CF/HB

Numéro 25/01559

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 20/05/2025

Dossier :

N° RG 23/03311

N° Portalis DBVV-V-B7H-IW2G

Nature affaire :

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Affaire :

[F] [W]

C/

[B] [A] [V]

[E] [R] [M] épouse [V]

S.A.S. BIARRITZ HOSSEGOR NOTAIRES

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 Mars 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 804 du code de procédure civile,

Madame de FRAMOND, Conseillère,

Madame BLANCHARD, Conseillère,

assistées de Monsieur VIGNASSE, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [F] [W]

né le 15 Février 1938 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Olivia MARIOL de la SCP LONGIN MARIOL, avocat au barreau de PAU, et assisté de Maître François HOURCADE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Monsieur [B] [A] [V]

né le 12 Mars 1969 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [E] [R] [M] épouse [V]

née le 31 Mai 1979 à [Localité 9]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par Maître Christophe MIRANDA de la SELARL ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

S.A.S. BIARRITZ HOSSEGOR NOTAIRES

(anciennement SAS LACAZE [T] CHALVIGNAC)

immatriculée au RCS de BAYONNE sous le n° 379 642 440

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, prise en la personne de Maître [D] [T]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Assistée de Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU, et représentée par la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 04 DECEMBRE 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 20/01463

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 24 septembre 2019 reçu par Maître [D] [T], notaire associé de la SAS Benoît Lacaze, [D] [T] et François Chalvignac, devenue la SAS Biarritz Hossegor notaires, Monsieur [B] [V] et son épouse, Madame [E] [M], ont vendu à Monsieur [F] [W] une maison d’habitation située à [Localité 7] (64), constituant le lot n° 2 du lotissement de la cité des fleurs, pour un prix de 430 000 euros.

Le 8 avril 2020, M. [W] a, par l’intermédiaire de la société Studio A, déposé une déclaration préalable à la mairie de Biarritz aux fins d’entreprendre divers travaux sur le bien acquis.

Par lettre recommandée du 7 mai 2020, la société Studio A a informé les époux [V] que suite à la déclaration de travaux qu’elle avait effectuée au nom de M. [W], il était apparu que la piscine hors sol, la terrasse et l’atelier décrit à l’acte de vente n’avaient pas fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux alors que cette formalité était obligatoire.

Le 24 juin 2020, M. [W] a fait délivrer aux époux [V] une sommation interpellative, à laquelle ces derniers ont répondu que la terrasse et l’atelier existaient déjà lors de leur propre acquisition et que la piscine occupait moins de 10 m², et qu’en outre, ils avaient préparé un dossier de déclaration préalable de travaux, et Mme [W] se serait opposée à son dépôt, étant précisé qu’elle occupait l’immeuble les deux mois précédant la vente.

Par actes du 30 septembre 2020, M. [W] a fait assigner les époux [V] et la SAS Biarritz Hossegor notaires devant le tribunal judiciaire de Bayonne, initialement aux fins d’annulation de la vente et de restitution du prix, et d’octroi de dommages et intérêts, avant d’abandonner ces prétentions pour ne solliciter qu’une réfaction du prix de vente à hauteur de 150 000 euros, et la condamnation solidaire des vendeurs et de l’office notarial au paiement du coût des travaux de remise en état.

M. [W] a entre temps déposé d’autres déclarations préalables de travaux qui ont toutes été rejetées.

Suivant jugement contradictoire du 4 décembre 2023 (RG n°20/01463), le tribunal a :

— débouté M. [F] [W] de toutes ses demandes,

— condamné M. [F] [W] à payer, d’une part à M. [B] [V] et son épouse, la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et à la SAS Bompoint, Lacaze, [T], Chalvignac celle de 1 500 euros sur le même fondement,

— constaté que l’exécution provisoire est de droit,

— débouté M. [F] [W] de toutes ses autres demandes,

— condamné M. [F] [W] aux entiers dépens.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que l’arrêté d’opposition de la commune du 15 mars 2021 à la déclaration préalable de travaux déposée par M. [W] a été pris pour quatre motifs dont les trois premiers ne concernent pas le litige, et le quatrième concerne la piscine, qui aurait dû faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme préalable en ce qu’elle a une superficie de plus de 10 m², et est implantée à perpétuelle demeure,

— que l’acte de vente ne reprend pas la piscine dans la description de l’immeuble, laquelle ne peut s’apparenter à un bien meuble ; qu’en tout état de cause, l’acte de vente spécifie que la vente ne comprend aucun bien meuble,

— que dès lors que l’acquéreur a accepté que la piscine ne figure pas dans l’acte de vente, alors qu’il s’agit d’une évidence pour tout acheteur même profane, il ne peut faire état des difficultés qu’elle est susceptible de générer,

— que la violation de l’obligation d’information alléguée est sans objet dès lors que le projet de construction avait précisément pour effet de mettre en conformité l’immeuble avec le pourcentage de pleine terre exigé, ce qui avait motivé le refus de permis de construire opposé aux

vendeurs,

— que le notaire n’a pas l’obligation de visiter les lieux et que rien n’indique dans les pièces versées au débat qu’il devait avoir connaissance de l’existence d’une piscine qui n’était pas non plus évoquée dans l’acte d’acquisition des vendeurs.

M. [F] [W] a relevé appel par déclaration du 19 décembre 2023 (RG n°23/03311), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2024, M. [F] [W], appelant, entend voir la cour :

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [F] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [F] [W] à payer d’une part à M. [B] [V] et Mme [M] son épouse la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et l’étude Biarritz Hossegor notaires anciennement SAS Lacaze [T] Chalvignac à celle de 1 500 euros sur le même fondement,

Statuant à nouveau,

— faire droit à son action estimatoire,

— condamner les consorts [V] pour les fautes qu’ils ont commises son encontre à l’indemniser du préjudice subi et lié aux fautes qu’ils ont commises en ayant sciemment caché une information dont l’importante était déterminante pour son consentement,

— condamner l’étude Biarritz Hossegor notaires anciennement SAS Lacaze [T] Chalvignac à l’indemniser du préjudice subi,

En conséquence,

— condamner in solidum les époux [V] et l’étude Biarritz Hossegor notaires anciennement SAS Lacaze [T] Chalvignac à lui payer la somme de 150 000 euros correspondant à la réfaction du prix de vente,

— condamner les époux [V] et l’étude Biarritz Hossegor notaires anciennement SAS Lacaze [T] Chalvignac in solidum à lui payer la somme de 88 416,78 euros TTC correspondant au coût des travaux de remise en état du bien dont s’agit,

— condamner les époux [V] et l’étude Biarritz Hossegor notaires anciennement SAS Lacaze [T] Chalvignac in solidum à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral pour chaque année écoulée à compter de la date d’acquisition de cet immeuble soit celle du 24 septembre 2019 et jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

— condamner sous la même solidarité les époux [V] et l’étude Biarritz Hossegor notaires anciennement SAS Lacaze [T] Chalvignac à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter les époux [V] et l’étude Biarritz Hossegor notaires anciennement SAS Lacaze [T] Chalvignac de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 1101, 1102, 1103, 1104, 1105, 1106, 1107, 1108, 1109, 1110, 1111, 1111-1, 1112 et 1112-1 du code civil et des articles 1641 et suivants du code civil :

— que les époux [V] ne l’ont pas informé du refus des autorisations d’urbanisme intervenu avant la vente, 16 avril 2019, lesquelles étaient relatives à la régularisation a posteriori de la transformation de l’atelier en habitation, alors qu’il s’agissait une information essentielle, de sorte que le dol est établi au regard de l’importance des informations cachées sur son consentement, lequel a été vicié,

— qu’ils ont eux-mêmes transformé l’atelier en logement d’habitation sans autorisation, engagé des travaux d’installation d’une piscine dépassant 10 m² sans autorisation, et créé une surface construite par l’implantation d’une terrasse bétonnée dépassant la surface de pleine terre, l’ensemble de ces travaux illégaux et irréguliers l’empêchant désormais de vendre ou de louer son bien,

— que ces irrégularités l’ont empêché de procéder aux travaux qu’il envisageait, la mairie s’étant opposée aux déclarations préalables déposées pour son compte postérieurement à l’achat, notamment au regard du non respect du pourcentage de pleine terre,

— qu’en outre, la réalisation de ces constructions sans autorisation d’urbanisme est susceptible de voir engager sa responsabilité pénale, le délai de prescription n’étant pas atteint, et sa responsabilité civile à l’égard des tiers, jusqu’à un délai de trente ans en cas de violation du cahier des charges du lotissement dont fait partie le bien,

— que la piscine étant de 11,25 m², elle était nécessairement soumise à déclaration préalable, étant implantée perpétuellement, ce qui n’a pas été fait par les consorts [V], qui ne pouvaient lui faire croire que la piscine était de moins de 10 m²,

— que si cette information avait été portée à sa connaissance, il aurait pu déléguer l’examen

du dossier à un spécialiste de l’urbanisme pour demander la ou les régularisations possibles et aurait alors maintenu ou non l’offre d’acquisition ou du moins pas dans les conditions qui lui avaient été présentées,

— qu’il a acquis le bien seul de sorte que l’argument tiré de l’occupation du bien par son épouse avant la vente, ce qui lui aurait permis de bénéficier des informations essentielles à la vente, est inopérant,

— que la parfaite régularisation de la situation supposerait le respect du zonage d’assainissement pluvial en procédant à la démolition de constructions illégales, ce qui entraîne pour lui un préjudice lié à la valeur du bien et au coût qu’il engagera pour la régularisation,

— que le dol des époux [V] a été aggravé par la négligence du notaire s’agissant des déclarations incomplètes et erronées du vendeur, qu’il n’a pas cherché à vérifier, ne serait-ce que par une simple consultation du cadastre, de sorte qu’il n’a pas pris de précautions pour garantir l’efficacité de son acte, et engage ainsi sa responsabilité à son égard,

— qu’il ne sollicite pas de la part du notaire un remboursement de la valeur du bien mais bien l’application de la perte de chance,

— que son préjudice résulte du coût des travaux qu’il va devoir engager pour mettre son bien en conformité avec les règles d’urbanisme et pouvoir envisager de le vendre, estimé à 88 416,78 euros selon devis de la société ABR SO, et de l’atteinte à la valeur du bien en ce qu’il est affecté de non conformités,

— qu’il n’aurait pas offert le prix réclamé s’il avait eu connaissance des non conformités, ce qui justifie une réfaction du prix d’achat de 150 000 euros ; les époux [V] ne démontrant pas avoir vendu le bien à un prix inférieur au prix du marché,

— qu’il a subi un préjudice moral du fait des manoeuvres des époux [V] et de l’absence totale de conseil utile de l’étude notariale.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024, M. [B] [V] et Mme [E] [M], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter, en conséquence, M. [F] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions à leur encontre,

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement,

— débouter, en conséquence, M. [F] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— débouter, en conséquence, la SAS Biarritz Hossegor notaires de toutes ses demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— condamner la SAS Biarritz Hossegor notaires à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,

Y ajoutant, et en tout état de cause,

— condamner M. [F] [W] à leur verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, sur le fondement des articles 1101 et suivants du code civil :

— qu’il n’est pas établi que le refus de permis de construire du 16 avril 2019 était une information déterminante du consentement à la vente de M. [W], en ce qu’il concernait la transformation de l’atelier en surface habitable, ce dont M. [W] n’a jamais fait une condition essentielle à la vente,

— que dans le cadre des discussions précontractuelles, M. [W] ne leur a jamais fait part de son souhait de réaliser des travaux, et a régularisé la vente en connaissance de cause, assisté de son notaire,

— qu’ils ont fourni à M. [W] les informations dont ils avaient connaissance et qu’ils ont jugées utiles à la détermination de son consentement, alors que Mme [W] a vécu dans la maison plusieurs mois avant la vente, et qu’un certificat d’urbanisme qui renseignait sur les prescriptions urbanistiques des lieux a été délivré au moment de la vente et y a été annexé,

— que la piscine n’a pas fait l’objet d’une déclaration préalable en ce que sa surface est inférieure à 10 m² ; qu’elle n’apparaît pas dans l’acte de vente, de sorte qu’elle ne peut être un élément de valorisation du prix de vente,

— que l’atelier existait lorsqu’ils ont eux-mêmes acquis le bien et n’a pas été vendu à M. [W] comme une surface habitable, de sorte que cet élément n’a que peu influencé la vente ; qu’en tout état de cause, M. [W] ne subit aucun préjudice en ce qu’il n’existe plus de risque de destruction de l’atelier, toute action étant prescrite,

— que M. [W] a acquis le bien en dessous du prix du marché sur la commune de Biarritz, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’il l’aurait acquis à un prix inférieur s’il avait eu connaissance des vices dont il fait état, qui n’affectent pas le bien principal,

— que la demande de réduction du prix à hauteur de 150 000 euros n’est pas justifiée,

— que M. [W] ne saurait obtenir à la fois une réduction du prix d’achat et le paiement du coût des travaux par ses vendeurs,

— que les motifs de l’opposition à la dernière déclaration préalable déposée par M. [W] sont sans lien avec les motifs du refus de permis du 16 avril 2019,

— que l’acte de vente contient une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, qui trouve à s’appliquer en ce qu’ils ne sont pas professionnels de l’immobilier ou de la construction,

— que M. [W] ne démontre pas avoir subi un préjudice moral,

— qu’en toutes hypothèses, la responsabilité du notaire doit être retenue, dès lors qu’il était tenu de veiller à ce qu’aucun vice ne puisse affecter l’efficacité de son acte, et que sa faute est en lien certain et direct avec le préjudice allégué par M. [W].

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 juin 2024, la SAS Biarritz Hossegor notaires, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause et a condamné M. [F] [W] à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter, en conséquence, M. [F] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

Y ajoutant,

— condamner M. [F] [W] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d’appel et ce par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. et Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— ccondamner M. [F] [W] en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître François Piault.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil :

— que M. [W] était assisté dans le cadre de la vente par son propre notaire,

— que le notaire n’avait pas à se déplacer sur les lieux dans le cadre de la vente,

— que les vendeurs ont déclaré que les travaux qu’ils avaient effectués n’entraient pas dans les cas nécessitant une déclaration préalable, de sorte que le notaire ne disposait d’aucun élément lui permettant d’imaginer une éventuelle difficulté, et justifiant qu’il procède à des vérifications au cadastre ou sur Internet qui ne pouvaient lui incomber, et qui ne constituent en tout état de cause pas des sources fiables,

— qu’il a procédé aux vérifications d’usage en questionnant les vendeurs sur les travaux effectués, lesquels ont répondu sous leur responsabilité, et en levant un certificat d’urbanisme lequel mentionnait que le bien n’avait pas fait l’objet de permis de construire dans les dix dernières années,

— qu’il appartenait à M. [W] de signaler aux notaires toute discordance entre la désignation du bien dans l’acte et la réalité matérielle des lieux,

— qu’il résulte de ces éléments qu’elle n’a commis aucune faute dans l’établissement de son acte, et qu’elle ne peut être tenue d’indemniser M. [W] au titre d’un litige qui ne relève que des relations vendeurs/acquéreur,

— que M. [W] jouit de son bien sans entrave, aucun recours administratif n’ayant été formé pour les prétendues irrégularités de construction,

— qu’en tout état de cause, si les époux [V] étaient retenus coupables d’un dol ou d’une faute intentionnelle, ils ne sauraient obtenir sa garantie, même si elle était retenue fautive,

— que les indemnisations avancées par M. [W] n’ont pas été évaluées de manière contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.

MOTIFS

Sur le dol :

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Est en cause en l’espèce, la dissimulation du dépôt du permis de construire du 1er mars 2019 par les époux [V] et son refus par arrêté du 16 avril 2019.

Le permis de construire déposé le 1er mars 2019 par les époux [V] portait sur la transformation d’un atelier en surface habitable (chambre et salle d’eau) et la construction d’un mur en limite est de deux mètres.

L’habitation devait alors faire l’objet d’une extension de 15,28 m² de nature à porter la surface existante avant travaux de 70 m² à 86,26 m², avec en outre démolition de la toiture de l’atelier pour les besoins de sa transformation.

Ce permis de construire a été refusé par arrêté du maire du 16 avril 2019 aux motifs que l’article UD4 du règlement du PLU prévoit que les aménagements doivent être réalisés dans le respect du zonage pluvial de l’Agglomération annexé au PLU ; que celui-ci impose de respecter un pourcentage de 40 % de pleine terre sur le secteur du projet; que ce projet ne respecte pas le pourcentage de 40 % de pleine terre imposé ; qu’ainsi le projet ne respecte ni l’article UD4 ni le zonage d’assainissement pluvial de l’agglomération.

Le 8 avril 2020, M. [W] a déposé auprès de la mairie de Biarritz une déclaration préalable de travaux (non produite) à laquelle la mairie de Biarritz a répondu le 15 avril 2020 en réclamant des photographies supplémentaires, mais surtout en faisant observer que la piscine apparaît sur le plan de masse existant alors qu’elle n’existe pas au cadastre ni sur les documents en possession de la mairie et qu’il était requis de savoir si elle avait fait l’objet d’une autorisation, avec transmission de sa référence.

Dans cette même lettre du maire, il était fait état qu’au premier examen du dossier, il semblait que le projet ne respectait pas le pourcentage de 40 % de pleine terre imposé par le zonage d’assainissement pluvial de l’agglomération.

À la sommation interpellative du 24 juin 2020 émise par M. [W], il était répondu par les époux [V] que la terrasse maçonnée et l’atelier existaient déjà lors de leur acquisition, et que la piscine d’une taille inférieure à 10 m² n’exigeait donc pas une déclaration de travaux.

Il convient d’observer à l’examen des deux actes successifs de vente du bien litigieux que le 29 octobre 2015 par le ministère de Maître [T], l’acte de vente portant acquisition par les époux [V] fait état dans la désignation du bien d’une maison d’habitation élevée sur simple rez-de-chaussée, sols de construction et terrain attenant pour le prix de vente de 230.000 '.

Le 24 septembre 2019 par le ministère du même notaire Maître [T], l’acte d’acquisition de M. [W] désigne une maison d’habitation élevée sur simple rez-de-chaussée, avec garage et atelier, sol de construction et terrain attenant.

Il y a lieu donc de relever d’ores et déjà que le garage et l’atelier n’étaient pas mentionnés dans l’acte d’acquisition des époux [V], remettant en cause leur déclaration lors de la sommation interpellative. Par ailleurs, les clichés photographiques issues de Google View par satellite produits en pièces 21 à 28 font apparaître une évolution de l’immeuble :

— entre octobre 2014, soit avant l’acquisition par les époux [V] où :

la clôture à l’arrière de l’immeuble (côté Est) est formée par une haie,

la dépendance à l’arrière de la maison d’habitation, proche de cette clôture est rectiligne,

le devant de la maison donnant sur le [Adresse 3] est dépourvue d’une piscine,

le toit du garage mitoyen est de couleur claire sans élément sur la surface ;

— et avril 2017 et octobre 2018 où :

la clôture à l’arrière a vu disparaître la haie, au profit d’un mur,

la dépendance à l’arrière de la maison a vu son toit modifié pour devenir de couleur rouge et sa surface modifiée avec un décrochement en sus situé derrière la maison d’habitation,

l’apparition d’une piscine de forme rectangulaire,

une transformation du toit du garage (en 2017) pour devenir une terrasse en 2018.

Ainsi, la demande de permis de construire, déposée le 1er mars 2019 in extremis avant la mise en vente de l’immeuble puisque le compromis de vente a été signé avec M. [W] le 1er juillet 2019 a tenté de régulariser les travaux effectués sur le toit du garage et la transformation de ce qui est appelé atelier : la dépendance à l’arrière de la maison qui a fait l’objet d’une extension.

Or, l’acte de vente du 24 septembre 2019 en page 12 stipule :

rénovation : les travaux consistant en l’installation de plusieurs radiateurs électriques et d’un chauffe-eau électrique en remplacement de la chaudière alimentée au gaz et le remplacement de la toiture de la dépendance ont été effectués par le vendeur. Les travaux ne nécessitaient pas de déclaration préalable.

Il est précisé qu’une déclaration préalable de travaux est nécessaire dans les cas suivants :

— travaux qui créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol…

— travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ;

— travaux changeant la destination d’un bâtiment (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) même lorsque celle-ci n’implique pas de travaux.

Le vendeur confirme que les travaux effectués n’entrent pas dans l’un des cas ci-dessus.

Le vendeur est averti que celui qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaître les vices et doit donc être assimilé à un sachant et cela même s’il n’a pas la qualité de professionnel. Si un dysfonctionnement, inconnu de l’acquéreur et préexistant à la vente survient par la suite, le vendeur est constitué de mauvaise foi. L’acquéreur a alors un délai de deux ans pour agir à compter de la découverte du vice.

Or, du fait de la transformation effective de l’atelier et de la toiture du garage, dès lors qu’ils étaient mentionnés dans la désignation du bien vendu, le refus du permis de construire litigieux aurait dû être porté à la connaissance de M. [W] puisque celui-ci au vu de cette désignation et de la clause de la page 12 pouvait légitimement croire que l’atelier comme la toiture du garage dans leur configuration de 2019 étaient réguliers ; M. [W] est donc en droit de déclarer en page 20 de ses conclusions que les époux [V] ont sciemment menti sur le fait qu’ils ont indiqué ne pas avoir fait de travaux entre 2015 date de leur acquisition du bien et 2019, date de la revente de ce bien à M. [W].

La clause de l’acte de vente de 2019 en page 9 relatif au certificat d’information selon laquelle l’acquéreur reconnaît avoir connaissance notamment des dispositions d’urbanisme applicables et où il reconnaît que le notaire lui a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges et prescriptions ; qu’il déclare qu’il n’a jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition des présentes, ne peut venir exonérer les vendeurs de leur obligation d’information du refus du permis de construire au regard de l’irrégularité des travaux au droit de l’urbanisme.

Indépendamment du débat sur la piscine et de sa nature hors sol ou pas, dont il n’est rapporté aucun élément par M. [W] sur sa taille effective de nature à établir que sa surface est de plus de 10 m² nécessitant une autorisation ou à tout le moins une déclaration administrative, il convient de tirer les conséquences du refus du permis de construire qui était de nature à régulariser les travaux effectivement réalisés sur le garage et l’agrandissement de l’atelier.

Ce défaut d’autorisation était une information déterminante pour M. [W] dès lors que le bien acquis comportait des transformations irrégulières à la réglementation de l’urbanisme.

En outre, la transformation du toit du garage en terrasse et l’extension de l’atelier ne permettaient pas le respect du pourcentage de pleine terre de 40 % prévu au règlement UD4 du PLU de Biarritz, ce qui a été un des motifs du refus du permis de construire.

Un espace peut être qualifié de pleine terre s’il n’est le support d’aucun aménagement autre que les aménagements propres aux jardins et espaces verts , ni d’aucune construction , aussi bien au dessus du sol qu’au-dessous du niveau de sol sur une profondeur de dix mètres. Il peut en revanche être traversé par des réseaux techniques aériens ou souterrains.

La présence de Mme [W] dans les lieux avant l’acquisition n’est pas un moyen opérant dès lors que seul M. [W] a fait l’acquisition du bien litigieux, en expliquant en outre qu’une séparation était en cours dans le couple à cette date.

Aussi, la dissimulation de l’irrégularité de ces travaux eu égard au refus de permis de construire et la présence en l’espèce d’un pourcentage de pleine terre inférieure aux prescriptions du PLU dont M. [W] n’a pas eu connaissance constitue un dol de nature à lui créer un préjudice.

Sur le préjudice :

M. [W] fait valoir deux postes de préjudice matériel : l’un résultant des travaux qu’il va devoir engager pour mettre le bien en conformité avec les règles d’urbanisme soit la somme de 88.416,78 ' TTC, l’autre en réduction du prix de vente à hauteur de 150.000 '.

M. [W] ayant fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, son préjudice réparable correspond uniquement à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses (Com 10/07/2012 n°11.21-954).

M. [W] a déposé plusieurs déclarations préalables de travaux auprès de la mairie de Biarritz lesquelles ont fait l’objet d’arrêtés d’opposition.

La première déclaration de travaux a fait l’objet d’une lettre de la mairie du 15 avril 2020 précitée, s’interrogeant sur l’absence d’autorisation de la piscine et faisant observer que le pourcentage d’espace de pleine terre de 40 % n’est pas respecté.

La déclaration de travaux qui portait sur le remplacement des menuiseries, le réaménagement du jardin et la régularisation de la piscine, en date du 20 novembre 2020, complétée le 23 février 2021, a fait l’objet d’un arrêté d’opposition du 15 mars 2021 aux motifs notamment que l’aménagement de la piscine hors sol et donc de son volume très visible altère fortement le paysage de ce site.

La déclaration de travaux du 5 juillet 2024 complétée le 27 septembre 2024 portant sur la régularisation d’une annexe à l’habitation et d’une piscine a fait l’objet d’un arrêté d’opposition délivrée par le maire de la commune de Biarritz le 17 octobre 2024 au motif que le projet ne respecte pas le pourcentage de 35 % d’espace de pleine terre imposé par le zonage d’assainissement pluvial de la communauté Pays Basque sur ce secteur et l’article UD 4 du PLU (lequel a réduit de 40 à 35 % le pourcentage d’espace de pleine terre requis).

Le défaut d’information dolosif de ne pas avoir signalé le refus de permis de construire est en lien avec l’impossibilité de régulariser les constructions et aménagements entrepris par les époux [V], pour M. [W], lequel a donc sur sa propriété des constructions irrégulières (atelier, terrasse, piscine) impossibles de régularisation et même d’évolution.

Le moyen opposé par les époux [V] de la prescription acquise évitant ainsi le risque de destruction par les autorités n’est pas opérant dès lors qu’il n’appartient pas à la présente cour dépourvue de compétence à cet effet de statuer sur ce moyen et alors qu’aucune décision de la juridiction compétente en matière d’urbanisme n’est intervenue à cet effet.

Le préjudice est constitué par la perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses lesquelles correspondent au coût de mise en conformité du bien pour respecter le préjudice de pleine terre, coût qui a été évalué par la société ABR SO le 7 mars 2022 à la somme de 22.620,32 ' HT soit 27.144, 38 ' TTC pour la démolition de l’existant : piscine, annexe et terrasse . Le surplus pour aboutir à un total de 88.416,78 ' TTC ne peut être retenu dès lors qu’il correspond à la reconstruction d’une piscine et d’une terrasse dont il n’est pas avéré que leur mise en place respecte le pourcentage d’espace de pleine terre de 35 % eu égard à l’arrêté d’opposition du maire du 17 octobre 2024 précité.

Aussi, à ce coût de démolition, il convient d’ajouter une réfaction du prix dès lors qu’après la démolition, M. [W] va perdre l’usage de la piscine laquelle existait lors de l’acquisition même si elle n’est pas mentionnée dans la description du bien, l’usage de la terrasse et de l’annexe mentionnées dans la désignation du bien en 2019. Cette réfaction du prix sera donc estimée à la somme de 100.000 ', notamment eu égard au prix d’acquisition en 2015 par les époux [V] à hauteur de 230.150 ' et la revente de leur bien en 2019 à M. [W] à hauteur de 430.000 ' après les constructions irrégulières.

Cependant, s’agissant d’une perte de chance de ne pas souscrire à des conditions plus avantageuses dont le pourcentage doit être évalué à 50 %, le préjudice que les époux [V] doivent réparer s’élève donc à la somme de : 127.144, 38 ' (27.144,38 ' + 100.000 ') x 50 % = 63.572, 19 '.

Compte tenu de la confiance trahie par les vendeurs à l’égard de M. [W], des multiples refus de la mairie à l’égard de ses déclarations de travaux lui occasionnant des tracas, M. [W] a subi un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 3.000 ', sans que le préjudice puisse être calculé année par année puisqu’il ne s’agit pas d’un préjudice de jouissance.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté M. [W] de ses demandes et les époux [V] seront condamnés à lui payer la somme limitée à 63.572,19 ' en dommages-intérêts.

Sur la responsabilité du notaire :

La responsabilité du notaire peut être engagée sur le fondement délictuel mais exige la preuve d’une faute, et d’un préjudice et un lien de causalité.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours ; cela ne constitue pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence.

Par courriel du 7 juin 2019, l’étude notariale, en la personne de M. [O], a écrit à M. [V] notamment dans les termes suivants :

'- je vous prie de me confirmer que vous avez fait effectuer des travaux de changement de la toiture de la dépendance qui contenait de l’amiante lors de votre achat ;

— je vous remercie de m’indiquer si vous avez fait faire d’autres travaux ;

— je vous remercie de me transmettre les factures et les assurances des entreprises, si vous les avez et les autorisations d’urbanisme que vous auriez éventuellement demandé'.

Il a été juste répondu par M. [V] le 11 juin 2019 : 'les travaux ont été faits par moi-même'.

Aussi, le notaire a rempli son obligation de prudence et de diligence en demandant aux vendeurs de préciser si des travaux avaient été effectués et en sollicitant les autorisations d’urbanisme et il ne peut être reproché au notaire de ne pas s’être rendu sur les lieux pour en contrôler l’état ni de vérifier par le moyen de satellite sur le site Google la configuration des lieux puisqu’il n’est pas redevable de telles diligences, même si cela lui aurait permis de constater la présence d’une piscine non mentionnée dans l’acte et de s’interroger sur le respect du pourcentage d’espace de pleine terre applicable.

Par ailleurs, la faute du notaire ne peut être retenue pour un manquement à une obligation d’information d’un fait, en l’espèce le refus de permis de construire, que les vendeurs ont dissimulé frauduleusement à l’acquéreur et dont il n’est pas avéré que cela avait été porté à la connaissance du notaire.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [W] de ses demandes dirigées contre la SAS Biarritz Hossegor Notaires.

Les époux [V] seront déboutés de leur appel en garantie dirigé contre l’étude notariale puisqu’ils ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude caractérisée par la commission d’un dol au détriment de l’acquéreur, que le notaire n’était pas en mesure de suspecter.

Sur les mesures accessoires :

Les époux [V] succombant, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmés, à l’exception de celles relatives à la condamnation de M. [W] à payer à la SAS Bompoint, Lacaze, [T], Chalvignac la somme de 1.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, l’équité commande d’ allouer à M. [W] et à la SAS Biarritz Hossegor notaires une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la charge des époux [V].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [F] [W] de ses demandes dirigées contre la SAS Bompoint Lacaze, [T], Chalvignac et a condamné M. [F] [W] à payer la somme de 1.500 ' à cette SAS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

INFIRME pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE solidairement M. [B] [V] et Mme [E] [M] épouse [V] à payer à M. [F] [W] la somme de 63.572,19 ' à titre de dommages-intérêts en raison du dol commis à l’occasion de la vente du 24 septembre 2019, et la somme de 3.000 ' au titre du préjudice moral,

DÉBOUTE M. [F] [W] du surplus de ses demandes,

DÉBOUTE M.[B] [V] et Mme [E] [M] épouse [V] de leur appel en garantie dirigée contre la SAS Biarritz-Hossegor Notaires,

CONDAMNE solidairement M. [B] [V] et Mme [E] [M] épouse [V] à payer à M. [F] [W] et à la SAS Biarritz Hossegor Notaires la somme 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [B] [V] et Mme [E] [M] épouse [V] à payer à la SAS Biarritz Hossegor Notaires la somme de 1.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [B] [V] et Mme [E] [M] épouse [V] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Caroline FAURE, Présidente, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Hélène BRUNET Caroline FAURE