JG/PM

Numéro 25/2471

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 8 SEPTEMBRE 2025

Dossier : N° RG 24/01033 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IZ64

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[Z] [V] [P] [I] épouse [K]

[B] [K]

C/

[M] [E]

[X] [C] [S]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 8 SEPTEMBRE 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Mai 2025, devant :

Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,

assisté de M. MAGESTE, Greffier présent à l’appel des causes,

Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [Z] [V] [P] [I] épouse [K]

née le 22 Octobre 1979 à [Localité 6]

de nationalité Portugaise

[Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-1910 du 28/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Monsieur [B] [K]

né le 11 Janvier 1979 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-1911 du 28/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Représentés par M^e Manon VALENTINI, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIMES :

Madame [M] [E]

née le 13 Juillet 1987 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [X] [C] [S]

né le 23 Juillet 1984 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentés par M^e Stéphanie OLALLO, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 05 MARS 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2021, M. [X] [S] et Mme [M] [E] ont donné à bail à M. [B] [K] et Mme [Z] [K] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1], à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 100 euros incluse, de 750 euros payable d’avance le 5 de chaque terme.

Par avenant du 20 août 2022 avec effet au 1er septembre 2022, le bail a été modifié afin que les locataires puissent disposer de l’intégralité du bien dans lequel se trouve leur appartement et le loyer mensuel a été corrélativement fixé à 950 euros, outre charges d’eau et d’électricité.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, M. [X] [S] et Mme [M] [E] ont fait délivrer à M. [B] [K] et Mme [Z] [K], le 10 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour une somme principale de 2.373,88 euros, outre 130,17 euros de frais, et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023, M. [X] [S] et Mme [M] [E] ont fait assigner M. [B] [K] et Mme [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan sur le fondement des articles 1197, 1224 à 1230 et 1231-7 du Code civil, 514, 514-1, 696 et 700 du Code de procédure civile.

Par jugement en date du 5 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a :

— déclaré M. [X] [S] et Mme [M] [E] recevables en leur demande de résiliation de bail.

— constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre les-parties.

— ordonné la libération des lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonné l’expulsion de M. [B] [K] et Mme [Z] [K], tant de leurs personnes que de leurs biens, et de tous occupants de leur chef, par le commissaire de-justice le premier requis.

— condamné solidairement M. [B] [K] et Mme [Z] [K] à payer à M. [X] [S] et Mme [M] [E], au titre de leur dette de loyer arrêtée au 30 novembre 2023, une somme de 6.107 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023 sur celle de 2.373,88 euros, du 4 mai 2023 sur celle de 4.273,88 euros et de cette décision pour le surplus.

— débouté M. [B] [K] et Mme [Z] [K] de leur demande d’octroi de délais de paiement.

— condamné solidairement M. [B] [K] et Mme [Z] [K] à payer à M. [X] [S] et Mme [M] [E], au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2022, une somme de 156 euros.

— débouté M. [X] [S] et Mme [M] [E] de leur demande de paiement d’une somme de 817,98 euros au titre de charges d’électricité.

— enjoint à M. [B] [K] et Mme [Z] [K] de justifier auprès de M. [X] [S] et Mme [M] [E] l’entretien de la chaudière en 2023 ainsi que le ramonage de l’insert en 2022 et en 2023 dans le délai d’un mois suivant la signification de cette décision et sous astreinte solidaire, au-delà, de 15 euros par jour de retard.

— condamné solidairement M. [B] [K] et Mme [Z] [K] à payer à M. [X] [S] et Mme [M] [E], à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu, soit 950 euros.

— débouté M. [X] [S] et Mme [M] [E] de leur demande de dommages et intérêts.

— condamné solidairement M. [B] [K] et Mme [Z] [K] à payer à M. [X] [S] et Mme [M] [E] une somme de 1.300 euros fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné solidairement M. [B] [K] et Mme [Z] [K] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 10 février 2023.

— rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

— dit que la décision sera transmise par les soins du greffe au préfet des [Localité 8] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Par déclaration au greffe en date du 4 avril 2024, M. [B] [K] et Mme [Z] [K] ont formé appel du jugement limité à ses dispositions qui :

— leur ont enjoint de justifier auprès de M. [X] [S] et Mme [M] [E] l’entretien de la chaudière en 2023 ainsi que le ramonage de l’insert en 2022 et en 2023 dans le délai d’un mois suivant la signification de cette décision et sous astreinte solidaire, au-delà, de 15 euros par jour de retard.

— les ont condamnés solidairement à payer à M. [X] [S] et Mme [M] [E] une somme de 1.300 euros fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue par ordonnance en date du 9 avril 2025.

* * *

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 mars 2025, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement en ses dispositions déférées à la cour par leur appel et en conséquence, statuant à nouveau de :

— débouter M. [X] [S] et Mme [M] [E] de leur demande visant à les condamner solidairement sous astreinte de justifier de l’entretien de la chaudière en 2023 ainsi que de l’insert en 2022 et 2023.

Y ajoutant :

— les débouter de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner aux entiers dépens de la présente instance.

