PS/CD

Numéro 17/04279

COUR D’APPEL DE PAU

EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 09/11/2017

Dossier : 16/02128

Nature affaire :

Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Affaire :

F Z,

G Z

C/

COMMUNE D’B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 09 Novembre 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Octobre 2017, devant :

Monsieur SERNY, Conseiller faisant fonction de Président

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller

Madame DIXIMIER, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

En présence de Monsieur Madame X Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques.

Assistés de Madame Y, faisant fonction de Greffière. dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame F Z

[…]

40440 B

Monsieur G Z

[…]

[…]

Représentés par Maître CAMBOT, avocat au barreau de PAU

INTIMÉE :

COMMUNE D’B

représentée par son maire en exercice, dûment habilité

[…]

[…] Novembre 1918

40440 B

Représentée par Maître TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU & ASSOCIÉS, avocat au barreau de TOULOUSE

sur appel de la décision

en date du 25 AVRIL 2016

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE, JUGE DE L’EXPROPRIATION DES LANDES

Vu l’acte d’appel initial du 03 juin 2016 ayant donné lieu à l’attribution du présent numéro de rôle,

Vu le mémoire des consorts Z reçu le 05 septembre 2016 et notifié aux parties expropriantes le 06 septembre 2016 qui en a accusé réception le 09 septembre 2016,

Vu le mémoire de la […]reçu le 24 octobre 2016 notifié le même jour aux parties adverses qui ont signé l’accusé de réception le 25 octobre 2016,

Les plaidoiries se sont tenues le 09 octobre 2017.

Historique de l’opération et sa cohérence

La commune d’B a créé la ZAC DES TROIS FONTAINES dans les années 2000 en incluant dans son périmètre des superficies jusque-là classées en zone agricole, certaines en zone NA

(parcelle des consorts Z au Nord de la route) ainsi que certaines superficies classées en zone U constructible, qui n’avaient pas été construites auparavant (partie des parcelles 116 et 117 appartenant aux consorts A qui ont ainsi perdu leur libre constructibilité).

L’enquête publique a été ouverte le 16 octobre 2013.

La DUP est en date du 07 mars 2014.

S’agissant des consorts Z, les arrêtés de cessibilité sont en date du 15 janvier 2015 et l’ordonnance d’expropriation est en date du 29 juillet 2015.

H C, les consorts A et les consorts Z, tous trois indemnisés sur les mêmes bases par le jugement dont appel, sont propriétaires de parcelles non construites, situées à proximité du centre du bourg d’B de part et d’autre du CD 26, qui est une voie orientée Est Ouest.

H C et les consorts A sont propriétaires au Sud de la route alors que les consorts Z sont propriétaires au Nord ; l’habitat est diffus dans la zone ; la famille C occupe des parcelles construites, qui ne sont pas expropriées, qui sont manifestement un ancien corps de ferme aujourd’hui réparti entre les membres de la famille ; ces parcelles ne sont pas en bord de routes et constituent un îlot non exproprié au milieu des terres alentours qui le sont ; elles restent cependant incluses dans la ZAC ; elles profiteront donc des équipements de celle-ci, mais dans l’immédiat ils disposent d’équipements suffisants à leurs besoins dans le schéma actuel de leur habitat isolé.

Le projet d’aménagement porte actuellement sur une douzaine d’hectares, reprenant partiellement un ancien projet de 45 ha, élaboré au début des années 2000 entre-temps abandonné ; la décision de création de la ZAC a été prise en 2006 avec les restrictions à la constructibilité qui s’y attachent.

L’examen des cartes prouve que la commune a décidé de procéder à un aménagement concerté à partir de 2005 pour toutes les parcelles non bâties, situées en zone agricole et restées proches du bourg principal, à l’Est de celui-ci et qu’elle a voulu mettre fin à l’extension indéfinie d’un habitat individuel qui s’était développé le long du CD 26 en vue lui substituer un aménagement mieux adapté à l’augmentation de la population.

Les terres des trois parties expropriées représentant environ 8,3 hectares sur les 11 ou 12 hectares de la ZAC ; cette ZAC est prévue pour accueillir 460 logements environ, avec possibilité de dépasser les 600 logements. La ZAC est cependant morcelée, ce qui alimente la discussion sur l’intention dolosive de la commune, argument qui sous-tend aussi tous les moyens de fait développés concernant l’évaluation des biens et la qualification de terrain à bâtir.

H C est propriétaire des parcelles suivantes totalement ou partiellement concernées par l’expropriation, ces parcelles sont situées au Sud du CD 26. Une réduction d’emprise semble avoir été décidée, ce qui a conduit le jugement à proposer une indemnisation alternative selon qu’elle sera ou non confirmée et exécutée. L’indemnisation sera donc accordée sur l’hypothèse basse tenue pour acquise (sauf à rétablir si la réduction d’emprise vient à échouer).

Section Numéro […]

AO

22

[…]

[…]

[…]

AO

23

[…]

[…]

[…]

AO

24

[…]

758

758

AO

87

[…]

[…]

[…]

AL

211

[…]

[…]

[…]

AL

212

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

Les consorts A sont propriétaires des trois parcelles expropriées cadastrées sous les références suivantes, toutes situées en zone AU ; ces parcelles sont situées au Sud du CD 26.

Section Numéro Superficie expropriée selon DUP

AP

116

8 095 m²

AP

117

5 592 m²

AP

50

9 295 m²

TOTAL

[…] m²

Les consorts Z sont propriétaires de la parcelle expropriée cadastrée sous les références suivantes, située aussi en zone AU mais au Nord de la route ; elle est isolée dans ce zonage entre d’autres parcelles construites situées le long de cette route.

Section Numéro Superficie expropriée selon DUP

AR 111

111

[…] m²

Les terrains sont libres d’occupation ; ils ne sont pas bâtis ; pris isolément, ils peuvent être alimentés par les réseaux existants qui desservent l’habitat diffus.

Le jugement de première instance rendu le 25 avril 2016

Le jugement frappé d’appel, rendu le 25 avril 2016 par le juge de l’expropriation des Landes, a statué par un seul et même jugement et fixé les indemnités des trois parties expropriées en les évaluant sur les bases suivantes :

— à 25 euros le mètre carré la valeur des terres expropriées situées en zone AU, (le caractère alternatif de l’indemnisation accordée à H C selon que l’emprise sera ou non réduite demeure basé sur cette valeur),

— à 7,50 euros, la valeur du mètre carré de terres situées en zone N, ce qui ne concerne qu’H C.

Le jugement a statué de la manière suivante :

— il a écarté l’intention dolosive prêté à la COMMUNE D’B ;

— il a estimé que les terrains expropriés ne sont pas des terrains à bâtir par suite de l’absence d’équipements et de réseaux présentant des dimensions adaptées à leur capacité de construction ;

— il a reconnu le caractère privilégié aux terrains classés en zone agricole.

Les indemnités allouées sont les suivantes :

A. C

Surface

[…]

Jugt

Total

Indemnité principale terrain AU

[…]

25,00

[…]

Indemnité principale terrain N

[…]

7,50

Indemnité remploi globale

Tranche 0 à 5 000

[…]

Tranche 5 000 à […]

[…]

Tranche > […]

[…]

Total

[…]

Indemnisation totale terrain à urbaniser

[…]

Cts A

Surface

[…]

Jugt

Total

Indemnité principale terrain AU

[…]

25,00

[…]

Indemnité remploi globale

Tranche 0 à 5 000

[…]

Tranche 5 000 à […]

[…]

Tranche > […]

[…]

Total

[…]

Indemnisation totale terrain à urbaniser

[…]

Cts Z

Surface

[…]

Jugt

Total

Indemnité principale terrain AU

[…]

25,00

[…]

Indemnité remploi globale

Tranche 0 à 5 000

[…]

Tranche 5 000 à […]

[…]

Tranche > […]

[…]

Total

[…]

Indemnisation totale terrain à urbaniser

[…]

Prétentions et moyens des parties

Bien que les dossiers ne soient pas joints, ni tous trois plaidés en demande par le même avocat, ni même à la même audience, les moyens développés se recoupent et appellent pour certains des réponses qui sont communes.

Les consorts Z, parties expropriées, rappellent dans un premier temps la situation de leur parcelle en bordure Nord du CD 26, rappellent sa topographie plane favorable, et rappellent la situation privilégiée de la commune d’B, située dans une zone en cours d’expansion au Nord de BAYONNE.

La réformation est réclamée pour ce qui est de l’évaluation des terres situées en zone AU en alléguant divers moyens.

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a retenu pour date de référence la date de création de la ZAC en 2006.

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a écarté la qualification de terrain à bâtir.

Le jugement est contesté en ce qu’il a écarté l’intention dolosive de la commune d’B ; l’existence de cette intention dolosive résulterait de ce que les parcelles classées AU sont situées à proximité d’autres parcelles présentant les mêmes caractéristiques situées en zone U, qui se trouvent soit à l’Ouest vers le centre, soit de l’autre côté de la route au Nord ; les parties expropriées veulent en tirer la conclusion que le classement actuel a été décidé pour n’avoir à payer qu’un prix moindre ; la preuve de cette intention dolosive résulterait ainsi du fait que les 5 parcelles bâties en bordure de la route (AP 43 à 47) sont partiellement classées en zone U alors que leur partie Sud, plus étendue, est restée en zone AU ; la preuve de l’intention dolosive résulterait aussi de ce que la parcelle cadastrée AL 195 au Nord de la route est classée en zone U alors que les parcelles AL 211 et AL 212 située en juste en face et appartenant à la famille C ne l’ont pas été ; des considérations analogues sont développées concernant l’évaluation des parcelles 238, 239, 240 qui permettent l’accès par l’Ouest depuis le chemin d’Aurioux ; sont aussi évoquées la vente de parcelles AP 13, 26 et 248 situées en zone U situées plus à l’Ouest vers le centre du bourg.

L’intention dolosive est aussi invoquée en considération du fait, s’agissant des parcelles 116 et 117 expropriées au préjudice des consorts A, qu’elles avaient été classées pour parties en zone U avant la création de la ZAC (chacune pour la partie située le long de la route), et que, restées en l’état de terrains nus, ces superficies librement constructibles ont ensuite été déclassées en zone AU.

Le jugement est contesté en ce qu’il a retenu une valeur de 25 euros m² alors que les parcelles AL 192 et 194 situées de l’autre côté de la route départementale n° 26, classées en zone U, se sont récemment vendues au prix de 133 euros le mètre carré, la commune achetant même la parcelle 195 a située en face au Nord de la route, au prix de 95,71 euros le mètre carré, alors que leurs caractéristiques sont similaires, si l’on fait abstraction du zonage. Les parties expropriées considèrent que cette parcelle est un terme de référence à prendre en considération.

S’agissant de l’évaluation, les parties expropriées entendent écarter les éléments de référence opposés par la commune :

— la parcelle AR 311, située en zone AUhf, parcelle en grande partie boisée mais à la topographie défavorable, ne serait pas pertinente,

— la parcelle AO 21, située aussi en zone AUhf, ne le serait pas parce qu’elle est enclavée.

Pour soutenir le défaut de pertinence de la position de la commune, la partie expropriée entend se référer :

— à la vente de la parcelle AL 195, située en face, de l’autre côté de la route, mais en zone U en faisant valoir que la commune l’a vendue au prix de 95,71 euros, ce fait rejoignant l’argumentation relative au caractère artificiel du zonage ;

— aux ventes effectuées par la commune aux alentours de 200 euros le mètre carré ayant porté sur les parcelles AP 13, 26 et 248, situées vers le centre de la commune à proximité, mais classées en zone U.

— à un calcul de valeur qui consiste à abandonner le calcul effectué sur la base du mètre carré du terrain nu pour se fonder, sur la base d’une expertise privée commandée à un expert judiciaire, sur le coût au mètre carré de plancher construit, qu’ils évaluent à 270 euros le mètre carré.

Les consorts Z, dans un mémoire du 05 septembre 2016, exposent que la parcelle AR 111, située au Nord de la route, a été classée en zone AUhf et relève du périmètre de la ZAC, mais il semble qu’elle serait à l’avenir affectée à l’implantation d’équipements publics, comme la parcelle AR 331 qui sert de terme de référence pour avoir été vendu à l’amiable) ; selon la partie expropriée, sur les 8.008 m², est aménageable une superficie de 5.800 m² environ en bordure de route (la partie en bord de rue qui aurait pu être classée en zone U comme pour les parcelles voisines mais qui ne l’a pas été) ; ils entendent faire évaluer cette surface selon la méthode de la charge foncière à 270 euros le mètre carré alors que pour le surplus de 2.208 m², confinant à la zone naturelle et demeurant non aménageable, ils semblent réclamer la valeur de 24 euros doit être retenue.

En conséquence, de cette dualité, ils demandent :

—  1.550.000 euros à titre principal pour la partie qui aurait pu être construite si la parcelle avait été traitée comme les autres parcelles mitoyennes,

—  55.000 euros pour la partie devant rester un espace vert,

—  161.500 euros pour les indemnités accessoires.

A titre subsidiaire, arguant de la situation privilégiée, de ce que la parcelle aurait pu être classée partiellement en zone U comme celle des consorts A et comme la parcelle 195 vendue par la famille D à la commune.

Ils récusent les éléments de comparaison avancés par la commune.

La thèse de l’intention dolosive de la commune d’B est reprise pour les mêmes motifs que ceux développés par les autres parties expropriées.

A défaut, c’est le caractère hautement privilégié de la situation qui est invoqué en faisant valoir qu’elle est plus proche du centre que celles des autres parties expropriées, qu’elle est dans une zone densément urbanisée dont elle est le seul élément non construit ; il en est déduit que le prix à pratiquer est celui de la zone U.

A titre subsidiaire, ils réclament une indemnisation sur la base de 83 euros au mètre carré.

La commune d’B demande la confirmation partielle du jugement, la réformation étant réclamée sur la valeur qu’elle entend faire évaluer à la baisse pour revenir au niveau de son offre appuyée par l’administration des Domaines.

Pour rejeter le moyen tiré de l’existence d’une intention dolosive, la commune rappelle l’historique du zonage et expose, qu’avant d’être classés en zone AU à compter de 2001, les terrains expropriés au préjudice d’H C et des consorts A étaient tous classés en zone N, conformément à l’usage agricole du secteur, et explique que le classement en zone UA a ainsi constitué une amélioration lors de la création de la ZAC en 2005, mais elle expose que la pression foncière était moindre et que les équipements restaient de dimension réduite (route, réseaux enterrés) adaptés seulement à l’habitat diffus qui s’était développé depuis le centre bourg proche.

Elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 25 janvier 2006 pour ce qui est des terrains expropriés situés en zone AU.

Elle demande sa confirmation en ce qu’il a écarté la qualification de terrain à bâtir qui, selon elle, ne peut pas résulter du seul classement en zone AU, car les réseaux existants (eau, électricité voies publiques) ne sont pas actuellement suffisants.

Elle demande sa confirmation en ce qu’il a écarté l’évaluation selon la méthode de la charge foncière qui prend pour base le mètre carré de SHON, méthode invoquée par la partie expropriée qui revient, selon la commune, à prendre en compte l’utilisation future du bien, ce que prohibe l’article L 322-2 du code de l’urbanisme aux termes duquel le terrain exproprié doit être évalué selon son usage effectif à la date de référence.

Elle estime que le jugement doit être réformé dans l’appréciation de la valeur du prix au mètre carré, ce prix devant être réévalué à la baisse à 20 euros par unité de surface, évaluation qui est aussi celle du commissaire du gouvernement fondée sur la vente des parcelles AR 331 et AO 21 (LISSALDE et AMESTOY) ; elle expose que la différence de prix avec la parcelle AL 195, classée en zone UHp3 et vendue au prix de 95,71 euros est normale comme reflétant la différence de zonage.

Le commissaire du gouvernement a, en première instance, retenu une base de 20 euros le mètre carré sur la base de deux ventes (LISSALDE et AMESTOY). Il s’en remet maintient la position prise en première instance.

MOTIFS

Tableau des valeurs en débat

Les valeurs en débat du chef d’H C

Selon conclusions n° 2 après réduction d’emprise et à réactualiser dans le cas contraire

Surface

Jugt

[…]

Indemnité ppale zone AU

[…]

[…]

795 720 4 118 129,00

Indemnité ppale zone N

[…]

[…]

[…]

[…],00

Indemnité remploi globale Tranche 1

[…]

[…]

[…],00

Tranche 2

[…]

[…]

[…],00

Tranche 3

[…]

[…]

243 410,75

Total

[…]

[…]

245 910,75

Indemnisation totale

[…]

[…] 5 129 125,75

Selon les conclusions n° 3 d’H C (arrivées le 11 septembre 2017) toujours après réduction d’emprise et à réactualiser dans le cas contraire

Surface

Jugt

[…]

Indemnité ppale zone AU

[…]

[…]

[…]

Indemnité ppale zone N

[…]

[…]

[…]

[…]

Indemnité remploi globale Tranche 1

[…]

[…]

[…]

Tranche 2

[…]

[…]

[…]

Tranche 3

[…]

[…]

[…]

Total

[…]

[…]

[…]

Indemnisation totale

[…]

[…]

[…]

Les valeurs en débat du chef des consorts A

Surface

[…]

Indemnité ppale zone AU

[…]

[…]

[…]

Indemnité remploi globale Tranche 1

[…]

[…]

[…]

Tranche 2

[…]

[…]

[…]

Tranche 3

[…]

[…]

[…]

Total

[…]

[…]

[…]

Indemnisation totale

[…]

506 604 2 499 318,85

Les valeurs en débat du chef des consorts Z

Surface

[…]

Indemnité ppale zone AU

[…]

[…]

[…]

Indemnité remploi globale Tranche 1

[…]

[…]

[…]

Tranche 2

[…]

[…]

[…]

Tranche 3

[…]

[…]

[…]

Total

[…]

[…]

16[…]

Indemnisation totale

[…]

[…]

[…]

La situation d’ensemble de la commune D’B

La commune d’B est située à une dizaine de kilomètres au Nord de BAYONNE ; elle est parfaitement desservie par tous les moyens de transport ; de nouveaux centres commerciaux sont sur le point d’ouvrir, notamment au sein de la ZAC qui est dotée d’un périmètre économique (sous-zone AUef) ; les terrains à évaluer sont situés très près du centre bourg entre l’ancienne RN 10 et l’autoroute mais la route qui les dessert ne débouche pas directement sur une entrée d’autoroute ; celle-ci se trouve plus au Sud sur une voie parallèle. En remontant de E, l’urbanisation ne cesse de s’étendre et la commune d’B. L’autoroute est en cours d’élargissement vers le Nord ; il a déjà été porté à trois voies de BAYONNE jusqu’à une sortie située entre B et E, dont il est opportun de rappeler qu’elle a été créée bien après l’ouverture de l’autoroute (début des années 80), afin d’irriguer ce secteur landais qui n’est devenue aujourd’hui la banlieue Nord de la ville de BAYONNE.

Le classement en zone AU des terrains expropriés au préjudice d’H C et des consorts A remonte à 2005 et 2006 alors que la parcelle des consorts Z, elle disposait auparavant d’un classement équivalent ; la ZAC a été créée simultanément ; elle devait à l’origine couvrir une superficie plus grande ; auparavant, et depuis 2001, les terres expropriées, sauf une partie de celles situées en bordure du CD 26, étaient classés en zone agricole avec pour seules habitations celles des exploitants ; ce classement en zone AU avec création de ZAC permet à la commune de contrôler la constructibilité en usant notamment du droit de préemption urbain et de geler cette constructibilité dans l’attente de la définition des projets puis de leur réalisation. Après réalisation, les restrictions seront évidemment levées, car elles n’existent qu’autant qu’il est nécessaire de définir, d’arrêter et d’achever un projet d’urbanisme.

L’espace ainsi classé en zone AU depuis 2006, était donc auparavant encore classé en zone N (sauf la parcelle AR 111 des époux Z qui a eu un classement équivalent dès 2001 mais cela n’a aucune incidence) ; toutes les terres se trouvent situées à proximité du centre du bourg d’B, et donc à proximité immédiate de zones classées en zone U, qu’elles jouxtent parfois à l’Ouest, mais, sauf ce qui sera dit sur une partie de parcelles 116 et 117 des époux A, elles n’ont jamais été ouvertes à la construction et ce sont les intentions d’aménagement sous forme de ZAC qui les ont sorties du zonage agricole ou naturel sous lequel elles n’avaient qu’une très faible valeur.

La localisation de ces parcelles les met dans une situation privilégiée qui n’est d’ailleurs pas discutée car le secteur est soumis à une forte pression foncière à proximité des grandes voies de communication et du centre du bourg ; la vocation agricole du village s’est estompée dans le temps, ce qui s’est d’abord traduit par l’implantation de maisons individuelles de part et d’autres du CD 26 avec la création des réseaux nécessaires à l’utilisation de ce type de maisons ; la bordure du CD 26 a été, pour cette raison, classée en zone U (sauf la parcelle AR 111 des époux Z au Nord du chemin qui est en zone à urbaniser non constructible depuis une époque antérieure) ; le zonage ainsi ouvert à la construction n’a concerné qu’une bande de terrain réduite en bordure de route, ce qui se traduit clairement par le fait que les limites avec la zone agricole d’origine, (aujourd’hui devenue limite de la zone UA), passait au travers de ces parcelles pour limiter leur partie constructible à la seule façade sur route, les difficultés d’accès de la partie arrière s’opposant à ce que leur constructibilité soit libre malgré le potentiel offert par la surface. Dans la première moitié des années 2000, la commune a été conduite à estimer qu’il fallait davantage maîtriser l’urbanisation et envisager un habitat plus concentré ; elle a donc décidé de créer une ZAC concernant l’ensemble des terrains jusque-là restés en zonage agricole, afin de permettre l’augmentation de population tout en la contrôlant ; ce sont donc des terres agricoles qui ont été incluses dans la ZAC, à la seule exception toutefois de la partie située en bordure de route des parcelles 116 et 117 appartenant aux consorts A ; ces derniers bénéficiaient en effet du zonage qui classait en zone U la partie de ces parcelles situées en bord de route (comme leurs voisins à l’Ouest, mais ils n’ont pas usé de la faculté de construire, ce dont s’est emparé la commune pour déclasser ces surface et les inclure dans la zone UA, et donc déclassées ; cette situation devra donner lieu à une évaluation particulière au bénéfice des consorts A en considération de ce classement antérieur plus favorable (en dehors même de toute intention dolosive de la commune et à identité d’utilisation effective avec le surplus des parcelles expropriées).

C’est ainsi,

— que la ZAC DES TROIS FONTAINES a été créée, en incluant les terrains agricoles demeurés plus ou moins isolés, au Nord de la Route, (parcelles AMESTOY vendue à l’amiable et Z),

— tout en laissant en zone U ce qui relevait de l’habitat non agricole déjà construit (sauf le déclassement des parcelles 116 et 117),

— en prenant au Sud du CD 26, les ensembles non bâtis, situés derrière le rideau des maisons déjà construites en bord de route, puis, au-delà des dernières maisons qui sont en zone U, en prenant des parcelles situées directement en bordure de route jusque-là restées en zone agricole (terres LISSALDE vendues à l’amiable, A et C).

La situation matérielle de l’amorce du CD 26 est l’illustration de cette évolution :

— en partant du bourg, des maisons individuelles ont été bâties de part et d’autre de la route, tant au Nord de la route qu’au Sud, avec la construction des maisons individuelles, la constructibilité des parcelles étant cependant limitée à leurs façades sur route, leur partie sud étant restée classée en zone N avant d’être incluse dans le périmètre de la ZAC, ceci, en raison des difficultés à les desservir en l’état actuel de la configuration ; cette urbanisation diffuse s’est prolongée vers l’Est ;

— les réseaux ont été adaptés à cette situation qui n’a cependant rien de commun avec la densité de population prévue pour la ZAC ; ils desservent effectivement toutes ces maisons individuelles et suffisent à leurs besoins ;

— toutefois la parcelle AR 111 des époux Z, demeurée isolée dans l’alignement de maisons situées au Nord du CD 26, n’était pas en zonage naturel lors de la création de la ZAC mais déjà en zone à urbanise non constructible de sorte qu’elle restée à l’état de terrain nu et sa façade sur route n’a jamais été classée en zone constructible, alors que les terres situées de part et d’autre ont vu leur façade sur route classée en zone constructible U ; de ce fait, elle a été incluse, à zonage constant, dans le périmètre de la ZAC parce que la volonté communale a été de la soumettre aux nouvelles règles qu’elle souhaitait imposer désormais toutes les parcelles restées à l’état de terrain nu situées à proximité de son centre.

Les dates de référence du projet

Les consorts Z ne contestent pas la date de référence ; la discussion n’est exposée dans l’arrêt les concernant qu’en raison du caractère commun aux trois expropriés du jugement de première instance.

a) rappel des règles

En application des dispositions des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L 13-15 devenu L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est, lorsque les emprises expropriées sont situées dans un secteur couvert par un droit de préemption, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Mais, dans le cadre des opérations d’utilité publique, la juridiction de l’expropriation n’a pas à retenir la dernière modification du document d’urbanisme si cette dernière n’est intervenue que pour les besoins de l’opération publique aux fins de laquelle l’expropriation a été mise en 'uvre.

Par conséquent, s’il peut être soutenu en droit, ainsi que le font les parties expropriées, qu’un acte public peut modifier la date de référence alors même qu’il n’emporte pas modification de la délimitation de la zone où est située le bien, cet acte n’emporte pas modification de la date de référence s’il n’est pris que pour les besoins de l’opération publique aux fins de laquelle l’expropriation a été mise en 'uvre.

b) pour les terres situées dans la zone AU

La zone est située dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain ; par conséquent, en application des articles L 213-4 à L 213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Les parcelles sont situées en zone AU, dans un habitat diffus, à proximité du bourg d’B, à l’Est de son centre ; les réseaux sont présents et desservent cet habitat diffus.

Les nouvelles occupations aux fins d’habitation sont interdites et ne sont susceptibles d’être autorisées que dans certaines limites dont il n’est pas nécessaire d’exposer les détails pour les besoins du présent litige sauf à en retenir que du fait de la création de la ZAC, la constructibilité est donc quasiment supprimée dans l’attente de la définition des projets d’infrastructure, puis de leur réalisation ; il en résulte que les terres se trouvent invendables au tarif d’un marché libre dans une zone constructible et équipée pour l’être.

Au cas d’espèce, le dernier acte public qui devrait être pris comme fixant la date de référence,

— selon la partie expropriée, l’acte du 27 novembre 2013, qui est la date à laquelle la zone AU a été divisée en une zone AUef prévue pour les activités économiques et en une zone AUhf, prévue pour l’habitat,

— selon la commune partie expropriante, l’acte du 25 janvier 2006 portant création de la ZAC en créant le périmètre incluant les parcelles.

Il est justement plaidé qu’une modification de la délimitation du zonage n’est pas une condition impérative pour emporter modification de la date de référence et il est aussi fait observer que la rédaction du document d’urbanisme a été modifiée en ce que, depuis 2011 et 2013, le PLU se réfère expressément aux contraintes de la ZAC DES TROIS FONTAINES, alors que le PLU de 2005 ne la visait pas expressément.

Mais cela ne signifie pas que la nouvelle date modification du PLU pour la zone considérée emporte modification nécessaire de la date de référence de la zone délimitée dans laquelle se trouvent déjà les parcelles en cause ; il faut que la nouvelle modification soit de nature à modifier à cette nouvelle date les critères d’appréciation de la valeur des biens qui se trouvaient déjà dans cette zone; or, cela n’est pas le cas en l’espèce, pour les deux raisons suivantes :

— en premier lieu, l’utilisation effective des biens n’a pas changé entre ces deux dates proposées, de sorte que la valeur d’indemnisation (qui doit être appréciée à la date de la décision de première instance) n’a pu s’en trouver par la récente modification : en effet, la constructibilité est restée totalement fermée depuis 2006 et, de ce fait, il n’y pas donc pas eu de changement d’utilisation ; du fait de la quasi interdiction de construire, les biens ont conservé l’usage qu’ils avaient en 2006 lorsque la commune a décidé de les sortir du zonage agricole ;

— en second lieu, la décision prise par la commune ou l’intercommunalité au mois de novembre 2013 de diviser la zone AU en zone AUef ou AUhf n’a été prise que pour les besoins de l’opération publique aux fins de laquelle l’expropriation a été mise en 'uvre et la décision ne fait que traduire la concrétisation de la ZAC

Le jugement sera confirmé en ce qu’il fixe la date de référence au 25 janvier 2006.

c) pour la partie située en zone N

La date de référence n’est pas discutée.

En résumé les constructions pour l’habitation ou des activités nouvelles y sont interdites sauf bâtiments agricoles ou activités de service public.

Par application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence est fixée au 16 octobre 2012, date qui précède d’un an l’ouverture de l’enquête publique ayant précédé la DUP. Il n’y a pas de contestation.

Sur les évaluations des terrains situés en zone constructible

Les parcelles expropriées sont situées au Nord (Consorts Z) et au Sud du CD 26 (H C et consorts Z). Il s’agit de parcelles restées à usage agricole dépourvues de constructions ; au Sud de la route, les propriétaires expropriés habitent dans des immeubles qui sont conservés sans être expropriés contrairement aux terres qui les entourent ; ces immeubles subsistent au sein de la ZAC ; ces maisons profiteront de l’infrastructure de la ZAC. Toutes les parcelles expropriées sont entourées ou proches de parcelles classées en zone U mais elles ont été intégrées dans le périmètre de la ZAC et ne sont pas en zone U, et pour n’y avoir jamais été sauf pour ce qui est de la façade sur rue des parcelles 116 et 117 des consorts A.

Toute l’argumentation des parties expropriées, tend à s’évader des contraintes d’évaluation découlant du zonage décidé ; le juge de l’expropriation n’est cependant pas le juge du zonage, que ce soit en opportunité ou en légalité ; la loi lui permet seulement :

— soit de tirer les conséquences d’un zonage décidé par l’autorité expropriante dans une intention dolosive de dévaloriser les terres en prévision d’une opération envisagée, afin de restituer aux biens la valeur qu’ils auraient eu sans ce déclassement,

— soit en reconnaissant l’existence d’une situation privilégiée en considération des circonstances de lieu, voire de temps, comme en l’espèce, étant précisé qu’en droit, une situation privilégiée est indépendante du zonage pour ne dépendre que de circonstances de fait propres au secteur géographique considéré globalement, et que, si un zonage la traverse, il doit se refléter, sans être nécessairement effacé, dans les évaluations auxquelles il est procédé de part et d’autre des limites qu’il définit de part et d’autre de cette ligne.

A) sur l’intention dolosive prêtée à la commune d’B

La commune autrefois à vocation agricole, s’est adaptée avec la nouvelle situation économique du territoire situé à proximité de BAYONNE ; sa vocation économique antérieure, à dominante agricole, ne pouvait être conservée et le schéma d’urbanisation antérieure s’est révélé obsolète et inadapté ; c’est le besoin de prendre de nouveaux terrains à construire sur le zonage agricole en les adaptant à l’accroissement de la densité de la population, qui explique les choix de la commune ; par conséquent, l’action de la commune, loin de dévaloriser les terres des expropriés, a dans un premier temps ' désormais assez ancien ' valorisé les biens des parties expropriées en les faisant sortir du zonage agricole ; la commune a fait le choix de recourir à l’outils que constitue la création d’une ZAC pour se ménager un important pouvoir de contrôle et en interdisant temporairement les constructions dans l’attente que les projets soient définis. Compte tenu de sa taille, les choix qui sont les siens doivent aussi s’inscrire dans un cadre plus large qui lui impose aussi des contraintes et des adaptions ; les derniers actes administratifs sont pris ainsi en lien avec la politique définie intercommunalement pour le secteur de SEIGNANX.

Il est indirectement reproché à la commune de ne pas avoir décidé le zonage le plus favorable et d’avoir choisi de le contrôler avec la conséquence que ce contrôle exercé sous forme de ZAC ne permet pas de retirer de l’aliénation des biens ce qui serait retiré si le choix de la ZAC n’avait pas été fait et si la zone dans son entier avait été déclarée constructible ; mais une telle décision, si tant est qu’elle puisse être critiquée dans son opportunité, ne peut pas l’être devant le juge judiciaire dans le cadre d’une procédure d’expropriation.

Certes, des terres situées au Nord comme au Sud du CD 26 étaient classés en zone U dès avant la création de la ZAC :

— au Nord de la route et en bord de celle-ci – contrairement à la situation des terrains situés au Sud de cette voie -, a subsisté une discontinuité du zonage puisque la parcelle AR 111 des consorts Z est la seule à ne pas avoir bénéficié du classement en zone U du moins en façade ; elle est restée en zonage UA, donc en zonage « dégradé » par rapport aux terres qui l’entourent ;

— Au Sud de la route en revanche, les terrains ont été classés sans discontinuité en zone U pour leur façade sur route mais pas pour la totalité des parcelles, leur partie arrière restant en zone initialement N, donc totalement inconstructible, pour être intégrées ensuite reclassé dans la zone UA et dans le périmètre de la ZAC ; le classement en zone U a ainsi été reconnu pour permettre la construction aux alentours du chemin de l’Aurioux et sur la CD 26 mais ce classement en zone U ne correspond qu’à l’existant construit et, à où les parcelles ou partie des parcelles ne sont pas accessibles, ce zonage n’a pas été décidé ; les parcelles 43 à 47 sont ainsi classées en zone U pour leurs superficies située autour des immeubles bâtis en bordure de la voie, alors que leurs parties arrières, suffisantes pour permettre une division foncière et de nouvelles constructions, sont restées en zone N avant d’être classées en zone UA et incluses dans le périmètre de la ZAC dans l’attente de son ouverture à la construction ; les équipements futurs profiteront donc à ces tènements qui après aménagement de ZAC se trouveront sur le nouveau marché que la situation aura induit. Cette valorisation future et certaine des propriétés conservées, tirée des avantages matériels rattachés à la lourde infrastructure appelée à être prise en charge par les aménageurs, ne doit pas servir d’argument pour valoriser les terres expropriées (et c’est précisément pour éviter cette démarche, que la loi a institué le mécanisme de la date de référence susrappelée).

Les parcelles 116 et 117 des époux A se sont trouvées dans la même situation, mais leurs parties constructibles n’ont pas été affectées à la construction d’une maison ; elles sont restées en l’état de terrains nus, avec la conséquence que cette partie auparavant déclarée librement constructible, ne l’a plus été pour avoir été incorporée dans le projet de ZAC, ce qui une rétrogradation causant un préjudice à indemniser ; une telle rétrogradation de zonage est souvent constatée dans les opérations dolosives, mais cela ne signifie pas qu’une telle rétrogradation soit toujours le signe d’une manoeuvre dolosive, la rétrogradation peut rester cohérente avec l’intérêt public recherché, sans qu’il y ait intention dolosive, sauf à en tirer les conséquences juridiques au regard du principe indemnitaire. En l’espèce, il a été prévu d’utiliser cet espace anciennement classé en zone U à l’aménagement des accès de la ZAC ; des conséquences financières spécifiques doivent en être tirées au bénéfice des consorts A mais cela ne démontre en rien une intention dolosive de la commune, que soit au préjudice des consorts A ou que ce soit au préjudice de l’ensemble des expropriés.

Il existe donc de ce fait un préjudice spécifique à indemniser dans le cadre de la présente procédure.

Le fait que certains des riverains intéressés aient pu, à tout le moins par la voix de certains d’entre-eux, demander que les parties de ces parcelles classées en zone UA, mais non expropriées – soit classées en zone U à l’issue des opérations d’aménagement, ne signifie pas davantage qu’il y ait eu fraude ; le maire a par avance accepté, mais ce qui est ainsi accepté n’est que la conséquence de l’ouverture de la ZAC ; cette déclaration n’a rien que de très normal puisque, une fois la ZAC structurée, les parcelles qui y sont incluses et qui sont conservées par les propriétaires, seront dégagées de toutes restrictions antérieures et se retrouveront dans un secteur construit qui les aura valorisées ; la réalisation matérielle a pour conséquence de lever les restrictions imposées temporairement pour en permettre la création.

Aucune intention dolosive ne peut davantage se déduire des distinctions internes à la zone AU, récemment décidées et consistant dans la délimitation au sein de la zone UA d’une zone à urbaniser pour les besoins de l’habitation et d’une autre zone à urbaniser pour les besoins du commerce ; cette division résulte de la concrétisation progressive du projet d’urbanisme ; en zonage où la constructibilité demeure ainsi figée, dans l’attente de la définition du projet global, cette division n’a aucune incidence sur la valeur des terrains ; il s’agit d’une gestion normale ; partant, elle ne traduit aucune intention dolosive.

Enfin, la modification de 2013 de rédaction du PLU n’induit aucune réelle restriction ; elle se réfère certes désormais expressément aux limitations imposées depuis la création de la ZAC des TROIS FONTAINES, là où les documents antérieurs ne le faisaient pas ; mais ce texte d’origine renvoyait nécessairement à la ZAC des TROIS FONTAINES qui était alors créée, avec la possibilité corrélative d’utiliser le droit de préemption urbain ; la modification du texte en 2013 s’analyse comme une simple précision n’emportant pas de restriction significative voulue pour léser les expropriés.

Rien ne caractérise suffisamment une intention dolosive qui ne résulte pas de la seule proximité de biens situés en zone U.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a écarté toute intention dolosive.

B) sur la qualification de terrain à bâtir des terres expropriées situés en zone AU

Encore que non expressément invoquée dans les écritures, leur teneur, en se référant à l’existence des réseaux et la possibilité qu’il y aurait eu de bâtir en bordure de route si l’historique de la parcelle n’avait pas divergé de celui de celles qui l’encadrent, contient implicitement la revendication de cette qualité et il y est en tant que de besoin répondu comme cela a été fait pour les consorts A et pour H C.

Aux termes de l’article R. 123-6 du code de l’urbanisme aujourd’hui recodifié, 'les zones à urbaniser sont dites 'zones AU'. Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation.

Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone.

Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement.

Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme'.

A la date de la DUP, l’article L 13-5 aujourd’hui recodifié du monde de l’expropriation disposait :

'II-1° La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 11-1 ou, dans le cas visé à l’article L. 11-3, un an avant la déclaration d’utilité publique sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :

a) Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone ;

b) Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés soit dans une partie actuellement urbanisée d’une commune, soit dans une partie de commune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l’Etat dans le département en application de l’article L. 111-1-3 du code de l’urbanisme.

Les terrains qui, à l’une des dates indiquées ci-dessus, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément au paragraphe I du présent article.

2° Les possibilités de construction à retenir pour l’évaluation des terrains à bâtir ainsi qualifiés conformément au 1° ci-dessus ne peuvent excéder celles qui résultent du plafond légal de densité.

L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à l’une ou l’autre des dates de référence prévues au 1° ci-dessus, de la capacité des équipements susvisés, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive'.

Les propriétés d’H C, des consorts A et des consorts Z sont certes desservies par tous les réseaux nécessaires à l’habitation d’immeubles ; les réseaux existants datent de la réalisation de l’habitat qui s’est construit le long de la route et il est dimensionné à cette fin ; on peut admettre qu’ils suffiraient à assurer la desserte de nouvelles constructions de maisons individuelles en bordure de route sur les parcelles AR 111 (Consorts Z), AP 116 et 117 (consorts A anciennement classées en zone U) ou AL 211 et 212 (H C). D’une manière générale, l’évolution passée du secteur avant la création de la ZAC avait conduit à la création des réseaux calibrés pour un habitat de ce type.

Mais ces réseaux enterrés, comme les voies publiques, ne sont pas aptes à supporter la densité de population à implanter sur la ZAC (450 à 600 logements prévus). La documentation technique le démontre ; le simple examen des photographies des voies publiques permet de constater que les réseaux existants ne peuvent supporter cette augmentation de population sur une superficie aussi restreinte. Les parties expropriées ne discutent d’ailleurs pas cette inadaptation ; une nouvelle infrastructure globale s’impose, à la capacité bien supérieure à ce qui existe à ce jour ; l’élargissement de la voie publique est même prévu depuis le centre du bourg.

Quant à l’argument selon lequel la ZAC a été implantée à cet endroit parce qu’il y ait déjà existé des réseaux, il n’est pas pertinent ; cette mention figurant dans l’enquête publique n’est que la reconnaissance de l’opportunité qu’il y a à créer une ZAC à cet endroit, parce que, précisément, la commune a estimé qu’à cet endroit, on en était arrivé à un point où un aménagement plus lourd et correctement planifié s’imposait pour l’avenir, cette appréciation rendant caduque la politique antérieure qui tolérait les constructions individuelles le long du CD 26 desservis par des réseaux restant à la mesure d’un habitat diffus qui n’a désormais plus cours dans ce secteur de la commune.

L’insuffisance des réseaux existants et la nécessité d’implanter une structure de desserte adaptée au type d’habitat futur voulu par la commune et imposé au moyen de la ZAC, fait donc obstacle à ce que les terrains expropriés puissent être considérés comme des terrains à bâtir.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il exclut la qualification de terrain à bâtir.

C) sur l’évaluation et les termes de référence

L’article 13-13, devenu L 321-1, du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L 13-15, devenu L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés :

— à la date de la décision de première instance, soit au 25 avril 2016, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit au jour de l’ordonnance d’expropriation ;

— et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l’appréciation de cette date se faisant à la date du jugement de première instance ;

Avec le temps, la valorisation des terres expropriées qui a résulté du reclassement des terrains litigieux initialement situées en zone N passés en zone AU, s’est effacée des mémoires et c’est le potentiel du passage futur de zone AU à la zone U qui constitue en réalité le ressort de la demande. Les parties expropriées ne peuvent être suivies dans ce glissement psychologique au demeurant compréhensible ; il est certain qu’en l’état actuel du marché, elles obtiendraient, si le projet communal n’existait pas et si leurs biens se trouvaient en zone U, bien plus que ce qu’il est juridiquement possible aujourd’hui de leur allouer en raison des restrictions imposées. Mais elles doivent se soumettre aux conséquences économiques des choix politiques de l’autorité locale en matière d’urbanisme, qui ont pour effet, pour la satisfaction des besoins définis par cette autorité, de tracer des limites entre les terres qui vont prendre de la valeur et celles qui ne vont pas en prendre parce que le marché de chaque zonage est différent.

Sauf fraude, le zonage administratif est en effet une contrainte qui s’impose au juge de l’expropriation ; sauf intention dolosive prouvée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la juridiction de l’expropriation, ne peut le contester et elle ne peut se servir d’une référence en zone U pour évaluer une parcelle située en zone AU ; elle ne pourrait pas davantage utiliser une référence de zone AU pour évaluer une parcelle en zone N (H C, concernée, ne le fait d’ailleurs pas). Cette contrainte est la conséquence directe de la possibilité donnée par le législateur à l’autorité publique de contrôler les périmètres à construire, avec la conséquence inéluctable qu’un zonage crée une distorsion de valeurs entre les parties qu’il sépare et que le juge ne tient pas de la loi d’effacer cette distorsion. Il en résulte qu’à configurations physiques égales et identité de potentiel abstrait, les valorisations de deux parcelles voisines séparées par une limite de zonage doivent être évaluées différemment parce que de part et d’autre de la ligne séparative, la décision de l’autorité publique crée deux marchés différents.

Le seul correctif, limitée, reste alors la prise en compte d’une situation privilégiée, mais l’utilisation ne doit pas aboutir à gommer les différences de zonage qui s’imposent juridiquement.

Sauf pour les parcelles 116 et 117 appartenant aux consorts A, antérieurement classées partiellement en zone U, et aujourd’hui totalement reclassées en zone AU pour lesquels on devra tenir compte d’une situation « superprivilégiée » par rapport aux autres superficies expropriées, il ne peut être tiré aucun argument de ce que, d’un côté à l’autre de la route, les caractéristiques physiques du terrain soient les mêmes ; l’autorité publique trace des limites de zonages qui sont intangibles une fois leur légalité acquise, qui créent autant de marchés potentiels différents qu’il y a de zones mais l’on ne peut demander à la juridiction de l’expropriation d’apprécier comme si les parcelles sorties du zonage agricole en 2006 pour être classées en zone UA, devaient être évaluées comme si elles se trouvaient aujourd’hui en zone U, ce dont l’autorité politique n’a précisément pas voulu en déclarant que l’avantage donné à ces terres serait réduit à une constructibilité dite « fermée ». Cela revient indirectement à reprocher à la commune d’avoir sorti les terres du zonage agricole en ne leur conférant pas la valorisation maximale ; faire droit à l’argumentation des expropriés reviendrait à remettre en question les choix de l’autorité locale élue et à réclamer une indemnisation sur la base de l’utilisation future après réalisation du programme d’urbanisation, et à commettre un excès de pouvoir. C’est pour éviter une telle spéculation sur le futur, que la loi a créé le système de la date de référence.

La valeur réduite des terrains par rapport à la valeur de terres immédiatement constructibles situées en zone U s’explique par la lourde charge qui incombera à l’aménageur de créer de lourdes infrastructures indispensables à l’habitat dense appelé à être accueilli dans la zone ; cette charge future constitue aussi une donnée économique qui limite la valeur du mètre carré disponible avant aménagement.

Le seul correctif possible reste le caractère privilégié de l’emplacement.

D) sur le caractère privilégié des terrains

Le caractère privilégié des terrains expropriés ne fait pas l’objet de la moindre contestation ; c’est la mesure de leur évaluation qui est en débat.

En demandant comme base d’évaluation une valeur du mètre carré de 103 euros ou de 122 euros le mètre carré, extrapole depuis la valeur du mètre carré de SHON d’un immeuble construit qui se situent entre 270 et 450 euros par unité de surface, les demandes tendent indirectement à ce qu’il soit procédé à une évaluation selon l’utilisation future de terrains préalablement construits ; pour les raisons déjà exposées, il n’est pas juridiquement possible d’allouer une indemnité sur cette base pour des terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir. Il n’y a donc pas à tenir compte des expertises qui sont produites en ce sens, quels que puissent être leurs mérites ; elles se fondent sur une hypothèse qui n’est pas l’hypothèse juridique de l’espèce et, comme déjà rappelé, se placent dans une situation de constructibilité immédiate alors que les équipements qui la permettraient n’existent pas encore, et en niant les décisions prises par la commune quant au zonage.

Deux des éléments de comparaison fournis sont situés au sein du périmètre de la ZAC ; il s’agit de deux ventes au prix de 20 euros au mètre carré (ventes LISSALDE AMESTOY) ; elles constituent une base d’appréciation valable ; la parcelles AO 21 (LISSALDE) est située entre deux parcelles appartenant aux consorts A au sud de la route, derrière le rideau des maisons construites en bordure de celle-ci ; cette parcelle AO 21 peut être desservie depuis un chemin adjacent partant du CD 26 ; elle est certes enclavée, mais cette situation ne constitue pas un élément de dépréciation qui ait joué un rôle dans la détermination du prix puisque l’utilité publique poursuivie, (à savoir un aménagement global) remet à égalité toutes les terres du périmètre de la ZAC au regard du projet dans son ensemble.

Il en va de même de la zone AR 331 (AMESTOY) incluse également dans la ZAC, directement située au Nord de la parcelle des consorts Z. D’une superficie de 10.822 m², elle a été vendue à l’amiable à l’établissement public LANDES FONCIER au prix de 216.440 euros, soit 20 euros au mètre carré. Cette parcelle ne présente pas sur toute sa surface une topographie compatible avec la construction d’immeubles mais son intégration dans la ZAC la valorise en fonction de l’usage collectif ; quelle que puisse être son utilisation future au sein de la ZAC, elle bénéficie donc bien de la valorisation qui résulte de sa sortie de la zone N et de l’effacement du zonage antérieur qui pouvait la traverser. Les consorts Z ne peuvent donc pas tirer argument de la dualité de zonage de la parcelle 331 puisque le prix de vente n’a pas été ventilé en fonction d’une dualité de zonage, mais apprécié sur la base d’une valeur unique, ce qui est conforme à l’intégration de la parcelle dans la ZAC pour l’affecté au projet global d’utilité publique, peu important l’utilisation qui en sera faite et qui était inconnue et en toute hypothèse incertaine lors de la création de la ZAC dont les projets n’étaient pas finalisés.

Ces deux ventes constituent donc bien des éléments de références pertinents, reflétant le prix réel de terrains du périmètre à aménager pris dans sa globalité.

On rappelle que rien ne vient démontrer que la commune ait frauduleusement convenu de prix de complaisance avec des acquéreurs qui obtiendraient compensation occulte ou indirecte par ailleurs.

Le juge de première instance a cependant corrigé l’évaluation offerte sur la base de ces deux éléments de comparaison et il a pris en considération la vente d’un bien situé ailleurs dans la commune d’une surface de l’ordre de 35.000 mètre carré, cédée au prix de 900.000 euros, ce qui l’a conduit à fixer le prix à 25 euros au mètre carré : le bien en question n’était pas situé en zone UA mais en zone U ; la surface est très importante ; l’évaluation en est très basse pour un tel zonage et elle s’explique par la surface importante du terrain concerné, son relatif éloignement par rapport au centre du bourg, ce qui le met au plus bas dans la fourchette basse des évaluations appliquées à ce zonage ; même faible, cette valeur, particulièrement basse pour ce zonage, ne constitue pas un élément de comparaison utilisable en zone AU.

Aucune des ventes faites au centre bourg en zone U ne peut servir de base de comparaison valable.

En réalité on ne trouve aucun autre élément de comparaison que les transactions amiables faites sur la base de 20 euros et c’est cette valeur qui doit être retenue, la cour ne pouvant confirmer une décision qui se base sur une valeur unique, certes atypique par sa faiblesse, mais tirée d’une vente en zone U et dont on soutient qu’elle serait pertinente pour les terrains litigieux (sauf ce qui sera dit pour le cas particuliers des consorts A).

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il retient une valeur de 25 euros au mètre carré et la cour prendra pour base d’indemnisation le prix unitaire de 20 euros offert par l’autorité expropriante et confortée par les appréciations du commissaire du gouvernement.

Cette valeur constitue donc une base d’évaluation correcte des terrains classés en zone UA. Compte tenu de la situation de la commune, de l’emplacement des terrains proches du centre bourg, de la qualité des voies de communications locales, cette valeur de 20 euros vaut pour toutes les terres passées de zone N en zone UA, c’est-à-dire pour les terrains expropriés non antérieurement déclassés dont sont privés les consorts A les consorts Z et H C, sauf les conséquences à tirer du déclassement d’une partie des terrains ayant appartenu aux consorts A.

Le calcul des indemnités allouées aux consorts Z

Par conséquent, pour ce qui est de l’indemnisation à allouée aux consorts Z, la cour allouera les indemnités suivantes :

Consorts Z

Surface

[…]

arrêt

Indemnité principale zone AU

[…]

20

[…]

Indemnité de remploi globale

Tranche 0 à 5 000

[…]

Tranche 5 000 à […]

[…]

Tranche > […]

[…]

Indemnisation totale terrain à urbaniser

[…]

L’indemnité sera arrondie à 179.000 euros.

Les dépens d’appel seront à la charge des consorts Z pour ce qui les concerne.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par arrêt mise à disposition au greffe,

* confirme le jugement de première instance en ce qu’il a :

— écarté l’intention dolosive de la commune,

— retenu comme date de référence la date du 25 janvier 2006,

— écarté la qualification de terrain à bâtir,

* réforme le jugement rendu le 25 avril 2016 par le juge de l’expropriation de MONT DE MARSAN rendu le 25 avril 2016 et fixe à 179.000 euros l’indemnité revenant aux consorts Z,

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

* dit que les consorts Z supporteront les dépens d’appel les concernant.

Arrêt signé par Monsieur SERNY, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Y, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,