Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 JANVIER 2020

(n° , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/27497 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B63R4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/11367

APPELANTE

SNC Y agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 562 039 958

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie CHARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0079, avocat postulant

Assistée de M^e Sorin MARGULIS de l’ASSOCIATION MARGULIS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E1850, avocat plaidant substitué par M^e Roda FERARU de l’ASSOCIATION MARGULIS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E1850, avocat plaidant

INTIMÉE

SA BAILLY SANTE représentée par son président du conseil d’administration et

directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 310 645 031

[…]

[…]

Représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

Assistée de M^e Dominique BERTON MARECHAUX de la SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 10 mai 1983, la société X, aujourd’hui dénommée Y, a donné à bail en renouvellement à la société BYOPAR, aux droits de laquelle vient la société BAILLY SANTE, des locaux situés 15, […] et 2, 4 et […] à Paris 8^e, à destination de « ventes au détail d’articles se rattachant à la parapharmacie : diététique, parfumerie, appareillages et mobiliers pharmaceutiques et médicaux, etc.., ainsi qu’à l’orthopédie et l’optique, pour le stockage des mêmes articles, pour l’installation des bureaux nécessaires à l’exercice de l’activité sus-définie ». Ce bail a été renouvelé par accord des parties pour neuf années à compter du 1^er avril 1992 puis pour neuf années à compter du 1^er janvier 2002.

Les locaux loués sont situés au rez-de-chaussée, 1^er étage et 2^e sous-sol d’un grand immeuble d’angle de six étages, et communiquent avec les locaux contigus propriété du même bailleur loués à la société GRANDE PHARMACIE BAILLY.

Au cours des années 2008, 2009 et 2010, la société X a délivré à la société BAILLYSANTE 5 commandements de payer visant la clause résolutoire, ces commandements visant des retards de loyers et de charges en ce inclus la taxe sur les bureaux et les frais de ravalement, et lui a délivré 7 sommations visant la clause résolutoire, soit de réaliser des travaux dans les locaux, soit de remettre les locaux en état après réalisation de travaux sans autorisation.

Par acte d’huissier de justice du 31 mai 2010, la société X a délivré à la société BAILLY SANTE un congé pour motifs graves et légitimes, sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2010.

Chacune des parties a saisi le tribunal de grande instance de PARIS par diverses assignations, soit en

acquisition de la clause résolutoire ou en validation du congé pour la société X, soit en opposition à commandement ou à sommation pour la société BAILLY SANTE.

La société X a tout d’abord fait assigner la société BAILLY SANTE devant le tribunal de grande instance de Paris par acte du 27 février 2009 aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait de la non-exécution des travaux sollicités par une sommation délivrée le 23 décembre 2008, ayant pour objet la remise en service de l’entrée située rue du Rocher, obturée par le preneur.

Cette affaire a été enrôlée sous le n° de RG 09/04564, puis après redistribution à la 2^e section de la 18^e chambre du tribunal de grande instance, sous le n° de RG 10/01484.

Par ordonnance du 8 juillet 2010, le juge de la mise en état a ordonné dans cette instance une expertise confiée à M. E aux fins notamment de déterminer les obligations réglementaires auxquelles était soumise la locataire en raison de la nature de son établissement, d’obtenir les pièces justificatives des dépenses dont le remboursement était demandé à la locataire, de constater l’état d’entretien des locaux et dire quels travaux d’entretien, de réparation ou de remplacement étaient nécessaires et de se faire remettre des devis, d’évaluer le coût de remise en état des désordres éventuellement constatés et de dire si les travaux entrepris de ravalement entrepris causaient une gêne excessive.

L’expert a déposé son rapport le 21 octobre 2015.

Les différentes assignations délivrées réciproquement par l’une des parties à l’autre, et enregistrées sous les n° de RG 10/02693 (à laquelle avait été jointe celle enregistrée sous le n° de RG 10/7131), 11/07645, 12/14946 (anciennement enregistrée sous le n° de RG 09/18823 avant redistribution et RG n°10/05162 avant retrait du rôle) et 12/14948 (anciennement n° RG 11/06510 avant retrait du rôle), ont été jointes sous le seul n° RG 10/01484, par ordonnance du juge de la mise en état du 15 janvier 2013.

L’affaire a été retirée du rôle le 22 mai 2017 à la demande conjointe des parties et rétablie le 21 août 2017, et alors enregistrée sous le n°de RG 17/11367.

Par jugement du 7 novembre 2018, le tribunal de grande instance de PARIS a :

— Révoqué l’ordonnance de clôture de l’instruction du 30 mars 2018 et ordonné la clôture de l’instruction au 27 avril 2018,

— Déclaré irrecevables toutes conclusions signifiées et toutes pièces communiquéespostérieurement au 27 avril 2018,

— Rejeté les demandes de la société X devenue Y en acquisition de la clause résolutoire par l’effet des sommations de faire des 1^er avril 2008 (emprise couloir et climatisation), 23 décembre 2008 (travaux), 14 décembre 2009 (ascenseur interne),

— Rejeté les demandes de la société X devenue Y en acquisition de la clause résolutoire par l’effet des commandements de payer des 27 octobre 2009, 15 janvier 2010 et 22 avril 2010,

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 septembre 2008 à 24h00, par l’effet du commandement du 6 août 2008 délivré par la société X à la société BAILLY SANTE,

— Accordé rétroactivement la société BAILLY SANTE à des délais de paiement jusqu’au15 septembre 2008 inclus pour apurer les causes du commandement du 6 août 2008, et suspendu les

effets de la clause résolutoire pendant ce délai,

— Constaté que la société BAILLY SANTE a apuré les causes du commandement du 6 août 2008 dans le délai ainsi accordé, ce qui fait que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, et rejeté la demande de la société X devenue Y en acquisition de la clause résolutoire par l’effet de ce commandement,

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 janvier 2010 à 24h00, par l’effet de la sommation du 24 décembre 2009 (entretien général) délivrée par la société X à la société BAILLY SANTE,

— Accordé rétroactivement la société BAILLY SANTE à des délais jusqu’au 31 décembre 2011 inclus pour mettre fin aux manquements dénoncés dans la sommation du 24 décembre 2009, et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,

— Constaté que la société BAILLY SANTE a apuré les causes de la sommation du 24 décembre 2009 dans le délai ainsi accordé, ce qui fait que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, et rejeté la demande de la société X devenue Y en acquisition de la clause résolutoire par l’effet de cette sommation,

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 février 2010 à 24h00, par l’effet de la sommation du 15 janvier 2010 (installations électriques) délivrée par la société X à la société BAILLY SANTE,

— Accordé rétroactivement la société BAILLY SANTE à des délais jusqu’au 31 décembre2011 inclus pour mettre fin aux manquements dénoncés dans la sommation du15 janvier 2010, et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,

— Constaté que la société BAILLY SANTE a apuré les causes de la sommation du 15 janvier 2010 dans le délai ainsi accordé, ce qui fait que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, et rejeté la demande de la société X devenue Y en acquisition de la clause résolutoire par l’effet de cette sommation,

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 mars 2010 à 24h00, par l’effet de la sommation du 2 février 2010 (désamiantage) délivrée par la société X à la société BAILLY SANTE,

— Accordé rétroactivement la société BAILLY SANTE à des délais jusqu’au 31 décembre 2011 inclus pour mettre fin aux manquements dénoncés dans la sommation du 2 février 2010, et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,

— Constaté que la société BAILLY SANTE a apuré les causes de la sommation du 2 février 2010 dans le délai ainsi accordé, ce qui fait que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, et rejeté la demande de la société X devenue Y en acquisition de la clause résolutoire par l’effet de cette sommation,

— Condamné la société BAILLY SANTE à payer à la société X devenue Y la somme de 43.060,64 euros TTC correspondant au solde restant dû sur sa quote-part de travaux de ravalement,

— Condamné la société X devenue Y à payer à la société BAILLY SANTE la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des troubles de jouissance subis depuis 2008 du fait des travaux de ravalement et de réfection de la cage d’escalier commune réalisés dans l’immeuble dans lequel se situent les locaux loués ainsi que des interruptions de chauffage en 2009 et 2010,

— Rejeté la demande de la société X devenue Y en prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— Dit que le congé sans offre de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré le 31 mai 2010 par la société X devenue Y à la société BAILLY SANTE a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2010 à minuit et ouvert droit, en l’absence de gravité des motifs invoqués, au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la société BAILLY SANTE et à un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité, et, au profit de la société X devenue Y, au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire

Avant dire droit sur le montant de ces indemnités, ordonne une mesure d’expertise pour déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation et commet en qualité d’expert:

F Z

[…]

[…]

Tél : 01.45.25.70.27

Fax : 01.42.88.69.67

Email : t.Z@bergerasexpertises.com

avec mission :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux occupés situés 15, […] et 2, 4 et […] à Paris 8^e, les décrire, et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1° de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— de la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2° d’apprécier si l’éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert,

3° de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1^er janvier 2011, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et

suivants du code de procédure civile, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1^er décembre 2019,

— Fixé à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société BAILLY SANTE à la régie du tribunal de grande instance de Paris (Tribunal de Paris, atrium Sud, 1^er étage, Parvis du Tribunal de Paris 17^e ) au plus tard le 21 décembre 2018, inclus, avec une copie de la présente décision,

— Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 18 janvier 2019 à 11h00 pour vérification du versement de la consignation,

— Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— Réservé les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 octobre 2019, la SNC Y demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-17 du Code de commerce,

Vu les commandements et sommations visant la clause résolutoire,

Vu le bail commercial et le règlement intérieur,

Vu les articles 1229 et 1741 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Infirmer le jugement du 7 novembre 2018 en ce qu’il a :

— Rejeté les demandes de la société X devenue Y en acquisition de la clause résolutoire par l’effet des sommations de faire en dates des :

o 1 er avril 2008 (emprise couloir et climatisation)

o 23 décembre 2008 (travaux)

o 14 décembre 2009 (ascenseur interne)

— Rejeté les demandes de la société X devenue Y en acquisition de la clause résolutoire par l’effet des commandements de payer en dates des 27 octobre 2009, 15 janvier 2010 et 22 avril 2010 ;

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail par l’effet du commandement du 6 août 2008 à la date du 6 septembre 2008 mais accordé rétroactivement à la société BAILLY SANTE des délais de paiement jusqu’au 15 septembre 2008 pour apurer les causes du commandement, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, constaté que la société BAILLY SANTE a apuré les causes du commandement dans le délai accordé et, par conséquent rejeté la demande de la société

X devenue Y en acquisition de la clause résolutoire ;

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail par l’effet de la sommation du 24 décembre 2009 (entretien général) à la date du 24 janvier 2010 mais accordé rétroactivement à la société BAILLY SANTE des délais jusqu’au 31 décembre 2011 pour mettre fin aux manquements visés dans cette sommation, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, constaté que la société BAILLY SANTE a apuré les causes de la sommation et, par conséquent rejeté la demande de la société X devenue Y en acquisition de la clause résolutoire,

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail par l’effet de la sommation du 15 janvier 2010 (installations électriques) à la date du 15 février 2010 mais accordé rétroactivement à la société BAILLY SANTE des délais jusqu’au 31 décembre 2011 pour mettre fin aux manquements visés dans cette sommation, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, constaté que la société BAILLY SANTE a apuré les causes de la sommation et, par conséquent rejeté la demande de la société X devenue Y en acquisition de la clause résolutoire,

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail par l’effet de la sommation du 2 février 2010 (désamiantage) à la date du 2 mars 2010 mais accordé rétroactivement à la société BAILLY SANTE des délais jusqu’au 31 décembre 2011 pour mettre fin aux manquements visés dans cette sommation, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, constaté que la société BAILLY SANTE a apuré les causes de la sommation et, par conséquent rejeté la demande de la société X devenue Y en acquisition de la clause résolutoire,

— Rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail commercial liant la société X devenue Y à la société BAILLY SANTE à compter de la date de la demande,

— Limité à la somme de 43.060,64 € TTC la condamnation de la société BAILLY SANTE à payer à la société X devenue Y le solde restant dû sur sa quote-part des travaux de ravalement,

— ' Condamné la société X devenue Y à payer à la société BAILLY SANTE la

somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts au titre des troubles de jouissance subis,

— Dit que le congé comportant refus de renouvellement délivré par la société X bailleur à la société BAILLY SANTE preneur en date du 31 mai 2010 a mis fin au bail le 31 décembre 2010 mais jugé qu’en l’absence de gravité des motifs invoqués, celui-ci ouvrait droit au paiement d’une indemnité d’éviction, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité,

— Débouté par conséquent la société X devenue Y de ses demandes tendant à voir ordonner à la société BAILLY SANTE et/tous occupants de son chef de libérer les locaux, rendre les clés, justifier du paiement de toutes contributions dont le bailleur pourrait être responsable de son fait et régler tous loyers et accessoires restant dus au plus tard dans le mois de la décision à intervenir sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et à défaut ordonner son expulsion,

— Débouté la société X devenue Y de sa demande tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation exigible depuis la date d’expiration ou de résiliation du bail, à l’actualisation annuelle de cette indemnité d’occupation, aux intérêts dus sur ladite indemnité d’occupation et à la capitalisation desdits intérêts ;

— Débouté la société X devenue Y de sa demande tendant à la condamnation de BAILLY SANTE au paiement du rappel des indemnités d’occupation et intérêts capitalisés;

— Débouté la société X devenue Y de sa demande tendant à dire le dépôt de garantie acquis à la bailleresse ;

— Réservé la demande de la société Y au titre de l’article 700 du CPC.

