ARRET N°

R.G : 14/03539

XXX

Y

SELARL RIVIERE-DUPRAT- VICQ-RACAUD

SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD

C/

Z

XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/03539

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 13 août 2014 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

1°) Maître Nicolas Y

XXX

XXX

2°) SELARL RIVIERE-DUPRAT-VICQ-RACAUD

dont le siège social est XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualités audit siège

SA MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD

dont le siège social est XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualités audit siège

ayant pour avocat postulant et plaidant M^e Frédéric MADY membre de la SCP MADY GILLET, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

1°) Monsieur E Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant M^e Jean-pierre LAURENT, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Yohan VIAUD, avocat au barreau de NANTES

2°) CRCAM 17-79 CAISSE RÉGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX-SEVRES

dont le siège social est XXX

XXX

agissant aux poursuites et diligences de son Directeir et de ses Administrateurs, domiciliés en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET ALLERIT, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Paul ROSIER, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Katell COUHE, Président

Madame Dominique NOLET, Conseiller

Monsieur Olivier DE BLAY-DE-GAIX, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Katell COUHE, Président et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***************

Par jugement du 13/08/2014 le tribunal de grande instance de La Rochelle a notamment :

— dit que le contrat présenté par la SARL Atlanti Concept est un contrat de construction de maison individuelle,

— dit que M° Y, la SELARL Riviere Duprat Vicq Racaud, la CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres ont commis des fautes ayant entraîné un préjudice pour M. Z,

— condamné in solidum M° Y, la SELARL Riviere Duprat Vicq

Racaud, la société MMM IARD et la CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres à verser à M. Z la somme de 178 288.66 euros en réparation des préjudices, toutes causes confondues outre les intérêts à compter du 7/05/2013,

— dit que dans leurs rapports entre eux, M° Y, la SELARL Riviere Duprat Vicq Racaud garantis par la société MMA IARD d’une part et la CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres d’autre part sont responsables chacun à hauteur de 50% du préjudice subi par M. Z et les condamne à se garantir dans ces limites,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes.

Par déclaration du 16/09/2014 dont la régularité n’est pas contestée M. Y, la SELARL Riviere Duprat Vicq Racaud et la SA MMA IARD, relevaient appel de cette décision.

Par déclaration du 19/09/2014 la CRCAM 17-79 interjetait également appel de la décision.

Par ordonnance du 14/10/2014 la jonction des deux procédures était ordonnée.

M. Y, la SELARL Riviere Duprat Vicq Racaud et la SA MMA IARD demandent à la cour de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale initiée à l’encontre de M° Y .

En tout état de cause ils concluent à l’infirmation de la décision déférée et demandent à la cour de juger que ni M° Y ni MXXX n’ont participé à la rédaction de la délégation de mission ni à la négociation du prêt, que le contrat de délégation de mission ne peut être qualifié de contrat de construction de maisons individuelles, de juger que M. Z ne justifie d’aucune faute et d’aucun préjudice indemnisable en lien avec l’intervention de M° Y et de la SELARL Riviere Duprat Vicq Racaud et de débouter M. Z de toutes ses prétentions.

Subsidiairement ils demandent à la cour de juger que M. Z peut tout au plus se prévaloir d’une perte de chance de ne pas contracter.

Dans l’hypothèse où une condamnation in solidum serait prononcée avec le Crédit Agricole, ils demandent de juger que le Crédit Agricole est seul responsable du préjudice allégué par M. Z, de débouter le Crédit Agricole de toutes ses demandes et de condamner le Crédit Agricole à les relever indemnes de toute condamnation.

Ils sollicitent enfin la condamnation de M. Z ou de tout succombant à leur payer la somme de 10 000 euros chacun en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

XXX conclut à la réformation de la décision déférée et au débouté de M. Z de ses demandes à son encontre, de statuer ce que de droit sur ses demandes à l’encontre des notaires et condamner tout succombant à lui payer 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A titre subsidiaire , le Crédit Agricole demande que soit réduite à de plus justes proportions l’indemnisation sollicitée par M. Z et demande la condamnation de M° Y à le garantir de ses condamnations éventuelles.

M. Z forme un appel incident et demande que soit portée à la somme de 196 940.01 euros la réparation de ses préjudices. Il conclut pour le surplus à la confirmation de la décision déférée et à la condamnation de M° Y, de la SELARL Riviere Duprat Vicq Racaud , de MMA IARD et de la CRCAM 17-79 à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Vu les dernières conclusions de M. Y, la SELARL Riviere Duprat Vicq Racaud et la SA MMA IARD en date du 13/01/2015 ;

Vu les dernières conclusions de la CRCAM 17-79 CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres en date du 12/01/2015 ;

Vu les dernières conclusions de M. Z en date du 14/01/2015 ;

Le ministère public a visé la procédure le 15 décembre 2014 pour s’en rapporter à justice.

SUR QUOI

Le 16/01/2010, M^me C, cadre hospitalier et M. Z, directeur des ventes, dénommés ' le délégataire’ ont signé avec la SARL Atlanti Concept dénommée ' le chargé de mission’ représentée par M. A, un contrat dénommé ' délégation de mission', ayant pour objet de confier au chargé de mission et pour le compte du délégataire, un investissement immobilier permettant au délégataire de devenir propriétaire d’un ou plusieurs terrains sur lesquels il fera édifier une ou plusieurs maisons individuelles en vue de leur location.

Ce mandat devait conduire à l’édification d’une villa sur un terrain situé à l’Houmeau, correspondant à un investissement global de 352 414 euros permettant de bénéficier du dispositif fiscal de la loi Scellier.

Le délégataire devait procéder à l’ouverture d’un compte bancaire dédié à l’investissement immobilier.

Dans ce cadre, M. Z a seul souscrit une offre de prêt auprès du CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres le 28/10/2010 d’un montant de 351 780 euros remboursable en 240 mensualités de 2 303.02 euros après une période de différé d’amortissement de 36 mois, moyennant un taux d’intérêt de 3.50 % l’an.

MXXX, notaire à XXX, membre de la SELARL Riviere Duprat Vicq Racaud , assuré par les MMA s’est vu confier la rédaction de l’acte authentique, relatif à la vente du terrain, situé dans un lotissement à l’Houmeau, M° Y, notaire à Ciré d’Aunis s’est vu confier la rédaction de l’acte de prêt.

La vente a été fixée au 13/01/2011.

Par courrier du 1/12/2010 M° Y a demandé à la CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres de lui faire parvenir la somme de 171 887 euros pour couvrir notamment le prix d’achat.

Le permis de construire a été délivré le 29/04/2011.

La SARL Atlanti Concept a ensuite procédé à divers appels de fonds pour atteindre la somme totale de 161 013 euros , une somme de 17 799 euros restant créditée au compte de M. Z.

La SARL Atlanti Concept a été déclarée en redressement judiciaire par le Tribunal Correctionnel de la Rochelle le 17/01/2012 puis mise en liquidation judiciaire le 7/02/2012.

M. Z a fait dresser un constat d’huissier le 9/03/2012 de la construction inachevée. Il a déclaré le 27/03/2012 une créance globale de 120 383 euros représentant selon lui le montant des travaux restant à finir entre les mains du mandataire liquidateur.

Il a obtenu un nouveau prêt du Crédit Agricole d’un montant de 92 282 euros pour financer les travaux d’achèvement de la maison.

Après plusieurs démarches amiables restées vaines, M. Z a fait assigner les notaires et la banque pour rechercher leur garantie.

SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER

Aux termes de l’article 4 du code de procédure pénale l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile séparément de l’action publique.

Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.

La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer directement ou indirectement une influence sur la solution du procès civil.'

En l’espèce les deux actions procèdent d’une cause juridique différente.

Les notaires sont poursuivis du chef de complicité d’escroquerie alors que l’action menée par M. Z tend à faire sanctionner un manquement des notaires à leurs obligations professionnelles de conseil.

Il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer.

LA QUALIFICATION JURIDIQUE DU 'CONTRAT DE DÉLÉGATION'

Aux termes de l’article 1134 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La convention intitulée ' délégation de mission ' et régularisée le 16/01/2010 devait s’analyser ainsi que l’a justement jugé le premier juge comme étant une opération entrant dans le champ d’application du contrat de construction de maison individuelle.

