PhD/ND

Numéro 22/1744

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 03/05/2022

Dossier : N° RG 20/01476 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HST7

Nature affaire :

Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Affaire :

[D] [W]

[E] [W]

C/

[T] [N]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 03 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 Mars 2022, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

Madame [D] [W]

née le 12 Mai 1977 à [Localité 9] (75)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Madame [E] [W]

née le 15 Septembre 1955 à [Localité 8] (49)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentées par M^e Déborah DARMON, avocat au barreau de PAU

INTIME :

Monsieur [T] [N]

né le 28 Octobre 1965 à [Localité 10] (64)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Cécile FELIX (SELARL CASADEBAIG & ASSOCIÉS)

avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 17 JANVIER 2020

rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE D’OLORON SAINTE MARIE

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2010, M. [T] [N] a donné à bail d’habitation à Mme [D] [W] un logement situé [Adresse 1], avec le cautionnement solidaire de Mme [E] [W].

La locataire a donné congé et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 29 janvier 2017.

Suivant exploits des 24 décembre 2018 et 09 janvier 2019, le bailleur a fait assigner la locataire et la caution par devant le tribunal d’instance d’Oloron Sainte Marie en paiement des réparations locatives chiffrées à 13.404,21 euros.

Par jugement contradictoire du 17 janvier 2020, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a condamné solidairement Mme [D] [W] et Mme [E] [W] à payer au requérant la somme de 7.833,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des réparations locatives, outre les dépens et une indemnité de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 09 juillet 2020, Mme [D] [W] et Mme [E] [W] ont relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 06 octobre 2021.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2020 par les appelantes qui ont demandé à la cour, au visa des articles 1315, 1732 et 1755 du code de procédure civile, de réformer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de débouter M. [N] de ses demandes et le condamner à leur payer une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 22 décembre 2020 par l’intimé qui a demandé à la cour, au visa des articles 1732 et suivants du code civil, de confirmer en tous points le jugement entrepris, et de condamner solidairement les appelantes à lui payer une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

En droit, il résulte de l’article 7 d) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit pas le logement ; le locataire doit également prendre en sa charge l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il résulte de ces dispositions spéciales, qui complètent, sans y déroger, le régime de droit commun des articles 1732 et 1755 du code civil, que le locataire est présumé responsable des dégradations locatives qui surviennent au cours du bail, sauf à démontrer qu’elles ont eu lieu sans faute.

Le bailleur est seulement tenu de rapporter la preuve que les dégradations dont il demande la réparation sont survenues au cours du bail.

En l’espèce, les appelantes font grief au premier juge d’avoir mis à leur charge les réparations locatives alors qu’elles contestaient fermement être à l’origine des dégradations retenues sur la base d’un état des lieux contradictoire du 29 janvier 2017 qui décrit objectivement les lieux mais sans préciser leur état exact, de sorte qu’il est impossible de déterminer si les travaux à faire résultent de la simple vétusté ou de dégradations commises par la locataire, ce dont elles déduisent que les travaux prévus ne peuvent résulter que de la vétusté liée à une usure normale durant une occupation de sept années.

Mais,il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 3 août 2010, décrivant un bon état locatif, avec l’état des lieux de sortie du 29 janvier 2017, que les lieux présentent un état de saleté et des dégradations des sols et revêtements muraux, outre certains équipements, nécessitant des travaux qui ont fait l’objet d’un récapitulatif que le premier juge a justement repris dans ses motifs.

En outre, le 3 février 2017, le bailleur a fait dresser un constat d’huissier qui a décrit précisément, dans leur consistance et leurs incidences, les dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie, documentées par des photographies, et dont le caractère non contradictoire ne saurait justifier de l’écarter comme moyen de preuve soumis à la libre discussion des parties, tandis que, ainsi que l’a retenu le premier juge, sa proximité immédiate avec l’état des lieux de sortie et les constatations qu’il renferme en relation avec l’état des lieux de sortie, lui confèrent une valeur probante pertinente permettant d’objectiver les dégradations survenues au cours du bail.

Il s’ensuit que le bailleur rapporte la preuve que les dégradations constatées sont survenues au cours du bail.

Mme [D] [W], qui est donc présumée responsable desdites dégradations, ne rapporte pas la preuve qu’elles ne proviennent pas de sa faute ou d’une cause étrangère.

En revanche, il est exact que l’occupation des lieux pendant sept années a induit une usure normale des lieux, comme l’a relevé le premier juge mais sans en tirer de conséquences sur la demande de réparation du bailleur qui doit, supporter à sa charge, une partie du coût des travaux concernant la remise à neuf des revêtements muraux chiffrés à 7.781,08 euros.

Eu égard à l’état des lieux d’entrée, à la durée du bail et à la nécessité de réaliser prématurément les travaux du fait des dégradations provoquées par un manque de soin et un défaut d’entretien chronique, objectivé par le constat d’huissier, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 25 %, soit un coût indemnisable de 5.835,81 euros.

A cette somme, il faut ajouter le coût du remplacement des équipements endommagés, sans qu’il y ait lieu à appliquer une vétusté, soit la somme de 652,24 euros, et de déduire le dépôt de garantie de 600 euros.

En définitive, le jugement sera confirmé sur le principe de la condamnation solidaire de Mme [D] [W], locataire, et Mme [E] [W], caution, à payer les réparations locatives, la cour le réformant sur le montant qui sera ramené à la somme de 5.888,05 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les appelantes seront solidairement condamnées aux dépens et au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris sur le principe de la condamnation solidaire de Mme [D] [W] et de Mme [E] [W] à réparer les dégradations locatives, ainsi que sur les dépens et les frais irrépétibles,

REFORME le jugement sur le montant de la condamnation,

et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [W] et Mme [E] [W] à payer à M. [N] la somme de 5.888,05 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris,

y ajoutant,

CONDAMNE solidairement les appelantes aux dépens,

CONDAMNE solidairement les appelantes à payer à M. [N] une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La GreffièreLa Présidente