Statuant à nouveau :

Concernant la fin du bail et l’expulsion du locataire :

— CONSTATER l’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties et visée aux commandements et sommations visant la clause résolutoire et l’article L. 145-17 I du Code de commerce délivrés par la société X à la société BAILLY SANTE les :

o ' 1 er avril 2008 (sommation climatisation)

o ' 1 er avril 2008 (sommation emprise couloir)

o ' 6 août 2008 (commandement de payer n°1)

o ' 23 décembre 2008 (sommation travaux)

o ' 27 octobre 2009 (commandement de payer n°3)

o ' 14 décembre 2009 (sommation ascenseur interne)

o ' 24 décembre 2009 (sommation entretien général)

o ' 15 janvier 2010 (commandement de payer n°4)

o ' 15 janvier 2010 (sommation installations électriques)

o ' 2 février 2010 (sommation désamiantage)

o ' 22 avril 2010 (commandement de payer n°5)

— 'CONSTATER que par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant la société X devenue Y à la société BAILLY SANTE est résilié depuis le 1 er mai 2008, date d’expiration du délai imparti par le premier commandement visant la clause résolutoire délivré le 1 er avril 2008, ou à défaut à compter de l’expiration du premier commandement infructueux qui sera retenu par le Tribunal ;

Subsidiairement :

— 'PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial liant la société X devenue Y à la société BAILLY SANTE à compter de la date de la demande,

Plus subsidiairement :

— DECLARER bon, valable et régulier, au regard notamment des dispositions de l’article L. 145-9 et L. 145-17 I, premièrement du Code de Commerce, le congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré à la requête de la société X bailleur à BAILLY SANTE, preneur, suivant acte de la SCP C-Luciani huissiers de justice en date du 31 mai 2010 pour le 31 décembre 2010

— DIRE ET JUGER que les manquements commis par la société BAILLY SANTE aux obligations contractuelles et légales lui incombant constituent des motifs graves et légitimes justifiant la déchéance de son droit à indemnité d’éviction ;

— VALIDER ledit congé avec toutes conséquences de droit ;

En toute hypothèse :

— DIRE ET JUGER que la société BAILLY SANTE, ainsi que tous occupants de son chef, devra prendre toutes dispositions utiles pour libérer les locaux à usage commercial sis au rez-de-chaussée, au 1 er étage et au 2 ème sous-sol de l’immeuble situé à Paris 8 ème 15 et […] et 2, 4 et […] et les restituer libres de tout mobilier et occupation et en bon état de réparations locatives, rendre les clés, justifier le paiement de toutes contributions dont le bailleur pourrait être responsable de son fait et régler sur le champ tous loyers ou accessoires restant dus, au plus tard dans le mois de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard ;

— À défaut, ORDONNER l’expulsion de BAILLY SANTE et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Sur l’indemnité d’occupation, à titre principal :

— CONDAMNER la société BAILLY SANTE à payer à la société X devenue Y une indemnité d’occupation payable au terme de chaque mois, exigible à compter de la date d’expiration ou de résiliation du bail ;

— FIXER l’indemnité d’occupation due par le preneur en principal à la somme de, TVA en sus et taxes, charges et accessoires en sus :

o Pour une indemnité due à compter de 2008 : 314,4 x 1700 = 534.480 € HT HC / an ;

o Pour une indemnité due à compter de 2011 : 314,4 x 1600 = 503.040 € HT HC / an ;

o Pour une indemnité due à compter de 2017 : 314,4 x 1700 = 534.480 € HT HC / an ;

— DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation sera actualisée tous les ans, et pour la première fois un an après sa date d’exigibilité, selon modalité fixées le cas échéant par expert judiciaire;

— DIRE ET JUGER que les rappels d’indemnité d’occupation porteront intérêt au taux légal de plein droit, rétroactivement à compter de la date de fin du bail puis à chaque échéance mensuelle;

— DIRE ET JUGER que les intérêts seront capitalisables par année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

— CONDAMNER la société BAILLY SANTE à payer à la société X le rappel des indemnités et intérêts capitalisés ;

— DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation sera due par BAILLY SANTE jusqu’à procéder aux réparations locatives et de remise en état et, cumulativement, jusqu’à son parfait départ des lieux ainsi que celui de tous occupants de son chef ;

— CONDAMNER la société BAILLY SANTE à réaliser dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir l’ensemble des travaux locatifs et de remise en état lui incombant ;

— DIRE ET JUGER qu’en application des stipulations du bail commercial, le dépôt de garantie demeure acquis à la bailleresse ;

Subsidiairement, si la Cour estimait que le congé délivré ouvrait droit au profit du preneur au

versement d’une indemnité d’éviction :

— CONDAMNER la société GRANDE PHARMACIE BAILLY à payer à la société X devenue Y une indemnité d’occupation statutaire payable au terme de chaque mois, exigible à compter de la date d’expiration ou de résiliation du bail ;

— FIXER l’indemnité d’occupation statutaire due par le preneur en principal à la somme de 316.800 € / an, TVA, taxes, charges et accessoires en sus ;

— DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation fixée sera indexée selon les mêmes termes et conditions que le loyer commercial ;

— A défaut, DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation sera actualisée tous les ans, selon modalité fixées le cas échéant par expert judiciaire ;

— DIRE ET JUGER que les rappels d’indemnité d’occupation porteront intérêt au taux légal de plein droit, rétroactivement à compter de la date de fin du bail puis à chaque échéance mensuelle;

— DIRE ET JUGER que les intérêts seront capitalisables par année entière, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

— CONDAMNER la société GRANDE PHARMACIE BAILLY à payer à la société X devenue Y le rappel des indemnités et intérêts capitalisés ;

— DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation sera due par la société GRANDE PHARMACIE BAILLY jusqu’à procéder aux réparations locatives et de remise en état et, cumulativement, jusqu’à son parfait départ des lieux ainsi que celui de tous occupants de son chef;

— CONDAMNER la société GRANDE PHARMACIE BAILLY à réaliser dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir l’ensemble des travaux locatifs et de remise en état lui incombant ;

— DIRE ET JUGER qu’en application des stipulations du bail commercial, le dépôt de garantie demeure acquis à la bailleresse en totalité ;

Plus subsidiairement, si la Cour ne s’estimait pas suffisamment informée :

— DESIGNER tel expert qu’il plaira avec pour mission de fixer

o le montant de l’indemnité d’occupation, de droit commun ou statutaire le cas échéant, qui devra intégrer une actualisation année par année pour tenir compte de la durée écoulée depuis 2008 ;

o le montant de l’indemnité d’éviction, le cas échéant

Concernant les comptes entre les parties :

— CONDAMNER la société BAILLY SANTE à payer à la société X la somme de 79.245,84€ au titre de sa quote-part de charges de ravalement, en deniers ou quittance ;

Subsidiairement,

o si le Tribunal estimait qu’il convenait de retirer les prestations de revêtement de plomb des balcons, CONDAMNER la société BAILLY SANTE à payer à la société X la somme de 74.199,25 € au titre de sa quote-part de charges de ravalement, en deniers ou quittance ;

[…]

o si le Tribunal estimait qu’il convenait de retirer les prestations de surlocation des échafaudages, CONDAMNER la société BAILLY SANTE à payer à la société X la somme de 73.604,72 € au titre de sa quote-part de charges de ravalement, en deniers ou quittance ;

[…]

o si le Tribunal estimait qu’il convenait de retirer les prestations de revêtement de plomb des balcons et de surlocation des échafaudages, CONDAMNER la société BAILLY SANTE à payer à la société X la somme de 68.558,13 € au titre de sa quote-part de charges de ravalement, en deniers ou quittance ;

Concernant les demandes reconventionnelles de BAILLY SANTE :

— G la société BAILLY SANTE de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— DIRE ET JUGER la demande de BAILLY SANTE à titre de dommages et intérêts mal fondée et en conséquence la REJETER ;

— REJETER toute autre demande plus ample ou contraire de la société BAILLY SANTE ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société BAILLY SANTE au paiement de la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 octobre 2019, la SA BAILLY SANTE demande à la cour de :

Vu le rapport d’expertise de Monsieur E,

Vu le renouvellement de bail du 10 juillet 1983,

Vu le règlement intérieur,

Vu les dispositions des articles 1134, 1719 et 1723 du Code Civil,

DECLARER Y tant irrecevable qu’en tout état de cause mal fondée en toutes les fins de son appel.

LA G de toutes ses demandes, fins et prétentions.

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté X, devenue Y, de ses demandes d’acquisition de clause résolutoire au titre de :

— prétendus défauts de paiement des loyers entre le 1 er trimestre 2008 et le 1 er trimestre 2010 inclus (commandements de payer du 6 août 2008, 4 février 2009, 27 octobre 2009, 15 janvier 2010),

— la taxe sur les bureaux et locaux commerciaux indûment réclamée à la locataire (commandements de payer des 6 août 2008, 27 octobre 2009, 22 avril 2010)

— remboursement des travaux de ravalement indûment imputés à la locataire (commandements de

payer des 15 janvier 2010, 22 avril 2010)

— la prétendue annexion de parties communes au 2 ème sous-sol (sommation du 1 er avril 2008),

— la prétendue réalisation de travaux par le preneur sans autorisation du bailleur (sommation du 23 décembre 2008),

— prétendus manquements constants et généralisés à l’obligation d’entretien des locaux et des équipements par le locataire (sommation de faire du 1 er avril 2008 (entretien, climatisation) 6 octobre 2008 (climatisation), commandement du 11 septembre 2009 (climatisation), sommation de faire du 14 décembre 2009 (ascenseur), sommation de faire du 15 janvier 2010 (installations électriques), sommation de faire du 24 décembre 2009 (entretien général), sommation de faire du 2 février 2010 (désamiantage).

G Y de sa demande d’acquisition de clause résolutoire visée aux termes de sa sommation du 21 mars 2018.

Subsidiairement et pour le cas où la Cour mettrait à la charge de BAILLY SANTE, une somme quelconque, à quelque titre que ce soit,

LUI ACCORDER un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour procéder au règlement et SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire visée aux termes des commandements de payer des 6 août 2008, 4 février 2009, 27 octobre 2009, 15 janvier 2010, 22 avril 2010, pendant ce délai.

Subsidiairement et pour le cas où la Cour mettrait à la charge de BAILLY SANTE de quelconques travaux liés à l’entretien général des lieux, et à toute demande de Y incluant l’entrée des locaux située rue du Rocher et des parties communes du 2 ème sous-sol,

ENJOINDRE à Y de préciser en quoi consistent ces travaux.

ACCORDER à BAILLY SANTE un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour les exécuter et SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire visée aux termes des sommations de faire des 1 er avril 2008 (entretien, climatisation et emprise couloir), 23 décembre 2008, 14 décembre 2009, 24 décembre 2009, 15 janvier 2010, 2 février 2010 et 21 mars 2018, pendant ce délai.

RECEVOIR la concluante en toutes les fins de son appel incident.

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société BAILLY SANTE à payer à la société Y la somme de 43.060,64 € TTC à titre de solde restant dû sur sa quote-part de travaux de ravalement.

JUGER que cette somme a d’ores et déjà été acquittée par voie de compensation avec les sommes dues par Y tant au titre du jugement entrepris que de celui rendu le même jour, 7 novembre 2018, par la même juridiction, portant ainsi à la somme totale de 68.558,13 €, le montant total réglé au titre des travaux de ravalement.

JUGER que malgré ce règlement, Y persiste à réclamer un montant d’origine de 43.060,64 € TTC.

CONDAMNER Y au remboursement de cette somme de 43.060,64 € TTC avec intérêts de droit à compter des présentes.

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté X devenue Y de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail commercial consenti à BAILLY SANTE, faute d’infractions, a fortiori d’infractions graves.

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a débouté X devenue Y de sa demande de validation du congé notifié pour motifs graves légitimes.

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que X devenue Y est tenue au paiement d’une indemnité d’éviction.

JUGER que cette indemnité d’éviction ne saurait être inférieure à 12.069.886,50 €, sous réserves des frais de déménagement et de licenciement, sauf à augmenter, cette indemnité devant être calculée à la date la plus proche de l’éviction.

G X devenue Y de sa demande tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation de 534.480 € HT à compter de 2008, 503.040 € HT à compter de 2011 et 534.480 € HT à compter de 2017.

JUGER que l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative des lieux à la date du 1 er janvier 2011, après déduction d’un abattement de précarité minimum de 30 %.

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la désignation de Monsieur Z, expert, avec pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction due par la société Y et sur le montant de l’indemnité d’occupation.

PORTER de 30.000 € à 200.000 €, les dommages et intérêts auxquels Y sera condamné pour défaut d’entretien des parties communes, ainsi qu’en réparation des malversations et voies de fait commises au cours du bail.

CONDAMNER Y au paiement d’une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

LA CONDAMNER aux entiers dépens, incluant la totalité des honoraires de l’expert judiciaire, Monsieur E.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour annexion de parties communes (sommation du 1^er avril 2008)

La société Y, qui conclut à l’infirmation du jugement entrepris sur ce point reproche à la société BAILLY SANTE d’avoir commis une emprise sur un couloir du deuxième sous-sol, partie commune de l’immeuble, en interdisant l’accès de celui-ci à quiconque étranger à son entreprise et en y entreposant divers meubles, étant précisé que l’éclairage de ce couloir est alimenté par les circuits d’électricité communs de l’immeuble. Elle soutient que ce couloir n’est pas compris dans les locaux pris à bail tels que délimités dans les plans signés par les parties et annexés au bail commercial du 10 mai 1983 ; que la sommation du 1 er avril 2008 étant demeurée infructueuse dans le délai d’un mois, de sorte que le bailleur est fondé à s’en prévaloir pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

La société BAILLY SANTE conclut à sa confirmation.

La cour relève que les parties sont opposées quant aux plans produits, intégrant ou non la surface

correspondant au couloir de circulation litigieux situé au 2^e sous-sol, débouchant sur l’escalier commun de la rue du Rocher. L’expert BLANCARD de LERY, désigné par ordonnance de référé en date du 6 août 2008, dans son rapport rédigé le 30 juin 2009, a relevé en page 21 et 25 de son rapport que la surface utile du 2^e sous-sol de 252,70m² retenue par les experts judiciaires A-I et Cornaton, lors de renouvellements antérieurs, intégrait la surface du couloir revendiquée par la société bailleresse. La cour constate que cette surface a été retenue par l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 20 novembre 1998, fixant le montant du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 1992, sur la base du rapport de M^me A -I du 7 juin 1996. Dans ces conditions, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que depuis au moins 1996, les parties avaient convenu d’un commun accord que le couloir des locaux loués aboutissant à l’escalier situé rue du Rocher, accessible exclusivement depuis les locaux loués par la société BAILLY SANTE et ne permettant que la desserte de ceux-ci, étaient inclus dans l’assiette du bail, peu important que lors de la signature du bail du 10 mai 1983, ledit couloir en ait été exclu, selon un trait porté sur les plans annexés au bail, les conditions d’apposition de ce trait étant au demeurant contestées.

Dès lors, la preuve du manquement reproché à la société locataire dans la sommation n’étant pas rapportée, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société bailleresse de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire de ce chef.

Sur la sommation du 1^er avril 2008 (climatisation)

Par acte du 1 er avril 2008, la société X faisait délivrer à la société BAILLY SANTE une sommation visant la clause résolutoire et l’article L. 145-17 I du code de commerce, lui faisant sommation d’avoir, selon les prescriptions de l’architecte de l’immeuble, à entretenir les locaux et le matériel conformément aux dispositions du bail et ne pas laisser en l’état la centrale de climatisation, l’installation électrique et les tuyaux afférents. Elle soutient que cette « sommation climatisation » est demeurée infructueuse dans le délai d’un mois, que ce manquement persistait en 2010, qu’il n’était pas démontré que la société BAILLY SANTE aurait été empêchée de mettre un terme à ce manquement, sa protestation à sommation délivrée le 29 avril 2008 n’indiquant pas qu’elle ait eu des difficultés d’accès au local technique visé, mais au contraire qu’elle aurait seulement invité son prestataire à s’y rendre.

La protestation à sommation en date du 29 avril 2008, indiquait notamment que la société locataire avait demandé à la société chargée de l’entretien d’intervenir dans les plus brefs délais, tout en observant toutefois que par courrier du 1^er avril 2008, la bailleresse lui avait indiqué que 'l’accès au local technique sera momentanément inopérant, et ceci pendant toute la durée de travaux’ qu’elle envisageait de faire réaliser d’une durée de quatre semaines.

La cour relève qu’il importe peu que la société locataire n’ait pas dans sa protestation à sommation fait état des difficultés d’accès au local technique, elle a suffisamment souligné le caractère paradoxal de l’injonction d’effectuer des travaux dans le délai d’un mois, alors que parallèlement annonce lui était faite par le bailleur de l’impossibilité d’accès audit local. C’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que par cette lettre également du 1^er avril 2008, la société X avait mis la société locataire dans l’impossibilité de mettre fin aux manquements dénoncés, et dit que cette sommation n’avait pu faire jouer la clause résolutoire du bail et débouté la société bailleresse de ce chef de demande.

Sur le commandement de payer du 6 août 2008

Ce commandement visant la clause résolutoire a été délivré pour obtenir le paiement de la somme de 65.492,48 euros en principal correspondant au loyer du 1^er trimestre 2008 exigible à terme échu, à hauteur de 32.204,81 euros comprenant charges et TVA outre celui du 2^e trimestre à hauteur de la somme de 33.287,67 euros, comprenant charges, TVA et taxe sur les bureaux.

La société Y demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et s’oppose à tous délais au motif principal que la société locataire ne serait pas de bonne foi.

Il n’est pas contesté que le paiement du solde des causes du commandement, adressé à l’huissier de justice le 1^er septembre 2008, n’a été reçu par ce dernier que le 8 septembre 2008, si bien que les causes du commandement n’ayant pas été entièrement apurées dans le délai d’un mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Cependant, c’est à juste titre que les premiers juges, au vu notamment du désistement de la société X constaté par le juge des référés le 20 novembre 2008, dans une instance introduite en vertu de ce même commandement, ont décidé de lui accorder rétroactivement un délai de paiement jusqu’au 15 septembre 2008, date à laquelle les causes du commandement ont été intégralement payées, ces délais suspendant les effets de la clause, la bonne foi de la société locataire ne pouvant être mise en doute. Il convient en conséquence de confirmer sur ce point le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la sommation du 23 décembre 2008 (sommation travaux)

La bailleresse a fait sommation à la société BAILLY SANTE de remettre en l’état l’entrée rue du Rocher telle qu’elle figurait sur le 'plan contractuel du rez-de-chaussée […] et la photographie issue du rapport d’expertise de M^me A-I du 22 mai 2000 ; d’utiliser effectivement cette entrée rue du Rocher pendant les heures d’ouverture de Bailly Santé comme accès à cette parapharmacie'. La sommation indique que 'l’entrée de BAILLY SANTE rue du Rocher était dotée d’un hall menant à la porte de la parapharmacie', que ce hall aurait été supprimé sans autorisation du bailleur, une porte vitrée double ayant été installée ; cette entrée ayant été rendue impraticable compte tenu de l’installation de présentoirs de caisses sur la surface acquise . Cette sommation vise la clause du bail interdisant au preneur 'de faire dans l’immeuble aucun changement de distribution, percement ou bouchement de baie, démolition ou construction quelconque […] sans autorisation préalable et écrite du bailleur'.

La société locataire qui a fait délivrer le 22 janvier 2009 une protestation à sommation conteste avoir commis les infractions reprochées.

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges aucune clause du bail ne fait obligation à la société locataire d’utiliser comme accès à ses locaux, la porte située rue du Rocher, d’autant que le bailleur a accepté le fait que les locaux donnés à bail à la société BAILLY SANTE et à la société GRANDE PHARMACIE BAILY ont en fait été réunis au cours du bail précédent le bail renouvelé le 1^er avril 1992, ce qui a motivé le déplafonnement du montant du loyer de renouvellement constaté par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 novembre 1998, permettant ainsi l’accès des locaux loués à la société BAILLY SANTE, par la rue de Rome. Par ailleurs, l’accès à la rue du Rocher, n’a pas été bouché, et peut toujours être utilisé. La modification reprochée par la bailleresse, porte en fait sur la modification des éléments vitrés, constituant la vitrine et la porte d’accès et ne relevant ni, d’un changement de distribution, ni d’un percement ou d’un bouchement de baie, n’est pas soumise à autorisation du bailleur et ne constitue pas une infraction aux clauses du bail, susceptible d’entraîner l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le commandement de payer du 27 octobre 2009 (commandement de payer n°3)

Le 27 octobre 2009, la société X a fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer une somme de 33.720,98 euros correspondant aux loyers du 3^e trimestre 2009, à la provision sur charges, à la TVA et à la taxe sur les bureaux à hauteur de 1.988,25 euros. La société locataire dans le délai d’un mois a réglé la somme de 31.732,25 euros, représentant les sommes réclamées à l’exception de la taxe sur les bureaux, dont elle contestait être redevable.

Les parties s’opposent sur le caractère récupérable sur la locataire de la taxe sur les bureaux.

Le bail stipule que :'la société preneuse devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police de voirie ou autres dont les locataires sont ou seraient ordinairement tenus en vertu des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur, de manière à ce que la bailleresse ne puisse être aucunement recherchée à ce sujet.

Le preneur devra notamment acquitter exactement ses contributions mobilières, patente, taxes locative ou autres, impôts et taxes, sans que cette énumération soit limitative, auxquels elle pourrait être assujettie personnellement et dont le propriétaire pourrait être responsable à un titre quelconque et justifier de leur acquit à toute réquisition'.

La cour relève que si une clause du bail stipule que ' les frais qui incombent ordinairement aux propriétaires en raison de leurs immeubles, ou pourront être mises à leur charge, notamment impôts de toute nature, taxe quelconque[…] etc… sauf l’impôt foncier […]' pourront être transférés sur le preneur, ce qui pourrait concerner la taxe sur les locaux commerciaux, qui incombe normalement au bailleur en raison de l’immeuble, et qui ayant été créée postérieurement à la conclusion du bail dont s’agit relève des taxes qui 'pourraient être mises à la charge du bailleur', cependant, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, aucune stipulation ne définit la clé de répartition de ce nouvel impôt, les clés de réparation figurant au règlement intérieur, visant au titre des charges communes les 'taxes locatives, taxes de petites voiries ou toutes taxes analogues, s’ajoutant ou se substituant aux dites taxes', et non ce type de taxes, qui n’est pas une taxe locative, mais une taxe incombant au bailleur et transféré du bailleur au preneur.

En conséquence, la cour retient que faute de clé de répartition applicable, la taxe sur les bureaux et les locaux commerciaux n’est pas récupérable sur la société locataire. Il convient de confirmer le jugement entrepris qui a dit que cette taxe n’était pas récupérable sur la société locataire, que la société Y ne pouvait en réclamer le paiement à la société locataire et que les causes justifiées du commandement de payer ayant ainsi été acquittées dans le délai d’un mois de sa délivrance, la demande d’acquisition de ce chef de la clause résolutoire devait être rejetée.

Sur la sommation du 14 décembre 2009 (ascenseur interne)

Par acte d’huissier de justice en date du 14 décembre 2009, la bailleresse a fait sommation à la société BAILLY SANTE de 'doter le monte-charge des locaux soit d’une porte de cabine, soit d’un dispositif de protection susceptible d’assurer un niveau de protection équivalent […] afin d’assurer la mise en conformité de cet élément d’équipement […] et à tout le moins, selon le devis du 5 février 2009 établi par la société AMC'.

La société bailleresse soutient que cette sommation est demeurée infructueuse dans le délai d’un mois, au motif que le locataire avait prétendu avoir effectué les travaux mais n’avait pas fait droit aux demandes répétées de visite de l’architecte de l’immeuble, ni justifié sérieusement de l’exécution desdits travaux.

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, la société locataire a justifié du devis du 5février 2009, visé dans l’ordonnance de référé du 30 septembre 2009 pour la pose de deux portes de type autobus, de l’acceptation de la commande par la société AMC, d’un courrier de cette société indiquant que le chantier ne pourrait être réalisé que les semaines 50 et 51 à la suite d’un retard dans la livraison du matériel, et d’une facture en date du 4 janvier 2010, demandant le solde de la facture en fin de travaux. La société bailleresse ne produit aucun élément de nature à remettre en cause la véracité de ces documents et il importe peu que l’architecte de la société bailleresse n’ait pu personnellement constater la réalisation des travaux, puisque le manquement reproché dans la sommation n’était pas l’absence de vérification par l’architecte des travaux, mais la réalisation de ceux-ci. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’acquisition de la clause

résolutoire de ce chef.

Sur les sommations du 24 décembre 2009 (entretien général), 15 janvier 2010 (installations électriques) et 2 février 2010 (désamiantage)

La première sommation vise la clause résolutoire d’avoir, dans le délai d’un mois, à remédier à l’absence d’entretien général des lieux loués et la mise aux normes de l’installation électrique et restituer le passage des escaliers intérieurs bouchés par des meubles.

La 2^e sommation, vise la clause résolutoire, d’avoir à justifier dans le délai d’un mois de la conformité des installations électriques internes, par un rapport de vérification des installations réalisé en 2009 par un organisme de contrôle agrée.

La 3^e sommation, vise la clause résolutoire, d’avoir à procéder au désamiantage avant le 31 mai 2010, de ses parties privatives situées au 2^e sous sol.

Dans le cadre d’une protestation à sommation en date du 27 mai 2010, la société BAILLY SANTE a fait notifier au bailleur un descriptif des travaux envisagés dans les lieux loués pour un montant total de plus de 200.000 euros TTC, comprenant la réfection des faux plafonds, de l’électricité, des peintures, de la plomberie ainsi qu’une lettre de la société AMIANTECH, indiquant son intervention dans les lieux loués, le 31 mai 2010.

La société BAILLY SANTE produit des justificatifs des travaux qu’elle a fait réaliser dans les lieux loués, que les premiers juges ont rappelés dans leur décision, à laquelle la cour se réfère.

M. E, commis dans le cadre de cette procédure par ordonnance du juge de la mise en état du 8 juillet 2010, relève dans son rapport déposé le 16 octobre 2015, que lors de sa visite du 2 septembre 2010, il avait constaté que les locaux étaient en état d’usage ancien et que les équipements électriques étaient anciens même s’ils fonctionnaient, le sapiteur considérant que les installations électriques n’étaient pas dangereuses même si des travaux de mise en conformité étaient nécessaires et qu’au cours des opérations d’expertises, la société BAILLY SANTE avait réalisé d’importants travaux de réfection des lieux loués.

La société bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais, compte tenu de la mauvaise foi de la société BAILLY SANTE.

Cependant, cette mauvaise foi n’est pas établie, et c’est à juste titre que les premiers juges ont relevé, que la société locataire avait entrepris et réalisé des travaux importants de réfection complète des lieux loués et de désamiantage, dans les deux ans des sommations délivrées, que dès lors c’est à juste titre qu’ils ont accordé des délais rétroactifs jusqu’au 31 décembre 2011, inclus, date à laquelle les manquements dénoncés dans les trois sommations avaient cessé, ces délais suspendant les effets de la clause résolutoire. Les manquements dénoncés ayant cessé, dans le délai susvisé, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Sur les commandements des 15 janvier et 22 avril 2010 (commandement de payer n°4 et n°5)

Ainsi que le rappelle le jugement entrepris, ces commandements ont été délivrés le premier pour la somme principale de 62.314,12 euros, selon décompte du 14 janvier 2010, correspondant au loyer du 4^e trimestre 2009, incluant une quote-part des frais de ravalement de l’immeuble et la taxe sur les bureaux 2008, le second commandement pour la somme de 35.760,64 euros, selon décompte du 16 avril 2010, correspondant à la taxe sur les bureaux 2008 et à la quote -part des frais de ravalement appelée avec le loyer du 4^e trimestre 2009 et celui du 1^er trimestre 2010.

Il résulte des développements qui précèdent que la taxe sur les bureaux n’était pas due par le locataire

et ne pouvait donc constituer la cause des commandements.

Il ressort des clauses du contrat de bail et du règlement intérieur de l’immeuble rappelé par les premiers juges, que le ravalement de l’immeuble est à la charge du preneur sauf à démontrer que certaines des opérations effectuées s’apparentent à des grosses réparations incombant au bailleur.

Les parties en conviennent mais s’opposent sur la qualification des travaux des différents intervenants sur le chantier, la société locataire se prévalant d’un avis de M. B, lequel conclut que le coût total des travaux devant rester à la charge des locataires s’élève à la somme de 226.574,59 euros TTC, alors que la bailleresse admet les conclusions de l’expert judiciaire E qui a évalué à la somme totale de 1.045.142,45 euros TTC, le coût du ravalement récupérable sur les locataires.

La cour relève que les premiers juges, au vu des conclusions du rapport déposé par M. E, et des contestations des parties, ont procédé à une analyse poste par poste des travaux de ravalement entrepris, et déterminé ceux relevant de l’article 606 du code civil, à la charge du bailleur et ceux récupérables sur les locataires et ont fixé à la somme totale de 863.959,46 euros TTC, le coût du ravalement récupérable sur les locataires, selon une motivation que la cour adopte. En cause d’appel, les parties en ce qu’elles contestent le jugement, n’articulent aucun élément nouveau qui n’aurait pas été pris en compte par les premiers juges. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. Compte tenu des tantièmes applicables, la quote-part incombant à la société BAILLY SANTE s’élève en conséquence à la somme de 65.507,99 euros TTC arrondie à 65.508 euros. Il n’est pas contesté que la société BAILLY SANTE a adressé par lettre du 27 février 2013 un chèque de 22.447,36 euros en règlement de la seule quote -part du coût des travaux de ravalement dont elle se reconnaissait redevable, compte tenu de l’avis de M. B, somme qui doit être déduite de la somme finalement arrêtée.

La société bailleresse soutient que quand bien même une partie de la dette afférente au ravalement serait contestée le solde était dû, et que dès lors les commandements dont s’agit sont demeurés infructueux dans le délai d’un mois et la clause résolutoire est acquise de ce chef.

Ainsi que l’ont retenu à juste titre les premiers juges, les sommes originellement réclamées par la société bailleresse au titre des travaux de ravalement ayant été réduites dans des proportions significatives, le bail ne mettant pas à la charge expresse du preneur les grosses réparations et une expertise judiciaire ayant été nécessaire pour déterminer ce qui relevait des travaux d’entretien des grosses réparations, les commandements des 15 janvier et 22 avril 2010, dont seules les sommes relatives à la taxe sur les bureaux et au ravalement, sérieusement contestables, sont restées impayées dans le délai d’un mois suivant leur délivrance n’ont pu mettre régulièrement en jeu la clause résolutoire.

Compte tenu du versement non contesté de la somme de 22.447,36 euros, la société BAILLY SANTE restait à ce titre redevable de la somme de 43.060, 64 euros. A ce stade, il n’est pas possible d’effectuer une compensation avec d’autres condamnations qui auraient été prononcées par d’autres décisions au profit du preneur, ainsi que ce dernier le demande.

Sur la sommation du 21 mars 2018 (entretien général 2 et sécurité de l’immeuble)

La société bailleresse en page 57 de ses conclusions demande à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, une sommation visant cette clause délivrée le 21 mars 2018 étant demeurée infructueuse.

La cour relève qu’aucune demande à cette fin, visant cette sommation ne figure au dispositif de ses conclusions, qui seules lient la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’examiner cette demande dont n’est pas saisie la cour.

Sur la résiliation du bail

La société bailleresse demande à la cour de prononcer la résiliation du bail, tant pour des infractions au bail antérieures à la délivrance du congé, que pour des infractions postérieures.

Ainsi que l’ont constaté les premiers juges les manquements allégués tirés d’un défaut de paiement de la taxe sur les bureaux, d’une emprise sur les parties communes de l’immeuble au 2^e sous-sol et aux travaux sur l’entrée de la rue du Rocher, ne sont pas constitués et ne peuvent entraîner le prononcé de la résiliation du bail.

Aucun retard de paiement n’est allégué depuis janvier 2010, dès lors les retards antérieurs constatés pour la période 2008 et 2009 ne sont pas suffisamment graves pour entraîner le prononcé de la résiliation du bail, les sommes demeurées impayées ayant principalement pour origine, les charges appelées, lesquelles ont fait l’objet d’une expertise confiée à M^me J-K, puis d’un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 7 novembre 2018 et d’un arrêt de cette chambre de la cour d’appel de Paris en date du 18 décembre 2019, condamnant notamment la bailleresse à restituer à la société locataire, certaines charges indûment appelées.

Le preneur a suffisamment justifié avoir fait procéder aux travaux relatifs à l’ascenseur interne et au désamiantage. Le défaut de communication du bordereau de suivi ou le défaut de constatation de la bonne fin de réalisation des travaux, faute d’avoir été expressément exigé par le bailleur ne peuvent constituer des manquements suffisamment graves pour justifier de la résiliation du bail.

Contrairement à ce que soutient le bailleur il ne ressort pas de sa pièce n°67, que l’installation de climatisation était encore défectueuse en 2010, en effet cette pièce correspond bien à un constat d’huissier dressé par M^e C le 19 mai 2010, mais ce constat est relatif au fonctionnement de la porte de la boutique sur la rue du Rocher et non aux locaux de climatisation du 7^e étage. Ainsi que l’ont noté les premiers juges, qui ne sont pas contredits sur ce point, la société BAILLY SANTE justifie des factures d’entretien de ses installations de climatisation entre 2006 et 2010 et à la demande de la société X elle a fait procéder au déplacement de ses installations de climatisation. En conséquence, le fait que cette installation de climatisation n’ait pas été en parfait état d’entretien en 2008, ne peut justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail.

Ainsi qu’en a justifié le preneur, il a fait procéder à de très importants travaux d’entretien et de mise en conformité dans les locaux au cours des années 2011. Le manque d’entretien des lieux reproché par le bailleur, tel qu’il ressort du constat d’huissier dressé le 13 février 2018, n’est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

La société bailleresse reproche également à la société locataire un défaut de respect des normes de sécurité incendie et se prévaut d’un rapport du 20 février 2018, de M. D, d’une sommation du 21 mars 2018, d’un procès verbal de constat du 11 juin 2018, d’un courrier de la préfecture de police de Paris du 31 décembre 2018, d’un procès verbal de constat du 7 mai 2019. Elle indique que les griefs principalement reprochés à la société locataire visent des circulations obstruées par des cartons et des emballages et dont les portes sont maintenues ouvertes par des cartons et la réalisation d’essais de sécurité et la communication du registre de sécurité.

La cour relève qu’il ne résulte pas des documents communiqués que les manquements reprochés à la société locataire en terme de respect de la réglementation quant à la sécurité incendie soient suffisamment graves pour entraîner la résiliation du contrat de bail, alors même qu’ils n’ont pas entraîné une interdiction d’exploitation de la part des services autorisés.

La demande de résiliation du bail sera en conséquence rejetée.

Sur le congé du 31 mai 2010

La société bailleresse a fait délivrer à la société locataire un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, invoquant les motifs graves suivants : manquement du preneur à son obligation de paiement du loyer à bonne date, défaut de paiement de la taxe sur les bureaux et les charges de ravalement, réalisation de travaux sans autorisation, emprise sur les parties communes, défaut d’entretien des locaux.

Outre le fait que certains des griefs évoqués comme la réalisation de travaux sans autorisation, l’emprise sur les parties communes, le défaut de paiement de la taxe sur les bureaux n’ont pas été retenus à l’encontre de la société locataire, les autres manquements invoqués par le bailleur dans le congé, ou postérieurement à la date du congé, ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et le constat de la déchéance du droit de percevoir une indemnité d’éviction par le preneur.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point ainsi que sur l’institution d’une mesure d’expertise, tant sur le montant de l’indemnité d’éviction que sur celui de l’indemnité d’occupation statutaire étant précisé que l’indemnité d’occupation due le temps de l’expertise et de la fixation par décision de justice de ladite indemnité sera maintenue au montant du loyer du bail expiré.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société BAILLY SANTE

Sur le fondement des articles 1719 et 1723 du code civil, la société BAILLY SANTE sollicite la condamnation de la société bailleresse à lui payer une somme de 200.000 euros pour défaut d’entretien des parties communes, ainsi qu’en réparation des malversations et voies de fait commises au cours du bail. Elle évoque les travaux entrepris dans l’immeuble par la société bailleresse à partir de l’année 2009, notamment à compter de cette date la mise à nu de toute la cage d’escalier, toujours non remise en état au 23 avril 2019, alors que l’obligation d’entretien des parties communes de l’immeuble pèse sur le bailleur, des travaux de ravalement particulièrement longs, un grand nombre de malversations et voies de fait s’agissant du murage de toutes les issues portant sur les parties communes, les murages des issues de secours, de la suppression des ascenseurs, des coupures d’électricité des incidents de chauffage etc… La bailleresse s’oppose à cette demande et soutient que la durée des travaux de ravalement n’avait pas un caractère excessif, d’autant que ce ravalement ne concernaient que la façade située au-dessus de la marquise, soit le 2^e étage, alors que les locaux de la société BAILLY SANTE sont situés au rez-de-chaussée, sous-sol et 1^er étage, si bien que le trouble subi avait été de faible importance, que les sociétés BAILLY SANTE et GRANDE PHARMACIE BAILLY, constituent ensemble un ERP distinct de l’immeuble, et qu’elles n’ont pas accès aux parties communes de l’immeuble et que les personnes qui fréquentent son commerce n’ont accès ni à l’escalier, ni aux ascenseurs de l’immeuble ; que dans le cadre d’un autre contentieux la société locataire a sollicité un accès à ces parties communes, mais qu’elle ne peut se plaindre de la situation de ces locaux auxquels elle n’avait pas accès, d’autant qu’elle n’a pas jugé opportun de rétablir une communication avec ces parties communes, qu’elle avait obtenue en première instance. Elle rappelle que les manquements invoqués par la société locataire ont fait l’objet d’une ordonnance de non-lieu actuellement frappée d’appel.

M. E, désigné comme expert judiciaire a constaté que le ravalement initialement prévu pour une durée de 6 à 7 mois, ce qui était usuel compte tenu de l’importance du bâtiment, avait en fait duré 12 mois et 28 jours, en raison notamment de l’imprévoyance du bailleur compte tenu des modalités de traitement des gardes-corps. Certes, la gêne éprouvée par le commerce de la société BAILLY SANTE situé au rez-de-chaussée et au 1^er étage a été moins importante que celle éprouvée par les occupants des étages situés au-dessus de la marquise, pour autant, il n’est pas contesté, que la société a dû supporter la présence d’échafaudages devant ses vitrines, pendant une période supérieure à la période normale, de par la faute du bailleur, ce qui engage la responsabilité de ce dernier.

Ainsi que le rappellent les premiers juges, à deux reprises, le président du tribunal de grande instance

de Paris a été saisi en référé d’heure à heure en fin d’année 2010 et en fin d’année 2011, pour l’arrêt du chauffage central, la cause des dysfonctionnements est demeurée inconnue, mais la saisine de la juridiction a manifestement hâté la remise en route de cet élément d’équipement, ces pannes répétées et non expliquées engageant la responsabilité du bailleur.

La société bailleresse au cours des années 2009-2010 a procédé à d’importants travaux dans la cage d’escalier de l’immeuble, les faux plafonds, les revêtements de sols et muraux et l’éclairage étant déposés ; un constat d’huissier de justice dressé le 23 avril 2019, permet de constater que ces parties communes n’ont toujours pas été remises en état.

Le bailleur soutient que la société BAILLY SANTE n’aurait pas accès à ces parties communes, s’agissant d’un ERP distinct de celui constitué par le reste de l’immeuble. Il résulte des pièces produites aux débats, que la société BAILLY SANTE disposait de portes d’accès sur ces parties communes, et d’un droit d’usage sur l’ascenseur liftier et sur les ascenseurs duplex, situés dans ces parties communes, pour lesquelles des charges étaient appelées. L’ascenseur liftier a été supprimé par le bailleur en 2009 et les ascenseurs duplex placés à l’arrêt, un des ascenseurs duplex étant remis en service en août 2013. En 2011, le bailleur a muré les accès de la société BAILLY SANTE à ces parties communes et n’a ôté ces murages qu’à la suite d’une décision du tribunal de grande instance.

En l’espèce, il n’est actuellement plus contesté que l’ERP de l’immeuble est un ERP de 3^e catégorie, alors que l’ERP de la société BAILLY SANTE est un ERP de 5^e catégorie. La réglementation applicable en l’espèce, permet à un établissement de 5^e catégorie de disposer de portes d’intercommunication avec des tiers qui doivent être coupe-feu de degré 1/2 heure et munies d’un ferme-porte. Les normes de sécurité applicables ne faisaient pas obstacle à l’accès de la société BAILLY SANTE aux paliers de la cage d’escalier où se trouvent les ascenseurs communs .

Dans ces conditions, si la société bailleresse pouvait exiger que la société BAILLY SANTE procède à la mise en place de telle porte coupe-feu au premier étage de l’immeuble, elle ne pouvait de son chef, et sans y avoir été autorisée, procéder au murage de cet accès, alors même qu’il préexistait et permettait d’accéder aux ascenseurs et à la cage d’escalier.

Il importe peu que les locaux pris à bail par la société BAILLY SANTE aient été munis d’un monte-charge interne, mis aux normes en 2009, afin de le rendre apte au transport de personnes, puis en 2011-2012, pour le rendre apte à l’utilisation par des personnes à mobilités réduite, son service de vente de produits orthopédiques étant situé au premier étage, et la société bailleresse ayant supprimé l’ascenseur liftier, apte au transport de cette clientèle. De même, le fait que finalement, à la suite du jugement du tribunal de grande instance de Paris dans une autre procédure et de la démolition du mur édifié par la société bailleresse, la société locataire n’ait pas fait procéder à la mise en place de cette porte coupe-feu de degré 1/2 heure, comme elle s’y était engagée, mais a choisi de murer cet accès au palier du 1^er étage et à l’ascenseur duplex est sans incidence sur ses demandes, présentées dans le cadre d’une autre procédure, de rétablissement d’un accès aux parties communes contractuellement prévu, et dont la bailleresse n’a pas pu la priver.

La société bailleresse en maintenant la cage d’escalier dans un état peu engageant, alors même que les locaux donnés à bail possédaient une porte d’accès à ces parties communes, a commis une faute engageant sa responsabilité.

Le préjudice subi par la société locataire en raison du murage de ses accès et de la suppression des ascenseurs communs faisant l’objet d’un autre contentieux, le dommage réparé dans la présente procédure est limité au trouble de jouissance lié à l’état de la cage d’escalier.

Le préjudice subi par la société locataire résultant du trouble apporté à la jouissance des locaux pris à bail par la durée excessive du ravalement, les pannes de chauffage pendant la période hivernale, et l’état dégradé de la cage d’escalier, a été correctement apprécié à la somme de 30.000 euros, la

société locataire ne justifiant pas pour le surplus de l’importance de son préjudice.

Sur les mesures accessoires

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et celui de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Y sera condamnée aux dépens de l’appel. Il ne sera pas fait droit à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

y ajoutant,

Déboute la société Y et la société BAILLY ROCHER du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la société Y aux dépens de l’appel

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE