N° RG 22/00378 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OBYW

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 02 décembre 2021

( chambre 3 cab 03 C)

RG : 14/05912

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 23 Janvier 2025

APPELANTS :

M. [F] [S]

né le 24 Juin 1967 à [Localité 12]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représenté par la SAS ATRHET, avocat au barreau de LYON, toque:651

S.A.R.L. 123 EMBALLAGES prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [F] [S]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentée par la SAS ATRHET, avocat au barreau de LYON, toque:651

INTIMES :

Mme [G] [Y] épouse [E]

née le 15 Juin 1963 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par la SELARL DUFLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 25

Mme [X] [Y] épouse [T]

née le 05 Mai 1972 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par la SELARL DUFLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 25

M. [K] [Y]

né le 05 Novembre 1965 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par la SELARL DUFLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 25

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Novembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Septembre 2024

Date de mise à disposition : 5 Décembre 2024 prorogée au 23 janvier 2025, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Julien SEITZ, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Selon acte sous seing privé du 28 janvier 2010, Mme [G] [Y] épouse [V], M. [K] [Y] et Mme [X] [T] épouse [Y] (les consorts [Y]) ont consenti à la société 123 Emballages, exerçant sous le dénomination ABC Imprim, un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 4] à [Localité 11] (Rhône), contre paiement d’un loyer mensuel de 1.680,36 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes du même acte, M. [F] [S], gérant de la société 123 Emballages, s’est porté caution solidaire et indivisible des obligations de la locataire.

Selon acte d’huissier du 13 décembre 2013, les bailleurs ont fait constater que les locaux étaient affectés à d’autres activités que celles prévues au contrat, savoir l’accueil d’enfants par une association islamique et la restauration ambulante.

Par acte du 14 avril 2014, les consorts [Y] ont fait citer la société 'ABC Imprim’ devant le tribunal de grande instance de Lyon, aux fins de résiliation du bail.

En cours d’instance :

— un incendie a endommagé les locaux dans le courant de l’année 2016,

— la société 123 Emballages a évacué les locaux sans provoquer d’état contradictoire des lieux,

— les époux [Y] ont cédé les locaux à la société Alis selon acte authentique du 11 juin 2018,

— la société 123 Emballages a fait l’objet d’une décision de dissolution anticipée au 28 février 2021.

Par jugement du 02 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société 'ABC Imprim', tirée de l’existence d’un accord transactionnel ;

— constaté la résiliation du bail aux torts de la société 'ABC Imprim', à effet au 30 avril 2018;

— condamné solidairement la société 'ABC Imprim’ et M. [S] à payer aux demandeurs :

29.205,44 euros au titre des loyers impayés pour la période de juin 2017 à avril 2018,

3.000 euros au titre de leur préjudice moral,

10.000 euros au titre du coût des travaux de réparation,

4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— rejeté la demande en paiement formée par les consorts [Y] au titre de la perte de valeur du local vendu ;

— condamné solidairement la société 'ABC Imprim’ et M. [J] [U] à remettre en état la haie selon le devis de la société Tarvel ;

— rejeté la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts de la société 'ABC Imprim’ ;

— condamné in solidum la société 'ABC Imprim’ et M. [F] [J] [U] aux dépens, en ce non compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 13 décembre 2013 ;

— admis la société Duflot et associés, avocat, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, sur son affirmation de droit ;

— condamné in solidum la société 'ABC Imprim’ et M. [F] [J] [U] à payer aux consorts [Y] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— rejeté le surplus des demandes.

M. [F] [S] et la société 123 Emballages, représentée par son liquidateur amiable [F] [S], ont relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 11 janvier 2022, en indiquant interjeter appel-nullité à titre principal et poursuivre subsidiairement l’infirmation de certains chefs de jugement.

Par ordonnance du 06 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a débouté les consorts [Y] d’une demande de radiation et rejeté une demande de sursis à statuer formée par les appelants.

Par ordonnance de référé du 07 novembre 2022, le magistrat délégué par le premier président a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par M. [S] et la société 123 Emballages.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives déposées le 24 juin 2022, M. [F] [S] et la société 123 Emballages, représentée par son liquidateur amiable, demandent à la cour, au visa de l’article 384 du code de procédure civile et des articles 1182, 1192, 1204, 1304-6 et 2052 du code civil, de :

— déclarer l’action éteinte par l’effet de la transaction conclue par les parties,

Subsidiairement :

— réformer le jugement en ce qu’il a statué sur des prétentions sans objet du fait de l’existence d’une résolution conventionnelle,

— fixer la date de la résiliation du bail au 30 avril 2017,

— condamner in solidum Mme [G] [Y], épouse [V], Mme [X] [Y], épouse [T], et M. [K] [Y] aux entiers dépens et à verser à la société 123 Emballages ainsi qu’à M. [F] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 03 juin 2022, les consorts [Y] demandent à la cour, au visa de l’article 1134 ancien du code civil et L. 145-31 du code de commerce, de :

— constater l’absence de transaction entre les parties,

— constater que la société ABC Imprim a sous-loué à l’association Les délices de la foi et au Snack Pizza Air, comme indiqué dans le procès verbal de police du 14 juin 2016,

— constater que l’association Alif Lam Mim a exercé des activités éducatives et cultuelles dans les locaux à usage industriel pris à bail par la société ABC Imprim,

— constater qu’une entité a exercé une activité de restauration ambulante sur le parking pris à bail par la société ABC Imprim,

— dire et juger que ce faisant, la société ABC Imprim a violé les dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce et méconnu les termes du bail qu’elle a signé avec les consorts [Y] en procédant à des sous-locations irrégulières et en modifiant la destination des lieux loués,

— constater le grave incendie survenu au mois de mai 2016 dans les lieux loués et occupés par les associations et par l’activité de restauration,

— constater que la société ABC Imprim a quitté les lieux loués au mois d’avril 2018,

— constater que ces manquements, graves et irréversibles, engagent la responsabilité pleine et entière de la société ABC Imprim,

En conséquence :

— rejeter l’appel principal,

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail commercial aux torts des preneurs et en ce qu’il les a condamnés au paiement des loyers impayés, soit 29.205,44 euros pour la période de juin 2017 à avril 2018, ainsi que la remise en état de la haie détruite,

— réformer partiellement le jugement querellé,

En conséquence :

— condamner in solidum M. [S] et la société ABC Imprim (actuellement 123 Emballages) à leur payer les sommes de :

45.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu’ils ont subi du fait de l’occupation irrégulière des locaux et du sinistre qui a détruit une partie des lieux loués,

68.054,86 euros correspondant aux travaux de réparation suite à l’incendie survenu dans les lieux loués.

100.000 euros correspondant à la perte de la valeur du local vendu,

— condamner in solidum la société ABC Imprim (actuellement 123 Emballages) et M. [S] à leur payer la somme de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel,

— condamner in solidum la société ABC Imprim (actuellement 123 Emballages) et M. [S] aux entiers dépens de l’instance et d’appel, en ce compris du coût du procès-verbal de constat d’huissier en date du 13 décembre 2013, distraits au profit de la société Duflot & associés, avocats sur son affirmation de droit.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 08 novembre 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2024, à laquelle la cour a invité les parties à faire valoir leurs observations sur les points suivants, par voie de note en délibéré:

— les appelants sollicitent à titre principal que l’action de la bailleresse soit déclarée éteinte par l’effet d’une transaction sans demander la réformation du chef de jugement par lequel le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir correspondante,

— les appelants sollicitent à titre subsidiaire l’infirmation du jugement 'en ce qu’il a statué sur des prétentions sans objet du fait de l’existence d’une résolution conventionnelle du litige', alors qu’une telle demande de réformation ne porte pas sur un chef de jugement,

— la demande subsidiaire ne tend pas à ce qu’il soit statué derechef sur d’autre point que la date de prise d’effet de la résiliation.

Par note en délibéré déposée le 13 septembre 2024, les appelants ont fait valoir que la demande subsidiaire de réformation du jugement saisissait valablement la cour et que celle-ci se trouvait investie de l’intégralité du litige, par l’effet dévolutif de l’appel.

Ils ont ajouté que la cour avait l’obligation de rabattre l’ordonnance de clôture et de rouvrir les débats, afin de leur permettre de prendre position sur les moyens soulevés d’office.

Par note en délibéré déposée le 16 septembre 2024, les intimés se sont opposés à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture en faisant valoir que la cour n’avait soulevé aucun moyen d’office, mais simplement rappelé les conséquences s’attachant aux dispositions régissant la procédure d’appel et le périmètre de sa saisine.

Le délibéré, initialement fixé au 05 décembre 2024, a été prorogé au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur le périmètre de l’appel principal :

Vu l’article 542 du code de procédure civile ;

Vu l’article 562 du même code, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 06 mai 2017;

Vu l’article 954 du même code, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 06 mai 2017;

Conformément à l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

En vertu de l’article 562 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En application du second alinéa de l’article 954 du même code, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions.

En application du troisième alinéa de l’article 954, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile qu’en absence de demande d’infirmation ou d’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 562 du même code que les demandes d’infirmation ne peuvent porter que sur des chefs de jugement et que l’effet dévolutif se limite aux seuls chefs de jugement critiqués. S’il n’est point exigé – en l’état du droit applicable à la cause – que les chefs de jugement frappés d’appel soient énumérés dans le dispositif des conclusions, ils doivent être à tout le moins déterminables, soit au regard de 'l’énoncé des chefs de jugement critiqués', prévu au deuxième alinéa de l’article 954 du code de procédure civile – et susceptible de figurer dans le corps des conclusions – soit en contemplation des demandes contenues dans le dispositif, visant à ce qu’il soit statué à nouveau.

Aux termes de leurs conclusions déposées le 24 juin 2022, les appelants sollicitent à titre principal que l’action adverse soit déclarée éteinte par l’effet d’une transaction, sans demander que le jugement soit annulé ou qu’il soit réformé du chef de dispositif rejetant la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose transigée.

En l’absence de demande d’annulation ou de réformation du jugement formée par les appelants, la cour ne peut examiner la demande visant à ce que 'l’action soit déclarée éteinte par l’effet de la transaction conclue entre les parties'.

M. [S] et la société 123 Emballages demandent à titre subsidiaire que le jugement querellé soit réformé 'en ce qu’il a statué sur des prétentions sans objet du fait de l’existence d’une résolution conventionnelle'.

Une telle prétention articule un moyen, mais ne vise point un chef de jugement, en méconnaissance des dispositions de l’article 652 du code de procédure civile.

La société 123 Emballages et M. [S] ne sauraient soutenir qu’elle aurait pour effet de déférer l’entier jugement à l’examen de la cour, alors que l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent

Il s’ensuit que l’appel principal ne peut conduire à l’infirmation d’un quelconque chef de jugement et qu’il ne permet point d’examiner les demandes visant à ce que l’action soit déclarée éteinte par l’effet de la transaction ou que la date de résiliation du bail soit fixée au 30 avril 2017.

En jugeant de la sorte, la cour ne fait qu’appliquer les règles définissant l’objet de sa saisine et le périmètre de la dévolution, sans élever de moyen d’office, ce dont il suit qu’aucun rabat de l’ordonnance de clôture ni aucune réouverture des débats ne s’avère nécessaire, étant observé au surplus que les parties ont été mises en mesure de faire valoir leurs observations par voie de note en délibéré.

Sur l’appel incident formé sur la demande de dommages intérêts :

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Vu l’article L. 145-31 du code de commerce ;

Les consorts [Y] reprochent à la société 123 Emballages d’avoir méconnu les dispositions du contrat de bail et de l’article L. 145-31 du code de commerce :

— en sous-louant les locaux à deux associations islamiques et à un restaurateur ambulant stationné sur le parking de l’immeuble, sans recueillir leur accord préalable,

— en autorisant ses sous-locataires à exercer dans l’emprise des lieux pris à bail une activité différente de la sienne,

— en apposant une enseigne sur les murs de l’immeuble,

— en ne recueillant pas les autorisations administratives nécessaires à l’activité de ses sous-locataires et en ne se conformant pas aux règlements en vigueur concernant la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’hygiène et le travail,

— en troublant la jouissance des autres occupants de l’immeuble, en raison des nuisances causées par l’activité de resturation ambulante exercée sur le parking,

— en n’entretenant pas les locaux et en dégradant les espaces verts.

Ils demandent en conséquence que les appelants soient condamnés à leur payer la somme de 45.000 euros 'en réparation des préjudices causés par les violations répétées des dispositions contractuelles'.

La société 123 Emballages et M. [S] ne concluent pas sur cette demande.

Sur ce :

C’est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a écarté les fautes tirées de l’exercice d’activités différentes de celles convenues au contrat, de la méconnaissance des règles d’hygiène et de voirie par les sous-locataires et du trouble porté à la jouissance de l’autre société occupante.

C’est également par de justes motifs que ce magistrat a retenu que la société 123 Emballages avait manqué à ses obligations légales ou conventionnelles envers ses bailleurs:

— en sous-louant une partie des locaux à deux associations islamiques, alors qu’une association ne constitue pas une entreprise au sens de l’article I paragraphe 'pré-bail’ du contrat,

— en s’abstenant d’appeler ses bailleurs aux actes de sous-location consentis à l’association d’enseignement islamique Alif Lam Mim, àl’association Les délices de la foi et au restaurateur installé dans la cour, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce,

— en ne recueillant pas les autorisations administratives nécessaires aux activités exercées par ses sous-locataires, en contravention aux dispositions de l’article VI du bail commercial,

— en arrachant la haie qu’elle s’était engagée à entretenir.

En revanche, le bail autorise l’apposition d’une plaque ou d’une enseigne en façade. Le fait que la plaque litigieuse ait été posée dans le cadre de la sous-location irrégulière consentie à une association n’a point d’incidence à cet égard et il n’existe donc pas de faute du fait de l’apposition de cette plaque.

Il autorise également la sous-location à d’autres entreprises, de sorte que la sous-location consentie au restaurateur ambulant ne constitue pas, en elle-même, un manquement contractuel, la faute résidant uniquement dans l’absence de recueil de l’autorisation administrative afférente et l’absence d’appel adressé aux bailleurs à concourir au contrat de sous-location.

Ces fautes alléguées se trouvant retranchées, c’est par de justes motifs, qui répondent aux moyens soulevés en appel et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que les fautes retenues avaient causé un préjudice moral aux bailleurs, qu’il convenait de réparer par l’allocation de la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’appel incident portant sur l’indemnisation des dégâts issus de l’incendie et de la perte de valeur de l’immeuble :

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Vu l’article 1733 du code civil ;

Les consorts [Y] font valoir qu’un incendie d’origine criminelle ayant frappé le véhicule de restauration ambulante stationné sur le parking s’est propagé aux locaux pris à bail et qu’il leur a fallu dépenser la somme de 68.054,86 euros pour assurer leur remise en état. Ils soutiennent que les appelants doivent être condamnés 'au paiement de dommages et intérêts en raison des conséquences dommageables que le locataire leur a fait subir en introduisant deux associations islamiques dans les locaux ainsi qu’une activité de restauration, ces sous-locataires et leurs équipements étant à l’origine du grave incendie intervenu le 17 avril 2016'.

Ils soutiennent également qu’ils auraient pu vendre les locaux au prix de 650.000 euros, si ce n’avait été des dommages causés par l’incendie, et qu’ils ont perdu en conséquence une somme de 100.000 euros, en le cédant au prix de 550.000 euros.

Ils prétendent en conséquence obtenir la somme de 68.954,86 euros en indemnisation des travaux réparatoires effectués dans les locaux, et celle de 100.000 euros pour dépréciation de la valeur du local.

M. [S] et la société 123 Emballages ne concluent spécifiquement pas sur ces demandes.

Sur ce :

Les intimés n’énoncent pas le fondement juridique de leur demande. La formulation de celle-ci renvoie toutefois aux manquements de la société 123 Emballage à ses obligations contractuelles, en ce qu’elle énonce que les appelants doivent être 'condamnés au paiement de dommages et intérêts en raison des conséquences dommageables que le locataire leur a fait subir en introduisant deux associations islamiques dans les locaux ainsi qu’une activité de restauration'.

Les fautes précédemment retenues s’agissant des sous-locations tiennent :

— à la sous-location consentie à une association d’enseignement islamique qui n’est pas une entreprise au sens du contrat,

— à la sous-location consentie à l’association Les délices de la foi, qui n’est pas une entreprise au sens du contrat,

— à l’absence d’invitation des bailleurs à intervenir aux contrats de sous-location,

— à l’absence de recueil des autorisations administratives relatives à l’exercice d’une activité d’enseignement et d’une activité de restauration ambulante.

Il n’est pas démontré que ces fautes entretiennent la moindre relation causale avec la survenance de l’incendie d’origine criminelle, provoqué, aux dires non contesté des intimés, par le jet d’un coktail molotov sur le camion du restaurateur ambulant stationné dans la cour, avec propagation du feu à la façade du bâtiment.

La responsabilité de la société 123 Emballage n’est donc pas engagée du chef de l’incendie, sur le fondement des manquements retenus à ses obligations légales ou contractuelles.

A supposer, pour les besoins du raisonnement, que les intimés aient entendu se fonder sur la responsabilité sans faute du preneur en cas d’incendie, organisée à l’article 1733 du code civil, la cour relève que la survenance d’un incendie de nature criminelle, qu’aucun élément ne permet de mettre en relation avec l’activité ou le comportement de la société 123 Emballages et qu’aucun élément ne petrmet de qualifier de prévisible, constitue un cas de force majeure, conduisant à écarter la responsabilité de plein droit du locataire principal.

Les demandes formées par les intimés au titre des frais de remise en état et de la perte de valeur marchande de l’immeuble ne sont donc pas fondées.

Il convient en conséquence de rejeter la demande des consorts [Y] tendant à l’infirmation des chefs de jugement par lesquels le tribunal a condamné les appelants à payer la somme de 10.000 euros du chef des dommages causés par l’incendie et rejeté la demande formée au titre de la perte de valeur de l’immeuble.

En l’absence de demande formée par M. [S] tendant au rejet des demandes indemnitaires formées par les consorts [Y], les dispositions correspondantes ne peuvent qu’être confirmées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;

En l’absence de demande de réformation, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et depéns de première instance doivent être confirmées.

Les appelants succombent en cause d’appel et il convient de les condamner à en supporter les dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de l’avocat postulant de la partie adverse.

Le coût du constat d’huissier de décembre 2013 ne participe pas des dépens et il n’y a lieu d’étendre la condamnation prononcée de ce chef aux frais correspondants.

L’équité commande enfin de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

— Confirme le jugement prononcé le 02 décembre 2021 entre les parties par le tribunal judiciaire de Lyon ;

Y ajoutant :

— Condamne M. [F] [S], en qualité de liquidateur amiable de la société 123 Emballages et en son nom personnel, in solidum, aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la société Duflot et associés, avocat, sur son affirmation de droit ;

— Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la demande visant à ce que le coût du constat d’huissier dressé au mois de décembre 2013 soit inclus dans le périmètre de la condamnation prononcée au titre des dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT