Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13474 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CICYF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juin 2023 -Tribunal de proximité de LAGNY-SUR-MARNE – RG n° 11-22-001230

APPELANT

Monsieur [K] [H] [T]

Né le 21 juillet 1971 au PORTUGAL

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Nathalie MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1669

INTIMÉ

Monsieur [D] [R]

Né le 11 août 1952 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Romain BOIZET, avocat au barreau de PARIS, toque : B264

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Madame Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [R] a mis à disposition de M. [K] [H] [T] et Mme [A] [E], alors compagne de ce dernier, une maison à usage d’habitation dont il avait la propriété, située [Adresse 2], à [Localité 6] à compter du 26 novembre 1997.

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2005, M. [R] d’une part, M. [H] [T] et Mme [E] d’autre part, ont conclu un contrat de vente de biens et droit immobiliers sous conditions suspensives afférent audit immeuble. Un avenant a été conclu entre les mêmes le 29 janvier 2008 selon lequel Mme [E] ne se portait plus acquéreur. La vente n’a pas abouti.

Par courrier recommandé en date du 25 novembre 2014, M. [R] a informé M. [H] [T] de sa décision de vendre la maison d’habitation, lui proposant de l’acquérir au prix de 60 000 euros. À défaut de réponse, M. [R] lui a adressé un courrier recommandé le 3 février 2015 l’avertissant de sa décision de vendre le bien et l’invitant à quitter les lieux.

Par acte d’huissier signifié à l’étude en date du 6 mai 2015, M. [R] a délivré à M. [H] [T] congé à effet au 26 novembre 2015, avec offre de vente au prix de 125 000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 août 2015, les consorts [N]-[U], voisins de l’immeuble occupé par M. [H] [T], ont informé M. [R] d’une problématique relative au rejet des eaux usées de sa propriété sur leur terrain, l’invitant à remettre leur terrain en l’état sous peine d’une action en justice. M. [R] a informé M. [H] [T] de cette demande par courrier du 1er septembre 2015, mettant en cause des travaux faits par lui sans son autorisation et le sommant de remettre les lieux en état avant le 15 septembre 2015. En parallèle, M. [H] [T] a reçu un courrier formant la même demande le 14 septembre 2015 de la part du maire de [Localité 6].

Par acte d’huissier de justice en date du 1er août 2022, M. [R] a fait assigner M. [H] [T] et Mme [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne aux fins de validation du congé donné en 2015, expulsion des défendeurs à défaut de départ volontaire et condamnation de ceux-ci à lui verser la somme de 46 200 euros d’indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2016 jusqu’à libération des lieux. Subsidiairement, M. [R] a sollicité la résiliation du bail, la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de 600 euros par mois et la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 21 600 euros de loyers impayés. Très subsidiairement, il a sollicité la résiliation du commodat, et en tout état de cause la condamnation solidaire de M. [H] [T] et Mme [P] à lui verser les sommes de 2 500 euros de dommages-intérêts pour perte de chance de pouvoir vendre le bien et de 2 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral.

A l’audience, M. [R] a maintenu ses demandes. M. [H] [T] a soulevé la nullité de l’assignation, l’irrecevabilité des prétentions du demandeur, la nullité du congé pour vente et le rejet du surplus. Subsidiairement, il a sollicité des délais de paiement et un sursis à l’expulsion. À titre reconventionnel, il a sollicité une expertise pour déterminer les travaux à réaliser afin d’assurer la mise aux normes du logement et évaluer son préjudice de jouissance, ordonner la mise en oeuvre du raccordement à l’eau potable et condamner M. [R] à lui verser les sommes de 10 000 euros de dommages-intérêts et de 45 000 euros au titre de l’enrichissement sans cause.

Assignée par dépôt à l’étude, Mme [P] n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 12 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a statué en ces termes :

— rejette l’exception de procédure soulevée par M. [K] [H] [T] ;

— déclare irrecevable l’action de M. [D] [R] concernant sa demande de condamnation de M. [K] [H] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation du 1er janvier 2016 au 1er août 2017 ;

— déclare recevable M. [D] [R] pour le reste de ses demandes ;

— qualifie de convention d’occupation à titre onéreux l’accord conclu entre M. [D] [R], propriétaire, et M. [K] [H] [T], occupant, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au lieudit [Adresse 1], à [Localité 6] ;

— constate la résiliation de la convention d’occupation conclue entre M. [K] [H] [T] et Mme [F] [P] depuis le 26 novembre 2015 ;

— ordonne, en conséquence, à M. [K] [H] [T] et Mme [F] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

— autorise, à défaut de départ volontaire des lieux, M. [D] [R] à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [H] [T] et Mme [F] [P], ainsi que tous occupant de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— déboute M. [K] [H] [T] de sa demande de sursis à l’expulsion ;

— déclare sans objet les demandes de validation du congé de M. [D] [R] et d’annulation du congé de M. [K] [H] [T] ;

— déboute M. [D] [R] de ses demandes subsidiaire de résiliation du bail verbal et très subsidiaire de résiliation du commodat ;

