots à ce dernier lors du partage n’a pas été possible uniquement en raison de l’hypothèque légale prise pour le paiement des droits de succession et courant jusqu’au 24 juin 2024.

Il en résulte que la raison du caractère gratuit de la mise à disposition réside dans la temporisation imposée de la cession pour des raisons fiscales. Les développements des parties relatifs à des contreparties fondées sur des constructions juridiques tels quel le commodat sont en tout état de cause inopérants dès lors que le caractère gratuit de la mise à disposition a été décidé de manière non équivoque lors de l’assemblée générale du 6 juin 2017.

C’est à juste titre que le tribunal a retenu que les décisions de 2017 avaient conféré un droit acquis au service de tous les copropriétaires de bénéficier de la mise à disposition gratuite de ces locaux et le seul fait que Mmes [V] aient rencontré des difficultés financières ne peut permettre de le remettre en cause.

Par ailleurs, le syndicat est mal fondé à prétendre que la résolution n’est pas contraire à l’intérêt collectif puisqu’il est dans l’intérêt collectif de pouvoir accéder à l’ascenseur, alors que cet accès n’est pas sérieusement remis en question, seules ses conditions financières l’étant.

Dès lors, cette résolution est contraire à l’intérêt collectif et c’est à bon droit que le tribunal a dit que : « l’assemblée générale commet un abus de majorité en décidant, sans aucune explication ni élément nouveau, de revenir sur ce droit acquis par la collectivité de disposer gracieusement des locaux hébergeant les équipements communs par la mise en place d’un bail moyennant le versement aux copropriétaires majoritaires d’un loyer très excessif au regard de la configuration des lots grevés de charges et appelé en « charges ascenseur » alors même que l’assemblée générale du 19 avril 2018 a adopté une clause d’aggravation des charges pour «Tout copropriétaire recevant de façon habituelle plus de 20 personnes par jour utilisant les escaliers et/ou l’ascenseur de l’immeuble', tel le lot n°42 de la SCI NFI. »

Par ailleurs, et à titre surabondant, c’est à bon droit que la SCI NFI soutient que la résolution litigieuse encourt la nullité en raison de la violation des dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, en vertu de ces dispositions, seules les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun sont réparties en fonction de leur utilité objective pour les copropriétaires, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne pouvait prévoir une telle répartition pour le bail concernant les locaux accueillant cet équipement commun.

En outre, ainsi que le fait valoir à bon droit la SCI NFI, la résolution litigieuse encourt également la nullité pour défaut de production du contrat de bail objet de la résolution, en application des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 pré-cité.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018.

Sur l’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Le jugement doit dès lors être confirmé sur ce point.

Sur l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019

La résolution litigieuse est ainsi rédigée :

« L’assemblée générale confirme et décide la suppression de la mention 'les passerelles et les escaliers étant des parties communes, leur entretien relève du syndicat des copropriétaires’ dans la clause relative à la jouissance de la terrasse du modificatif d’EDD établi le 1er juin 2018. L’entretien des passerelles et des escaliers reste donc à la charge exclusive des lots n°38 et 6 comme prévu dans le règlement de copropriété initial. L’assemblée générale autorise le syndic à signer le modificatif dont les frais seront à la charge du syndicat des copropriétaires »

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— la résolution litigieuse a été votée afin de régulariser la situation des passerelles et des escaliers pour la rendre conforme au règlement de copropriété initial à la suite d’une erreur de plume contenue dans le modificatif de l’état descriptif de division établi le 1er juin 2018 ;

— la modification votée par cette résolution n’emporte aucune modification au titre de l’imputation des charges car conformément à la lettre et à l’esprit du règlement de copropriété initial, il avait bien porté au débit du compte de la SCI NFI la charge de la facture ACDS objet de la demande d’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018.

La SCI NFI fait valoir que :

— le syndicat des copropriétaires a inscrit cette résolution à l’ordre du jour à la suite de la contestation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018 portant imputation à son compte de la facture ACDS relative à la passerelle et à la suite de l’argumentation relative à la qualification de cette passerelle en partie commune ;

— par cette résolution, l’assemblée ne se limite pas à supprimer une simple mention mais tente de procéder à une modification du règlement de copropriété et de la répartition des charges sans vote à l’unanimité, en violation de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le syndicat ne démontre pas que les charges relatives à ces escaliers et passerelles ont toujours été imputées au propriétaire du lot n° 38.

Réponse de la cour

L’article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Il est constant que le lot n° 38, créé par le modificatif à l’état descriptif de division du 1er juin 2018, est la réunion des lots 4, 7 et 21.

Ce modificatif a été approuvé par l’assemblée générale réunie le 19 avril 2018, dont le procès-verbal n’est pas versé aux débats mais dont certaines dispositions sont reprises dans l’acte du 1er juin 2018. Sur décision de cette assemblée générale, le modificatif a ajouté l’observation suivante concernant le nouveau lot n° 38 : « Observation qu’il existe une passerelle située au 2ème étage pour accéder au grand local professionnel, laquelle ne pourra être utilisée qu’en issue de secours et qu’en cas d’urgence, à l’exclusion de tout stationnement sur la passerelle, par les occupants du lot 38 ».

Par ailleurs, le modificatif indique en page 28, sur décision de la même assemblée générale : « les passerelles et les escaliers étant des parties communes, leurs entretiens relèvent du syndicat des copropriétaires. »

Le syndicat des copropriétaires ne précise pas en quoi cette mention constituerait une simple erreur de plume et ne démontre pas que les charges relatives à ces passerelles et escaliers ont été mises à la charge des lots correspondants depuis l’origine de la copropriété, alors que le règlement de copropriété de 1995 n’y fait aucune allusion, ni dans la description des parties communes et privatives, ni dans la description des lots réunis en un nouveau lot n° 38.

Il est incontestable que la résolution litigieuse vise à mettre à la charge des lots 38 et 6 des frais d’entretien relevant de manière univoque, en application du modificatif du 1er juin 2018, du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, vu l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 précité, c’est à bon droit que le tribunal a retenu que l’assemblée générale ne pouvait, à la majorité de l’article 26 de la loi, décider de mettre ces frais à la charge exclusive des lots 38 et 6.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019.

Sur l’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019

La résolution litigieuse vise, comme la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 5 novembre 2018, la conclusion d’un bail entre Mmes [V] et le syndicat des copropriétaires concernant les locaux utilisés par l’ascenseur.

La cour réitère ses développements relatifs à cette précédente résolution et confirme le jugement en ce qu’il a annulé la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019.

Sur l’inopposabilité de l’article 3 du titre II du règlement de copropriété à la SCI NFI

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la régularité de la clause dite « d’aggravation des charges » figurant en page 28 du modificatif du règlement de copropriété

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 10ème arrondissement aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI NFI la somme supplémentaire de 8 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR

LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE