RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2026

(n° 028/2026, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06765 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSSI

Décision déférée à la Cour : jugement du 16 Mars 2022 du tribunal judiciaire de BOBIGNY (chambre 5/section 3) – RG n° 20/02175

APPELANTE

S.A.R.L. CLEFS D’OR

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 753 481 217

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Moshé BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364

INTIMÉS

S.A.S.U. FONCIA CHADEFAUX LECOQ, mandataire de l’indivision [C], [F], [Q]

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 592 027 635

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210

Madame [M] [C] veuve [W] venant aux droits de l’indivision [Q] [F] selon attestation de propriété établie par Maître [L], notaire à [Localité 3], le 19 avril 2022

[Adresse 3]

[Localité 1]

née le 05 Mars 1920 à [Localité 4]

Représentée par M^e Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210

Madame [Z] [F], venant aux droits de l’indivision [Q] [F] selon attestation de propriété établie par Maître [L], notaire à [Localité 3], le 19 avril 2022

[Adresse 4]

[Localité 5]

née le 07 Juillet 1943 à [Localité 6] (Maroc) (99)

Représentée par M^e Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210

Monsieur [P] [F]

[Adresse 5]

[Localité 7]

né le 28 Avril 1937 à [Localité 8]

Monsieur [T] [F]

[Adresse 6]

[Localité 1]

né le 13 Septembre 1940 à [Localité 9]

Monsieur [Y] [Q]

[Adresse 7]

[Localité 10]

né le 04 Mai 1961 à [Localité 11]

Défaillants, à l’égard desquels la société CLEFS D’OR s’est désistée de son appel, le désistement a été constaté par ordonnance rendue le 15 septembre 2022 par le Premier Président de la cour d’appel de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

— M^me Hélène Bussière, conseillère

— M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Najma EL FARISSI

ARRÊT :

— rendu par défaut ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Soufiane HASSAOUI, greffier présent lors de la mise à disposition.

I – FAITS ET PROCÉDURE

1. La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 16 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant la S.A.R.L. Clefs d’or à Mme. [M] [C], Mme. [Z] [F], M. [P] [F], M. [T] [F], M. [Y] [Q] et la S.A.S.U Foncia Chadefaux Lecoq.

2. Le litige à l’origine de cette décision porte sur une acquisition de la clause résolutoire.

3. Selon acte du 17 août 2012, la SAS Foncia GIS, aux droits de laquelle vient désormais la SAS Foncia Chaderaux Lecoq, a donné à bail commercial, en qualité de mandataire de Mme [M] [C] Veuve [W], à la SARL Clefs D’Or, un local commercial situé [Adresse 8] à [Localité 12] (93), moyennant un loyer annuel en principal hors TVA et taxes de 14.400 €, outre les charges, payable par terme trimestriel d’avance, pour y exercer les activités d’aménagement général, blanchisserie, cordonnerie, crêperie, pâtisserie, nettoyage, salon de thé, pour une durée de neuf ans à compter du 3 septembre 2012 pour se terminer le 2 septembre 2021.

Le 4 novembre 2016, Mme [M] [C] Veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G] et M [Y] [V] [Q] ont fait signifier à la SARL Clefs D’Or un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 17 août 2012 et d’un avenant en date du 24 décembre 2015, portant sur un arriéré locatif en principal de 13.303,29 €.

Par ordonnance du 3 mars 2017, le juge des référés du le tribunal judiciaire de Bobigny a, en substance, constaté acquise la clause résolutoire insérée au bail du 17 août 2012 à compter du 3 décembre 2016, condamné à titre de provision la société Clefs D’Or à payer à Mme [M] [C] veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G], M [Y] [V] [Q] la somme de 7.485,33 euros correspondant au paiement des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 24 janvier 2017, accordé à la société Clefs D’Or des délais pour s’acquitter de sa dette en 24 versements mensuels, égaux et consécutifs, en sus du loyer courant, dit qu’en cas de non respect de ce délai et du paiement du loyer courant l’acquisition de la clause résolutoire se fera de plein droit et, ordonné l’expulsion de la société Clefs D’Or dans un délai d’un mois à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, condamné la société Clefs D’Or à payer à une indemnité d’occupation égale au loyer courant et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, condamné la société Clefs D’Or à payer à Mme [M] [C] veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G], M [Y] [V] [Q] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.

La décision a été signifiée par acte d’huissier du 24 mars 2017.

Par actes extrajudiciaires du 5 juin 2018, Mme [M] [C] veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G], M [Y] [V] [Q] ont signifié à la SARL Clefs D’Or la déchéance du terme et lui ont fait commandement de quitter les lieux.

La SARL Clefs D’Or a saisi le juge de l’exécution par déclaration au greffe du 2 juillet 2018 aux fins notamment de voir consacrer la nullité de la procédure d’acquisition mise en 'uvre par ses bailleurs et les voir condamnés à lui rembourser la somme de 28.948,32 €.

Par jugement du 14 novembre 2018, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bobigny a rejeté les demandes de la SARL Clefs D’Or, estimant que la déchéance du terme avait été régulièrement signifiée. Par arrêt du 24 octobre 2019, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement.

Par jugement du 27 novembre 2018, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la SARL Clefs D’Or.

Mme [M] [C] veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G], M [Y] [V] [Q] ont procédé à la déclaration de leur créance qui a été admise par ordonnance du juge commissaire du 15 juin 2020 pour la somme de 13.558,19 € à titre privilégié.

4. Par acte du 13 décembre 2019, la SARL Clefs D’Or a fait assigner la SAS Foncia Chaderaux Lecoq, venant aux droits de la société Foncia Gis, en sa qualité de mandataire de Mme [M] [C] veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G] et M [Y] [V] [Q], et saisi le tribunal judiciaire de Bobigny de demandes visant, en substance, à constater que l’arriéré de loyers d’un montant de 17.480,33 euros a été réglé par la société Clefs D’Or, lui accorder rétroactivement à la société Clefs D’Or des délais de paiement, dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais pris effet, condamner Mme [M] [C] veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G] et M [Y] [V] [Q] au paiement de la somme de 21.649,80 euros correspondant aux montants indûment acquittés par la société Clefs D’Or outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte extrajudiciaire du même jour, l’assignation était signifiée à la SE.L.A.R.L.U Bally MJ, ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Clefs D’Or.

5. Par jugement du 16 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [M] [C] veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G] et M [Y] [V] [Q] ;

— déclaré la demande de délais de paiement de la SARL Clefs D’Or irrecevable ;

— dit que la clause résolutoire du bail commercial du 17 août 2012 portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 12] (93) acquise au 3 décembre 2016 ;

— ordonné à la SARL Clefs D’Or de libérer les lieux susvisés sous astreinte ;

— fixé l’astreinte provisoire à 150 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, pendant une durée de trois mois ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire, la SARL Clefs D’Or pourra être expulsée à la requête de Mme [M] [C] veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G] et M [Y] [V] [Q], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— dit que les meubles et objets mobiliers de la SARL Clefs D’Or trouvés dans les lieux lors de l’expulsion pourront être déposés par Mme [M] [C] veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G] et M [Y] [V] [Q] dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et risques de la SARL Clefs D’Or,

— condamné la SARL Clefs D’Or à payer à Mme [M] [C] veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G] et M [Y] [V] [Q] jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer et des charges, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles ;

— condamné la SARL Clefs D’Or à payer à Mme [M] [C] veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G] et M [Y] [V] [Q] la somme de 39.218,01 € TTC à titre d’indemnités d’occupation pour la période du 27 novembre 2018 au 2ème trimestre 2021 inclus ;

— condamné la SARL Clefs D’Or à payer à Mme [M] [C] veuve [W], M [P] [F], M [T] [F], Mme [Z] [F] divorcée [G] et M [Y] [V] [Q] et la SAS Foncia Chadefaux Lecoq la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné la SARL Clefs D’Or aux dépens de l’instance et autorise M^e Cahin à procéder directement à leur recouvrement conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

6. Par déclaration du 5 avril 2022, la société Clefs D’Or a interjeté appel du jugement.

7. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 mai 2025.

9. L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2025.

II -PRÉTENTIONS ET MOYENS

10. Aux termes de ses conclusions notifiées le 19 décembre 2022, la société Clefs d’Or, appelante, demande à la cour de :

— rejeter les pièces et conclusions des intimés ;

— déclarer La société Clefs D’Or recevable et fondée en son appel ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant a nouveau,

— juger que la société Clefs D’Or a réglé les causes de l’ordonnance du 3 mars 2017 dans le délai de 24 mois accordé par le juge des référés suspendant les effets de la clause résolutoire ;

— juger que la clause résolutoire n’est pas acquise rétroactivement ;

— débouter Mme [M] [C] veuve [W] et Mme [Z] [F], actuels propriétaires et bailleurs, venant aux droits de l’indivision visée dans le jugement, de toutes leurs fins et demandes ;

— juger que la société Clefs D’Or n’est pas débitrice mais créancière des bailleresses ;

— les condamner à rembourser à la société Clefs D’Or la somme de 21.649,80 € à titre de trop perçu ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que les bailleresses ne justifient pas leurs demandes, les en débouter ;

— juger qu’elles n’ont pas comptabilisé tous les règlements effectués par l’appelante ;

— les débouter de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire et de paiement ;

En toute hypothèse,

— les condamner à payer à la société Clefs D’Or la somme de 3 000 € de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

10. Aux termes de ses conclusions notifiées le 4 avril 2023, la Société Foncia Chadefaux Lecoq, Mme [M] [C] veuve [W] et Mme [Z] [F], venant aux droits de l’indivision, intimés, demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable et mal fondée la société Clefs D’Or en son appel ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de Bobigny ;

En conséquence,

— confirmer l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 17 août 2012 portant sur le local sis [Adresse 1] à [Localité 12] (93), acquise au 5 décembre 2016 ;

— confirmer l’expulsion de cette dernière avec ses conséquences de droit ;

— confirmer également la condamnation de la société Clefs D’Or à payer la somme de 39.218,01 € TTC à titre d’indemnités d’occupations pour la période du 27 novembre 2018 au 2ème trimestre 2021 inclus ;

— confirmer la condamnation de la société Clefs D’Or à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et y ajoutant,

— condamner également la société Clefs D’Or à payer la somme de 3.000 € supplémentaire du fait de la procédure devant la cour ;

— condamner la société Clefs D’Or aux entiers dépens dont recouvrement au profit de Maître Cahn.

12. En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

III- MOTIFS DE LA DÉCISION :

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir « donner acte », « constater » ou de « juger », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

A ' Sur la demande de rejet de pièces

Moyens des parties

13. L’appelante soutient que les intimés n’ont pas déposé de bordereau de pièces communiquées devant la cour ni communiqué de pièces simultanément avec leurs conclusions, en violation de l’article 906 du code de procédure civile. Le manquement est d’autant plus grave que le tribunal a statué sur les seules pièces des intimés et que le conseil de la concluante en appel n’était pas constitué en première instance, ce qui entrave l’exercice des droits de la défense et rend le débat déloyal. En conséquence, les intimées doivent être déboutées leurs demandes et toutes leurs pièces non communiquées rejetées des débats.

14. Les intimées n’ont développé aucun moyen de ce chef.

Réponse de la cour

15. En droit, l’article 906 du code de procédure civile visé par l’appelante concerne la procédure à jour fixe et n’est donc pas applicable au cas d’espèce.

L’article 15 du même code prévoit que «  Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

L’article 961 du même code énonce que « Les conclusions des parties sont signées par leur «avocat» et notifiées dans la forme des notifications entre avocats (…).

La communication des pièces produites est valablement attestée par la signature de l’avocat destinataire apposée sur le bordereau établi par l’avocat qui procède à la communication. »

16. En l’espèce, la cour observe que, par message RPVA notifié le 19 septembre 2022, les intimées ont adressé à la cour leurs premières conclusions au fond récapitulant les pièces y visées. Puis, par message RPVA notifié 4 avril 2023, leurs conclusions récapitulatives mentionnant la liste des pièces visées ainsi que, par message séparé notifié le même jour, le bordereau des pièces accompagnant les dernières conclusions.

Tous ces messages ont été adressés en copie à Maître Huet, avocat constitué dans l’intérêt de l’appelante via le RPVA.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 mai 2025 de sorte que l’appelante disposait d’un délai suffisant pour prendre connaissance de ces pièces et répondre, le cas échéant, aux dernières conclusions et pièces annexées, de sorte que le principe du contradictoire a été respecté.

17. En conséquence, la demande de l’appelante de voir rejeter les pièces des parties adverses sera rejetée.

B ' Sur la demande au titre de la clause résolutoire

1) Sur le moyen tiré de l’imprécision du dispositif de l’ordonnance de référé

18. L’appelante soutient que la déchéance du terme a été mise en 'uvre à tort le 5 juin 2018 car l’ordonnance de référé du 3 mars 2017, suspendant la clause résolutoire était ambiguëe et la procédure collective a paralysé l’acquisition de cette clause. Or, la clause résolutoire et toute décision accordant des délais doivent être d’interprétation stricte et préciser clairement que le défaut de règlement d’une seule échéance entraînera l’exigibilité immédiate de la totalité des sommes et l’acquisition de la clause, ce qui n’est pas le cas de l’ordonnance de référé. Celle-ci prévoyait seulement que le non-respect du délai total de 24 mois ou du paiement du loyer courant impliquerait l’acquisition de la clause et non le défaut de paiement d’une seule échéance mensuelle.

19. Les intimées opposent que la clause résolutoire a été valablement acquise. Le premier juge a justement relevé que la société Clefs D’Or avait elle-même reconnu dans son assignation s’être acquittée de la dette tout en concédant n’avoir pas procédé à des règlements consécutifs à bonne date, reconnaissant ainsi le non-respect des délais de paiement accordés en référé. Le juge des référés a certes suspendu les effets de la clause résolutoire, mais en précisant que la société Clefs D’Or pourrait s’acquitter de sa dette en « 24 versements mensuels, égaux et consécutifs, en sus du loyer courant ». Il en résulte que la clause résolutoire était acquise dès le premier loyer ou la première mensualité impayée, et non après l’expiration d’un délai global de 24 mois. En outre, les règlements sont prétendus effectués au moyen des faux reçus . Il convient donc de confirmer le jugement qui a constaté que c’est au moyen de faux reçus que la société Clefs D’Or prétend avoir respecté ses obligations, s’inventant un trop-perçu imaginaire.

Réponse de la cour

20. En droit, l’article 461 du code de procédure civile énonce qu’il « appartient à tout juge d’interpréter sa décision si elle n’est pas frappée d’appel. La demande en interprétation est formée par simple requête de l’une des parties ou par requête commune. Le juge se prononce les parties entendues ou appelées. »

21. En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées au dossier que la société Clefs d’or n’a pas saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny d’une requête en interprétation, ni interjeté appel de la décision de sorte que le moyen tiré de l’imprécision du dispositif de l’ordonnance est inopérant.

Surabondamment, aux termes de son dispositif le juge des référés a expressément jugé que :

« Disons que la société Clefs d’or pourra s’acquitter de sa dette, en 24 versements mensuels égaux et consécutifs, en sus du loyer courant, et ce à l’issue d’un délai de quinze jours après la signification de la présente ordonnance ;

Disons que le non respect de ce délai et du paiement du loyer courant impliquera l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire (…) ».

Ainsi contrairement à ce que soutient l’appelante, le « ce délai » visait le délai de 15 jours mentionné qui constituait le point de départ du premier paiement des « 24 versements mensuels égaux et consécutifs en sus du loyer courant » dont un seul manquement entraînait l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que la clause était claire et précise.

2) Sur la suspension des poursuites

Moyens des parties

22. L’appelante soutient que le jugement de redressement judiciaire du 27 novembre 2018 a entraîné l’arrêt des poursuites individuelles et la paralysie de la clause résolutoire pour les impayés antérieurs. Le plan de redressement arrêté le 25 février 2020 démontre que les échéances postérieures ont été honorées. C’est donc à tort que le bailleur a délivré un commandement de quitter les lieux le 5 juin 2018 avant l’expiration du délai de 24 mois, et que le tribunal judiciaire de Bobigny a jugé que les délais n’avaient pas été respectés, faisant une interprétation erronée de l’ordonnance de référé, laquelle, n’ayant pas autorité de la chose jugée au principal, ne pouvait justifier la déchéance.

23. Les intimés opposent que la créance antérieure au redressement judiciaire du 27 novembre 2018 est définitivement fixée à 13.538,19 €.

Réponse de la cour

24. En droit, L.622-21 I du code de commerce énonce que « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. »

25. En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées au dossier que la société Clefs d’or a été placée redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bobigny en date du 27 novembre 2018.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, il ne ressort pas des termes de ce jugement que la dette locative était apurée mais, au contraire, l’existence d’un flou dans la situation locative du preneur ayant amené le Ministère Public à émettre un avis défavorable à l’adoption du plan.

Par suite des manquements du preneur au respect des délais de paiement accordés, les bailleurs ont, par acte du 5 juin 2018, soit avant le prononcé du jugement d’ouverture de la procédure collective, signifié la déchéance du terme et lui ont fait commandement de quitter les lieux.

Dans le cadre de cette procédure, ils ont déclaré leur créance antérieure, laquelle a été été définitivement fixée à la somme de 13.538,19 euros par décision du juge commissaire du tribunal de commerce de Bobigny en date du 15/06/2020.

Il s’en déduit, tel que relevé par la cour d’appel de céans dans son arrêt en date du 24 octobre 2019 confirmant le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, d’une part que le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, dont l’effet est automatique mais peut être suspendu sous condition du respect des délais de paiement accordés au preneur, a été opéré par le juge des référés par ordonnance en date du 3 mars 2017, d’autre part, que, faute pour le preneur d’avoir respecté ses engagements, les bailleurs ont notifié la déchéance automatique du terme et fait commandement de quitter les lieux le 5 juin 2018, soit antérieurement à l’ouverture de la procédure collective or l’arrêt individuel des poursuites ne concerne pas les actes antérieurs réguliers, de sorte que le moyen soutenu de ce chef est inopérant.

26. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit acquise la clause résolutoire au 5 décembre 2016.

3) Sur la justification des paiements et la régularisation de l’arriéré

Moyens des parties

28. L’appelante soutient que l’arriéré de loyers fixé à 17.480,33 € par le juge des référés a été plus que régularisé à la date du commandement de quitter les lieux du 5 juin 2018. La concluante produit en appel, en pièces n°11 et 12, des tableaux détaillés prouvant selon elle des paiements totalisant 30.390,31 € pour l’année 2017 et 39.221,02 € pour l’année 2018. En calculant le montant réglé en sus du loyer courant, soit, 14.27,71 € en 2017 et 11.176,70 € du 1er janvier au 5 juin 2018, la société Clefs D’Or a réglé au total la somme de 25.904,41 € au-delà du loyer courant du 1er mars 2017 au 5 juin 2018, soit un montant supérieur à l’arriéré initial.

Elle soutient que les bailleurs contestent vainement les justificatifs de paiement sous prétexte de faux, notamment les reçus Foncia pourtant corroborés par leurs propres décomptes, et par une plainte pénale et l’ouverture d’une action publique non avérée. Les versements directs en espèces sur le compte Bred Foncia sont également un mode de paiement valable et en partie enregistré. Enfin, la forte et rapide augmentation de l’arriéré revendiqué par les bailleurs entre leurs conclusions de première instance ' 7.578,27 € au 10 octobre 2018 – et leur déclaration de créance ' 14.955,16 € au 27 novembre 2018 – démontre l’absence de rigueur de la comptabilité manifestement destinée à augmenter la créance.

29. Les intimés opposent que les vingt reçus de 1.000 € produits par la société Clefs d’or pour cette période sont sans valeur, s’agissant de faux reçus en espèces, tous établis sur le même modèle, non signés, et dont des duplicatas ont été établis vingt fois, ce qui justifie la confirmation de l’acquisition de la clause résolutoire par le premier juge.

Réponse de la cour

30. En droit, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

31. Concernant la dette locative antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective, l’appelante verse aux débats, de première part, des attestations mensuelles de la société mandataire des bailleurs, toutes dressées en début de mois, dont il ressort que « le montant de 1.000 euros en espèce pour le règlement du loyer » a été reçu par elle, soit au total, pour l’année 2017, la somme de 9.000 euros et, pour l’année 2018, du 3 janvier 2018, date de la première attestation, au 5 juin 2018, date de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, la somme totale de 6.000 euros et du 4 juillet 2018 au 1er novembre 2018, date de la dernière attestation, la somme de 5.000 euros.

A supposer établie la véracité de ces documents contestée par les bailleurs compte-tenu de la plainte déposée par son mandataire notamment pour vol et usage de faux, il en ressort qu’au 5 juin 2018, le montant perçu par le mandataire du bailleur était de 15.000 euros soit, en toute hypothèse, un montant inférieur à la condamnation prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny.

L’appelante verse, de seconde part, des chèques établis par Mme. [K] [A], qui n’est pas la gérante de la société Clé d’or, au bénéfice de la société Foncia, avec pour certains des « attestations de reçu » des chèques établies par la société Foncia ainsi que des extraits de compte de Mme. [K] [A] sur les périodes de référence.

Cependant, outre la discussion sur la véracité des documents produits portant en-tête de la société Foncia, les extraits de compte produits sont surlignés sur les lignes sensées attester des débits correspondants, lesquelles ne sont donc pas visibles et ne permettent pas à la cour de vérifier la concordance des éléments produits.

De troisième part, est produit un tableau récapitulatif de ces versements, établi par M. [A], gérant de la société Clef d’or. Cependant, cette preuve à lui-même ne peut revêtir de caractère probant.

Ainsi, l’appelante ne rapporte pas la preuve que la dette locative était apurée au jour de la délivrance du commandement de quitter les lieux le 5 juin 2018.

32. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société Clefs d’or.

D ' Sur la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation

Moyens des parties

32. L’appelante soutient que la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation de 39.218,01 € est infondée. Elle justifie par la pièce 15 le règlement des échéances trimestrielles de 2019, 2020 et 2021 pendant la procédure de redressement judiciaire, y compris la taxe foncière, ainsi que par les pièces 16 et 27 le règlement des échéances de 2022. Si ces paiements n’avaient pas été honorés pendant la période d’observation, les bailleurs auraient sollicité la liquidation judiciaire, et le tribunal de commerce n’aurait pas arrêté un plan de redressement le 25 février 2020. En outre, le tribunal a motivé sa condamnation à tort sur les procédures consécutives à l’ordonnance de référé du 3 mars 2017, alors que cette dernière n’a pas autorité de la chose jugée au principal, conformément à l’article 488 du code de procédure civile.

33. Les intimés opposent que les loyers et charges postérieurs au redressement judiciaire du 27 novembre 2018 sont restés impayés à hauteur de 39.218,01 € jusqu’au deuxième trimestre 2021. Les paiements prétendument effectués par la société Clefs D’Or pour cette période le sont également au moyen de faux reçus, maintenant intitulés « attestations de loyer » mais toujours non signés. Ces nouvelles pièces présentent en outre l’anomalie d’inverser le nom et le prénom du directeur de la société Foncia Chadefaux Lecoq, nommant "Mr [X]" à la place d'[X] [O]. Il est rappelé qu’une plainte a été déposée le 31 mai 2021 pour vol de papier à en-tête et du tampon humide de Foncia Chadefaux Lecoq, pour faux et usage de faux, visant les vingt reçus antérieurs ainsi que les quatorze faux « duplicatas » postérieurs, et que cette enquête est en cours depuis le 26 juin 2021.

Réponse de la cour

34. La société appelante verse aux débats, en pièce n°15, des « attestations de loyer » relatives à la réception d’espèces concernant le paiement des trimestrialités locatives pour les années 2019, 2020 et 2021.

Cependant, ces documents portent en signature le nom de « Mr [X] [O] Directeur général» qui ne correspond pas au nom de « [X] [O] Directeur général » porté sur les attestations visées ci-dessus de sorte que la valeur probante de ces documents n’est pas établie.

La société appelante verse, en pièces n°24 et 25, des extraits du Grands-livres des comptes fournisseurs, ainsi que les comptes annuels sur les exercices 2019 et 2020.

Cependant, ces documents qui ne sont attestés par aucun expert-comptable ne peuvent recevoir valeur probante, ni pour attester des montants versés, ni des trop-versés prétendus.

La cour relève que les bailleurs versent devant la cour, pour la période postérieure à l’ouverture de la procédure collective, en pièce n°8, un tableau, établi sur papier libre sans en-tête ni cachet, pour la période du 27/11/18 au 19/05/21, mentionnant un « total sommes dues au début de la période d’observation du 27/11/18 au 2ème trimestre 2021 inclus 39.218,01 € ».

Cependant, en absence d’identification possible de l’émetteur de ce décompte, la preuve n’est pas davantage établie par les bailleurs de l’existence d’une créance indemnitaire postérieure à l’ouverture de la procédure collective.

34. En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société appelante à payer aux intimés la somme de 39.218,01 euros au titre des indemnité d’occupation pour la période du 27 novembre 2018 au 2ème trimestre 2021.

E- Sur les frais du procès

35. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Chaque partie succombant en ses demandes conservera la charge de ses propres dépens d’appel et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire en ce qu’il a condamné la SARL Clefs d’or à payer à Mme. [M] [C] veuve [W], Mme. [Z] [F] divorcée [G], M. [P] [F], M. [T] [F] et M. [Y] [V] [Q] la somme de 39.218,01 € TTC à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 27 novembre 2018 au 2ème trimestre 2021 ;

Le confirme en toutes ses autres dispositions non contraires au présent arrêt ;

Statuant de nouveau,

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés.

Le greffier, La Présidente,