Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

(n° 31 , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04413 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK6I4

Décision déférée à la our : ordonnance du 20 février 2025 – président du TJ de [Localité 23] – RG n° 24/54175

APPELANTE

S.A.S.U. FONCIERE DU [Adresse 4], RCS de [Localité 23] n°952617579, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 20]

Représentée par M^e Eric Allerit de la SELEURL TBA, avocat au barreau de Paris, toque : P0241

Ayant pour avocat plaidant M^e Marion Valette, avocat au barreau de Paris

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 14], représenté par son syndic, la SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE [O] ET ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne « AGENCE ETOILE », RCS de [Localité 22] n°054804166, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 18]

[Localité 19]

Représenté par M^e Rebecca Hozé Sitruk, avocat au barreau de Paris, toque : E2224

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S. HOLDING DU [Adresse 4] intervenante volontaire, RCS de [Localité 23] n°952617579, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 20]

Représentée par M^e Louis de Meaux de la SELARL Quantum Immo, avocat au barreau de Paris, toque : L158

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 novembre 2025, rapport ayant été fait par Michel Rispe, président de chambre, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère

Laurent Najem, conseiller

Greffier lors des débats : Saveria Maurel

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

L’immeuble situé aux [Adresse 9] à [Adresse 24] [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et est régi par un règlement valant état descriptif de division du 7 août 1944, qui a notamment fait l’objet d’un acte modificatif le 10 juillet 1997.

Par acte reçu par notaire le 5octobre 2023, la société foncière du [Adresse 4] a acquis de la société Choiseul Patrimoine, au sein de cet immeuble, les lots n°53 et 56 ainsi décrits dans l’état descriptif de division :

' Lot 53

Au rez-de-chaussée, un appartement de trois pièces,

Et les 51/1001èmes des parties communes de l’immeuble'

'Lot 56

Au sous-sol, la cave numéro 3

Et les 1/1001ème des parties communes de l’immeuble'.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 15] ([Adresse 21]) (ci-après : le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société foncière du [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de l’entendre :

condamner la société foncière du [Adresse 4] à déposer les cinq fenêtres irrégulièrement installées en façade et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

condamner la société foncière du [Adresse 4] à :

° réparer et remettre en parfait état la porte palière du local dans les parties communes de l’immeuble au rez-de-chaussée ;

° réparer et remettre en état l’emmarchement en marbre au niveau de la porte d’accès extérieure du lot n°53 ;

° reboucher, conformément aux règles de l’art, les deux trous dans le mur commun, situé dans l’appartement de M. [I] au 1er étage ;

et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

interdire à la société foncière du [Adresse 4] d’exercer une activité de location saisonnière de courte durée dans le lot n°53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble ;

condamner la société foncière du [Adresse 4] à cesser son activité de location saisonnière de courte durée dans le lot n°53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

condamner la société foncière du [Adresse 4] au paiement de la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société foncière du [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance contradictoire du 20 février 2025, le dit juge des référés a :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dépose des fenêtres sous astreinte ;

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de réparation et de remise en état de la porte palière et de l’emmarchement en marbre devenue sans objet ;

condamné la société foncière du [Adresse 4] à reboucher, conformément aux règles de l’art, les deux trous dans le mur commun, situé dans l’appartement de M. [I] au 1er étage ;

condamné la société foncière du [Adresse 4] à cesser son activité de location saisonnière de courte durée dans le lot n°53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois, à compter de la signification de la présente ordonnance;

condamné la société foncière du [Adresse 4] aux dépens ;

condamné la société foncière du [Adresse 4] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

débouté la société foncière du [Adresse 4] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 27 février 2025, la société foncière du [Adresse 5] a relevé appel de cette décision, élevant critique contre l’ensemble des chefs de son dispositif.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, au visa des articles 8, 9 et 10-1 la loi du 10 juillet 1965, 261 D du code général des impôts, 9, 696 et 700 du code de procédure civile, la société foncière du [Adresse 5] a demandé à la cour de :

la déclarer tant recevable que bien fondée en son appel ;

y faisant droit,

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

° condamné la société foncière du [Adresse 4] à reboucher, conformément aux règles de l’art, les deux trous dans le mur commun, situé dans l’appartement de Monsieur [I] au 1er étage ;

° condamné la société foncière du [Adresse 4] à cesser son activité de location saisonnière de courte durée dans le lot n°53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois, à compter de la signification de la présente ordonnance ;

° condamné la société foncière du [Adresse 4] aux entiers dépens;

° condamné la société foncière du [Adresse 4] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

° débouté la société foncière du [Adresse 4] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

