Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 22 JANVIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14994 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIG72

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 23/00373

APPELANTE

Société ACTION LOGEMENT SERVICES (VISALE)

SAS immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 824 541 148

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516

INTIMES

Monsieur [Z] [J]

né le 21 septembre 1993 à [Localité 8] (02)

[Adresse 1]

[Localité 6]

DEFAILLANT

Monsieur [F] [V]

né le 06 mai 1985 à [Localité 10] (94)

[Adresse 1]

[Localité 6]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère,

Madame Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 23 mai 2021, la SCI Ferry a donné à bail à M. [Z] [J] et M. [F] [V] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2]) à [Adresse 7] (77120), moyennant un loyer mensuel de 650 euros et 150 euros de provision sur charges.

Par acte en date du 31 mai 2021, la SCI Ferry a souscrit auprès de la société Action Logement Services un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif « Visale », garantissant les loyers impayés et les charges pour le bien loué.

MM. [J] et [V] n’ont pas réglé l’intégralité des loyers dus et la SCI Ferry a mis en oeuvre le cautionnement de la société Action Logement Services afin de percevoir les loyers et charges impayés. La caution a effectué divers virements au profit de la SCI bailleresse.

La société Action Logement Services a, par acte d’huissier du 11 avril 2022, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte d’huissier du 27 juillet 2022, la société a fait assigner MM. [J] et [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs, ordonner leur expulsion et les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 478,52 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience, la société Action Logement Services a maintenu les termes de son assignation en actualisant la dette locative à la somme de 6 141,52 euros, terme d’octobre 2022 inclus.

MM. [J] et [V] ont contesté le montant demandé, faisant valoir des versements de la Caisse d’Allocations Familiales pour 2021 non déduits, soit la somme de 3 321 euros pour M. [J] et celle de 1 548,56 euros pour M. [V].

En cours de délibéré, la société Action Logement Services a informé le tribunal que le propriétaire lui avait remboursé la somme de 2 415 euros au titre du trop-perçu et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3 726,52 euros.

Après réouverture des débats, la société Action Logement Services a actualisé sa demande à la somme de 3 262 euros. MM. [J] et [V] n’ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 7 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a statué en ces termes :

— déclare recevable l’action de la société Action Logement Services ;

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mai 2021 entre la société Action Logement Services venant aux droits de la SCI Ferry, d’une part, et M. [Z] [J] et M. [F] [V], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], à Beautheils-Saints (77120) sont réunies à la date du 12 juin 2022 ;

— constate la résiliation du bail à compter de cette date ;

— dit M. [Z] [J] et M. [F] [V] occupants sans droit ni titre depuis le 12 juin 2022 ;

— ordonne, en conséquence, à M. [Z] [J] et M. [F] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

— autorise, à défaut de départ volontaire des lieux, la société Action Logement Services à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [J] et M. [F] [V], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne solidairement M. [Z] [J] et M. [F] [V] à verser à la société Action Logement Services la somme de 443,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 avril 2023 (échéance du mois d’octobre 2022 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— condamne solidairement M. [Z] [J] et M. [F] [V] à payer à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

— déboute la société Action Logement Services de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum M. [Z] [J] et M. [F] [V] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— déboute la société Action Logement Services du surplus de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 2 septembre 2023 par la société Action Logement Services,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 novembre 2024, par lesquelles la société Action Logement Services demande à la cour de :

— recevoir la société Action Logement Services en son action,

— l’en déclarer bien fondée,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [Z] [J] et M. [F] [V] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— infirmer le jugement et condamner solidairement M. [Z] [J] et M. [F] [V] à payer à la société Action Logement Services la somme 4 159,27 euros, arrêtée à octobre 2022 inclus, ou subsidiairement 11 455,27 euros arrêtée à août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2022 sur la somme de 878,52 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] [J] et M. [F] [V] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner solidairement M. [Z] [J] et M. [F] [V] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [Z] [J] et M. [F] [V] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées le 15 novembre 2023 à M. [Z] [J] et M. [F] [V] selon procès-verbal de recherches infructueuses pour les deux. Ils n’ont pas constitué avocat.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

A titre liminaire, la cour constate que la société Action Logement Services a formé appel partiel du jugement entrepris, limité aux chefs de celui-ci condamnant solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 443,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et rejetant sa demande au titre des frais irrépétibles. MM. [J] et [V] n’ayant pas constitué avocat, il apparaît que la cour n’est saisie que de ces chefs, le surplus des chefs du jugement étant ainsi irrévocable.

Sur la créance locative

Le premier juge a considéré, au vu des justificatifs produits par les parties, que la société Action Logement Services avait versé à la SCI Ferry, bailleresse, entre décembre 2021 et octobre 2022, la somme totale de 6 141,52 euros, que la CAF avait versé sur cette période la somme totale de 4 898,48 euros directement à la bailleresse et que les locataires avaient versé le loyer de décembre 2021, soit 800 euros. Il a jugé que les locataires n’étaient redevables que de la différence entre les sommes avancées par la société Action Logement Services (6 141,52 euros) et celles versées par les locataires et par la CAF (4 898,48 + 800) soit 443,04 euros, somme au paiement de laquelle il a solidairement condamné MM. [J] et [V].

La société Action Logement Services conteste le calcul ainsi effectué, demande l’infirmation du jugement sur ce point et sollicite la condamnation solidaire des intimés à lui verser la somme de 4 159,27 euros arrêtée à octobre 2022, ou subsidiairement celle de 11 455,27 euros arrêtée à août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2022 sur la somme de 878,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Elle rappelle agir sur le fondement de la subrogation dans les droits du bailleur, la SCI Ferry, en application des articles 1346 et suivants du code civil, mais également sur le fondement de son recours personnel conformément à l’article 2306 du code civil. Elle estime justifier de sa créance, en rappelant les sommes appelées et versées dans un tableau joint. Elle précise qu’en octobre 2022, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 6 376,52 euros, qu’elle a versé à la société bailleresse la somme de 6 574,27 euros, que celle-ci lui a remboursé la somme de 2 415 euros et que sa créance s’élève donc à la somme de 4 159,27 euros. Subsidiairement, elle sollicite la somme de 11 455,27 euros.

La société Action Logement Services sollicite à titre principal la somme de 4 159,27 euros au titre d’une période courant de juin 2021 à octobre 2022. Cependant, le premier juge a constaté, de façon irrévocable, que le contrat de bail avait été résilié au 12 juin 2022. Par conséquent, la somme demandée par la société Action Logement Services apparaît composée de loyers et charges jusqu’en juin 2022 inclus, puis d’indemnités d’occupation de juillet à octobre 2022.

1) Sur les sommes réclamées au titre des indemnités d’occupation

Le premier juge a condamné solidairement MM. [J] et [V] à verser directement à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation 'égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.'

Dès lors, la société Action Logement Services est, en vertu du jugement, personnellement créancière des indemnités d’occupation dues par les occupants jusqu’à leur libération des lieux, fondée de ce chef à leur en demander directement le paiement.

Selon le contrat, le loyer est d’un montant de 650 euros et les charges fixées à la provision mensuelle de 150 euros. Selon le tableau fourni par la société Action Logement Services, il n’a pas été procédé à l’indexation du loyer par le bailleur, et la provision pour charges n’a pas été revalorisée.

La société Action Logement Services est ainsi fondée à solliciter la condamnation de MM. [J] et [V] à lui verser la somme de 2 863 euros (800 x 3 + 463) au titre des indemnités d’occupation échues de juillet à octobre 2022, solidairement entre eux selon les termes du jugement. La cour précise que selon le tableau détaillant les versements, dont les soldes constituent ses demandes, la société Action Logement Services a versé en octobre 2022 la somme de 463 euros, et elle en demande le paiement.

2) Sur les sommes réclamées au titre des loyers et charges

La société Action Logement Services se prévaut du recours subrogatoire de la caution, mais également du recours personnel de celle-ci.

a) Sur le recours subrogatoire de la caution

L’article 2306 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant que la subrogation suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, un paiement préalable (1ère civ., 30 mars 1994, n° 91-22.345).

Selon le tableau fourni, le premier impayé de loyer est survenu au mois de juin 2021. Entre juin 2021 et juin 2022 inclus, le montant total des loyers échus s’élevait à la somme de 10 400 euros (800 x 13). Selon le tableau versé aux débats, MM. [J] et [V] ont payé la somme totale de 2 332 euros au bailleur. La CAF a versé directement au bailleur la somme de 3 887,48 euros. La créance de loyers et charges de la SCI Ferry s’élevait ainsi à la somme de 4 180,52 euros (10 400 – 2 332 – 3 887,48).

Sur cette même période, la société Action Logement Services a versé au bailleur la somme totale de 3 711,27 euros.

Il appartient à la caution, subrogée légalement dans les droits du créancier, de rapporter la preuve du paiement effectué pour le compte du débiteur, lequel détermine la mesure de sa subrogation. La preuve du paiement, fait juridique, peut être rapportée par tous moyens.

La société Action Logement Services verse aux débats une quittance subrogative par laquelle la SCI Ferry reconnaît avoir reçu la somme de 7 728,75 euros pour 'les loyers impayés (…) pour la période de : mars 2022, novembre 2022, décembre 2022, janvier 2023, février 2023, mars 2023, avril 2023, mai 2023, juin 2023, juillet 2023, août 2023.' Cette quittance évoque des paiements antérieurs en décembre 2021, février 2022 puis d’avril à octobre 2022.

Parmi les versements pour lesquels la SCI Ferry a subrogé la société Action Logement Services, seuls ceux des mois de décembre 2021, et février à juin 2022 relèvent de la période pour laquelle la société Action Logement Services peut effectivement prétendre être subrogée, soit la somme totale de 3 711,27 euros.

De cette somme, il convient de déduire celle de 2 415 euros remboursée par la SCI Ferry à titre de trop-perçu. Par conséquent, la société Action Logement Services est fondée à réclamer à MM. [J] et [V], au titre de sa subrogation dans les droits du créancier pour les loyers et charges, la somme totale de 1 296,27 euros.

b) Sur le recours personnel de la caution

Selon l’article 2305 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur.

Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.

En application des articles 2305 (devenu 2308) et 2306 (devenu 2309), la caution peut exercer soit un recours personnel soit un recours subrogatoire ; ces deux recours ne sont pas exclusifs l’un de l’autre (1ère Civ., 29 novembre 2017, n°16-22.820). Il est ainsi admis que la caution puisse agir contre le débiteur sur le fondement, tant du recours personnel que du recours subrogatoire. En outre, l’établissement d’une quittance subrogative à seule fin d’établir la réalité du paiement est sans incidence sur le choix de la caution d’exercer son recours personnel (même arrêt).

Par l’effet du recours personnel, la caution peut réclamer au débiteur le paiement de ce qu’elle a payé au créancier, y compris le cas échéant les sommes qui n’ont pu être admises au titre du recours subrogatoire de la caution.

En l’espèce, tant au titre de sa créance personnelle d’indemnité d’occupation (2 863 euros) qu’au titre de son recours subrogatoire (1 296,27 euros), la société Action Logement Services est fondée à réclamer à MM. [J] et [V] la somme totale de 4 159,27 euros.

Cette somme correspond au montant de la condamnation sollicitée à titre principal par la société Action Logement Services selon les termes du dispositif de ses conclusions, somme arrêtée à octobre 2022 inclus.

Dès lors, aucune somme n’est due au titre du recours personnel de la caution.

3) Sur la créance de la société Action Logement Services

Il a été jugé que la créance de l’appelante, au titre des indemnités d’occupation et des loyers et charges, s’élevait à la somme totale de 4 159,27 euros.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, la cour infirme le jugement en ce qu’il a condamné solidairement MM. [J] et [V] à verser à la société Action Logement Services la somme de 443,04 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement. Statuant à nouveau, la cour condamne solidairement MM. [J] et [V] à verser à la société Action Logement Services la somme de 4 159,27 euros. Il n’y a pas lieu de modifier le cours des intérêts au taux légal tel que fixé par le jugement, qui n’est pas discuté.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant en appel, la cour condamne MM. [J] et [V] aux dépens. En équité, elle rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt de défaut,

INFIRME le jugement rendu le 7 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] [J] et M. [F] [V] à verser à la société Action Logement Services la somme de 443,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 avril 2023 (échéance du mois d’octobre 2022 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

le CONFIRME pour le surplus,

Et statuant à nouveau du chef infirmé,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [J] et M. [F] [V] à verser à la société Action Logement Services la somme de 4 159,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois d’octobre 2022 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [J] et M. [F] [V] aux dépens d’appel,

REJETTE la demande de l’appelante au titre des frais irrépétibles en appel.

La greffière La présidente