Aux termes de l’article L 231-1 du code de la construction et de l’habitation ' toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître d’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L 231-2.'

Aux termes de l’article L 261-10 du code de la construction et de l’habitation tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble à usage d’habitation et comportant pour l’acheteur l’obligation

d’effectuer des versements avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil . Il doit en outre être conforme aux dispositions des articles L 261-11 à L 261-14.

Celui qui s’oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble à usage d’habitation, lorsqu’il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire le terrain à celui qui contracte l’obligation d’effectuer des versements, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l’article

L 261-10.

Le législateur a donc entendu imposer dans un tel cas la conclusion d’un contrat de vente d’immeubles à construire, dont les dispositions protègent l’acquéreur et l’expression fourniture indirecte renvoie aux cas d’entremise dans la recherche du terrain.

Au cas d’espèce le contrat de délégation de mission stipulait que la SARL Atlanti Concept :

— doit rechercher les fonciers, faire procéder aux études techniques et recourir à un constructeur de maison individuelle ou à un maître d’oeuvre avec toutes les garanties y afférentes ( page 1 du contrat).

— doit permettre au délégataire de devenir propriétaire d’un ou plusieurs terrains sur lesquels il fera édifier une ou plusieurs maisons individuelles en vue de leur location.

— à la rubrique Foncier ( page 3) il est expressément prévu que la SARL Atlanti Concept doit rechercher et réserver un terrain constructible… qui sera viabilisé.

C’est donc la SARL Atlanti Concept qui a recherché et apporté le terrain acquis par M. Z selon acte authentique reçu par MXXX en présence de M° Y le 13/01/2011, parcelle formant le lot 58 d’un lotissement dénommé Le Domaine de Monsidum. C’est d’ailleurs M. X, employé de la SARL Atlanti Concept qui représentait M. Z lors de la signature de la promesse de vente, en vertu est-il indiqué dans l’acte, de la délégation de mission du 16/01/2010 qui stipule que c’est la SARL Atlanti Concept qui est en charge de la recherche du foncier.

En second lieu c’est bien la SARL Atlanti Concept qui s’est chargée de la construction de l’immeuble d’après un plan qu’elle a fait proposer. Cela résulte encore du contrat signé :

'la SARL Atlanti Concept aura recours à toutes entreprises de maîtrise d’oeuvre. Atlanti Concept n’étant donc pas chargé de la maîtrise d’oeuvre stricto sensu le délégataire donne au chargé de mission tous pouvoirs pour choisir l’entreprise de maîtrise d’oeuvre adaptée.

Le chargé de mission devra remettre au délégataire un calendrier prévisionnel du projet.

Le chargé de mission établira pour le compte du délégataire la notice descriptive du bien immobilier objet de l’investissement et transmettre aux divers organismes et intervenants les documents nécessaires à la réalisation de son investissement et notamment :

— le contrat de construction, l’esquisse, le dessin de la façade, la notice descriptive, le plan de masse de situation et de bornage, le contrat de maîtrise d’oeuvre, le marché des travaux le Cahier des Clauses Technique Particulières, le planning, la demande de permis de construire.

Le chargé de mission aura pouvoir pour faire établir les factures pour la construction de la maison, les aménagements extérieurs et intérieurs , la fourniture d’eau et d’électricité…'

Il résulte donc du contrat que la SARL Atlanti Concept et ses filiales étaient chargées de construire la maison de M. Z d’après un plan qu’elle devait lui proposer. Le contrat précisant d’ailleurs que la SARL Atlanti Concept percevrait les honoraires de l’architecte, rédigerait la notice descriptive, obtiendrait le permis de construire, sélectionnerait les entreprises et encaisserait le prix des travaux.

Il résulte donc des propres termes du contrat intitulé ' délégation de mission', que son objet entrait nécessairement dans le cadre des dispositions de l’article L 231-1 et L 231-2 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L 261-10 du code de la construction et de l’habitation et ce à double titre d’une part parce que la SARL Atlanti Concept avait apporté le terrain, et d’autre part parce qu’elle était chargée de la construction de l’immeuble par M. Z et qu’elle était chargée d’en proposer le plan ;

Il sera ajouté que le coût de la construction était déterminé également par le contrat de délégation soit 220 456 euros le coût total de l’investissement avec l’achat du terrain et les frais annexes s’établissant à 352 414 euros.

Le délégataire avait tout pouvoir sur la construction, l’ensemble des actes juridiques et intellectuels permettant d’assurer la construction et notamment le choix de tous les intervenants.

Et enfin, bien sur le choix du notaire était également à la discrétion de la SARL Atlanti Concept qui a demandé à MXXX et à M° Y d’intervenir.

Ainsi, ce contrat n’est pas non plus assimilable à un contrat de maîtrise d’ouvrage délégué ainsi que le plaide le CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres alors que ce contrat va bien au-delà des seules missions du contrat de maîtrise d’oeuvre délégué puisque ce contrat :

— fait du chargé de mission l’apporteur du terrain mission qui a elle-seule fait entrer le contrat de construction dans les conditions de l’article L 261-10 du code de la construction et de l’habitation,

— fixe définitivement le coût de l’investissement, et pas seulement celui de la construction,

— fixe les modalités de paiement,

— réserve au chargé de mission le choix de tous les intervenants, y compris du notaire,

— se réserve le paiement des honoraires de l’architecte.

Pour les mêmes raisons il ne s’agit pas d’un simple contrat de mandat.

La mission confiée au chargé de mission ne consistait pas seulement à représenter le maître d’ouvrage mais à fournir un terrain, réaliser une construction dont le montant était prévu à l’avance.

Ainsi la clause selon laquelle 'AtlantiConcept n’est pas chargée de la maîtrise d’oeuvre’ stricto sensu’ nécessitait une interprétation. D’abord en raison de son propre libellé, que veut dire 'stricto sensu’ puisque précisément, toutes les autres clauses du contrat démontrent que la SARL Atlanti Concept était bien chargée de la maîtrise d’oeuvre.

Enfin il sera relevé que ce n’est pas après la signature des actes de vente et de prêt que la SARL Atlanti Concept s’est comportée en constructeur, sa qualité de constructeur était caractérisée dans le contrat de délégation et lorsque le prêt a été consenti, cette qualité ne pouvait être ignorée du banquier puisqu’il avait connaissance du contrat de délégation.

C’est donc sans dénaturer ce contrat que le premier juge a indiqué que la convention de délégation entrait dans le cadre législatif du CCMI (contrat de construction de maison individuelle) sa décision sera confirmée.

SUR LA RESPONSABILITÉ DES NOTAIRES

M. Z recherche la responsabilité des notaires qui n’ont pas assuré l’efficacité des actes qu’ils ont reçus et pour manquement à leur devoir de conseil.

Mais les notaires, pour s’opposer à leur responsabilité de ce chef font valoir qu’ils n’ont participé ni à la négociation, ni à la rédaction des actes litigieux et ne sont intervenus que pour donner une forme authentique à des accords déjà conclus.

* *

*

Les notaires sont soumis a un devoir de conseil qui engage leur responsabilité quasi-délictuelle sur le fondement de l’article 1382 code civil.

Le devoir de conseil est dû par le notaire pour tous les actes qu’il instrumente, qu’il rédige l’acte ou qu’il se contente d’y donner forme authentique. dès lors les notaires ne peuvent pas se retrancher derrière le fait que le contrat initial a été conclu en dehors de leur intervention pour dégager leur responsabilité.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il instrumente.

L’efficacité et la validité de l’acte étant au coeur de la compétence du notaire instrumentaire, il doit conseiller utilement ses clients sur l’ensemble des aspects en relevant et attirer leur attention sur les risques juridiques et économiques encourus.

En l’espèce le risque économique encouru par M. Z, et qui malheureusement s’est réalisé était intrinsèque à la vente puis à l’acte de prêt qu’ont accepté d’authentifier les notaires.

Ces deux notaires ont eu en main la convention de délégation, ils n’ont pu manquer de la lire, d’autant plus qu’il s’agissait d’un document relativement bref de quatre pages et d’en tirer les mêmes conclusions que la cour et le premier juge : ce contrat était fait pour contourner les dispositions du code de la construction et de l’habitation.

Il sera ajouté que M° Y était particulièrement au fait des contrats signés par la SARL Atlanti Concept et de son activité puisque qu’il ne conteste pas avoir été le notaire attitré de cette société pour le compte de laquelle , il a conclu selon les intimés 200 ventes, toujours selon le même procédé : acte de vente d’un terrain, puis acte séparé de souscription d’un contrat de prêt.

M° Y, alors même que l’acte de vente n’était pas encore signé n’a pas hésité à demander le déblocage de fonds pour une somme de 170 000 euros alors que le prix de vente du terrain n’était que de 110 000 euros en visant des factures émanant du groupe Atlanti Concept alors même que l’opération de construction n’avait pas encore démarré.

La facture 456 visée dans son courrier adressé au Crédit Agricole concernait la cuisine et son équipement, les placards, les aménagements extérieurs : alors même que la vente n’était pas encore réalisée et que ces factures ne concernent que des prestations réalisées en fin de chantier.

Certes, les notaires n’ont pas participé à la signature de la convention de délégation et au contrat de prêt , mais précisément, c’est parce qu’ils sont intervenus que l’opération a pu voir le jour. Le préjudice pour M. Z ne s’est réalisé que parce qu’ils ont authentifié l’acte de prêt et parallèlement ont procédé par un 2° acte à la vente du terrain devant supporter la construction envisagée, le prix de l’opération étant rappelé dans cet acte de vente à la rubrique ' origine des fonds', et alors même qu’ils étaient en possession du contrat de délégation de mission. Les notaires auraient du mettre en garde

M. Z sur les dangers encourus par la nature juridique de la convention signée et l’absence de garantie de livraison.

Les notaires ne se sont pas inquiétés du fait que deux actes distincts étaient signés alors que l’acte de prêt concernait également l’acte de vente du terrain. M° Y ne s’est pas un instant interrogé sur la nature des factures qu’il a accepté d’honorer pour des prestations de construction, alors même qu’il n’instrumentait qu’un acte de vente et que le terrain n’était même pas acheté.

Les notaires, professionnels du droit, et plus particulièrement rompus au droit de la construction puisque M° Y a établi de nombreux actes à ce titre ne pouvaient pas ignorer qu’un contrat de construction de maison individuelle devait être souscrit et que les actes réalisés étaient uniquement destinés à contourner la législation protectrice prévue par le code de la construction et de l’habitation .

Le fait que l’opération envisagée soit une opération de défiscalisation ne modifie en rien le droit de l’acheteur à signer un contrat conforme à l’opération envisagée. Le fait que M. Z ou sa compagne se soient engagés à la même époque dans d’autres opérations de défiscalisation n’enlève rien au fait que ces opérations de défiscalisation sont légales. M. Z qui est directeur des ventes est profane en matière immobilière et les professionnels sont débiteurs à son égard d’un devoir de conseil.

Les notaires ont manqué pour le moins à l’obligation de conseil et à l’obligation d’assurer l’efficacité juridique de leurs actes puisque leurs actes ont permis la réalisation d’une opération frauduleuse : aucune garantie de livraison, déblocage de fonds concernant une fin de chantier qui n’avait même pas encore commencé.

Ils ont ainsi commis une faute engageant leur responsabilité professionnelle et qui engage la garantie que leur doit leur assureur.

LA RESPONSABILITÉ DU BANQUIER

C’est sur le fondement de l’article 1147 du code civil que la responsabilité du CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres est recherchée.

Il repose sur le banquier un devoir de mise en garde et de renseignement.

Aux termes de l’article L 231-10 du code de la construction et de l’habitation aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celle des énonciations mentionnées à l’article L 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas eu communication de l’attestation de garantie de livraison.

En l’espèce deux fautes sont imputées au banquier, celle de ne pas avoir attiré l’attention de M. Z sur le danger que constituait la signature du

' contrat de délégation', et celle d’avoir débloqué des fonds sans communication de l’attestation prévue à l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation .

* L’offre de prêt

C’est le 13/01/2011 que le prêt, souscrit le 28/10/2010 a été authentifié par acte de M° Y pour un montant de 351 780 euros le jour où la vente du terrain a été réalisée.

La convention régularisée doit s’analyser en un contrat de construction de maison individuelle ainsi qu’il est développé ci-dessus.

Le Crédit Agricole s’est vu remettre le contrat de délégation ( il le reconnaît dans ses conclusions). En sa qualité de professionnel si le banquier n’a pas l’obligation de requalifier lui-même le contrat, il se devait attirer l’attention de son client sur l’absence des dispositions protectrices des articles L 231-2 , L 231-6, L 231-7, L 231-10 du code de la construction et de l’habitation alors que la simple lecture de cette convention suffisait à analyser l’opération comme un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, obligation renforcée par le fait que son client était un profane. Il appartient au banquier de déterminer avec son client le cadre contractuel du projet qu’il accepte de financer mais aussi sa viabilité.

En l’espèce le Crédit Agricole savait :

— que la SARL Atlanti Concept avait apporté le terrain, cela résulte du contrat, et s’il avait un doute à ce sujet il lui suffisait de s’en entretenir avec un client qui demandait une offre de financement d’un montant considérable puisqu’il s’agit de plus de 300 000 euros,

— que la SARL Atlanti Concept réalisait les plans puisqu’une fois encore les missions de la convention le stipulaient et prévoyaient qu’elle était réglée des honoraires d’architecte,

Le Crédit Agricole s’est fait remettre, préalablement à l’édition de son offre de prêt par la SARL Atlanti Concept un dossier comportant un descriptif des travaux ( il le communique dans ses pièces), ce descriptif est purement et simplement la reproduction du descriptif propre au contrat de construction de maison individuelle . Il démontre que M. Z n’avait aucun choix sur les intervenants d’ores et déjà sélectionnés par la SARL Atlanti Concept , que les modalités de paiement calculées en fonction du coût global de l’opération impliquait que les règlements seraient effectués directement au profit de la SARL Atlanti Concept et pas des artisans et que dès lors la mention selon laquelle la SARL Atlanti Concept ' se réservait la possibilité d’avoir recours à toute entreprise de maîtrise d’oeuvre de son choix’ n’était qu’un trait de plume celle-ci se chargeant dans les faits, conformément à ce contrat de la maîtrise d’oeuvre.

* Le déblocage des fonds

Alors même que l’acte de vente du terrain n’était pas conclu, le Crédit Agricole a accepté , sur demande du notaire, le 1/12/2010 non seulement de débloquer les fonds nécessaires à l’achat du terrain soit 122 000 euros mais a accepté le déblocage de fonds représentant une somme globale de 171 887 euros, le notaire justifiant cet appel par des 'factures’ dont le montant était inexplicable alors même que la vente du terrain n’était pas intervenue et que par conséquent l’opération de construction n’avait pu démarrer.

Mais surtout, alors même que l’opération avait à peine démarré le Crédit Agricole a accepté de débloquer la quasi totalité des fonds sur production de factures rédigées au nom du groupe Atlanti Concept ou au profit de la SARL Atlanti Concept pour des opérations de construction. Le banquier n’a eu en sa possession aucunes factures d’intervenants sur le chantier, il a donc accepté de financer un simple délégataire sans aucune justification de l’avancement des travaux, et alors même que le banquier savait que le contractant n’avait aucune garantie contractuelle compte tenu du seul contrat de délégation qu’il avait signé.

Il est notamment relevé que 4 jours seulement après l’achat du terrain et le virement d’une somme de 40 000 euros le 13 janvier, le 17 janvier le Crédit Agricole a débloqué une somme de plus de 63 000 euros correspondant à la pose de panneaux photovoltaïques (alors que la toiture ne pouvait évidemment pas avoir été posée), à la réalisation du dallage et du gros oeuvre de la piscine qui s’effectuent en fin de chantier et alors même qu’elle n’était pas en possession du permis de construire.

Le Crédit Agricole a donc accepté de débloquer des fonds sans même regarder l’intitulé des factures qui lui étaient envoyées par le délégataire.

XXX a donc commis des fautes en acceptant de financer un projet qui aurait dû entrer dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle à l’égard de M. Z, engageant sa responsabilité.

SUR LE PREJUDICE DE M. Z

* La nature du préjudice subi

Le préjudice de M. Z réside dans le fait que, faute d’être conseillé il n’a pas pu choisir soit de refuser l’opération envisagée, soit de signer un contrat approprié à l’opération envisagée et donc de bénéficier d’une garantie de livraison.

Précisément le préjudice causé à M. Z se trouve constitué par ces éléments : les notaires et la banque ont permis le débloquage des fonds sans contrôle, la construction est restée inachevée, la SARL Atlanti Concept est liquidée et M. Z est privé du bénéfice de son assurance.

Les notaires sont responsables de son préjudice car ils auraient dû le mettre en garde contre les risques encourus par l’absence de garantie de livraison. M° Y a été particulièrement imprudent en demandant à la banque le déblocage de fonds avant la vente pour le paiement de factures sans rapport avec la seule vente du terrain envisagée.

Le notaires et le banquier ne peuvent se retrancher derrière le fait que M. Z a lui-même consenti au déblocage des fonds au profit de son mandataire, alors même qu’il a été trompé sur la qualité de ce mandataire qui était en fait le constructeur ce que les conseils de ceux-ci auraient dû leur permettre d’appréhender. Il sera ajouté qu’en qualité de profane M. Z n’a pu porter aucune appréciation sur le contrat qui lui était soumis, contrairement au banquier et au notaire.

Ainsi il ne peut être relevé à l’encontre de M. Z aucune négligence fautive alors même qu’il est constant que les demandes de débloquage de fonds n’émanaient pas de M. Z mais de la SARL Atlanti Concept elle-même qui transmettait directement les demandes pré-imprimées et pré-signées au banquier.

XXX est responsable également de son préjudice pour ne pas avoir mis en garde M. Z sur les risques financiers encourus par l’absence de signature d’un contrat de contrat de construction de maison individuelle et pour avoir débloqué la quasi-totalité des fonds dans les jours qui ont suivi la vente du terrain sur la base de factures qui ne pouvaient correspondre à l’état des travaux engagés.

Dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan l’absence de garantie de livraison cause un préjudice certain au maître d’ouvrage et le notaire qui n’attire pas l’attention de son client sur ce risque, le banquier qui ne refuse pas de financer un contrat de construction de maison individuelle en l’absence de souscription de cette garantie doit supporter l’ensemble du préjudice résultant de cette absence.

* Le montant du préjudice subi

L’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement de la construction. En cas de défaillance du constructeur le garant doit prendre à sa charge non seulement le coût des travaux nécessaires à la réparation des malfaçons mais également, s’il y lieu, de ceux nécessaires à la mise en conformité avec les prévisions du contrat.

Enfin il sera rappelé que s’agissant de la réparation du préjudice, le principe est la réparation intégrale du préjudice subi à la condition que le préjudice soit certain, direct, actuel et personnel. Tel est bien le cas du préjudice subi par M. Z : son préjudice est constitué, il n’est pas hypothétique, il est directement consécutif à la faute des notaires et du banquier, il est actuel et lui est personnel.

LE PRÉJUDICE MATÉRIEL

Le préjudice matériel subi par M. Z réside :

— dans le montant des sommes qu’il a versées sans contre-partie :

Il a versé à Atlanti concept au titre de travaux ou de prestations jamais réalisées la somme de 106 708.59 euros ainsi qu’il résulte des factures produites

Il a versé à ce titre à Atlantic Villas : 4 224.76 euros .

TOTAL : 110 933.35 euros .

— dans le préjudice financier lié au coût du prêt qu’il a dû souscrire pour finir les travaux,

M. Z a pris la décision, de bon père de famille de souscrire un nouveau prêt pour achever la construction au plus vite et ainsi limiter son préjudice financier.

Mais la souscription de ce prêt n’est dûe qu’à l’absence de garantie de livraison. Du fait de la souscription de ce nouveau prêt il paie à la fois les intérêts et frais d’assurance sur les sommes débloquées indûment et les intérêts et frais d’assurance sur le nouveau prêt.

Il résulte de l’offre de prêt souscrite le 22/06/2012 que le montant des intérêts de ce crédit se monte à 42 278.80 euros et le coût de l’assurance à 6 716.64 euros.

C’est à juste titre que le premier juge a estimé à la somme globale de 48 995.44 euros le montant du préjudice financier indirect subi par M. Z, cette somme ne faisant nullement double emploi avec le remboursement du montant des sommes versées sans contre-partie.

— dans le manque à gagner résultant du retard pris dans la construction de la maison.

La date de livraison prévue au contrat était le 13/01/2012. La maison a été livrée le 20/12/2012 soit onze mois plus tard. Si M. Z avait été assuré il aurait pu prétendre à des pénalités de retard calculées conformément à l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation . Sur la base d’un délai ayant commencé à courir le 1/03/2012 et jusqu’au 20/12/2012 il sera alloué, conformément au calcul effectué par le premier juge auquel il sera renvoyé la somme de 21 678.17 euros . Mais c’est à tort qu’il a été déduit de cette somme le coût de l’abonnement au service d’eau et de la cotisation d’assurance de l’immeuble, alors qu’en tout état de cause, si l’immeuble avait été livré à temps M. Z aurait dû assumer ces frais qui s’élèvent à 333.05 euros .

La première décision sera infirmée sur ce point.

LE PRÉJUDICE MORAL

M. Z sollicite de ce chef la somme de 15 000 euros correspondant aux importantes démarches entreprises auprès des administrations, du mandataire liquidateur, du maître d’oeuvre chargé de l’achèvement des travaux, des professionnels susceptibles de louer son bien.

Si M. Z avait bénéficié d’une garantie de livraison il n’aurait pas eu à prendre en charge ces démarches qui relèvent de la garantie de parfait achèvement.

Au vu des éléments de preuve fournis à ce titre la première décision sera confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande de M. Z, demande qui ne se rattache pas à celle faite au titre des frais irrépétibles puisqu’il s’agit de démarches qui ne sont pas liées aux frais engagés pour sa défense dans la présente procédure .

L’ACTION EN GARANTIE

Les notaires et le banquier ont tous deux manqué à leur devoir de conseil pour les notaires, de mise en garde pour le banquier. Ils ont tous deux manqué à un devoir minimum de vérification en demandant le déblocage des fonds pour M° Y et en acceptant sans aucune vérification des déblocages pour la CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres et ils sont donc responsables dans les mêmes proportions du préjudice subi par M. Z.

La décision du premier juge de dire que chacun est responsable , dans leurs rapports entre eux de 50% du préjudice subi par M. Z sera confirmée.

Enfin, le CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres et les notaires seront déboutés de leur demande tendant à se voir garantis intégralement de la condamnation par l’autre partie alors même qu’ils ont chacun commis une faute à l’origine du préjudice subi par M. Z.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Dit n’y avoir lieu à sursis à statuer,

Au fond,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a alloué à M. Z la somme de 333.05 euros au titre de ses frais annexes et fixé le préjudice de M. Z, toutes causes confondues à la somme de 178 288.66 euros ,

Et statuant à nouveau sur le chef infirmé,

Déboute M. Z de sa demande au titre des frais annexes,

Et en conséquence,

Condamne in solidum M° Y, la SELARL Riviere Duprat Vicq Racaud , la société MMM IARD et la CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres à verser à M. Z la somme de 177 955.61 euros en réparation des préjudices, toutes causes confondues outre les intérêts à compter du 7/05/2013

Confirme le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M° Y, la SELARL Riviere Duprat Vicq Racaud , la société MMM IARD et la CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres aux dépens et autorise les avocats à les recouvrer conformément à l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Condamne in solidum M° Y, la SELARL Riviere Duprat Vicq Racaud , la société MMM IARD et la CRCAM Charente Maritime Deux Sèvres à payer à M. Z la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT