PS/MC

Numéro 20/02495

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 29/09/2020

Dossier : N° RG 19/01071 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HGVS

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la vente

Affaire :

[…]

C/

SCI REEF 64, […]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 Septembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

En application de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 et de l’article 8 de l’ordonnance n°202-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, l’affaire, fixée à l’audience du 09 Juin 2020, a été examinée selon la procédure sans audience, devant :

Madame N, Président

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller

Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

qui ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

[…]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée de Maître VIEU, avocat au barreau de Y

INTIMEES :

SCI REEF 64

représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée de Maître VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE- SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de Y

[…]

[…]

[…]

Assignée

sur appel de la décision

en date du 28 JANVIER 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE Y

RG numéro : 17/01683

Vu l’acte d’appel initial en date du 29 mars 2019 à la suite duquel a été ouverte la procédure enrôlée sous le numéro 19/1071,

Vu le jugement dont appel rendu le 28 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Y qui, retenant l’existence d’une fraude :

— a débouté la S.C.I. CUMBA BERIA immatriculée 804 164 358 de sa demande tendant à faire juger qu’elle dispose d’un titre de propriété opposable aux tiers sur les lots 301 et 302 d’une copropriété et à faire déclarer opposable aux tiers le titre détenu par la S.C.I. REEF 64 sur ces deux lots

— a déclaré la S.C.I. REEF 64 propriétaire de ces lots et en a ordonné le transfert de propriété à son profit ;

Vu les conclusions transmises par voie électronique le 26 juin 2019 par la S.C.I. CUMBA BERIA immatriculée au RCS DE DAX sous le numéro 804 164 358 tendant :

— à l’infirmation du jugement et à la reconnaissance de son droit de propriété sur les lots 301 et 302 sur lesquels elle est titrée,

— à l’expulsion de la SCI REEF 64 qui les occupe,

— à être autorisée à faire tout constat utile et à enlever les objets mobiliers occupant les lieux,

— à obtenir 20.000 euros de dommages intérêts,

— à la condamnation de la SCI REEF 64 aux dépens et à 5.022,09 euros en compensation de frais irrépétibles.

Vu la signification de ces conclusions par la S.C.I. CUMBA BERIA 804 164 358 à la SCCV CUMBA BERRIA 793 632 787 ;

Vu l’ordonnance de mise en état du 27 novembre 2019 qui a déclaré irrecevables les conclusions d’appel de la S.C.I. REEF 64 déposées hors délais ;

Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 juin 2019 par la société appelante ;

Vu leur signification par acte d’huissier du 28 juin 2019 à la SCCV CUMBA BERRIA immatriculée au RCS de DAX sous le numéro 793 632 787 ;

Vu l’ordonnance de clôture délivrée le 13 mai 2020 ;

Vu l’accord des parties comparantes pour accepter la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance du 25 mars 2020 prise au titre de l’état d’urgence sanitaire.

MOTIFS

Chronologies comparées

Selon le RCS, la venderesse est la SCCV CUMBA BERRIA immatriculée 793 632 787.

La S.C.I. CUMBA BERIA immatriculée 804 164 358 est un des acquéreurs en conflit.

Sans que cela ait une incidence sur le fond, les actes notariés sont affectés d’une erreur matérielle ou, à tout le moins d’une imprécision, en ce que dans les deux actes authentiques reçus, la SCCV venderesse est portée comme étant une S.C.I. CUMBA BERIA, sans reprise de la mention précise portée au RCS ; les immatriculations sont en revanche correctes. L’un des actes montre ainsi une homonymie entre les deux parties.

a) La vente du 11 décembre 2014 publiée est un titre de propriété sur les lots 7, 307 et 308 de la copropriété portant acquisition de ces lots par S.C.I. REEF 64 (époux X LE DU)

Selon acte sous-seing privé porté comme étant du 26 juillet 2013 et signé à la VALBONNE (06), les époux A X et Nicole LE DU, communs en biens, ont passé un contrat de réservation

commerciale pour acquérir de la Société CUMBA BERRIA (la future SCCV), alors en cours d’enregistrement, les lots 7 (local commercial) ainsi que les lots 1 et 2 (garages) au prix H.T. de 273.000 + 24.000 = 297.000 euros H.T.

L’acte prévoit que les acquéreurs personnes physiques peuvent substituer un tiers dans l’acquisition.

Selon actes authentique du 11 décembre 2014, reçu par M^e Z, notaire à Y et publié le 30 décembre 2014 volume 2014 P n°3120, la SCCV CUMBA BERRIA immatriculée au RCS DE DAX 793 632 787 (mais portée dans l’acte authentique comme SCI sans reprise de la dénomination exacte du RCS) a vendu à la S.C.I. REEF 64 immatriculée au RCS de GRASSE (06) sous le numéro 803 440 361, étant précisé que dans l’acte authentique,

— le local constitue toujours le lot n°7,

— mais que les garages sont devenus les lots 307 et 308 par référence à un état descriptif de division du 12 septembre 2014 reçu par M^e Z publié 12 septembre 2014 P n°2384.

Le prix est toujours de 297.000 euros H.T. mais il n’est pas différencié selon les lots.

L’acte contient une liquidation des droits de publicité foncière à 2.123 euros.

Les époux X LE DU sont associés cogérants de la S.C.I. REEF 64 qui s’est immatriculée au RCS de GRASSE le 10 juillet 2014.

Cet acte authentique a été publié le 30 décembre 2014 volume 2014 P N°3120.

B) la vente du 08 décembre 2014 (acquéreurs B devenus S.C.I. CUMBA BERIA immatriculée 804 164 358) est un titre par lequel la S.C.I. CUMBA BERIA a acquis les lots 5,6, 301 et 302

Selon acte sous-seing privé porté comme étant en date du 28 janvier 2014 et signé à SAINT MARTIN DE SEIGNANX (40), la SCCV CUMBA BERRIA (selon timbre humide sans indication de RCS apposé au bas de la dernière page près des signatures) a passé avec les consorts B C un contrat de réservation commerciale portant sur les lots commerciaux n°5 et n°6 et sur les parkings en sous-sol n°1 et n°2, c’est à dire sur des numéros de parking identiques à ceux qui avaient été réservés 6 mois auparavant pour les époux X LE DU. Le prix des garages est 'offert’ ; la vente est passée également au prix de 297.000 euros H.T.

Selon acte authentique du 08 décembre 2014, toujours reçu par M^e Z, notaire à Y la SCCV CUMBA BERRIA immatriculée au RCS DE DAX 793 632 787 (mais portée dans l’acte authentique comme SCI sans reprise de la dénomination exacte du RCS) a vendu à la S.C.I. CUMBA BERIA immatriculée au RCS de DAX sous le numéro 804 164 358,

— un local commercial composé des lots 5 et 6,

— deux parkings composant les lots 301 et 302,

Selon l’état descriptif de division du 12 septembre 2014 reçu par M^e Z publié 12 septembre 2014 P n°2384.

Ce document porte les signatures du notaire, de D E pour la banque prêteuse, de Rémi B pour la S.C.I. CUMBA BERIA et de F G pour la SCCV (dite aussi SCI).

Il contient une liquidation des droits de publicité foncière à 1.859 euros et liquide le montant de la TVA immobilière.

Cet acte authentique a été publié le 30 décembre 2014 volume 2014 P N°3115.

C) la teneur de l’acte de bail postérieur

Le bail commercial notarié reçu par M^e PATEOEILLE, notaire de LA COQUILLE (24) passé entre la S.C.I. CUMBA BERIA 804 164 358 et les époux H I J, locataires (acte présenté par la S.C.I. à l’appui de la demande indemnitaire contre la S.C.I. REEF 64) porte mention de ce que le titre du propriétaire porte sur les lots loués 5, 6, 1 et 2 et se réfère à l’acte de propriété publié à Y ; le notaire qui a reçu cet acte est donc censé avoir eu en main les références et les numéros des lots tels que portés dans le règlement de copropriété ; or, ce ne sont pas ces références qu’il reporte intégralement dans le bail et il s’abstient de reprendre les références de la publication dont il fait état. Il n’est donc pas sûr qu’il ait effectivement vérifié mais cela n’a pas d’incidence sur la solution car son acte ne concerne pas les droits réels soumis à publicité.

Ce bail, malgré son erreur, était donc censé porter sur les lots 101 et 102 qui auraient du être à la disposition des époux H I J ; et le loyer en a été fixé pour les quatre lots 5, 6, destinés à une exploitation commerciale et 301 302 à usage de garage.

Analyse

Il n’est pas fait état de ce que les actes authentiques soient entachés d’une erreur matérielle ayant consisté à échanger les titres de propriétés des garages ; il n’est pas soutenu que la S.C.I. REEF 64 aurait dû devenir propriétaire des lots 301 et 302 à la place des lots 307 et 308 alors que la S.C.I. CUMBA BERIA 804 164 358 aurait dû devenir propriétaire des lots 307 et 308 au lieu des lots 301 et 302.

A) Les règles gouvernant le conflit entre deux actes pour décider de celui qui sera opposable aux tiers

Selon l’article 30 du décret 55-22 du 04 janvier 1955, les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés. La jurisprudence est venue préciser toutefois que celui qu’en cas de mauvaise foi, peut être préféré le titre non publié portant acquisition du même bien par un autre acquéreur.

L’article 1198 du code civil en vigueur depuis le 1^er octobre 2016 reprend aujourd’hui ces règles à droit constant.

L’application de ces règles suppose un conflit entre deux actes authentiques soumis à publicité devant à ce titre respecter les règles imposées par l’effet relatif de la publicité foncière ; en cas de deux ventes portant sur le même objet, la sanction est l’inopposabilité au tiers de l’un des actes. L’acquéreur dont le titre est déclaré inopposable dispose alors des recours contractuels de droit commun contre son vendeur en raison d’une exécution impossible du titre mais la cour n’a pas à se prononcer sur de telles actions. L’application de la règle de conflit donc suppose deux titres valables, dont l’un ne peut être exécuté, et n’a pas pour effet d’en créer un quand il n’existe pas.

B) le cas d’espèce

Les actes authentiques reçus par M^e Z, notaire à Y, les 08 décembre et 11 décembre 2014 portent, s’agissant des garages ou parkings, non sur les mêmes lots mais sur 4 des lots bien distincts à usage de garage, à raison de deux acquis par chaque acquéreur. Les deux actes authentiques se réfèrent au même règlement de copropriété reçu en l’étude de M^e Z le 12 septembre 2014 publié le 26 décembre 2014. Les actes authentiques ont certes une chronologie inverse de celle des actes de réservations invoqués à l’appui des demandes, mais cela n’a aucune importance puisqu’ils peuvent être publiés sans heurter l’effet relatif légal de la publicité foncière et sans égard à la date à laquelle ils ont été reçus. Tout conflit au regard de l’effet relatif de la publicité foncière et en particulier de l’article 30 du décret 55-22 du 04 janvier 1955, s’en trouve donc exclu ; il n’y a d’ailleurs pas eu ni rejet ni refus de formalité.

Aucun débat n’aurait donc dû se tenir sur l’inopposabilité d’un titre par rapport à l’autre, il n’aurait pu exister qu’un débat portant sur l’existence ou l’inexistence des objets sur lesquels portaient ces ventes ou encore un débat sur une double désignation d’un même bien.

Par leur nature, des avant-contrats signés dans le cadre d’une opération de construction en V.E.F.A. n’ont pas la portée d’une promesse synallagmatique de vente car le constructeur ne peut être contraint de construire et de livrer le lot réservé si des impondérables (conjoncture économique, problème administratif d’urbanisme, grosses difficultés techniques survenant lors de la réalisation) aboutissent à amputer ou modifier le projet d’origine ; la situation ne se fige qu’après la réception des ouvrages et la publication du règlement de copropriété. C’est la raison pour laquelle ces contrats de réservation, comme en l’espèce, contiennent la clause selon laquelle 'pour le cas où le plan des lots privatifs présentement vendus serait différent de celui déposé en annexe de l’état descriptif de division-règlement de copropriété ci-après visé, l’acquéreur déclare vouloir en faire son affaire personnelle et renoncer à tout recours de ce chef contre son vendeur ; les comparants déclarent qu’en pareille occurrence, pour l’application des obligations résultant des présentes, vouloir se référer aux seules spécifications du plan annexé aux présentes.'

Comme il n’est pas fait état que ce qui a été réalisé est différent de ce qui a été promis lors des réservations, la cour ne peut que constater que les avants contrats portaient effectivement sur les mêmes biens. Cependant cette erreur a été corrigée et les actes authentiques subséquents publiés, à la différence des avant-contrats, opèrent vente de lots biens distincts préalablement bien distingués dans le règlement de copropriété précédemment publié depuis trois mois. Ces actes authentiques subséquents rendent par conséquent caducs les actes de réservations antérieurs dont l’un est erroné.

Les règles d’inopposabilité de la publicité foncière ont donc été invoquées et débattues à tort par les parties dans un débat qu’elles ne pouvaient pas avoir sur ce fondement. Le tribunal, suivant le postulat erroné d’une applicabilité de l’article 30 du décret 55-22 du 04 janvier 1955 relatif à la publicité foncière et statuant sans prêter attention aux mentions de publications portées à sa connaissance, a ensuite fait prévaloir le contrat sous-seing privé de réservation erroné sur l’acte authentique subséquent pourtant signé par la même partie sans être saisi d’aucune demande d’annulation pour erreur ; il n’a pas eu égard :

— d’abord au fait que de tels avant-contrats n’ont pas la portée d’une promesse synallagmatique de vente,

— ensuite au fait que les actes authentiques des 08 et 11 décembre 2014 les rendent caducs,

— à ce que l’hypothèse factuelle d’application de l’article 30 du décret 55-22 du 04 janvier 1955 n’est pas vérifiée puisque les deux actes authentiques ont été publiés sans révéler aucun conflit d’acquéreurs sur les lots vendus (sans quoi il y aurait eu rejet de la formalité)

— au fait que les objets des ventes ainsi actées et publiées devant notaire rendaient indifférente la chronologie suivant laquelle les avant-contrats comme les actes notariés avaient été reçus,

— enfin, à la portée réelle de la loi qui ne permet pas, quand elle s’applique, de suppléer l’absence de titre.

Suivant les développements juridiques hors de droit, il a attribué la propriété des lots 301 et 302 à la SCI REEF 64 en créant ex nihilo à son profit un titre de propriété à son profit ; suivant l’argumentation de la S.C.I. REEF 64, il a aussi annulé la vente des lots 307 et 308 sans qu’aucune cause d’annulation soit caractérisée et factuellement étayée.

Le jugement doit être infirmé.

Pour devenir propriétaire des locaux conformément aux prétentions juridiques qu’elle a développées, la S.C.I. REEF 64 doit les acquérir en vertu d’un titre authentique de la S.C.I. CUMBA BERIA 804 164 358 dans le suivi de l’acte du 11 décembre 2014 préalablement publié, si elle accepte de les lui vendre. Le régime fiscal risque cependant de ne pas être celui qui aurait été appliqué à l’origine.

Si les lots 307 et 308 sont donnés à bail à un tiers, il revient à la S.C.I. REEF 64 de l’expulser pour reprendre possession de son bien.

Le préjudice subi par la S.C.I. CUMBA BERIA 804 164 358

La SCI REEF 64 occupe les lots 101 et 102 sans titre et ne se prévaut d’aucun autre titre d’occupation (bail ou commodat) sur les locaux à usage de parking et de garage litigieux ; l’avant contrat de réservation n’a aucune portée juridique en l’état de la rédaction des actes authentiques subséquents, ce contrat ne lui confère aucun titre d’occupation.

La SCI REEF 64 sera donc expulsée des locaux 301 et 302 pour n’être qu’un occupant sans titre de locaux qui sont demeurés matériellement libres encore que loués aux époux H I J ; le bail dont ces derniers sont titulaires et qui est présenté pour justifier la demande indemnitaire de la S.C.I. CUMBA BERIA 804 164 358, porte bien sur les lots principaux 5 et 6 (conforme à l’acte de propriété et au règlement de copropriété) mais il porte aussi, du moins formellement, sur les emplacements de parkings 1 et 2 (alors que l’acte de bail aurait dû mentionner les lots 301 et 302 du règlement de copropriété et l’acte du 08 décembre 2014 dès lors qu’il constate la publication du titre du propriétaire) ; la société propriétaire, même si elle ne peut pas occuper elle-même, conserve intérêt à expulser une personne dont l’occupation illégale, l’oblige à garantie envers son locataire ; il n’est cependant pas fait état que ce tiers se soit jamais manifesté auprès de son bailleur pour se plaindre d’une éviction de fait de la part de la S.C.I. REEF 64, ni qu’il ait jamais sollicité et obtenu une diminution du loyer en raison de l’impossibilité d’utiliser les parkings garages occupés de fait par la S.C.I. REEF 64.

La S.C.I. CUMBA BERIA 804 164 358 ne peut donc invoquer ce titre pour se prévaloir d’un préjudice économique car elle est présumée percevoir le montant du loyer prévu par ce titre ; ce sont les époux H I J, absents de la cause, qui pourraient obtenir une indemnité d’occupation ; or, ils se bornent à indiquer par écrit qu’ils ne savent pas où mettre leur stock ; ce document, muet sur une réduction de loyer, reste trop vague pour constituer une base d’évaluation précise du préjudice subi par le propriétaire. La S.C.I. CUMBA BERIA 804 164 358 n’évalue ni la valeur vénale, ni la valeur locative des garages qu’elle leur loue. De même, elle ne prend pas positions sur la conservation ou la démolition des ouvrages réalisés par la S.C.I. REEF 64 dans les locaux illégalement occupés.

Le préjudice immatériel invoqué par la S.C.I. CUMBA BERIA 804 164 358 n’est pas prouvé faute pour elle de démontrer qu’elle a consenti une baisse de loyers aux époux H I J.

En résumé :

— les deux actes authentiques de vente conclus par la SCCV CUMBA BERRIA 793 632 787 non comparante ont été publiés parce qu’ils portent sur des biens différents et respectent l’effet relatif des conventions sans que les acquéreurs différents soient susceptibles de se heurter à une inopposabilité de leurs titres ;

— la S.C.I. REEF 64 occupe les lieux et y aurait fait des travaux, mais elle ne dispose d’aucun titre de propriété sur ces lots ;

— il n’est pas fait état de ce que le tiers titré comme locataire se soit jamais manifesté pour se plaindre d’une éviction de fait imputable à la dite S.C.I. REEF 64 ;

— les règles de l’inopposabilité des titres ont été invoquées à tort pour faire prévaloir un acte sous-seing privé de réservation à l’objet incertain et erroné sur un acte authentique publié en conformité avec le règlement de copropriété entre-temps publié,

— la S.C.I. REEF 64 n’a pas agi en nullité de son titre authentique pour erreur portant sur son objet,

— la S.C.I. CUMBA BERIA 804 164 358 ne justifie d’aucun préjudice dès lors qu’elle ne se plaint pas d’un refus de payer le loyer de son locataire et qu’elle ne prend pas positions sur le sort des travaux illégaux réalisés par la S.C.I. REEF 64, et qu’elle ne date pas l’origine de l’occupation illégale.

Chaque partie gardera à sa charge les dépens de première instance et d’appel.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

* infirme le jugement en toutes ses dispositions

* dit que les deux actes authentiques reçus les 08 décembre 2014 et 11 décembre 2014 par M^e Z ne révèlent aucun conflit pour mentionner des lots différents en se référant au même règlement de copropriété et dit que l’article 30 du décret 55-22 du 04 janvier 1955 ne trouve pas à s’appliquer

* dit que selon acte authentique du 11 décembre 2014, les lots 301 et 302 sont la propriété de la S.C.I. CUMBA BERIA 804 164 358 et dit que la S.C.I. REEF 64 ne dispose d’aucun titre de titre de propriété sur ces lots 301 et 302 pour être propriétaire des lots 307 et 308 selon acte du 08 novembre 2014 publié

* prononce l’expulsion de la SCI REEF 64 ou de tout occupant de son chef hors des lots 101 et 102 appartenant à la […] 804 164 358 selon acte authentique du 11 décembre 2014 et ce dans le délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt,

* autorise la […] 804 164 358 à faire vider les lieux dès l’expiration de ce délai ;

* dit n’y avoir lieu à astreinte ;

* déboute la […] 804 164 358 de sa demande indemnitaire ;

* déclare la décision commune à la SCCV CUMBA BERRIA 793 632 787 ;

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* dit que chaque partie gardera à sa charge les dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me N, Président, et par M^me L, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

K L M N