° débouté les parties de toutes leurs autres demandes;

et statuant à nouveau,

à titre principal,

juger n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte de la société foncière du [Adresse 4], à reboucher les deux trous dans le mur commun situé dans l’appartement de M. [I] au 1er étage ;

juger n’y avoir lieu à référé sur la demande de cessation de l’activité exercée dans le lot n°53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice la société compagnie immobilière [O] et associés, à payer à la société foncière du [Adresse 7] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour d’appel de Paris jugeait qu’il y a lieu à référé,

juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] est mal fondé en ses demandes ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice la société compagnie immobilière [O] et associés, à payer à la Société société Foncière du [Adresse 8] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

juger en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que la société foncière du [Adresse 6] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, incluant les frais irrépétibles et les dépens ;

en tout état de cause,

déclarer la société holding du [Adresse 8] recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes formulées à hauteur d’appel ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] représenté par son syndic en exercice la société compagnie immobilière [O] et associés, exerçant sous l’enseigne Agence étoile à payer à la société foncière du [Adresse 6] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, outre les dépens ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16] représenté par son syndic en exercice la société compagnie immobilière [O] et associés exerçant sous l’enseigne Agence étoile aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Eric Allerit, membre de la société Taze Bernard Allerit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le même 5 novembre 2025, la société holding du [Adresse 4], partie intervenante volontaire, a demandé à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en son intervention volontaire,

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société foncière du [Adresse 4] à cesser son activité de location saisonnière de courte durée dans le lot n° 53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois, à compter de la signification de la présente ordonnance,

statuant à nouveau :

déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes formées à l’encontre de la société foncière du [Adresse 4],

en tout état de cause,

dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires des [Adresse 10] à [Localité 26]

y ajoutant,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] à payer à la société holding du [Adresse 4] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le syndicat des copropriétaires des [Adresse 10] à [Localité 25][Adresse 21]) aux dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, au visa des articles 835, 564 et suivants du code de procédure civile, 25b et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 11] à [Localité 26] a demandé à la cour de :

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris le 20 février 2025 ;

statuant à nouveau et y ajoutant,

condamner in solidum la société foncière du [Adresse 4] et la société holding du [Adresse 4] à cesser l’activité de location saisonnière de courte durée dans le lot n°53 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, et ce sous astreinte de 800 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

résilier le bail commercial signé le 15 novembre 2014 entre la société foncière du [Adresse 4] la société holding du [Adresse 4] ;

débouter la société foncière du [Adresse 4] et la société holding du [Adresse 4] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

condamner in solidum la société foncière du [Adresse 4] et la société holding du [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la somme de 6 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2025.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’intervention volontaire de la société holding du [Adresse 4]

En application de l’article 554 du code de procédure civile, 'peuvent intervenir en cause d’appel dès lorsqu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première 'instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'.

L’article 325 prévoit que 'l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant'.

Au cas présent, pour voir déclarer recevable son intervention volontaire en cause d’appel, la société holding du [Adresse 4] expose qu’en sa qualité d’exploitante de l’activité litigieuse, elle a le plus grand intérêt à s’associer à la défense de la société foncière du [Adresse 4] afin d’obtenir l’infirmation de l’ordonnance et le rejet des demandes formées par le syndicat des copropriétaires. Elle explique que son activité est en effet susceptible d’être remise en cause par les initiatives de la copropriété et qu’elle entend la défendre.

Il n’est pas discuté de l’intérêt de la société holding du [Adresse 4] d’avoir à intervenir volontairement dans cette instance, outre que celui-ci apparaît manifeste. Dès lors, l’intervention volontaire de la société holding du [Adresse 4] formée à titre accessoire sera reçue.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à défendre de la société foncière du [Adresse 5]

La cour rappelle que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, celles-ci étant définies à l’article 122 du code de procédure civile comme 'tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

Il résulte de l’article 30 du même code que 'l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien fondé de cette prétention'.

En vertu de l’article 31 dudit code, 'l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé'.

Il résulte des dispositions précitées que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l’action.

Au cas présent, la société holding du [Adresse 4] fait valoir que la demande initiale et la condamnation prononcée sont mal dirigées en ce que la société foncière du [Adresse 4] n’exploite pas l’activité de location saisonnière dans les lieux, celle-ci lui ayant été confiée au moyen d’un contrat de bail commercial d’une durée de 12 ans conclu à compter du 15 septembre 2024, à usage exclusif de location de résidence d’habitation courte durée avec services hôteliers, moyennant un loyer annuel de 185 000 euros hors taxes (HT) et hors charges, outre une provision annuelle sur charges de 5 000 euros HT.

S’opposant à la fin de non-recevoir ainsi soulevée, le syndicat des copropriétaires fait valoir que son action peut être dirigée contre toute personne exerçant l’activité prohibée, qu’il s’agisse du copropriétaire-bailleur ou de la société locataire, afin d’assurer le respect du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble. Il ajoute que le copropriétaire bailleur est responsable à son égard et envers les autres copropriétaires des infractions au règlement de copropriété commises en consentant un bail visant une activité incompatible avec les clauses dudit règlement.

La cour observe que l’existence du trouble illicite sur lequel le syndicat des copropriétaires fonde son action contre la société foncière du [Adresse 4], n’est pas une condition de recevabilité de celle-ci mais de son succès, outre qu’elle relève d’une appréciation au fond.

Dès lors, la cour déclarera recevable l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société foncière du [Adresse 4].

Sur la demande de cessation de l’activité de location meublée de tourisme au sein des lots

n°53

En application de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.

La charge de la preuve de l’illicéité du trouble et de son caractère manifeste comme celle du dommage imminent incombe à celui qui s’en prévaut.

Par ailleurs, selon l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. […]'.

Selon l’article 9 de la même loi, 'I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les articles 8 et 9 précités sont d’ordre public, comme le précise l’article 43 de la loi qui prévoit en son alinéa 1er que toutes clauses contraires aux dispositions notamment de ces articles sont réputées non écrites. Il découle de ces dispositions que si le règlement de copropriété a vocation à déterminer une affectation ainsi que les conditions de jouissance des parties privatives, la limitation des droits individuels des copropriétaires doit nécessairement être justifiée par la destination de l’immeuble, laquelle est appréciée en considération de son environnement.

C’est ainsi qu’a pu être déclarée non écrite la clause d’un règlement de copropriété qui soumettait la location meublée de courte durée à l’autorisation discrétionnaire de l’assemblée générale, alors que, par ailleurs, ce règlement autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour l’activité litigieuse, la restriction aux droits des copropriétaires n’étant pas justifiée par la destination de l’immeuble et l’activité de location n’ayant provoqué aucune nuisance (cf. Cass. 3ème Civ., 8 juin 2011, pourvoi n° 10-15.891, Bull. 2011, III, n° 97).

Au cas d’espèce, préliminairement, il n’apparaît pas contesté, comme l’a constaté le premier juge, que le règlement de copropriété stipule :

— en page 7 que 'les locations en meublé ne sont permises que par appartements entiers et non par chambres séparées',

— en page 6, que ' les baux consentis par les propriétaires devant contenir déclaration par les locataires qu’ils réunissent toutes les conditions de moralité et autres exigées et qu’ils se soumettent à l’obligation d’habiter bourgeoisement conformément aux prescriptions ci-après énoncées dont ils déclareront avoir pris connaissance et qu’ils s’obligeront d’exécuter sous peine de résolution de leurs baux, après constatation régulière des faits qui leur sont reprochés',

— et, dans son Titre II 'Droits et obligations des copropriétaires', que 'les rez-de-chaussée pourront être occupés soit bourgeoisement, soit en bureaux, soit pour des commerces de luxe'.

Comme l’a encore relevé le premier juge, s’il n’est pas contesté par les parties que la location meublée touristique litigieuse caractérise l’exercice d’une activité commerciale, celles-ci s’opposent sur l’éventuelle qualification de cette activité en commerce de luxe. Ainsi, le syndicat des copropriétaires soutient que cette activité, qui n’a aucun caractère luxueux, est en totale contrariété avec le règlement de copropriété et compromet le standing général de l’immeuble et la tranquillité des occupants.

Au terme de son analyse, faisant droit à la demande du syndicat des copropriétaires, le premier juge a retenu que le lot litigieux est utilisé dans le cadre de l’exploitation d’une activité de location meublée touristique (annonces sur le site Airbnb) et que quels que soient les services dont la location s’accompagne et les travaux et aménagements de qualité du bien loué, cette activité n’est pas, avec l’évidence requise en référé, un commerce de luxe.

Toutefois, comme le font observer de façon pertinente l’appelante et la partie intervenante, le règlement de copropriété ne comporte aucune définition de la notion de commerce de luxe, outre que l’activité litigieuse ne se limite pas à la mise à disposition de locaux via une plate-forme informatique mais comprend différentes prestations para-hôtelières complémentaires.

Il est en tout cas manifeste qu’il ne résulte pas de la lecture du règlement de copropriété que celui-ci prohiberait explicitement l’activité de location meublée litigieuse. Et, si ce règlement prévoit effectivement au titre de l’usage des locaux situés au rez-de-chaussée que ceux-ci pourront être occupés soit bourgeoisement, soit en bureaux, soit pour des commerces de luxe, il ne peut être retenu que ces stipulations, qui peuvent avoir une vocation exclusivement descriptive, auraient eu pour but de prohiber à l’avenir une autre utilisation. En tout état de cause, la limitation des droits d’un copropriétaire d’user et de jouir librement d’une partie privative, qui résulterait du règlement de copropriété, doit nécessairement être justifiée au regard de la destination de l’immeuble, appréciée en considération des caractères et de la situation du bien.

Or, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déterminer si l’exploitation d’une activité de location meublée de tourisme est constitutive d’un changement d’affectation contraire à la destination de l’immeuble, alors que seul le juge du fond a le pouvoir d’en apprécier dès lors qu’il est nécessaire pour ce faire de se livrer à une interprétation des clauses du règlement de copropriété qui ne sont pas explicites sur ce point et ce à la lumière de la destination de l’immeuble.

Dans ces conditions, alors que le syndicat des copropriétaires des [Adresse 10] à [Localité 26] a échoué à caractériser l’existence d’un trouble illicite ou d’un dommage imminent résultant de l’activité de location meublée de tourisme exercée dans le lot n° 53 dont la société foncière du [Adresse 4] est propriétaire, la décision entreprise sera infirmée et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de ce chef.

Sur la demande de condamnation sous astreinte de la société foncière du [Adresse 4] à reboucher les deux trous dans le mur commun situé dans l’appartement de M. [I] au 1er étage

La société foncière du [Adresse 4] poursuit l’infirmation de ce chef de l’ordonnance du premier juge en expliquant que si, comme ce dernier l’a retenu, elle n’est en effet pas opposée à la réalisation des travaux, elle s’oppose à être condamnée à ce titre dès lors qu’elle n’est pas en mesure de pouvoir s’exécuter compte tenu du comportement de M. [I].

Elle précise qu’en effet, sans l’accord exprès de ce dernier, elle ne peut pas accéder à son appartement pour y réaliser les travaux. Elle ajoute que postérieurement à l’ordonnance entreprise, M. [I], relancé à de multiple reprises, a fini par lui répondre qu’il avait lui-même procédé aux travaux. Elle en déduit que la demande de travaux du syndicat des copropriétaires est devenue sans objet et sollicite l’infirmation de ce chef de l’ordonnance entreprise.

Le syndicat des copropriétaires des [Adresse 15] ([Adresse 21]) précise que s’agissant des désordres chez M. [I], ce dernier a fini par indiquer qu’il ne souhaitait pas d’intervention dans son appartement compte tenu des précédents et du défaut de confiance dans les entreprises choisies. Il souligne que la condamnation n’a été assortie d’aucune astreinte en sorte que cela n’emporte aucune conséquence pour la société foncière du [Adresse 4].

La cour constate que dès lors que le bien fondé de l’appréciation du premier juge n’est pas utilement remis en cause à hauteur d’appel, la société foncière du [Adresse 4] ne contestant pas qu’elle était tenue de réaliser les travaux prescrits, il y a lieu de confirmer la décision entreprise de ce chef.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant au prononcé de la résiliation du bail commercial

Le syndicat des copropriétaires prétend que la société foncière du [Adresse 4] ayant consenti un bail commercial pour l’exercice d’une activité de para-hôtellerie alors même que la procédure en référé était en cours, elle est délibérément passé outre la clause de destination stipulée dans le règlement de copropriété. Il souligne que la révélation du bail commercial en cause d’appel constitue un fait nouveau en lien direct avec le litige initial, justifiant la recevabilité de sa demande de résiliation du bail commercial. Il ajoute que cette demande tend à faire cesser l’activité de location saisonnière de courte durée, objet du litige initial.

Mais, comme le soutient à juste titre la société holding du [Adresse 4], il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire d’un bail commercial.

Par voie de conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En outre, selon l’article 10-1 de la loi précitée du 10 juillet 1965, 'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige'.

Compte tenu du sens de cet arrêt, la décision entreprise doit aussi être infirmée quant aux frais et dépens.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement ceux des dépens don’t ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La demande de la société foncière du [Adresse 4] d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sera admise.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité pas plus que la situation économique des parties ne commandent qu’il soit alloué d’indemnité au titre des frais exposés dans le cadre de l’instance non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société holding du [Adresse 4],

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société holding du [Adresse 4],

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’elle a condamné la société foncière du [Adresse 4] à reboucher, conformément aux règles de l’art, les deux trous dans le mur commun, situé dans l’appartement de M. [I] au 1er étage,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires des [Adresse 10] à [Localité 26],

Condamne le syndicat des copropriétaires des [Adresse 10] à [Localité 26] aux dépens de première instance et d’appel, avec faculté conférée au profit des avocats en ayant fait la demande du droit de recouvrer directement ceux des dépens don’t ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit que la société foncière du [Adresse 4] est dispensée de toute participation à la dépense commune au titre des frais de procédure, en application l’article 10-1 de la loi précitée du 10 juillet 1965,

Rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT