COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2021

N° RG 20/00662

— N° Portalis DBV3-V-B7E-TXHV

AFFAIRE :

IMPACT CENTRE CHRETIEN

C/

S.C.I. Z A

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 3

RG 17/07558

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Olivier AMANN

M^e Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Association IMPACT CENTRE CHRETIEN

N° SIRET : 483 429 692

[…]

[…]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 – N° du dossier 1190

Représentant: M^e Nasser SALMI, avocat Plaidant, barreau de PARIS

APPELANTE

****************

S.C.I. Z A

N° SIRET : 424 845 691

[…]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 – N° du dossier 381743

Représentant : M^e Aude GONTHIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 395

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juillet 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José BOU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

Par acte sous seing privé du 31 mai 2017 à effet au 1^er juin 2017, la société Z A a donné à bail à l’association Impact centre chrétien (ICC) des locaux situés […] à X, comprenant un bureau, un sanitaire, un réfectoire et un atelier, outre le sous-sol, moyennant un loyer annuel hors taxes de 30 000 euros, payable mensuellement à hauteur de 2 500 euros outre une provision sur charges mensuelle de 250 euros. Le bail prévoyait comme activité autorisée l’exercice d’un culte et toute activité s’y rattachant, notamment la célébration du culte, l’enseignement et la formation des ministres et auxiliaires concourant à l’exercice du culte, l’animation de réunions et séminaires, ainsi que la gestion et l’administration.

Suivant acte d’huissier du 22 août 2017, la bailleresse a fait signifier à l’association ICC un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, portant sur la somme principale de 5 750 euros, avant de procéder à une saisie conservatoire auprès de l’établissement bancaire de la locataire, signifiée le 28 septembre 2017 et dénoncée le 5 octobre 2017.

Les locaux ont été restitués le 11 octobre 2017, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi.

Par acte d’huissier en date du 26 octobre 2017, la société Z A a assigné l’association ICC devant le tribunal de grande instance de Versailles en paiement de l’arriéré de loyers et charges, outre des sommes dues au titre des clauses pénales contenues au bail.

Par jugement du 19 décembre 2019, le tribunal a :

— condamné, après compensation des créances réciproques, l’association ICC à payer à la société Z A la somme de 5 418,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2017 et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné l’association ICC à payer à la société Z A la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné l’association ICC aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant déclaration du 3 février 2020, l’association ICC a interjeté appel du jugement et prie la cour, par dernières conclusions du 21 octobre 2020 et au visa des articles 1719,1720 et 1721 du code civil, de :

— réformer la décision en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau :

— débouter la société Z A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire nul et de nul effet le commandement de payer en date du 22 août 2017, délivré à l’association ICC de mauvaise foi,

— ordonner la résolution du bail aux torts exclusifs de la société Z A,

— ordonner la main levée de la saisie conservatoire en date du 28 septembre 2017 opérée entre les

mains de la Société générale,

— condamner la société Z A au paiement de la somme de 19 750 euros en réparation des frais exposés par l’association ICC,

— ordonner la restitution de toute somme versée au titre de l’exécution provisoire,

— condamner la société Z A à payer à l’association ICC la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 7 juin 2021, la société Z A prie la cour, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

débouté l’association ICC de sa demande de résolution du bail et de dommages et intérêts,

♦

condamné l’association ICC au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

♦

— l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

— déclarer la société Z A recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes,

— condamner l’association ICC à verser à la société Z A la somme de 25 693,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2017, date de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du code civil,

— débouter l’association ICC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’association ICC à payer à la société Z A la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en appel, et aux entiers dépens par application des dispositions des articles 695, 696 et 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de l’association ICC

Le tribunal a retenu que l’association ICC ne démontrait pas l’impossibilité totale de jouissance des lieux loués conformément à la destination prévue tant en ce qui concernait la fissure, dont la dangerosité et l’origine n’étaient pas suffisamment caractérisées, qu’au regard des désordres d’humidité et qu’à l’inverse la bailleresse justifiait avoir exécuté son obligation de délivrance comme convenu. Il a débouté l’association ICC de sa demande de résolution du bail et de ses demandes subséquentes en remboursement de frais exposés et en dommages et intérêts.

Se référant à un rapport d’expertise Qualiconsult, l’association ICC se plaint d’un vice caché affectant

le bien loué et de l’impossibilité d’exploiter les lieux conformément au bail, faisant valoir qu’après une simple visite, elle ne pouvait réaliser que les planchers ne pouvaient permettre l’accueil de réunions cultuelles, s’agissant d’un défaut de structure non apparent pour un profane et mettant en danger la vie de ses fidèles. Elle argue que l’acceptation des lieux en l’état ne décharge pas la bailleresse de son obligation de délivrance. Elle soutient qu’à la date de délivrance du commandement, la bailleresse était informée des désordres affectant la chose louée de sorte que celui-ci ne peut produire effet. Prétendant que le local était inexploitable, elle sollicite la résolution du bail et réclame, par application de l’article 1721 alinéa 2 du code civil, la restitution des sommes qu’elle a versées, soit la 'caution', le loyer et la taxe foncière réglés ainsi que les frais d’agence.

La société Z conclut au rejet des demandes de l’association ICC. Elle fait valoir que cette dernière connaissait parfaitement les locaux, les ayant visités à plusieurs reprises, alors que les désordres allégués étaient apparents. Elle invoque que l’ICC a contractuellement accepté les lieux dans l’état où ils se trouvaient, se prévalant de la validité d’une telle clause, et conteste que l’ICC puisse arguer d’une non-conformité des locaux à la réglementation applicable aux salles de culte. Elle soutient que les locaux pouvaient être utilisés conformément à leur destination. Elle avance encore que la preuve d’un vice affectant les locaux n’est pas rapportée, soulignant que le rapport Qualiconsult n’est pas contradictoire et qu’il ne se prononce finalement pas sur la capacité portante réelle du plancher. Elle affirme l’absence de tout vice caché, se prévalant d’une lettre d’un professionnel du gros oeuvre. Elle estime qu’en tout état de cause, l’ICC doit être déboutée de sa demande en remboursement des frais d’agence, estimant qu’il lui appartient de se retourner contre l’agence immobilière si elle considère avoir été mal conseillée.

***

L’obligation de délivrance à laquelle le bailleur est tenu en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil lui impose, d’une part, de mettre la chose louée à la disposition du preneur, d’autre part, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

La mise à disposition du bien implique l’obligation de délivrer une chose conforme à l’usage auquel elle est destinée. Le bailleur ne peut s’en décharger par une clause contraire. La clause par laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrer un bien conforme à sa destination contractuelle.

L’obligation, pour le bailleur, de délivrer une chose en bon état de réparations de toute espèce a en revanche un caractère supplétif.

Enfin, selon l’article 1721 du code civil, le bailleur est garant des vices de la chose louée qui en empêchent l’usage, même s’il ignorait l’existence de tels vices lors de la conclusion du bail. Cette garantie suppose le caractère caché du vice, le bailleur n’étant pas tenu des vices apparents de la chose louée.

Au cas présent, il est constant que la bailleresse a bien mis à la disposition de l’ICC les locaux décrits au bail, comprenant un bureau de 40 m2 environ, un sanitaire de 16,50 m2 environ, un réfectoire de 17,92 m2 environ, un atelier de 30 m2 environ et un sous sol complet.

Comme le fait valoir l’intimée, le bureau permettait à l’ICC de tenir des réunions et d’assurer ses missions de gestion et d’administration, les sanitaires étaient utilisables de même que la partie atelier, pour le stationnement de véhicules ou le stockage de matériels.

Il est constant que la surface du sous-sol d’environ 400 m2 selon l’état des lieux d’entrée était suffisante pour permettre l’accueil du public.

Le rapport Qualiconsult du 3 août 2017 produit par l’appelante fait état d’une fissure traversante du

plancher, visible sur le plancher bas au rez-de-chaussée et en sous face du plancher haut au sous-sol. Il mentionne en outre des infiltrations d’eau, l’humidité étant présente du côté extérieur du bâtiment ainsi que du côté intérieur au sous-sol.

S’agissant de la fissure, le rapport indique qu’elle fragilise la structure du plancher, qu’elle est par conséquent préjudiciable à la structure, que son traitement nécessiterait de connaître sa cause exacte par des vérifications complémentaires, qu’il y aura lieu de déterminer la capacité portante réelle du plancher et que selon la nouvelle exploitation du local, des travaux de renforcement du plancher s’avèrent nécessaires.

S’agissant de la présence d’humidité sur les murs, le rapport indique que cela fragilise la stabilité des murs périphériques et qu’ils devront être étanchés avec mise en place de dispositifs de collecte et d’évacuation des eaux ainsi que d’un système de drainage adapté.

Il est de principe que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumis à discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties.

En l’espèce, le rapport dit de diagnostic a été réalisé par Qualiconsult à la demande de l’ICC. Il s’agit d’un document non contradictoire, Qualiconsult ayant réalisé une visite sur place sans avoir convoqué la bailleresse, ni l’avoir interrogée pour recueillir ses observations.

Par ailleurs, ce rapport ne fait qu’émettre des hypothèses quant aux causes possibles de la fissure (défaut de construction ou faiblesse structurelle ou infiltrations d’eau) et ne se prononce pas sur la capacité portante réelle du plancher du rez-de-chaussée. Il n’indique en aucune façon que le sous-sol, pouvant servir à la célébration du culte, ne dispose pas de la capacité portante nécessaire, n’étant pas contesté que celui-ci est posé à même le sol. Il ne justifie donc pas que le bien loué n’est pas conforme à l’usage auquel il était destiné. Il ne précise pas en quoi les infiltrations fragilisent les murs périphériques et les solutions proposées à cet égard, qui consistent en des opérations simples, sont de nature à contredire qu’elles génèrent une non-conformité des lieux à l’usage prévu contractuellement.

Ce rapport n’est en outre corroboré par aucun élément. En particulier, il n’est justifié d’aucune vérification complémentaire telle que préconisée par Qualiconsult tant sur la cause de la fissure que sur la capacité portante du plancher.

Pour sa part, la société Z produit une lettre de la société Galerne, société spécialisée notamment en gros oeuvre, qui indique s’être déplacée sur les lieux et qui est d’avis que la fissure résulte seulement de la dilatation, ce qui est de nature à contredire l’existence d’un défaut structurel mettant en danger la sécurité du public comme allégué par l’appelante.

Par ailleurs, les photographies du rapport Qualiconsult démontrent que la fissure traversante était visible à l’oeil nu et que l’ICC l’a donc immanquablement remarquée lors de ses visites antérieures à la signature du bail, lequel stipule que le preneur déclare parfaitement connaître le bien pour l’avoir vu et visité préalablement. L’état des lieux d’entrée fait état d’infiltrations au sous-sol, ce qui démontre que l’ICC était également consciente de ce désordre avant de conclure. Il résulte aussi des pièces versées aux débats par l’intimée, notamment la lettre de M. Y, agent immobilier ayant mis en relation les parties, que l’ICC disposait à l’époque de très nombreux autres sites comprenant des salles de culte et connaissait la législation et la réglementation applicables pour ce type de lieux. Dès lors, sa prise à bail corrobore que les locaux loués étaient conformes à l’usage prévu.

En tout état de cause, en l’état des pièces dont la cour dispose, il apparaît que la bailleresse a satisfait à son obligation de délivrance, en mettant à la disposition de l’ICC les locaux convenus, conformes à la destination prévue.

Le bail stipule que le locataire s’oblige à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance tels qu’ils auront été décrits lors de l’état des lieux

Comme indiqué ci-dessus, l’ICC a accepté de prendre à bail des locaux dont elle connaissait l’état déficient.

L’appelante ne remet pas non plus en cause l’affirmation du tribunal selon laquelle au regard de la superficie de locaux, le loyer consenti apparaît d’un montant modeste.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’intention des parties a été de dispenser la bailleresse de l’accomplissement des réparations de toutes espèces exigées normalement lors de la délivrance et que, partant, l’ICC n’est pas en droit de se plaindre d’un défaut de délivrance en bon état.

Enfin, l’ICC ne justifie pas d’un vice caché dès lors que les désordres allégués, fissure et infiltrations, étaient apparents avant la signature du bail et que le vice invoqué, soit le défaut de structure mettant en danger le public, n’est pas prouvé au vu des pièces produites.

En conséquence, l’ICC doit être déboutée de toutes ses demandes fondées sur les manquements de la société Z à ses obligations, qu’elles portent sur le commandement de payer, la résolution du bail, la saisie conservatoire ou le remboursement des frais exposés.

Sur les demandes de la société Z

Le tribunal a condamné l’ICC à payer la somme de 9 471,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2017, considérant que la société Z avait accepté la rupture anticipée du bail en procédant à un état des lieux de sortie et ne démontrait pas le préjudice subi au regard de cette rupture. Il a retenu que le montant de la clause pénale prévu à l’article 2.12.1 du bail n’était pas manifestement excessif mais que le montant du dépôt de garantie, acquis au bailleur selon le bail en cas de résiliation du contrat du fait du locataire en application de l’une des clauses résolutoires, cumulé à celui de la clause pénale, apparaissait excessif au regard des circonstances, du montant de la dette et de la restitution des lieux acceptée le 11 octobre 2017. Il a jugé que le dépôt de garantie devait être restitué à l’ICC, le déduisant de sa dette en définitive fixée à 5 418,65 euros.

L’intimée soutient que l’ICC n’ayant pas adressé de congé et en application du contrat de bail prévoyant un préavis de six mois, il est dû six mois de loyer en plus de ceux dont l’ICC est redevable jusqu’au 11 octobre 2017. Elle conteste avoir accepté une rupture anticipée du bail et le caractère manifestement excessif de la clause pénale, arguant que l’ICC a fourni le modèle du bail, qu’elle n’a perçu aucun loyer pendant quatre mois et qu’elle a patienté longtemps avant de louer à nouveau le bien.

***

Il convient de rappeler que le 22 août 2017, la bailleresse a fait signifier à l’association ICC un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce qui démontre qu’elle avait initialement l’intention de mettre fin de manière anticipée au bail par suite du défaut de paiement imputable à l’ICC.

De plus, elle a signé l’état des lieux de sortie le 11 octobre 2011 sans émettre la moindre réserve quant à la poursuite des relations contractuelles, manifestant ainsi sa volonté d’accepter la fin de la mise à disposition des locaux à l’ICC et la rupture anticipée du bail.

Enfin, la société Z n’est pas fondée à se prévaloir de l’article 1.4 du contrat selon lequel le bail est consenti pour une durée ferme de neuf années entières et se poursuivra par tacite reconduction, par période de trois ans sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties sous réserve

d’un préavis de six mois. En effet, il résulte de ces stipulations que le préavis de six mois s’applique pour s’opposer à la reconduction du bail pour une nouvelle durée de trois ans, après l’expiration du bail initial de neuf ans. Or, en l’occurrence, le bail venait d’être conclu puisqu’il a pris effet le 1^er juin 2017.

Le tribunal a donc à raison admis l’arriéré locatif jusqu’au 11 octobre 2017 et débouté la bailleresse du surplus de sa demande de ce chef.

Les clauses 2.12.1 et 2.12.2 du bail sont des clauses pénales, l’article 2.12 étant intitulé 'clause pénale'.

La disproportion manifeste d’une telle clause s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice subi.

En l’occurrence, les loyers impayés sont très limités. Les locaux ont été restitués par l’ICC dans le même état que lors de la conclusion du bail. Si un nouveau bail n’a été conclu par la société Z qu’en décembre 2018, celle-ci ne justifie pas avoir vainement cherché un nouveau preneur depuis la fin du bail avec l’ICC en date du 11 octobre 2017.

Le montant cumulé des deux clauses pénales apparaît ainsi manifestement excessif au regard du préjudice subi. Le tribunal sera approuvé d’avoir alloué à la société Z la somme de 947,15 euros en application de l’article 2.12.1 précité et la clause 2.12.2 sera réduite à 500 euros de telle sorte que la somme de 4 500 euros, solde du dépôt de garantie, doit être restituée à l’ICC et venir en déduction de sa dette, après compensation des créances réciproques des parties.

La créance de la société Z doit être fixée à : 9 471,50 euros (arriéré locatif) + 947,15 euros (clause 2.12.1) – 4 500 euros (solde du dépôt de garantie après réduction de la pénalité instituée par l’article 2.12.2) = 5 918,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2017, date de l’assignation.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produiront, eux-mêmes intérêt.

Sur les mesures accessoires

Le jugement sera confirmé sur les dépens et frais irrépétibles de première instance. L’ICC sera condamnée aux dépens d’appel et à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Les dépens ne comprenant que les débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires et la société Z n’ayant pas à l’occasion de la présente instance demandé de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la suite de la délivrance du commandement, il n’y pas lieu d’inclure le coût de cet acte dans les dépens mis à la charge de l’ICC.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf sur le montant de la somme au paiement de laquelle l’association Impact centre chrétien est condamnée après compensation des créances réciproques des parties ;

Statuant à nouveau dans cette limite :

Condamne l’association Impact centre chrétien à payer à la société Z A la somme de 5 918,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2017, date de l’assignation ;

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt;

Ajoutant :

Condamne l’association Impact centre chrétien à payer à la société Z A la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne l’association Impact centre chrétien aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,