* *

Par conclusions en date du 22 août 2024, les intimés demandent à la cour de confirmer la décision entreprise en ses dispositions entreprises et en conséquence de :

' débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

' les condamner au payement de la somme de 1.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS :

— Sur la communication de pièces sous astreinte :

Les appelants ne contestent pas que, en leur qualité de locataires et en application des dispositions combinées des articles 7 de la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée par la loi du 22 août 2021 et de l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, l’entretien de la chaudière et le ramonage de l’insert pour les années 2022 et 2023 leur incombent.

Cependant, ils affirment qu’ils sont dans l’impossibilité matérielle de produire un quelconque justificatif de ce qu’ils ont accompli leurs obligations à ce titre du fait des bailleurs car elles ne peuvent leur être opposées que lorsque les équipements ne sont pas défectueux, seules les menues réparations revenant à leur charge.

Or, ils soutiennent que la chaudière a été en panne à plusieurs reprises, ce que n’ignorent pas les bailleurs. Ils ont alors fait intervenir la société Land’confort afin qu’elle soit réparée, notamment en novembre 2023, mais les bailleurs ont refusé d’effectuer les réparations de sorte qu’ils ne peuvent justifier de plus amples réparations.

S’agissant de l’insert, ils affirment que les bailleurs ne peuvent leur reprocher la non réalisation d’un entretien qu’ils n’ont eux-mêmes pas fait effectuer à la prise de bail conformément aux prévisions de contrat et qu’ils ne peuvent produire un quelconque justificatif d’entretien de l’équipement du fait des bailleurs, la société de ramonage refusant d’intervenir alors que l’insert ne répond pas aux normes.

Ils en déduisent qu’il ne peut être exigé d’eux la communication sous astreinte d’éléments qui ne peuvent être obtenus.

Les intimés leur répondent qu’ils ne les ont jamais informés de la panne de la pompe à chaleur et qu’ils ne démontrent aucunement qu’ils ont bien procédé à l’entretien de la chaudière pour 2023 et au ramonage pour les années 2022 et 2023.

Pour aboutir à la condamnation discutée des preneurs, le premier juge a constaté qu’ils ne prouvent pas avoir fait entretenir la chaudière en 2023 puisque la fiche d’intervention de la société Land’confort produite établit que cet équipement a été contrôlé le 21 novembre 2021 et 12 décembre 2022 et qu’ils ne justifient pas avoir fait ramoner en 2022 et 2023 l’insert de la cheminée, une tâche qui leur incombe alors que le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz ainsi que des conduits de ventilation revêt le caractère de réparation locative, étant précisé qu’il est en outre expressément prévu à l’article VI, d) du contrat de bail.

Or, les appelants locataires ne démontrent pas que la chaudière et la pompe à chaleur ne fonctionnaient pas pour des raisons imputables aux bailleurs, leurs allégations sur ce point n’étant étayées par aucun document ni aucun échange.

En l’absence de production des justificatifs de l’entretien auquel ils étaient obligés aux termes de la loi et du contrat de bail, la réalité de leurs manquements est établie.

Toutefois, ils affirment ne pas avoir fait procéder aux contrôles et il n’est pas contesté qu’ils ont quitté les lieux depuis.

En conséquence, il est vain de leur enjoindre de justifier auprès des bailleurs de l’entretien de la chaudière en 2023 ainsi que du ramonage de l’insert en 2022 et en 2023 dans le délai d’un mois suivant la signification de cette décision et ce sous astreinte solidaire, au-delà, de 15 euros par jour de retard.

Le jugement sera dès lors réformé et M. [X] [S] et Mme [M] [E] seront déboutés de leur demande de ce chef étant précisé qu’ils n’ont pas formulé de demande alternative en dommages et intérêts.

— Sur les demandes accessoires :

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [B] [K] et Mme [Z] [K] qui ont succombé en première instance ont été condamnés, solidairement, aux dépens et à payer à M. [X] [S] et Mme [M] [E] une somme de 1.300 euros sur le fondement de ces dispositions.

Ils invoquent une situation économique précaire et leur bonne foi pour obtenir la réformation du jugement de ce chef.

Cependant, M. [X] [S] et Mme [M] [E] ayant dû agir en justice afin de faire valoir leurs droits, l’équité ne justifie pas la remise en cause du principe de leur condamnation ni de la somme accordée en première instance au titre des frais irrépétibles.

En revanche à hauteur d’appel, chacune des parties gardera la charge de ses dépens et, eu égard à la solution du litige, sera déboutée de sa demande d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a enjoint à M. [B] [K] et Mme [Z] [K] de justifier auprès de M. [X] [S] et Mme [M] [E] de l’entretien de la chaudière en 2023 ainsi que le ramonage de l’insert en 2022 et en 2023 dans le délai d’un mois suivant la signification de cette décision et sous astreinte solidaire, au-delà, de 15 euros par jour de retard ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [X] [S] et Mme [M] [E] de leur demande de communication de pièces relatives à l’entretien de la chaudière en 2023 et au ramonage de l’insert en 2022 et en 2023 dans le délai d’un mois suivant la signification la décision et sous astreinte solidaire,

Laisse la charge ses dépens à chacune des parties ;

Dit n’y avoir lieu à application des disposition de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,