SF/RP

Numéro 25/00822

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/03/2025

Dossier :

N° RG 23/01878

N° Portalis DBVV-V-B7H-ISMW

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité d’un expert en diagnostic, un commissaire aux comptes, un commissaire aux apports, un commissaire à la fusion ou un expert-comptable

Affaire :

[F] [Y]

[O] [W]

C/

SARL ARTEA DIAGNOSTIC

SA ALLIANZ IARD

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Février 2025, devant :

Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,

assistée de Monsieur VIGNASSE, greffier placé présent à l’appel des causes

Madame de FRAMOND, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [F] [Y]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [O] [W]

née le [Date naissance 4] 1985 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentés et assistés de Maître Julien SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocat au barreau de TARBES

INTIMEES :

SARL ARTEA DIAGNOSTIC

agissant par son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 6]

[Localité 9]

SA ALLIANZ IARD

agissant par son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8],

Représentées par Maître Olivier HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-

GABET, avocat au barreau de PAU, et assistées de la SELARL SAINT-JEVIN membre de l’AARPI QUICONCE, avocats au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 09 MAI 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 21/01501

Par acte notarié reçu le 12 juillet 2019 par Me [H], notaire à [Localité 9], Mme [P] [A] veuve [T], M. [Z] [T] et Mme [I] [T] (ci-après les consorts [T]) ont vendu à M. [F] [Y] et Mme [O] [W] une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 7] (64), cadastrée Section AD n°[Cadastre 5], sur une parcelle de 20 ha 85 ca, au prix de 425 000 €.

Pour la vente de ce bien, les diagnostics techniques ont été établis le 1er avril 2019 par la société ARTEA DIAGNOSTIC.

En cours d’aménagement, M. [Y] et Mme [W] ont découvert la présence d’une activité de termites confirmée par une entreprise de diagnostic, la société DIAGNOSTIC IMMOBILIER PYRENEEN. La même entreprise a également relevé des anomalies non relevées par la société ARTEA DIAGNOSTIC, notamment sur l’installation électrique, ainsi que sur les diagnostics de plomb et de gaz.

Par actes des 14 et 21 octobre 2019, M. [Y] et Mme [W] ont assigné en référé les consorts [T], la société ARTEA DIAGNOSTIC et son assureur la société ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins d’obtenir la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 11 décembre 2019, le président du tribunal judiciaire de Pau a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [K] [S], remplacé par M. [C] [X].

L’expert a déposé son rapport définitif le 1er mars 2021.

Par lettre officielle du 15 juillet 2021, les demandeurs ont tenté de résoudre amiablement le litige, sans succès.

Par acte du 9 septembre 2021, M. [Y] et Mme [W] ont fait assigner la société ARTEA DIAGNOSTIC et la société ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de Pau en responsabilité et en paiement sur le fondement des articles 1240 du code civil et L.271-4 du code de la construction et de l’habitation.

Suivant jugement contradictoire du 9 mai 2023 (n° RG 21/01501), le tribunal judiciaire de Pau a :

condamné in solidum la société ARTEA DIAGNOSTIC et la société ALLIANZ IARD à payer à M. [Y] et Mme [W] la somme de 4 662,71 € avec intérêts à compter de la signification du présent jugement ;

dit que les intérêts échus dus pour une année entière produiront intérêts ;

dit que la société ALLIANZ IARD est fondée à opposer à son assurée une franchise de 1 500 € ;

débouté les parties de leurs autres demandes ;

condamné in solidum la société ARTEA DIAGNOSTIC et la société ALLIANZ IARD à payer à M. [Y] et Mme [W] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, y compris le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de M^e Julien SOULIE ;

dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— que l’expert judiciaire avait constaté que la société ARTEA DIAGNOSTIC n’avait pas détecté la présence de termites, alors qu’il aurait été possible de les observer si elle avait strictement suivi les recommandations de la norme NF P 02 et a donc commis une faute de sorte que la société a engagé sa responsabilité professionnelle à l’égard des demandeurs.

— que, s’agissant de la poutre de la grange, l’expert judiciaire a indiqué que la société ARTEA DIAGNOSTIC avait signalé la présence d’insectes xylophages, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée sur ce point.

— qu’il ressort de l’expertise judiciaire que la société ARTEA DIAGNOSTIC a omis de relever cinq points dans son diagnostic électrique, de sorte qu’elle a commis une faute dans l’exercice de sa mission engageant sa responsabilité professionnelle, celle-ci ayant conduit à une appréciation erronée de la qualité énergétique du bien.

— que le traitement anti-termites, dont le devis a été établi par 1'entreprise SAPA, se chiffre à la somme de 3 382,7l €.

— que l’appréciation erronée de la qualité énergétique du bien ne s’analyse pas en une perte de chance mais constitue un préjudice certain, alors que les demandeurs ne formulent aucune demande à ce titre, de sorte qu’il convient de les débouter en ce sens.

— que M. [Y] et Mme [W] doivent être indemnisés des frais de diagnostic supplémentaire après l’achat de leur maison.

— que l’inquiétude et le dérangement liés à la présence d’insectes au sein de l’habitation et à la nécessité de traiter les risques possibles en lien avec les défauts électriques non relevés par la société ARTEA DIAGNOSTIC, constituent un préjudice moral qu’il convient d’indemniser.

— que le montant total des sommes dues par la société ARTEA DIAGNOSTIC entrant dans les limites du plafond de garantie établie par la société d’assurance, à savoir 300 000 €, la SA ALLIANZ IARD doit être condamnée à garantir et relever indemne le diagnostiqueur aux termes de sa responsabilité civile professionnelle ainsi que des préjudices sollicités par les demandeurs.

— qu’il convient de faire droit à la franchise opposée par la SA ALLIANZ IARD.

— que la demande de capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est sollicitée, commencera à compter de la signification du présent jugement, le courrier du 15 juillet 2021 ne valant pas mise en demeure.

Par déclaration du 4 juillet 2023, M. [F] [Y] et Mme [O] [W] ont relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

condamné in solidum la société ARTEA DIAGNOSTIC et la société ALLIANZ IARD à payer à M. [F] [Y] et Mme [O] [W] la somme de 4 662,71 € avec intérêt à compter de la signification du présent jugement ;

dit que les intérêts échus dûs pour une année entière produiront intérêt ;

dit que la société ALLIANZ IARD est fondée à opposer à son assurée une franchise de 1 500 € ;

débouté les parties de leurs autres demandes.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 27 mars 2024, M. [F] [Y] et Mme [O] [W], appelants, entendent voir la cour :

infirmer le jugement dont appel sauf à ce qu’il a condamné in solidum la SARL ARTEA DIAGNOSTIC et la SA ALLIANZ IARD à payer à M. [F] [Y] et Mme [O] [W] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, y compris le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de M^e Julien SOULIE

Statuant à nouveau

ordonner que la SARL ARTEA DIAGNOSTIC soit déclarée entièrement responsable des préjudices subis par M. [F] [Y] et Mme [O] [W]

A titre subsidiaire,

ordonner, avant-dire droit, une nouvelle expertise avec notamment pour mission de déterminer précisément les désordres électriques présents dans chacune des pièces de l’immeuble des requérants et en lien avec les manquements du diagnostiqueur dans son appréciation du réseau électrique

En toutes hypothèses,

condamner in solidum la SARL ARTEA DIAGNOSTIC et la SA ALLIANZ IARD à verser à M. [F] [Y] et Mme [O] [W], les sommes suivantes :

— le coût du traitement anti-termite : 3 872 €

— le traitement des combles de la maison : 3 346,87 €

— les travaux de réparation des parties infectées par les termites : 4 508,46 €

— les travaux de réparation du réseau électrique : 29 595,50 €

— les frais de diagnostic après achat : 280 €

— le préjudice moral et de jouissance : 3 500 €

A titre subsidiaire, si la Cour estimait que le préjudice subi au titre du diagnostic électrique erroné correspondrait à une perte de chance d’acquérir l’immeuble à un moindre prix – cette perte de chance pouvait être chiffrée à 90 %

condamner in solidum la SARL ARTEA DIAGNOSTIC et la SA ALLIANZ IARD à verser à M. [F] [Y] et Mme [O] [W] la somme de 26 635,95 € au titre de la perte de chance ici subi

condamner in solidum la SARL ARTEA DIAGNOSTIC et la SA ALLIANZ IARD à verser à M. [F] [Y] et Mme [O] [W] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

ordonner que l’ensemble des sommes portera intérêts au taux légal, à compter du 15 juillet 2021, avec capitalisation des intérêts au terme d’un délai d’un an et renouvelable tous les ans

débouter la SARL ARTEA DIAGNOSTIC et la SA ALLIANZ IARD de l’ensemble de leurs demandes

condamner in solidum la SARL ARTEA DIAGNOSTIC et la SA ALLIANZ IARD aux entiers dépens, dont le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de M^e Julien SOULIE sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, M. [F] [Y] et Mme [O] [W] font valoir principalement sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation :

— que l’expert judiciaire confirme que des erreurs ont été commises lors de la réalisation des diagnostics termites et électrique imputables à la société ARTEA DIAGNOSTIC dont la responsabilité est donc engagée.

— que le tribunal ne précise pas le contenu des avis du cabinet DIP et du sapiteur qui permettrait d’éviter une nouvelle expertise, l’expression « au moins » employée par l’expert ne donnant pas de renseignements sur l’étendue complète des désordres électriques, de sorte que le premier juge a commis une erreur d’appréciation.

— que l’expert judiciaire s’est limité à chiffrer un traitement par piège sur une durée indéterminée ; soit un traitement qui ne permet pas de protéger l’intégralité de l’immeuble (intérieur et extérieur), ce qui a contraint les demandeurs à faire chiffrer un traitement complet.

— que le coût des réparations nécessitées par les anomalies électriques non diagnostiquées constitue un préjudice certain, celui-ci nécessitant des travaux de mise en sécurité du réseau électrique, à la différence du DPE relatif à la seule consommation d’énergie.

— que l’expert judiciaire a retenu un préjudice certain dont il estimait le coût à hauteur de 5 629,80 €, alors que les demandeurs ont produit plusieurs devis actualisés pour des montants allant jusqu’à 29 595,50 € TTC, de sorte qu’il convient de condamner la société ARTEA DIAGNOSTIC et la SA ALLIANZ IARD à cette somme au titre du préjudice subi en raison du diagnostic électrique erroné.

— que si la Cour estimait que le préjudice subi à ce titre correspondrait à une perte de chance d’acquérir l’immeuble à un moindre prix, cette perte de chance pourrait être chiffrée à 90 %, à savoir la somme de 26 635,95 €.

— que les demandeurs subissant cette situation depuis des années et ayant le sentiment d’avoir acquis un bien dégradé pour un prix très élevé, subissent un préjudice moral certain, qu’il convient de réparer par l’allocation de la somme de 3 500 €.

Par leurs dernières conclusions du 28 juin 2024, la SARL ARTEA DIAGNOSTIC et la SA ALLIANZ IARD, intimées, entendent voir la cour :

A titre principal,

infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société ARTEA DIAGNOSTIC, faute de preuve d’un préjudice indemnisable qui soit en lien causal avec les fautes alléguées,

débouter Mme [W] et M. [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

infirmer le jugement en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de la société ARTEA DIAGNOSTIC et de la SA ALLIANZ IARD au-delà des seuls frais afférents au traitement contre les termites tels qu’évalués par l’expert judiciaire à hauteur de 3.382,71 €,

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [W] et M. [Y] de leur demande au titre de la perte de chance ainsi que de leurs demandes correspondant à des postes de préjudices inexistants ou injustifiés,

En conséquence,

débouter Mme [W] et M. [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions qui excèdent la somme de 3.382,71 €,

A titre infiniment subsidiaire,

confirmer le jugement en ce qu’il a limité le quantum des condamnations en principal à la somme de 4.662,71 €, et débouter les appelants de leurs demandes plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

débouter Mme [W] et M. [Y] de leur demande de nouvelle expertise judiciaire et confirmer le jugement sur ce point,

faire application des limites de garantie qui découlent de la police de la SA ALLIANZ IARD et qui sont opposables aux tiers, et infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas opposé ces limites de garantie aux tiers,

En conséquence,

débouter Mme [W] et M. [Y] de leurs demandes à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD contredisant ces limites de garantie, portant sur l’application de la franchise et l’exclusion de garantie concernant les frais de diagnostic, soit au total la somme de 1.780 € qui doit être déduite de toute éventuelle condamnation à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD,

condamner Mme [W] et M. [Y] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise.

Au soutien de leurs prétentions, la SARL ARTEA DIAGNOSTIC et la SA ALLIANZ IARD font valoir principalement sur le fondement des articles 1240 du code civil, L271-4, L134-7, R.133-1, R.133-3, R.133-7, R.134-10 et R.134-11 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L.112-6 du code des assurances :

— que l’information pertinente de la présence d’insectes xylophages au sein de l’immeuble a été donnée par la société ARTEA DIAGNOSTIC, sans qu’elle n’ait à réaliser une expertise exhaustive du bien.

— que, conformément à la norme NF P 03 201, le diagnostic ne porte que sur les parties visibles et accessibles de l’immeuble, sans investigations destructives, de sorte que les attaques portées sur le linteau de la porte de la cuisine n’ont pas été décelées, celui-ci étant recouvert de lambris à la date de l’intervention de la société ARTEA DIAGNOSTIC.

— que la société ARTEA DIAGNOSTIC avait dûment signalé les limites de son inspection en raison de l’impossibilité d’accéder à certaines parties de l’immeuble, étant rappelé que son obligation n’est que de moyens.

— que le rapport de la société ARTEA DIAGNOSTIC effectué le 1er avril 2019 n’ayant qu’une durée de validité de six mois, le constat des termites sur le poteau de l’abri garage et dans le jardin effectué en 2020 a pu ne pas être décelé au cours de la première intervention ; quand bien même, si l’expert judiciaire affirme que l’infestation était présente à la date de la vente, elle n’était pas visible et accessible, en sorte que la faute du diagnostiqueur est nullement démontrée.

— que la société ARTEA DIAGNOSTIC a pour sa part rempli sa mission, qui n’était pas de certifier la conformité de l’installation et de signaler de façon exhaustive l’intégralité des anomalies, mais uniquement de signaler la présence d’éventuels dangers pour les personnes, limitativement énumérés par le texte en vigueur.

— que les acquéreurs ne démontrent pas que la société ARTEA DIAGNOSTIC aurait commis une faute en lien causal avec un préjudice indemnisable.

— qu’une contre-expertise ne se justifierait qu’en cas d’annulation du rapport de l’expert,

— que lorsque la responsabilité d’un opérateur de diagnostic est engagée au titre d’un repérage des termites ou d’un diagnostic électrique, le préjudice de l’acquéreur est constitué des travaux en lien avec la présence des anomalies non décelées, ce qui exclut toute notion d’amélioration de l’existant.

— que les frais de traitement des combles de l’immeuble sont afférents à la présence d’insectes xylophages signalés par la société ARTEA DIAGNOSTIC, de sorte qu’ils ne consituent pas un préjudice indemnisable.

— que, s’agissant du poteau de l’abri de jardin, l’expert n’a pas retenu la nécessité de réparer ce poteau qui remplit parfaitement son office, celui-ci n’étant pas atteint dans sa solidité, de sorte que seul un traitement, inclus dans le poste de préjudice n°1, est nécessaire ; qu’il en est de même pour le linteau de la cuisine.

— que, s’agissant des travaux de réparation du réseau électrique, il n’est pas démontré que les cinq points relevés par le sapiteur ne recouvraient pas en tout ou partie des anomalies déjà signalées par la société ARTEA DIAGNOSTIC (la reprise de l’alimentation extérieure piscine faisait bien l’objet d’une mention d’anomalie au diagnostic ARTEA ; les prises de courant sans prise de terre ; l’inadéquation entre le calibre du tableau et les disjoncteurs), et qu’ils étaient visibles dans le même état à la date du diagnostic qui est intervenu en avril 2019, de sorte que les éléments évoqués ne sauraient constituer un préjudice indemnisable.

— que les devis produits ne permettent pas d’isoler le coût de la réparation des points de contrôle non signalés au diagnostic, de sorte que le préjudice allégué à ce titre n’est pas établi ; qu’il n’y a pas de lien causal entre les travaux à réaliser sur l’installation, et la faute alléguée.

— que, s’agissant des frais de diagnostic après achat, ils ne sont pas en lien causal avec l’erreur de diagnostic alléguée, les demandeurs ayant choisi de faire procéder à un nouveau diagnostic après achat sans questionner ceux qui leur ont été remis en amont de la vente.

— que la demande formulée au titre du préjudice moral et de jouissance n’est fondée sur aucune pièce et se trouve contestable dans son principe.

— que la demande formulée au titre de la perte de chance est outrancière : qu’aucune perte de valeur n’est constituée une fois le traitement réalisé et les anomalies électriques réparées ; que le prix de la vente a été négocié entre les parties sans aucunement tenir compte des conclusions des diagnostics qui contenaient pourtant mention de plusieurs points de nature à les alerter, et le cas échéant à nourrir une négociation sur le prix.

— que, même si la décôte du bien est démontrée, elle ne serait qu’une restitution de prix dont il est constant qu’en tout état de cause, elle ne constitue pas un préjudice indemnisable à la charge du tiers au contrat de vente.

— que la SA ALLIANZ IARD peut opposer les limites de sa garantie, qui sont opposables aux tiers, à savoir : un plafond de garantie de 300 000 € par sinistre et par année d’assurance, résultant des Dispositions particulières ; une franchise de 1 500 € ; une exclusion de garantie est stipulée au titre des coûts de remplacement de la prestation de l’assuré, en ce compris les frais pour les refaire, en tout ou partie ou pour leur en substituer d’autres même de nature différente (article 3.1.19 des Dispositions générales Pièce 12), cette exclusion conduisant à écarter de la garantie tous les frais afférents à la réalisation des diagnostics complémentaires, soit la somme de 280 €.

— que l’expertise amiable menée par le cabinet POLYEXPERT, de manière non contradictoire, n’établit nullement la réalité d’un préjudice indemnisable.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation de la SARL ARTEA DIAGNOSTIC :

* Sur la responsabilité du diagnostiqueur :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à réparation.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En vertu de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur en 2019 applicable au moment des faits :

I.- En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.[…]

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code ;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code ;

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;

[…]

Il en résulte que l’acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu’il a conclu avec le vendeur.

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve en effet engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné (Cass. ch. mixte 08 juillet 2015 n° 13.26686).

* Au titre du diagnostic sur les termites :

Une norme homologuée (NF P 03-201) définit les règles applicables en matière d’établissement de l’état parasitaire dans sa version du 20 février 2016, selon laquelle la recherche d’une présence éventuelle de termites se fait par un examen visuel des parties visibles et accessibles du bâtiment y compris les parties non habitées et par un sondage mécanique des bois visibles et accessibles (utilisation de poinçons, de lames etc).

L’expert judiciaire a constaté la présence de termites actives dans un seul endroit dans la maison (passage du rez-de-chaussée situé entre la cuisine et le salon) sur les poutres des linteaux constituant l’encadrement d’une porte où des termites vivants en nombre ont été repérés.

Si les linteaux étaient effectivement masqués par du lambris empêchant le diagnostiqueur de repérer l’infestation de termites, l’expert a constaté que la base du montant de bois de cet encadrement, qui présentait des traces de sondages effectués par le précédent diagnostiqueur, était lui-même infesté de termites vivants, que cette base constituait la voie de passage principal des termites qui montent ensuite jusqu’aux linteaux, que la vidéo prise par M. [Y] en septembre 2019, révèle la présence de ces termites moins de 3 mois après la vente de la maison le 19 juillet 2019 et dans les 6 mois suivant le diagnostic effectué par la Société ARTEA DIAGNOSTIC le 1er avril 2019, l’expert concluant, au regard de l’importance de l’infestation et de la dégradation du montant en bois à une présence d’au moins un an de ces insectes dans la maison.

Or si les linteaux étaient masqués par du lambris avant la vente de l’immeuble empêchant le diagnostiqueur d’y faire des sondages, le montant de bois de l’encadrement, notamment à sa base, était parfaitement accessible. Il est notamment préconisé que lorsque les éléments en bois sont en contact avec les maçonneries, ils doivent faire l’objet de sondages rapprochés notamment à l’aide de poinçons qui ne sont pas alors considérés comme destructifs.

Par ailleurs l’expert judiciaire a constaté au niveau de l’abri voiture la présence de termites actifs sur un des poteaux, situé à une dizaine de mètres de l’entrée principale de la maison (abri dénommé cour côté entrée dans le diagnostic de la Société ARTEA DIAGNOSTIC). L’expert relève que la base du poteau est en bois résineux en contact direct avec le béton et présente des dégradations importantes.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu une faute de la Société ARTEA DIAGNOSTIC qui n’a pas réalisé suffisamment de sondages sur l’encadrement de la porte dans la maison et sur le poteau de l’abri voiture pour y détecter les termites présents à cet endroit conduisant à un diagnostic erroné engageant la responsabilité du diagnostiqueur et son obligation à indemniser l’acquéreur du coût de traitement curatif pour la somme de 3 382,71 €, outre la somme de 280 € réglée au diagnostiqueur DIP le 1er octobre 2019 pour son intervention en constatation de la présence des termites.

Le préjudice des acquéreurs correspond effectivement au montant exact des travaux de traitement des parties infectées par les termites que le vendeur aurait dû prendre en charge si le diagnostic n’avait pas été erroné. Seul le traitement curatif constitue le préjudice imputable au diagnostiqueur et non pas le remplacement des poutres ou des montants de bois abîmés par les termites dès lors que ces pièces ne sont pas considérées comme inutilisables, impropres à leur usage ou dangereuses pour la sécurité. Le choix de leur remplacement dans le cadre de travaux d’amélioration ou de rénovation du bien qu’ils ont acquis doit rester à la charge de M. [Y] et Mme [W].

Ainsi, à l’instar du premier juge, aucun traitement général préventif de l’immeuble, ou curatif contre les autres insectes, ne saurait être imputé à la Société ARTEA DIAGNOSTIC qui a par ailleurs mentionné la présence de vrillettes, capricornes et d’hesperophanes à plusieurs endroits dans les parquets, les plinthes et les charpentes de la maison (Constatations diverses, p 6/8 du diagnostic). Le traitement préventif général reste donc à la charge des seuls acquéreurs de même que le traitement des combles dès lors que l’expert judiciaire n’a pas constaté de traces de termites.

* Au titre de l’état de l’installation électrique :

L’article L134-7 du CCH dans sa version en vigueur en 2019 dispose que l’état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L.271-4 à L.271-6 précités.

La norme FD C16-600 de juin 2015 indique que l’objectif du diagnostic n’est en aucun cas un contrôle de conformité de l’installation vis-à-vis d’une quelconque réglementation mais vise à prévenir des risques liés à l’état de l’installation électrique et à son utilisation : électrisation, électrocution, incendie. La localisation précise et exhaustive de toutes les anomalies de l’installation n’est pas requise. Le diagnostic ne peut être considéré comme la liste exhaustive des travaux envisagés.

Cette situation électrique de l’immeuble ne doit pas être confondue avec le diagnostic de performance énergétique qui n’est pas en question dans le présent litige.

La Société ARTEA DIAGNOSTIC a relevé et mentionné, dans son diagnostic électrique réalisé le 2 juillet 2019, 4 anomalies de l’installation électrique :

— au moins un socle de prise de courant ne comporte pas de broche de terre

— au moins un socle de prise de courant comporte une broche de terre mais non reliée à la terre (radiateur d’appoint dans la salle de douche 2e étage)

— inadéquation entre le calibre de l’interrupteur 30 A qui protège le salon et le réglage du disjoncteur de branchement réglé sur 45 A

— l’installation électrique et le matériel électrique installés dans le local douche de la piscine ne respectent pas les règles de protection contre les chocs électriques dans ces zones.

L’expert judiciaire a relevé cependant d’autres anomalies :

— sur le disjoncteur principal, au moins un dispositif de protection différentielle ne fonctionne pas lors d’un test

— absence de boîtier de réservation (au rez-de-chaussée), présence de dominos électriques apparents (au-dessus des poutres de la cuisine)

— absence de protection de prises électriques

— un conducteur isolé n’est pas placé sur toute sa longueur dans un conduit ou une plinthe

— les prises situées sous l’abri voiture ne sont pas protégées par un dispositif différentiel 30 mA

— plusieurs installations avec une partie active sous tension ne sont pas enveloppées ou protégées.

L’expert considère par contre que le placement du disjoncteur sous la salle de bain située à l’étage (anomalie relevée par la société DIP) ne présente aucun problème vis-à-vis de la norme FDC 16-600 dès lors qu’il n’est pas situé dans la même pièce (la norme interdit de placer ce boîtier au-dessus de feu ou de plaque de cuisson ou sous un point d’eau situé dans le même local).

L’expert judiciaire rappelle que le contrôle électrique se fait sans déplacement de meubles, ni démontage de l’installation électrique, ni destruction des câbles.

Or d’une part, le diagnostic de la Société ARTEA DIAGNOSTIC a été fait le 1er avril 2019 4 mois avant la vente, ne permettant pas d’affirmer que les anomalies relevées par l’expert judiciaire en mai 2020 étaient visibles pour le diagnostiqueur plus d’un an auparavant et en toutes hypothèses, s’agissant des fils à nus, boîtier de réservation ou dominos apparents non isolés, s’ils étaient visibles sans déplacement de meubles pour la Société ARTEA DIAGNOSTIC, ils l’étaient aussi pour les acquéreurs visitant l’immeuble.

L’expert indique qu’en novembre 2020 l’appareil général de coupure de protection a été remplacé par ERDF, et qu’il est désormais adapté au fonctionnement du dispositif différentiel 500 mA, supprimant la première anomalie relevée par lui.

D’autre part, la Société ARTEA DIAGNOSTIC mentionne les points de contrôle non visibles et non vérifiés renvoyant à un contrôle par un électricien qualifié ou par un organisme d’inspection accréditée. Et elle conclut sur l’évaluation des risques relevant de son devoir de conseil :

« l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies. Il est recommandé aux propriétaires de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elle présente ».

Il est ensuite explicitement indiqué les risques s’agissant du défaut d’isolation du matériel électrique, l’absence de dispositif de protection ou leur calibre trop élevé pouvant être à l’origine d’incendie, s’agissant des équipements électriques dans des salles d’eau le risque de courant électrique dangereux et d’électrocution, les matériels électriques dont les parties nues sous tension sont accessibles présentent également des risques d’électrisation.

M. [Y] et Mme [W] ont eu connaissance de ce diagnostic sur l’état électrique de la maison avant leur acquisition. Les points signalés par la Société ARTEA DIAGNOSTIC suffisaient à caractériser une installation électrique nécessitant d’être revue par un électricien professionnel et justifiaient des travaux de remise aux normes qu’ils avaient donc nécessairement envisagés et acceptés.

Le manquement à l’information sur ces 5 anomalies électriques supplémentaires selon l’expert ne pouvait donc constituer qu’une appréciation minorée du coût des travaux de reprise, qui entraîne, non pas la prise en charge de ce coût supplémentaire par le diagnostiqueur, mais la perte de chance d’avoir négocié le prix de vente au regard des dépenses supplémentaires à engager.

Or ils produisent un devis du 7 mai 2021 de la société A3 Concept pour un total de 5 629,80 € qui reprend les différents points signalés dans le diagnostic immobilier mais comprend aussi d’autres travaux électriques complémentaires et d’amélioration pour plus de la moitié de la somme (création de prises de courant dans toutes les pièces, de va-et-vient ou pose de spot…). L’expert n’a pas validé ou chiffré lui-même le montant des travaux correspondant exactement aux 5 anomalies omises signalées.

Or même si la Société ARTEA DIAGNOSTIC a minimisé l’ampleur des travaux d’électricité à envisager, la modicité du surcoût représenté par ces travaux supplémentaires pour les anomalies omises dans le diagnostic, au regard du prix d’achat de l’immeuble de 425'000 € ne caractérise qu’une perte de chance de 10 % du coût des travaux, soit la somme de 562,98 € en raison de l’état électrique de l’immeuble dont ils savaient et avaient accepté qu’il nécessiterait une remise aux normes comme le préconisait la Société ARTEA DIAGNOSTIC.

Et aucune baisse de valeur de leur maison n’est justifiée puisqu’une fois les travaux entrepris avec l’indemnité imputable au diagnostiqueur qui leur est allouée, la maison est dans la situation correspondant à la valeur qu’ils ont effectivement négociée avec le vendeur.

Le premier juge a bien constaté que la Société ARTEA DIAGNOSTIC avait omis 5 anomalies dans son diagnostic mais a visé l’article L271-4 6° relatif au diagnostic de performance énergétique, retenant à tort une appréciation erronée de la qualité énergétique du bien dont M. [Y] et Mme [W] ne se prévalaient pas pour réclamer la perte de chance de mieux négocier le prix d’achat.

La cour infirme donc le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation au titre du diagnostic incomplet de l’état électrique de leur maison en constatant la perte de chance de M. [Y] et Mme [W], dans l’appréciation de l’étendue des travaux de reprise de l’installation électrique, de mieux négocier le prix d’achat, évaluée à la somme de 562,98 €.

* Au titre du diagnostic sur l’installation de gaz :

La Société ARTEA DIAGNOSTIC a procédé au diagnostic de l’installation intérieure de gaz le 2 juillet 2019, relevant 3 anomalies de type A2 devant être réparées dans les meilleurs délais relatives au bas des portes devant être étalonnées de 2 cm et à l’alimentation en air des 2 chaudières jugée insuffisante, ces constats ont été confirmés par le diagnostic du DIP effectué le 30 septembre 2019. L’expert judiciaire ne retient pas l’insuffisance de l’arrivée d’air mais confirme l’étalonnage des 2 portes à reprendre. Il conclut après l’analyse par le sapiteur, M. [R], qu’aucun désordre majeur n’est imputable à un défaut qualitatif de diagnostic de la part de la Société ARTEA DIAGNOSTIC.

La cour constate qu’aucune demande d’indemnisation de travaux n’est imputée à une erreur de diagnostic sur l’installation de gaz.

L’expertise judiciaire ayant permis de statuer sur les conséquences des erreurs de diagnostic de la Société ARTEA DIAGNOSTIC, aucune expertise complémentaire n’est justifiée.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Société ARTEA DIAGNOSTIC à payer à M. [F] [Y] et Mme [O] [W] la somme de 4 662,71 € décomposée comme suit :

3 382,71 € au titre du traitement curatif contre les termites dans leur immeuble

280 € au titre du coût du diagnostic technique du DIP

et d’y ajouter la somme de 562,98 € au titre de l’erreur de diagnostic des défauts électriques.

* Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral :

Seule l’erreur de diagnostic relative à la présence de termites peut justifier un préjudice de jouissance, la remise aux normes de l’installation électrique étant connue des acquéreurs avant leur achat.

Toutefois la présence des termites n’est repérée que dans un encadrement de bois dans un passage de la maison, et sur une poutre de l’abri voiture à l’extérieur dont le traitement curatif n’a causé aucune perturbation dans la jouissance de leur maison. Par contre la découverte de la présence de ces insectes destructeurs en activité à l’intérieur de leur maison alors qu’ils la pensaient saine, leur a causé un préjudice moral que le premier juge a justement évalué à la somme de 1 000 € et le jugement sera confirmé sur ce point.

L’indemnisation allouée produiront intérêt légal à compter du jugement qui est confirmé par application de l’article 1231-7 du Code civil. La capitalisation des intérêts ordonnée est également confirmée.

Sur la demande de condamnation de la SA ALLIANZ IARD :

La SA ALLIANZ IARD ne conteste pas devoir sa garantie à son assurée au titre de la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur immobilier souscrite le 1er avril 2016 par la Société ARTEA DIAGNOSTIC et dont il est justifié, et couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue en raison des dommages corporels matériels et immatériels consécutifs causés à autrui en raison de fautes professionnelles, de négligences ou d’inobservation commises pendant ou après exécution des prestations dans le cadre des activités déclarées.

Les dispositions particulières du contrat excluent de la garantie les conséquences pécuniaires des réclamations relatives à toute question de frais, honoraires, commission, facturation des travaux de l’assurée ou prestations, ainsi que le coût de ses propres prestations ou de leur remplacement.

Il s’ensuit que le coût du diagnostic effectué par la société DIP pour 280 € ayant permis de constater les erreurs de diagnostic commises par l’assurée, n’est pas garanti par la SA ALLIANZ IARD.

En vertu de l’article L112-6 du code des assurances, l’assureur peut opposer aux porteurs de la police et aux tiers qui en invoquent le bénéfice l’exception opposable aux souscripteurs originaires.

Et selon l’article L121-1 du code des assurances :

L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre.

Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre.

Selon l’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostiqueur est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Si la souscription d’une assurance professionnelle par le diagnostiqueur est obligatoire, celle-ci ne relève pas des garanties réglementées interdisant d’opposer une franchise au tiers telles que les garanties en matière de construction de l’article L241-1 du code des assurances.

Par conséquent au regard de la franchise contractuelle de 1 500 € prévue au contrat souscrit en l’espèce, il est justifié de déduire cette somme ainsi que la somme de 280 € de la garantie de la SA ALLIANZ IARD, qui sera condamnée pour le surplus, soit la somme de (4.662,71 – 1.500 – 280 =) 2.882,71 € in solidum avec son assurée à indemniser M. [Y] et Mme [W] de leurs préjudices par confirmation du jugement sur ce point.

Sur les mesures accessoires

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et attribué une indemnité de 3 000 € au titre de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [Y] et Mme [W] que la cour confirme.

Y ajoutant, la cour condamne M. [Y] et Mme [W] aux dépens de la procédure d’appel et rejette leur demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile de même que celle présentée par la Société ARTEA DIAGNOSTIC et la SA ALLIANZ IARD.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

condamné la Société ARTEA DIAGNOSTIC à payer à M. [F] [Y] et Mme [O] [W] la somme de 4 662,71 € décomposée comme suit:

3 382,71 € au titre du traitement curatif contre les termites dans leur immeuble

280 € au titre du coût du diagnostic technique du DIP

1 000 € en réparation de leur préjudice moral

avec intérêt légal à compter de la signification du jugement et capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

condamné in solidum la société ARTEA DIAGNOSTIC et la société ALLIANZ IARD à payer à M. [Y] et Mme [W] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, y compris le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de M^e Julien SOULIE,

dit que la SA ALLIANZ IARD est fondée à opposer à son assurée, la Société ARTEA DIAGNOSTIC, une franchise de 1 500 € au titre de sa garantie,

débouté M. [Y] et Mme [W] de leur demande d’expertise complémentaire,

débouté la SA ALLIANZ IARD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement en ce qu’il a rejeté :

la demande de la SA ALLIANZ IARD de voir opposer à M. [Y] et Mme [W] la franchise de 1 500 € et à M. [Y] et Mme [W] ainsi qu’à son assurée l’exclusion de garantie pour le diagnostic amiable,

la demande d’indemnisation de M. [F] [Y] et Mme [O] [W] au titre des travaux d’électricité ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la Société ARTEA DIAGNOSTIC à payer à M. [F] [Y] et Mme [O] [W] la somme de 562,98 € au titre de la perte de chance de négocier une réduction du prix d’achat de leur maison d’habitation au titre des anomalies électriques ;

Dit que la SA ALLIANZ IARD est condamnée à hauteur de la somme de 2 882,71 € seulement, in solidum avec la Société ARTEA DIAGNOSTIC, à indemniser M. [Y] et Mme [W] de leurs préjudices ;

Condamne M. [F] [Y] et Mme [O] [W] aux entiers dépens d’appel ;

Rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE