RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 31 MARS 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05573 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEKR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 janvier 2024 – Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/06938

APPELANTS

Monsieur [J] [N]

né le 26 septembre 1972 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

ET

Madame [E] [O] épouse [K] [V]

née le 28 juin 1971 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945 et ayant pour avocat plaidant M^e Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, toque : K103

INTIMÉE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 4] sous le numéro B 344 810 825

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre, chargée du rapport et Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Alexandre DARJ, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

Selon acte sous seing privé en date du 20 mai 2008, [Localité 4] Habitat-OPH a donné à bail à M. [J] [K] [V] et Mme [E] [D], son épouse, un logement de type T4 sis [Adresse 3].

Paris Habitat-OPH a été informé de ce que les époux [K] [V] n’occupaient pas personnellement leur logement.

Considérant qu’ils organisaient en sus la sous location de chambres ils ont alors saisi par exploit 5 août 2022 le juge des contentieux dela protection de [Localité 4] .

Par jugement en date du 22 janvier 2024, le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a :

« Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née

[O] in solidum à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 18.525 € au titre des fruits civils ;

Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] solidairement à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 75 € au titre des réparations locatives ;

Condamné l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [Z]

[K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] la somme de 300

€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;

Rejeté les autres demandes ;

Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] in solidum à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et rejeté leur demande sur le même fondement ;

Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] aux dépens de l’instance, soit le coût des assignations mais non le coût du constat d’huissier ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit. »

Par déclaration reçue au greffe le 13 mars 2024 , M. [J] [K] [V] et Mme [E] [D] ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 15 décembre 2025 et , auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour de: :

DEBOUTER [Localité 4] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’égard des consorts [K] [V] ;

INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Parisen date du 22 janvier 2024, ce qu’il a :

Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née

[O] in solidum à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 18.525 € au titre des fruits civils ;

Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née

[O] solidairement à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la

somme de 75 € au titre des réparations locatives ;

Condamné l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [Z]

[K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] la somme de

300 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;

Rejeté les autres demandes ;

Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née

[O]in solidum à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH la somme e

1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et rejeté leur demande

sur le même fondement ;

Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née

[O] aux dépens de l’instance, soit le coût des assignations mais non le coût

du constat d’huissier ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

Statuant à nouveau :

CONDAMNER l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH au paiement de la somme de 4.800 € au titre d’indemnisation du trouble de jouissance subi par Madame et Monsieur [K] [V] ;

DEBOUTER [Localité 4] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’égard des consorts [K] [V] ;

ECARTER l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNER l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH au paiement de la somme de3.000 eurosau titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 25 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, [Localité 4] Habitat-OPH demande à la cour de :

DEBOUTER Madame [E] [O] épouse [K] [V] et Monsieur [J] [K] [V] de leur appel et de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] in solidum à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 18.525 € au titre des fruits civils ;

Rejeté les autres demandes ;

Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] in solidum à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et rejeté leurdemande sur le même fondement ;

Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] aux dépens de l’instance, soit le coût des assignations mais non le coût du constat d’huissier ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a

Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] solidairement à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 75 € au titre des réparations locatives ;

Condamné l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [Z]

[K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;

Statuant à nouveau

CONDAMNER in solidum Madame [E] [O] épouse [K] [V] et Monsieur [J] [K] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1.923,60 €, au titre de la remise en état du logement,

Y ajoutant,

CONDAMNER in solidum Madame [E] [O] épouse [K] [V] et Monsieur [J] [K] [V] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER in solidum Madame [E] [O] épouse [K] [V] et Monsieur [J] [K] [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur fruits civils liés à la sous location,

Les appelants contestent les périodes de sous location retenues par le premier juge ne reconnaissant que 2 mois de sous location en décembre 2020 et janvier 2021.

Il soutiennent par ailleurs que le propriétaire n’est pas fondé à réclamer le sfruits civils de la sous location , dès lors qu’il perçoit déjà les loyers .

Le bailleur conclut à la confirmation du jugement estimant qu’il est démontré au moins 19 mois de sous location et rappelant que selon la jurisprudence constante de la cour de cassation , le bailleur doit percevoir l’intègralité des sous loyers perçus sans possibilité pour le locataire de déduire le montant des loyerspayés.

Sur ce,

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique…".

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, (Cass 3ème Civ 12 septembre 2019, 18-20-727), étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice.

En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient donc au bailleur de rapporter la preuve de l’existence et de la durée de la sous location.

En l’espèce le courrier envoyé par M. [P] à l’OPH , sa main courante du 29 janvier 2021 , sa plainte du 15 février 2021 et, la copie de ses échanges sms avec Mme [E] [K] [V] démontrent que les époux [K] [V] ont sous loué 2 des chambres de leur appartement moyennant une somme mensuelle de 650 euros par chambre et ce, pour une période allant de septembre 2020 à janvier 2021 , la troisième chambre étant occupée par leur fille.

Cette sous location est d’ailleurs reconnue a minima par les époux [K] [T] qui la réduise à une période de 2 mois, leurs allègations étant démenties parles pièces visées ci dessus.

Le courriel du chauffagiste en date du 22 décembre 2021 et, le constat d’huissier en date du 21 juin 2022 permettent de démontrer que les locataires en titre ne demeurent plus dans le logement et, que celui ci est occupé par au moins deux personnes étrangères à la famille du locataire.

Par contre , au regard des attestations versées aux débats et des explications données qui évoquent un hébergement à titre gratuit , elles ne sont pas suffisantes pour rapporter la preuve de l’xistence d’une sous location . .

Il convient donc infirmant le jugement de réduire la période de sous location retenue à une durée de 5 mois mais , de le confirmer sur le principe du remboursement au bailleur de l’intègralité des fruits civils perçus , les appelants ne pouvant nullement se prévaloir de leur bonne foi.

Les appelants seront donc condamnés à rembourser au bailleur à la somme de 6500 euros

au titre des fruits civils.

Sur la réclamation des sommes au titre des réparations locatives,

Les locataires et le bailleur contestent l’appréciation faite par le premier juge du montant des réparations locatives à la charge des locataires .

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret 11087-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que sont des réparations locatives travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont ainsi notamment le caractère de réparations locatives, le maintien en état de propreté et les menus raccords de peintures et tapisseries des plafonds, murs intérieurs et cloisons.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il convient de rappeler que la vétusté d’un logement est définie dans le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Deux types de dégradations sont ainsi possibles : la vétusté, naturelle, liée au temps mais qui peut être accélérée par un usage anormal du bien, et les dommages causés par le locataire.

La dégradation du bien avec le temps est considérée comme normale et les travaux sont alors uniquement à la charge du propriétaire.

Il est produit aux débats un état des lieux de sortie contradictoire en date du 30 novembre 2022 dont il résulte que l’appartement était en mauvais état , un certain nombre de rubriques portant la mention état d’usure ou mauvais état.

Il est par ailleurs versé aux débats une fiche 'détail des indemnité dues par le locataire 'établie le même jour que l’état des lieux et fixant à la somme de 1923,60 euros le montnat retenu à la charge des locataires au titre des frais de réfection du logement.

Ce document bien que signé par les locataires ne comporte aucune mention permettant de considérer contrairement à ce que soutient le bailleur, qu’il vaut accord de leur part sur les sommes dues.

Les locataires ne contestent pas les mentions 'mauvais état 'portées sur l’état des lieux de sortie ni l’observation générales 'logement avec beaucoup de sinistres non déclarés à l’assurance pour procéder aux réparations de la buanderie , la cuisine ,chambres, couloir, SDB'.

Il convient donc de dire , qu’étant présumés avoir reçu les lieux en bon état,les locataires doivent malgré les 14 années d’occupation, participer à la réfection des équipements indiqués en mauvais état , un important coefficient de vétusté de 60% devant être appliqué.

Il y a lieu en conséquence , infirmant le premier juge de retenir à la charge des locataires les sommes suivantes en se référant à la fois au bon de commande et à la fiche indemnitaire :

-90,80 euros au titre de l’évier en inox;

-268,80 au titre du carrelage du sol de la cuisine ;

-693 euros au titre des frais de réfection deparquet ;

-252 euros au titre dela faience de la cuisine , celle de la salle de bain étant simplement indiquée en état de vétusté par l’état des lieux de sortie ;

— le remplacement des 3 badges et des 3 volants de radiateurs pour 75 euros qui au vu de l’état des lieux sont effectivement manquants ;

les autres postes dont la nécessité ne ressort pas de l’état des lieux ( grand nettoyage et applique de salle de bain) ou dont il n’est pas précisé la nature ( chambr en°2 ) ne sont pas retenus .

Il convient donc infirmant le premier juge de condamner les locataires à payer au bailleur la somme de 1379,60 euros au titre des réparations locatives .

Sur les troubles de jouissance

Le bailleur conteste la réalité même des dysfonctionnements de chaudière invoqués tout en considérant que les époux [U] [T] sont mal venus à se prévaloir d’un trouble de jouissance , n’occupant pas personnellement les lieux .

Les locataires considèrent que les pièces versées aux débats établissent le fait qu’ils ont été privés deau chaude et de chauffage en octobre 2020 et pendant 8 mois à compter d’avril 2021.

Sur ce,

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation .

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l 'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations. autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il dispose encore « que le bailleur est obligé : (…)

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués. »

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail .

La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si le preneur l’a informé des désordres subis une mise en demeure n’étant cependant pas exigée .

En l’espèce il résulte des échanges demails entre le bailleur et Mme [K] [V] que celle ci a signalé une panne de chaudière avec absence de chauffage et eau chaude le 5 octobre 2020,que le technicien est intervenu le 20 octobre 2020 ;

Il s’agit cependant d’une période où il a été démontré que les lieux étaient occupés uniquement par les sous locataires et la fille majeure des locataires et, non personnellement par les locataires eux mêmes .

Ils ne sont donc pas fondés à solliciter des dommages et intérêts pour un trouble de jouissance sur cette courte période .

En ce qui concerne la panne de chaudière d’avril 2021 , en l’absence d’autres éléments au dossier , le seul mail envoyé au bailleur par Mme [K] [T] le 6 avril 2021ne suffit pas à en établir l’existence .

Il convient donc , infirmant le jugement de débouter les appelants de leurs demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance .

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

les appelants , parties partiellement perdantes doivent supporter les dépens d’appel mais pour des raisons d’équité chacune des parties supportera ses frais irrépétibles .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris sauf sur ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [J] [K] [V] et Mme [E] [D] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] Habitat OPH, la somme de 6500 euros au titre des fruits civils ,

Condamne solidairemnt M. [J] [K] [V] et Mme [E] [D] à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] Habitat OPH, la somme de 1379,60 euros au titre des réparations locatives ,

Rejette le surplus des demandes , y compris au titre des frais irrépétibles ,

Condamne in solidum solidairemnt M. [J] [K] [V] et Mme [E] [D] aux dépens d’appel distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,