— déboute M. [D] [R] de sa demande de condamnation solidaire de M. [K] [H] [T] et Mme [F] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que de sa demande subsidiaire de condamnation solidaire de M. [K] [H] [T] et Mme [F] [P] au paiement de loyers impayés ;

— déclare sans objet la demande de M. [K] [H] [T] de délais de paiement ;

— déboute M. [D] [R] de ses demandes de condamnations solidaires de M. [K] [H] [T] et Mme [F] [P] en réparation de ses préjudices ;

— déboute M. [K] [H] [T] de sa demande reconventionnelle d’expertise judiciaire ;

— déboute M. [K] [H] [T] de sa demande reconventionnelle de réparation de son préjudice ;

— déboute M. [K] [H] [T] de sa demande reconventionnelle de condamnation en paiement au titre de l’enrichissement injustifié ;

— déboute M. [D] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute M. [K] [H] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [K] [H] [T] aux dépens ;

— rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté par M. [H] [T] le 28 juillet 2023, intimant M. [R] devant la cour d’appel de Paris,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 février 2024, par lesquelles M. [K] [H] [T] demande à la cour de :

— infirmer partiellement le jugement rendu le 12 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne en ce que le jugement déféré a :

— déclaré recevable M. [D] [R] pour le reste de ses demandes,

— qualifié de convention d’occupation à titre onéreux l’accord conclu entre M. [D] [R] propriétaire et M. [K] [H] [T], occupant, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au lieudit [Adresse 1] à [Localité 6],

— constaté la résiliation de la convention d’occupation conclue entre M. [K] [H] [T] et Mme [F] [P] depuis le 26 novembre 2015,

— ordonné en conséquence à M. [K] [H] [T] et Mme [F] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision,

— autorisé à défaut de départ volontaire des lieux, M. [D] [R] à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [H] [T] et Mme [F] [P], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier, et de la force publique si nécessaire passé le délai de deux mois, suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— débouté M. [K] [H] [T] de sa demande de sursis à l’expulsion,

— déclaré sans objet la demande d’annulation de congé de M. [K] [H] [T],

— débouté M. [K] [H] [T] de sa demande reconventionnelle d’expertise judiciaire,

— débouté M. [K] [H] [T] de sa demande reconventionnelle de réparation de son préjudice,

— débouté M. [K] [H] [T] de sa demande reconventionnelle de condamnation en paiement au titre l’enrichissement injustifié,

— débouté M. [K] [H] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] [H] [T] aux dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision.

Statuant à nouveau :

— déclarer irrecevable et mal fondé M. [R] en ses demandes, fins et conclusions,

— prononcer la nullité du congé pour vente du 6 mai 2015,

— débouter M. [R] de son appel incident,

— confirmer partiellement le jugement rendu le 12 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne en ce que M. [R] est déclaré irrecevable en ses demandes tendant au paiement d’une indemnité d’occupation entre le 1er janvier 2016 et le 1er août 2017,

Y ajoutant

— déclarer irrecevable M. [R] en ses demandes tendant au paiement d’une indemnité d’occupation et loyers entre le 1er janvier 2016 et le 1er août 2019,

— confirmer partiellement le jugement rendu le 12 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne en ce que M. [R] est débouté de ses demandes financières,

— déclarer irrecevable et mal fondé M. [R] en ses demandes tendant au paiement des loyers, indemnités d’occupation et en ses demandes afin d’expulsion,

— débouter M. [R] de ses demandes, fins et conclusions tendant à fixer des créances locatives, indemnités d’occupation et des sommes à titre de dommages et intérêts et afin d’expulsion,

— débouter M. [R] de sa demande afin de résiliation, de résolution du contrat de bail et d’expulsion,

— déclarer recevable et bien fondé M. [H] [T] en ses demandes fins et conclusions,

— ordonner une expertise judiciaire avec pour mission de décrire les travaux à réaliser afin d’assurer la mise aux normes du logement à usage d’habitation et d’évaluer le préjudice de jouissance du preneur,

— ordonner à la charge de M. [R] la réalisation des travaux permettant la mise en 'uvre du raccordement à l’eau potable,

— condamner M. [R] à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

— condamner M. [R] à payer la somme de 45 000 euros à M. [H] [T] au titre de l’enrichissement sans cause,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire qu’il sera sursis à l’expulsion,

— condamner M. [R] à payer la somme de 1 500 euros à M. [H] [T] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 janvier 2024, par lesquelles M. [D] [R] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [H] [T] de son exception de procédure,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré M. [R] recevable en l’ensemble de ses demandes, à l’exception de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2016 au 1er août 2017,

— déclarer M. [H] [T] irrecevable en sa demande de paiement d’une indemnité au titre de l’enrichissement sans cause,

— infirmer le jugement en ce qu’il a qualifié l’accord conclu entre les parties de convention à titre d’occupation à titre onéreux,

— dire que l’accord conclu entre les parties doit recevoir la qualification de bail d’habitation,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a qualifié l’accord conclu entre les parties de convention à titre d’occupation à titre onéreux,

Plus subsidiairement encore,

— dire que l’accord conclu entre les parties doit recevoir la qualification de prêt à usage,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat conclu entre les parties à la date du 26 novembre 2015,

— confirmer le jugement en ce qu’il a en conséquence ordonné à M. [H] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de ce jugement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a autorisé l’expulsion de M. [H] [T] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [H] [T] de l’ensemble de ses demandes et, notamment, de ses demandes de sursis à l’expulsion, d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, d’expertise judiciaire et, si cette demande était par extraordinaire jugée recevable, d’indemnisation pour enrichissement sans cause,

— infirmer le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

— condamner M. [H] [T] à payer à M. [R] la somme de 46 200 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période d’août 2017 à janvier 2023 inclus, sauf à parfaire à la date de l’arrêt à intervenir,

— condamner M. [H] [T] à payer à M. [R] une indemnité d’occupation de 600 euros par mois pour toute la période ultérieure, jusqu’à la libération définitive du logement occupé et la restitution des clés,

— condamner M. [H] [T] à payer à M. [R] la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de vendre son bien,

— condamner M. [H] [T] à payer à M. [R] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner M. [H] [T] à payer à M. [R] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation

Le premier juge a rejeté l’exception de procédure soulevée par M. [H] [T], tirée de la nullité de l’assignation délivrée par M. [R], faute pour celle-ci d’avoir été notifiée au moins deux mois avant l’audience au représentant de l’Etat dans le département, motif pris de ce que le défaut de notification était sanctionné par l’irrecevabilité de la demande et non la nullité de l’assignation.

Dans sa déclaration d’appel, M. [H] [T] a critiqué ce chef de jugement. Cependant, il n’a pas formé de demande à ce titre dans le dispositif de ses écritures, ni développé de moyen de fait et/ou de droit dans ses écritures.

En l’absence de prétention sur cette demande, la cour, saisie seulement d’une demande d’infirmation, ne pourra que confirmer le jugement sur ces points, étant rappelé que la demande d’infirmation de tel ou tel chef du jugement ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées par ce chef de jugement et que les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions.

Une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions ; les prétentions de rejet des demandes adverses doivent être explicites.

En conséquence, en application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230 ; 2e Civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288 ; 1ère Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64 ; 2ème Civ., 10 décembre 2020, n°1921187 ; 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur cette demande tranchée dans le jugement, pas même de rejet, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie d’une demande afférente à la validité de l’assignation et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné.

Sur la nature du lien de droit liant M. [R] et M. [H] [T]

Le premier juge a relevé qu’aucun contrat écrit ne liait les parties, qu’il n’était contesté ni la qualité de propriétaire du bien immobilier de M. [R], ni celle d’occupant du même bien par M. [H] [T], bien que l’adresse en soit incertaine car variant selon les documents et que M. [H] [T] ou ses compagnes (Mme [E] puis Mme [P]) ont effectué divers versements à M. [R] entre novembre 1997 et 2015 constituant une contrepartie à l’occupation, excluant la qualification de prêt à usage. Il a cependant considéré, en l’absence de régularité de la fréquence et du montant des versements et au vu d’éléments établissant que les parties avaient volontairement conclu un contrat d’une autre nature qu’un bail, dès lors que dans leurs écrits l’un et l’autre évitaient soigneusement d’utiliser le champ lexical du bail, que MM. [R] et [H] [T] n’étaient pas liés par un contrat de bail mais par un contrat sui generis d’occupation à titre onéreux.

M. [R] conclut à l’infirmation de ce chef du jugement, estimant être lié à M. [H] [T] par un contrat de bail verbal dès lors qu’il est propriétaire du logement litigieux, dont il a transféré la jouissance à M. [T] à titre onéreux, et qu’il demande à la cour de reconnaître. Il fait observer que M. [H] [T], tout en évitant de qualifier la relation de bail, se prévaut des dispositions de la loi de 1989 et a reconnu auprès d’un huissier en 2015 être locataire. Il conteste toute incertitude dans la détermination du bien, nonobstant la variation dans l’adresse, la consistance du bien lui-même n’ayant jamais été discutée, et il estime justifier du caractère onéreux de la contrepartie à l’occupation par divers versements faits au long de l’occupation du bien par M. [H] [T], Mme [E] et Mme [P]. Il ajoute que l’absence de régularité dans le versement du loyer témoigne non d’une contrepartie incertaine mais du manquement de M. [H] [T] à s’acquitter de son obligation de payer le loyer.

Subsidiairement, il conclut à la confirmation du jugement quant à la qualification de 'contrat d’occupation à titre onéreux', et infiniment subsidiairement demande que soit retenue la qualification de prêt à usage.

M. [H] [T] sollicite également l’infirmation du jugement qui a qualifié sa relation juridique avec M. [R] de 'convention d’occupation à titre onéreux’ et fait valoir que l’intention des parties était de lui permettre de résider dans le bien immobilier avec comme contrepartie l’obligation de l’entretenir, sans stipulation de loyer compte tenu de l’insalubrité du bien. Il précise que le congé pour vente délivré en 2015 visait les dispositions de la loi de 1989 et que dans le procès-verbal de constat d’huissier du 7 octobre 2015, il a reconnu être locataire, de sorte que sont applicables les dispositions relatives aux baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En l’espèce, à hauteur de cour, les deux parties reconnaissent de façon convergente que le contrat les liant est un contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il convient de leur en donner acte et d’infirmer le jugement qui a qualifié leur rapport de droit de 'convention d’occupation à titre onéreux.' Statuant à nouveau, la cour donne acte aux parties de ce qu’elles reconnaissent être liées par un bail d’habitation.

Au vu des pièces produites, ce contrat a été conclu à effet au 27 novembre 1997, Mme [E], colocataire, ayant expressément reconnu 'prendre la maison’ de M. [R] à cette date (pièce 1 de l’intimé) et M. [H] [T] ayant reconnu, dans un acte du 15 mars 1998, occuper la maison de M. [R] (pièce 2 de l’intimé).

Sur le congé avec offre de vente

Le premier juge a qualifié les demandes de M. [R] de validation du congé délivré le 6 mai 2015 pour le 26 novembre 2015 et d’expulsion subséquente du locataire d’action en revendication, qui ne peut se voir opposer de prescription, et a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par M. [H] [T].

M. [R] conclut à la confirmation du jugement de ce chef, faisant valoir que le congé délivré est conforme aux dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il a été délivré plus de six mois avant le terme du bail, était accompagné d’une offre de vente au prix de 125 000 euros, était précis et ne pouvait permettre au locataire de se méprendre. Il conteste toute irrégularité du congé, faisant valoir que Mme [P] n’était pas locataire, que l’objet de la vente était clair, M. [H] [T] y vivant depuis près de 20 ans, et que le prix de vente correspond à la valeur vénale de l’immeuble, une proposition de vente préalable, à hauteur de 60 000 euros en 2014 n’étant destinée qu’à favoriser la vente rapide du bien.

Au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, M. [H] [T] conclut à l’infirmation du jugement et oppose à M. [R] une fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale de ses demandes de validation du congé et expulsion corrélative, le congé ayant été donné pour le 26 novembre 2015, plus de trois ans avant l’assignation délivrée le 1er août 2022. Il ajoute que la demande est également prescrite au visa de l’article 2224 du code civil. Il fait valoir au surplus que le congé est irrégulier pour n’avoir pas été adressé à tous les locataires, Mme [P] n’en ayant pas été rendue destinataire, pour ne pas décrire suffisamment l’objet de la vente, n’être pas accompagné d’une notice d’information et pour avoir fixé un prix excessif et dissuasif. À titre subsidiaire, il sollicite qu’il soit sursis à l’expulsion.

Ainsi que jugé supra, les parties sont liées par un bail relevant du régime de la loi du 6 juillet 1989, conclu le 27 novembre 1997.

1) Sur la validité du congé avec offre de vente

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…) À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

L’article 15 II précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…) À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat, le contrat de bail entre deux personnes physiques est conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. En l’espèce, aucun élément versé aux débats ne démontre que MM. [R] et [H] [T] auraient entendu déroger à cette disposition, de sorte que, par l’effet de la tacite reconduction, le contrat est arrivé à terme le 26 novembre 2015. Le congé avec offre de vente a été délivré par acte d’huissier pour cette date.

M. [H] [T] soulève la nullité du congé qui n’a pas été délivré à Mme [P]. Toutefois, il résulte des pièces que si sa compagne au moment de la conclusion du contrat, Mme [E], était colocataire du bail, celle-ci a quitté les lieux et M. [H] [T] ne justifie pas que Mme [P], sa nouvelle compagne, soit devenue colocataire, le seul fait d’être la concubine du locataire en titre ne conférant pas de droit au bail. Par conséquent, le congé n’encourt pas la nullité pour ce motif.

M. [H] [T] fait également grief au congé de ne pas identifier suffisamment l’objet de la vente. Le congé rappelle que le bail verbal a été donné pour divers locaux à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6], et qu’il est délivré pour 'les locaux objets de la location.' Si cette mention ne décrit pas précisément les locaux vendus, elle était suffisante en ce qu’elle se réfère au bien loué dont il est donné congé, pour permettre à M. [H] [T] d’identifier sans équivoque le bien vendu, ce qu’il ne conteste pas utilement, n’établissant d’ailleurs pas quel grief il aurait subi du fait de cette imprécision.

Doit également être rejetée la cause de nullité évoquée par M. [H] [T] et tirée du défaut d’annexion au congé d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, ladite notice ne devant être obligatoirement remise par le bailleur que pour les congés délivrés à compter du 1er janvier 2018, selon l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de celle-ci.

Enfin, M. [H] [T] fait grief à l’offre de vente d’être donnée pour un prix de vente excessif et dissuasif au regard de l’état du logement, faisant valoir qu’un an auparavant, M. [R] lui avait fait une offre de vente pour un prix de 60 000 euros.

Il incombe au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé (Civ. 3e, 16 septembre 2009, n° 08-13.701).

M. [H] [T] ne verse aux débats aucune pièce établissant que le prix de vente du bien loué est excessif au regard des prix pratiqués dans la même zone pour des biens similaires, au regard notamment de l’état allégué du bien, et il ne peut être tiré aucun argument en faveur de l’excès du prix de vente de l’offre faite par M. [R] dans son courrier du 25 novembre 2014, pour un prix alors proposé de 60 000 euros. En effet, M. [R] avait expressément dans son courrier fixé un prix bas, inférieur à la valeur vénale du bien, afin de permettre à M. [H] [T] de l’acheter et d’y maintenir sa famille, le courrier rappelant le cadre conflictuel entre bailleur et locataire et le bailleur précisant fixer un prix bas pour éviter 'le frein de préemption', c’est-à-dire permettre à M. [H] [T] de préempter et acquérir le bien à un prix plus bas que sa valeur vénale afin d’obtenir un prêt. Ainsi, dans ce courrier, l’offre de vente était formulée spécifiquement pour M. [H] [T], tenant compte de sa situation, tous éléments que M. [R] n’était pas dans l’obligation de prendre en compte dans le cadre d’un congé avec offre de vente soumis aux dispositions de l’article 15 susvisé.

Il résulte de ce qui précède que le congé délivré le 6 mai 2015 pour le 26 novembre 2015, terme du bail verbal, n’encourt pas la nullité. À compter de la date d’effet du congé, conformément à l’article 15 II susvisé, M. [H] [T] est occupant sans droit ni titre, comme tous occupants de son chef.

2) Sur la prescription de l’action

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’art. 82-II de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux contrats en cours dans les conditions fixées à l’article 2222 du code civil (selon lequel en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure). Le délai de prescription réduit à trois ans s’applique aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014 (Civ. 3e, 6 avril 2023, n° 22-13.778).

Il est constant que l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n’est pas susceptible de prescription (3e Civ., 25 mars 2021, n° 20-10.947, publié au Bulletin).

En l’espèce, le congé avec offre de vente délivré par M. [R] à M. [H] [T] étant valable, l’action du premier tendant à l’expulsion du second, ainsi que de tous occupants de son chef, constitue une action en revendication qui est imprescriptible. La fin de non-recevoir opposée par M. [H] [T] doit être rejetée et le jugement confirmé en ce qu’il a déclaré recevable M. [R] pour cette demande, a constaté la résiliation du contrat (bien que qualifié à tort de convention d’occupation à titre onéreux dans le jugement) depuis le 26 novembre 2015, a ordonné à M. [H] [T] et Mme [P] de libérer les lieux et restituer les clés et autorisé M. [R] à faire procéder à leur expulsion à défaut de départ volontaire.

Sur le sursis à expulsion

M. [H] [T] sollicite l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de surseoir à l’expulsion et sollicite qu’il soit 'sursis’ à celle-ci. Il indique avoir été placé en arrêt maladie et être éligible au Revenu de Solidarité active, percevoir des allocations pour un montant de 750 euros, être parent de 2 enfants mineurs et ne pouvoir solliciter d’aide au logement à défaut de contrat écrit et de quittances de loyer.

M. [R] conclut à la confirmation du jugement, faisant valoir que M. [H] [T] a bénéficié de 8 années de délais de fait et qu’il ne justifie d’aucune démarche de relogement ou demande de logement social, alors qu’il ne verse aucune contrepartie à son occupation des lieux.

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

M. [H] [T] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 26 novembre 2015, sans avoir contesté le congé avant d’être assigné en expulsion par M. [R], et ne justifie pas avoir exploité ces importants délais de fait pour entamer des démarches de relogement, ni davantage après que le premier juge a ordonné son expulsion. En outre, il ne justifie pas d’une impossibilité à se reloger dans des conditions normales, lesquelles ne procèdent pas du seul constat de ressources limitées, dont la justification est par ailleurs ancienne (2020 à 2022).

Par conséquent, la décision du premier juge de rejeter sa demande sera confirmée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le premier juge a considéré que la demande de M. [R] de voir condamner M. [H] [T] à lui verser une indemnité d’occupation à partir de la résiliation du contrat était soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et que cette demande était ainsi prescrite pour la période courant de la résiliation de celui-ci jusqu’au 1er août 2017, et recevable pour la période postérieure. Il a toutefois rejeté la demande en retenant d’une part que M. [R] ne faisait pas état d’éléments de nature à évaluer le montant d’une indemnité d’occupation et que le bien loué était affecté d’irrégularités dans sa situation administrative (bien construit proche de la route sans permis de construire, apport d’eau tributaire de la nappe phréatique) ainsi que dans son état général de tranquillité et de salubrité et d’autre part que depuis 1998, M. [R] n’avait pas souhaité formaliser les relations avec M. [H] [T], se positionnant dans une situation juridiquement incertaine.

M. [R] ne sollicite pas l’infirmation du jugement quant à l’irrecevabilité de sa demande pour la période antérieure au 1er août 2017, admet l’application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil mais conclut à l’infirmation du jugement quant au rejet de sa demande et sollicite la condamnation de M. [H] [T] à lui verser la somme de 46 200 euros d’indemnité d’occupation pour la période allant d’août 2017 à janvier 2023 inclus, ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 600 euros pour la période postérieure, courant jusqu’à libération des lieux. Il fait valoir que l’occupant avait reconnu devant le tribunal avoir versé environ 90 000 euros entre 1998 et 2015, soit 440 euros par mois à titre de contrepartie financière à son occupation, et qu’il n’est pas justifié de le priver de cette contrepartie pour la période postérieure à la résiliation du bail. Il ajoute que les parties avaient convenu d’un loyer réduit, de 600 euros par mois, en raison de l’état du logement, que le bien avait été initialement loué en parfait état et que les dégradations de celui-ci résultent du fait du locataire qui n’a pas entrepris les travaux convenus ni entretenu le bien. Il estime le montant de 600 euros mensuel adapté à la contenance du bien et rappelle que l’indemnité d’occupation doit aussi avoir un effet contraignant sur l’occupant, afin de l’inciter à quitter les lieux.

M. [H] [T] oppose la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 à la demande en paiement d’une indemnité d’occupation et pour le surplus reprend la motivation du tribunal. Il précise que le logement ne comporte pas l’eau courante, qu’il présente un défaut d’étanchéité et que les WC sont défectueux et ajoute que M. [R] n’a jamais formé de demande de loyer et d’indemnité d’occupation et soutient qu’il n’est pas rapporté la preuve que la créance est certaine, liquide et exigible.

1) Sur la recevabilité de la demande d’indemnité d’occupation

A titre liminaire, la cour constate qu’il n’est pas sollicité l’infirmation du chef du jugement ayant déclaré M. [R] irrecevable en sa demande de condamnation de M. [H] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure au 1er août 2017. Ce chef du jugement est donc irrévocable.

M. [H] [T] se prévaut des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il est constant que la demande d’indemnité d’occupation est l’accessoire de l’action en résiliation du bail et expulsion (3e Civ., 13 juin 2001, n° 99-18.415, publié au Bulletin). Dès lors, en vertu du principe selon lequel l’accessoire suit le principal, il convient de considérer que l’action en paiement de l’indemnité d’occupation, accessoire à l’action en résiliation du fait du congé et expulsion, laquelle dérive du contrat de bail, se prescrit par trois ans.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la demande d’indemnité d’occupation de M. [R] recevable pour la période postérieure au 1er août 2017. Statuant à nouveau, la cour déclare cette demande irrecevable pour la période antérieure au 1er août 2019.

2) Sur le bien fondé de la demande d’indemnité d’occupation

Ainsi que rappelé supra, l’indemnité d’occupation a pour objet de réparer le préjudice résultant pour le propriétaire de la privation de son bien ; elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Indemnisant le propriétaire de la perte de jouissance de son bien, elle peut être réclamée quand bien même celui-ci n’aurait pas sollicité de son locataire, avant la résiliation du bail, le paiement du loyer dû.

Il résulte des pièces versées aux débats que M. [R] a loué à M. [H] [T] et Mme [E] un bien 'en parfait état’ selon attestation de Mme [E] du 26 novembre 1997, que M. [H] [T] s’était engagé par acte du 15 mars 1998 à assurer l’entretien du bien, mais que selon procès-verbal de constat dressé le 7 octobre 2015, l’huissier a constaté une importante moisissure dans le logement (lequel comporte une VMC), des fissures murales et dégradations dans diverses pièces, un joint dégradé tant des fenêtres que de la douche. M. [H] [T] a déclaré à l’huissier que 'le propriétaire n’a pas installé l’eau courante au sein du pavillon. Nous utilisons un réservoir d’eau potable’ et que 'j’ai procédé à l’aplanissement du niveau du terrain.'

S’agissant du défaut d’eau courante, l’huissier a à ce sujet repris les déclarations de M. [H] [T] sans constater lui-même ce défaut. M. [R] dans un courrier du 25 novembre 2014 a précisé que 'l’eau est tributaire de la nappe phréatique’ ce qui ne permet pas de conclure à un défaut d’eau courante. Ainsi le défaut d’eau courante dans le logement n’est pas avéré.

S’agissant des travaux, l’état du pavillon au début de la location et 18 ans après démontre clairement un défaut d’entretien de la part du locataire, lequel au surplus a reconnu avoir fait des travaux d’assainissement, dont il est résulté, selon un courrier de l’indivision [N]-[U], voisins, une absence de remblai du trou d’installation des eaux usées (fosse septique), un dépôt de glaise sur leur terrain, une moquette enterrée dessous, le dépôt des anciens tuyaux sur leur terrain et un branchement électrique passant par leur propriété, situation confirmée par un courrier du maire de [Localité 6] en date du 14 septembre 2015.

Par conséquent, l’état dégradé du logement n’est pas imputable à M. [R] et ne saurait justifier une minoration ou un rejet de sa demande d’indemnité d’occupation.

La cour dispose des éléments permettant de fixer l’indemnité d’occupation due par M. [H] [T] à M. [R] à la somme mensuelle de 500 euros, due à compter du 1er août 2019 et jusqu’à libération des lieux.

Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par M. [R]. Statuant à nouveau, la cour condamne M. [H] [T] à verser à M. [R] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 500 euros, qui sera due à compter du 1er août 2019 et jusqu’à libération des lieux par l’occupant, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou remise des clés. À ce titre, M. [H] [T] sera condamné à verser la somme de 21 000 euros représentant le montant de l’indemnité d’occupation courue du 1er août 2019 au mois de janvier 2023 inclus.

Sur les demandes indemnitaires de M. [R]

M. [R] conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté ses demandes de dommages-intérêts pour perte de chance de vendre son bien, à hauteur de 2 500 euros de dommages-intérêts, et pour préjudice moral, à hauteur de 2 000 euros et sollicite la condamnation de M. [H] [T] à lui verser ces sommes. Il fait valoir que le projet de vendre le bien était envisagé dès le début de la location, que plusieurs tentatives de concrétisation ont échoué, que M. [H] [T] n’a jamais finalisé la vente ou donné suite aux propositions, y compris celle formalisée dans le congé avec offre de vente. Il ajoute que l’occupant fait obstacle à la vente et laisse le bien se déprécier. Il se prévaut également d’un préjudice moral résultant de l’occupation sans droit ni titre du bien par M. [H] [T], et impute en partie un infarctus survenu en 2012 aux manquements de son cocontractant.

M. [H] [T] réplique que les conditions du droit à indemnisation, que sont la preuve d’un préjudice, d’une faute et d’un lien de causalité entre les deux, ne sont pas réunies.

En l’espèce, M. [H] [T], dans son attestation du 15 mars 1998, s’était engagé à 'acquérir [le] bien dans les années à venir', et plusieurs tentatives ont eu lieu entre les parties en 2005 et 2006 (compromis de vente sous condition suspensive signé) jusqu’en 2008, puis encore en 2014 par offre de M. [R], avant délivrance du congé avec offre de vente. Aucune de ces tentatives n’a permis de concrétiser la vente, sans que les pièces versées aux débats ne permettent d’établir que ces échecs procèdent de la faute de M. [H] [T].

De même, alors que M. [R] a délivré congé pour vendre à M. [H] [T] en mai 2015, et que celui-ci n’a pas répondu favorablement, le propriétaire n’a donné aucune suite à son projet avant l’assignation en expulsion délivrée le 1er août 2022, soit près de sept ans plus tard.

Enfin, M. [R] ne justifie d’aucun comportement de l’occupant de nature à empêcher la vente, ni que l’état du logement, imputable à ce dernier, aurait été un obstacle à toute vente.

Par conséquent, M. [R] ne démontre pas une volonté de vendre le bien qui a été empêchée par le comportement de l’occupant, lui causant un préjudice de perte de chance de vendre celui-ci. Confirmant le jugement de ce chef, sa demande doit être rejetée.

Quant au préjudice moral allégué, il a été rejeté par le premier juge qui a retenu que, faute pour M. [R] d’en caractériser la consistance et le fondement, celui-ci ne rapportait pas la preuve de son existence. A hauteur de cour, M. [R] ne verse aucun élément susceptible d’infirmer la décision du premier juge, qui sera confirmée. La cour observe que M. [R] impute son infarctus de 2012 partiellement au comportement de son locataire, sans rapporter la preuve ni de la survenue de cette pathologie, ni de son lien avec le comportement de son locataire, et ce alors qu’aucun élément des débats ne démontre que la relation entre les parties était altérée à cette date. Il convient donc également de confirmer la décision de rejet du premier juge.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [H] [T]

M. [H] [T] conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté ses demandes d’expertise pour décrire les travaux de mise en conformité du logement à réaliser et évaluer son préjudice de jouissance, de condamnation de M. [R] à effectuer des travaux de raccordement du logement à l’eau potable, à lui verser les sommes de 10 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et de 45 000 euros pour enrichissement sans cause. Au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient que le logement n’est pas conforme en ce que M. [R] n’avait pas fait les travaux d’assainissement nécessaires, ni l’isolation, la couverture de toit, la pose de fenêtres assurant l’isolation, la mise aux normes de l’électricité, et a refusé de prendre en charge les frais de forage pour permettre l’installation du réseau d’eau. Il indique avoir effectué divers travaux (assainissement, cuisine équipée, remplacement de fenêtres et volets, portail, peinture, WC). Il fait valoir que ces travaux constituent une amélioration du bien ayant enrichi M. [R], alors que lui-même s’est appauvri du montant corrélatif de ces travaux, et il sollicite une indemnité de 45 000 euros à ce titre.

M. [R] conclut à la confirmation du jugement, faisant valoir que M. [H] [T] n’a jamais entretenu le bien et qu’il n’apporte aucun élément au soutien de ses demandes d’indemnisation, travaux ou expertise. Il soulève dans ses écritures l’irrecevabilité de la demande au titre de l’enrichissement sans cause comme étant prescrite. Il sollicite son rejet, les travaux étant ici causés par le contrat liant les parties, n’étant pas justifiés et réalisés, s’ils l’ont été, sans demande préalable ni accord de sa part. Enfin, il observe que le quantum de la demande n’est pas justifié.

M. [R], retenant que les travaux allégués l’ont été en 2015, a soulevé dans ses écritures l’irrecevabilité de la demande au titre de l’enrichissement sans cause, comme étant prescrite. Cependant, cette fin de non-recevoir n’a pas été formulée dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’est pas saisie de celle-ci.

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Le bailleur est obligé : (…) c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il a été retenu supra que le logement avait été loué initialement à M. [H] [T] et Mme [E] 'en parfait état', qu’en 2015, selon procès-verbal de constat d’huissier, il était dans un état de dégradation significative (moisissure, fissures) imputable au locataire qui avait manqué à son obligation d’entretien et avait mené des travaux d’assainissement inachevés et ayant affecté le fonds voisin. Ce dernier n’est donc pas fondé à solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance dont il est à l’origine.

M. [H] [T] allègue également avoir réalisé d’autres travaux dans le logement : pose d’une cuisine équipée, remplacement de 4 fenêtres et pose de volets, pose d’un portail, peinture des revêtements intérieurs, pose d’un WC. Cependant, aucune pièce versée aux débats n’établit la réalité des travaux allégués, ni leur coût. Quant aux travaux d’assainissement, outre qu’ils sont inachevés, M. [H] [T] ne justifie pas de leur coût.

Par conséquent, du fait de la responsabilité du preneur dans la dégradation du logement et le trouble de jouissance qui en est résulté, ainsi qu’à défaut de tout élément relatif aux travaux allégués, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise, laquelle ne peut avoir pour objet ou pour effet de se substituer au demandeur dans l’administration de la preuve de ses prétentions. Il ne sera pas non plus fait droit à la demande d’indemnisation à ce titre, formée par M. [H] [T] sur le fondement de l’enrichissement sans cause, à défaut de toute preuve d’un enrichissement du propriétaire et d’un appauvrissement corrélatif de celui-ci.

De même, M. [H] [T] allègue le défaut d’eau courante dans le logement, mais n’en rapporte pas la preuve, ce point n’ayant pas été constaté dans le procès-verbal de constat d’huissier produit, ni reconnu par le bailleur. Il n’y a pas lieu à ordonner des travaux de raccordement au réseau d’eau à la charge de M. [R].

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes reconventionnelles de M. [H] [T], et qu’il convient de confirmer ce rejet.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens, mais à infirmer celui-ci quant aux frais de l’article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau, la cour condamne M. [H] [T] à verser à M. [R] la somme de 1 500 euros à ce titre.

Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [H] [T] aux dépens et à verser à M. [R] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel. La demande de ce chef, formée par M. [H] [T], sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 12 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, sauf en ce qu’il a :

— déclaré recevable M. [D] [R] pour le reste de ses demandes ;

— qualifié de convention d’occupation à titre onéreux l’accord conclu entre M. [D] [R], propriétaire, et M. [K] [H] [T], occupant, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au lieudit [Adresse 1] à [Localité 6] ;

— débouté M. [D] [R] de sa demande de condamnation solidaire de M. [K] [H] [T] et Mme [F] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que de sa demande subsidiaire de condamnation solidaire de M. [K] [H] [T] et Mme [F] [P] au paiement de loyers impayés ;

— débouté M. [D] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

l’INFIRME de ces chefs et statuant à nouveau,

DIT que M. [D] [R] et M. [K] [H] [T] étaient liés par un contrat de bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

DÉCLARE M. [D] [R] irrecevable en sa demande de condamnation de M. [K] [H] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure au 1er août 2019,

CONDAMNE M. [K] [H] [T] à verser à M. [D] [R] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 500 euros à compter du 1er août 2019 et jusqu’à libération des lieux par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou remise des clés au propriétaire ou à son mandataire,

CONDAMNE à ce titre M. [K] [H] [T] à verser à M. [D] [R] la somme de 21 000 euros représentant l’indemnité d’occupation échue au mois de janvier 2023 inclus, sans préjudice du cours de celle-ci au-delà de cette date,

CONDAMNE M. [K] [H] [T] à verser à M. [D] [R] une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [K] [H] [T] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [K] [H] [T] à verser à M. [D] [R] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel et REJETTE sa demande de ce chef.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE