COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 AVRIL 2025

N° RG 22/00385 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQTV

[I] [S]

c/

S.A.S. MYR

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/10052) suivant déclaration d’appel du 26 janvier 2022

APPELANT :

[I] [S]

né le 11 Mars 1947 à [Localité 3]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. MYR

SARL au capital de 220'000 euros immatriculée sous le numéro 529 186 165 du registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX ayant son siège [Adresse 2] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par M^e Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET Société d’avocats inter barreaux, avocat au barreau de BORDEAUX substituée par M^e CORNILLE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Le 5 janvier 2015, un compromis de vente intitulé « cession d’immeuble contre remise de locaux à construire » a été conclu par acte sous seing privé entre Monsieur [I] [S], vendeur, et la société Myr, acquéreur-constructeur, portant sur un immeuble composé d’un terrain et d’une maison d’habitation avec dépendances situés dans la commune [Localité 4], au prix de 380 000 euros et sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.

Le compromis de vente stipulait que l’acquéreur souhaitait acheter l’immeuble afin d’y construire, après démolition des bâtiments existants, un nouveau bâtiment à destination mixte (habitations et locaux commerciaux), et de le vendre par fractions après l’avoir placé sous le régime de la copropriété.

Le vendeur a fait connaître à l’acquéreur son intention de ne vendre l’immeuble qu’à la condition de pouvoir remployer le prix de vente à l’acquisition de locaux commerciaux dans le bâtiment pour une surface de 197 m2 ainsi que deux parkings.

Un diagnostic amiante en date du 6 mars 2014 a été annexé au compromis de vente.

L’arrêté de permis de construire a été délivré par la mairie le 12 juin 2015.

Le 19 novembre 2015, les parties ont conclu un acte authentique de vente par lequel la société Myr a acquis 6 131/10 000e de la propriété pour un prix de 232 978 euros, immédiatement converti en l’obligation pour l’acquéreur d’édifier et de livrer au vendeur après achèvement les locaux correspondant au 3 869/10 000e restants.

Les locaux ont été livrés le 16 mars 2017.

2. Faisant valoir que les travaux avaient révélé la présence d’amiante non mentionnée dans le diagnostic et que le vendeur avait prélevé des tuiles, des serrures anciennes, des poignées et des luminaires, la société Myr a, par acte du 13 novembre 2020, assigné M. [S] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir le remboursement d’une partie du prix de vente ainsi que l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement du dol et de l’obligation de délivrance conforme.

Par jugement du 5 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux :

— a dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes tendant à « juger », figurant dans le dispositif des écritures de la société Myr,

— a condamné M. [S] à payer à la société Myr la somme de 6 000 euros,

— a débouté cette dernière du surplus de ses demandes,

— a débouté M. [S] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— l’a condamné à payer à la société Myr la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens,

— a dit que la décision serait assortie de l’exécution provisoire.

3. M. [S] a relevé appel de ce jugement.

Par acte en date du 11 février 2022, M. [S] a assigné la Sas Myr en référé aux fins de voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement dont appel, et à titre subsidiaire de se voir autorisé à consigner la somme de 8 500 euros entre les mains de Monsieur le bâtonnier de l’ordre des avocats de Bordeaux.

Par ordonnance du 2 juin 2022, Mme la première présidente de chambre de la cour d’appel de Bordeaux a constaté que M. [S] ne soutenait plus sa demande principale, qui était irrecevable, et sa demande subsidiaire, qui n’était pas fondée, et que sa demande reconventionnelle était sans objet. Il a par ailleurs condamné M. [S] à verser à la Sas Myr la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 février 2025, M. [S] demande à la cour, sur le fondement des articles 1134 et suivants anciens du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamné à payer à la société Myr la somme de 6000 euros et l’a débouté de sa demande reconventionnelle,

et se prononçant à nouveau,

— débouter la société Myr de l’intégralité de ses demandes à son encontre,

— la condamner à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de préjudice moral,

— la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions portant appel incident, notifiées le 12 février 2025, la société Myr demande à la cour, sur le fondement des articles 525, 1104 (ancien article 1134, alinéa 3 et 1135), 1112-1, 1130 (ancien article 1109), 1137 (ancien article 1116), 1240 (ancien article 1382), 1602, 1604, 1643 et suivants du code civil, 514 et 700 du code de procédure civile :

— d’accueillir toutes ses demandes, fins et conclusions,

— de débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— fait droit à son action estimatoire,

— débouté M. [S] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné ce dernier à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,

— rappelé que la décision était assortie de l’exécution provisoire,

— de le réformer en ce qu’il :

— a réduit à 6 000 euros le montant de l’indemnité due par M. [S] en réparation des préjudices qu’elle a subis,

— l’a déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires,

et statuant à nouveau,

— de condamner M. [S] à lui verser à titre de dommages-intérêts la somme de 21 614,63 euros HT, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jour de signification de l’assignation,

— de le condamner en raison de son inexécution de son obligation de délivrance conforme à lui verser la somme de 1 758 euros correspondant à la facture complémentaire de l’entreprise de démolition JSD, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,

— de le débouter de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions contraires à l’encontre de la société Myr,

— de le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— de le condamner aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2025.

MOTIFS

Sur le vice caché

4.Le tribunal a considéré que le vendeur, M. [S] avait connaissance du vice caché affectant l’immeuble et constitué par la présence d’amiante dans les bases des conduites d’eaux pluviales en amiante ciment car si le diagnostiqueur avait établi deux diagnostics dont le second comportait cet ajout, ce second diagnostic lui avait été adressé directement par le diagnostiqueur alors que pour sa part si le notaire de l’acheteur avait également reçu ce second rapport, il n’était pas démontré que ce dernier ait eu connaissance du diagnostic complémentaire avant la signature de l’acte authentique. Par ailleurs, le premier juge a fixé la somme à restituer à celle de 6000 euros, compte tenu de la présence connue d’autres matériaux amiantés par l’acheteur.

5.M. [S] fait valoir au soutien de son appel que le premier juge a relevé d’office en violation des articles 15 et 16 du code de procédure civile, un moyen qui n’était pas soulevé par la société Myr et qui n’avait pas été débattu alors que celle-ci n’invoquait que l’action estimatoire afin d’obtenir une réduction du prix de vente, non pas sur les vices cachés mais en se fondant sur le dol, la réticence dolosive et le manquement à l’obligation précontractuelle d’information. Or, une telle action était prescrite.

La société Myr réplique que ce n’est que postérieurement à la vente qu’elle a découvert de l’amiante qui n’avait pas été mentionnée dans le diagnostic communiqué initialement, mais qui avait été précisée dans le diagnostic amendé. Elle soutient qu’il s’agit d’un vice caché et sollicite la confirmation du jugement ayant fait droit à son action estimatoire.

Sur ce

6.Il n’est pas contestable que la société Myr a eu connaissance de la présence d’amiante dans les bases des conduites d’eaux pluviales au plus tard le 3 mars 2016, date à laquelle elle a suscité la tenue d’une réunion pour régler différents problèmes dont celui relatif à cette présence d’amiante dans les bases de conduites d’eaux pluviales. ( cf': ses conclusions d’intimée récapitulatives page 3)

Il est également certain que ce n’est que le 13 novembre 2020 qu’elle a assigné son vendeur devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Or, en application de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires devait être intentée par la société Myr dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Aussi, le premier juge ne pouvait entrer en voie de condamnation à l’encontre de M. [S] sur un fondement qui n’était pas invoqué et qui ne pouvait l’être utilement.

En conséquence, l’appelant ne sollicitant pas l’annulation du jugement mais seulement sa réformation, cette décision sera réformée.

Sur le dol, la réticence dolosive et le manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information

7. Le tribunal a débouté la société Myr de ses demandes au titre d’un dol en l’absence de démonstrations de man’uvres commises par le vendeur destinées à dissimuler la présence d’amiante dans les bases des conduites d’eaux pluviales litigieuses. Elle l’a également déboutée de ses demandes au titre d’un défaut de délivrance conforme de l’immeuble faute pour elle de démontrer que le vendeur aurait enlevé du bâtiment avant la remise des clés, des tuiles, des serrures anciennes des poignées de porte et des luminaires.

8.La société Myr a formé un appel incident et soutient que son vendeur qui avait connaissance de la présence d’amiante dans les bases des descentes d’eau pluviale puisque le second rapport lui avait été communiqué s’est bien gardé de l’en informer si bien que le dol est ainsi caractérisé. A titre subsidiaire, M. [S] a commis une réticence dolosive. A titre plus subsidiaire encore elle considére que son vendeur a manqué à son obligation précontractuelle d’information. En outre, son vendeur a récupéré la majorité des tuiles, les serrures anciennes, les poignées des portes, les ferronneries et les luminaires alors qu’il s’était engagé, aux termes du compromis de vente, à conserver l’immeuble en son état actuel. L’intimée fait donc valoir que l’appelant a manqué à son obligation de délivrance conforme.

M. [S] réplique qu’il n’a pas eu connaissance du second diagnostic sur l’amiante alors que ce document a été adressé directement au notaire. Ainsi il ne pouvait pas tromper son acheteur puisqu’il ignorait lui-même la présence de l’amiante dans les bases de descentes de l’eau pluviale. De même, il n’a pu manquer à son obligation précontractuelle d’information alors qu’en outre le second rapport relatif à l’amiante a été communiqué au notaire et annexé à l’acte authentique de vente si bien que l’acheteur a été parfaitement informé par le vendeur avant la signature de l’acte de vente de l’état exact de l’immeuble. Enfin, il conteste avoir récupéré des éléments du bâtiment vendu avant la remise des clés à son acheteur.

Sur ce

9.Il résulte de la lettre de Me [U], notaire, du 25 avril 2018, que le second diagnostic amiante a été adressé audit notaire le 5 octobre 2015 et a été annexé à l’acte de vente sans que ce dernier réalise que le document était différent du premier en raison d’une même date et d’une même référence. Ainsi, pensant qu’il s’agissait d’un même document, le notaire n’avait aucune raison d’en informer les parties. ( cf': pice intimée n° 8)

La SARL Myr ne démonte nullement que son vendeur aurait eu connaissance de ce second rapport amiante avant la signature de l’acte authentique, lequel a été adressé directement au notaire qui ne l’a manifestement pas lu, pensant qu’il n’y avait pas d’ajout par rapport au premier et qui par voie de conséquence n’en a pas informé les parties.

En conséquence, elle ne démontre pas des man’uvres dolosives et pas davantage une omission fautive de la part de son vendeur, se contentant d’affirmer que dans la mesure où elle n’aurait pas eu connaissance de ce second diagnostic litigieux, il y aurait nécessairement des man’uvres de la part de M. [S] qu’elle se garde pourtant de décrire. Notamment si le second diagnostic a été demandé par l’appelant, conformément à la loi, le premier étant trop ancien, elle démontre elle même que le second rapport a été adressé au notaire du vendeur et non au vendeur lui-même ( cf': pièce n° 9 de l’intimée)

10. De même elle ne démontre pas davantage une réticence dolosive de la part de son vendeur faute pour elle de démontrer la connaissance par celui-ci de ce second diagnostic et à fortiori les ajouts qui avait été portés dans les conclusions du diagnostiqueur alors que le notaire, lui même qui l’avait bien reçu avait pensé qu’il était identique au premier. Or la force tirée de la répétition d’une conviction ne constitue pas une preuve de la mauvaise foi de son adversaire.

11. La société Myr ne démontre pas davantage le manquement de son vendeur à son obligation précontractuelle d’information de son acheteur alors que conformément à la loi, il a fait établir les diagnostics obligatoires lesquels ont été régulièrement annexés à l’acte authentique de vente, sous la responsabilité de son notaire, lequel a été signé par les deux parties. Aussi, l’acheteur a ainsi été légalement informé de la présence d’amiante dans l’immeuble acheté dans toute son ampleur et ses conséquences. La société Myr au soutien de sa prétention part du postulat que l’appelant connaissait ce second diagnostic': «'' il n’est pas concevable qu’il n’ait pas été informé par le diagnostiqueur '.'» sans jamais prouver un tel fait alors que l’on peut penser au contraire que la découverte d’amiante sur la base des descentes des eaux pluviales était au contraire un détail par rapport à la présence généralisée de cet amiante sur les autres parties du bâtiment, comme le révèle le premier diagnostic, si bien que le diagnostiqueur, sauf à envoyer au notaire son rapport, comme il est d’usage, n’avait pas de raison de prévenir le vendeur.

12. En outre, la société Myr ne démontre pas le défaut de délivrance conforme de l’immeuble par son vendeur alors qu’elle ne prouve pas que celui-ci aurait été réticent à remettre les clés de l’immeuble vendu puisque bien au contraire sur sa proposition de remise de ces clés, le représentant de l’intimée avait refusé en ces termes le 10 décembre 2015': «' '. si je n’ai pas demandé les clés pour l’heure c’est que je n’en ai pas besoin…'» ( cf': pièce n° 5 de l’appelant). Par ailleurs, ainsi que le premier juge l’a parfaitement analysé, la société Myr ne démontre pas davantage que M. [S] aurait récupéré sur l’immeuble des éléments de celui-ci, se contentant encore d’affirmation et d’une attestation d’une société JSD qui fait état, plus d’un an après la vente d’un manque à gagner pour elle sans que ce document qui ne procéde pas d’un constat précis et fiable soit en outre corroboré par un autre élément de preuve.

En conséquence, la société Myr sera également déboutée de sa demande au titre d’un défaut de délivrance conforme de l’immeuble.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [S]

13.M. [S] qui ne démontre pas une atteinte grave de la part de l’intimée à son honneur, à sa considération ou à ses sentiments au-delà d’un contentieux qui crée nécessairement des tensions entre les parties à la procédure sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

14.La société Myr qui succombe sera condamnée aux entiers dépens et à verser à M. [S] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. [S] à payer à la société Myr la somme de 6000 euros au titre de l’action estimatoire de celle-ci, en ce qu’il l’a condamné à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et statuant à nouveau de ces chefs réformé:

Déboute la SARL Myr de ses demandes, y ajoutant:

Condamne la SARL Myr aux dépens d’instance et d’appel,

Condamne la SARL Myr à payer à M. [I] [S] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,