COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MARS 2025

N° RG 23/00893 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VVOW

AFFAIRE :

[D] [J]

…

C/

S.A. BNP PARIBAS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Décembre 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles

N° RG : 22/02107

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Corinne ROUX

M^e Emmanuel MOREAU

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [D] [J]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [F] [T] épouse [J]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentées par M^e Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 564

APPELANTS

****************

S.A. BNP PARIBAS

RCS Paris n° 662 042 449

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 147 et M^e Stanislas BINOT substituant à l’audience M^e Véronique BOLLANI de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 27 février 1998, M. [D] [J] et Mme [F] [T] épouse [J] ont donné à bail à la société BNP Paribas divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 10] (78), pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 1998, moyennant un loyer de 180.000 francs, soit 27.440,82 euros par an.

Suivant acte sous seing privé du 12 juin 2009, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter, rétroactivement, du 1er mars 2007, moyennant le règlement d’un loyer en principal par paliers, aboutissant à 50.000 euros à compter du 1er janvier 2009.

Arrivé à échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extra-judiciaire du 28 juin 2018, la société BNP Paribas a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2018, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du montant du loyer devant faire l’objet d’une négociation ultérieure entre les parties.

Par courrier en réponse du 8 août 2018, M. [J] et Mme [T] ont accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018 et sollicité la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au montant du loyer du bail échu après application de la révision triennale, c’est-à-dire à la somme trimestrielle de 15.115,86 euros HT.

Par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 14 octobre 2019, la société BNP Paribas a notifié aux époux [J] un mémoire préalable en fixation du montant du loyer du bail renouvelé, au 1er juillet 2018, à la somme annuelle de 35.360 euros. Puis par acte du 10 février 2020, elle les a assignés devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles aux mêmes fins.

Par jugement rendu le 9 juillet 2020, le juge des loyers commerciaux a :

— rappelé qu’étaient irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à voir condamner l’une des parties au paiement d’un différentiel de loyer consécutivement à la fixation judiciaire du loyer renouvelé et des intérêts y afférents ;

— constaté l’accord des parties pour un renouvellement au 1er juillet 2018 du bail consenti à la société BNP Paribas par les époux [J] portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 10], correspondant aux lots n° 2, 3, 4, 6 et partie du lot n° 5 de la copropriété ;

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 et commis pour y procéder M. [V] [S].

M. [S] a déposé son rapport le 31 mars 2021. Il a conclu à une valeur locative de 57.500 euros avec une surface pondérée de 99,62 m², un prix unitaire de 500 euros/m², une majoration pour large destination de 10% et une majoration pour faculté de libres travaux de 5 %.

Par jugement du 16 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a :

— déclaré irrecevable la demande de condamnation en paiement des intérêts légaux sur les trop-perçus de loyers comme excédant sa compétence ;

— fixé le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 10] (78) à la somme de 40.748,40 euros par an, hors charges et hors taxes ;

— rejeté les autres demandes ;

— partagé par moitié entre les parties les dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, et dit que chaque partie restera tenue des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Par déclaration du 7 février 2023, M. [J] et Mme [T] ont interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 octobre 2023, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— fixé le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 à la somme de 40.748,40 euros par an, hors charges et hors taxes,

— partagé par moitié entre les parties les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ;

statuant à nouveau,

— fixer la valeur locative de l’ensemble immobilier loué à la société BNP Paribas, à la date du 1er juillet 2018, à la somme annuelle de :

— à titre principal : 81.476,85 euros hors taxes et hors charges,

— à titre subsidiaire : 75.069,70 euros hors taxes et hors charges,

— à titre très subsidiaire : 63.500 euros hors taxes et hors charges ;

— condamner la société BNP Paribas à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

— débouter la société BNP Paribas de son appel incident et de toutes ses demandes.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 octobre 2024, la société BNP Paribas demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er avril 2018 (sic) à la somme annuelle en principal de 35.200 euros hors taxes et hors charges ;

subsidiairement, si la cour estime que la valeur locative est supérieure à la somme de 42.039 euros,

— fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er juillet 2018 suivant les règles du plafonnement, soit à la somme annuelle de 42.039 euros hors taxes et hors charges ;

— déclarer que les trop-perçus de loyer seront assortis de l’intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et ce, à compter du 1er avril 2018 (sic), les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1154 du même code ;

— condamner in solidum M. [J] et Mme [T] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 24 octobre 2024.

SUR CE,

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° – Les caractéristiques du local considéré ;

2° – La destination des lieux ;

3° – Les obligations respectives des parties ;

4° – Les facteurs locaux de commercialité ;

5° – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Dans le cadre de l’évaluation du loyer du bail renouvelé, les parties s’opposent sur la pondération des surfaces, le prix unitaire au m²p et les corrections à apporter à la valeur locative.

— Sur la surface pondérée des locaux

Les époux [J] soutiennent que la surface pondérée totale des locaux doit être fixée à 128,31 m², en retenant les règles de pondération applicables aux bureaux-boutiques. Ils font valoir que l’article R.145-11 du code de commerce est applicable au litige ; que si, aux termes du bail, la destination peut être étendue, elle demeure liée aux activités se rattachant à l’objet social de la BNP Paribas ou de ses filiales, et que l’ensemble des activités exploitées à titre accessoire de l’activité principale de banquier (essentiellement les assurances) présente des caractéristiques comptable, administrative et juridique justifiant d’assimiler les locaux loués à des locaux à usage de bureaux ; que l’ensemble des locaux destinés à recevoir du public est exploité de façon similaire, la réception de la clientèle dans les bureaux du premier étage étant aussi utile que sa réception dans les espaces du rez-de-chaussée ; qu’en tout état de cause, le même coefficient de pondération (1) doit s’appliquer pour l’ensemble des locaux destinés à recevoir les clients.

Ils demandent de retenir, à titre subsidiaire, une surface pondérée totale de 118,22 m², après pondération de la surface du premier étage selon un coefficient de 0,8 résultant de la charte de l’expertise, et à titre très subsidiaire, une surface pondérée totale de 100 m², conformément aux conclusions de l’expert judiciaire, dès lors que l’espace d’accueil du rez-de-chaussée bénéficie de l’attractivité de la [Adresse 15] et de l’angle de cette rue avec la [Adresse 16] et que le premier étage des locaux bénéficie d’un effet bandeau.

La société BNP Paribas demande à la cour de confirmer la surface pondérée arrêtée par le juge des loyers commerciaux à 92,61 m². Elle fait valoir que les locaux donnés à bail ne sont pas à usage exclusif de bureaux, que les agences bancaires reçoivent du public, qu’une pondération par zones doit être appliquée, comme le font la quasi-unanimité des experts, et qu’utiliser une autre méthode reviendrait à fausser l’appréciation des éléments de comparaison.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la consistance des locaux est la suivante :

— au rez-de-chaussée : un espace libre-service comprenant un GAB ainsi que le local technique du DAB extérieur, un espace d’accueil ouvrant sur un bureau éclairé sur rue, un local informatique, une salle forte et deux locaux techniques, d’une surface totale de 82 m² ;

— au 1er étage, accessible par un escalier intérieur, trois bureaux éclairés sur rue dont un grand bureau de direction sur l’angle de l’immeuble avec double éclairage naturel, des locaux sociaux (sanitaires, local ménage notamment), d’une surface totale de 62 m².

La surface totale utile des locaux de 144 m², telle que retenue par l’expert judiciaire, n’est pas discutée.

Si la société BNP Paribas soutient, en page 4 de ses conclusions, qu’au regard de la destination contractuelle, les locaux ne sont pas loués à usage exclusif de bureaux, de sorte que les articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce ne sont pas applicables, elle énonce également en page 7 de ses conclusions, non sans contradiction, que la spécificité des agences bancaires qui reçoivent du public doit conduire à les considérer comme des bureaux-boutiques au sens de l’article R.145-11 du code de commerce et à leur appliquer la pondération par zones.

La clause de destination figurant dans le bail stipule que « le preneur est autorisé à exercer dans les lieux, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une filiale, toutes activités pouvant se rattacher directement ou indirectement à son objet social, ainsi qu’à celui de ses filiales, notamment la vente de produits d’assurances, de même que toutes autres activités qui ne seraient ni nauséabondes, ni bruyantes ». Il ne s’agit pas d’une clause tous commerces notamment en ce qu’elle exclut les activités bruyantes ou génératrices d’odeurs nauséabondes.

Néanmoins, la société BNP Paribas ne se prévaut pas de l’exercice d’une activité autre qu’intellectuelle, impliquant notamment une activité de livraison de marchandises, qu’il s’agisse de sa propre activité d’agence bancaire ou de celle de ses filiales et, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’activité exercée dans les locaux loués relève bien de la catégorie des bureaux, s’agissant d’une activité essentiellement comptable, administrative et juridique, non affectée par la réception de clients, et elle est donc assujettie aux dispositions de l’article R.145-11, lequel dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

L’expert judiciaire, qui a considéré à raison que les locaux pouvaient être qualifiés de bureaux-boutiques, a retenu une surface pondérée de 99,62 m²p, arrondie à 100 m²p, en appliquant les coefficients de pondération recommandés par la 5ème édition de la charte de l’expertise immobilière applicable aux boutiques d’une surface inférieure à 600 m². Les recommandations de pondération doivent être appliquées, comme le préconise l’expert judiciaire, à partir des vitrines de la [Adresse 16], où se trouve l’entrée de l’agence – à l’angle de la [Adresse 15] – et qui comporte le linéaire de façade le plus important (9,50 mètres).

La société locataire est d’avis d’appliquer une pondération par zones tandis que les bailleurs soutiennent que le coefficient 1 doit être appliqué à l’ensemble des locaux destinés à recevoir les clients de la BNP Paribas.

Toutefois, les surfaces situées au rez-de-chaussée et au 1er étage présentent des caractéristiques différentes.

S’agissant du rez-de-chaussée et conformément à la charte de l’expertise susvisée, qui préconise pour les locaux d’angle (5 m x 5 m) un coefficient de 1,1 à 1,3 en fonction de l’effet vitrine, la zone d’angle du rez-de-chaussée située sur la [Adresse 15] sera pondérée selon un coefficient 1,1, en raison d’un effet vitrine limité. Il n’y a en revanche pas lieu d’appliquer une décote aux surfaces de la première zone de vente hors zone d’angle (moins de 5 mètres à compter de la vitrine), qui se verront pondérées selon un coefficient 1, compte tenu de l’organisation spatiale du rez-de-chaussée et de l’éclairage naturel dont bénéficient à la fois l’espace libre-service, l’espace d’accueil et le bureau. La deuxième zone de vente du rez-de-chaussée, située à plus de 5 mètres de la vitrine, sera pondérée à 0,80 et les locaux techniques à 0,40, ce qui permet d’aboutir à une surface pondérée de 73,12 m² pour le rez-de-chaussée.

S’agissant du 1er étage, l’expert judiciaire a retenu un effet bandeau, mentionnant en page 9 de son rapport une « Bonne visibilité des locaux avec un important linéaire et effet bandeau avec les fenêtres et signalétique du 1er étage ».

L’effet bandeau est caractérisé par la valeur métrique des surfaces de vente en étage d’une façade sur rue qui bénéficient d’un éclairage naturel par une large vitrine ou plusieurs fenêtres formant baie vitrée et ce, sur une profondeur de 5 mètres.

S’il est possible de retenir cet effet en présence de fenêtres ne formant pas baie vitrée, encore faut-il que celles-ci soient de taille significative, comparables à une vitrine, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En effet, les photographies des façades de l’immeuble figurant en page 10 du rapport d’expertise ainsi que la note de présentation du projet de modification de la façade et des locaux par la société locataire, versée aux débats par les bailleurs, permettent de constater que si trois des cinq fenêtres surmontées de l’enseigne « BNP Paribas » – de taille relativement réduite – dont une fenêtre en angle de la façade, profitent d’une bonne visibilité depuis la [Adresse 16] et la [Adresse 15] (les deux autres fenêtres étant cachées par des arbres), elles ne se distinguent pas des fenêtres des locaux d’habitation situés dans les étages supérieurs et ne peuvent, par leur taille et leur nombre, être assimilées à une vitrine ou à une baie vitrée.

Le coefficient de pondération sera ramené à 0,45 au lieu de 0,5 pour les surfaces de bureaux et de dégagement, en tenant compte de l’éclairage sur rue du dégagement et des bureaux, lesquels sont accessibles à la clientèle, soit une surface pondérée de 24,15 m² pour le 1er étage.

La cour retiendra donc une surface pondérée de 97,27 m²p (73,12 + 24,15) pour la totalité des locaux loués.

— Sur la valeur locative des locaux

Les époux [J] sollicitent de la cour qu’elle entérine l’estimation de l’expert judiciaire, M. [S], à hauteur de 500 euros/m²p, eu égard à l’excellente visibilité de l’agence BNP Paribas, de sa parfaite accessibilité, augmentée en raison du parking situé en face de l’agence, de sa commercialité et de son état irréprochable. Ils invoquent également la très large destination des locaux et le fait que les modalités d’exécution du bail sont à l’avantage du locataire. Ils ajoutent que la valeur locative de 500 euros/m² retenue par l’expert est justifiée par l’augmentation de 11% de la population pendant la durée du bail, la construction de cinq programmes immobiliers d’envergure, l’augmentation de 30% du nombre de créations d’entreprises, qui constituent la clientèle cible de la société BNP Paribas. Ils observent que l’intimée ne produit aucun élément de nature à démontrer que l’expert judiciaire aurait manqué à ses obligations en termes de correction des références de comparaison et soutiennent au contraire que la correction prévue par l’article R.145-7 du code de commerce a été opérée par ce dernier, qui a pris en considération la localisation des locaux donnés à bail à la société BNP Paribas, leur état, leur surface et l’activité d’agence bancaire.

La société BNP Paribas propose de retenir la valeur unitaire de 400 euros/m²p estimée par son propre expert amiable, M. [Z] [B], après actualisation de la valeur moyenne des éléments de comparaison qui ressort à 312 euros/m²p (318 euros/m²p pour les agences bancaires et immobilières), compte tenu de l’ancienneté de certaines références, et abstraction faite des références situées à [Localité 18] et à [Localité 17], villes dont la commercialité et la population ne sont pas comparables avec la commune de [Localité 10] et où le prix de l’immobilier est très largement supérieur. Elle observe que les époux [J] n’apportent, en cause d’appel, aucun élément nouveau de nature à justifier un relèvement de la valeur locative.

En application de l’article R.145-11 précité du code de commerce, le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 doit être fixé par référence à la valeur locative.

L’expert judiciaire a retenu une valeur unitaire de 500 euros/m²p/an après avoir comparé 22 références au total, à savoir :

—  4 références de loyers relatifs à des premières locations entre 2010 et 2017, sur les communes de [Localité 18] et [Localité 10], portant sur des surfaces comprises entre 38 m² et 98,10 m²,

—  11 références de loyers de baux renouvelés amiablement avec prise d’effet comprise entre 2009 et 2017, portant sur des surfaces comprises entre 51,66 m² et 239,75 m² sur les communes de [Localité 18] et [Localité 10],

—  7 références de loyers fixés judiciairement avec prise d’effet comprise entre 2010 et 2014, portant sur des surfaces comprises entre 32 m² et 173 m² sur les communes de [Localité 18], [Localité 17], [Localité 13], [Localité 12], [Localité 14] et [Localité 10].

Parmi les références ayant servi de base à l’estimation de l’expert judiciaire, les références portant sur des locaux situés à [Localité 18] et à [Localité 17] (soit 11 références), dont la commercialité n’est pas comparable à celle des locaux situés à [Localité 10], doivent être écartées.

D’autres références, dont la prise d’effet est intervenue entre 2009 et 2012, apparaissent trop anciennes par rapport à la date du renouvellement du bail de la société BNP Paribas (1er juillet 2018) ou se rapportent à des surfaces (plus de 200 m²) trop différentes de celle du local en cause.

Les 5 références les plus pertinentes sont donc les suivantes :

— s’agissant des premières locations :

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 10], d’une surface pondérée de 38 m²p, à destination d’agence immobilière, avec une prise d’effet en 2013, moyennant un loyer unitaire de 477 euros/m²p ;

— s’agissant des baux en renouvellement :

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 10], d’une surface pondérée de 51,66 m²p, à destination d’agence immobilière, avec une prise d’effet au mois d’avril 2015, moyennant un loyer unitaire de 317 euros/m²p ;

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10], d’une surface pondérée de 127 m²p, à destination d’agence bancaire (Caisse d’Epargne), avec une prise d’effet au mois de juillet 2013, moyennant un loyer unitaire de 398 euros/m²p ;

— s’agissant des fixations judiciaires :

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 13], d’une surface pondérée de 165 m²p, à destination d’agence bancaire (CIC), avec une prise d’effet au mois de janvier 2013, moyennant un loyer unitaire de 300 euros/m²p ;

— un bail portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 12], d’une surface pondérée de 56 m²p, à destination d’agence bancaire (Société Générale), avec une prise d’effet au mois de janvier 2013, moyennant un loyer unitaire de 300 euros/m²p.

Les références ci-dessus fournissent une fourchette de valeurs comprises entre 300 euros/m²p et 477 euros/m²p.

Les bailleurs ne communiquent aucun autre élément de comparaison.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [S] que les locaux sont situés [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 10], dans un secteur traversé par les routes départementales D10 et D11, cette dernière étant également nommée [Adresse 11] et [Adresse 15] dans sa partie comprise dans la commune. Les commerces sont développés et divers dans ce quartier, situé à proximité d’un parking aérien gratuit d’une soixantaine de places : commerces alimentaires, restaurants, centre médical, clinique vétérinaire, pharmacie, coiffeur, institut de beauté, pressing, agence immobilière, auto-école, agences bancaires, cinéma, etc. L’hôtel de ville se trouve à environ 300 mètres de l’agence BNP Paribas, l’entrée principale du lycée militaire à environ 150 mètres. Des lignes de bus desservent l’agence, qui se trouve en outre située à environ 750 mètres de la gare de [Localité 10], par laquelle passent la ligne C du réseau express régional et les lignes N et U du transilien. L’expert judiciaire a conclu à juste titre que la commercialité des lieux est adaptée pour une activité d’agence bancaire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix unitaire sera fixé à 400 euros/m²p, tenant compte de l’ancienneté des termes de comparaison, de la situation des locaux, de leur configuration, de leur adéquation pour l’activité exercée et de la commercialité environnante.

Sur les correctifs à apporter à la valeur locative

Les époux [J] soutiennent qu’eu égard aux clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le bail, au sens de l’article R.145-8 du code de commerce, la valeur locative doit être majorée de :

—  10% au titre de la destination très large du bail,

—  5% au titre de la liberté donnée au locataire d’exécuter les travaux de son choix, y compris sur le gros 'uvre de l’immeuble,

—  7% au titre du transfert d’une partie des travaux d’entretien locatif du preneur sur le bailleur,

—  5% au titre de la renonciation du bailleur à une exploitation locative et publicitaire concurrente à son locataire.

Ils s’opposent à l’application d’un abattement de 5% de la valeur locative au titre des travaux et améliorations réalisés par le preneur.

La société BNP Paribas ne conteste pas le principe d’une majoration au titre de la large destination mais demande de la limiter à 5%, compte tenu de son utilité limitée pour le preneur.

Elle s’oppose à toute majoration du loyer au titre de la faculté de libres-travaux dès lors que les locaux ont été livré bruts d’aménagement et qu’elle a été contrainte de procéder à des travaux structurels et de modification de l’aspect extérieur de l’immeuble (vitrines anti-effraction, DAB). Elle considère qu’il n’y a pas lieu de majorer le loyer au titre de la prise en charge par le bailleur des réparations locatives portant sur la toiture et le ravalement, en soulignant que le bail ne porte pas sur la totalité de l’immeuble, notamment le deuxième étage. Elle soutient que la majoration sollicitée au titre de l’interdiction du bailleur de louer à un commerce similaire n’est pas justifiée dès lors qu’il n’existe aucun autre local commercial à proximité.

Elle ajoute qu’il convient de minorer le montant du loyer de 10% pour tenir compte de l’ensemble des aménagements et mises aux normes qu’elle a réalisés et financés.

Aux termes de l’article R.145-8 du code de commerce, « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ».

* sur la majoration au titre de la clause de destination du bail :

L’expert judiciaire a appliqué une majoration de 10% en indiquant que la clause de destination du bail se rapproche d’une clause tous commerces.

La clause de destination n’étant pas une clause tous commerces, la majoration de 10% demandée par les bailleurs doit être écartée.

Le juges des loyers a limité à 5% de la valeur locative la majoration applicable à ce titre. La société BNP Paribas ne s’y opposant pas, il y a lieu de confirmer le jugement sur ce point.

* sur la majoration au titre de la faculté de libres travaux :

L’expert judiciaire a appliqué une majoration de 5% qui apparait parfaitement justifiée au regard de l’autorisation donnée au preneur d’effectuer tous travaux, y compris en façade et sur les gros murs, peu important, comme l’a justement souligné le premier juge, qu’il s’agisse de travaux indispensables à l’exercice de son activité ou de travaux de convenance.

* sur l’abattement au titre des travaux et améliorations réalisés par le preneur :

L’article 3 du bail prévoit que les travaux et améliorations réalisés à ses frais par le preneur dans les locaux ne pourront être pris en compte pour les déterminations ultérieures de la valeur locative.

L’expert judiciaire a appliqué en conséquence un abattement de 5% qui se justifie pleinement compte tenu des travaux effectivement réalisés par la société BNP Paribas pour adapter les locaux à son activité afin, comme l’a justement expliqué le juge des loyers, de rétablir de manière fictive l’état initial des locaux qui, au jour de la prise à bail des locaux, se composaient d’un rez-de-chaussée à usage de magasin et atelier et d’un premier étage à usage d’habitation.

* sur la majoration au titre de la prise en charge par le bailleur des réparations locatives portant sur la toiture et le ravalement :

Aux termes du bail, le preneur est tenu d’entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives. Il a ainsi en charge toutes les réparations autres que celles visées à l’article 606 du code civil, à l’exception toutefois de celles concernant la toiture et le ravalement qui restent à la charge du bailleur.

Comme le fait observer la société BNP Paribas, le bail ne porte pas sur l’intégralité de l’immeuble, qui comporte un deuxième et dernier étage occupé par les époux [J], soit sous les toits. Il n’apparait en conséquence pas justifié d’appliquer une majoration au titre des réparations locatives portant sur la toiture et le ravalement.

* sur la majoration au titre de la renonciation du bailleur à une exploitation locative et publicitaire concurrente à son locataire :

Le bail fait interdiction au bailleur de louer tout ou partie de son immeuble ou un immeuble voisin lui appartenant à toute personne physique ou morale exerçant un commerce similaire à celui du preneur, ni apposer ou laisser apposer d’affiches ou autres supports publicitaires en faveur d’un tel commerce.

Contrairement à ce que prétend la société BNP Paribas, il ne s’agit pas d’une « pure clause de style ». Cette clause constitue un avantage certain pour le preneur, la cour observant qu’une agence Caisse d’Epargne est installée juste en face des locaux objets du présent litige et que plusieurs autres agences bancaires sont situées dans le secteur des locaux loués. Cet avantage justifie l’application d’une majoration de 3% de la valeur locative.

En résumé, les facteurs de majoration et de minoration ainsi retenus se présentent comme suit :

— clause de large destination : + 5%

— faculté de libres travaux : + 5%

— clause de non-concurrence et de non-publicité : + 3%

— travaux et améliorations réalisés par le preneur : – 5%

Soit une majoration totale de la valeur locative de + 8%.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, par infirmation du jugement, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme arrondie de 42.020 euros par an HT et HC (97,27 m²p x 400 euros + 8%).

Selon le rapport d’expertise judiciaire, le montant du loyer de renouvellement plafonné s’élève à la somme annuelle de 42.038,83 euros au 1er juillet 2018.

Compte tenu de la valeur locative de 42.020 euros par an retenue par la cour, qui s’avère inférieure au montant du loyer de renouvellement plafonné, il n’y a pas lieu d’examiner les développements des parties relatifs aux motifs de déplafonnement du loyer.

Sur la demande en paiement d’intérêts sur les trop-perçus de loyer

En première instance, la société BNP Paribas a sollicité la condamnation des bailleurs à lui payer les intérêts légaux sur les trop-perçus de loyer, avec capitalisation. Le juge des loyers a déclaré irrecevable cette demande de condamnation comme excédant sa compétence. La société BNP Paribas, qui a déféré ce chef de jugement à la cour, ne développe aucun moyen au soutien de sa demande d’infirmation de sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement sur ce point.

Devant la cour, la société BNP Paribas demande de déclarer que les trop-perçus de loyer seront assortis de l’intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et ce, « à compter du 1er avril 2018 », les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1154 du même code. Elle ne présente toutefois aucun moyen au soutien de cette demande, en méconnaissance des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile. Elle en sera en conséquence déboutée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Au regard de la solution du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel, ainsi que de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 40.748,40 euros par an hors taxes et hors charges ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Fixe à la somme de 42.020 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 entre M. [D] [J], Mme [F] [T] épouse [J] et la société BNP Paribas, portant sur les locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 10] (78) ;

Y ajoutant,

Déboute la société BNP Paribas de sa demande relative aux intérêts applicables aux trop-perçus de loyer ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente